论我国业主自治制度的重构与改造

论我国业主自治制度的重构与改造数千年来，只要取得四邻的同意，百姓便可自行修建房屋，官府一般不予管制。新中国成立以后很长一段时间内，城市土地执行无偿划拨使用，房产绝大部分为公有制，住宅基本上由政府包干，房屋作为福利由单位和国家提供，房产也由政府设立的行政管理机构执行管理，国家是房产所有权的基本甚至于唯一主体，因而也不存在房地产交易和物业服务市场。90年代以来，随着住房制度市场化改革的逐渐深入，原来由单位分配公房的时代宣告结束，从市场购买房屋成为解决居住必需求的基本选择，房屋产权主体逐步多元化，越来越多的人有了自己的房屋，住进了小区，他们被称为“业主〞。城市也逐渐形成了一个个住宅区，小区已经成为城市的最基本组成单元。与此相对应，物业服务兴起。产权主体的多元化和私有化是业主自治产生的重要原因。物业物理结构的立体化、高层化是业主自治产生的另一重要原因。由于土地紧缺及人口大量向城市集中，房屋的立体化、高层化进一步加剧，加之人们对生活质量的要求也越来越高，物业的组成、结构也日趋复杂，形成了比重越来越大的公共〔配套〕物业。对公共物业进行必要的管理、维护、建设，以及维持正常的小区秩序，是实现房屋正常使用功能的必定要求。这就形成了必必需要由全体业主通过民主自治程序决定的“公共物业事项〞。业主们为了实现其安居乐业与保值增值的购房目标，就必必需组织起来就公共物业事项形成“公共意志〞。业主自治的诞生是所有权主体多元化、私有化和物业结构复杂化相结合的直接产物。“业主自治〞的产生还与经济自由化、政治民主化的时代大背景密不可分。如今，中国人民在享受经济改革的丰硕成果的同时，也享有空前政治自由与权利。长期以来的以村民自治、居民自治等为主要内容的基层民主自治施行为业主自治提供了借鉴。所有这些，为业主自治奠定了坚实的经济基础，也提供了政治上、思想上的可能。在传统共有产权的状况下，达成任何协议均必需要征得全体产权人同意，容易产生“双方把持〞，使决策、谈判陷入僵局，使得集体决策成为不可能。正是因为如此，建筑物区分所有制度才应运而生。区分所有制度，一方面确保了业主对专有部分排他的所有权，该部分收益和成本均由其承当，该部分独立的不动产能够单独买卖和抵押；另一方面，关于不具有排他性的共有部分的公共物业事项，则交由全体业主通过自治方式解决，既避免了共有产权模式下协商成本高昂、效率低下的难题，又保全了业主对专有部分的完整所有权。因此，业主自治是建筑物区分所有权制度的另一种诠释，业主自治所指向的对象不是针对专有部分，而指向共有部分以及共同管理小区的公共物业事项。由于我国执行土地整体出让及土地国有，因而在不动产物权的构成上与其他国家和地区存在一定差异，反映到住宅区的治理上也会有所不同。从施行来看，我国的业主自治仍处于起步和萌芽阶段，无论在理论、施行和立法方面均存在严重不够，业主的自治权利和主体地位尚没有得到真正有效的落实和体现。而且，我们不难发现，因为在自治区域、自治主体、自治组织、自治内容、自治价值上的不同，现行的居民自治体系与崭新的业主自治模式存在着根本上的差异，居民自治体系无法囊括业主自治。正如搞得有声有色的村民自治一样，在当前条件下，我们应当依据中国的实际状况，尊重人民群众的首创精神，探究出一条合适中国城市基层发展实际的业主自治道路。以上是我关于这个问题的解答，希望能够帮到大家。2.“业主自治〞这种新的管理理念有哪些好处一、和谐小区的诞生必需要“业主自治，共管模式〞无数年来，我们一直在强调和谐，追求和谐美好的生活，可怎样的生活才是真正的和谐呢？