2022年房地产市场分析

2022年房地产市场分析

目录

一、形势要点........................................1

【今年房地产调控基调未变，未提房地产税】........................1

【郭树清：房地产泡沫化势头得到根本扭转不希望调整太剧烈】......1

【全国超40城放松房地产调控政策】...............................2

【国内房地产市场下行趋势仍然明显】..............................2

【中国房地产企业偿债压力仍在加剧】..............................2

二、研究预测........................................3

【住建部定调透露房地产发展四大信号】..........................3

【政策已经见底，但房地产市场见底尚需时日】......................4

【预计2022年房地产行业将迎来负增长时代】.......................6

【穆迪：流动性紧张将使中国房企面临更多违约】...................8

【惠誉：中国房地产业即将迎来流动性低谷期】......................8

一、形势要点

【今年房地产调控基调未变，未提房地产税】

今年政府工作报告中有关房地产部分内容只有109个字，对比历年政府工作

报告有关房地产方面的表述，2022年政府工作报告相较于2021年有所减少。但

核心仍在于坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。政府工作报告提出，支持

商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和

健康发展。主要体现在以下两个方面：首先，保障刚需、满足改善，因城施策落

实稳地价、稳房价、稳预期。比如，郑州、昆明等压力城市，已于近期相继放松

房地产调控，预计弱二线以及三四线城市或将跟进放松调控，引导房地产交易逐

渐恢复正常化。而核心一、二线城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并

严堵政策监管漏洞，短期内“四限”调控仍将从紧执行。其次，满足购房者合理

购房消费，因城施策执行好差别化住房信贷政策，并给予新市民一定力度的信贷

政策支持。比如首付比例可以按照最低20%执行，并下调房贷利率，缩短放贷周

期等措施。此外，政府工作报告提到，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快

发展长租房市场，推进保障性住房建设。政策支持下，预计2022年保障性租赁

住房将迎来爆发式增长。值得一提的是，两会政府工作报告并未提及房地产税。

2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，商品房销售增速转向负增长，房价

整体下行，2022年以来市场下行压力延续，此时并非落地房地产税的时间窗口

期。

【郭树清:房地产泡沫化势头得到根本扭转不希望调整太剧烈】

证券日报2022-03-03

3月2日，在国新办举行的新闻发布会上，中国银保监会主席郭树清表示，

房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。去年房价下降，房地产的泡沫化、货币

化的问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃了，但是住房还是需要的，

特别是租赁住房，装修也还是需要的，做这方面的金融服务很有意义。郭树清认

为，现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说

是一个好事，但是不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大,还是要平稳的转换。

【全国超40城放松房地产调控政策】

据中指数据监测，自2022年以来，全国已有超40个城市从降首付比例、加

大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策,

需求端政策调整力度加大，有利于缓和市场情绪，促进合理住房需求释放。预计

3月份成交规模环比会有所上升，但基于去年同期高基数下，成交规模同比大概

率仍为下降趋势。热点一、二线城市市场恢复节奏或相对较快。

【国内房地产市场下行趋势仍然明显】

国内房地产市场延续下行调整趋势，叠加春节期间市场遇冷，2月企业销售

