地产物业施工图审图参考标准（建筑）

联合审图风险点检表—物业（建筑）,,,

序号,审查项,审图要点,备注

1,总平图,小区设备房尽量集中规划设计，便于后期维护与管理。,

2,,水泵房、锅炉房、电梯机房等设备房应预埋吊装环或安装吊装导轨，吊装环或吊装导轨的安全系数按照设备重量的2倍考虑。,

3,,排污管道应避开设备房顶穿行。,

4,,"所有设备间门口均应设置挡鼠板；

水泵房、中水站、消防泵房地面应贴瓷砖，墙面防潮腻子；

配电室、弱电间、电表间、电梯机房地面地坪漆，墙面防潮腻子；

监控室地面防静电地板，墙面防潮腻子；

设备间应设置内线电话或用同功能设备代替，以保证与控制中心通信通畅。",

5,,为了减少对业主生活的影响，各类井盖、配电箱、有线电视箱、路灯控制箱等公共设备设施应避免设置在业主私家花园等私人专有使用区域。井盖应尽可能避开小区主要道路，必须占用道路时，应设计在道路中心线位置。,

6,,设备应优先选择通用型号，同一小区最好使用同一品牌规格的产品，便于后期维护与保养。,

7,,变频给水泵、消防泵、污水泵、锅炉、过滤沙缸等涉及安全隐患和需定期停机检修的设备应考虑备用。,

8,,绿地井盖优先选择树脂材料，道路井盖必须为铸铁或同等承重材质，地下管网不宜设计在路基下，设计时应考虑承重或保护套管装置。,

9,,总平图项目楼栋数量、各楼栋楼层信息清晰,

10,,所有送排风口的设置需避免气流噪声、气味等对住户、行人及环境等的影响（有严重影响），考虑侧排风设置。,

11,,由市政引入的强弱电、给排水、供气供暖接驳井与阀门计量井设置排水管道并排水至就近雨水井。,

12,,园区内雨污管道井尽量避开水景、硬质雕塑、公共活动区域,

13,,同个项目消防控制室与视频监控室必须合二为一，统一管理，面积需满足消防设备、视频监控电视墙检修、消防装备库房要求，尽量设置在一层，室内空间宜选择开阔少各类剪力墙的位置。,

14,,分期建设的大型社区消控中心数量设为一个，消控中心在首期建设时为后期项目接入预留条件，,

15,,分期建设的项目园区公共活动场所的呈现节奏，避免最后一期才完工活动场所，可能导致前期客户的不满,

16,,设置在地面的水泵房、换热站、配电室、发电机房宜居中设置并设置减噪措施，避免噪音对业主造成影响,

17,园区出入口,住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。,

18,,住宅小区出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），住区交通最好实行全封闭式管理。主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。,

19,,值班岗亭设置要视线通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭设置在进出口通道的中间位置。,

20,,值班岗亭内应安装可与指挥中心直接联系的直线电话，以便出入口核实访客需要，避免对讲机内直接呼叫，影响周边客户。,

21,,围合式苑落，在人行主要苑门设置公共信息栏，商业区域设置产品广告信息栏，信息栏选用不锈钢材料，能够防雨。,

22,,高档住宅项目出入口业主、访客专属通道应分别设置。,

23,,园区出入口找坡向市政道路，避免雨水倒灌,

24,,商业、loft业态人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库,

25,停车场出入口,车库出入口对着城市道路时应留7.5米以上安全距离，并在车道出口朝城市内侧2.0米的60°角内不准有遮挡。两个出入口之间距离不小于10米。,

26,,主出入口岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭门制作成推拉门。,

27,,道闸控制系统上安装空余车位数量（库容）显示系统，以便疏导车辆。,

28,,地下车库出入口与道路平行时，有不小于7.50m长的缓冲车道汇入城市道路，车库出入口起坡线位置需设置截水沟和防水反坡,

29,道闸管理系统,小区出入口及实行小封闭式管理的车场（库）出入口须设置道闸和安装车辆进出图像、车牌对比识别系统。,

30,,同一个社区设置多个车辆出入口的，各出入口应联网操作，以便于车辆管理。,

31,,车牌识别设备应高于路面的安全岛，其前侧安装地桩，防止车辆意外冲撞，道闸系统应具有防砸车功能。,

32,机动车停车场,小区内停车场应尽可能连通（地下及半地下停车场优先设计相互连通，减少出入口）设计，地下车库出入口应单向行驶设计，交通主干道应设置在小区的周边，避免横穿小区以造成对行人的干扰。,

