工程管理手册in专业版

工程管理手册xin

专业板

工程管理手册

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目录

1.0人员架构及人员■■说明

1.1架构■制说明

1.2部门工作悔况

2.0岗位职员

2.1工程部主要职责

?.2工程姓春脚位职贵

2.3工程师岗位职贵

2.4工程部文员岗位取贵

\1£强电主管皆位职责

2.6强电技工岗位职贵

,7

弱电主■岗位职责

2.8JB电技工岗位职贵：

2.9球合磨修主管岗位职责

2.10嫁合修修技工岗位职责

3.1)政策与程序

13.1汇报制度

J3.1.1书面/口头汇报制度

|Il.2周汇报、月汇报、年汇报制度

13.2机房管理塌定

3.2.1机房管理制度

3.2.2防火及消防安全管理制度

3.2.3值班及交接班制度

3.2.4机房安全防火管理痍定

32.5水泵房、水箱间管理加定

13.2.6配电室管理镇定

327机房铜匙管理制度

328机电设备房出入—废

329设备故■处置镇定

3.210安全运行管理制度

\33罐修及保养战定

3.3.1设备St防性雁护保养制度

飞3.2设鲁设篇紫急健修管理制度

3.3.3客户推修及投诉处置管理制度

3.3.4入户催修・务余范

133.5设备修理计划的变更、检查与考核制度

回3.6设备的更新及系统改域管理*1度

3.4能爆管意制度

|35役各技术档案管理制度

方又管事制度

3«6

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

X7卷同地方的工作规定

3.N[ft生・外时的处置战的

3.9安全用电■■制度

3」。运行事故分析

£5~工程部人员.配继

3.12影响正常营业时的施工及设着健修保养

3.13公共部位巡检一度

3J4二三次装修管理制度

3.15工程计划工作标准

3.16工程应急管建制度

4.(1工程部工作图表

4.1工程计划保养（员工）

4.2工程计划保养（外包,

4.3工程废盒处置一水浸

4.4工程应含处置一燃气泄■

4.5工程应盒处■—电梯故障困人

4.6工程应:t处it一停电（未知条件下）

4.7工程应:a处置一停电，已知条件下）

4.K工程应急处■——火，

4.9工程应急处量——地复

4.10工程应令处■—雷索及用风

4.11二次装修

4.12接♦■收

4.13更新改善

4.14维修单流程图

5.0附件表格目录

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

1.0人员架构及人员编制说明

1.1计划人员编制：人

1.2部门工作概况：

工程部一一是负责物业设施设备运行、维护维修的责任部门;负责设施设

备的正常运行和定期维护保界,协调设施设备质保期内保修工作：接纳客户

服务部的指令，跟进业主提出的相关设施设备增加安装和维修的请求与投

诉;做好设施设备档案资料整理和维修记录。

2.0岗位续责

2.1部门主要职责

2.1.1对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通

讯、保安消防等系统）的维修保养。

2.1,2日常运行管理。

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除.

2.1.3对租户开展有偿维修服务。

2.1.4对装修工程进行监督管理。

2.1.5对物业设施提出完善、整改方案.

具体包含以下内容：

在管业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制订物业设

备管理工作的具体目的和政策。

b.定期编写月、周汇报、运行报表等工作，积累相关资料和数据，为管

理决议提供依据。

c.负责物业设备的计划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更

新直到报废全过程的技术和经济管理。

d.负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制

年度计划经报批后实施。

e.加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设

备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责

组织计划的完成,控制费用，提高维修的经济效果。

f.根据物业设备基本折旧和大修基金的提取情况，协同财务部门合理计

划和安排使用设备购置翦用、更新改造费用、大修静用和备件流动

资金等.

g.制订物业设备管理维修的各项规阜制度、技术规程和技术标准，实行

定额管理和经济核算，完成物业经理下达的各项技术、经济指标。

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除.

h.根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空谓和照明等）的准时

开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中,配电

室、空调机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班.

i.有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和

低能耗、高效率、防污染等性靛，保持设备的现代化水平.

j.如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修.紧急事件是指忽然发生

的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故

障.接到应急汇报，当班人员应立即通知物业经理、工程经理及工

程师，并尽快赶到现场.采纳应急措施尽可能降低损失,尽快恢复设备

的正常运行。

k.以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针,负责保障经营所必需

的水、电、燃气、制冷和热能供给，做好能源分配和费用核算的基

础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极

推广节能措施,做好能源使用的记录及分析，到达环保和成本控制。

1.负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处置；制订安全防

火、事故防范措施并督促落实执行。

m.收集和编制设备相关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工

作.

