“舌尖上的中国”-商业综合体建设项目可行性研究报告真实报告

枣阳市“舌尖上的中国”商业综合体建设项目可行性研究报告第5页枣阳市“舌尖上的中国”商业综合体建设项目可行性研究报告第1页“舌尖上的中国”商业综合体建设项目可行性研究报告编制单位：北京中投信德工程咨询有限公司高级工程师：高建目录第一章总论 11.1项目概要 11.1.1项目名称 11.1.2项目建设单位 11.1.3项目建设性质 11.1.4项目建设地点 11.1.5项目负责人 11.1.6项目投资规模 11.1.7项目建设内容及规模 21.1.8项目资金来源 21.1.9项目建设期限 21.2项目承办企业概况 21.3编制依据 31.4编制原则 31.5研究范围 41.6主要经济技术指标 4第二章项目背景及必要性分析 62.1项目提出背景 62.2本次项目提出缘由 82.3项目建设必要性分析 82.3.1塑造城市新形象，成为城市新名片和窗口的需要 82.3.2撬动城市便利生活，有利于提高大众便捷新体验的需要 92.3.3项目建设符合国民经济发展方向 92.3.4带动餐饮行业深入发展的需要 102.3.5满足不同目标市场的饮食消费需求的需要 102.3.6发挥餐饮的集聚效应，提高商业综合体经营效益的需要 112.4项目可行性分析 122.4.1政策可行性 122.4.2管理可行性 132.4.3市场可行性 142.4.4选址可行性 142.4.5财务可行性 142.5分析结论 15第三章行业市场分析 163.1我国商业综合体行业市场规模分析 163.2我国商业综合体的发展表现及意义分析 183.3我国餐饮行业发展现状分析 193.4我国餐饮行业发展方向分析 213.5我国特色餐饮发展趋势分析 223.6市场分析结论 24第四章项目建设条件 254.1地理位置选择 254.2区域建设条件 254.2.1区域位置概况 254.2.2区域地形地貌条件 264.2.3区域自然气候条件 264.2.4区域交通及周边配套条件 264.2.5区域市政设施条件 274.2.6区域经济发展条件 27第五章总体建设方案 285.1项目建设目标 285.2项目功能定位 285.3项目设计要求 285.4项目开发目标及指导思想 295.5项目经营思路 305.6土建工程方案 305.6.1方案指导原则 305.6.2建筑设计主要规范及标准 305.6.3结构设计思路 315.6.4主要建设内容 315.7工程管线布置方案 325.7.1给排水 325.7.2供电 335.8土地利用情况 34第六章节约能源方案 366.1节能设计依据 366.2主要节能措施 366.3具体节能方案 376.4建设项目能源消耗种类和数量分析 386.4.1能源消耗种类 386.4.2能源消耗数量分析 386.5企业节能管理 386.6结论 39第七章环境保护与消防措施 407.1设计依据及原则 407.1.1环境保护设计依据 407.1.2设计原则 407.2建设地环境条件 407.3项目建设和运营对环境的影响 417.3.1项目建设对环境的影响 417.3.2项目运营过程产生的污染物 427.4环境保护措施方案 427.4.1项目建设期环保措施 427.4.2项目运营期环保措施 437.5环境保护目标和保护内容 447.6消防措施 457.6.1设计依据 457.6.2消防措施 467.6.3抗震措施 467.6.4综合防灾 467.6.5消防措施的预期效果 47第八章劳动安全卫生 488.1编制依据 488.2概况 488.3劳动安全 488.3.1工程消防 488.3.2防火防爆设计 498.3.3电力 498.3.4防静电防雷措施 498.4劳动卫生 508.4.1防暑降温 508.4.2卫生设施 508.4.3照明 508.4.4安全教育及防护 50第九章项目实施进度与管理 519.1项目管理 519.1.1建设管理机构组建方案 519.1.2项目投资管理 529.1.3项目质量管理 529.1.4工程进度管理 539.1.5合同管理 539.1.6项目资金管理 549.1.7项目全程监督、协调管理 549.1.8项目安全管理 549.1.9信息管理、竣工验收及其他 559.2建设进度 56第十章投资估算与资金筹措 5710.1投资估算依据 5710.2资金筹措 5710.3项目投资总额 5710.4资金使用和管理 60第十一章项目效益分析 6111.1社会效益分析 6111.2经济效益分析 6211.2.1财务分析 6211.2.2带动周边经济效益分析 62第十二章财务及经济评价 6312.1总成本费用估算 6312.1.1基本数据的确立 6312.1.2产品成本 6412.1.3平均产品利润 6412.2财务评价 6512.2.1项目投资回收期 6512.2.2项目投资利润率 6512.2.3不确定性分析 6512.3经济效益评价 66第十三章风险分析及规避 6713.1项目风险因素 6713.1.1不可抗力因素风险 6713.1.2工程风险 6713.1.3市场经营风险 6713.1.4管理风险 6813.1.5财务管理风险 6813.2风险规避对策 6813.2.1不可抗力因素风险规避对策 6813.2.2工程风险规避对策 6813.2.3市场经营风险规避对策 6913.2.4管理风险规避对策 6913.2.5财务风险规避对策 69第十四章招投标方案 7014.1招标依据 7014.2招标内容 7014.3招标程序 70第十五章结论与建议 7515.1结论 7515.2建议 75附表 76附表1销售收入预测表 76附表2总成本表 77附表3工资及福利表 78附表4利润与利润分配表 79附表5固定资产折旧费用表 80附表6无形资产及递延资产摊销表 81附表7流动资金估算表 82附表8资产负债表 83附表9资本金现金流量表 84附表10财务计划现金流量表 85附表11项目投资现金量表 87附表12资金来源与运用表 89枣阳市“舌尖上的中国”商业综合体建设项目可行性研究报告第5页第一章总论1.1项目概要1.1.1项目名称枣阳市“舌尖上的中国”商业综合体建设项目1.1.2项目建设单位1.1.3项目建设性质新建项目1.1.4项目建设地点该项目拟选址为XXXX1.1.5项目负责人1.1.6项目投资规模项目的总投资为38000.00万元，其中建安工程费用为34104.94万元，土地费用为887.40万元，工程建设其他费用为912.96万元，预备费用1794.70万元，铺地流动资金300.00万元。项目建成后可实现年均销售收入为5912.78万元，年均利润总额4078.58万元，年均净利润3466.79万元，年上缴税金总额为996.32万元（年均上缴所得税611.79万元、年均增值税为349.58万元、年均上缴城建费及附加费34.96万元）；项目投资利润率为10.73%，投资利税率11.75%，税后财务内部收益率8.94%，税后投资回收期(含建设期)为10.96年。1.1.7项目建设内容及规模本项目总用地面积19723.00m2（地块大致长宽为163*121米），新建总建筑面积33810.00m2，地上三层建筑，建设大型商业综合体，内容包含大型商业超市、餐厅、员工宿舍及其他相关附属设施。一层建筑面积为11270平方米，层高5m，主要功能为里面做大型商业超市，外面一圈做餐厅；二层建筑面积为11270平方米，层高4m，主要功能为里面做大型商业超市，外面一圈做餐厅；三层建筑面积为11270平方米，层高3.6m，主要功能为办公室、员工宿舍；地下一层、二层建筑面积为22540.00平方米，主要为地下停车场。1.1.8项目资金来源本项目总投资资金为38000.00万元，项目资金来源为项目企业自筹。1.1.9项目建设期限本项目建设期为2019年2月至2020年7月，建设工期共计1.5年。1.2项目承办企业概况1.3编制依据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；《湖北省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》；《商务部关于推动餐饮业转型发展的指导意见》；《湖北省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；《中华人民共和国中小企业促进法》；《枣阳市城市总体规划（2016-2030年）》；《投资项目可行性研究指南》；《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；设计院与企业商定的编制原则；企业提供的有关基础资料1.4编制原则（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。