长沙市XX棚户区及环境整治工程可行性研究报告

长沙市南湖片棚户区及环境整治工程可行性研究报告(代项目建议书)长沙市规划设计院有限责任公司O七年五月十日长沙市南湖片棚户区及环境整治工程可行性研究报告设计号：2007-403单位法定代表人：周树根高级工程师(签字)主要编制人员：于正委、肖和华、杨涛、吴建武、任新建、王惠队樊亮亮、邓海波、黄杜、冯强、熊伟、叶玲长沙市规划设计院有限责任公司二00七年五月十日第一章项目概况第二章长沙市概况二、社会经济第三章长沙市用地与道路交通现状及规划二、城市总体发展空间结构及土地利用布局规划三、城市对外交通现状一、投资环境分析二、发展趋势第五章项目建设的必要性二、是推进国企改革，实现产业转型的迫切需要。四、是节约集约用地，培育长效城市产业的迫切需要。五、是落实市委经济工作会议精神，实现经济社会又好又快发展的迫第六章交通量调查及预测一、长沙市运输系统概况二、长沙市历年机动车保有量、货运量及货运周转量的调查和预测四、交通流量预测第七章建设规模与技术标准一、建设用地规模第八章规划方案设计二、现状及存在的主要问题三、规划范围四、区位及资源条件分析2六、相关规划要求十二、拆迁安置第九章基础设施方案设计一、筑路材料二、道路方案设计三、道路工程设计四、排水方案设计五、树书110KV线路迁建一、工程概况二、编制依据三、编制比较说明四、投资估算五、资金筹措3第十一章运作模式与招商引资一、运作模式二、招商引资三、招商引资策略第十二章环境保护和节能一、环境影响二、环境保护第十三章实施进度计划一、项目管理二、整治改造运作思路与实施步骤三、实施措施第十四章招标投标第十五章国民经济评价一、经济效益测算与评价的依据及说明二、投资及资金筹措六、敏感性分析八、社会效益九、建议1第一章项目概况一、项目名称及业主单位1、项目名称长沙市南湖片棚户区及环境整治工程2、项目业主单位业主单位：长沙市南湖新城建设开发有限责任公司二、任务依据和历史背景长沙市是湖南省省会，经过改革开放20年来的发展，已经取得了令人瞩目的成就，也具备自身独特的发展优势。进入21世纪，处于历史性转折时期，面对新的国际国内形势，给长沙既带来了难得的机遇，又提出了严峻的挑战。随着国家全方位开放格局的形成和周边形势的变化，长沙正面临着巨大的竞争压力。全国各大城市出现了争先恐后的竞争格局，长沙必须营造新的优势，迅速把自己做大做强，赢得发展的主动权。省委、省政府确定的“一点一线”和长株潭经济一体化战略，要求长沙尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥龙头带动作用，这给长沙的发展带来了前所未有的推动力。但长沙中心城市的功能和作用要得以有效发挥，还需付出艰苦的努力。长沙市中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘了宏伟蓝图，指出要用15年左右的时间，把长沙建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化中心城市，并进一步提出了建设长沙的量化指标。按照22020年长沙建成区人口310万，用地310平方公里的城市规模重新调整城市空间形态，加强环境治理、道路整治和绿化广场建设，把长沙建成一个结构合理、发展空间广阔、城乡一体的区域性现代化中心城市。2007年市建委将按照“再掀新高潮，凸显新风貌”的思路，认真贯彻落实党的十六届六中全会和一省、市党代会精神，紧紧围绕推进长沙又好又快率先发展的战略目标，以科学发展观为指导，牢固树立抓城市建设就是抓经济建设的理念，坚持项目建设与环境改善、品位提升、经济发展相结合，不断增强城市承载功能，进一步彰显城市文化内涵，为推动全市经济增设和社会发展作出新的贡献。2007年以至到“十一五”末期重成点抓好“一洲两岸”(枯子洲、湘江两岸)、“三个入城口”(月岛一四方坪片段、长沙大道高桥片段、长潭西线入城口片段)、“四大新区”(省府新区、市府新区、三角洲新区、武广站新区),“十大项目”(橘子洲、湘江风光带、三角洲设施、中信新城、河西滨江新区、南湖新区)建设。长沙，国家级历史文化名城，人文历史底蕴浓厚，拥有山水洲城独特的景观。湘江是长沙的母亲河，是长沙的灵魂所在，是长沙最瑰丽的近年来，在市委市政府领导下，不断加大建设投入。湘江大道及潇湘大道等道路陆续建成，湘江风光带已成长沙的标志性一景，并获全国人居环境示范奖。城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良3好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美好长沙已成大家的共同心愿。在新的历史机遇面前，今后几年，将按照市委市政府的总体部署，继续致力于滨江区域建设，城市滨水区建设将紧紧围绕提质改造下足功夫，充分发挥滨水区的土地资源价值。滨江风光带包括湘江风光带与潇湘风光带，片区包括南湖片区、湘江明珠~金外滩片区、三角洲~五合垸片区、岳麓滨江新城片区及橘洲景三、研究依据及范围(3)国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(7)《长沙市2003~2020年城市总体发展规划》(8)《长沙市土地利用的总体规划》(9)南湖片区的控规42、研究范围可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项南湖片区地处湘江东岸的长沙主城区核心地区南部，东临书院路、南临二环线、西临湘江、北临西湖路，该片区临湘江长约5.3公里。片区内现以居住、工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积的35%左右、仓储和工业用地约占42左右，其它如公墓用地约占10%。片区内现状道路主要有书院路、湘江大道(尚未完全拉通)、西湖路、劳动路和南湖路，但道路建设比较差。片区内局部地区洪涝灾害严重、有些地方尚无市政供水。片区内共有拆迁单位70余个，居民住宅9634户，拆迁总建筑面积112.99万平方米。目前用地现状如下表：土地性质亩数容积率备注商业住宅工业用地农用地其他用地合计5该片区规划总用地面积363.79公顷，其中可开发用地127.12公顷、道路广场市政基础设施及公共配套设施用地105.44公顷、不可开发用地技术经济指标表一序号名称用地面积(公顷)比例备注1总用地面积2道路广场、市政基础设施、公共配套设施用地3可供开发用地其中商业、办公公共设施用地包括商业金融、办公等居住用地5不可开发用地包括保留用地、南郊公园、陵园等技术经济指标表二名称数值备注1总建筑面积(万m²)其中保留建筑(万m²)保留用地范围内建筑面积新建建筑(万m²)可开发用地建筑面积381.37万m²,中小学、市政等设施31.21万m²2容积率可开发用地平均容积率3.03建筑密度4绿地率61)项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。