长岛国际营销投标方案XXX年10月15日课件

2024/5/12长岛国际营销投标方案XXX年10月15日23吉信行·方圆置业代表案例项目管理及控制人力资源管理简介吉信行·方圆置业优势总结

吉信行·方圆置业简介14吉信行·方圆置业简介吉信行·方圆置业成立于1999年，由沿海与本土股东共同出资组建，致力于创建中国房地产市场的全程服务品牌机构。吉信行·方圆置业在本土市场上，深入拓展逾12年，将沿海先进营销理念与本土文化及实际操作经验融合，服务过数十家房地产开发机构，营销成功率均为100％，被誉为”房地产营销领域的安全专家”，跻身中国房地产营销代理公司30强，是成都房地产营销界的领导者。

5吉信行·方圆置业与各类客户保持了良好的沟通，不断研究房地产市场的各种需求，倾听各种意见，帮助客户达成预期目标。我们遵循“没有规矩，不成方圆；不以规矩，乃成大方圆”的经营理念，为我们的客户提供值得信赖的服务。

咨询代理顾问运营城市规划研究区域产业规划城市运营模式研究……市场研究定位营销战略定位开发方案与推广策略客户定位研究策略发展规划销售代理与物业招商……土地价值研究与投资侧路顾问旅游、文化复合地产顾问策划项目可行性研究商业发展模式研究房地产市场研究……招商策略建议运营策略建议资产管理建议……多元化房地产方案，满足企业个性需求主业投资者使用者城市规划运营商业地产住宅地产旅游地产专业服务范围涉足领域：吉信行专注于高端住宅及城市综合体的运作，除此之外，还涉及城市规划、商业、旅游地产等多物业形态的发展。7吉信行·方圆置业代表案例项目管理及控制人力资源管理简介吉信行·方圆置业简介吉信行·方圆置业优势总结

28一、吉信行•方圆置业房地产营销服务安全专家，营销成功率均为100%100％成功销售绝非简单意义上的将房子全部买出去，而是考量“效率”与“效益”双重指标后的成功。我们不懈以100％的专注，100％的投入面对每一个项目，坚守着别人眼中的不可能任务。成都唯一全程独家代理千亩大盘的房地产营销机构从前期的项目可行性分析、产品策划直至销售执行阶段，我们全程参与项目的各个阶段，多个项目的操作经历为公司积累了丰富的大盘操作运营经验，使公司拥有了更系统、更全面的项目把控能力。地块考察及价值评估投资可行性分析市场及客户调研开发运营建议业态规划建议产品设计建议项目定位分析项目战略选择项目营销总纲营销执行……二、吉信行•方圆置业10三、吉信行•方圆置业坚持以业绩论成败。数十个楼盘的销售现场管理积累，培养了一批批经验丰富的管理现场管理人员和销售精英，与此同时，人才培养体系确保了这些宝贵经验的代代传承。因此，造就吉信行•方圆置业强大的团队执行力和协作力。11四、历时12年的房地产营销代理历程，积累200，000个有效客户资源数据库，对终端客户需求分析、提高成交率、缩短项目销售周期方面有不容忽视的积极作用。五、吉信行•方圆置业丰富的社会资源

吉信行立足成都本土房地产市场拓展12年，建立了强大的本土资源网络，如政府、媒体、广告、设计等，是目前成都房地产代理界中本土资源最丰富、对成都规划发展最了解的资深专业代理公司之一。城市综合运营合作伙伴：锦江区政府、锦江区规划局、金牛区政府、金牛区规划局、中铁八局集团、成都市统建办、成都市规划局、成都市城市设计中心.....房地产战略合作伙伴：国内知名房企：华润置地、海航集团、鼎云集团、嘉里建设集团、合景泰富地产、上海证大、七匹狼投资、九洲投资、上海舜元建设集团、福晟集团......新加坡及港资企业：盛吉立地产、华新国际、新加坡城市发展集团......本土知名企业：金房集团、地奥集团、通威地产、远鸿地产、

圣沅房产、开元房产、长坤置业.....合作伙伴只有实现客户的满意，才可能建立客户忠诚。

吉信行•方圆置业与众多客户建立长期战略合作关系，携手共进。14企业荣誉2010第八届“金芙蓉杯”成都地产年度杰出营销顾问机构2009年度中国（成都）楼市营销策划大奖2009年度成都房地产业“AAA”诚信企业成都房地产业2009年度“金鼎奖”2009年度成都市房地产经纪行业优秀经纪机构2009年第七届“金芙蓉杯”成都地产年度杰出营销顾问机构2008年第六届“金芙蓉杯”成都地产年度杰出营销顾问机构2007年第五届“金芙蓉杯”成都地产年度杰出营销顾问机构2007年度地产传媒大奖最具营销价值的代理机构2006年度成都楼市营销策划大奖2006年度中国（成都）楼市总评榜2006年度成都楼市营销策划大奖2006年第四届“金芙蓉杯”成都年度杰出营销顾问机构2006中国最佳房地产营销代理机构2005年度成都房地产优秀营销代理企业2005年第三届“金芙蓉杯”成都房地产杰出营销推广机构2004中国（广州）国际房地产展览会首届中国楼市传媒奖中国房地产营销代理公司30强2004年12月16日地产五年风云榜六大杰出营销公司称号2004年5月成都首届二手房中介诚信联盟会员单位2003-2004年荣获诚信房地产经纪企业2003中国（成都）楼市总评榜最佳房地产营销代理企业2003年成都房地产诚信联盟会员单位2003年成都房地产十大营销策划公司2003年成都杰出营销代理商2002年成都市十大杰出地产营销机构15项目管理及控制人力资源管理简介吉信行·方圆置业简介吉信行·方圆置业优势总结

吉信行·方圆置业代表案例3代表案例——誉峰广州合景泰富成都三号作品，占地280亩，总建筑面积约38万平米。成都顶级电梯豪宅的代表，也是目前成都市场认可度最高的电梯豪宅。誉峰之后，成都掀起了电梯豪宅热。鉴于我司在万景峰的优秀表现以及对城南市场的深度理解，开发商力邀我司进入誉峰现场进行销售。17代表案例——万景峰

合景泰富集团入驻成都一号作品占地约177亩，总建筑面积约60万平方米六个月内价格涨幅达70%新客户成交率一度达到50%以上18代表案例——华润·翠林华庭

华润置地城北继银杏华庭后的二号作品，升级城北高尚生活的国际都会社区；项目总占地约110亩，总建筑面积超过20万平方米，住宅13万平米，商业约10万平米；我司凭借对城北市场（项目）的深度把控以及强大的团队执行力保障，得到华润置地公司的高度认可，并顺利承接该项目；19代表案例——嘉里·雅颂居城南大源组团高品质项目嘉里建设集团：香格里拉大酒店、香港半山豪宅、全国多个高端知名楼盘等多家优秀代理公司共同竞争中，我司凭借自身严谨务实的工作态度及创新的营销思路脱颖而出，顺利承接该项目采取的是三家营销公司代理，我司为全程营销代理，其他两家公司只作为销售代理，在销售中我司的总业绩高于另两家代理公司业绩总和。20新加坡盛吉立地产倾力打造千亩大盘联合代理销售模式在销售执行过程中，吉信行面对内外竞争激烈的环境下，始终保持业绩第一,先后淘汰多家优秀的代理公司成功售罄一、二、三、四期，五期火热销售中代表案例——卓锦城