（2）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的信息系统技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源重复利用率。（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。1.5研究范围本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6主要经济技术指标项目主要经济技术指标表序号项目名称单位数据和指标一主要指标1项目总用地面积平方米19723.002项目总建筑面积平方米33810.003建筑密度%57.144容积率1.715总投资资金，其中：万元38000.005.1建筑工程费用万元27636.945.2安装工程费用万元588.005.3土地费用万元887.405.4工程建设其他费用万元912.965.5预备费用万元1794.705.6铺底流动资金万元300.00二主要数据1正常运营年销售收入万元7815.752年均销售收入万元5912.783年平均利润总额万元4078.584年均净利润万元3466.795年销售税金及附加万元34.966年均增值税万元349.587年均所得税万元611.798项目定员人509建设期年1.5三主要评价指标1项目投资利润率%10.73%2项目投资利税率%11.75%3税后财务内部收益率%8.94%4税前财务内部收益率%10.40%5税后财务净现值(ic=6%)万元8,943.006税前财务净现值(ic=6%)万元13,573.337投资回收期(税后)含建设期年10.968投资回收期(税前)含建设期年9.329盈亏平衡点%59.36%第二章项目背景及必要性分析2.1项目提出背景一、商业综合体呈现快速发展城市作为“神圣、安全、繁忙”之地，一直以来与发达的商业经济息息相关，消费空间的形式也被一次次刷新。由于城市的地点性和人类的群聚性，实体消费空间至今仍然充满着勃勃生机，商业综合空间自古便在人群密集的城市里，依着彼时的语境存在，如今也同样顺着这一潮流继续前进。生产、生活、公共服务是现代城市的三大职能，随着我国城市的不断发展，大型的商业综合体在各大城市中应运而生。商业综合体不但集合了各种商业和娱乐功能，而且节约了城市中的用地，也缩短了各项商业和娱乐的交通距离，发挥了商业及娱乐捐资的整体效益。近几年来商业经营业态的多样化与消费需求的多元化、个性化，引导了商业地产的升级与变革，聚合了零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育等多种服务功能的新商业模式——城市商业综合体呈现快速发展。同时，作为“三新”经济的重要组成部分，商业综合体的出现和普及，在提升居民消费体验方面发挥了重要作用，它反映了新时代的主流消费模式正从“实物交易”转向“提供服务”和“创造体验感”，并且为商业新事物的涌现提供了平台，近年来，各大城市商业综合体发展迅速。从服务业配比来看，大型城市商业综合体服务业和餐饮业配比最高，在市场白热化竞争的当下，为迎合消费者需求，城市商业综合体中业态也在不断调整。由于承租能力差、利润薄，曾经被商业综合体不看好的餐饮业态，因其有着明显的聚客效应，已然从配角的位置走向了主角的舞台，成为城市商业综合体聚集客流、带动消费的重点业态。总而言之，城市商业综合体的出现和普及，满足了新时代人们的消费需求。商业综合体在出现之初就集合了各种群众消费功能，而其功能主体也随历史人群的消费需求而变化，未来综合体更要基于人性化需求的全方位考虑，公共交流空间或将凸显。商业综合体是城市生活以及城市空间结构的重要骨架，也是城市发展的前沿阵地。发展城市商业综合体，也成为城市发展建设的趋势和潮流，在体验经济、消费升级的发展趋势下，城市商业综合体将有着较好的发展契机和发展前景。二、餐饮行业市场潜力巨大民以食为天，中国自古以来就注重饮食文化。而人们的饮食观念也从之前的如何吃饱发展到现在如何吃好，随着人们生活水平的不断提高，对于吃的要求也不断变化，人们对“吃”已经从感性认识上升到理性的认知上。2012年5月，我国第一部高端美食电视纪录片《舌尖上的中国》亮相中央电视台后，立即引起广泛而强烈的关注同时也创造了中国餐饮纪录片的奇迹，受到“吃货”们的热烈追捧。《舌尖上的中国》以其满怀情感及深厚文化底蕴的独体，成为一缕清风，打开了观众的心门，人们疯狂地开始寻找那些潜在深处的特色美食，而这也揭示了中国特色餐饮业的无限发展力，为特色餐饮业的发展奠定了更加坚实的基础。改革开放以来，餐饮业持续快速发展，丰富百姓生活、吸纳大量就业、拉动消费增长，餐饮业日益成为我国扩大内需的重要抓手之一。同时，经历了10年的经融危机，可以看出餐饮行业是单独不受影响，仍然保持强劲上升势头的行业，从2008年到2018年我国餐饮业营业总额逐年递增，尤其以特色餐饮和小吃最为突出，占了总额的95%以上，这也验正了马斯洛需求理论，人类需求的金字塔式的层次性，饮食需求处于人的需求的中低层次，是不可获缺的需求。对于吃，人们从来就不吝于付出，《舌尖上的中国》为人们展现了中国饮食文化的特殊魅力，餐饮行业应当抓住机遇，出奇制胜，赢得消费者的亲睐，从而占领市场，最终取得成功。在未来餐饮行业稳增长的背景下，中国餐饮行业潜力大，而业内更赋予餐饮业为永不落幕的朝阳行业，所以，餐饮市场必是一长期存在和不断丰富巨大市场。2.2本次项目提出缘由每一个城市都必须经历商业发展过程当中的不断演变、升级和改造的历程。从传统临街店铺到近代百货商场，以及现代超级市场、便利店、购物中心和商业综合体的兴起，其商业物业形式不断地发展着变化。科学合理的城市规划，能推动一个城市的经济结构、社会结构和空间结构发生深刻的变化。特别是一个大规模的商业综合体带来的城市拓展规划趋势将在几十年甚至上百年引领和革新着一座城市生活方式和品质。繁华都市中，吃、喝、玩、乐、购共同奏响了生活的乐章，涵盖各种业态的商业综合体则就是家与生活的延伸。对城市而言，商业综合体的出现，是经济与文化发展的必然结果，是城市崛起的有力见证，而对城市居民而言，城市综合体的出现则是与其生活息息相关的，是其对城市生活幸福感与骄傲的象征。枣阳市“舌尖上的中国”商业综合体位于湖北省枣阳市中兴大道与朝阳东路交汇口西南角，枣阳市农村商业银行对面，区位优势明显，发展空间广阔，交通便捷，开发力度大。商业综合体的建设，将成为区域地标及城市新名片，能够满足人文、商业、娱乐、饮食、市场等多种需求，成为吸引带动周边区域经济发展的新增长点。因此，该项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。2.3项目建设必要性分析2.3.1塑造城市新形象，成为城市新名片和窗口的需要商业综合体将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。现下市场中涌现的城市商业综合体越来越多样化，功能也不断丰富和完善。它们的出现，不仅为城市塑造了全新的建筑景观，成为城市或地区地标建设，产生巨大的辐射力和吸引力，成为庞大的商业集群和商业中心，成为内外交往的平台，产生盆地效益，吸收更多的消费力向商业综合体集聚，也通过那些不断完善、创新的功能，为人们创造了新的休闲、购物、生活空间。因此，建设集购物、生活、餐饮等于一体的商业综合体是非常必要且十分迫切的。2.3.2撬动城市便利生活，有利于提高大众便捷新体验的需要城市生活日新月异，人们对于自然栖居的向往愈发热烈。在追求品质生活的人眼中，房子早已不是一处居住的地方，更是身心的休憩之所，完善的周边配套已成为人们生活中不可或缺的一部分。本项目商业综合体集购物、生活、餐饮于一体，在弥补区域商业空白的同时，也将为枣阳增添城市的繁华度和活跃力，可以充分满足现代城市生活中的主要需求，不仅能为居民提供生活上的便捷，更是为激发区域经济活力、提升城市竞争力有着十分重要的意义。2.3.3项目建设符合国民经济发展方向当前，全球经济和中国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把商业地产作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5～2个百分点。基于人们生活需求的不断提高，以及城市规划建设模式的转变，传统商业建筑已经逐渐被城市商业综合体所取代，不仅能够将购物、饮食、休闲、娱乐等商业建筑的多项功能加以集中，为人们提供更加优质的服务，同时还能够对城市规划空间进行优化，提高城市土地资源的利用率，对促进城市可持续发展的实现具有重要意义。同时，多功能的商业综合体，也为人们带来更大的方便、更完整的设施、更大活动的空间，也促进房地产的开发，降低成本，稳定房价起到积极的作用。因此，该项目的建设符合国民经济发展的需要，也符合当地房地产市场未来发展的要求。2.3.4带动餐饮行业深入发展的需要长期以来，餐饮业作为第三产业中的主要行业之一，对刺激消费需求，推动经济增长发挥了重要作用，在扩大内需、繁荣市场、安置就业以及提高人民生活质量等方面，都做出了积极贡献。