n.负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供给.对备品、备件的

储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，并到达成本控

制的目的。

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

o.常常总结和推广物业设备管理的经将作法以及维修新技术应用，提高

维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术

讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础

知识培训，不停提高全员的设备管理意识和水平。

P检查和指引所有施工方在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理

中心所定的规章和安全标准施工.

q.解答物业管理中心一切相关工程之问题及查询,应对物业内住客投诉,

尽力为她们解决工程相关问题.

r.制订各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作正确记录,

到达管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工

程运行造成影响。

外委维修保养及施工：

把重要设备及系统的日常维修保养工作，包含零、配件的库存，皆

外委给及格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保

养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长,可外

委维修或施工的设备及工程有：

•空调机组

•电/扶梯

•楼宇自控系统

•消防报警系统

•保安监控及技术防范系统

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

•水处置系统及水箱清洁

•电脑系统

•中、大型楼宇养护、翻修工程及袋修改造工程

•设备系统改造工程

•其它工程部不具备技术条件和能力或人员不足，无法在短期内完

成，并影响物业经营的维修或施工。

22工程经理岗位职责

直接上级：物业经理

直接下级：工程师

岗位职责：

2.2.1在物业经理的领导下，全面负责工程部的工作。

2.2.2重大工程项目的谋划指导，参与工程项目的监督。

2.2.3负责重大工程事故的处盟。

2.2.4负责制订工程管理制度和设备操作程序。

2.2.5负责制订培训计划，定期开展对部门员工的业务培训I。

2.2.6负责监督、检查、指导部门员工的工作，定期对部门员工进行考

核。

2.2.7参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量到达预定的标

准。

2.2.8组织、制订设备重大维修保养外委标书、条约要求，备件购进计划.

并负责实施及监察外委公司的工作・

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

2.2.9负责协调同客服中心其它部门关系及对外关系,诸如供电局、电话

局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。

在接触中要四处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好

形象。

2.2.10深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题.

2.2.11为每年工程开支和能源费作出预算案，并提交物业经理审批。

2.2.12及时完成上级领导临时交办的各项工作.

素质要求

基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通,并能防

调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。

自然条件：30岁以上,身体健康.

文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专

业培训。具有高级技术职称或同等职称。

工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程羟理3年以上;

具有7年以上技术管理经验•

特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电

力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解，

2.3工程如岗位职责

直接上级:工程经理

直接下属:各类主管

岗位职责:

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除.

2-3.1贯彻执行工程经理的指令，负责工程部的日常管理,对工程经理负

责，

2.3.2主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力

节省能源.

2.3.3全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户

及各部门提供良好的服务场所和条件。

2.3.4安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。

2.3.5审定班组工作计划,检查计划执行情况,制订本部门的年度工作计划

及月度实施方案，报总工程经理审批后执行。

2.3.6负责制订部门制度、操作规程和要求.并督导下属执行。

2.3.7培训下属员工,定期对下属进行绩效评估,并按规定进行奖惩.

238根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见,

不停改善原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完

善。

2.3.9确保物业所有楼宇设备，依照政府的规定和法例要求，接纳定期之检

查、测试和保养。

2.3.10为每年工程开支和能源法作出预算案，并提交工程经理审批。

素质要求：

基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，费任心强，善于沟通,并能协

调各部门的相互关系,具有相当的组织管理能力.

自然条件：30岁以上,身体健康，

文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

业培训L具有高级工程师技术职称或同等职称・

工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程工程师3年以

上或副总工程师5年以上：具有7年以上技术管理经验.

特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电

力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解.

2.4工程部文员的岗位职责

直接上级:工程经理

直接下属：无

岗位职责：

2.4.1在工程经理的指导下，负责工程部办公室的相关事务性工作的接待

及来访人员。

2.4.2帮助工程经理整理、打印各类汇报、文件资料及技术资料等.

2.4.3提醒工程经理按时参加计划中的各种会议.

2.4.4填报相关报表，经工程经理警字后上报物业经理。

2.4.5负责工作部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。

2.4.6负责工作部人员的考勤（出勤、年假、加班等）、福利（工资、奖

金、加班费）、劳保用品的申报、领取和发放。

2.47负责现金报销和支票的办理。

2.48接听电话、记录留言做好传真及邮件的记录和传递。

2.4.9参加工作部例会,做好会议记录并整理下发。

2.4.10负责技术档案的整理存档.