21代表案例——城市春天站南板块，新加坡丰隆集团慧居置业倾力打造吉信行将“造园”理念引入产品打造，我司创新提出“桐梓林，中央公园住区”概念该项目2010年6月16日开盘，正是“4.14”新政调控后市场最低迷的时期，但我们依然取得了开盘当天热销150余套、至今保持月均销售100套以上的销售业绩，获得开发商高度认可。基于该项目的合作认可，开发商将其在温江光华大道上占地400亩的城市综合体项目的前期策划（物业规划及发展建议）工作交予我司。22代表案例——证大·正府骡马市商圈成都唯一地铁上盖物业上海证大西南一号作品项目原名:山水琨玉,由于产品定位偏差,项目一度出现滞销吉信行通过深入的市场研究、差异化的价值挖掘、精准的项目定位,仅用1个月时间完成销售过半的骄人业绩销售均价从2008年11月份开盘的8000元/平米提升到目前的15000元/平米。经过我公司12年的行业经验和大量高端电梯项目的营销代理历程，积累了大量高端电梯住宅的客户资源。这部分客户资源对于我司进行项目前期准确的市场研判、项目定位、产品规划、终端客户需求分析以及后期提高成交率、缩短项目销售周期等多个方面起到不容忽视的积极作用。此外，我司12年的从业经验中代理了多个别墅项目，是成都代理别墅项目最多，别墅销售经验最丰富的营销代理公司。通过多年的别墅项目营销代理，我司积累了大量高端客户资源，为各形态的高端项目都提供重要的支持。24代表案例——成都后花园国宾板块，千亩别墅大盘：吉信行独家全程代理；创新“7天城市别墅”概念一期418套，一年半销售完毕二期首创“空中复式别墅”产品在这里，建筑绝非单纯美学上的艺术，更为成都引入了一种和谐、明朗、乐观的纯北美生活理念和方式。代表案例——金河谷城西光华大道沿线的高品质项目，占地600亩项目一期于2007年由开发商自行销售，业绩一直不理想。开发商力邀我司与开发商自有销售团队联合销售，我司凭借自身客户资源库有效资源和强大的团队执行力，销售业绩始终高于开发商销售团队。代表案例——舜元·桃源铭龙泉区域2200亩顶级湖山纯别墅大盘吉信行利用公司强大的客户数据库资源,在少量广告的前提下,实现一批次118套房源快速去化重塑龙泉高端别墅新版图代表案例——青城湖项目项目名称：青城湖项目规划服务业主：青城湖旅游发展有限公司项目规模：占地面积8000亩项目类型：新城规划我们解决的问题：■土地一级开发策划■启动区开发营销策划28牧马山中央别墅区，新加坡维信集团华新国际15年后继锦绣花园后二号作品捕捉市场空白点,差异化产品定位以“牧马山门户，新城市别墅”为推广理念，塑造牧马山第一居所的居住理念代表案例——华新·锦绣尚郡吉信行工商部

成都商业地产代理锐意机构吉信行工商部，酝酿于2009年，正式成立于2010年，是吉信行团队中又一新锐力量，团队集合了大量优秀商业地产人才，并成功服务了大量国际国内以及本土商业地产企业，成为成都商业地产代理界锐意力量。*百万级综合体操作能力*20万组有效客户资源*丰富本土资源及渠道优势*专业操作运营团队代表案例——大魔方项目位于新天府广场，由中冶集团联袂传媒集团倾力打造的成都三大地标之一；项目由亚洲最大演艺中心、超甲级写字楼、特色写字楼、高端服务公寓、城市豪宅、情景体验商业、大型购物中心等组成的大型演艺综合体；吉信行通过对市场的深度了解及策划运营，在国内外众多竞争对手中脱颖而出取得该项目全程策划及营销代理权，并通过精准的营销实操，目前项目进程逐步加快，预计年底入市销售。代表案例——峰汇中心项目位于会展板块，中建投集团入主成都1号作品；项目拥有甲级写字楼、SOHO公寓、LOFT、住宅、商场等综合业态构成，为区域代表性综合体之一；吉信行通过对市场的深度了解及策划运营，在国内外众多竞争对手中脱颖而出取得该项目全程策划及营销代理权，并通过精准的营销实操，目前项目进程逐步加快，预计2011年下半年入市销售。代表案例——中国茶叶交易中心项目位于成都规划的北部商城；占地约200亩，由茶文化博物馆、精品商业区、分散商业区、酒店、写字楼等物业组成的商贸综合体；通过吉信行对市场的深度调查及对商业地产的深度研究，将本项目打造为西南首席，中国一流的茶文化商贸中心，力争“引世界茶入川，出川茶于世界”目前该项目处于施工图阶段，但是经过精准定位，前期已经得到众多商家的青睐。代表案例——家电总部广场项目位于成都规划的北部商城；占地50亩，由3C-MALL、写字楼、会议酒店、情景商业等组成；通过吉信行对商业地产的深度研究，将本项目打造为“一站式总部研发展贸体验平台”，规划创意研发中心、创智孵化基地、体验式大卖场等，在区域内形成强劲的竞争力；目前该项目处于进场前准备阶段。顾问案例——成都ICC项目位于成都东大街金融商务区；占香港新鸿基地产主要执行打造大型综合体项目，其中包含280米地标级超甲级写字楼、高端住宅、大型商业等组成；新鸿基地产前期与吉信行建立了合作，吉信行主要参与项目前期市场研究及发展策略的制定，得到发展商的高度认可。顾问案例：福晟集团钱隆国际项目位于成都城东二仙桥区域，由香港福晟集团倾力打造的百万平方大型综合体，包含甲级写字楼、创智基地、五星级酒店、高端住宅、大型情景商业等组成；吉信行与福晟集团建立的项目前期顾问合作，主要对项目的发展战略、项目定位及物业发展等方面提出建设性建议，制导设计公司进行项目概念性规划。36顾问案例—雅莱斯国际家居广场雅莱斯国际家居广场位于新繁国际家居CBD园区内，总建筑面积达到30万平米，集国际家居展贸大卖场、高端欧洲家居街、写字楼、星级酒店、高档公寓于一体的复合型产业专业综合体。吉信行从前期进行了深度介入，为项目提供了专业、全面的深度前期顾问服务，获得了开发商的高度认可。37人力资源管理简介吉信行·方圆置业简介吉信行·方圆置业优势总结

吉信行·方圆置业代表案例项目管理及控制438销售模式、流程控制体系

数字化营销模式我司采取科学的、规范化的现场管理模式，如置业顾问接待客户的数量、客户的人数、老客户回访次数等方式进行统一管理，以保证每个现场的现场的销售执行力。便于对销售现场进行科学有效的管理与考核，更有利于对销售现场各环节进行监督。绩效考核模式销售现场各建立了严格的绩效考核机制。通过下达销售任务，并观察每个置业顾问的客户积累情况、客户回访率、成交率、成交量等指标，对其工作绩效进行考核，并匹配合理激励奖惩机制，奖功罚过，同时，建立现场末尾淘汰机制，增加置业顾问的危机感。以此充分调动置业顾问的工作积极性，促进现场销售业绩的提升。项目操作监控模式我司针对每一个项目采用项目组形式出现，以四大团队监控体系为架构，为项目前期、中期、后期进行全程监控，保证项目的顺利销售及100%营销成功狼性管理模式狼席群居，群而发之，群而进之。目标出现，群而攻之。狼对于目标之攻击，常在群首号令之前，便序而不乱，各自心领神会、配合默契，各司其职，有条不紊。主攻者勇往直前，佯攻者避实就虚，助攻者蠢蠢欲动，后备者嚎叫助威.组织之严密人所难及，协作之精神更让人赞佩不已。四大模式体系

项目执行团队策划顾问团队后台监控团队效果营销推广销售执行策划顾问工作总控顾问策略建议总控团队项目总控策略调整、执行过程控制、流程监控意见反馈过程监控过程控制、流程监控意见反馈流程总控过程控制、流程监控意见反馈信息呈送团队配合协作：40吉信行·方圆置业简介吉信行·方圆置业优势总结

吉信行·方圆置业代表案例项目管理及控制人力资源管理简介5人才是公司所以能够发展至今的根本。

因此，如何培养有才之士，并为他们创造更好的条件，从而实现共进是我们人力资源管理不懈努力的目标。42吉信行·方圆置业矢志营造一个学习、成长的组织，因此，我们在人员培训环节投入大量的资源。人员培训43销售精英封闭式特训一个项目的销售团队一旦组建，立即进入为期10天的封闭式销售精英特讯，除了对销售技巧、法律、建筑、园林、市场预测等方面业务知识进行全方位的强化式特训外，更有效的强化团队协作能力和执行力，从而建立了一个个战无不胜精英团队。起步培训入司培训我们组织每一个新员工参与入司培训，通过企业文化、历史的传递及各式活动，以建立统一的价值观、企业认同和团队意识。44业务技能专题培训每个业务部门的员工都有现场经验，这既可杜绝纸上谈兵，实现经验与理论的结合，还可为团队间的有效协作起到积极作用。业务汇报会制度以项目为单位进行不定期的业务汇报，即是有效的项目监控，更是经验交流学习的最佳平台之一。拓维特训我们努力营造明朗、自由、愉悦的工作氛围，以期塑造员工的不畏挑战，奋发向上的创新精神，并为此提供专门的培训。在职深造吉信行·方圆置业不仅注重新员工的培训，对优秀的专业人才的深度提升同样重视，因此，我们不惜重金为他们提供各种培训机会。在职培训