餐饮业是劳动密集型行业，兼有商品消费和服务消费的双重功能，具有吸纳就业人员多、产业关联度高的特点，它能有效地带动农林牧渔、加工业、装饰装修业等行业的发展，带动文化娱乐、旅游休闲等消费。因此，餐饮业的繁荣所带来不仅对社会消费品零售总额的贡献，其他的一些社会综合效应同样不可低估。目前形势下继续大力发展餐饮业，对稳定经济发展和扩大就业等方面，意义十分重大。2.3.5满足不同目标市场的饮食消费需求的需要随着社会的不断发展，大型商业综合体已经成为了城市生活的中心，为了满足人们高品质生活的需要，所以，在新的经济环境下，商业地产开发商们更加关注餐饮业态的布局，以便在新的经济环境下更好的发展。饮食是人类最基本的需求之一，在现代社会经济背景下，温饱问题已经普遍解决，现代的餐饮也被赋予了更加丰富的涵义。商业综合体内部的餐饮，从需求层次上说，可以划分为以下三种：满足基本需求的餐饮、满足美食享受需求的餐饮、人际交往需求的餐饮。餐饮消费者既有个性差异，但同时又有个性共通之处。因此，商业综合体内部的餐饮业对庞大的消费者市场（不同年龄、不同性别、不同消费动机和不同消费层次等）进行市场细分和定位，从而满足了大众市场的餐饮消费需求。2.3.6发挥餐饮的集聚效应，提高商业综合体经营效益的需要眼下，餐饮业和商业综合体可谓进入了“蜜月期”。首先，国家政策的调整，推动传统餐饮企业转型，面向大众消费市场；其次，80、90、00后成为餐饮消费主力人群，他们更看重商业综合体的高效和舒适；最后，社会资源过于分散，消费附加成本高，而商业综合体有效地化解了这些矛盾，比如充足的停车位、商家集中、多元化一站式消费体验等。餐饮功能在商业综合体中的地位不容小觑。餐饮的集聚发展能够很好的挖掘历史积淀、传统老字号和市井文化的优势，恢复味道美食，做大美食旅游，促进商、旅、文融合发展，在城市综合体内建设具独特品味的都市休闲餐饮，特别在餐饮市场重新洗牌的大环境下，商业综合体内餐饮企业经营效益节节攀高，给行业整体转型带来了新的契机。通过对已经运营的不同地区数个大型商业建筑中餐饮业态空间调查发现，其空间比例上升是大势所趋，商业综合体中购物、餐饮、娱乐等的比例呈现5：3：2的消费模式，有的商业综合体中餐饮更是占到了整个业态的40%至50%，业内人士表示，如今的商业综合体可形容成“舌尖上的综合体”。另外，餐饮对于提升商业综合体的人气，有着明显的聚客效应。而商业综合体内的其他业态也能为餐饮带来更多的客流量。因此，餐饮与购物、休闲等业态应是一种相辅相成、共同成长的关系。对于商业综合体来说，餐饮在给商场带来收益的同时，也提高了商场的人气。2.4项目可行性分析2.4.1政策可行性1、《枣阳市城市总体规划（2016-2030年）》中指出：枣阳市地处湖北省西北部，是襄阳都市区副中心城市。《总体规划》的实施要遵循城市发展客观规律，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调，大力推进经济发展方式的转变，调整优化产业结构和布局，不断完善城市功能，逐步把枣阳市建设成为经济繁荣、社会和谐、设施完善、生态良好的生态田园城市。2、《商务部关于推动餐饮业转型发展的指导意见》中指出：发展目标。通过优化环境，引导餐饮企业加速转型，为消费者提供安全、营养、健康、方便、美味的餐饮服务，推动餐饮业向大众化、信息化、标准化、集约化、国际化方向发展。力争用5年的时间，培育一批连锁化、品牌化餐饮企业，基本形成以大众化餐饮为主体、区域布局合理、城乡协同、各业态协调的发展格局，满足多层次、多样化消费需求的餐饮服务体系。探索多元化途径推动协调发展。积极引导自助餐饮、商场餐饮、外卖外送、商务餐饮、婚宴、寿宴、家庭聚餐、旅游团餐等多种业态协调发展，满足不同群体的需求。不断完善城乡餐饮布局，在城市重点发展特色餐饮、休闲餐饮、快餐、团餐和社区餐饮，在乡镇地区着力提升餐饮服务规范化水平、重点发展农家乐餐饮。发掘和弘扬民族饮食文化，开发针对儿童、青年人、老年人等特定消费群体的特色产品，满足个性化、品质化消费需求。3、《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》指出：指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届二中、三中、四中、五中全会精神，认真落实国务院部署要求，以增进人民福祉、满足人民群众日益增长的生活性服务需要为主线，大力倡导崇尚绿色环保、讲求质量品质、注重文化内涵的生活消费理念，创新政策支持，积极培育生活性服务新业态新模式，全面提升生活性服务业质量和效益，为经济发展新常态下扩大消费需求、拉动经济增长、转变发展方式、促进社会和谐提供有力支撑和持续动力。4、《商务部关于加快发展大众化餐饮的指导意见》中指出：基本原则：坚持以人为本。顺应人民群众对餐饮服务的新期待，按照餐饮业遏制铺张浪费、实现转型发展的新要求，丰富大众化餐饮产品，保障餐饮食品安全，发展营养健康餐饮，使人民群众得到满意的餐饮服务。坚持突出重点。围绕社区、商务区、人口流动集中地区等重点区域建设大众化餐饮服务网络，满足不同层次的餐饮服务需求。坚持分类指导。针对大众化餐饮的不同特点，统筹协调，分类指导，着力解决市场薄弱环节和企业发展中面临的突出矛盾和问题，营造良好发展环境。由此可见，该项目建设具备政策可行性。2.4.2管理可行性项目公司为了企业管理水平实现大的提升，建立权责明确、结构合理、人员精干的现代化企业管理架构，建立科学规范、运行高效的现代企业管理制度，公司坚持“管理高效”的指导思想，不断提升公司管理水平。本项目将根据项目建设的实际需要，专门组建机构及经营队伍，负责项目规划、立项、设计、组织和实施。在经营管理方面将制定行之有效的各种企业管理制度和人才激励制度，确保本项目按照现代化方式运作。2.4.3市场可行性枣阳市是湖北省武汉、襄阳、宜昌“金三角经济带”主干线的中部，根据湖北省城镇体系规划，襄阳规划了三个市域副中心城市，即枣阳、老河口和宜城，其中的枣阳曾经入选全国百强县。枣阳人口众多、居民消费能力强，市场广大，城市化进程处于上升通道，居民收入的提升亦会带来消费支出的增长，给商业发展提供了持续性的需求，未来城市地位及发展前景将会有极大提升，商业发展潜力巨大，城市商业综合体将拥有较大的市场空间。本项目建成后将为当地经济发展带来多种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、就业效应、社会资本效应等，并促进当地特色产业、配套服务业快速兴起，有助于实体商场和餐饮服务产业互促共融发展，还可以提高区域知名度、信誉度，促进当地政府提高服务质量，优化商务环境，完善城市基础设施和人居环境，推进多元文化融合与互动，加快城市国际化发展。这也充分说明该项目发展具备市场可行性。2.4.4选址可行性本项目用地位置为湖北省枣阳市中兴大道与朝阳东路交汇口西南角，枣阳市农村商业银行对面，项目建设地理位置的优势、建设条件满足。良好的交通环境为枣阳市“舌尖上的中国”商业综合体建设项目的交通往来提供了便利的条件。项目所需的水源、电源、热源均为市政配套管网，各公用条件供应能力充足，可以满足项目建设需要。2.4.5财务可行性经计算，本项目各项财务盈利能力指标较好；财务生存能力分析显示企业有一定的财务生存能力；不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力。综合而言，本项目对区域经济及下游行业发展都具有明显的积极作用，社会效益明显，项目经济合理、财务可行。2.5分析结论该项目市场前景广阔，拟建地理位置优越，交通便利，配套整合的经济效益明显，各种条件已经具备。本项目的建设符合我国的相关产业政策，从项目实施的必要性和建设可行性分析，本项目属于国家鼓励类的建设项目，有当地政府、各相关部门的支持，按国家基本建设程序进行实施，项目符合当地产业规划的布局建设要求，且项目设计可靠合理，项目场址市政设施规划设计比较健全，政策良好，各项建设条件均满足项目建设所需。综合以上因素，本项目建设可行，且十分必要。枣阳市“舌尖上的中国”商业综合体建设项目可行性研究报告第89页第三章行业市场分析3.1我国商业综合体行业市场规模分析随着城市经济发展的不断加速，生活在城市中的人们对于城市功能、生活品质及人文内涵有了更广泛的追求。只有一座接轨国际视野、拥有完善综合服务功能的城市，才能更好地满足人们的愿景。在一座城市迈入历史性革新的时候，总有一座具有精神旗帜和时代象征意义的伟大建筑来引领城市的发展，这些独具影响力的建筑，也就是我们所称的“地标”。它诞生的初衷不仅是让城市从形象上焕然一新，更重要是将建筑转化为动能，引领城市形象得以向“上”飞跃。归根结底是为了给城市居民创造一个更国际化、更繁华、更便利的生活环境。一、商业综合体概述

