工厂物业管理方案 (NXPowerLite)

**物业管理方案一、公司简介 3二、物业管理指导思想、服务理念 4三、拟采用的物业管理方式 5四、现场物业管理的组织架构示意 9五、现场管理处工作职能组织运行示意 六、物业管理人员的选聘、劳资管理、培训 八、物业管理服务具体内容和管理措施 九、物业管理服务标准 十一、日常管理制度及岗位考核办法 十二前期开办费 十三、物业服务测算说明 1、企业法人营业执照(正、副本)2、物业管理企业资质证书(正、副本)3、企业税务登记证(正、副本)4、企业组织机构代码证书2公司简介深圳**物业管理有限公司成立于****年**月，是一家提供物业公司现有员工300多人，管理人员80%以上具有大专以上学历，操作服务人员98%以上具有多年物业管理及服务工作经验，拥有保安队、环卫绿化队、综合维修队等10多个专业化服务队，拥有清扫车、吸污车、垃圾车等大中小型设备50余台，能够满足各类办公场所、信、依法经营”为宗旨，以争创“合肥一流、安徽知名”为目标。优。3指导思想服务理念管理目标指导思想服务理念管理目标4拟采用的物业管理模式根据****制衣有限公司项目特点，我公司拟设管理处作为公司(1)计划目标管理：(2)督导管理：管理处在现场管理采用督导管理方式，对各班A、经济手段：与员工签订劳动合同，明确员工权责，制定绩效B、法规管理：由公司统一制定一套完整标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规范员工的言行，提高工作效率C、行政管理：物业管理坚持按月、按周制定详5加强对员工的各种培训，不断提高员工的自身素质和业务水平。动都纳入标准，实行标准化管理。(4)协调管理增加服务意识和管理凝聚力，把存在的问题逐一解决与消化；C、对员工服务态度、服务质量等造成业主不满意的现象，采取批评教育、行政处罚等手段加以解决。(5)控制方式C、由物业部对物业管理的各项工作进行考核、检查、监督、催D、标准、规范、流畅、严密的运作流程、环环相扣；F、设立物业主任信箱，公示24小时监督投诉电话：(6)激励机制6A、实施日常管理目标责任制，增强管理处的工作主动性。我公B、实施奖励、破格提升制度，调动全体员工的工作热情。管理C、人性化管理。公司尊重每一位员工，关心每一个员工，使其(7)监督机制监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展必要的外在约束条A、公开监督制度，公布管理处监督投诉电话，设立管理处主任信箱，24小时受理投诉；78现场项目管理组织架构示意图对外联络对外联络业主回访测评来电来访采购保管财务管理档案管理报刊信件收发员工培训业主投诉处理部门协调安全防范管理监控管理护卫部消防管理车辆管理绿化养护保洁部卫生保洁太子龙物业管理处安徽**物业管理有限公司***制衣有限公司综合部1现场物管处工作职能组织运行图管管跟管理跟踪管跟信息反馈收集物管处主任达各职能部门负责人服务**公司保洁部护卫部综合部理踪服务服务理踪l人员选聘、劳资管理、培训(二)人员的选聘及管理1、知识层次：为了符合高品质物业管理的要求，管理层人员除要求100%的高中以上文化程度以外，部分岗位引进专业技2、录用考核：所以管理层人员，均经过正常的笔试、面用考核，成绩合格者可录用；作业层人员要通过技能考试。3、工作经验：所以管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有◆规范管理，分层实施1、组织落实，制度规范：我公司的人员组织管理靠的是可见的、具3、规范言行，注重仪表：我公司将员工的言行举止、仪容、仪表等1、量化考核，客观评价：人员管理中的绩效考核是充2、末位淘汰，吐故纳新：为使联亚公司物业管理队伍更有战斗力和考核，实行末位淘汰制，淘汰率在5%左右，这样做既留住了企业所需的(三)人员的劳资管理人员的劳资管理按照公司集中管理，各项目管理处具体实施的原则2、管理处劳资员每月按时将审核、审批完的工资表交到公司办公室3、公司办公室劳资员每月按国家有关规定及时准确计算和上缴员工5、公司办公室劳资员接到新报到大中专毕业生的档案，及时为其办(四)管理人员的培训持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础工作，是企业保我公司高