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

素质要求：

基本索质:做事严谨、讲究效率、保守秘密。

文化程度：中专以上或同等学历。

工作经验:在物业管理或物业设备维修工作2年以上，具有工程技术方面的

一般知识，了解工程部在物业管理中的地位和作用,可以处置办

公室日常业务及设备档案的分类和管理,能熟练使用电脑。

2.5强电主管的岗位职责

直接上级:工程师

直接下级：强电技工

岗位职责：

2.5.1全面负责物业的变配电室的运行和管理，以及电力系统、电梯系

统、照明系统的运行、维修和保养，确保电力系统的正常运行，为

物业经营提供动力、照明、电能是强电主管的首要职责・

2.5.2检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录.分析运行数

据，发明异常立即处置，并及时上报主管，同时提供节能运行方案,

交工程师审定后组织实施。

253认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发明问题及时处

黄，并向工程师汇报。

2.5.4根据设备的要求和使用情况，根据维修保养制度的规定，提出对电力

设备系统维护保养的计划,上报工程部审定，并负责组织实施。

2.5.5负责提供所属设备系统备品备件采购计划，并上报工程师批准。

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除.

2-5.6要求值班人员天天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。

2.5.7熟悉掌握所属设备的性能.当设备系统闪现故障，要及时组织人力进

行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。

2.5.8贯彻执行公司和工程部制订的各项规章制度,督促检查下属员工严

格执行安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。确保

设备及人员不发生安全事故,保证所属配电室、配电间、电梯机

房及其设备的洁净整齐。

2.5.9做好下属员工的技术培训和考核工作・

2.5.10培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境,

遇有特别事件立即汇报。

2.5.11做好技术档案的建立、管理,不得缺损,如有技术资料变更,应及时

整理归档.

2.5.12设备系统维修完毕后,必需认真填写维修记录、零配件更换记录等,

并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必需获得

工程师批准。

2.5.13做好与供电局、电梯维保承包商等外协单位的协作关系。

2.5.14组织电梯设备的年检及外委维修保养工作。

2.5.15提交每周/每月电力系统、电梯系统运行汇报，编写停电、停电梯

的特别通告。

2.5.16管理使用好本班的工具及仪表,使之常常处于良好及正确状态.

2.5.17做好所属人员的排班安排及考勤工作,并定期向工程师汇报。

素质要求:

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

基本素质:具有认真负责、精益求精的工作精神和工作作风.

自然条件:身体健康,年龄25岁以上。

文化程度：具有电气大专以上学历.

工作经脸：具有5年以上物业维修管理工作经脸。

特殊要求:持有相关部门领发的高/低压配电上向证。

2.6强电技工的岗位职责

直接上级：强电主管

直接下级:无

岗位职责：

2.6.1严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保

证变电设备的正常运行。

2.6.2认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记

录,发明异常及时采纳措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。

2.6.3根据主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进

行维修保养。

264严格执行公司和工程部制订的各项规章制度，确保人身和设备安

全。确保配电系统的正常运行。

2.6.5严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问

题。

2.6.6每班必需对配电室进行清洁，使地面、窗台,设备表面不留积尘。

根据上级安排，定期进行设备内部清洁。

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

2.6.7坚守岗位，定期巡查本系统设备，并正确记录各种运行数据,填好运

行表格上报。

268发生事故时，值班人员应保持冷静，根据操作规程及时排除故障，事

故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故汇

报,交主管审阅。

2.6.9按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行

方式、设定值及管线走向。

2.6,10熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。

2.6.11服从主管的工作安排,保证按质按量完成工作任务。

2.6.12根据主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行

维修保养,并到达质量要求.

2.6.13维修保养操作必需严格执行电工工艺规范，各接点必需牢靠.绝缘

及防水处置必需可靠.

2.6.14接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上

报主管，并尽快回到值班地点。

素质要求：

基本素质:具有认真负我扎实肯干的工作精神和作风。

自然条件:身体健康,年龄在22岁以上。

文化程度：具有技校以上电气专业学历.