1、商业综合体的概念

商业综合体的概念源自城市综合体，但是两者有着较大的差别。城市综合体主要是以建筑群为基础，同时融合商业、办公、酒店、住宅以及综合娱乐等功能于一体，然而商业综合体是将城市中各种商业、办公、居住、餐饮、文娱等城市生活空间中的功能进行有力的组合，在各部分中建立一种相互依存和相互裨益的能动关系，进而形成一个多功能而高效率的统一综合体。

2、商业综合体的特征一般来说，商业综合体位于城市交通网络发达和城市功能较为集中的区域，具有可达性，同时拥有与外界联系紧密的交通网络以及信息网络。商业综合体还具有高密度性和集约性，其整体区域人口的密度较大，因昼夜、工作日、周末等不同时段发挥不同的功能并形成互补。此外，商业综合体具有整体统一性，包括建筑风格的统一，而且功能具有复合性及配套性。各个功能之间的联系较为紧密，互为补充。3、商业综合体的建筑规划标准

商业综合体的室内外空间较大，既可以与城市的规模相匹配，也与建筑功能的多样性相匹配，是多功能的聚集焦点。同时，其内部交通和公共空间贯穿起来，可以与城市的交通系统进行有机的联系，组成一套较为完善的交通体系。其景观设计可以通过标志物、小品以及各种植栽、铺装和照明设备等形成宜人的环境，其建筑规划标准是高科技和高智能的集合，先进的设施和科学技术的进步也体现在建筑形式中。在商业综合体中，人们购买的不仅仅是商品和服务，更是一种体验和感受。现在走进商业综合体，吃、喝、玩、乐、购一应俱全，改变了过去为了购物才来商场的习惯。二、我国商业综合体行业市场规模商业综合体开发，从资金沉淀能力、选址、设计规划、招商营运等各个环节都对开发商的综合营运能力要求非常高，从全国来看单个商业综合体年均收入约为7.24亿元。3.2我国商业综合体的发展表现及意义分析一、我国商业综合体发展的表现

我国商业综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于商业综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些有条件的城市已经把商业综合体作为改变城市形象和环境，进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。目前，国内综合体的主要发展情况如下：

1、商业综合体数目不断增加，且总体建设规模集聚化效应较为明显。综合体的选地大多在城市中心商业区，形成高密度的综合体建筑。

2、商业综合体呈现了更强的城市性，集聚规模向两端发展趋势，商业综合体已经成为城市的风向标。

3、目前的商业综合体基本上以商业功能和写字楼功能为主导功能，住宅功能作为快速回收资金的重要组成部分。

4、文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能。

5、专业化和标准化与个性化并存发展，综合体体量虽然较为集中，但商业综合体重视差异化经营。

6、呈现了商业综合体与轨道交通综合一体化开发的城市建设发展趋势，交通的建设不仅直接影响综合体的商业性，也是社会对于综合体建设的客观要求，综合体建设与轨道交通相辅相成，共同推进城市化进程。

7、商业综合体已成为重要的金融投资产品，随着政府对房地产政策的改变，商业综合体已经成为地产开发的新目标，其产生的广泛而深远的社会效益，以及对投资者产生的高回报率，使综合体演变成为一种投资方式。二、城市综合体的意义1、对城市：城市运营，促进中心、商圈的行程，推动商业发展，提升城市形象，加速城市增值。2、对政府：打造政绩工程，增加财政税收，政策扶持。3、对企业：成功项目支持开发商品牌建设，谋取丰厚的运营收益。4、对商家：为商家提供更好的经营环境和平台。5、对投资：交通改善、消费力提高，推动物业增值。6、对市民：带来生活方式极大转变，更便利、更多可能。总而言之，城市综合体具有强大的城市空间整合能力，具备了承载城市的社会经济和文化功能，进而促进了城市的经济发展，如提高城市土地的使用效率，带动周边土地的增值，增加税收，增加就业机会，促进旅游业发展，提升城市形象，增强城市活力，等方面发挥重要作用。3.3我国餐饮行业发展现状分析一、餐饮行业发展现状如今随着经济的快速发展，人们的生活也在逐渐的发展，从餐饮行业可以最显著的看出社会的进步，而且人们对于消费也有了极大的转变，这也让行业有了更好的发展和进步的机会与空间，让餐饮行业蕴含着无限的潜力与巨大的发展商机。

