建筑成本公式

第一節客房商品與房價形式

近年來，餐旅業急速成長，旅館相繼林立彼此競爭越來越激烈，相對的顧客選擇也越來越多。在房價的建立分析中，分為幾項原因：

1．通貨膨脹

2．運作成本較高

3．勞資提高

4．對於飯店住宿需求提高

※顧客如何選擇旅館※一、客房商品客房是旅館提供顧客的主要產品，客房設備、清潔維護程度，亦是影響顧客再度選擇住宿的重要關鍵因素之一。而通常旅館在客房的設計上，分為：睡眠休息區、活動區與衛浴區。(一)睡眠休息區

床是客房內主要提供給顧客的產品，不同尺寸的床可區分成不同型態的客房，旅館內常見的床尺寸包括：◎單人床(SingleBed)

◎雙人床(DoubleBed)

◎半雙人床(Semi-DoubleBed)

◎大號雙人床(Queen-SizeBed)

◎特大號雙人床(King-SizeBed)◎摺疊床(ExtraBed)◎嬰兒床(BabyCot)

(二)活動區配置小圓桌、扶手椅，供顧客休息，兼供顧客飲食的功能。另一重要活動功能之區域為書寫工作之書桌區域；在商務旅館會特別強調此區設計，同時會配有印表機或便於使用網路的設備。(三)衛浴區浴室內的浴袍及相關備品是彰顯旅館尊貴的表徵，例如：TFFANY位半島酒店製作專屬產品。強化備品的方式，是藉由設計概念與產品品質方面著手，促使來住宿的顧客感受到備品的價值。二、客房定價政策(一)擬定合適的房價重要性(二)旅館制定價的常用公式(三)旅館房價

(一)擬定合適的房價重要性

一個正確的適當房間訂價，是經濟手段，也是行銷手法以及工具之一。在旅館方面，希望能以最少的資本，提供給顧客最滿意的服務，又能賺取最大的利潤。在正常的飯店中，基本的房價結構是反映出市場和成本、投資和回收、提供和需求、便利性和競爭，還有管理的素質。(一)擬定合適的房價重要性訂出一真正適當又迎合顧客需求的房間訂價方式，是以管理者的直覺和經驗，大膽推測顧客的消費模式及顧客所想要的產品。其中，也包含無法數據化和實質化，量化的顧客心理因素所造成的選擇效應。

(二)旅館制定價的常用公式

1．面積計算法

(全部房間總成本÷飯店總面積＝標準面積成本)2．建築成本公式

平均房價是建築成本的千分之一。而哈伯特公式是將基本費用、成本如：土地成本、建築成本、店租、勞工、保險、稅金、維修保養等總和，加以計算並評估，即可得到平均房價。3．理想房價

住房率80%的情況下，每一種類型房間的住房率也是80%，那麼這就是idealroom。(三)旅館房價「客房的訂價政策」將決定旅館每日的平均房價及旅館整體營收的高低。客房價格的訂定應考慮整體市場需求及供給的程度、營運所需的成本、季節性波動對旅館營運影響的因素。「定價的策略」包含以下幾類：

1.定價藉由房間價目表，區分出不同等級的客房定價外，同時會說明加床、服務費、稅及相關的住房資訊。

2.簽約公司價格位吸引商務客出差之所需，通常是商務型旅館與各公司簽訂不同等級的優惠房價。

3.旅行社優惠價格在許多大行旅館及住宿波動性明顯的旅館中，為了吸引團體旅遊的市場，旅行社和旅館間簽訂優惠的價格來提高住房率。

4.季節性折扣在台灣地區，因氣候的限制，影響住宿的明顯起伏，各旅館會給予不同季節性的折扣，以吸引客人在淡季時前往。「定價的策略」包含以下幾類：5.限時折扣優惠

基於網際網路的發展，同時旅館客房產品的不可儲存的特性，某些旅館會於各旅遊網站上，會提供各種不同程度的限量搶購客房的訊息。6.員工價格

連鎖性旅館，通常會提供所屬員工特別優惠的住房價格。7.免費住宿

免費住宿可視為潛在客戶的行銷工具之一，但在旅館中僅總經理或副總經理等才有此權限。

「定價的策略」包含以下幾類：8.常見的計價方式

(1)歐式計價方式(EuropeanPlan，EP)

→房租不含早餐

(2)美式計價方式(AmericanPlan，AP)

→房租＋三餐

(3)修正的美式計價方式(ModifiedAmericanPlan，MAP)

→房租＋二餐

(4)歐陸式計價方式(ContinentalPlan)