2)项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。3)根据投资估算，项目总投资38.75亿元，其中工程费用8.349亿元，征地拆迁费27.125亿元，建设期贷款利息3.276亿元。全部投资财务内部收益率19.38%,所得税后全部投资回收期4.37年，所得税后财务净现值为157033.77万元。财务指标反映项目仅略有盈利。4)从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。1)资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。2)从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第二章长沙市概况长沙市位于湖南省东北部，东经111°55′~114°14′,北纬28°00′~28°30′之间。湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。山地丘陵、平原~岗地所占比率各约50%。本次研究区域为长沙市区554km²的区域。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山、谷山等，东部地势较为平坦。流入湘江的支流有浏阳河、捞刀河、靳江河等。据湖南省经济地图集(1989年10月发行)记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来的砂、粘土、砾石等堆积而成。西岸地区地质较为古老，主要由11亿年前地质作用形成的板岩、石英砂岩、白云石等构成。湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市、衡阳市、湘潭市、长沙市、洞庭湖、自岳阳流入长江，全长856km(湖南省境内670km),流量22,400m³/分(50年一遇洪水时),流域面积94,660km²(湖南省境内85,383km²),为湖南省最东侧2条、西侧1条共三条支流在长沙市区与湘江合流。浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河、小溪河等支流在浏阳合流而成，全长222km,流量3,400m³/分(1969年实绩),流域面积4,665km²。捞刀河发源于长沙市与岳阳市交界处，全长141km,流域面积2,543km²。位于西侧的另一条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告长沙市属亚热带季风性湿润气候区，四季分明。年平均气温16.8~17.3℃。最冷月1月平均气温4.1~6.7℃,最热月7月平均气温26.9~29.8℃。夏季高温，湿度大，35℃以上天数超过33天。另一方面，冬季寒冷，最低气温在0℃以下。年降水量约1,396~1,824mm。一般3月开始进入雨季，到7月为止。特别是雨季末期的6月，暴雨集中，常有洪水发生。长沙市的自然灾害以长时间降雨引起的洪灾为主，每年一次。其次是干旱，由于冰雹、大雪、浓雾引起的灾害也偶有发生。几乎没有地震现象，但由于暴雨引起的滑坡、土石流等时有发生。长期暴雨引起的水灾主要集中在雨季后期的6月份，受灾面积广，1542年6月和1639年4月在市西北地区发生两次地震，强度为4³/₄。1970年至1997年先后发生了31次地震，强度都极小。1、行政区划长沙市是湖南省省会、省辖市。长沙市分为城区和县区2部分，这种区划根据需要进行调整，经国务院批准。1996年7月，行政区域进行调整后，城区由原来的东、南、西、北、郊5区(总面积376km²)变成芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区5区，总面积扩大到554km²。县区面积相应减少，由浏阳市、长沙县、望城县、宁乡县等1市3县组成。2006年长沙市全域总面积11819.5km²,其中市区面积556.33km²。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告省会长沙经过50年的建设，其社会经济各方面都取得了可喜的成就。长沙水陆交通地位重要，经济比较活跃。长沙地区矿产资源丰富，主要分布在宁乡、浏阳，以及望城北部。有煤、磷、硫、菊花石等51种，其中大中型矿床27处，小型矿床56处，矿点356处。储量居全国之首的有：海沧石、菊花石等；居全省之首的有：磷、硫、铜、锌等。全市生物资源较丰富，高等植物326科881属1973种；属国家重点保护的有14种，二、三级保护的14种。动物资源品种繁多，有驰名全国的宁乡猪、大围子猪。长沙的旅游资源、自然景观和人文景观都比较丰富，拥有全国重点文物保护单位五处，省级文物保护单位45处。近十年来，长沙市经济发展较快，2006年全市工农业总产值增长机械、电子、食品为主的综合工业体系，拥有一批国内、省内的拳头产南科技和教育最发达的地区，全市拥有各类专业技术人员约21万人，有高等学校20所，中等专业学校47所。1、城市人口与用地发展规模根据长沙市中长期经济社会发展战略纲要，长沙市区规模到2020年，人口达到310万，建成区面积达到310平方公里。2、社会经济发展规划目标根据长沙市经济发展战略规划，长沙地区在2020年内主要经济规划南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告表2.2.2长沙市社会经济发展情况年未人口万人土地面积)工业总产值亿元农业总产值亿元国内生产总值亿元社会零售总额亿元固定资产投资亿元年份及增长速度1990年(实2020年(规平均每年增长速度(%)1995年(实际)前20年30年平均国民生产总值社会总产值无国民收入工业总产值农业总产值货运量社会商品零售额外贸收购总额无能源消耗量(万吨煤标)以历年数据为基础，经回归分析，求得有关经济指标最满意的趋势预测模型见表2.2.4。