33,,停车场要考虑预留10%-20%的临时及访客机动车停放位置。临时停车位尽可能考虑在地面，以减少车场内安全事故。,

34,,地面停车场建议设计在组团间、商业核心区域周边或公共区域道路两旁。,

35,,住区内靠近（区、苑）入口附近，应设置服务车辆临时停泊区域或设置卸货区，满足送货及临停车辆泊位需要。,

36,,架空层停车场地面易受降雨影响，经常出现车位积水。建议车位纵向能设置排水沟或地面应有坡度，避免积水。,

37,,地下停车场在缓坡段和水平段交接处设置截水沟。,

38,,地下车库出入口坡面的截水沟盖板设计牢固，以降低噪声污染和避免盖板翘起损坏车辆底盘。,

39,非机动车停车场,商业周边应考虑预留非机动车停车位置。,

40,,住区内应合理设置自行车停放点。平面社区自行车停放点不应过于集中，应根据苑落布置情况合理分布，保障住户取用方便。,

41,,室外自行车停放点需要有顶棚，地下停车点需要考虑住户出入方便。,

42,,自行车停放点应该根据设计停放车辆的数量，结合当地情况设置一定比例的电瓶车充电装置，充电装置可采取有偿使用，上锁管理。,

43,交通辅助配套设施,小区主要出入口与城市干道交接处，应考虑缓冲地带（如：设置辅道），减轻城市道路压力，避免引起交通阻塞。,

44,,在设计小区级道路与城市支路接驳处时，应充分虑到城市道路与市政设施拓展之需。应设计预留足够横穿小区道路的地下线管或线槽。,

45,,住区道路和地下车库的停车位标线，采用热涂方式铺设。热涂标线具有美观、立体感强、维护成本低、使用寿命长等优点。,

46,车型道路,住区公众活动较为频密的区域（如：学校、会所等区域）可考虑在小区级道路两旁设计并预留一定长度，宽度不小于1m的路肩。以解决公众场所举办活动停车需要，也可作为将来预留车位，以缓解因车辆增长所带来的停车压力。,

47,,"小区道路不宜采用粗糙材质的砖石铺设路面，噪声大，不利于维护。

建议采用沥青路面。",

48,,小区道路人流较多的路段设置减速坡，减速坡与路面采用整体浇注成型或橡胶减速破。水泥浇筑减速破地面以上高度为5-6厘米、宽度为40-60厘米，中段应留40厘米豁口，方便自行车、儿童车的通行以及利于排水。,

49,人行道路,人行道设计应本着行人便利原则，不应或减少断头路设计，应尽量采用“点对点”方式，以免因习性导致图便利而走“捷径”，破坏小区绿化景观。,

50,,小区（组团、苑）内的人行路面应高出草地4-5cm以防路径周边草地被损坏。,

51,,鉴于目前施工方法不太成熟，卵石脱落后修补困难。建议人行小径不宜大面积采用卵石铺设。,

52,,"苑内草坪人行道路选择石板踏步设计时,石板间距应不小于15厘米,以便草坪的维护。",

53,无障碍通道,人行道与机动车道接合部建议采用无障碍通道设计。,

54,,电梯厅或单元门出入口有高差时，应设置无障碍通道和扶手。,

55,车库划线,需有车库地面标识线及标示箭头,

56,,车库出入口、坡道及坡道下方、十字路口、丁字路口、直角弯、单元出入口前段需设置减速带；,

57,,车库车道弯道、路口等视线不良设置广角镜,

58,,楼栋出入口、疏散楼梯、人防楼梯需配置电梯或楼梯标识牌,

59,,非机动车位区域需划线,

60,,车库出入口需配置非机动车道指引牌,

61,,单元出入口通道禁止划车位,

62,外立面,房屋实施外墙清洗或维修过程中需要固定吊绳，有天台的住宅，沿女儿墙内侧或上部应安装一圈钢管，直径不小于100mm。钢管需要与女儿墙埋筋相连。10层以下的房屋，钢管的荷载能力在500kg基础上考虑安全系数，10层以上的房屋，每增加一层增加30kg的荷载量考虑。房屋天台上还要考虑固定保险绳的装置，固定保险绳的装置应单独设置并与固定吊绳装置按相同的荷载能力考虑。没有天台的坡屋顶房屋，应该在屋脊上考虑固定吊绳装置及固定保险绳的装置，荷载能力不小于500公斤。,