工作经验：具有3年以上变电设备系统运行操作、维修保养的工作经历。

特殊要求:持有相关部门领发的高/低压配电上岗证操作证。

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

2.7周电主管的岗位职责

直接上级:工程师

直接下属：弱电技工

岗位职贲：

2.7.1负责电视系统、音响系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电脑

网络系统'通讯系统等所有弱电系统及其各种设备的维修保养,

确保其正常运行。检查各弱电系统的运行状况，发明异常立即处

省。

2.7.2编排电视、音响节目表，经物业经理审批后播放，不得随意更改播

放内容和时间。

2.7.3负责物业重大活动的摄像、音响工作.并分类归档保留。

2.7.4提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，定期上报工程师

审定,并负责组织实施。

2.7.5熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统闪现故障时，要及时组织人

力进行维修或联系外包商修理,以最短的时间恢复其正常运行。

2.7.6货彻执行公司和工程部制订的各项规章制度，督促检查下属员工严

格执行安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。保证

弱电机房的洁净整齐。

2.7.7做好下属员工的技术培训和考核工作.

2.7.8培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境,

遇有特别事件立即汇报。

2.7.9做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

整理归档.

2.7.10设备系统维修完毕后,必需认真填写维修记录、零配件更换记录等,

并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必需获得

工程师批准。

2.7.11组织所属设备系统的年检及外委维修保养工作。

2.7.12提交每周/每月弱电系统运行汇报，编写停止系统运行的特别通

告。

2.7.13管理使用好本班的工具及仪表.使之常常处于良好及正瑜状态・

27.14做好所属人员的排班安排及考勤工作,并定期向工程师汇报。

素质要求：

基本素质：工作快捷,反映灵敏。善于沟通协调各部门的相互关系。

自然条件:身体健康，情绪稳定,年龄22岁以上.

文化程度：工程技术专业大专以上毕业或同等学历。

工作经验:5年以上物业设备维修工作经脸，掌握所管系统设备性能、配置,

具有工程部基层管理、人员调配和设备维修的组织能力.专项

设备故障处置能力。

2.8篇电技工的岗位职责

直接上级:弱电主管

直接下级:无

岗位职责：

2.8.1负责楼宇自控系统、保安监控系统、电视系统、电脑网络系统等

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

所有弱电系统及设备的运行、维护和保养,确保所有弱电系统24

小时正常运行。

282根据主管•的指示和维修保养制度的规定,执行保养计划.

2.8.3熟悉系统的工作原理、线路连接，设备闪现故障时，及时进行抢修,

以最短的时间恢复正常运行.

2.8.4坚守岗位，天天对所属系统进行巡视检强,并正确记录各种运行数据

和巡检记录，发明问题立即上报主管并及时处置。

2.8.5接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上

报主管，并尽快回到值班地点。

2.8.6按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方

式、设定值及管线走向.

2.8.7管理使用好本班的工具及仪表,使之常常处于良好及正确状态.

288严格执行公司和工程部制订的各项规章制度，确保人身和设备设施

的安全.

2.8.9服从主管的工作安排,依据维修保养制度的内容，对所属弱电系统进

行维修保养,保质保量的完成工作任务。

2.8.10发生事故时，应保持冷静,根据操作规程及时排除故障，事故未排除

时不交班,应协力排除故障,完成后填写事故汇报,交主管审阅。

2.8.11接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常,维修完毕后做好记录上

报主管，并尽快回到值班地点。

2.8.12管理使用好本班的工具及仪表.使之常常处于良好及正确状态.

2.8.13熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

2.8.14服从主营的工作安排,保证按质按量完成工作任务。

2.8.15根据主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行

维修保养，并到达质量要求.

2.8.16维修保养操作必需严格执行电工工艺规范，各接点必需牢靠，绝缘

及防水处置必需可界.

2.8.17接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上

报主管，并尽快回到值班地点。

2.8,18按要求开闭设备，不得私自调整设备，改变线路走向。

素质要求：

基本素质:工作扎实骨干。具有团结协作精神。

自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。

文化程度：具有技校以上学历。

工作经验:具有2年以上物业弱电系统和设备维修工作经验。

2.9毋合维修主管的岗位职责

直接上级：工程师

直接下级:综合维修技工

岗位职责：

2.9.1保证所有公共区域、客户单元、办公区域、卫生间、茶水间等全

部装饰装修、陈设、家具设施的完好无损，包含天花、内外墙

面、地面、门窗、玻璃，以及所有隶属配件；同时负责为客户单

元内提供24小时全面维修服务，并协助所有区域的夜间紧急维

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

修.根据维修检修制度的规定，提出对装饰装修、陈设家具、设

施结构等进行维修保养的计划安排，每月按时上报工程部审定,并

负责组织实施。

2.9.2负责安排所属设施的巡视检查工作，并认真检查巡视检查记录，发明

问题及时处置，并向工程师汇报.