餐饮行业作为满足居民“衣食住行”四大基本生活需求之一的行业，规模庞大。

近年来，随着对外开放的扩大和经济持续稳定快速增长，城乡居民收入增加，生活水平不断提高，我国的餐饮业发展非常迅速，餐饮业营业额连续18年实现两位数高速增长，国家统计局数据显示，2017年，全国餐饮收入达4.0万亿元，同比增长10.7%。预计未来将保持17%以上速度发展，行业发展前景看好，可以说我国正迎来一个餐饮业大发展的时期，市场潜力巨大，前景非常广阔，长期发展趋势良好。我国经济近年取得的快速发展，国内生产总值快速提高，是持续迅速带动国内消费需求增长的主因。从国家政策和社会大环境来看，餐饮业已经到了发展的黄金时期，由于餐饮业是劳动密集型产业，在解决劳动就业方面有着非常重要作用。而目前解决劳动就业问题是各级政府为民谋利的主要体现和政策取向。另个一方面，餐饮业还是经济农业、水产养殖业、林业畜牧业产品的最直接变现的途径，是解决三农问题，增加农民收入的一个重要行业，所以国家在税收政策上、产业政策上给予了大力倾斜。在市场方面，中国的城市化步伐加快，大量的农村人口逐步城市化，原有城市人口的消费能力逐步增强，由于人口众多和中国经济的持续高速发展，在“民以食为天”的文化背景下，中国已经成为世界上最大的餐饮市场。2012-2022年中国餐饮收入及增速二、政策不断完善目前，餐饮业基本上遵循市场化发展模式，各企业面向市场自主经营，政府职能部门进行产业宏观调控，行业协会进行自律规范。而商务部是本行业的主管部门，对餐饮行业实施宏观管理。在具体的行业管理实践中，由各地市场监督管理局等直接管理。行业自律组织主要为中国烹饪协会、中国饭店协会、中国连锁经营协会等。近年来，餐饮行业相关政策不断完善，使得餐饮行业发展更健康。3.4我国餐饮行业发展方向分析1、行业发展环境进一步优化一是食品安全领域法律规制持续完善。国务院办公厅《2017年食品安全重点工作安排》提出食品搀假造假行为直接入刑；国务院食品安全办等14部门联合发布《关于提升餐饮业质量安全水平的意见》，明确网络订餐提供者须有实体店和许可证；国家食品药品监督管理总局发布《网络饮服务食品安全监督管理办法》。二是市场格局进一步集中。饿了么收购百度外卖，市场从“三分天下”过渡到美团外卖、饿了么、“双雄争霸”新阶段，平台资源进一步整合有助于企业精细化运营。2、餐饮业注重向品牌化转型创建品牌、促进产业升级是餐饮行业不断进化、转型发展的必经之路。为了满足消费者对餐饮品牌多样化多层次的消费需求，真实反映品牌价值在行业转型发展中的重要作用，餐饮业应重视“质量、服务、技术创新、有形资产、无形资产”这五个核心要素，增强品牌价值，树立、维护品牌社会信誉和社会形象，强化诚信经营、品牌自律理念。3、餐饮行业趋向智能化发展随着人工智能产业的快速发展，应用场景不断拓展，互联网餐饮外卖平台也逐步开始向技术密集型企业转型，利用系统的大数据分析、人工智能等科技创新实现外卖配送效率的提高和服务品质的提升。“互联网+餐饮”愈加活跃并蓬勃发展。传统餐饮产业与互联网这一现代化工具的结合如火如荼地展开，各种APP工具手段全面利用、线上线下双管齐下，电子商务市场规模将持续走高。而且，餐饮企业后厨房将进一步引入机械化、现代化、智能化，与此同时，前厅服务的预定、点餐、移动终端支付、智能机器人传菜、娱乐等智能化服务将全面铺开。3.5我国特色餐饮发展趋势分析源远流长的中华美食集中了各民族的烹饪技艺，融合了各民族的文化传承，综合了多种文化现象，具有强烈的民族性、特定的地域性、历史的传承性等特征。不同地区的美食文化在同一时空交错，组成了关于美食的中国文化系统。在中国的美食纪录片中，比较典型的代表有《舌尖上的中国》，这部美食类的纪录片对中国美食文化的传播起到了重要的作用。这次热潮远不止带动了片中各个地区的特色美食，更让其他特色美食搜索量猛增。《汉书郦食其传》曾记载：“民以食为天。”在中国这个古老的国度里，人们对食物一直有着较多的讲究，我们的饮食文化不仅融合了民族传承性，更具有博大精深的内涵。随着现代社会日异月新的发展和人们生活水平的不断提高，人们对吃的要求也越来越高，慢慢提高到了一个全新的高度，从最初单纯的为了吃饱的“果腹”到现在的“细品”，饮食习惯慢慢演变成一种生活的享受、一种追求精神的满足、一种对中华传统美食文化的积淀。中华美食的民族性体现在我们生活的方方面面。《舌尖上的中国》利用当地民族菜点制作的特点风味，突出民族的特色，从而赋予民族美食文化的独特性，尽可能地使民族美食文化的民族特征保持突出和个性。我国特色餐饮业的多种经济形式，多种风味，多种经营模式，加上不断发展和竞争，其格局必然在不同时期呈现出不同的，合理的结构。但是，民族的、科学的、大众的是这一格局的核心和主流，也是我国特色餐饮业发展的必然趋势。首先，中华民族五千年的历史，56个民族，八大菜系，不同的烹饪工具、烹调方法、调味技巧、吃的礼仪和饮食风俗等构成了我国的饮食文化，为我国具有中华民族特色的特色餐饮提供了丰富的资源。为开拓市场、走向世界创造了有利的条件。同时对产品类型、品种、营养、保健等方面不断创新：一是要将传统美食与现代生活节奏、现代口味、现代服务理念相结合二是要将民族文化与外来文化相结合，外来资金、风味、经营模式对中国特色餐饮业是一种很好的补充。其次，特色餐饮业的发展必须不断改变传统的生产方式与经营模式。通过实行规模化经营和科学化管理，加大科技开发力度，使我国特色餐饮行业发展取得新的突破，这将是行业发展与进步的方向。特色餐饮业的科学化主要包括工艺科学化和管理科学化。生产方式科学化的涵义在于将传统的手工艺与现代食品加工技术相结合，即应用食品科学原理，按照营养均衡的要求组合原料，使加工过程原料的营养损失最少，不产生有毒有害物质，加工成本低，产品的感官状态最好。管理科学化的内涵在于建立现代企业制度，探索出适合自身的管理模式，具有“以人为本”的经营理念包括产品的生产、质量、卫生等，职员的岗位培训，服务的规范性，商品管理体系、财务管理体系等方面。再次，马斯洛需求层次理论指出了人类需求的金字塔式的层次性，饮食需求按人群构成来看，大多数处于需求的中低层次，面向大众不仅是市场的需求，也是社会主义的经营方向。中国的特色餐饮业面向大众是永恒的主题。人民大众是特色餐饮市场的消费主体，消费内容随着经济水平的提高而提高。大众化特色餐饮市场是一个潜在的大市场，开拓大众化特色餐饮市场将是特色餐饮业发展的重点。3.6市场分析结论通过以上分析，可以得知当前商业综合体发展面临绝佳契机，未来市场潜力将较为可观，投资兴建枣阳市“舌尖上的中国”商业综合体建设项目的市场可行性较好、经济收益可行性上佳，具有良好的社会效益和经济效益，同时对于促进经济社会可持续发展有着深远意义。由此可见，项目实施优势明显，市场前景十分广阔。第四章项目建设条件4.1地理位置选择本工程位于湖北省枣阳市中兴大道与朝阳东路交汇口西南角，枣阳市农村商业银行。项目区域位置示意图4.2区域建设条件4.2.1区域位置概况枣阳，湖北省直辖，襄阳市代管县级市，位于湖北省西北部，唐白河入汉水汇合处的东部；东与随州接壤，西与襄州区毗连，南与宜城为邻，北与河南省唐河县相连，东北与河南省桐柏县交界，西北与河南省新野县为邻。枣阳市版图总面积3277平方千米，下辖3个街道、12个镇，全市总人口114.06万。4.2.2区域地形地貌条件枣阳市地形以丘陵岗地为主。东北和南部分属桐柏山、大洪山余脉，丘陵起伏，地势由东北向西南倾斜。东北部玉皇顶为境内最高点，海拔778.5米，其余大都在400米左右；中部和西北为岗地和平原，连绵漫岗与襄北、光北组成湖北著名的“三北岗地”，岗地面积约占全市总面积的54.8%，海拔高度在100米至200米之间；境内最低点是蔡阳瓦子岗，海拔70米。4.2.3区域自然气候条件枣阳市属亚热带大陆性季风气候，冬冷夏热，春秋温和，四季分明，雨量适中，年平均无霜期为232天，年均降水量在500至1000毫米之间，年平均气温15.5℃。4.2.4区域交通及周边配套条件枣阳境内有汉丹铁路、316国道、汉十高速公路、寺沙省道、335省道贯穿，并与京珠高速公路、沪蓉高速公路相通，距离襄阳机场仅30分钟车程，境内有枣阳火车站。