45业务考试公司以此作为职务晋升的考核指标之一，从而鼓励和引导员工自主自动学习专业书籍，完善各岗位所需的专业知识。年度全方位考核制度吉信行·方圆置业每年推行自我考核，以及上下级之间、平级之间的相互考核，清晰认识为了进一步的提升。末位淘汰制度我们实行优胜劣汰，鼓励良性竞争，因为，我们深信对“劣”者残酷才是对“优”者的保护和优待。员工考核系统

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年末颁奖大典年末，公司评选优秀员工大奖、业绩突出奖、最佳奉献奖、最佳新人奖、《方圆时空》创思奖等大奖，对各个岗位优秀人才予以表彰。

员工福利除了社会保障福利以外，公司为全体员工提供意外伤害保险、健康防疫、劳动保障、节假礼品、购房优惠等涉及生活的各个方面的福利，以提升员工的生活品质。人员激励

47为此，我们将以饱满的热情，专业的服务，期待与您携手共进，共创佳绩。48—技术部分—48在当前宏观调控的市场环境下，唯有“刚需”这类居住必需品在撬动市场，欣欣向荣；与此同时，越来越多的“城市豪宅”正在着力塑造富豪们生活中的“居住必需品”，逆市飘红；而对于远大•长岛国际而言，塑造成代言“城南深度居家”明星项目，打造城市中产精英们的“居住必需品”，将是继“刚需”和“城市豪宅”之后，突破市场限制的又一创举。前言：49从2011年佳兆业君汇上品销售现象说起502011年6月6日，佳兆业君汇上品开盘，截止目前，佳兆业君汇上品共计销售1600套房源，月均去化达到500套。

佳兆业君汇上品目前的成交客户构成中，华阳客户占据绝对的主力，约占50%，城南客户次之，约占30%，其余客户来自于成都其他区域及外地。佳兆业君汇上品的销售数字现象佳兆业君汇上品开盘销售价格实得3900元/平米起，目前的销售均价为5300元/平米。5152远大城南三盘齐放誓争完美根据与开发商的初步沟通，远大•长岛国际预计2011年11月底进场，12月初实现销售，开盘能一炮而红，实现热销，并且实现远超过佳兆业君汇上品的销售价格。远大•长岛国际2012年营销目标：52远大•长岛国际面临的营销难点：1、竞争层面：在2011年城南独领风骚的佳兆业君汇上品，与远大•长岛国际一墙之隔，大背景、自然资源共享，本项目是与之赤身肉搏，还是化被动于主动，以绝对较高的品质，来化解客户对相对偏高的销售价格的抗性？2、客户层面：远大•长岛国际相对偏高的销售价格，决定了本项目绝不会选择走性价比的路线，也决定了本项目的目标客户是以广域的城南客户为主，远大•长岛国际该如何在如火如荼的城南房地产市场中占据一席之地，成为城南置业客户的首选？3、开盘热销：进场时间短，开盘任务重，销售价格相对偏高，远大•长岛国际如何在淡市的短期内迅速聚集客群，保证开盘热销？53目录contacts：第三部分：项目价值及定位分析第一部分：竞争市场简析第五部分：营销总纲第六部分：营销执行策略第二部分：目标客户挖掘第四部分：产品价值提升第七部分：销售执行保障策略54第一部分：竞争市场简析55本项目虽然与佳兆业君汇上品距离较近，但从项目档次、销售价格、目标客户定位均不会局限于小区域，故本项目不仅仅立足于南湖梦幻岛国际度假区，依托于南天府广场板块，力争成为城南的明星楼盘。竞争市场区域界定56南天府广场板块南天府广场板块以南延线终点为中心，向四周扩散一公里左右范围；成都近郊最具影响力的高端居住区；成都发展主流方向；既大源组团后国际城南的又一核心板块；

“南天府广场”位于天府新城南部的核心区，天府大道主轴上的一个重要节点，势必将形成一个繁华的都会新核心，成为集商业居住、旅游休闲、文化娱乐为一体的高品质国际化住区。作为天府新城及麓湖新城连接、过渡区域，南天府广场板块肩负继承天府新城的商务、时尚，也承担着开启麓湖新城的生态、贵气的重要使命，最终成就整个南部新城的优美、时尚、便捷、高端的宜居地带。新鸿基悦城万科海悦汇城宏达世纪锦城君汇上品南湖国际社区远大长岛国际区域在售楼盘分布交通体系：城市主干道道路便捷的城市主干道拉近了城南邻近郊县、二级城市与成都主城区的时空距离，如双流、新津、仁寿、资阳等地。——元华路、站华路、天府大道、红星路南延线、新成仁路——牧华路、麓山大道、迎宾大道地铁2010年10月成都地铁1号线开通，成都进入地铁时代，改变了传统的楼市热点区域，地铁沿线的楼盘以地铁物业之名快跑升温；1号线南延线的建设确定，始于1号线世纪城站，止于麓山大道，与主城区真正实现无缝对接，并加速南天府板块乃至双流融入成都中心城区的步伐。——地铁1号线——地铁1号线南延线精品化商业：极地海洋世界复合式商区南湖风景区欧洲商业街区河畔新世界20万平米商业配套中澳华商业中心家乐福华润万佳百货荷兰水街麓镇欧式商业中心新世纪百货星光大道商业街近百万平米商业配套，众多城市级资源国际化教育：麓山光亚学校成都市实验外国语学校西区华阳中学等高端享乐：国际一流的高尔夫球场私人高端会所蔚蓝会品牌开发商云集，南天府广场区域价值得以强劲拉伸，势必带动区域房地产市场高位发展项目名称开发商悦城新鸿基地产南湖国际社区成都森宇实业集团有限公司

世纪锦城宏达集团君汇上品佳兆业集团海悦汇城万科集团…………巨头云集项目名称体量（万方）容积率绿化率主力户型成交均价（元/平米）悦城603.8431%130-160㎡三房7000南湖国际社区1505.060%110-160㎡三房6300-7400世纪锦城1404.7930%80-130㎡二房三房7000君汇上品1044.135%