2.9.3负责提供所属设施备品备件采购计划,并上报工程师批准。

2.9.4严格执行物业管理中心和工程部制订的各项规章制度、操作规

程、运行规程等，并起到模范带头作用・督促检查下属技工严格

执行安全操作规程,嘀保设备及人员不发生安全事故。

2.9.5装饰陈设家具、设施结构闪现损坏，要及时组织人力进行抢修，以

最短的时间完成修复.

2.9.6培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境,

遇有特别事件立即汇报e

2.9.7所属设施维修完毕后,必需认真填写维修记录、零配件更换记录等,

并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必辐获得

工程师批准。

2.9.8管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得

缺损。如有技术资料变更,应及时整理归档。

2.9.9管理使用好本班的工具及仪表,使之常常处于良好及正确状态。

2.9.10做好所属人员的排班安排及考勤工作,并定期向工程师汇报。

素质要求：

基本素质:工作认真负责，脚扎实地,一丝不苟,有较强的督导能力。

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

自然条件:身体健康,年龄在25岁以上.

文化程度:具有中等装修技术专业以上学历.

工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上土建装修的技术

管理工作经历。

2.10媒合维修技工的岗位职责

直接上级:综合维修主管

直接下级：无

岗位职责：

2.10.1服从主管的工作安排,保质保量的完成工作任务。

2.10.2根据主管的安排，依据维修保养制度的内容,对所属设施进行维修

保养.并到达质量要求.

2.10.3严格执行公司和工程部制订的各项规章制度，偷保人身和设备安

全.

2.10.4发生紧急事故时，值班人员应保持冷静,根据操作规程及时排除故

障，事故未排除时不交班.应上下两班协力排除故障，完成后协助主

管填写事故汇报，交主管审阅。

2.10.5接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上

报主管，并尽快回到值班地点待命。

素质要求：

基本素质：工作认真负责，聪慧灵活，耐心仔细,精益求精。

自然条件:身体健康，年龄在25岁以上。

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

文化程度:具有技校以上学历，具有相关专业证书

工作经验：具有3年以上物业设备维修工作经验，具有电气、管道、空

调、焊接、钳工、土木、油漆等综合维修能力.

3.0政策与程序

3.1汇报制度

3.1.1书面/口头汇报制度

Q.各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或值班记录中

书面汇报上级主管：

•所辖设备非正常操作的开停及开停时间.

•所辖设备除正常操作外的调整.

•所辖设备发生故障或停台检修.

•零部件更新、代换、或加工修理。

•运行人员因公离岗，须汇报离岗时间及去向。

•运行人员请假、换班、加班、倒休等。

b.各系统维修人员在下列情况下须以书面形式汇报上级主管：

•执行维修保养计划时，发明设备存在重大故障隐患。

・重要零部件的更换、代替或加工修理。

•系统巡检时发明的隐患或故障，必需在巡检记录之备注栏中

加以说明。

•维修人员请假、加班、倒休等.

c.各主管在下列情况下必需书面汇报工程师:

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

•重点设备除正常操作外的调整，

•变更运行方式。

•主要设备发生故障或停台检修.

•系统故障或正常检修。

•零部件更新、改造、或加工修理.

•领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。

•所属人员的加班、换班、倒休、病假、事假等。

•须与外班组或外部门、外单位联系。

d.工程师在下列情况下必需以书面形式汇报工程经理：

•重点设备发生故障或停台检修。

•因正常检修必需停止系统正常运行而影响客户使用.

•应急抢修及正常检修后的维修总结.

•系统运行方式改变。

•影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任

何施工及检修。

•设备零部件的更新、代换或加工维修.

•系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施

I.

•人员调度及班组重大组织结构调整。

•所属人员请假、换班、倒休、加班等。

•对外部门、外单位联系'协调.

•领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

•维修保养计划及工作计划的变更或调整.

•每周工作小结及月度工作汇报，

e.除以上各项外,所有相关工作事顼必需口头汇报上级人员.遇

有紧急事件发生或发明重大故障及隐患，可以越级汇报.