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告表2.2.5长沙市国民经济指标预测(按90可比价格计算)年度总人口(万人)工农业生产总值(亿元)国内生产总值(亿元)绝对数年平均增长率绝对数年平均增长率绝对数年平均增长率2010年2015年2020年数学模型备注X取值为年度减去1989X取值为年度减去1989X取值为年度减去1989为了保持规划和预测一致性，当预测值同规划值有出入时，在进行交通流量预测时，以规划目标值为准。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第三章长沙市用地与道路交通现状及规划秦始皇统一中国后，在现在的长沙设置了长沙郡，西汉时长沙作为长沙国的首都，成为政治、经济、文化的中心。西汉时期建起的城市，在唐、宋、元、明、清等朝代得到进一步发展。在那些时期，主要的交通运输是利用湘江的水运，长沙城也以湘江的码头为中心而建。即现在湘江东岸长沙港附近批发商集中的地带。之后，从码头至黄兴路附近成为商业中心，随着京广线的迁线，长沙火车站移至市区的东部，商务区也以五一路为中心的向外扩张。长沙市主要的工业企业，有卷烟厂、啤酒厂、药物、机械、日用品工厂等，主要位于丽臣路、劳动路和芙蓉路等位置。80年代开始，在河西建起长沙市高新技术产业开发区，开发以电子工业为主的新兴工业。其后，长沙(星沙)经济技术开发区等工业开发区也应运而生。长沙市的住宅区一直集中在京广线围绕的地区内。随着人口的集中，逐渐向郊外扩散。京广线南侧的雨花亭乡、东侧的马王堆、河西的望城坡等地区都在不断开发新的住宅区。文教地区主要集中在河西，如湖南大学、湖南师范大学等。1、城市性质长沙是全国历史文化名城，湖南省省会，并将逐步建设成为我国中部地南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告2、城市规模规划2020年长沙市城市人口为310万，城市建设用地310平方公里，人均建设用地100平方米。(二)长株潭城市群远景设想远景长株潭城市群将发展成为有一流环境品质和现代化城市运转效率的城市连绵区，该连绵区以三市主城区及中间地带长约90公里、宽约50公里、面积约4500平方公里范围为核心区。2050年左右，长株潭总人口将达到1600万左右，核心区城市人口可能达到800~1000万人，其中长沙450-550万人左右，核心区规划采用带状组团型发展模式。(三)市域城镇体系规划推行积极的城镇化发展政策，强化湘江、319国道为主轴的“十字型”城市空间轴带，积极开发以浏阳、宁乡为中心，沿交通干线向外辐射的二级城市发展轴，规划至2020年全市总人口688万，城镇人口482万，城镇化特大城市1个，即长沙市，为市域的中心城市，人口350万；中等城市2个，即浏阳市、宁乡市。都市区外建制镇83个，其中中心镇29个，一般建制镇54个，按其职能分为四类：工矿型6个，交通型3个，旅游纪念型8个，集贸型66个。(四)城市空间结构与功能布局城市用地发展方向与空间结构为：沿湘江、319国道两条生长轴线，向周边拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告“一主”:为河东主城区，指河东城区集中联片发展区域，2020年城市建设用地124平方公里，城市人口146万。规划将强化综合服务功能，提高环境质量，其中环线以西的地区为城市中心区。“两次”:为河西新城和星马新城河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，2020年城市建设用地65平方公里，城市人口65万。规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。●星马新城位于主城区东面，2020年城市建设用地64平方公里，城市人口53万，规划利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。“四组团”:为暮云、捞霞、高星、含浦组团●暮云组团2020年城市建设用地22平方公里，城市人口18万，利用其区位优势，布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施。●捞霞组团2020年城市建设用地28平方公里，城市人口23万，规划建成为水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、大运量工业●高星组团2020年城市建设用地26平方公里，城市人口25万，规划为综合性产业区及置换外迁工业基地。●含浦组团2020年城市建设用地21平方公里，城市人口20万，为大学城的远期发展用地，以及与大学城配套的生活居住用地。公路交通是国民经济的基础产业之一，是现代化经济建设的先行官，南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告市公路建设发展较快。但是由于历史原因，加之地形条件限制了长沙市公路路网的合理形成，公路技术等级、路面结构偏低，通行能力不够，拥挤度高，交通堵塞比较严重。长沙市对外交通运输中，公路运输具主导地位，占全社会客货运输量的80~90%(见表3.3.1)年份客运量(万人公里)(万(万货运量货物周转量(万吨公里)客运量(万旅客周转量(万人公里)货运量(货物周转量(万吨公里)客客运量(万旅客周转量(万人公)货物周转量(万吨公里旅客周转量(万人公里)货运量(万吨)货物周转量(万吨公1 一2 3 3449541)高等级公路。京珠(北京-珠海)高速公路长潭(长沙-湘潭)段长益(长沙-益阳)两条高速公路也已建成，使长沙东、南、西三个方向有了出城高速公路，一级汽转用道的绕城公路西北段已建成通车，其余也正在施工阶段，长沙对外高速公路系统已初具雏形。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告2)一般公路。除京珠、长益、长永等高等级公路外，长沙市主要对外公路还有107国道、河西长潭公路、洞株路、长宁公路、长浏公路、长平公路和长湘公路等，构成放射状的对外公路系统。至2004年底，长沙全市公路通车里程达到5515.56公里，公路网密度为0.5公里/平方公里，已初步形成了以国道、省道为骨架，县乡公路为支线，连接全市城市的公路网。其中国道403公里，省道661.95公里，县道1801.49公里，乡道2640.76公里，专用道路8.36公里，有桥梁1020座，总长41654.37米。长沙市主要公路通车里程及密度见表3.3.2。