63,,空调主机的百叶罩应采用防锈材料并可拆卸，如果使用铝合金材料，厚度须为1.2mm以上。散热板与空调主机应预留10厘米间隙，便于排放热气。,

64,,商铺屋面与单体或单体变形缝避免设置垂直缝，渗漏风险较大，建议设置为高低跨，将垂直缝调整为水平缝。,

65,,屋面不宜做赠送，如有，应有明确赠送划分界线，且在建筑平面图中有明确表达；同时，赠送范围内不应有公共设施设备，且其检修维护通道不应经过赠送范围；,

66,,商业屋面或者大面积露台赠送应有相应围合，分户独立设计防水区域,

67,电梯,电梯厅内建议墙面大理石敷设采用干挂形式，以免脱落。,

68,楼梯间,电梯厅和人行楼梯设有通风窗的，三楼以下通风窗应安装限位装置或安装内置窗花。北方楼梯间要设置取暖器材，防止冬季门窗上霜、冻结。,

69,设备间,当管道井净宽度不能满足维修操作空间时，应考虑加宽管道井门宽度，利用公区空间来满足检修空间的要求,

70,,锅炉房、换热站、配电室、发电机房、生活水泵房等会产生噪音的设备机房不能设置在业主住宅楼正下方,

71,,设备夹层的进出通道结合消防楼梯设置，避免设计检修口垂直上下,

72,大堂,一层商铺内标高需高于室外道路100mm以上，避免雨水倒灌,

73,,单体首层大堂室内建筑完成面高于室外景观完成面150mm--300mm，优先设置斜坡处理高差，坡度满足残疾人坡度要求；如采用台阶处理，需单独设置残疾人坡道，按照要求设置栏杆,

74,精装,防火门框附近贴砖材料应用柔性材料，防止防火门冲击力过大造成瓷砖脱落,

75,,电梯过门石下方结构缝隙不应过大，避免后期石材断裂、破损,

76,,大堂一层消火栓门为瓷砖砖门，消火栓门开启方式应为碰珠开关,

77,,大堂内下水立管包管处应设置检修口,

78,,消防箱开启设计为暗门的，应设置有门吸、暗门拉手,

79,,电梯门洞过门石需向外侧倒坡,

80,,公区消火栓箱不应和住户内侧强弱电箱共用墙体，否则消火栓箱无法安装,

81,,大堂顶部如有排污管、消防阀门等，吊顶需设置检修口,

82,,电梯厅和单元大堂不建议采用大尺寸墙砖粘贴,

83,阳台,阳台、雨篷均应做有组织排水并做好防水处理。阳台与室内连接处应按照当地瞬时最大降雨量考虑挡水装置的高度。,

84,,公共楼道外的挑阳台或檐口顶面要考虑便于日常清洁与维修的方便。,

85,空调,双层空调板浇筑时上层板内退，避免和外墙平齐无法排水及百叶安装；,

86,商业配套,商业配套设计建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外围对外开放，形成商业集中管理区域，有利于开放式管理。,

87,,商铺内的污水管的敷设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检修的户内部分，建议适当加大管径及加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，建议在规划阶段统一设计隔油池。,

88,,餐饮区域应设置安装集中抽排烟装置（符合当地规范要求），周边无住宅建筑相连，预留厨房通道和专用垃圾收集装置。,

89,,空调不建议选择中央空调，可统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位设计不宜离住户太近，以避免噪音和散热影响住户。如必须设计中央空调的，其冷却水塔安装位置要充分考虑到噪音和震动对居民的影响。,

90,,商业建筑要统一考虑招牌安装位置，大小、款式应提前设计，写入出售、出租合同。广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。,

91,,设计时考虑引入大型超市，其作业区一定要远离居住区。且该区域交通可实现封闭式管理，尽量避免与小区道路相通。,

92,,在核心商业区内应设置1-2处公共卫生间。,

93,,熟食和生鲜档的楼板应加大荷载。同时由于生鲜档等位置长期被水浸泡，地面容易发生渗水，因此该类场所最好不要设置在地库的上方或二楼及以上区域。不可避免时应该对相关地面进行加强防水处理。,