同比降幅较1月进一步扩大。据统计，2月行业百强房企仅实现销售操盘金额

4015.8亿元,环比1月降低23.5乐同比降低47.2%,较1月降幅扩大逾十个百

分点。分城市能级来看，一线城市成交全线回落，成交量环比下跌42%,北京、

广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在40%左右。二三线城市成交同、环比分

别下降37%和29%,二三线城市中超九成城市成交下降，有近四成成交同比腰斩。

因2月份地产销售数据较差等因素,2月28日A股和港股房地产板块遭遇重挫。

其中，融创中国跌幅一度超过17%,最终收跌16.34肌报6.40港元/股，创2022

年以来最大跌幅。143只港股内房股中，有81只股下跌，明发集团、正荣地产、

建业地产、中国金茂跌超5%0从更广泛的资金面看，尽管国内出台了融资利好

新政，但现实中大部分房企的融资仍然受限，发债并没有迎来明显改观。今年2

月国内房企信用债发行规模为250.2亿元，同比下降8版内地房企海外债发行

规模为15.8亿元，环比下降83临同比更是下降95%。而且当前新发债企业仍以

国资为主，发债总量占到近5成，民营房企融资处于历史低位。有行业机构指出，

近期虽然政策面有缓和、好转的趋势，但就目前的市场情况来说，短期内国内房

地产市场依旧面临较大的下行压力。

【中国房地产企业偿债压力仍在加剧】

今年前两个月，中国房地产企业销售情况不尽人意，加大了房企偿债压力。

根据克而瑞发布的2022年1-2月中国房地产企业销售TOPIOO排行榜，2月行业

百强房企实现销售操盘金额环比1月降低23.5队同比降低47.2%,较1月降幅

扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56.5机具体来看，春节期间受

疫情和行业信心不足影响，市场整体的供求和成交都没有明显转暖迹象，企业推

盘及营销积极性也普遍不高。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市

场下行压力仍然较大。企业融资层面,历年来房企年初的融资规模一般相对较高,

但目前大部分房企的融资仍然受限，2022年1-2月行业典型房企的发债并没有

迎来明显改观，同比远低于历史同期。从债务到期情况来看，2022年房企的到

期债券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超过600亿元，超2022年

月均到期水平。特别是境外债的偿还压力较大，卜6月境外债到期占今年总债券

到期量超过60吼整体来看，目前房企违约潮仍继续爆发。

二、研究预测

【住建部定调透露房地产发展四大信号】

2月24日，住建部再次为2022年房地产发展定调，在“房住不炒”主基调

下，因时制宜给出了政策方向。事实上，相关部门的多次表态，既体现出行业出

现的阶段性问题需要解决，又相当于再度明确房地产“支柱产业”地位不变。

这次发布会，全场贯穿一个“稳”字。在纷繁复杂的信息中，“楼市维稳，

保障民生”是主线，促进房地产市场平稳健康发展是目标。在笔者看来，住建部

此次再谈房地产，说了四句“关键话”，亦是四个重要信号。

第一句，精调控。“增强调控政策的精准性和协调性”，这是过去“因城施策”

“调控联动”两大提法的“加强版”。重点做到三个“加强”：一是加强土地、金

融和市场监管等政策的协同，二是加强部、省、市的调控联动，三是加强对城市

“一城一策”政策的指导和监督。日前出台的商品房预售资金监管新规就体现了

这一思路，其在全国层面统一安排，各地将因企施策、“一城一策”进行资金监

管。

当然，后期地方政府预计会出台精细化程度更高的配套政策，不排除出现“一

区一策”或者“一县一策”。但仍需强调“联动”，可以理解为住建部、央行、银

保监会、自然资源部等各部委之间将协同推进，在“一盘棋”思维下，超前筹划，

发挥政策“组合拳”中先“组合”后出“拳”的优势。

第二句，稳预期。“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。这意

味着将继续激活购房需求，恢复基本面“稳预期”。有了“因城施策”的前提，

各地可根据房地产市场运行情况灵活调整政策。据不完全统计，年初至今，超

40城出台稳定楼市新政，涉及降首付、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等

方面。未来从三孩家庭等角度看，可能会适度释放以二套房、大户型房为主的改

善性需求。事实上，针对刚需和改善性需求，适度调整过于严格的限制性政策已

在进行中。

第三句，保交付。“以'保交楼、保民生、保稳定'为首要目标”。这“三保”