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基1、培训体质培训体系2组织实施5培训计划培训考核43品德优良、观念到位、胜任岗位4、培训内容(1)观念培训(针对全体人员)道德观念、服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、(2)管理培训(针对各级骨干)(3)岗位技术培训(针对操作层)(4)基础培训(针对新入职员工)5、年度培训计划考核；第二阶段为入驻后培训，采用定期、实操、教练式1+1模式培训，6培训方式入职强化培训、常规集中授课，技能入职强化培训、常规集中授课，技能培训，参观考察，专题研讨、案例分短期研修，专职进修，参观学习，行鼓励员工通过电大、夜大和自学等方式充电内部岗位培训内部岗位培训内部岗位培训培训方式7、培训效果：通过业务考核和业绩评估检验培训效果内部管理制度一、管理处主任岗位职责1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，完成与公司签订2、制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员5、负责所管辖的物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落7、认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作二、管理处主管岗位职责3、接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%;三、物业管理员岗位职责1、在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职2、负责管理物业管理区域内清洁、绿化、治安、维修、接待、回访6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划1、执行管理处制定的有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的2、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的六、保安岗位职责5、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完10完成上级交办的各项任务。服务的具体内容和管理措施委托管理内容拟采取的主要管理措施保安监督巡查系统和门岗值勤检查系统，进行24小时全天候、全方位安C、所有保安人员必须做到能熟练掌握操作监控系统，24小时全E、厂区入口实行24小时门岗执勤，建立询问、登记、联系制度。4、消防管理A、采取“预防为主、防消结合”的积极方针，贯彻安全责任制B、组织专业人员定期检查各种消防器材，消防设施设备是否功C、加强对消防通道的管理，做到无乱堆、乱放、乱占用，确保E、加强对厂区内部安全隐患重点部位(电梯、监控设备房、水F、所有管理服务人员必须具有掌握正确使用各种消防器材的能G、保安人员每年组织一次消防演习，把扑救初期火灾任务5、厂区外车辆停放秩序的管理C、强化管理服务人员的敬业精神，持续改进工作，增强业主的满意度。物业公司在厂区的物业管理服务工作实行公开报告制度接受联亚公8、建立、健全厂区档案、资料管理制度9、大力发展公共关系建立与合肥市房产局、工商、税务、物价、公安、市容、水电气管理部门和街道等行政业务主管部门的公共业务关系，建立一套单位互通信息网络，随时掌握这些部门的各种政策、法规信息，以便管理。物业管理服务标准一、基本标准2、管理服务人员着装整齐、佩戴标志、行为规范，服务主动热情。4、管理员应90%持有物业管理工作上岗证书，特种作业员工应100%7、采取多种形式如走访、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每5%以上员工作有效沟通，每年有效投诉处理率大于100%,每年进行一次满意度测评，有效样本覆盖大于20%,并对薄弱环节持续改进，满意率达90%以上。二、公共秩序维护内容与标准1、厂区管理区域出入口24小时值班。2、保安对小区管理区域每小时巡逻2次。