不动产抵押合同

不动产抵押合同不动产抵押合同抵押人〔甲方〕：_________抵押权人〔乙方〕：_________甲方为了_________将自有房地产及其附着物抵押予乙方，作为_________确实保。甲、乙双方依据自愿、互利、公平和诚实信用的`原则，经共同协商，订立本合同。第一条该房地产座落于_________建筑面积_________平方米，用地面积_________平方米，房屋所有权证号_________，共有权证号_________，土地使用权证号_________，共有附着物_________件，抵押物价值人民币〔大写〕：_________。曾于_________年_________月_________日抵押予_________，期限为_________个月，至_________年_________月_________日止，担保债务为人民币〔大写〕：_________元。第二条甲方将上述房地产及其附着物之全部／部分抵押给乙方，范围_________〔详情见附表及附图〕。第三条本次抵押担保债务价值为人民币〔大写〕：_________第四条设定抵押之房地产担保内容为被担保债务的本金、利息、罚息、违约金及有关税费。第五条约定期限：_________年〔月〕，从_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。第六条抵押期间，抵押物由甲方占管。甲方在占管期间应当维护抵押物的完好，乙方有权检查由甲方占管的抵押物，甲方应主动予以配合。第七条抵押期间，甲方未征得乙方书面同意，不得擅自将抵押物转让或以其它形式处置，不得改变其使用性质；抵押物发生遗赠或继承的，受遗赠人或继承人应当及时书面通知乙方。第八条除自然耗损外，抵押物发生毁损，甲方应当采纳措施，负责保养和修理，以减少损失，其费用由甲方自负，并及时通知乙方。第九条因甲方过失造成抵押物不能或不够以担保债务的，甲方须及时提供或增加担保。第十条抵押已出租的房屋时，抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人，同时还应当书面告知承租人。抵押合同生效后，原租赁合同继续有效。第十一条抵押关系中合同主体发生变更、本合同继续有效，合同规定的权利、义务，由变更后的合同主体享有、承当。抵押当事人应共同到房地产抵押登记机关申请办理合同变更登记手续。合同条款有变化的须重新签订合同。......未登记的不动产抵押合同效力怎么样未登记的不动产抵押合同效力怎么样人民法院在审理涉及抵押合同效力的民商事案件过程中，常会碰到这样一个问题──一份不动产抵押合同于担保法实施日〔1995年10月1日〕之前订立，当时因法律、法规未有规定登记才生效，故未有办理抵押物登记。担保法实施后，对照该法第四十一条、第四十二条的规定，这份抵押合同属于登记才生效的合同范畴，但当事人未有补办抵押物登记〔注：虽然担保法采纳了“抵押物登记〞一词，但是科学的法律用语应当是“抵押权登记〞，下同〕。在此状况下，人民法院应当如何看待这类抵押合同的效力？司法施行中，关于这个问题的处理看法分歧较大，形成了以下四种观点：第一种观点，有效说。这种观点认为，这类抵押合同有效，债权人对抵押物享有优先受偿权。其主要理由是：①最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉假设干问题的解释》第一百三十三条第一款规定，担保法施行以前发生的担保行为，适用担保行为发生时的法律、法规和有关司法解释。因此，研究这类抵押合同效力的`法律依据，主要是民法通则相关条款。②民法通则未规定抵押合同是否登记才生效，故这类抵押合同只要符合民法通则第五十五条规定的民事法律行为三项条件，同时不具有民法通则第五十八条规定的无效民事行为七种情形之一，就应当认定其有效。③民法通则第八十九条第二项规定，债务人或第三人可以提供一定的财产作为抵押物，债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。既然这类抵押合同有效，那么债权人就对抵押物享有优先受偿权。第二种观点，无效说。这种观点认为，这类抵押合同无效。其主要理由是：①无论担保法实施前当时的法律、法规未明确规定这类抵押合同须登记才生效，但这类抵押合同在履行时间上跨越担保法实施日，在担保法实施后应当补办抵押物登记而未予补办，故应认定这类抵押合同无效。②第一种观点认为这类抵押合同有效，债权人享有优先受偿权，是不妥当的。假设抵押人在担保法实施后又将同一抵押物抵押给了其他债权人〔善意第三人〕，并且在登记部门办理了抵押物登记，试问，前后两个债权人到底谁对抵押物享有优先受偿权？这个问题的两难回答，可以成为第一种观点的否定性评价。第三种观点，效力中止说。这种观点认为，这类抵押合同成立后生效，但其效力维持到担保法实施之日中止，如在担保法实施后补办了抵押物登记则恢复其效力，反之则不能恢复其效力。其主要理由是：①在担保法实施之前，抵押合同签订时如果未有约定特别的生效条件，加之当时法律、法规未规定这类抵押合同须登记后才生效，那么应当认定这类抵押合同在成立后生效。②至担保法实施之日〔以及实施以后〕，国家对这类抵押合同须登记后才生效作了明确规定，如果当事人不补办抵押物登记，就背离了这一强行性法律规定，那么人民法院就不应认可其继续有效。③由于这类抵押合同在成立时已经生效，故而与其说它在担保法实施以后又无效，还不如说它在担保法实施以后效力中止。④关于效力已经中止的抵押合同，债权人对抵押物不能享有优先受偿权。第四种观点，不对抗第三人说。这种观点认为，这类抵押合同有效，但因其未办理抵押物登记，故而不具有对抗第三人的物权效力。笔者即持这种观点。主要理由如下：①基于第一种观点所表述的主要理由，这类抵押