80-150㎡二房三房5300海悦汇城204.7538%60-70㎡二房8400（含1200精装）…………高端竞争南天府广场板块商品房9月成交均价6800元/平米区域楼盘高端物业为主力，竞争层级分明，中端物业性价比竞争，5300元/㎡价格低位受市场追捧；高端深度居家物业品质竞争，项目内功修炼在竞争中起到决定性作用中端竞争南天府广场板块楼盘竞争层级分明，以深度居家产品为主，销售均价6800元/㎡左右，整体物业品质较为高端，但同时存在佳兆业君汇上品等典型刚需的中端竞争物业，5300元/㎡的销售均价低于板块总体水平，成为区域内受到市场追捧的新宠。项目名称主力客群重要客户其他悦城40%城南区域客户30%成都客户30%外地客户（港澳客户）南湖国际社区50%成都客户30%区域内客户20%外地客户世纪锦城40%高新区客户35%成都客户25%外地客户君汇上品50%华阳本地客户30%城南会展中心、天府软件园等高新区年轻白领20%成都及仁寿、资阳等省内二级城市海悦汇城60%高新区青年白领20%成都客户20%华阳及外地客户…………城南区域客户是南天府广场板块的绝对主力客群，高性价比的刚需物业君汇上品则剑指华阳地缘性客户客户瓜分区域开发商迫于市场压力及年度回款需求，对秋交会寄予厚望，纷纷推新，向客户抛出大幅度优惠的绣球，以价换量成为搅动市场的主要手段，促进成交量，降价趋势明显佳兆业君汇上品三期9月27日开盘，推出12号楼，共计500套房源，主力户型85-141平米，均价5300元/平米，最高优惠额度14%，实得单价4200元/㎡起，房交会成交81套左右；宏达世纪锦城9月25日开盘推出5号楼，共217余套房源，户型面积为60-120平米，优惠后均价6500元/平米，实得均价5180元/平米。正在排号中，交2万元诚意金可享最高95折。另外，2号楼在售50-150平米房源，均价7500元/平米,全款94折，按揭96折。房交会期间成交48套；万科海悦汇城房交会期间推出100套一口价的特价房，46万/套起享精装两房，一口价特价房等同于高达10%的优惠额度，等同于单价8200元/平米，房交会成交90余套；低价格高高品质低第三层级楼盘第二层级楼盘第一层级楼盘新鸿基悦城南湖国际社区远大长岛国际宏达世纪锦城佳兆业君汇上品根据主力竞争圈层中的品质打造和价格进行综合评判，确定核心竞争圈层存在的三个竞争等级，各层级代表楼盘（如右图所示）第一层级楼盘：新鸿基悦城、南湖国际社区、远大长岛国际；第二层级楼盘：宏达世纪锦城、佳兆业君汇上品第三层级楼盘：万科海悦汇城分别对三个竞争层级楼盘的物业形态、产品规划及品质、销售情况、核心卖点等进行分析，得出目前核心竞争圈层的市场态势。南天府广场板块在售项目竞争层级矩阵：万科海悦汇城远大长岛国际项目在南天府广场板块主力竞争圈层中处于第一竞争层级第一层级楼盘：该层级楼盘属于南天府广场板块品质较高的项目，多数由知名开发商进行开发，项目规模、体量、配套、品质等都比较高，属于区域市场领导者。而这类楼盘由于品质较高，导致产品单价和总价均比较高，其主力客户群体以改善性深度居家客户为主。第二层级楼盘：该层级楼盘属于南天府广场板块品质较适中的项目，开发商知名度及被认可度、项目品质和价格比第一层级的低，这类楼盘一般规模和体量适中，强调高品质、低价位的性价比，针对的客户群主要是首置、首改客户为主；第三层级楼盘：该层级楼盘属于南天府广场板块品质较低的项目，这类项目一般规模较小，品质不高，依托区域的配套等资源优势，以低价位吸引刚需客户；南湖国际社区南湖国际社区项目位于南湖度假风景区内，自然资源、人文资源、景观资源、商务资源、人气资源、生活资源成就了南湖国际社区，其中6000亩风景度假区的景观资源是项目最大特色，主题景观先行，确立了南湖在资源上的独树一帜，使项目具备真正的市场竞争力。开发商成都森宇实业集团有限公司

物业管理森宇物业有限公司建筑设计成都瑞康建筑设计院物业地址双流县人南延线（南湖度假风景区内）总占地面积6000亩（400亩南湖-梦幻岛游乐园、1000亩水域、200亩湿地生态景区、欧洲风景建筑）总建筑面积1500000㎡建筑形态高层小高层建筑风格欧洲风情、Arc-deco容积率一期4.9二期4.0三期5.0四期5.0五期5.0绿化率约60%车位比1:0.8基础指标南湖国际社区拥有6000亩的都市风景资源，是同时集休闲、娱乐、商务、观景功能“四位一体”的大型复合地产，400亩南湖-梦幻岛游乐园区、1000亩浩瀚水域、16.8公里水岸风景、200亩湿地生态景区、1.5公里原味欧洲风情建筑等景观，完美构筑了6000亩南湖度假风景区。项目采用复合式旅游地产开发模式，以府河、江安河、南湖、森林、湿地、二江寺保护区等自然资源为依托，以河滨休闲区、欧洲街、大型游乐场及大型体育运动功能区等人造景观为支撑的成都城市商务休闲旅游景区。拥有6000亩的都市风景资源，同时集休闲、娱乐、商务、观景功能“四位一体”的大型复合地产的优势，南湖并没有将自己定位在最高端的位置，而是以高品质的高层电梯满足都市最主流的中产阶层的舒适性改善型居住，在价格上，以适中的价格入市，保证了南湖国际从入市至今稳健热销的态势。南湖风景区是城市区域内唯一的超大型景观资源带，位于其中的南湖国际社区将人居与都市休闲等复合功能天然地整合到了一块，这与成都这座城市的文化底蕴及成都人休闲的逐水而居，同时又不愿意远离都市繁华的居住心理是完全契合的。8000万四川人游乐目地地1000万成都人度假目的地200万国际城南人商务休闲目的地6万南湖人生活目的地高端住宅区运动中心欧洲商业度假街区梦幻岛水上表演中心南湖国际社区拥有6000亩的都市风景资源，是同时集休闲、娱乐、商务、观景功能“四位一体”的大型复合地产，400亩南湖-梦幻岛游乐园区、1000亩浩瀚水域、16.8公里水岸风景、200亩湿地生态景区、1.5公里原味欧洲风情建筑等景观，完美构筑了6000亩南湖度假风景区。四期瞰湖组团三期映湖组团一期观湖组团二期御湖组团五期晟湖组团六期镜湖组团南湖国际社区以高品质高层电梯满足都市最主流中产阶层的舒适性改善型居住需求，提出湖畔空中别墅概念和“世界级城市湖居生活典范”打造目标。南湖国际社区采用组团式开发手法，组团围绕案名“南湖”而以“湖”命名。从2008年开始入市，目前已开发六期，包括观湖组团、御湖组团、映湖组团、瞰湖组团、晟湖组团、镜湖组团，产品类型为平层及跃层式高层物业，跃层户型设计多运用客厅挑空设计，提出湖畔空中别墅概念。南湖国际社区南湖以其超大的景观、产品设计以及大型复合地产辐射力，在其周边将形成一个全新的高品质人居板块。南湖梦幻岛位于南湖度假风景区内，是由府河、江安河自然交汇围合而成的天然半岛。分为南湖明珠、海神码头、精灵恶魔岛、丛林之旅、爱神湖共五个区域，每个区呈现出风格迥异、鬼魅奇特的建筑及园林景观。首次引进近30套全球顶级游乐设备，包括亚洲第一台38米高TOP-FLYING、亚洲第一台SuperSpin、亚洲第一台M型激流勇进、亚洲第一台内向六爪大摆锤、目前国内科技含量最高的虚拟体验项目—星际航班……南湖国际社区南湖以其超大的景观、产品设计以及大型复合地产辐射力，在其周边将形成一个全新的高品质人居板块。南湖欧洲风情商业街由20余栋欧式建筑环湖而建，汇集时尚浪漫元素，包括5星级度假酒店、西餐厅、临水咖啡吧、会议中心、酒吧、中式茶楼、洛伦兹婚庆广场等，彰显城市度假风景区商务魅力。洛伦兹婚庆广场是目前成都规模最大的主题婚庆广场，5000平米湖中爱情岛、纯正欧洲教堂、婚庆主题餐厅、上千平米如茵草坪、千亩湛蓝湖水……为新人们举办浪漫而独特的婚礼提供了至美空间。南湖国际社区南湖国际社区六期在推售方面，南湖国际社区目前在售为六期镜湖组团，总户数2255户，从2010年9月开盘至今，推盘三次，共计2023套房源；集中式推盘，每次推盘量较大，引起热销，轰动市场；第一批次推出1146套房源，面积区间85-235㎡；第二批次推出主力户型为三房，面积123-163㎡；第三批次推出主力户型为四房，面积区间128-163㎡；先推弱位的各种户型，后推内庭景观资源较好的大户型房源，满足不同客户的需求，保障开盘热销，并提升后期大批量大户型房源的房价。一批次二批次三批次集中推售，先推弱位的各种户型，后推内庭景观资源较好的大户型房源，满足不同客户的需求，保障开盘热销，并提升后期大批量大户型房源的房价。项目主力户型为面积段为110-160㎡的三房，特别是120-130㎡居多，其次为130-140㎡居多的四房；中大户型为主的平层及跃层产品，跃层客厅以7米挑高的设计不仅使户型大气，更增加了户型的使用面积，每一户超大花园赠送兑现湖畔空中别墅理念，满足城市主流的中层阶级人群改善舒居户型要求。建面：124㎡实得：150㎡5.8米挑高空间入户花园5.8米挑高空间赠送，以湖区空中别墅的概念打造舒居产品，满足城市主流的中层阶级人群改善舒居户型要求。南湖国际社区六期项目集中式推盘引起热销的热岛效应，从2010年10月开盘至今共三次推盘，共计2023套房源；项目月均去化量高达388套，销售火爆，是成都楼市典型的热销楼盘，限购令的实施对于非限购区的此项目热销有一定程度的触动作用，2月份达到热销高峰，达到2016套的峰值，直到6月份销售热潮开始回落，进入传统的销售淡季，最低月走量17套；项目成交价格平稳，起伏不大，成交均价维持在6300元/㎡，后期因强位的大户型产品推出，价格上扬，8月达到7405元/㎡的价格峰值。南湖国际社区六期供需走势图供需两旺，节节攀升，形成热岛效应，热销无双，先弱后强的产品推售使得价格在平稳中得以有效拉升。南湖国际社区六期将实景呈现的欧洲商业街作为销售现场，大气醒目，有效传递项目高端居住品质高档而品质化的欧式风格销售中心恢弘而大气的售楼部整体形象高端品质的景观示范南湖国际社区六期推广主题：以资源稀缺性为核心价值点以空中别墅为噱头以仅有席位递减为手段塑造高端品质制造紧迫感及热销效应佳兆业·君汇上品君汇上品项目为佳兆业成都3号作品，临近南湖度假风景区，以南湖风景区资源以及江安河、锦江两江交汇的河景资源为核心价值点，性价比是项目热销的法宝。开发商成都南兴银基房地产开发有限公司