1995年1996年1997年2001年2004年通车里程公里土地面积平方公里总人口万人每百平方公里里程公里每万人拥有里程公里表3.3.3长沙市主要公路行政等级及路面状况(2004年)单位合计国道省道市县公路乡村公路专用公路通车里程公里高级次高级路面公里中级路面公里 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告工具名称2000年2004年全市其中全市其中交通系统交通系统一、民用汽车总计1、载货汽车2、载客汽车3、特种车二、其它机动车——其中：摩托车 —三、载货挂车四、拖拉机— 其中：手扶式 表3.3.5国道319、107长沙境内路段拥挤度路段单位107国道319国道青山铺至张公岭东塘至井湾子井湾子至九曲河东风界至集里五里牌至惊马桥惊马桥至青华铺技术等级二一一四二二设计交通量辆/日2004年平均日交通量辆/日拥挤度2、铁路运输长沙铁路是京广线上的重要铁路枢纽。随着石长铁路于98年10月建成通车，将两大南北动脉京广线和焦柳线联系起来，更加强了长沙与中西南腹地的联系。长沙市现有长沙站客运站一个(98年石长线上的望城站未计入),编南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告组站一个(长沙东站),货运站三个(长沙北站、长沙南站和树木岭货场)、中间站十个(杨桥、桥头驿、霞凝、捞刀河、丝茅冲、猴子石、新开铺、黑石铺、大托铺、暮云市)。其中长沙客站和长沙北站为一等站，长沙客站现有到发线6股，旅客站台3座，候车室规模为1万人，2004年铁路旅客发送量为1187万人，比上年增长6.39%。1)航道。湘江纵贯长沙地区，区辖航道74公里。湘江航道经洞庭湖入长江黄金水道，现已整治为千吨级航道。长沙市是全国内河港口主枢纽城市，有着较好的水运条件，通过湘江千吨级航道，上溯湘潭、株州，下通长江沿线的上海、武汉、重庆三大经济区及江浙地区。另外还有浏阳河、捞刀河、沩水河、靳江河等汇入湘江，形成水上运输通道。2)港口。长沙市现有主要港口5个，分别为长沙港、暮云港、捞刀河港、坪塘港、霞凝港。长沙港是市域内最大的客货港口，共有7个码头，位于南湖港、西湖桥、金华殿、中山西路等沿江一线。3)运量。自1987年以来，由于铁路、公路等运输业的迅速发展，水上则由于航道和港口容量受到限制，装卸设施落后等种种原因而逐步衰退，水运客运量逐年下降，水运的潜力没有得到充分发挥，水运运量黄花国际机场座落在长沙市东郊长沙县谷塘乡境内，距市中心24.2公里，占地3326亩。机场跑道长2600米，宽60米，场道设施可供波音737、MD82、波音757型等不同类型飞机起降，可停放飞机20架。到1997南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告年底开通了全国包括香港和曼谷在内的44个大、中城市的航班，每周670架次，机场每天客流量1万人以上，机场候机楼面积7400平方米，高峰小时可容纳旅客370人，设计吞吐能力为60万人次/年。但2004年，实际旅客吞吐量已达380万人次。黄花机场历年客货吞吐量见表3.3.6。年份(年)旅客吞吐量(万人次)旅客发运量(人次)货邮行吞吐量(吨)货邮行发送量(吨)起降(架资料来源：长沙市民航管理局。场的交通设施也远远不能满足需要，没有专用机场道路，株洲、湘潭方向1、城市道路现状近几年来，长沙市城市道路交通状况得到明显改善，新建道路29条，改造扩建道路22条，新建城市桥梁35座。先后建设拉通了芙蓉路、环线(四方坪~韶山路)、黄兴路、解放路、曙光路、城南路、雷锋大道等多条道路；在伍家岭、东风北路、芙蓉路、东塘、城南路、环线等处建年底，城市道路总长度为1323公里，比1990年的484公里增加了273%,南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告道路网密度为8.46公里/平方公里。所有道路均为高级或次高级路面，道路铺装面积2385万平方米，比1990年的376万平方米增加了634%。人均道路长度由90年0.435米/增至2001年的4.98平方米/人，增长47.3%。每公里道路汽车拥有量由1990年的138.7辆增至2001年的188.6辆，增长36%。道路情况参见表3.4.1。年份年底铺装道路面积(万平方米)年底铺装道路长度(公里)水泥路面二、普通路面一、柏油水泥路面二、普通路面//////////2、城市道路系统存在的主要问题1)道路设施不足近年来，城市道路建设虽然投入大，但由于城市人口、用地规模也在不断扩大，机动车数量迅速增长，城市经济发展速度加快等因素，现状道路网存在的问题仍相当突出。道路增长速度远远不能满足交通增长要求。全市8.48公里/平方公里的路网密度计算中，包含许多细小支路在内。全市实际建成区范围内主次干道总长度仅241.8公里，干道密度为1.92公里/平方公里。在最为繁华的旧城区，路网密度也仅为2.635公里/平方公里。参照国家标准，象五一广场周边地区这样的商业密集区，道路网密度应达到10-16公里/平南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告市道路交通规划设计规范》相比，各项指标均偏低，这说明城市道路基础设施建设供给不足，城市道路基础设施远远不够。2)道路网络空间结构不完善在河东主城区，南北向除芙蓉路基本贯通外，其余道路均未能完全贯通，东西向除五一路、中山路-八一路、城南路、解放路外，人民路、展览馆路、劳动路、北站路、湘春路等均有部分路段未拉通，有的地段由于某些单位占地规模大、路网无法拉通等等，造成城市中心地带道路约三分之一的交叉口为T型交叉，或错位交叉。致使许多方向交通流汇集到中心区芙蓉路、五一路等少数几条道路上。道路路幅宽度未按规划宽度实施，许多道路路幅宽度不一致，如八一路、城南路、芙蓉路、五过铁路受阻，交通流须绕道而行，造成部分干道交通增加，形成阻塞。3)尚未形成有效的快速干道交通体系长沙市现在尚未形成快速干道交通路网，京珠高速路、三一九国道属对外交通及过境干道，城市与之未有有效的快速转换联络系统。城内交通未能有效地快速疏解干道，新建成的环线又由于交叉口过多和大量沿线用地开发的影响，使其难以有效承担快速、长距离的联系功能。长沙现有快速路14.65公里，与国际相比，指标偏低。4)支路不完善在本已不完善的主次干道格局里，支路建设缺口更大，标准很低，路况特差，机动车难以通行。很多支路都是几米宽的胡同式小道，且路旁堆满杂物、摊担，或停放机动车和非机动车等。长沙市现有支路的主要特点就是：少、弯、窄、堵。这些支路很难承担起有效的交通任务，5)交通管理水平仍较落后，市民交通意识仍然较差道路功能混乱，建设与使用都未能有效把握其标准。如黄兴路本是繁忙的商业街，但又是作为主干道，路幅狭窄，致使人车混杂拥挤、环境极差。