截至2017年，枣阳市全市公路通车里程4962公里，其中等级公路4731公里，过境高速公路67.6公里。农村通公路行政村比重达到100%。全市拥有一级客运站1个、二级货运站1个和五级客运站11个，货运周转量173.8亿吨公里，同比增长18%；旅客周转量9.6亿人公里，同比增长2%。项目区位于湖北省枣阳市中兴大道与朝阳东路交汇口西南角，枣阳市农村商业银行对面，市政配套设施完善，交通便利，发展空间很大。4.2.5区域市政设施条件项目所在地位于湖北省枣阳市中兴大道与朝阳东路交汇口西南角，枣阳市农村商业银行对面，交通条件良好。本项目拟建区域周边给排水、交通等配套基础设施基本完善，将极大的利于对周边环境的保持和保护。4.2.6区域经济发展条件2017年，枣阳市实现地区生产总值617.5亿元，同比增长8.3%。其中，第一产业增加值103.9亿元，同比增长3.5%；第二产业增加值288亿元，同比增长7.7%，其中工业268.2亿元，同比增长8.1%；第三产业增加值225.6亿元，同比增长11.4%。三次产业结构为16.8：46.7：36.5，与上年同期相比，一产业下降0.2个百分点，二产业下降1.5个百分点，三产业上升1.7个百分点，结构进一步优化。按常住人口计算，人均生产总值61629元，同比增长9.3%。第五章总体建设方案本项目建设方案是根据规划用地的现状、地势、地形、地貌、周边发展要求等方面因素来分析、拟定的确实可行的商业综合体项目规划。5.1项目建设目标维护原貌，充分利用现有场地，尽可能减少对地貌的破坏，尊重当地文脉特征。着力挖掘城市精神文化的深层次内涵，为城市物质景观的塑造提供借鉴和内涵的支持；节点式景观视线轴设计，以建筑群体创造灵活多变的环境空间；人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有地标性特质的综合体建筑。5.2项目功能定位本项目集购物、生活、餐饮为一体的城市商业综合体，将设置全面的综合配套和设施，以服务社会为基本原则，不断促进地方和谐、可持续发展，为城市注入持续的发展动力。5.3项目设计要求1、按照一体化服务的功能特点和发展要求；2、重视灵活多样的组合形式；3、坚持可持续发展的生态观，创造宜人的外部环境新形象；4、功能分区明确，组合灵活，交易流线合理，内部联系快捷，外部交通流畅，用地布局合理，设施配套良好，并充分考虑远期发展的可能性。5、充分考虑进出车辆方便，合理进行交通组织设计，布置充足的停车场，注重与外部道路的连接通畅。6、充分考虑场地地形条件，尽可能做到紧凑布置，以节约用地。7、重视整体绿化，使项目建设与周围生态环境协调发展，从而达到经济效益与环境效益的统一。5.4项目开发目标及指导思想地标性：1、作为城市建筑形象的象征休闲宜人的广场环境特色鲜明的建筑意象多样复合的建筑功能集约型2、作为城市餐饮服务综合体的主要支撑平台消费密集型产业的总部聚集地餐饮美食消费与休闲购物的集中区中高档餐饮与高档写字楼的核心区公共性3、作为城市中心区域的特色休闲场所历史文化名城的象征中心商业文化与休闲文化的结合部魅力城市夜景广场的交融体5.5项目经营思路以改善民生为己任，以打造“枣阳市舌尖上的中国”为主线，实施“大餐饮”和“特色餐饮”的战略。拓展市场发展空间，扩大经营规模，增强集群效应，推动枣阳地方经济发展。把项目综合体打造成具有浓郁湖北特色和民俗风情的大型商业综合体，同时能够满足本地与外地旅游消费者多样化需求、便利、安全和繁荣的特色餐饮美食综合场所。科学规划和管理。总体规划，分步实施，优先发展重点区片，使子项目区块之间相互促进，相互完善形成一个有机整体。成立开发领导管理机构，要对项目工程建设加强管理。项目建设积极争取政策扶持，在良好的投资环境下积极争取上级支持，充分利用产业发展的扶持政策，加快项目建设进程。加强对餐饮服务专业公关方面的人才培养，提高整体素质。5.6土建工程方案5.6.1方案指导原则在满足经营需要的前提下，贯彻建筑物轻型化、公用工程社会化等原则，做到技术先进、经济合理、安全适用、确保质量。项目的建设充分考虑了场地面积，要使项目建筑平面规整紧凑，注重实用性。在保证工程质量和安全生产的前提下，尽量节省投资。5.6.2建筑设计主要规范及标准《建筑结构荷载规范》[GB50009-2012]《建筑地基基础设计规范》[GB_50007-2011]《混凝土结构设计规范》[GB50010-2010]《建筑抗震设计规范》[GB50011-2010]《建筑桩基技术规范》[JGJ94-2008]《地下工程防水技术规范》[GB50108-2008]《砌体结构设计规范》[GB50003-2011]《建筑地基处理技术规范》[JGJ79-2012]《人民防空地下室设计规范》[GB50038-2005]5.6.3结构设计思路在结构设计中充分考虑以下内容：Ⅰ使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅱ具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级。防止地震等地质灾害隐患事故发生，建筑物设计建设要求达到抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g的抗震设防要求的设防指标。5.6.4主要建设内容本项目总用地面积19723.00m2（地块大致长宽为163*121米），新建总建筑面积33810.00m2，地上三层建筑，建设大型商业综合体，内容包含大型商业超市、餐厅、员工宿舍及其他相关附属设施。一层建筑面积为11270平方米，层高5m，主要功能为里面做大型商业超市，外面一圈做餐厅；二层建筑面积为11270平方米，层高4m，主要功能为里面做大型商业超市，外面一圈做餐厅；三层建筑面积为11270平方米，层高3.6m，主要功能为办公室、员工宿舍；地下一层、二层建筑面积为22540.00平方米，主要为地下停车场。5.7工程管线布置方案5.7.1给排水一、设计依据《建筑给排水设计规范（2009年版）》GB50015-2003《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范（2016年版）》GB50014-2006《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2017二、给水设计A、水源本项目工程水源为当地自来水公司供水。引入管采用管径DN150。B、室内给水系统生活给水系统由当地自来水公司直接供水。给水管道采用PP一R给水管，热熔连接。消防给水系统设有室内消火栓。消火栓间距不大于30米，确保同层任何部位都有两股水柱同时到达灭火点。消火栓采用SG24/65型室内自救式消火栓，消火栓口径为DN65，水龙带长25米，水枪喷嘴为DN19。消防给水管采用热镀钢管。C、室外给水系统室外给水管网系统采用生活、消防合用给水系统，水源为当地自来水公司供水。给水管网系统布置成环状，主要管径由DN150组成，室外设有地上式消火栓。三、排水设计室内排水室内排水采用粪便污水与生活洗涤废水合流管道，排水管采用PVC芯层发泡管道。室外排水室外排水采用雨、污分流制，生活污水排至当地污水管网，雨水经雨水管道汇集，进入雨水回排放系统。四、消防固定灭火系统采用干粉灭火器，充装量为6L，灭火级别为5A。5.7.2供电一、电源、负荷强电部分：380V/220V配电系统、防雷、接地保护。弱电部分：包括火灾自动报警、联动控制系统、日常和紧急广播系统、综合布线系统（PDS）、呼叫对讲系统、安保监控系统、有线电视系统、智能卡系统、多媒体引导系统等。其中电话、网络信息、有线电视综合布线穿管预埋系统。二、接地保护及防雷保护1、本工程采用综合接地方式，接地主要有防雷接地，变电所工作接地，弱电接地，保护接地，共享基础钢筋作为接地装置，接地电阻不大于1欧姆，露出屋面的所有金属管道及构筑物均接入接地系统。2、电气接地装置与防雷接地装置共享，低压馈线距离超过50米时设重复接地装置，接地电阻不大于10欧姆。