物业管理成都佳兆业物业管理有限公司建筑设计深圳华汇设计有限公司物业地址南湖国际风景区两江交汇处总占地面积274亩总建筑面积104万㎡建筑形态高层小高层建筑风格新古典主义容积率4.1绿化率35%车位比1:0.8基础指标君汇上品以围合式、板式超高层布局方式，形成最大化的组团景观，增大观景面，保障景观均好性，拉升产品品质。项目由26栋高层住宅、会所分五个景观组团围合而成；项目配套包括3000㎡豪华双会所、一所2500㎡幼儿园和室外的无边际泳池；会所包含了恒温泳池、兵乓球室、台球室、健身中心、瑜伽室、视听室、壁球室、羽毛球场、网球场、咖啡厅、茶楼、棋牌室、阅览室、中餐吧。君汇上品采用新古典主义建筑风格，五大欧陆风情主题中庭园林，造就国际城南的河景低密高层电梯精品项目君汇上品户型方正，赠送空间利用价值大，功能性、性价比及舒适度迎合目标客户需求房型套数配比二房88149.5580-90㎡701套39.43%120-130㎡180套10.12%三房77343.48140-150㎡180套10.12%130-140㎡266套14.96%100-110㎡327套18.39%四房、五房1246.97130-200㎡建面：85㎡实得：98㎡建面：106㎡实得：121㎡项目两房及三房产品为主力户型，分别占总户数的50%和44%，其中又以80-90㎡两房可变三房户型为主，其次为100-110㎡三房产品；户型方正，可变性强，功能性、性价比及舒适度迎合首置及改善性客户的需求；君汇上品集中式推盘，强弱位搭配，以刚需小户型为主力产品入市，凭借低价形成市场热销在推售方面，君汇上品共计6000套房源，于2010年6月26日、8月28日、9月27日三度开盘，共推出房源3071户；现已推售的房源分别为2、3、4、5、6、7、8、9、11、12号楼，强弱位搭配推出，以刚性需求的小户型为主力产品入市，满足现下市场中强劲的刚需客户需求，保障开盘热销。集中式推盘，每次推盘量较大，引起热销，轰动市场；6月开盘推出1400余套，当天销售1200余套；8月开盘推出900套，当天销售500余套；秋交会前期推出三期500余套，房交会期间成交81套；目前销售均价为5300元/㎡，实得单价低至4200元/㎡，分户型优惠，最高优惠全款14%，按揭4%；已售1918套，月均去化达600套，销售持续火热。君汇上品超五星级会所标准彰显售楼部的恢弘气度，欧式园林示范区呈现项目品质身份君汇上品推广主题：以江、湖景资源为核心价值点以开盘热销数字、3900元低起价为噱头塑造高性价比的市场形象制造热销效应新鸿基·悦城新鸿基悦城开发商成都忠捷置业有限公司物业管理启胜管理服务有限公司建筑设计香港嘉柏建筑师事务物业地址人民南路延线极地海洋公园总占地面积240亩总建筑面积60万㎡建筑形态高层建筑风格现代简约容积率3.84绿化率31%车位比1:1.12基础指标项目紧邻极地海洋世界，为新鸿基地产以全球同步的品牌标准呈现给成都的地标性豪宅，从规划、建筑、生活品质等各方面打造国际化的居住标准，中央公园区的核心地段价值是产品竞争力。新鸿基悦城项目分两期开发，以大围合、点式高层住宅的布局形式，最大限度考虑每一户的景观视野，超大楼间距，完全人车分流。项目地块呈凹型，总占地245亩，由20余栋高层住宅构成；项目从南到北分三期开发，目前一期基本售罄，二期在售；1期、2期分别由10栋、7栋26-32高层电梯组成；3000多平米的豪华会所，包括室内恒温泳池、室外泳池、篮球场、桌球房、健身房等设施，专供业主私享。新鸿基悦城香港知名高端设计团队强强联手，庭院与居所融合，形成格调非凡的园林套房的独特景观；极具现代感的玻璃外立面建筑体，改变着这座城市的天际线。建面：97㎡入户花园建面：155㎡观景大阳台主卧转角飘窗观景大阳台入户花园主卧转角飘窗户型方正，以130-160㎡的舒居三房为主力，满足深度居家需求，底跃及顶跃超大户型空间的特色户型采用别墅标准打造，顶层天际泳池、底层私家花园尽显私家宅邸尊崇气质新鸿基悦城新鸿基悦城项目集中式推盘，时间间隔较长，从2009年4月开盘至今共7次推盘，共计1679套房源；开盘至今共去化1162套房源，月均去化40套左右，受限购令影响较为明显，月均去化在20套左右，历史最低去化量仅5套，7月二期产品全新亮相，销售状态开始回转，8月份成交量高达63套，销售状况良好；项目成交价格持续上涨，7月新开盘价格开始走低，从13469元/㎡的高点回落到目前的6865元/㎡，价格下滑的原因与推出的房源为低价位户型有关。新鸿基悦城供需走势图深度居家改善性大户型产品受限购令影响甚重，以二期新产品亮相以及销售价格的所有回落扭转销售困境新鸿基以其恢弘手笔及以客为先的经营理念打造逾3000平米时尚、华丽的销售中心，尽显尊贵的皇家气派和一流的居住品质，多媒体体验区展现豪宅匠心独运的魅力新鸿基悦城推广主题：以中央公园住区为核心以开发商品质打动人心以高层天际泳池、海景房为噱头强调产品细节及人文关怀塑造豪宅气度宏达·世纪锦城宏达世纪锦城开发商成都宏达置成房地产开发有限公司建筑设计基准房中/香港华艺物业地址双流县华阳海昌路68号总占地面积375亩总建筑面积140万㎡建筑形态高层、多层洋房建筑风格现代简约容积率4.79绿化率30%车位比1:1.00基础指标