→房租＋歐式早餐

(5)百慕達計價方式(BermudaPlan)→房租＋歐式早餐

(6)半寄宿(Semi-PensionorHalfPension)第二節旅館產品的價格策略旅館經營指標1.住房率

-是指每日全旅館中出租使用佔房間數的比例。

(公式：出租房間數÷可供出租總房間數×100%)2.平均房價

-平均銷售(出租)每間房間的價位。

(公式：客房出租收入÷出租房間數×100%)3.平均住房停留天數

-平均每位顧客續住之日數。4.顧客再次抵達旅館之比列

-願意再次選擇回到曾住過飯店的比例。定價策略

一般國際觀光旅館業所考慮的訂價方式包括：

1．成本加訂價

2．參考同業收費標準

3．根據營業方針或行銷目標第三節通路管理一、配銷系統中介者角色配銷系統中介者，為國際觀光旅館與旅客之間，僅涉及一個中介者，此中介可能是國內接待代理商，或是負責接待國外訪客的政府機構或企業等。此中介者可能無涉及佣金支付的問題，而只是扮演消費者決策者的角色。二、通路配銷系統

1.直接銷售為旅客透過電話、傳真、信函及連鎖訂房系統的方式，直接向國際觀光旅館預定住宿房間，或是無預先訂房的狀況下，直接住進旅館。

2.國際觀光旅館業透過二段以上配銷系統行程的通路型態，雖然有助於解決帳款、票據上的風險，並且可以為業者在營業淡季期間作推廣活動，但在佣金上給付上，對業者形成相當大的負擔。

三、流通能力

1.以國際觀光旅館銷售通路而言，旅客由國外特約代理商機構、國內外旅行社、航空公司、連鎖旅館、業務往來之公司行號、政府單位及旅客自行前來等。

2.旅館業者必須瞭解各通路、旅客訂房通路資訊，逐漸降低對中介者依賴程度，藉由對訂房系統的策略使用，改變國際觀光旅館銷售通路。四、通路中廣告與促銷合作

1.廣告是溝通企業形象及產品特性與消費者間之橋樑。

2.廣告是屬於是前販賣的一種方式，促使旅客進入國際觀光旅館意念的決定。廣告包括廣告設計的表現力及選用的媒體。

3.促銷指在提供額外的激勵，鼓勵目標市場完成某些增強行為。

4.對消費者促銷的目的是要影響最終消費者；對中介者促銷指在影響購買及轉售產品的中介市場。五、業務分析收集分析住宿客戶資料，瞭解各旅館旅客目標市場的差異性。交通部觀光局定期統計來華旅客國籍與停留天數的分析，同時也蒐集各旅館住宿旅客的國籍別等基本資訊，提供各旅館做市場分析之用。2010年上半年觀光旅館住用率成長6.57%資料來源：交通部觀光局桃竹苗地區成長19.66%最多。其次台中地區增加9.79%。歸納原因：靈活觀光宣傳，提高來台旅遊意願。國內景氣逐漸復甦，國人旅遊意願提高。地區遊客成長統計資料來源：交通部觀光局資料來源：交通部觀光局遊客增加56,488人大陸遊客增加313,244人地區別第一名第二名第三名第四名第五名旅館名稱住用率(%)旅館名稱住用率(%)旅館名稱住用率(%)旅館名稱住用率(%)旅館名稱住用率(%)台北天成大飯店87.16第一大飯店86.07美麗信花園酒店84.79六福客棧84.62台北凱薩大飯店84.45高雄高雄福華大飯店78.3高雄國賓大飯店74.93華王大飯店70.23寒軒國際大飯店67.78漢來大飯店67.38台中通豪大飯店84.29裕元花園酒店74.94長榮桂冠酒店(台中)73.27台中福華大飯店63.71日華金典酒店54.87花蓮統帥大飯店75.85花蓮亞士都飯店71.97美侖大飯店69.91花蓮翰品酒店53.72遠雄悅來大飯店49.93風景區凱薩大飯店83.27涵碧樓大飯店79.34高雄圓山大飯店74.26墾丁福華度假飯店70.29礁溪老爺大酒店65.97桃竹苗桃園大飯店94.9福容大飯店(林口)82.55新竹福華大飯店75.63新竹老爺大酒店70.95尊爵大飯店67.16其他長榮桂冠酒店(基隆)70.26台糖長榮酒店(台南)68.15台南大飯店66.04香格里拉台南遠東國際大飯店62.59娜路彎大酒店58.49台灣地區觀光旅館住用率前十名(1)台灣地區觀光旅館住用率前十名(2)地區別第六名第七名第八名第九名第十名旅館名稱住用率(%)旅館名稱住用率(%)旅館名稱住用率(%)旅館名稱住用率(%)旅館名稱住用率(%)台北豪景大酒店83.99慶泰大飯店81.97兄弟大飯店80.91神旺大飯店80.91三德大飯店80.88高雄高雄金典酒店63.06麗尊大酒店62.74華園大飯店52.89高雄義大皇冠假