土地增值税课件

12五月2024土地增值税◆本节主要内容:

纳税义务人

征税范围★

税率

应税收入与扣除项目★★

应纳税额的计算★★

税收优惠

征收管理一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税

我国土地增值税的特点

（一）以转让房地产的增值额为计税依据

（二）征税面比较广

（三）实行超率累进税率

（四）实行按次征收土地增值税的作用

开征土地增值税的意义：是我国土地使用制度改革的需要抑制炒买炒卖、进行房地产投机获取暴利的行为,规范房地产市场交易秩序完善房地产交易市场的税收体系合理调节土地增值收益,保证国家财政收入二、纳税人——转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物，并取得收入的单位和个人。其特点是：不论法人还是自然人；不论企业的经济性质；不论内资还是外资企业；不论中国公民还是外籍个人，只要有税法规定的应税行为就应纳税。【例题·多选题】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（）。

A.建造房屋的施工单位

B.中外合资房地产公司

C.转让国有土地的事业单位

D.房地产管理的物业公司

『正确答案』BC三、征税范围（一）一般规定1.基本范围（1）转让国有土地使用权（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（3）存量房地产买卖2．征税范围的界定:3条判定标准（1）转让的土地其使用权是否为国家所有，（2）土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让（3）是否取得收入（二）具体情况的判定（掌握）

具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。1.（应征）：属于土地增值税的征税范围的情况（1）出售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的2.不征：不属于土地增值税征税范围的情况（1）房地产继承（无收入）（2）房地产赠与（无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产评估增值3.免征或暂免征收:（1）个人之间互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）个人转让居住用房地产有关事项是否属于征税范围1.继承、赠予（1）继承；不征（无收入）（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征2.出租不征（无权属转移）3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征4.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征5.以房地产投资、联营（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征（2）投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税6.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征7.兼并转让暂免8.代建房不征（无权属转移）9.重新评估不征（无收入）税收优惠1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。企事业单位、社团及组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。对因中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制，中国邮政集团公司向中国邮政速递物流股份有限公司、各省邮政公司向各省邮政速递物流有限公司转移房地产产权应缴纳的土地增值税，予以免征。已缴纳的应予免征的土地增值税，予以退税。多选题:下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。

A.房产所有人将房产赠与直系亲属B.个人之间互换自有居住用房地产C.企业将房地产转让到投资联营企业

D.对国有企业进行评估增值的房产答案：ABCD

四、税率：实行四级超率累进税率。增值额越大，增值比率越高，税率越高土地增值税实行四级超率累进税率

级次增值额占扣除项目金额的%税率（%）速算扣除系数（%）150%以下部分3002超过50%，未超过100%的部分4053超过100%，未超过200%的部分50154超过200%以上的部分6035五、计税依据：增值额增值额=应税收入-扣除项目（一）应税收入——转让房地产全部价款及有关的经济利益。包括货币、实物、其他形式的收入。（二）扣除项目

转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让

1.房屋及建筑物的评估价格

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用

3.转让环节缴纳的税金1.取得土地使用权的成本（据实扣除）——为了取得土地使用权所支付的地价款和按照有关规定交纳的费用。2.房地产开发成本（据实扣除）——纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地拆迁及补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。

（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权的成本（据实扣除）——为了取得土地使用权所支付的地价款和按照有关规定交纳的费用。2.房地产开发成本（据实扣除）——纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地拆迁及补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。

（一）对于新建房地产转让府城房地产开发公司于2008年1月～2011年2月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：

（1）2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2008年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。（契税税率为5%）

（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元，支付给施工方的施工费为3150万元。

（3）2010年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2010年8月底销售面积为40500m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。

要求：

（1）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除？

（2）计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的土地成本金额。

（3）计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的开发成本金额。答案：

（1）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可以扣除。

（2）已售40500平方米的建筑面积，占全部可销售面积45000平方米的90%，可以扣除的土地成本金额＝（17000＋17000×5%）×90%＝16065（万元）

（3）可以扣除的开发成本金额＝（2450＋3150）×90%＝5040（万元）3.房地产开发费用（按比例计算扣除）—与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。此项费用不计入开发成本，但有一定的扣除比例：（1）能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的，并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的费用为：利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）5%以内（利息注意：①提供金融机构证明；②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。③不包括加息、罚息。）（2）不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的费用为：（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）10%以内

【关于利息的其他规定】

（1）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

（2）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

（3）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。某房地产开发公司受让一宗土地使用权，支付转让方地价款8000万元。使用受让土地60%（其余40%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼并全部销售。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（只有70%能够提供金融机构的证明）。（说明：其他开发费用扣除比例为4%，契税税率为3%）要求：