长沙市现有主次干道中，还有相当多的道路路幅在10米-20米之间，根本达不到大城市主次干道路幅标准，且一块板型式为多，机非分隔不严，干道上机动车出入口过密，使得干道标准不高，造成交通不道路标志、交通信号设施等设置不完整、机动车、非机动车和行人遵守交通规则意识差，摊担、停车乱占道路现象严重。随着城市机动车交通的快速发展，道路供求矛盾将会加剧，因此，道路网络需要在数量和空间结构上进一步加强和完善。规划形成以现代化国际航空港、霞凝新港两港，高速铁路、高速公路两路为骨架的水、陆、空交通运输系统，逐步建设成为现代化的综合交通主枢纽之一，在以长沙为中心、半径100公里范围内，实现“1小时铁路扩建现有长沙客站规模，增建东广场。实现长沙北站、南站外迁，建设捞刀河铁路货运枢纽。建设石长铁路东延线、京广高速铁路及高速港口码头合理利用湘江岸线，南起南大桥、北至月亮岛大桥之间的货运码头一律搬迁，重点建设霞凝新港，改造中山西路客运码头。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告航空港平时可充分利用于防灾、防暴、救急等方面。公路运输规划长沙西站、南站、雨花站、捞霞站四个主要公路长途客运站场，以及雨花、黑石铺、望城坡、星沙、捞刀河、霞凝、高塘岭、坪塘八个公路货运站枢纽，同时完善县市级货运站点建设。(二)城市内部交通1)城市道路建成以快速路为骨干、布局合理、功能明确的城市道路网络。构成内外两环加放射线道路的主要快速路系统。由三一九国道城区段、长宁路 潇湘路、湘江大道、金霞大道芙蓉路长沙大道、火星路，形成“三横五纵”八条主要主干道，联系环内环外及城市各片区，加大支路密度。新建时原则上快速路路幅控制宽度(含绿化带)不小于80米，主干路45~80米，次干路30~50米、支路15~30米。规划城市道路网平均密度超过7公里/平方公里，人均道路广场用地16.72平方米。2)跨湘江通道规划预留劳动大桥、三汊矶大桥、咸嘉湖大桥、丁白大桥、暮云大桥、白泉大桥与现有及在建的五一大桥、伍家岭大桥、猴子石大桥、月亮岛大桥、黑石铺大桥共形成十一座跨湘江特大桥和阜埠河隧道，规划考虑结合跨湘江特大桥，建设一桥坝枢纽。3)公共客运交通发展以地面公共交通为主体，快速大容量轨道交通为骨干，出租汽南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告车为辅的多方位、优势互补的公共客运交通体系。在客流量大的地段规划公交专用车道或公交专用道路。市中心区公共交通线路网密度达到3~4使市中心区成网络，向外成放射状，各个组团均有轨道交通可达。轨道交通网总长178公里。4)货运交通规划在城市的主要出入口布置客运服务中心，城市主要货运道路有绕城线、环线等快速路及部分主干路。5)静态交通设施规划社会停车场用地约300公顷，配建停车场建设应严格按长沙市有关规定执行，并且禁止将配建的停车用地改作其它用途。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第四章市场分析一、投资环境分析从2004年整体情况而言，长沙房地产市场走过了前几年的低速期，随着经济大环境的好转，已经逐步回暖。长沙居住及住宅情况(2000-2006)序号人均居住面积人均公共绿化面积城建投资(万元)住宅投资(万元)其他投资(万元)2000年7.42m²/人6.1m²/人2001年2002年2003年2004年2005年2006年根据长沙目前房地产市场有效数据显示，2006年房地产业全年产业比上年增长28.0%,房地产开发适度，商品房施工面积900万平方米，增长20%,竣工面积800万平方米，增长22%。随着住房制度改革的推进，住宅消费增长加快，个人购房比例迅速提高，在商品房销售中个人购房的比重已在40%。据长沙市房地产交易中心2006年长沙冬季房地产交易展示会情况统计数据来看，2006年比2005年长沙住宅市场走势趋好，房价稳中趋升，均价2991元/m²。单纯建楼卖楼的传统开发模式正在被现代造城运动所取代。如沙河南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告在深圳开发的“世纪村”,金地在北京开发的“格林小镇”,华侨城在上海开发的“浦江特色景观城镇”等。因此有专家提出房地产开发的“城市营运”时代已来临有实力、品牌和信誉的大发展商要成为“城市营运包括从区域规划、征地平地、管网道路建设到商业、文化、生活配套，再到住宅开发、物业管理等的全过程。从这个意义上讲，所谓的“城市营运”不过就是地产开发的区域化。1、长沙住宅需求趋势根据《长沙市国民经济和社会发展十五计划与2020年远景目标纲要的报告》至2020年长沙将实现人均住宅达到22平方米，成套率达80%左右，基本达到户均一套房88平方米-100平方米的适用水平性质到中等-高等2000年以前公寓商品楼水平，如要按每户购房为40年不变人口计算即应达到净增房为66平方米即每户为3房2厅+2房2厅为144平方米左右即从2003年-2020年的超远期住宅设计与供应方面考虑到房的配套的状态，这种设计已在不少楼盘中涌现为套房后的多余房型配套。由于长沙城区发展，长沙城由目前的166万人口发展2020年的350万人口，城市发展到350平方公里，从人口的增长城市增长住宅占有量将是城市中主要成份。长沙市在1998年以前住宅面积为人均8平方米，2000年以前达到11平方米，2001~2005年内实现人均16平方米，如要达到人均1间房的国际水平在住宅建设中是任重道远的。人均增加居住面积5平方南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告1米折合建筑面积为10平方米，如按现在280万人口匡算则“十五”期间住房需求量各为280万平方米，再加上旧城棚改计划2001年拆30万平方米，2002年拆80万平方米，2003年计划拆100万平方米，每拆一平方米按原户的人口为5平方米一个人增长为15平方米一个人计算，100万平方米加上增长数则为320万平方米标准建设需求总量，每年增长300万平方米再加自然增长933.3万平方米，每年1233.3万平方米建设。2、长沙城市住宅投资和供应量预测：1)1995~1997年，由于当时长沙住宅商品房市场过热，高回报的开发利润率吸引着资金投入商品住宅市场，当时住宅建设年投资徘徊在100亿元左右，批准上市面积逐年急剧上升，从1997年到2002共建1223万平方米(适用房与棚改房),房型设计、施工质量、小区环境等多方面因素还与适用标准相违背与现代社会经济发展的规律不适宜形成了为后来2)1998年~2000年由于受全国大城市房地产白热化现象影响和长沙住宅市场实现了科学规划与管理形成可投入适投入的科学制度，长沙房地市场以住宅市场为例看，2000年长沙进行数次房产交易会开始了房市公众化评审，公平化问价，公开化取房等使住宅市场出现新的建设热与消费热向成熟的方面转变，因此上市交易与发售房仍看好。