项目位于紧邻南延线，以其绝佳地段、超大体量以及世界500强企业实力展现项目打造的大手笔。宏达世纪锦城受地块限制，采用弧板和点式结合的总体布局，在近一公里沿街面上形成连续而富有变化的界面，建筑群体一气呵成，灵动性强项目总占地375亩，地块呈条状，采用弧板和点式结合的总体布局，在近一公里沿街面上形成连续而富有变化的界面，建筑群体一气呵成，灵动性强；总共分两期开发，首期为现代艺术高层建筑，包括7栋住宅和2栋酒店式写字楼，二期为山地复合型社区，规划有洋房及城市豪宅。项目规划山地及水岸双会所；法式景观游泳池及恒温泳池、羽毛球场、高尔夫推杆练习场等配套实施；宏达世纪锦城现代简约风格的建筑外观简洁柔和，与弧形布局完美融合，法式风格的三个主题园林将整个社区有机相连，浪漫温馨。整体架空设计，形成气质尊崇的城市泛会所，保证社区私密感和尊崇感宏达世纪锦城项目户型受弧板布局的影响，存在异性空间，户型越大赠送空间越大，每户均有超大观景阳台、阔景飘窗及阳光客厅的设计，最大限度保证观景度及居住舒适性。建面：85㎡实得：96㎡入户花园建面：123㎡实得：145㎡观景大阳台入户花园及可变空间阔景飘窗阔景飘窗项目以80-90㎡的两房为主力产品，强调舒适性；目前推出一定量的一房产品，后期未推的三房房源占有相当比例。项目户型受弧板布局的影响，存在异性空间，户型越大赠送空间越大；每户均有超大观景阳台、阔景飘窗及阳光客厅的设计，最大限度保证观景度及居住舒适性。宏达世纪锦城销售迟缓，走量及成交价格持续走低，陷入滞销困境项目从2011年4月开盘至今，只推盘两次，共推出591套房源；销售走量在推盘第二月达到191套的峰值后极具下降，月均去化量在20套左右，8月销售仅成交11套，销售状况不佳；9月房交会前期推出5号楼共计217套房源以刺激市场，趁势扭转滞销局面，房交会期间成交48套；成交价格持续走低，均价约为7200元/㎡，日前为历史最低成交价，约为6997元/㎡，房交会期间优惠后均价6500元/㎡。新鸿基悦城供需走势图宏达世纪锦城现代简约风格的销售中心，缺乏高端大盘的气度，法式浪漫风情园林景观未在样板区得以充分呈现。推广主题：以大城·大师·大生活的角度呈现大盘气度，以买房送车位为市场爆点，传递开发商品牌及实力强调南延线、国际城南的地段价值塑造南天府板块的区域价值万科·海悦汇城海悦汇城开发商成都万科华东置业有限公司建筑设计中天建筑建设公司物业地址双流县南延线海昌北路极地海洋公园旁总占地面积71亩总建筑面积20万㎡建筑形态高层建筑风格现代简约容积率4.75绿化率38%车位比1:0.7基础指标

