房地产企业财务风险的控制研究以恒大地产为例

4房地产企业财务风险的控制研究以恒大地产为例房地产行业是支撑我国经济飞速发展的重要力量，在我国的国民GDP中占据着非常大的发展有利于我国GDP的稳定持续增长。由于房地产行业属于资金密集型行业，在前期通过融资投财产，再用这笔资金去向政府买地建房，再向市场投放吸引消费者购买房产，从中谋取巨额的的同时也具有高风险，近几年房地产市场行情不景气，加上国家不停的进行宏观调控，导致越面临着资金链断裂、破产重组等企业危机，而之前购买了房地产的消费者则面临着楼房烂尾、偿还贷款，财务风险不仅会直接影响到房地产企业的生死存亡，还会对社会的平稳发展造成此，对房地产企业的财务风险展开控制研究有利于房地产企业以及社会的可持续健康发展本文以恒大地产为例，从财务风险的分类为切入点，以财务风险的成因为展开面，对险进行细致的探讨。通过对恒大地产的财务报表（2019-2022年）进行数据分析，从而判断恒营状况，侧面反映我们房地产行业近几年的形式变动。通过分析发现，恒大地产近几年的存这主要是由于市场购买力不足、企业管理者风险意识淡薄、内部制度混乱等因素引起的。险管理方面的问题，本文提出了相应的应对措施，具体包括：实施差异化发展战略、加强企规划等等。本文针对恒大地产的财务风险问题提出的解决方案以及相应的研究结论同样可以5我国房地产行业起步于上世纪80年代，在那之前，房子靠的是国家的宏观调控分配而非年，我国开始了改革开放的历程，全国上下都在进行经济体制改革，政府开始推行土地所房地产的雏形就此慢慢形成。在此之后，我国的房地产不断的进行住房制度改革，商品房慢慢进入到大家的视野当中，在改革开放的经济浪潮中，房地产行业的发展速度得到了质然而随着时代的更替，如今的房地产行业早已大不如前，曾经的国民买房意愿高涨，地、出售房产能够短时间获得大量利润，不少企业纷纷入场瓜分蛋糕，而现在随着房价的高的生活压力逐步提升，人们买房的意愿大不如前，加如：恒大、新力等也都出现了资金链断裂，不得不裁员的现状。根据资料显示，截止2021企业破产公司数量高达396家，平均每天都有1.08个放弃倒闭，进入房地产行业的门槛多的资金支持以及更有品牌价值的公司支撑。对于中小公司而言，融资门槛远大于大房地产业是一个巨大而充足的定义。在层级上，它由建筑物和土地构成。土地可分成客观性的化学物质形状，也是一种法律权利。前面一种就是指房屋、建筑物和土地的统称库房、写字楼等。房地产业商业用地以及左右室内空间，包括地底设备、路面道路等。房动、不能挪动，在政治经济学上也称之为不动产。存有方式有三种：土地、建筑、房屋。三种竞拍方式，即土地(或土地所有权)、建筑与场地一体情况下的物质实体线和利益。法律如使用权、所有权、担保物权、售卖权、租用权等。从2008年开始，我国的房地产行业慢慢财务风险就是指企业不规范的资本结构和不合理的股权融资很有可能使企业降低偿债降低的风险。财务风险是公司需要面临的实际问题，财务风险是客观现实的。管理人员只第一，客观性。财务风险是客观存在的不以人的意志第三，可控性。虽然财务风险不可避免、不可消除，但是可以通过经营手段降低其发生第四，收益与损失共存性。就如同炒股一样，高风险高回报的同时也伴随着高额的危险，稍财务风险按其定义可以分为筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性进行房地产建设的初期，需要详细考虑这些风险发生的可能性，绝不能低估风险的危害，最好制筹资风险指的是企业融资因市场供需情况的改变和宏观经济政策条件的变动而6资风险主要包含利率的风险、再融资风险性、财务杠杆效用、汇率风险上资产的变化造成的资金成本的转变；再融资风险是指金融体系上金融衍生工具和融资模资的不确定性，或企业本身融资结构不科学导致的再融资难度系数；财务杠杆效用就是指者权益产生的不确定性；费率风险是指美元走势导致的公司外汇交易运营结果的不确定性投资风险指公司在给出一定的资产后，因为市场前景等因素的转变，最后盈利偏移外投资主要包括直接投资和股票投资。在中国，依据投资法要求，持仓25%以上的公司股东应资主要包括股票投资和债券投资。