3、所有正常时不带电的电气设备的金属外壳均应与PE线可靠连接，末级配电箱插座设漏电开关保护。4、构筑物均设防雷装置，利用建筑物的柱、地梁、桩基等内部的主筋作接地体，屋顶设避雷带。5.8土地利用情况l、用地类型项目建设用地性质为规划性建设用地。2、用地规模本项目总用地面积19723.00m2（地块大致长宽为163*121米），新建总建筑面积33810.00m2。3、用地指标项目用地指标表序号技术指标名称数量单位1总占地面积19723.00㎡2总建筑面积33810.00㎡3建构筑物占地面积11270.00㎡4建筑系数57.14%%5容积率1.716入口场地铺装8453.00㎡7投资强度1274.32万元/亩8地下停车场22540.00㎡以上指标均符合国家规定标准。第六章节约能源方案6.1节能设计依据（一）、《中华人民共和国节约能源法》（二）、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）（三）、国家标准《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）（四）、《节能中长期专项规划》（五）、《商业建筑空调节能改造技术指南》（六）、《建筑节能技术指南》（七）、《节能中长期专项规划》（八）、《工程建筑标准强制性条文》6.2主要节能措施改革开放40多年来，中国的经济发展驶入了快车道，实现了快速增长，小康社会建设取得了辉煌的成就。然而，经济的发展在某种程度上是以消耗能源做代价的，发展越快消耗的能源就越多。因而，在中国经济快速发展的同时，能源状况不断地向我们发出警报。节约能源、保护环境已经成为是国家发展经济的一项长远战略方针。在当前扩大内需保增长的新形势下，中央经济工作会议明确提出要全面加强节能、节水、节地、节材和资源综合利用工作，突出抓好节能减排、生态环境保护重点工程建设。在国家出台的扩大内需十项措施中，支持重点节能减排工程建设也列入其中。项目方将积极承担社会责任，坚持经济发展和节能环保同步进行，经济效益和社会效益相结合的发展道路。为此，本项目将采用以下节能措施：1.新建建筑全面严格执行节能标准。采用节能建材、节能设施，建设低能耗的绿色建筑。建筑的节能从规划、设计、施工图审查及施工、监理、验收等全过程实施严格监管。选用先进的技术工艺和设备，避免施工过程中对资源的浪费。2.合理安排工程进程，减少物流往返，从而减少洁净面积，节省空气净化能耗。3.项目建设严格遵循总体规划，力求紧凑，提高项目用地的综合利用效率。项目建设将充分考虑物流、人流、施工、经营、维修等因素，合理规划，节约土地资源。4.合理利用水资源。为了当地社会经济的不断发展，保证各行业用水需求，必须节约用水，提高水资源的利用效率。利用循环水成为绿化，道路清洗用水的资源，从而有效提高水资源的利用效率。6.3具体节能方案1.电气工程：根据设计要求的照明要求，选用节能灯具，同时在建筑使用说明书及节能标识中标示节能操作方法。2.给排水系统：根据设计要求，采用节水型卫生洁具，同时在建筑使用说明书及节能标识中标示节能操作方法。3.通风空调工程：根据设计要求，不同的场所采用不同的通风及制冷空调系统，同时在建筑使用说明书及节能标识中标示节能操作方法。4.能源利用：根据建筑所在地的各项风能、太阳能和地热能等可利用能源的特点，响应国家节能要求，选用合适的节能设备，尽量采用自然能源系统，降低建筑使用成本。5.此外，项目单位还将从管理措施着手，制定相应的节能管理制度，培养施工人员良好的节能意识，使节能变为每个员工的自觉行动。加强施工中水、电、汽的计量管理，合理调度、分配各工序能耗。制定合理的用能消耗定额，并实行考核。6.4建设项目能源消耗种类和数量分析6.4.1能源消耗种类1)、动力主要动力为电力。2)、其他能源项目使用其他能源为生活用水。6.4.2能源消耗数量分析1)、用电量：根据动力及照明需求测算年用量为45.36万度。2)、用水量：年用量5.50万吨。6.5企业节能管理企业节能管理包括：制定节能规划，加快节能技术改造，完善能耗定额、统计等基础工作，按照《用能单位能源计量器具配备和管理通则》等标准要求，合理配备能源计量器具，定期开展能源平衡测试和能源审计。要把节能降耗的目标和责任落实到班组和具体责任人，实施节奖超罚措施。有关部门要尽快制定重点用能企业节能管理办法，采取分类指导、监督检查、统计公报、信息交流等措施，加强节能管理。对重点用能企业主要负责人实行节能工作问责制。6.6结论经过分析比较，企业针对本项目的具体情况，制定了利用能源及节能技术措施，有效的降低了各类能源的消耗指标，本项目可以达到节能型标准。第七章环境保护与消防措施7.1设计依据及原则7.1.1环境保护设计依据环境保护坚持“以预防为主，防治结合，综合治理”的原则，各部门共同采取措施，对污染进行联合防治，以达到国家及地方有关环境保护方面的标准和规定。（87）国环字第002号文件《建设项目环境保护设计规划》《污水综合排放标准》GB8978-96《声环境质量标准》GB3096-2008《大气污染物综合排放标准》DB11/501-2007《水污染物排放标准》DB11/307-2014《国家大气污染物综合排放标准》GB16297-1996《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》7.1.2设计原则设计中尽可能选用无污染或污染少的先进工艺及设备。严格遵照“三同时”原则，凡本项目中所涉及的可能产生污染物的工艺过程及设备，均采用相应的措施进行治理，使其达标。7.2建设地环境条件项目拟建地点周围大气及土壤的环境现状良好，有一定的环境容量。7.3项目建设和运营对环境的影响7.3.1项目建设对环境的影响1.项目实施过程中环境空气的影响扬尘是施工期间影响环境空气的主要污染物，来源于各种无组织排放源。其中场地清理、土方挖掘填埋和物料运输等工序产尘量较大，而材料堆存、建筑机构施工、设备安装等工序产尘量较小或不扬尘，而且扬尘还受风向、风速、湿度等气象条件影响。由于污染源多为间歇性源并且扬尘点低，因此只会在近距离内形成局部污染。施工期间产生的污染物未经充分扩散稀释就进入地面呼吸带，将会给现场人员的施工、生活、健康安全带来一定的影响。2.项目实施过程中水环境的影响施工期水污染源主要为施工区的冲洗废水、施工队伍的生活污水等。冲洗废水主要来源于石料等建材的洗涤，主要污染物为SS；生活污水主要污染物为SS、BOD、COD等。冲洗废水的排放特点是间歇式排放，废水量不稳定。施工中往往用水量无节制、废水排放量大，若不采取措施，将会在施工现场随意流淌，对周围水环境及景观造成一定影响。3.项目实施过程施工噪声的影响工程施工期间的噪声主要来源于施工机械和建筑材料的运输，车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声。施工时对周围环境的主要影响是施工噪声，其辐射范围较广，昼间最大距离近150米，夜间影响更为严重。4.项目施工渣土处理处置施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，必须到市容环境卫生行政主管部门办理建筑垃圾准进、处置手续，由施工单位或承建单位进行无污染外运。7.3.2项目运营过程产生的污染物该项目在经营中，主要污染物有：（1）废水职工的生活废水和食堂含油废水；（2）废气项目运营过程中不产生废气；（3）固废固体废弃物主要是职工以及入驻客商产生的生活垃圾。7.4环境保护措施方案7.4.1项目建设期环保措施1.控制生态影响的初步方案为减少建筑物施工时生态环境产生的不利影响，拟定施工方案时工程建设单位为本工程的弃土制定处置计划，应按规定地点处理弃土，并不定期的检查计划执行情况。同时，应考虑基础开挖、道路施工及场地平整过程中的水土保持方案，并对临时性松散表土作适当压实处理，在坡面>25°时要做护坡处理，永久性坡面种植草皮。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措施后才能继续施工。