3、引导汽车有序停放，非机动车辆按规定停放区有序停2、公共通道全天擦拭3、办公区全天4、仓库全天擦拭1次/每周清扫6、厂区外围装饰地面2次/每天清扫紧急事件应对预案1、火警应急处理方案好救火启动准备。有关人员应记录火警时间，1.2如属误报情况，现场保安员确认现场区域安全后，报呼叫中心记录并消除火警警报；1.3如现场发现火情，保安员应立即采取如下应急措施：●现场保安员立即将火警情况以电话、对讲机或其他方式向呼叫中心或其他岗位保安员通●保安员在报告火情同时，拿取最近位置的灭火器材并投入救火工作。保安员在救火时，应大声通报相关区域的人员，并警告周围人员撤离危险区域●当值保安在安排火场扑救同时，应及时设置火场警戒。并在火势控制后安排现场保护工作。1.4员工在听倒呼叫中心发布危机警戒命令后，自动进行应急人力组织，并实施火警现场增援、重要部位职守工作：1.5岗位上的保安员必须按方案内容做好各岗位警戒工作：1.6当值最高级别人员负责成立临时指挥小组，协调火情处置应急工作；1.7有关清洁等后勤人员根据指示进行现场减少器械搬运、现场秩序维护等协调工作；1.8同时按规定通报管理员、物业主管及公司有关人员，通报顺序如下：●公司主管人员●如喷淋泵、消防泵有启动动作，需报告消防部门。1.9火警受控制后，由公司人员和物业主管、管理员组成专案组进行事故调查及善后工作；1.10进行事故起因调查，并制订整改措施，追究责任者失职行为；1.11对火警造成的损失进行拍照取证，并记录损失情况：1.12管理员完成事故经过情况报告，由物业主管总结情况并上报公司；1.13由公司协助向保险商申请索赔事项，并跟进办理以上工作。1.14注意事项●当有关消防重点防范部位或易燃易爆危险品发生火情时，保安员应及时拨打“119”火警3、人员组织3.1二级警戒3.2救火指挥组3.3后勤配合4.3消防部门2、盗、抢等刑事案件应急处理方案2.1发生盗窃案件时，保安员应立即报警，紧急情况拨打“110”报警；2.2管理人员在接到报警同时，应立即采取应急程序如下：●安排保安员驻守于被盗区域户外，用隔离绳、栏将事发区域分隔，做好现场保护工作，禁止无关人员进入现场。●管理处安排人员对主要通道、事发区域进行安全检查，以便能及时发现可能藏匿的罪犯或犯罪索如：侵入部位、隐匿场所、赃物等。●封锁有关案件的任何消息，防止扩散及惊动传媒人士，从严控制人员进出，谢绝采访，并注意任何情况泄露而造成妨碍警方使破案件。2.3管理员在实施应急方案同时，按规定通报物业主管及公司有关人员，报顺序如下：2.4管理处在警方到场或罪犯控制后，应采取善后措施如下：●管理处尽量向警方提供帮助，按警方要求召集当值员工陈述案情经过，并提供相关工作报●配合警方、公司认真对事件进行调查，查找起因和安全隐患，制整改措施，追究肇事者及●对安全隐思立即采取整改措施，并加强近期内管辖区方安全管理，防止罪案再次发生。2.5注意事项●管理处员工在巡逻中若发现有门窗被撬窃时，不得擅自进入现场，以免破坏证据和痕迹，亦避免自盗嫌疑。●保安在巡逻中发现案犯行窃时，应立即采用安全通讯方法向呼叫中心和其他同事通报，寻求支援。在其他同事未到达时勿惊动案犯。●赶赴现场的保安必须携带器械，必须要时用以自卫。●在案件调查期间，管辖区人员进出及物品应严格仔细检查，防止有第二次赃物转移可能。3.3处理程序3.3处理程序2.6处理流程1、报110警方24事态控制4.1事件调查4.2损失确认4.3确认报警4.4书面报告3.1保安员在辖区内发现人员发生意外、受伤或急病时，应立即通知、通报上级，并拨打“120”●妥善保管伤病者财物(有必要时交警方处理),核对后交还当事人或其家属。3.2注意事项“120”医疗救护中现场措施日常管理制度和考核办法目录1、管理处职责6、保洁部职责8、保洁人员职责四、考核办法目录5、保洁部工作检验标准6、保洁部主管考核标准7、安管人员考核标准8、保洁人员考核标准前期开办费名称数量单价金额备注办公桌3套空调1台保安服装12套保洁服装6套水管200米绿化养护用维修工具2套保洁工具6套维修用梯1台文件柜2组办公资料1批垃圾车2辆不可预计购置费合计 物业管理费用测算工种/项目管理处主管1物业管理员2保安队员保洁员6锅炉工3绿化员1维修工3费用名称计算方式一、人员费用口薪金员工工资28人口员工保险6人×450元×12部分员工口服装二、常用费用□通讯费口节日装饰费口社区文化费三、环境费口垃圾清运2000元/月不含建筑装修垃