3-12周汇报、月汇报、年汇报制度：

a.工程部各主管必需每周向工程师提交周汇报,工程师必需向工

程部经理提交周汇报，周汇报必需按<工程部周工作汇报》

格式填写，字迹工整,简明正确，内容详实。

K工程部月度工作汇报由工程部各主管负责编写；工程师负责编

写月度工作汇报，提交工程部经理.

c.所有月度工作汇报均应填写《工程部月工作量汇总报表》。

d.工程部年度工作汇报由工程部经理负责编写。

e.周汇报的主要内容：

•本周计划维修工作完成情况，工作进度,未完成工作项目

及未完成原因，估计完成时间等.

•本周<维修单》完成情况，接单数量、完成数量、完成

质量、未完成数量和项目、未完成原因、估计完成时

间、本周反单率等等.

•下周工作计划，计划工作项目、计划完成时间、执行人

等.

f.月汇报的主要内容：

•人员变动情况

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

•本系统各设备的运行情况。

•本月《维修单》的数量、故障原因、维修结果及完成

率.

•零配件的更换及使用情况。

•操作规程是否存在改善意见.

•维修计划完成情况，如有未完成事项,必需写明未完成原

因。

•人员工作的服务态度、劳动纪律、工作标准及积极性

等。

•能源的使用情况。

•特别事故。

•是否有明显须改善的工程事项。

•整体意见。

g.年汇报应包含的内容：

•在整体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价

其操作性、有用性。

•制订下一年度的工作目的。目的应具体具体且通过努力

确实可以到达。

•设备运行方案之改善意见。

•设备功能的加强、设备运行的稳定性、可靠性的提升方

法・

•重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划.

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

•环保节能管理计划.

•人员管理、服务态度、服务标准方面的改善.

3.2机房管理规定

3.2.1机房管理制度

a.凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套机房钥匙外.其余钥

匙交工程部统一保管。

b任何人不得私自配制钥匙。

c.凡非24小时值班机房,值班完成后将钥匙交24小时值班机房

保管,以备发生紧急情况后,能打开机房门。

d.无关人员不得借用机房钥也。

e.遗失钥匙须立即汇报。

£无人值班机房借用钥匙需登记。

3.2.2防火及消防安全管理制度

a.在中央保安监控室,应具备以下资料及锁匙：

•一套完整正确地记录物业火灾预报系统及干湿灭火装置

位置图及消防系统图，包含：烟感/温感探测器和主控屏位

置，手提灭火器和灭火毯位置,消防栓箱破玻璃按钮和警

铃位置，消防栓和喷淋系统外接消防接合器位置、喷淋泵

和消防泵位置等。

•一套清楚及正确的建筑平面图，图内明确表示各防火卷

闸、隔火墙、危险仓库、防烟门、走火梯及太平门

等。

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除.

•一套各种消防设备之备件清单。

•一套完整之排烟通风图，

•一套完整的天然气管道分布图及阀门位首图.

•紧急情况时联络人的电话、手机号码等联系表。

•所有公共通道门钥匙。

b,所有吸烟人员必需在指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸。

C.维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各班组不得存

放易燃油料1公斤以上。

d.不得随意挪动消防设施，发明消防设施损坏或泄露应及时汇

报.

e,当发生火灾警报,各人员一定要认真处置,直到确定火警熄灭或

确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要过于

急躁.

f.任何人员如发明火灾，应先用对讲机或电话汇报发生火警的位

置和本人的动向。

g.各工程人员在巡杳时，嗅到异味或怀疑煤气，石油气泄漏时.不

得在现场使用对饼机、电话或开关等任何电器，避免发生爆

炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。

h.任何租户的二次装修和工程部外委施工必需遵循<施工安全防

火管理制度》。

i-如发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机,排

烟风机正常运行,保证供水供电，并及时通知保安灭火.

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

j-发生火灾时,工程部应做好以下工作：

•工程经理前往消防控制室协调救火工作。

•迅速从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种

类.

•通知工程师相关情况。

•通知所有当值员工，特别是身处地库及机房之员工.