股票投资是一种风险和盈利共担的投入方式；债券的投入题活动并没有直接的关联，仅仅按时缴纳固定不动贷款利息，遭遇被投经营风险又称营运风险，是指企业在日常的经营活动过程中，供应、生产、销售各个险就会提升；存货太少又可能导致原材料无法及时供应，影响企业的正常生产，甚至还会导流动性风险是指企业的财产不可以正常、靠谱地迁移现金或者是企业负债，现金化义个水准上，可以以企业的变化能力和偿还债务能力二者为突破口来剖析企业的利率风险。由财务风险控制，就是通过一些内部管理方式及对外经济政策的实施来降低房地产财务国家对房地产行业的管控力度越来越大，各类限制政策以及“三条本文主要选取水平分析法对恒大地产的各项财务指标进行分析。水平分析法也称横其次采取了比率分析法，通过对恒大地产的总资产回报率、净资产收益率等财务比率最后采用了对比分析法来分析恒大地产的资产负债率，将恒大地产近几年的资产负恒大地产（全称为恒大地产有限公司，股票代码：03333）是以房地产开发为基础，兼顾旅游业协调发展，且不断推进企业高新技术的创新。目前，恒大地产资产总额已达二点二万亿，累计缴纳税额达三千多亿，慈善公益捐款超一百七十亿，在职员工累计一在上世纪90年代末，恒大地产在广东省广州市创立，在亚洲金融危机的那段艰苦岁月里，推出高性价比房产的高超营销策略，2000年开发的第首个房产项目仅仅三个小时就全部卖光以上。在数年的不断拼搏后，恒大地产终于在广州的房地产开发商中闯出了属于自己的天地，截止2021年，恒大地产在我们国家多个重点城市都成立了分公司，如广州、杭州、深圳、7建工程量数量最多、销售面积最广、城市布局最大、入一，客户满意至上，树立国际一线房产服务”的经营方针，大力发展弘扬恒大文化，推动综上所述，恒大地产是当今中国房地产企业当中的龙头企业，其具有非凡的影响力，以通过数据整理得到了恒大地产2019年-2021年的营业收入及净利润指标，由表1可知，恒大地迎来了爆发式增长，然而对于的利润反而下降了，说明在2020年的销售成本也随着收入增长而由表二可知，恒大地产在2019年的收益收益率大幅度下降，跌至5%左右，这次的下降对恒大地产的冲击力非常大，到了2021年疫情产的净资产收益率也实现了增长，但最后还是未能突破10%，收益率的下降直接导致了恒大地利率也从2019年中报的17.02%下降到2020年中报的12.50%，到了2021年甚至降到了6.47%，毛生产过程的获利能力，反观恒大的财务数据，近几年的毛利率一直在不停的下降，不难看出房地产企业的存货主要包括尚在开发的土地、已完工等待投入市场进行销售的商品房材料机器设备等的成本等等，由表3数据可知，恒大地产的存货周转周期基本大于1200天以上平，这会导致在建设初期大量的投入成本无法及时回收，增加了后续公司营运的风险，房产卖正常周转回到企业的手中，没有足够的资金导致企业无法按计划进行运行，无法正常开展其他此就会导致企业面临的潜在财务风险大大增加。房地产企业的应收账款主要包括尚未收回的购转换期间恒大基本维持在40天左右，保持在了一个比较优秀的水准。而反观应付账款的转换期间，8到了528天，恒大地产的应付账款主要来自于银行的商业贷款以及旗下恒大财务需要*100%，由恒大的资产负债率分析可得，恒大地产的负债所占公司资产的比例非常大，通过2011-2公司的资产负债率可知，房地产行业的资产负债率一直处在上升的水平，最高达2020年的79流动比率指流动资产总额和流动负债总额之比。公式为流动比率=（流动资产总额/流动负债资产，是指企业可以在一年或者一年以上的一个营业周期内变现或内偿还的债务，包括短期借款、各种应收及预付款项，其他暂收款项、预提费用和一年内到通性就越大，但比例过大，流动资产的市场占有率就越高，过高的比例就会危害运营资产些能够在短期内出售获利的资产，如库存现金，股票期权，各种应收预付账款等。速动比率短期债务的能力，基准值为1。由表中可知，恒大地产的速动比率保持在0.35左右，依旧是比作为上市公司的恒大地产，其在内部管理制度上存在很大的缺陷，根据资料审计，恒2020年9月8日突然宣布暂停支付所有的理财产品，而公司内部99%的员工都被公司连哄带却无法兑现，除此之外，公司的高级管理干部却通过各种方法提前兑现了未到期的理的自然运行规律--供需关系，出现了供大于求的局面。