去年底正式提出，此次再提“三保”是首要目标，是住建部对个别房企因债务违

约所引发的项目逾期交付风险的再次''亮剑"，即“坚决有力处置”。

众所周知，2022年是房企偿债高峰期，到期债务近万亿元。今年以来，并

购贷登场、银行间债券融资放行，都是缓解流动性压力，防风险，助力行业跨越

信心修复期的举措。但核心就一条，维护购房群众合法权益。购房者不该为房企

过去过度金融化引发的恶果买单，交楼、民生、稳定三者辨证统一，要压实企业

主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定。

第四句，护大盘。“努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用”。或许，这是从

业者希望听到的，也是住建部首次提出的新定位。在笔者看来，这是对“房地产

是支柱产业”定位的新延伸，意味着有望看到更多稳定市场的政策出台。稳住房

地产市场,助力行业从粗放式发展转为精细化管理,适度去金融化,提升产品力，

同时激活存量市场，有助于从居住领域护经济大盘。

不短视，从长计议，不再靠房地产短期刺激经济景气度，但不是经济增长不

需要房地产。结合行业现状来看，调整态势仍在深化，但是在调控政策坚持连续

性和稳定性下的调整，“稳”，从来都是主旋律。

【政策已经见底，但房地产市场见底尚需时日】

分析结论：

对于地方政府来说，土地出让收入下降仍将加大兼顾支持经济增长和去杠杆

的政策难题，在基本面较弱的欠发达省份尤其如此。以东北城市为例，长春最近

的土地拍卖中，挂牌出售的地块超过80%流拍。面对土地拍卖市场和其他经济指

标令人不安的信号，管理层最近几周已转向放松一些监管规定。中国央行2021

年12月和2022年1月下调了基准贷款利率，鼓励银行发放更多住房贷款，同时

让资金紧张的房地产开发商更容易剥离不良资产。即便如此，惠誉国际评级的分

析师预计今年的土地出让仍将疲软，因为新房销售料将下降10强至15%,这使开

发商不敢补充土地储备。随着经济压力的加剧，政府层面将进一步减轻对房地产

行业的整顿力度，但市场人气可能不会很快恢复。换言之，政策已经见底，但市

场见底尚需时日。

分析过程：

国内陷入困境的民营房地产开发商已减少购买新地。中国指数研究院的数据

显示，在2022年1月结束的全国性拍卖中，民营开发商只购买了22%的住宅用

地。这一比例仅为2021年初一轮土地拍卖时的一半，在2021年那次土拍后，政

府对开发商的杠杆水平实施了被称为“三道红线”的严格新限制，这些限制将恒

大集团等背负沉重债务的房地产企业推向违约，并导致许多开发商难以对债务进

行再融资。

与此同时，地方土地财政收入也在下降。中国指数研究院的研究显示，在国

内300个城市中，2021财政年度地方政府的土地出让收入下降了7%,触及2014

年以来的最低水平，逆转了2020年增长18%的局面。这一数据凸显了更大范围

的暗淡局面。2022年1月月公布的涉及范围更广的财政部数据显示，2021年土

地出让和相关收入增长了3.5%o不过，这仍是五年来的最小增幅，明显低于2020

年15.9%的增长水平。

虽然国有企业和地方政府融资工具介入，填补了因开发商退却而留下的这块

市场空白，但民营房地产部门长期以来一直是推高土地拍卖价格的主力。据诸葛

找房的数据显示，在缺少民营开发商参与土拍的情况下，买家在最新一轮拍卖中

支付的溢价平均比标价高出2.6%,低于政府出手整顿该行业前的溢价率14.7%o

中国指数研究院监测土地拍卖情况的总监张凯称，资金紧张的民营开发商已受到

“三道红线”政策的打击，没钱去竞标。他表示，国有企业不得不填补民营开发

商留下的空白，以托底房地产市场并支持地方政府。

以万科为例，万科在2021年12月仅购买了三个新项目的权益，总建筑面积

为38.4万平方米（约合410万平方英尺）。相比之下，根据香港交易所的公告，

万科在2020年12月购买了34个新项目权益，涉及的总建筑面积达到530万平

方米。这一切都指向在较长时期内土地拍卖价格趋向降温，从而对地方政府的财

政收入造成连带影响。

地方政府长期以来通过土地转让来充实财政收入，官方数据显示，若不计入

从中央政府获得的直接转移支付，土地转让收入占到了地方政府财政收入的40%

以上。20年来土地价格的上涨为地方政府提供了源源不断的现金流，使它们能

够支应不断攀升的债务，这些债务中有很多（有可能是绝大部分）都未体现在资产

负债表上。如果土地转让收入长期下降,将威胁到地方政府偿还这些债务的能力。

除了“三道红线”（对资产负债率、净负债率和现金短期债务比设置上限）之外，

政府有关部门还在2021年年初全面改革了土地拍卖系统。全国22个最大的城市