•当消防员到场，马上配合保安/管理员向她们汇报所知情

况。

•其它当值工程人员留守岗位候命戒备。

•工程师应做好：

□立即通知大厦空调机房和配电室发生火警警报.关闭空

调机组。

□确保各消防系统运作正常。

□向消防指挥员提供技术意见。

□通知与消防操作无关的工程人员在工程部或本岗位候

命。

□根据情况改变以下设备的运行状态：

开启适当位置的排烟系统。

空调通风系统：在正常情况下，应将发生火灾之楼

层'其上两层和下一层之空调和送风系统关闭,

以防止浓烟蔓延⑥

根据消防控制室的指挥，停止客用电梯和扶手电

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

梯・

根据消防控制室的指挥,开启或停止消防系统水泵

运行.

根据消防控制室的指挥，关闭正常照明，保证应急照

明.

•在空调机房之员工应：

□马上察看全机房范围，确定警报是否源自空调机房。

□如火灾在机房内，不要冒险;在可能情况下，关闭空调机

组，用现有灭火器将火扑灭。如不能把火扑灭，应马

上离开现场。

•当值工程人员发明所属区域发生火情时应：

□马上上报,不要独自冒检。

□在可能情况下，用手提灭火器尝试把火扑灭.

□如发觉火势支延,应尽快离开现场。

□与工程部保持联络及依照上级之指示行动.

3.2.3值班及交接班制度：

a.值班人员应按规定时间提前10分钟到达工作岗位,进行交接班

前工作检查,如接班人未到，当班人员应坚守岗位。

b.交班：

•第一交设备，即设备运行状况及发明的问题,并做好清洁

与保养：

•第二交使用工具；

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

•第三交场地,交班前需进行清洗工作：

•第四交运行记录、值班记录和巡视检查记录。

c.接班：

•必需查看当天通告牌或值班记录内是否有特别任务及安

排，查对设备状况,必要时进行空车试运转；

•对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责：

•如发明交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班,

并汇报工程主管或工程师处置。

让接班人员接班时必需检查以下工作：

•查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员

运行情况介绍,交接设备运行记录表.

•查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介

绍，交接系统设备巡检记录表。

•检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡

检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值

班人员签字。

•检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位

整齐攫放,如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如

有丢失,应记入值班记录备注栏,并由上一班人员签字。

•查看值班记录中是否有主管及工程师公布之特别任务或

安排，并在值班记录上签字・

在下列情况时不得交班:

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

•接班人员未到岗时,应通知上级主管或工程师，须在上级

安排之接班人员到岗后方可进行交接班。

•接班人员有醉酒现象或其它原因造成精神状态不良时，应

通知上级主管或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后

方可进行交接班。

•所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班

与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班

人员必需协助交班人员排除故障。

•交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班

人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班.

f.当发生事故正在处置时，严禁交接班.接班人员应配合当班人员

工作,待事故处置完毕后方可进行交接班。

g.必需认真填写值班记录,双方认可后,共同在记录上签字.

h.值班人员必需有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串

岗。

i.值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，提高设备完好率。

j.每班必需按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、

耳灵、手快、脑活,及时发明并处置设备隐患。

k值班人员天天要认真填写运行记录,值班记录、巡视枪查表及

其它相关表格。

I.当工作需要离开岗位时，须向主管请示并告知去向,完毕后立即

回到值班室，值班人员用咎时，必需轮换进行.在早、午、晚和

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除.

夜餐时间所有运行机房应有人值班.

m值班电话为工作电话，不得谈论与工作无关的话题,谈论工作事

宜要简明扼要，不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打

牌、做与工作无关的一切活动。

n.须按计划及工程师之安排做好设备日常保养和维修。如有较大

故降，值班人员无力处置时，应立即汇报上级主管或工程肺。

o当发生重大意外事故时（如火灾等），要冷静处置，及时向主管和

内勤部汇报。在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争

取把事故消亡在萌芽状态。

P值班人员须做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设

备表面等所有产生积尘之处,随时保持值班范围内之清洁卫生.

q.值班室内严禁吸烟，

3.2.4机房安全防火管理规定：

«.严格遵守操作规程，密切监视设备运转，定期检查维修设备。

b.配电室值班人员应认真监护电压负荷的变化情况：定期清扫变压

器、开关柜等,防止灰尘造成短路。

c.坚持执行倒闸操作规程，必需一人操作一人监护。

<1.严禁约时送电、停电，严禁非电气管理人员下达停送电指令，严

禁违章维修电气设备。

e.每年在雨季之前要对避雷器进行检查：逢重大节假日或重大活动

之前要全面检修线路和设备。

f.操作间内严禁拉设临时电源线.