（1）计算该公司土地增值额时可扣除的地价款和契税

（2）计算该公司土地增值额时可扣除的开发成本。

（3）计算该发公司土地增值额时可扣除的开发费用。可扣除的地价款和契税=8000×60%＋8000×3%×60%＝4944万元可扣除的开发成本=6200（万元）可扣除的开发费用=500×70%＋（4944＋6200）×4%＝795.76（万元）4.与转让房地产有关的税金包括转让时缴纳的营业税（5%）、城市维护建设税（7%、5%、1%）、印花税（（产权转移书据0.05%）以及教育费附加（3%）。应税收入5%（1+X%+3%）+收入0.05%企业状况可扣除税金房地产开发企业（两税一费）（1）营业税（5%）（2）城建税和教育费附加非房地产开发企业（三税一费）（1）营业税（5%）（2）印花税（0.5‰）（3）城建税和教育费附加5.其他扣除项目：加计扣除—从事房地产开发的纳税人可以按照前述1、2项金额之和加计20%转让项目的性质扣除项目（一）新建房地产转让（房地产企业）1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（一）新建房地产转让（非房地产企业）上述1-4（二）存量房地产转让（旧房）

1.房屋及建筑物的评估价格

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用

3.转让环节缴纳的税金①房屋及建筑物的评估价格。它指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。重置成本价需由政府批准设立的房地产评估机构评定；评估价格须经当地税务机关确认。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率发票价、核定价②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；③转让环节缴纳的税金。（二）对于存量房地产转让，可扣除某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时的增值额为？转让旧房及建筑物时，可以扣除的项目有3项：1）房屋及建筑物的评估价格＝12000×70%＝8400万2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没涉及；3）转让环节缴纳的税金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元）。增值额＝转让收入-扣除项目金额=10000－8400－115＝1485（万元）【特殊规定】

1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：

旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。

五、应纳税额计算应纳税额=（每级距的增值额适用税率）2.简化计算公式：根据增值率确定同档次的适用税率应纳土地增值税税额=增值额

适用税率–扣除项目金额速扣系数如(增值率):增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的应纳税额=增值额40%–扣除项目金额5%例题：某纳税人转让开发的房地产取得收入为180万元，准予扣除金额合计为100万元，计算其应缴纳的土地增值税。第一步，计算增值额180–100=80万元第二步，计算增值率80100=80%第三步，计算应纳土地增值税1.定义法：分档次计算（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分10050%30%=15万元（2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分[80-100（100%-50%）]40%=12万元(3)应纳土地增值税=15+12=27万元2.速算法：8040%–1005%=27（万元）某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税？

计算过程如下：计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。七、征收管理与纳税申报（一）.土地增值税的征收管理（二）.房地产开发企业土地增值税清算（三）.纳税地点应向房地产所在地（坐落地）主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。（四）、纳税申报土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。二、房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位（二）土地增值税的清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：3个2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：4个2.某房地产开发公司2012年发生以下业务:(1)开发商品房对外出售,售房合同上注明售房总金额4000万元,2012年取得一次性售房收入1600万元,取得银行按揭分期付款方式售房收入2400万元;(2)支付取得土地使用权的金额800万元;(3)开发成本1500万元;(4)向银行借款2000万元,一年期,利率4%,向非银行金融机构借款800万元,支付利息60万元,均能按转让房地产项目分摊利息;管理销售费用300万元,允许扣除比例为最高限。要求:计算该公司全年应缴纳的土地增值税。1.应纳营业税＝（1600＋2400）×5％＝200万元2.应纳城建税、教育费附加＝200×（7％+3%）＝20万元3.应纳印花税＝4000×0.5％＝2（2）扣除项目金额（3）增值额＝4000－3207＝793万元（4）增值率＝793÷3207＝25％（5）应纳土地增值税＝793×30％＝237.9万元4（1）收入=40001）8002）15003）（2000＋800）×4％＋（800＋1500）×5％4）（200＋14＋6）5）（800＋1500）×20％合计＝3207万元3.一家设在开发区的非房地产开发单位,出售了一栋写字楼,取得收入5000万元,并按税法规定缴纳了有关税费(营业税税率5％,城建税税率7%,印花税税率0.5%,教育费附加征收率3%)。该单位为建此楼支付地价款600万元,投入的房地产开发成本为1500万元,房地产开发费用为400万元,其中:利息支出240万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明),但比银行的同