94,,商铺采取连廊设计时，其招牌灯箱位置应设计预留在连廊外临街位置，以吸引路人。,

95,,商业配套一般应考虑超市、菜店、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐等的配套服务功能。,

96,,市政配套用房出入口直接通向市政道路,

97,,物业客服中心（集中办公区域）出入口直接通向市政道路，方便业主到达,

98,会所配套,小区会所的选址，建议设在人流较为集中的小区中心区域或人行出入口处。,

99,,会所应安装水、电表单独计量。,

100,业委会、居委会、警务配套,按当地政策法规要求规划设计各类配套用房，建议用房集中规划。,

101,教育配套,教育设施易对小区居民生活造成较大影响（如：噪声、公共环境及秩序），考虑其招生范围不完全局限于小区内客户。建议项目设计选址时，将此类项目设置在住区外围或相对独立于住区，其主要出入口宜直接对外与市政道路连接。,

102,,建议在中、小学校区内设计部分供中型车辆停放的车位，避免校车占用小区公共资源。,

103,,幼儿园家长接送小孩上学的大门朝向应避开机动车道，以保证学童及家长安全，并且避免影响交通。,

104,物业用房,分组团交付园区的设备用房、物业用房、设备设施系统需满足交房组团的验收要求和使用需求（特别关注首次交房）,

105,,物业客服中心（集中办公区域）向园区内有通道，方便员工进出,

106,,物业用房设置安防设备（客服前台设置监控、洽谈室设置监控并带拾音器、临街门窗处设置红外报警）,

107,,冬季采暖区，物业用房办公区域需设置地暖,

108,,地下室物业用房设置送新风设备,

109,,冬季采暖区，物业用房秩序宿舍、物业办公区、维保保洁绿化等办公区设置地暖,

110,,物业财务室应设置红外报警装置和半球定焦彩转黑摄像机,

111,,客服中心（物业、房修）接待室：定焦、彩转黑、红外补偿、半球摄像机带音频,

112,,物业办公用房、客服中心、消控中心设计弱电箱，后期物业开户办公使用,

113,,物业用房、社区用房园区出入口需设置监控,

114,,客服（物业、房修）前台：定焦彩转黑红外补偿半球带音频；监视客服前台范围；完整记录服务过程，能清晰分辨人体肢体动作和外貌特征。,

115,,物业用房直接对外的员工通道：定焦彩转黑红外补偿半球或枪式（宽动态）；,

116,物业用房精装,物业用房客户服务中心材料品牌、性能不低于集团物业用房通用模块标准,

117,,物业用房除客户服务中心高标准精装修以外均为简装标准，具体参照集团物业用房通用模块,

118,,LOGO墙需根据项目客服中心实际墙体长度设置,

119,,物业用房内有上下层连通的，楼梯间栏杆需安装到位，做法同项目楼梯间栏杆图纸，楼梯间照明、应急照明灯安装到位,

120,,物业用房有阳台的，对阳台进行封闭,

121,,客服中心客户视线范围内需做拉丝不锈钢门套及踢脚线,

122,,展示板为不锈钢边框，白色铝塑板,

123,,开关、插座、弱电插座点位高度及距墙尺寸应满足使用功能及美观要求,

124,,卫生间区域热水器需安装到位，吊顶为铝扣板吊顶，地面贴防滑地砖，墙面贴砖，卫生间及洗衣间需设置热水管路,

125,,卫生间、资料室、库房、更衣室需设置换气扇,

126,,物业用房层高大于3米的办公区域，需做硅钙板吊顶,

127,,所有物业用房地面贴防滑砖，地下室物业用房墙面使用耐水腻子及防霉涂料,

128,,物业用房每层功能房需有给水点位及计量表，电表优先设置在配电室，和住户、公区其他用电分开，双电源供电方式,

129,,地下室设置有办公区域的需安装新风系统、地采暖管,

130,,地下室设置的物业办公用房相应消防喷淋、排烟、烟感等消防系统需安装到位,

131,,物业用房员工宿舍、值班室、办公区域、客服中心