为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴天和刮风的情况下，应在弃土表面上洒一些水，防止扬尘。工程施工者应该按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运过程中不要超载，装土车沿途不得洒落，车辆驶出工地前轮子上的泥土应去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁。同时施工者应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材洒落应及时清扫。2.控制噪声影响的初步方案为了减少施工噪声对周围环境的影响，工程在居民点200米的区域内，不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械，对必须在夜间施工又可能影响居民环境的工地，应对施工机械采用降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的声学环境质量。由于项目施工区为工业区，周围都是企业工厂，几乎没有居民居住，所以不会造成很大影响。3.控制生活垃圾污染的初步方案工程施工时，施工人员的食宿将安排在工作区域内。这些临时住宿地的排水和生活废弃物，应妥善处理，集中收集送至城市垃圾处理站一并处理。4.控制水污染的初步方案对于施工中的冲洗废水，建议在施工现场设置临时废水沉淀池一座，收集施工中所排放的各类废水，废水经沉淀后，仍可作为施工用水的一部分重复使用，这样既节约了水资源，又减轻了对地表水环境的污染。7.4.2项目运营期环保措施（1）废水项目食堂用水经隔油池处理后和经化粪池处理后的生活污水进入现有的污水处理厂处理，达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）一级标准中A类标准，排入市政污水管网，本项目在采取各种污染防治措施后实现达标排放。（2）固体废弃物本项目运营期产生的固体废弃物主要生活垃圾。生活垃圾实行分类袋装，定点堆放，可与污水处理设施产生的污泥由环卫部门集中统一处理。综上，对项目产生的污染经妥善处理后，实现了无害化和资源化，因此，项目经营污染对周围影响很小。7.5环境保护目标和保护内容1、保护目标环境保护的目标是：保护和利用自然环境，遵重当地传统文化，项目建成后生态平衡、环境优美。并要求大气环境质量达到政府要求标准，水环境质量达到市环保部门要求，无其它污染情况。该项目建设对周边环境影响较小，但在该项目建设过程中会破坏生态植被，要注重环境绿化工程，对已被破坏的植被及时进行保护和恢复。项目建设过程中要严格按照环境保护部门批复的“环评报告书”执行，工程完工后经环保部门验收合格后投入运营。2、保护内容（1）绿色技术的推广应用。绿色技术就是指有利改善环境质量的环保可靠性技术，也就是根据价值，并利用现代科学技术的全部潜力的无污染技术。绿色技术的要求是：①能源最小化②废弃物最小化③避免资源浪费在项目开发中，项目方将更多使用绿色技术，以实现对原有地块的生态资源的保护和本次项目的环保建设：相关设施将使用如：太阳能、雨水收集使用、自然风代替空调、沼气利用、循环利用技术等。清洁生产化：使用清洁能源，整个项目建设过程清洁化（如生态厕所等）使用清洁产品（如不用一次性产品）服务生态化：使用绿色材料装饰、家具、供应绿色食品。节约资源：减少垃圾，进行垃圾分类处理，资源重复循环利用（如循环水浇植被等）。绿色交通：内部交通可采用电力车、徒步等方式。绿色商品：绿色商品主要注意四性，即地方性、环保性、实用性、方便性。绿色休闲：休闲方式多采用生态型设计等。7.6消防措施7.6.1设计依据设计遵照的有关标准：《消防法》《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-2014）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）《电器装置设备布置设计规定》7.6.2消防措施项目方将坚持“防消合一”的原则，建设城市、森林消防体系，整合报警和通讯网络，合理设置消防站点，加强消防水源建设和管理，各项建设严格执行国家颁布的防火规范,努力提高综合消防能力。按照《中华人民共和国消防法》的规定，进行消防安全布局。各项建设必须严格执行国家颁布的防火规范，确定防火等级，健全消防设施，保证消防通道。加大消防水源管理力度。充分利用配水管网、再生中水等多种水源，结合各项建设、水系整治、避难场所设置消火栓、吸水井、蓄水池等消防取水设施，确保森林火灾扑救的需要。加强对对自然灾害和险情的监测、各种人为破坏的监测等。7.6.3抗震措施规划区工程建设场地抗震设防要求：根据国家颁布《中国地震参数区划图》（GB18306-2015），规划区按6度设防，设计基本地震加速度值为0.05g。建设应急避难所，配套建设区级地震应急物资储备库。7.6.4综合防灾项目方将采取强有力的措施，切实加强灾时救济和灾后恢复重建工作，提高备灾物资储备能力。建立安全可靠高效的交通、水、电、热、通信等生命线系统，提高抵御灾害的能力，保障社会稳定和经济发展。建立快捷、畅通的本区灾情信息管理系统，制定和完善救灾预案。7.6.5消防措施的预期效果本设计严格执行《建筑设计防火规范》等有关规定，对运营过程中可能发生的火灾危险考虑了一系列防范和控制措施，在严格执行操作堆积和各种规章制度的情况下，可以避免火灾事故的发生；一旦火灾发生时，可以保证及时扑救，从而保障安全。第八章劳动安全卫生8.1编制依据1.《安全生产法》2.《职业病防治法》3.《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》4.《建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法》8.2概况公司认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，严格执行国家和地方有关部门颁布的标准规范和规定，以保证运营安全和操作人员身体健康。本项目凡涉及劳动安全、卫生的各个环节，如防火防爆、电气安全、防静电防雷措施、防机械伤害以及防暑降温等方面将根据生产特性的具体情况均采取相应的预防措施。此外，公司还将加强安全卫生教育和相关知识培训，增强员工的安全卫生的意识。制定本企业操作规程和安全技术规程，定期进行培训和考核，依法搞好安全工作。8.3劳动安全8.3.1工程消防项目的建设过程消防工作将本着“以防为主，防消结合”的原则，在工程建设中严格审查设计，把好消防系统、设备、设计关，建立经常性的消防检查制度，会同消防管理部门对工程消防的设施进行严格检查，并定期对现场人员进行安全教育。8.3.2防火防爆设计本项目设置两个直通商业综合体外的消防及运输出入口，商业综合体内设置消防车通道，整个商业综合体的布局，严格按照消防规定与规范的要求进行。本工程的建筑物耐火筹备组均不低于二级，仓储库房的耐火等级达到一级。库房内按照国家颁布的消防规范的要求设置室内消火栓给水系统、火灾报警系统，并配备足够的移动灭火器材。8.3.3电力所有插座回路均装设漏电保护装置；所有带电设备正常不带电的金属部分均应设可靠接地；不含变电所的建筑物在其电源进线外令线应进行重复接地；户外路灯灯杆就近打一根接地极；在建筑物内应将PE干线、接地极的接地干线、公用管道、建筑物金属构件等可导电体在进入建筑处做总等电位连接。设备运转部分均加防护罩。商业综合体电源中心线进户重复接地，并采取防雷措施。消防电源独立于其它供电线路并设两路供电。8.3.4防静电防雷措施建筑物均按第三类防雷建筑物设置防雷，避雷带采用明敷，引下线及接地极分别利用柱内及基础内钢筋，与电源中心线重复接地构成联合接地，接地电阻≦1Ω。特殊设备按规范要求设置防雷装置及防静电装置。建筑物内电气设计采用TN—C—S接地系统，电源中心线进户处重复接地，在低压线路引入点作等电位联接。8.4劳动卫生8.4