消费水平不但未下降而且出现逐渐提升品质的同时提升房价。3)按长沙国民经济规划要求，房地产业已列入国民经济支柱产业。住宅是一个市场相对的稳定，投资风险较小的投资领域，预计近二年的房地产的稳定性发展的经济秩序调整过程，开始步入房地产在住宅、南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告商业与二者综合用房三种建设方面投资将会有一定程度的增长，但是类似1997年前盲目投资，一哄而上的情况不会重复出现，预计2007年商品住宅、商业用房，综合用房投资会出现历史性突破期，开发企业也正在淘劣存优，选项项目研究也进入理性化阶段，以后随着省市二府新迁长沙城市的投资逐年增长，根据长沙当前建筑市场行情与房地产交易展示会会刊的情况预计2007年后投资建设建造的住宅，投资均价为2991元/m2左右，经济适用房1700元/m2为最高限，商品住宅为2500元/m2起，商业用房起价为5000元/m2,综合用房为5000~2500元/m2之间。预计2008~2009年该片区投资均价为4000元/m2以上，土地均价在360万3、住宅供需平衡分析住宅投资(亿元)(万m²)(万m²)(二)、内外资涌入迅速长沙市2006年全年完成全社会固定资产投资668.09亿元，同比增长38.9%a,其中城镇固定资产投资590.6亿元，同比增长39.5%。按投资管南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告理渠道划分，基本建设投资282.75亿元，同比增长43.4%,所占比重为42.3%;房地产开发投资175.54亿元，同比增长43.20%,所占比重为26.30%,其中住宅投资116.79亿元，同比增长59.40%;更新改造投资94.24亿元，同比增长30.2%,所占比重为14.10%.2006年长沙市共引进外来资金为347.5亿元，按2003年同口径相比增长34%。其中实际到位外资50114万美元，完成年计划的116.5,比2003年增长64.3。对外贸易方面：长沙市外贸归口管理的企业完成进出口总值162314万美元，同比增长30.7%,完成年计划的111.9%。外经合作方面：全年累计国外经济合作业务新签合同额54039万美元，同比增长127.6%;累计完成外经合作业务营业额38006万美元，同比增长34.4%.2006年全市新批外商独资企业外商认缴出资64523万美元，占全年合同外资总量的71.1;外商独资企业实际到位外资39525万美元，占全年实际到位外资的78.9%,(三)、私营企业增长强劲2006年，我省各级党委、政府和有关部门继续认真贯彻落实省委、省政府《关于加快民营经济快速发展的决定》,采取多种有效措施，积极弘导、鼓励、扶持个体私营经济发展，取得了良好成效。私营企业继续保持快速发展势头。全年新注册登记私营企业21088户，投资者人数5.5万人，雇工人数23.9万人，注册资本(金)271亿元。截至年底，全省共有私营企业69002户，投资者30,01万人，雇工人数143.94万人，注册资本(金)1072.2亿元，分别比去年同期增长册资本在1000万元以上的有1917户，其中亿元以上的5。户。私营企业集团70家。企业组织形式仍以有限责任公司为主，占72.57%。主要分布在第三产业，占63.83%,第一产业、第二产业、其他行业分别占1.77%,30.38%、和4.02%.个体工商户发展平稳。全年新登记个体工商户25.6万户，注销25.1万户。截至年底，全省共有个体工商户94.5万户，从业人员196.3万人，资金数额232.4亿元，户数、资金数额分别比去年增长0.54%,19.06%,户均资金数额达2.46万元，从业人员与上年基本持平。个体工商户的产业优势仍在第三产业，占总数的89.79%.在第三产业中，以批发零售业为主，占70.67%,其次是居民服务和其他服务业、住宿和餐饮业。第一产业、第二产业、其他行业分别占总数的0.26010,9.24%,0.71%,个体工商户私营企业全年安置下岗人员13.7万人.长沙市不少老I业企业成立于计划经济时代，占据了城区黄金码头，导致城区人口密集、交通紧张和一系列环境污染问题，企业本身也受到发展空间狭小的制约。为了彰显长沙作为全省政治文化中心的地位，将长沙打造成为一个具有四大工业新格局的区域经济中心，2001年底长沙市政府决定，将二环线以内87家不符合城区规划的企业逐步迁出城区，这既是长沙市大力推进“三化”进程，建设现代化大都市的一项重大举措，也是加强工业园区建设、促进经济发展的重大决策。旧城区内所有企业的外迁，加快了市政府决定的实施，解决了基础设施及棚户区的污染问题，既可建设沿江风光带美化城市环境，又可使外迁企业适应市场经济的要求，外迁后迅速发展壮大。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第五章项目建设的重要意义南湖片棚户区及环境整治工程西望岳麓、俯看湘江与桔子洲，同时南拥绿树葱葱的南郊公园，北接繁华的商业核心，是长沙旧城核心区少有的，既有外部景观看点和内部公园绿地、同时兼处繁华商圈的独特区段，区位条件得天独厚。同时本片区又是旧城棚户集中地段。其开发建设就是要整合与呼应岳麓山、湘江水、桔子洲的自然景观，打造长沙滨江文化景观带和旧城棚改的双效示范区，是提升长沙城市形象的核心工一是加快棚户区改造，改善人居环境的迫切需要。目前，本片区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，棚户区较多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，经常受洪涝灾害侵袭，有些地方甚至连自来水都不通。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。目前，该区域内有企事业单位113余家，绝大部分工业企业效益低下，资不抵债。启动本片区的开发建设，这些企业完全可以利用拆迁补偿资金和存量土地增值，完成企业改制，实现产业转型，促进经济发展。三是完善城市配套设施，打造城市建设精品的迫切需要。近年来，长沙城市面貌日新月异。