在一个房地产建设的初期，向银行等金融机很多资金，这些资金附带了相应的利率，随着时间的增长，本金加上利息的数额越来越大，恒大所恒大积累的债务就像滚雪球一样越滚越大。而较长的应收账款转换期间反映出恒大的偿债能力薄弱财务风险无法消灭，会贯穿经济活动的始终，这是企业的管理者必须重视的问题。然管理者在面对企业的无序扩张时，容易被眼前的假象蒙蔽了双眼，没有考虑到公9的理解市场对企业产品的敏感程度，在政策紧缩、市在恒大地产欠下巨额债务的时候，企业的管理者在第一时间不是想办法去查找原因，积极选择通过各种方法对公司未到期的理财产品进行套现牟利，想方设法去榨干公司最后一点血液“三条红线”就是剥离预收款以后的资产负债率最多为70%现金与短期债务比的最多为1，而房地产企业又是一个资金密集型企业，筹资成本高、投资回地产行业不得不触碰“三条红线”，与此同时，我国央行和银保监为了维持经济的稳定运行在2022年，随着全国各地的房地产价格不断疯涨，以及消费水平的不断提高，而对应的国人们对于自身的资金规划更加谨慎，不再盲目买买买，而是结合现状认真考虑自身的经济现在的社会已经进入到了冷静消费期，对于房地产如果昂贵的产品，消费者会更加慎房地产企业的盈利来源单一，只能靠出售房产以及提供附带的增值服务（收取物业品同质化严重，各个房地产商之间的竞争激烈，在市场趋于饱和的情况下，要想遥遥领先其困难的事情。因此，在如今的时代背景下，房地产企业应该实行差异化发展战略，不断对自立自家产品一个独特的特点，它可以是优秀的物业管理模式，也可以是独特的房屋设计理念服务。甚至可以将公司的产业布局扩展至各个其他领域，在以房地产产业为主的基础上，对等行业进行投资，减少公司对房地产行业的依赖性，使得公司的产业呈现多样性、丰富性，人员能够直接获得公司的关键数据，他们能够清晰的认识到公司的经营状况，如果不对内部人与管理，很容易造成内部人员偷梁换柱的情况发生。除此之外，公司应该设置内部审计小组，才对公司内部的经营状况和资金流动情况进行管理督查，跟根本上杜绝内部腐败的可能性。除加强内部审计的权限，内部审计应该是对公司的风险能力进行审查，找出可能存在的风险以此杂，二是加上银监会和政府的“三条红线”政策，现在通过银行这条路径进行贷款的难度大大提借到所需要的金额，公司会面临比较严重的资金回转问题。在种种因素下，房地产企业应该积极渠道，减少对银行借贷的依赖性，从而降低公司的债权风险和营运风险。比如可以通过股票筹性，没有到期的时间限制、也无需偿还，更没有像银行贷款一样还本付息的资金压力，票投资可以帮助企业转换营运模式，增强企业的市场竞争力。同时还可以进行融资租赁，融赁、售出后回租以及杠杆租赁等等。多渠道的融资方式可以很大程度上缓解企业的资金压力然而投资也面临着巨大的风险，稍有不慎可能会导致投资的资金无法收回。恒大地产在进投资的预算及规划，不能盲目投资，要对投资对象的经营状况和整体情况进行评估，避免况出现，对于每一笔投资款都要及时跟踪。并且在每一次的投资活动前，都要做好投资的恒大地产目前的战略计划仍然以房产为主业，销售房产的收入占公司营业收入的绝大部分，然战略计划，除了推行差异化发展战略以外，还可以重新拟定公司的对外营销战略、人才培存未出售的商品房，并且重视企业的内部审计，杜绝内部管理人员的暗箱操作，在这个阶段将公至符合“三条红线”要求；然后在第二阶段，陆续开展多元化的发展战略，先从商场开始布局，营策略积累资本来降低企业的资产负债率以及积累后续经营的资金；第三阶段则通过早期积累的的升级转型，减少房地产业务在公司营业收入中所占的比重，将重心转移至处于社会发展浪潮下对投资对象的行业水平、组织架构、盈利能力等进行一个全面的分析，积极主动掌握时代浪潮下房地产行业是一个资金密集型企业，建设投入金额大、回款周期长，在“三条红线”临的经营压力越来越大，财务风险的爆发可能逐步增长，企业要正确认识对待可能面临的财务控制研究，才能更加健康的发展。由本文的分析可知，如今社会的房地产企业爆发财务风险的有内部因素，