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除.

F电机电闸等设备必需保持干燥、渭洁，各种机器设备和电机四面

不准堆放可燃易爆物.

h,碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，严禁在机房内存放。

i.机房内不得过量存放木料、油漆、松香水、油料等易燃材料,

不得存放其它易燃易爆物品。

j.各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材搔放位置，发

明火情应根据情况采纳灭火措施，及时报相关领导及内勤部，并

保护好现场,协助查清起火原因。

k爱护消防器材，保持灭火器清洁，严禁随意挪动'遮挡消防器

材。

1.凡逢反本规定者，按物业管理中心消防管理规章相关规定处置e

3.2.5水泵房、水箱间管理规定：

a.水泵房是提供业主或使用人生活用水、消防用水的关键部位。

为管理好水泵房,工程部必需严格执行本管理制度.

b.水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备必需定期保养、

维修、清洁,定时进行巡回检查，了解设备的运转情况,及时发明

故障隐患和消防隐患并及时处置，认真做好记录，

c.难以解决的问题书面汇报上级主管，争取早日解决。

d.无关人员不得进入水泵房。

e.消防泵、生活泵'稔压泵、污水泵的选择手动位用与自动位置,

操作标志都应简单明确.

f.保证生活供水泵的正常运转,定期检杳泵的运转情况，主接触器

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

触点应定期检查擦洗.

g消防泵每月运转一次(10分钟以上)，以保持正常运转，每半年进

行一次“自动、手动”操作检查，母年进行一次全面检查。

h.正常情况下,水泵房卫生每周打扫一次，管道每半月清洁一次。

i.所有水箱、水池必需定期清洁、消毒，并定期进行卫生检疫，取

得卫生检疫及格证书。

).机房内应遵守安全防火制度，注意消防安全。

3.2.6配电室管理规定：

a.配电室全部机电设备，由专业技术人员负责管理和值班。送、

停电由值班人员负责完成,无关人员严禁入内。

b建立运行记录,每班巡查一次,每月细查一次，半年大检修一次.

查出问题及时处置,并做好记录。不能解决的问题及时上报主

管。每班巡视内容：记录电压、电流、温度、电表数；检查屏

上指示灯、电气运行声音是否正常；室内有否异味.

c.室内照明、通风良好，室内温度控制在40度以下。

d.供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标志

牌，非相关人员严禁动手操作。

e.应严格保持各开关状态与模拟盘相一致.不能随意更改设备和线

路的运行方式及各种开关的整定值。

(.严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生等制度.

g.严格履行岗位职责,遵守电业系统相关变配电的各项规程.

h严格执行各种设备的安全操作规程。

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

i-在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡.当发生事故时应保

持冷静,按操作规程及时排除故障,并及时作好记录。

j-操作及检修时必需按规定使用电工维绦工具、绝绿鞋、绝缘手

套等。

3.2.7机房钥匙管理制度：

u.凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套机房钥匙外，其余钥匙

交工程部统一保管。

b.任何人不得私自配制钥匙。

c.凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保

管,以备发生紧急情况后,能打开机房门。

让无关人员不得倡用机房钥匙.

c.遗失钥匙须立即汇报.

f.无人值班机房借用钥匙需登记.

3.2.8机电设备房出入管理制度：

a.工程部机电设备房包含范围：

・高低压配电室

•各楼层空调机房

•监控机房

•各电梯机房

•楼层强弱电竖井，管道竖井

•水泵房

•楼宇自控机房

费4,内容仅值，k8H4；»发行收权.而庭祭八人以止或，蒯除

b以上机房均为工程部的机电设备运行用房,为了确保本物业内各

机电系统正常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上

机电设备房.

C.公司内相美上级部门因检查工作，必需要进入这些场所时，应由

部门经理或其指定人员陪同，并通知当值人员开门后进入，同时

在《设备房出入登记簿》上做好记录。

d.凡外单位人员前来观光或相关上级业务部门前来检查工作，必需

要进入这些场所时，应由部门经理或主管工程师陪同，通知当值

人员开门进入，同时在《设备房出入登记簿》上认真做好记

录。

e.本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必需根据工作项

目所规定的地点，到当值人员处办理完登记手续后，在当值人员

带领下进入以上场所.工作结束后，应及时通知当值人员办理睑

收离场手续。

f.凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必需

凭事先办理好的相关施工许可证、工作票和有用的