项目是目前城南最纯粹的青年社区，凭借区域的发展潜力、优越的配套、超大赠送、精装、满足青年人的空间居住需求以及青年人承受范围之内的价格，而受到城南强劲的精英青年群体追捧。海悦汇城受地块限制稍显局促，采用旋转45度的点式高层、板式高层和超高层住宅自然围合，形成开合有度的空间，最大限度拓展了景观视野，也保证了每套房子的居住舒适度。项目由被规划中的红星路南延线分隔开的两块地块构成，现阶段规划用地呈竖长型，分三期开发，目前一期售罄，二期在售；受地块限制稍显局促，采用旋转45度的点式高层、板式高层和超高层住宅自然围合，形成开合有度的空间，最大限度拓展了景观视野，也保证了每套房子的居住舒适度。海悦汇城建筑及园林均采用现代简约风格，简洁、大方，符合青年置业者的喜好。海悦汇城紧凑两房为主力户型，户型赠送空间大，可变性强，精装风格时尚简约，满足80后置业者空间生活需求。户型套数配比一房50-60㎡27212.45%二房60-70㎡191387.55%建面：58㎡超大赠送空间建面：60㎡超大赠送空间建面：62㎡超大赠送空间海悦汇城推盘节奏较快，小步快跑，供需两旺，销售价格总体呈上扬趋势，目前有所回落项目从2010年4月开盘至今，推盘8次，供应房源总计2946套；成交套数约2230套，月均去化量120套，除2011年1月因春节期间无成交外，总体销售态势持续火热，倍受追捧；前期销售价格高开低走，近一年成交价格总体上呈上扬趋势，4月份达到峰值9400元/㎡（含1200元/㎡精装），日前成交价格有所回落，约为8400元/㎡。秋交会以特价房的形式造势，推出100套特价房，房交会期间成交90余套，最高优惠10%，市场反应火热；海悦汇城供需走势图海悦汇城推广主题：以低首付、低总价、精装修、高性价比、品牌、高端配套等为诉求点，以海悦哥为切入点进行网络传播，形成病毒效应，塑造品质青年社区市场形象，引起市场轰动实现持续热销从秋交会的成交量上反映出当前比较清冷的市场状况，楼市严厉调控政策步步趋紧并未见底，成都楼市寒意渐浓，预计2012年下半年前政策松动可能性不大，市场将持续低迷，成交量处于悲观状态，与严控政策僵持近两载的开发商资金压力持续累积，降价趋势明显。市场发展预测楼市风向标——房交会2010年秋交会主城区商品房成交5400套2011年秋交会主城区商品房成交1230套第二部分：目标客户挖掘109参与人数年龄525-301031--35836-40140以上吉信行，通过据此调查对客户居住状况、生活习惯、看重偏好等方面的问题进行了较深入的沟通调查，探索了他们的来源区域及购买特征。吉信行：随机现场调查组办：吉信行时间：2011年9月有效访谈人数：24人访问调查通过与新鸿基悦城、南湖国际社区、君汇上品、宏达世纪锦城、万科海悦汇城的置业顾问沟通了解，同时在4天的现场外围调查中，随机截流共约35名来访客户，其中有效访谈客户24组项目名称主力客群重要客户其他悦城40%城南区域客户30%成都客户30%外地客户（港澳客户）南湖国际社区50%成都客户30%区域内客户20%外地客户世纪锦城40%高新区客户35%成都客户25%外地客户君汇上品50%华阳本地客户30%城南会展中心、天府软件园等高新区年轻白领20%成都及仁寿、资阳等省内二级城市海悦汇城60%高新区青年白领20%成都客户20%华阳及外地客户…………南天府广场板块主要竞争项目客户分析：南天府广场板块客户：以成都城南及高新南区客户为主力客群，高新区客户是重点锁定对象，其次区域周边地缘性客户，以及周边邻近的仁寿、资阳等二级城市客户。根据我公司代理的都城.雅颂居、峰汇中心等城南项目来访客户置业目的调查可知，客户购买目的以改善自住为主。以工作导向为主要置业驱动力，由于多数是由城市其他居住区域迁徙而来，对居住升级有一定要求，改善型居家置业特性明显南天府广场板块客群特征：项目处于竞争圈层第一层级项目户型配比以三房首改产品为主南天府广场板块以成都客户为主力城市扩张，首改、首置郊区化趋势明显首改偏向交通、教育等配套完善、居住环境良好的郊区基于项目本体、市场特征的客户锁定：因此，本项目客户构成是复合的：主力客群——城南区域客户重要客户——华阳地缘性客户、大成都客户辅助客户——仁寿、资阳等二级城市客户最大化项目价值和品质，决定了本项目的客户层面不局限于以性价比为吸附力的华阳本地客户或寄希望于不可控的外地客户，占位高端板块的高位层级项目，客户层面理应锁定区域主力客群，只要抓住国际城南客户就可以抓住本区域和外地客户；称之为：高知富族南天府广场板块客户，显示出对城市资源及自然资源的双重占有，置业品质高端要求，因自身受过高等教育及对子女教育高标准要求，使其同时看重人文教育，在性价比的置业要求上更在意圈层身份的象征、认可以及专属生活的享受，综合而言，这是城市中产阶级中要求“极具苛刻”的一部分置业群体，理性时尚身份细节区隔品质114高新南区和城南片区企业软件园、孵化园、金融后台园中高管及高级技术人员高新南区和城南片区事业单位工作人员高新南区和城南片区私营企业、外资企业公司白领华阳及周边区域私营企业主、石化等企事业单位中高管等地缘性客户成都地区法律、高校、政府、新兴产业高收入人群；仁寿、资阳、简阳、眉山等城南方向二三级城市企业主、退休养老人士、子女置业者投资客户辅助客户重要客户核心客户目标客户构成：核心客户重要客户辅助客户主力客户为高新南区和城南片区企事业单位、各中大型私企公司，整体文化素质良好核心客户：高新南区和城南片区企业软件园、孵化园、金融后台园中高管及高级技术人员高新南区和城南片区事业单位工作人员高新南区和城南片区私营企业、外资企业公司白领改善居住环境人文教育郊区就近置业投资置业动机：稀缺自然资源完善的城市资源楼盘高端品质人文教育氛围升值、保值潜力圈层身份吸引力：高科技名企蜂拥而至深圳中兴来了，爱立信来了，上海盛大来了，上海贝尔阿尔卡特也来了……众多声名赫赫的高科技企业，都无一例外地将办公地点设在了大源核心商务科技片区，在这块面积仅4平方公里的土地上，目前已经汇集了数十家国内外一线企业，这些企业的涌入，将对拉动大源板块的住宅发展起着十分明显的作用。天府新城建成后总就业人口62万人（其中软件及服务外包产业20-30万人），总居住人口60万人。到2010年天府新城软件及服务外包产值400亿元，出口达5亿美元，从业人员达10万人以上。由于城南高科技产业的大力发展，越来越多的人因为工作或其他原因，需要在城南置业和生活。在金融后台服务方面，预计到2011年，金融后台服务中心的投资将超过100亿元，从业人员超过10万人。城南区域主力置业客群多数为城市其他区域高新科技人才，产业新区拉动这部分优质人群主动外扩流入。接收信息的渠道较宽：一般会从报纸、房地产信息主要报刊等方面获取项目信息；朋友推荐是获取信息的重要来源，很容易接受朋友推荐的事物；交际圈很广，具有固定的朋友圈层，朋友间会互相交流很多信息；对于朋友的介绍非常在意，认知渠道、接受特征生活态度、消费观念购房需求、心理特征性格乐观，对未来充满信心；非常自信，部分客户较为自负，以自我为中心，希望得到别人的关注和追捧；喜好面子，注重维持社会对他们的价值认同追求生活质量，愿意花费时间与金钱提升精神生活层面；接触社会前沿，有自己固定的品味和审美标准，个人喜好突出，不愿随大众潮流。相信自我判断，注重开发商品牌与产品的品质；希望借高端产品匹配或提升自我的价值和社会地位；重视居住区交通、配套、环境；关注居住区内住户的身份和社会地位，择邻而居，要求与同阶层或更高阶层的人群为邻居。企事业中、高管以30-45岁为主；年收入40万以上；文化素质较高，大多数为大专以上学历；三口之家或以上；均有自住房屋；都拥有私家车。政府部门公务员以40-50岁为主、文化素质较高，大多数为本科以上学历，家庭收入大多在30万以上；三口之家为主；均有自住房屋，且拥有的房屋数量较多，自住房屋面积较大，主要居住在工作地点附近区域。具备文化素养，关心时事，关注报纸新闻，通常看《成都商报》、《华西都市报》和单位订阅的党内报刊；关心国家政策法规，熟知政府的最新规划和政策；信息渠道广泛，大部分通过朋友关系网和报刊对房地产进行了解；具有固定的朋友圈层，朋友间会互相交流很多信息，对于朋友的介绍非常在意；认知渠道、接受特征生活态度、消费观念性格稳重、保守、清高，喜欢同与自己社会层次相同或者更高的人群交往；家庭观念强，希望充分享受生活，注重物质与精神生活的和谐融洽；追求生活质量，愿意花费时间与金钱提升精神生活层面；喜好面子，注重维持社会对他们的价值认同，愿意花费金钱显示自己的社会地位与价值；消费谨慎，喜欢占便宜；购房需求、心理特征注重产品的品牌与品质，重视大众对产品的认知，具有攀比和炫耀心理希望借高端产品匹配或提升自我的价值和社会地位；非常清楚政府的相关规划，在意规划、配套及升值潜力；对价格优惠很在意，喜欢动用关系网获得更多的优惠；追求健康自然的居住环境，对居住环境的园林绿化要求较高；喜欢群居，偏好与亲戚、朋友、同事聚众生活；关注居住区内住户的身份和社会地位，择邻而居，要求与同阶层或更高阶层的人群为邻居；注重居住的私密性，不愿受打扰；非常看重风水。关注报纸新闻，大部分通过报纸对房地产进行了解，如，《商报》和《华西都市报》；此客户群会通过户外广告知道产品，扩大信息源；交际广泛，具有固定的朋友圈层，朋友推荐也是其获得项目信息的主要途径。认知渠道、接受特征生活态度、消费观念购房需求、心理特征私营企业主以35-50岁为主；文化程度层次不齐，部分客户由于早期经商积累了大量财富，阅历广；家庭收入年收入200万以上；以三口之家或三口以上为主均有自住房屋，且拥有的房产数量较多，自住房屋面积较大。文化程度层次不齐，为人较为张扬，性格耿直，比较实在和豪放；喜好大气、尊贵的感觉，带有一定爆发户的特征，喜欢体现自身价值的东西，追求生活质量，愿意花费时间与金钱提升精神生活层面；品味不高，但喜欢追随大流和炫耀；注重产品的价值和性价比，但不会斤斤计较；喜好面子，注重维持社会对他们的价值认同；渴望找到自己梦想的居所，满足个人的居住目标；极为产品环境，对未来区域的发展规划和产品的未来升值空间也十分在意；注重产品的品牌与品质，具有攀比和炫耀心理；希望借高端产品提升自我的价值和社会地位；房屋面积要求够大、合理，满足较奢侈的生活需求；对价格优惠不是很在意，但希望得到心理上的满足；追求健康自然的居住环境，对居住环境的园林绿化要求很高；房屋要求配备适当面积的私家花园；非常看重风水；重要客户：华阳及周边区域私营企业主、石化等企事业单位中高管等地缘性客户成都地区法律、高校、政府、新兴产业高收入人群改善居住环境养老投资置业动机：稀缺自然资源完善的城市资源升值、保值潜力圈层身份区域认可及依附吸引力：辅助客户：仁寿、资阳、简阳、眉山等城南方向二三级城市企业主、退休养老人士、子女置业者投资客户改善居住环境为子女置业养老投资置业动机：稀缺自然资源完善的城市资源升值、保值潜力圈层身份国际城南区域认可吸引力：第三部分：项目价值及定位分析项目价值梳理项目定位分析123项目价值梳理124三盘齐发、绽放城南，远大品牌渐现雄霸之势都市风景即将进入第六期综合体的开发，林语城今年10月份二期开盘，而远大•长岛国际也预计在今年12月推出。远大在成都城南集中布局，三盘齐开，跻身成都一线房地产开发企业，必将带来品牌价值的最大化提升。125天府新城腾飞，南天府广场板块发展规模已经显现126多层级交通网络造就城南飞跃，超越性的城市交通体系缩短项目心理距离公路系统：三环路、绕城高速、牧华路、天府大道、益州大道、剑南大道等地铁：地铁1号线延长线双流国际机场127南湖度假风景区近在咫尺，置身两江湾流风水宝地，私享165亩河滨公园，尊贵天成远大•长岛国际拥有得天独厚的生态景观优势，锦江与江安河汇聚于此，傲居两江汇合之风水宝地，紧邻165亩的江安河河滨公园，与南湖隔河相望，拥有天然水景资源，空气质量优良。128入则宁静，出则繁华，进退间既独享生态居家，又坐享城市生活129以星级酒店标准造高层住宅，细节人性关怀，品质改变住宅迎宾大楼双重6米挑高大堂电梯井墙精装修装饰超大高端会所，室内外双泳池无线WIFI全覆盖绿色科技住宅130以客户需求为导向，精工细作，绝非一般意义上的产品复制与嫁接，远大建造，实力铸造131项目定位分析132在充满潜力的国际城南，一座成都版图内绝对稀缺的湾区高尚住宅，构建出成都罕见的国际生活圈，……项目价值很多，但最终如何聚焦价值，形成本项目绝对的核心竞争力？〉〉〉〉回到问题本质，从市场上来找到答案。AbsolutCorecapabilities国际城南，南天府广场板块，“绝对的市场宠儿”吉信行观点一：政府导向，舆论媒体引导，产业格局偏向，各方资源集聚，国际城南从来就汇聚多方目光；南天府广场板块，汇集麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、河畔新世界、悦城等高尚住宅，极地海洋世界、南湖公园也仅为区域独享，自然人文资源超乎其他区域想象；同质化区域性客户争夺红海战激烈，项目必须显示出良好的外扩影响力。吉信行观点二：以居在园中、两江交汇湾流居住为资源核心，实现国际城南公园瞰江居住理想，是项目价值全面超越的关键。自古以来，人们就有居在园中、临河而居的居住理想，对于集约式发展、人口密度不断增长的国际城南来说，入则宁静、出则繁华的公园瞰江居住更是满足客户心理层面的最高居住需要。竞争层面挖掘差异化，公园湾区价值和精工细作的产品是在竞争层面中必须重点强调的。吉信行观点三：与天府大道沿线的竞争对手相比，远大•长岛国际具有无可比拟的公园景观和两河交汇的水资源，与佳兆业君汇上品相比，以人为本的产品打造理念，精工细作的产品打造体系，铸就了项目高其一筹，成就了项目塑造的生活方式，这些是在竞争中必须提及并且强势传递给客户的。136营销从“高”入手，全面提升产品价值，将“住宅当收藏品”来打造和贩卖吉信行观点四：纵观全成都高端物业市场，可以发现一个很明显的特征：一方面是誉峰、麓山国际社区项目的市场热销，另一方面则是其它同类产品的走量滞缓，市场竞争乏力。诸多物业开发缺乏鲜明的核心竞争力与产品塑造吸引力，导致项目进入市场被动“红海竞争”，而真正的高端及特色物业是充满市场发展空间的，是具有主动唤醒市场的产品，是另一种精神“必需品”。国际城南核心地段品质规模居住公园河流资源核心价值点项目定位远大•长岛国际：南天府·南湖湾·国际即享大城远大•长岛国际——南天府·南湖湾·国际即享大城远大•长岛国际——南天府·南湖湾·国际即享大城第四部分：产品价值提升案例借鉴产品价值提升策略141案例借鉴142华润•凤凰城华润集团入驻成都城南一号作品，位于成都高新区大源板块，占地约356亩，总建筑面积约70万平方米，项目分三期开发，由纯高层电梯公寓、1个艺术馆和2个顶级会所组成的纯居住高品质社区。大源区域内品牌开发商众多，中海，保利，复地，嘉里建设，建发等，开发的项目品质都较高，都以深度居家客户为目标客户群，同质化严重，竞争激烈。华润•凤凰城城南深度居家引领型大盘深度居家产品设计——产品设计以深度居家的中大户型为主，通过高赠送完善产品的使用功能艺术与运动的交融——3000平米的艺术馆，成都独有的社区击剑会馆，三大球场，两大室外景观泳池别墅级私家会馆——500平米室内奢华恒温泳池，260平米多功能厅，135平米动感健身房，100平米休闲书吧，家庭KTV包房，商务中心入户大堂——入户大堂挑高6米，选择ART—DECO装饰工艺，以豪华石材铺装，强调入户奢华仪式感精致的私享园林——4万平米的园林景观，全长160米的迎宾大道，以上千平米的景观泳池为核心，辅以各个节点的组团水景，贯穿整个项目华润•凤凰城145对外推广以“凤凰来仪，领舞城南”为主要诉求点，通过产品价值的全面提升，拔升项目品质，营造独树一帜的生活方式，满足客户置业时的面子需求和心理需求，产品价值的全面超越+生活方式的营造，使其在激烈的竞争中脱颖而出，成为市场的翘楚，获得众多客户的青睐。华润•凤凰城凤凰城的成功开发证明了一个现象：在一个产品同质化，竞争白热化的区域，为了能获取区域内更多同类型的首置和改善型客户群体，实现项目更高的开发目标，最可行的出路就是：实现超越普通常规居家产品的整体品质，全面提升品质的同时，通过对高端生活的营造，树立项目在区域内的有别于其他项目的身份和地位”。