现在每年举行三轮“两集中”土地拍卖，而不是像以往那样进行零散的土地出让。

此举旨在控制开发商为给不可预测的地块竞拍提供资金而不计后果的借贷行为，

以及淘汰实力较弱的公司。这些政策转变叠加民营房地产开发商退出该市场以及

中国严格的防疫措施造成的持续负担，如今有可能进一步令地方政府资产负债表

失稳。

【预计2022年房地产行业将迎来负增长时代】

分析结论：

总体来看，2022年1月，百强房企单月业绩同比下降近4成，拿地总额下

降超6成，多数规模房企销售表现不佳。与此同时，在收并购发债、贷款等政策

支持下，1月房企收并购事件明显增多。展望2月，房地产市场仍难言乐观，成

交或将持续下行。全年来看，预期行业将迎来负增长时代，谨慎的投资预期难以

大幅扭转。

分析过程：

2022年1月，房地产市场延续了去年下半年以来降温的趋势。克而瑞研究

中心的数据显示，1月，百强房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模

同比降低39.6%,较2021年月均水平降低43%,多数规模房企销售表现不佳，业

绩不及去年同期和去年月均水平。中指研究院的数据也显示，1月，百强房企销

售额均值为61.8亿元，同比下降23.现；百强房企销售门槛值11.7亿元，同比

下降45.6机从重点城市情况看，克而瑞研究中心监测的29个重点城市1月商

品住宅供应面积同、环比分别下降43%和58%,成交面积环比下降37%,同比跌

幅扩至46机其中，一线城市成交再陷低迷，环比下降21%,同比跌幅扩至38猊

25个二、三线城市成交跌至低位，同、环比跌幅都在40%以上。

从土地市场来看，房企投资力度大幅下降。中指研究院的数据显示，1月，

百强房企拿地总额837亿元，拿地规模同比下降62.6%。其中，50家代表房企拿

地总额同比下降88.8吼从全国来看，克而瑞研究中心的数据显示，1月，全国

300城经营性土地总成交建筑面积仅5478万平方米，环比降幅近九成，同比降

幅也接近七成。成交总金额降至1133亿元，环比大降90%,同比也下降了75虬

对于土地市场低迷的原因，中指研究院认为，一方面，1月，受春节和集中供地

影响，各地供地节奏放缓；另一方面，受各类金融调控政策影响，房企资金承压

下拿地意愿和拿地能力降低。此外，楼市下行叠加企业资金压力，并且1月仅有

宁波完成2021年第三轮集中供地，因此销售百强房企拿地几乎“停滞”，仅有

10余家房企首月有土地入账。其中销售T0P50房企单月拿地金额不足200亿元，

同环比均下降90%以上。

进入2022年1月，收并购事件明显增多。1月，在收并购发债、贷款等政

策支持下，房企收并购事件增多。据中指研究院统计，1月收并购事件如华润万

象生活将禹洲物业、中南服务收入囊中，中海37亿元收购雅居乐、世茂所持广

州利合股权，中海宏洋收购雅居乐义务、徐州等项目，徐州市国企潘胜地产接手

恒大南京项目，粤海置地收购粤海物业等，国央企在收并购中表现较为亮眼。1

月6日，承债式并购贷款政策落地，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购

贷款不再计入“三条红线”相关指标。1月10日，又有消息称央行要求9家国

企通过收并购项目资产的方式为11家中高风险房企提供流动性支持。2022年,

行业流动性风险持续，但同时收并购机会也在增加。一方面，对于偿债压力较大

的企业来说，借助项目出让、资产出售扭转局面迫在眉睫。另一方面，央企、国

企以及一些优质民营凭借自身实力以及政策支持将在收并购市场将掌握更大的

主动权。随着并购融资通道的打通，行业收并购积极性受到调动。加强项目层面

的转让与兼并收购力度，有望缓解出险房企的资金压力、防范风险扩大、加快市

场压力出清。

从土地市场看，2022年谨慎的投资预期难以大幅扭转，投资结构性回暖是

大概率事件，但仍需要一定的传导时间，预计投资力度需要3-6个月的修复期。

在楼市、土地市场热度持续下探的背景下，近期中央部门多次提及要维护房地产

市场稳定发展，加强预期引导，支持房地产企业合理融资需求，更好满足购房人

合理住房需求。可以预见的是，今年一季度房地产行业的资金环境将有所改善。

但考虑到一季度也是各大房企的偿债高峰，行业整体风险偏好的降低，也会在一

定程度上影响企业举新债拿地的积极性，谨慎投资仍是主旋律。

【穆迪：流动性紧张将使中国房企面临更多违约】

穆迪日前发表报告预测称，融资渠道紧张及庞大的再融资需求将加大中国房

地产开发商的流动性压力，2022年年内违约数量将不断增加。穆迪高级副总裁

曾启贤表示:“中国开发商将继续面临融资渠道受限的情况,从而增加违约风险，

尤其是境外债务敞口较大、流动性缓冲有限的开发商。各评级类别中，评级为

B1或以下的开发商在20