但由于没有完成湘江大道中南段建设及城市核心区南部的开发，使得长沙山水洲城的魅力没有得到充分南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告当前，国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改棚户，建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域土地开发可刺激旅游、酒店、现代商贸服务业的发展，培育新的经济增长点和新五是落实市委经济工作会议精神，实现经济社会又好又快发展的迫润儿书记在2006年12月25日市委经济工作会议上的报告中明确提启动本片区开发建设，能从根本上改变“一洲两岸”的形象，提升长沙城市品位和承载功能，促进长沙城南部地区新的附都中心的形成和经济社会环境又好又快的发展。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第六章交通量调查及预测一、长沙市运输系统概况长沙的交通运输是随着经济和社会发展逐步发展起来的。目前，已拥有全国一流的长沙火车站、长沙东、西、南三大汽车站、长沙航运客运站、长沙黄花机场等现代化站场。铁路运输有京广复线贯穿南北，市内有火车客货站4个，专用线25条，湘赣、湘黔等干线联结东西。公路运输有107国道、319国道穿越城市，交汇于市区东北角，辅助公路四通八达。水上运输有湘江及其支流流经全市，湘江是联结国内的主要内河航运港。由此可知，长沙的铁路、公路、水运、航运等主体交通网络已初具规模，有较好的条件和发展前景。据统计，长沙市98年专业交通运输共完成货运量906万吨，货物周转量8866万吨公里，容运量2125万人，旅客周转量98196万人公里，几种运输方式各完成量见表5.1.1。从表中可以看出在这三种运输方式中，是以公路运输为主，铁路次之，水运第三，在市区内则不采用水运运输方式类型客运量(万元)客运周转量(万人公里)货运量(万吨)货运周转量(万吨公里)///2/注：表中所示客、货运量及周转量均为专业交1而且根据分析呈上升趋势，其发展速度、公路运输也较其它运输快。以运输方式的作用而言，如果说铁路和水运是对外的运输线，那么公路不仅是其它运输方式的集散线，也是其它运输方式不可代替的点到点的直达运输。长沙市道路交通建设对长沙市的经济发展有举足轻重的作用。二、长沙市历年机动车保有量、货运量及货运周转量的调查和预测长沙市历年机动车保有量、货运量及货运周转量分别见表5.2.1及表5.2.1长沙市历年机运车辆发展情况表1993年1994年1995年1996年1997年1998年2001年2003年2004年机动车量(辆)当量车(辆)表5.2.2长沙市货物运输量及周转量调查表年份货物运输量(万吨)货物运输周转量(万吨公里)1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年2001年2002年2003年2004年长沙市机动车保有量和货运量、货运周转量预测模型系以长沙市历年的统计数据为基础，经回归分析，求得最满意的趋势预测模型，然后按时段多次回归法分别建立各时段的预测模型。该预测模型及其建模过程见表5.2.3,表5.2.4。表5.2.3长沙市机动车保有量预测模型及建模过程表预测年限1997年~2005年2006年~2015年2016年~2025年基本数名1991年~1995年历年统计值2000年~2005年上段模型预测值2010年~2015年上段模型预测值预测模型拟合曲线：指数函数拟合曲线：直线拟合曲线：幂函数预测对象机动车保有量机动车保有量机动车保有量注X取值为年度减去1990X取值为年度减去1999X取值为年度减去2010表5.2.4长沙市货运周转量预测模型及建模过程表预测年限1998年~2005年2006年~2015年2016年~2025年基本数名1991年~1995年历年统计值2000年~2005年上段模型预测值2010年~2015年上段模型预测值预测模型拟合曲线：指数函数拟合曲线：直线拟合曲线：幂函数预测对象货运周转量货运周转量货运周转量注X取值为年度减去1990X取值为年度减去1999X取值为年度减去2010南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告表5.2.5长沙市机动车保有量趋势型预测(pcu)年份2005年2010年2015年2020年2025年机动车保有量三、交通流量预测本项目由于时间紧任务急，没有进行OD调查，但完全可以借鉴《长沙市城市交通规划》有关成果进行流量预测，现将交通规划情况简介如下。交通预测采用四阶段法，即根据交通调查所获得的项目所在区域的社会经测，得到未来特征年的出行分布，通过交通量分配获得交通量预测结果。(一)交通小区的划分交通小区基本按照长沙市行政人口管理区划(街道办事处)划分，市中心实行细分化，此外，对于机动车少的地区进行了调整设定，共分154个OD小区，而交通节点则为各主次干道相交交叉口。(二)交通流量预测1、交通出行发生及生成量预测根据前面工作再利用基年OD表中各交通小区的产生、吸引量，可依下式计算出各交通小区未来年份的产生、吸引交通量。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告式中：P;”第i小区第n年交通产生量P;°第i小区工年交通吸引量Ai——第i小区第n年交通吸引量其预测流程如图5.1所示。出行生成模型出行生成模型各车种流进、出交通现状各车种机动车所有台数将来各车种流进、出交通量调查对象地域的机动车出行数将来各车种机动车出行生成量将来社会经济结构的增长率图5.1机动车出行生成量预测流程南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告2、交通分布预测常用有交通分布量预测模型有增长率法、重力模型法、机会模型法以及熵模型法等。由于本项目受时间、人力、财力限制以及本项目的特殊性。采用重力模型、机会模型等方法预测出来的未来的出行分布结果必然不理想，不宜选用。虽然增长系数存在着诸如不能反映交通阻塞变化等缺点，也有简单实用的优点。因此本报告采用弗雷特(FRATAR)法计算未来特征OD表。生量约束和吸引量约束，即：其中：Q—项目所在地区未来交通总生成量。因此，必须进行迭代收敛计算，迭代步骤如下：分布交通量的预测方法流程如图5.2所示。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告各小区各车种发各小区各车种发生集中量图5.2分布交通量的预测流程3、交通量分配在预测未来特征年份的交通出行OD表后，根据建立的交通量速度模型、路径费用模型及路网分配方案，将未来的区间交通量分配到项目所在地区的未来路网上，从而计算出本项目和其它道路上的交通量，本报告采用容量限制分配法，其工作流程如图5.3所示。