华润•凤凰城借鉴小结：147产品价值提升策略园林·公共空间·细节·服务148英伦风情园林既崇尚健康、自然的生活状态，又涵盖和谐、高雅的人文精神；既强调休闲、从容的审美情绪，又将建筑、环境、小品、人完美融合。所以，几百年来，其一直都是理想生活和浪漫情怀的代名词。远大•长岛国际将纯正英伦风情园林引入社区，将英式园林新古典主义风格与后现代审美情趣完美融合。园林全面提升英伦风情园林英伦风情园林英伦风情园林英伦风情园林的最大特点既吸收了欧洲大陆园林的规整性，又融入了中式园林写意式的造园手法，同时又保留了自身皇家园林的尊贵性。英伦风情园林风格，主要通过规整的景观种植加英式铺装、小品布置，构成相对自由闲适的林下空间。运用大量的、高密度的植物种植，用植物造景，摒弃为造景而造景的设计观点，用各种细节彰显品质生活，提升小区的居住品质。入口设有主导性的园林硬景和装饰性的矮景墙，使人一进入社区便能感受到浓浓的英伦风情；而水池、喷泉的精心设计不仅可以吸引行人的视线，同时给归家的业主提供了一个舒适的休息场所。英国四大最著名公园海德公园占地160万平方米，是伦敦最知名的公园。十八世纪前这里是英王的狩鹿场。公园以其英式雕塑、英式花架、精心布局的植物迷宫等景观小品而闻名。爱丁堡王子公园位于爱丁堡新老旧城的交界处，有着著名的“皇家大道”，公园大量运用水系、喷泉、英式廊柱、开敞草坪等营造富有景观层次的公共空间。维多利亚公园以英国十九世纪维多利亚女王的名字命名，是巴斯最大的公园，1830年开始对公众开放，是远眺恢宏的皇家新月楼全景的好地方。公园中古树参天，绿草如茵，其中点缀着花圃、纪念碑和露天舞台。没有经过刻意修剪和设计的草木蓬勃繁茂，属于典型的英式园林。温莎公园位于温莎古堡向南，这里是一个占地5000多英亩的大公园，它曾经是王室的狩猎苑，花园内都是自然景观，少见人工建筑，处处是静寂的绿地和森林，一些小动物穿梭其间，十分惬意。以英伦风情园林为本，将四大英国最著名公园融入远大•长岛国际四个组团的园林景观打造中，形成统一而又各具特色的园林主题。157海德公园组团打造要点：英式雕塑、英式花架、植物迷宫爱丁堡王子公园组团打造要点：水系、喷泉、英式廊柱、开敞草坪维多利亚公园组团打造要点：花圃、雕塑、小品、彩色植物温莎公园组团打造要点：自然田园、林荫、原始植物所有景观元素的总体集合，利用道路、地形、植物、水体、雕塑的有机结合，营造出大小不同、功能各异的人性化空间，使小区形成海德公园、爱丁堡王子公园、维多利亚公园、温莎公园四大英伦风情园林主题。步移景异，构造四大英伦风情园林主题公共空间全面提升迎宾大楼双重6米挑高大堂电梯景墙精装修装饰超大高端会所，室内外双泳池无线WIFI全覆盖绿色科技住宅全断桥铝合金窗，是连洋房都望而兴叹的高等材料，它意味着更高的成本造价和更复杂的安装工艺，相应的，它比普通玻窗具有更高的气密性和保温性，犹如给空间穿上一件可呼吸的保温罩，可以减少空间的热能流失，防止冬寒的入侵，可最大化的做到空间的冬暖夏凉。全断桥铝合金窗164产自印度的咖啡钻，是花岗岩大家族的新兴代表，其历久弥坚的石材质感，庄重典雅的视觉效果，收到了国家级大型公建的青睐和信赖，甚而成为纪念碑的御用石材。远大•长岛国际选择了这种足以历经百年风雨的特种石材——咖啡钻，作为低层外立面的品质风范，昭示了远大做百年建筑的决心。咖啡砖外挂石材165即使是豪宅的电梯，也经常忽略电梯里的温度舒适性，而以换气扇取代之。远大•长岛国际为确保业主出行归家的每一步，都是从容适宜的最佳温度，创先实施了装有空调的高速电梯，你可以去世界500强的金融中心，预先体会它的舒宜和平稳。恒温电梯166细节全面提升独立的工程监察部，保障最高品质标准高于业内通用标准的开关插座量，为生活，有效防污自洁五面防水处理，高于常规标准带来更多便利多功能的优质外墙涂料纯手工抹浆操作，把心思花在你看不到的地方创新铝窗工艺，特有6道保护工序石材六面防护处理，保障品质耐久智能安防系统，高科技全面保障居家安全167管理处主任客服主管保卫/停车场保洁/园丁维修行政/协调邻里公共宣传保安/保洁主管维修班长财务物业出租其他传统物业管理模式管理处经理资源开发创意营销环境优化生活体验创造投资价值创造管理中心主管服务中心主管前台接待片区管家财务管理安全管理社区文化会所服务缤纷生活网行政管理环境管理维修管理分包商管理优化物业管理模式颠覆传统之物业管理模式,建立区域物业管理品质标杆,并于营销期内提前展示服务全面提升168严格的保洁管理细致的工作整洁的社区一尘不染的饰品一尘不染的饰品规范保洁工作流程，提高服务品质关键行动:A.充足的人力资源；B.岗位细分，责任到人；C.建立服务标准；D.建立监督考核机制；E.确保执行力度传播方式