道路道路network的制作巴士路线网对巴士路线网进行分配巴士交通量对车种OD表各巴士路线交通量(初期交通量)换算率对道路network进行多阶段分配道路network的南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告将各特征年的OD表依次分配到拟订的各方案网中，并考虑部分路段交通出行限制措施后，即可得到各路段交通流量。而本项目特征年交通流特征年2007年2010年2015年2020年2025年湘江大道南段南湖路书院路白沙路城南西路第七章建设规模与技术标准南湖片区地处湘江东岸的长沙主城核心区南部，西滨湘江、东抵书363.79公顷。其主要技术经济指标如下：名称用地面积(公顷)比例备注1总用地面积2道路广场、市政基础设施、公共配套设施用地3可供开发用地其中商业、办公公共设施用地包括商业金融、办公等居住用地5不可开发用地包括保留用地、定点未建农民安置地、南郊公园、陵园等名称数值备注1总建筑面积(万m²)其中保留建筑(万保留用地范围内建筑面积新建建筑(万可开发用地建筑面积381.37万m²,中小学、市政等设施31.21万m²2容积率可开发用地平均容积率3.03建筑密度4绿地率南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告1、道路等级南湖片棚户区及环境整治建设工程路网有湘江大道南段、书院路、南湖路、白沙路及城南西路等主次干道5条及城市支路，其中湘江大道南段、书院路、南湖路是城市I级主干道，设计车速50km/h,白沙路及城南西路是城市I级次干道，设计车速40km/h2、车道数的确定根据《城市道路设计手册》车速在40~50km/h时一条车道最大通行能力为1258pcu/h,再考虑交叉口折减、车道折减等情况后，2车道、4车道及6车道日通行能力分别为18113pcu/日、34415pcu/日、48906pcu/日。本项目远景设计年限交通量基本在四~六车道城市I级主干道或次干道的标准(V=40~50km/h)的范围内。3、建设规模南湖片棚户区及环境整治工程道路建设汇总表道路名称道路长度(m)规划宽度(m)道路面积(m2)湘江大道南段南湖路(湘江大道~芙蓉中路)书院路(城南西路~南二环线)白沙路(湘江大道~书院路)城南西路(湘江大道~书院路)片区12m以上支路南湖港雨污合建泵站合计4、技术标准根据有关会议精神，综合投资、资金、用地、地方政府意见，结合南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告交通量的预测结果，南湖片棚户区及环境整治建设工程路网有湘江大道南段、书院路、南湖路、白沙路及城南西路等主次干道5条及城市支路，白沙路及城南西路是城市I级次干道，设计车速40km/h第八章规划方案设计近年来，在市委市政府领导下，不断加大建设投入。湘江大道、潇湘大道等道路基础设施陆续建成，湘江风光带已成长沙的标志性一城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美好长沙已南湖片区地处湘江东岸的长沙主城核心区南部，西滨湘江、东抵面积363.79公顷。本片区西望岳麓、俯看湘江与桔子洲，同时南拥绿树葱葱的南郊公园，北接繁华的商业核心，是长沙旧城核心区少有的，既有外部景观看点和内部公园绿地、同时兼处繁华商圈的独特区段，区位条件得天独厚。同时本片区又是旧城棚户集中地段。其开发建设就是要整合与呼应岳麓山、湘江水、桔子洲的自然景观，打造长沙滨江文化景观范围内以居住、工业和仓储用地为主，其中居住用地占总用地的35%左右，仓储和工业用地占总用地的42%左右，其他如公墓用地占地比例亦较大，约10%。目前，该区域内有企事业单位113余家，其中较大的单位有火车南范围内现状道路主要有书院路(16米),湘江大道(已修至白沙路，54米),西湖路、劳动路和南湖路，尤其是南湖路以南的道路设施仅书现出现代的高层住宅与陈旧的棚户住宅相对而立的情形。6、开发现状滨水区的规划设计显得尤为重要。该片区临江面有5300米长，有着极佳的观景(山、水)条件。“举目是岳麓、南郊，俯首是湘江、橘洲”随着湘江水上枢纽工程的开发建设(根据相关资料，湘江桥坝枢纽水位控制在31米左右),滨江水景将更加美丽动人。打造“文化长沙”,迈向“现代国际都市”行列，应该是长沙城市发展《长沙城市总体规划(2003-2020)》指出：根据长沙山，水、洲、长沙在规划中确定了“一主两次四组团”的空间结构。“十一五”历史名城品牌——普通二级城市品牌——中部重要城市品牌——中国著名城市品牌——国际化都市品牌·规划和建设好“南湖片区”,是提升整个长沙的城市品位和城市3、几片控制性详细规划对本片区的规划要求4、其他相关规划对本片区的规划要求丽的城市公园”,成为长沙首席滨江文化景观带和旧城改造的双效示范充分挖掘和表现本片区的“生态”价值。”1、从政府的角度，建设和利用湘江大道及风光带，改造和开发长2、从投资和使用者的角度，为投资者带来一定的经济效益和社会3、从城市规划设计角度，注重各立面的处理，丰富城市景观，构筑优美的城市天际线，推动长沙城市和居住“南湖片区”以商务商业、公园和住宅为主旋律，在城市的最高点志、艺术等震撼的高强音!态居住园区。景观设计遵循利用自然景观元素，将山(岳麓山、南郊公园)、水(湘江水)、洲(桔子洲)、城(生态园区)等有机融合，营造规划利用南湖路正对桔子洲头这一极好的景观条件，建设滨江南湖广规划在该地段形成区域标志性建筑(200米高),建筑形象现代感强，1、该片区除冶金厅宿舍、创远景园、都江新城、富绿新村、广厦区域内共有拆迁单位113余个，居民住宅8821户，总建筑面积2、拆迁安置方案。拆迁安置总的原则是：政府牵头、市场运用、拆迁安置的具体思路是：(1)、货币补偿为主。参照“新河三角洲”根据市场评估，进行货币安置。(2)、就地提供房源。拟在南湖路以南地段，规划部分安置地，建高层住宅安置楼。(3)、异地实物安置。由置政策，以市场引导和经济杠杆等手段，引导和鼓励拆该片区规划总用地面积363.79公顷，其中可开发用地127.12公顷、道路广场市政基础设施及公共配套设施用地10技术经济指标表一名称用地面积(公顷)比例备注1总用地面积2道路广场、市政基础设3可供开发用地其中商业、办公公其设施用地包括商业金融、办公等居住用地5不可开发用地包括保留用地、南郊公园、陵园等技术经济指标表二名称数值备注1总建筑面积(万m²)保留建筑(万m²)保留用地范围内建筑面积新建建筑(万m²)可开发用地建筑面积381.37万m²,中小学、市政等设施31.21万m2容积率可开发用地平均容积率3.03建筑密度4绿地率基础设施方案设计