和谐的生活又该从何开始呢？众所周知，物业管理行业的兴起，虽然经历了20多个春夏秋冬，但由于多方面因素的制约，致使物业管理行业一直“长不大〞，并且各种关于物业公司不友好的争议以及不屑总是会让人防不胜防。诚如在北京，某些小区业主群体抗议，拒绝缴纳物业费，责怪物业办事不佳，而不交物业费的最终效果无非是导致物业公司无非正常运作，致使小区服务质量下降，环境逐渐恶劣，双方关系日渐僵化，最终形成恶性循环。可这些真的只是物业的责任吗？其实究根问底，这是三方共同的责任，开发商与物业管理公司之间互相规避责任，不去真正的正视问题﹑解决问题，玩起了踢皮球的游戏。业主责怪物业办事不加，自己却不愿意为建设小区承当理所应当的费用开支，以至于纸上谈兵，物业有心无力。于是三方永远在争吵同一个问题：到底是谁的责任没有担当起来？而伴随着新出台的物业政策法规，一种由新加坡引进而来的“业主自治，共管模式〞完美的为这个问题进行了解答。CFBM城市展望是一家新加坡的物业管理公司，其管理概念和模式与国内有着不同的地方。在其项目之一的橘郡花园，首都推行这种全新的“业主自治，共管模式〞，他们采纳物业信息化管理、财务透明公开、成立业主自治委员会等多种形式，确保发展商、服务商、业主三方共赢的协作关系，通过公开、公正、独立等一系列措施为业主争取自治，也将和谐融入了生活。而自从2007年开始推行“业主自治〞模式以来，橘郡花园业主委员会和物业管理公司的关系也发生了神奇的变化，从原先的互相埋怨到如今的默契和谐。而城市展望的国际专业水平和公正广博的胸襟也在很大程度上为业委会提供了全面的技术及精神支持。让模式在推广期间，真正做到了坦诚的面对问题，公开解决问题。并且对开发商﹑业委会﹑业主做到信息管理﹑财务管理的公开化﹑透明化，踏踏实实通过用实际行动得到了开发商与业主的信任和支持，让小区到处充满着和谐分子。而“业主自治，共管模式〞的成功推行，以及橘郡的成功蜕变，也正印证了城市展望物业管理一直以来所强调的“做物业而不是讲物业〞。“做〞就是用有效方法前瞻预防﹑迅捷处理社区服务可能出现的各种问题。面对社区出现的问题，做到坦诚﹑透明面对，力争在第一时间内解决问题，不拖泥带水。关于开发商遗留的问题，所采纳的办法则是积极的与开发商协商﹑沟通，提供合理有效的解决方案，尽其所能挖掘﹑推动三方的共同利益，凡事尽心在前﹑注重长远，充分运用物业公司的人力﹑财力资源，“做﹑讲并行〞，以高效执行力令发展商﹑业主看到物业管理服务者的诚意，从而全面推动问题的解决。而显然橘郡就是这一系列雷厉风行办事效率下的最正确作品，橘郡的成功改变，证实了社区的建设必需要大家的共同努力，更证实了“业主自治，共管模式〞有着让和谐小区曙光般诞生的神奇力量！二、业主自治：社区自我管理的新施行千千万万个城市小区如雨后春笋般拔地而起，是最近十年来我国城市最大的社会变革之一，业主自治，则是应运而生的一个新生事物，如何引导业主依法自治，如何建设和发展这些小区，使之成为居民真正的幸福乐园，是摆在各级党委、政府面前的一个全新课题。北塘区委、区政府坚持以人为本、超前谋划，针对物业管理缺位给居民生活带来的困难，延伸公共服务触角，率先试点、迭出新招，通过建立社区自治管理协会搭建平台、在新建小区有序施行“1+3〞协商共建、老旧小区稳步推动业主自管，探究出了一条居民自治由虚到实、由政到民、由被动到主动，共建美好家园、同创和谐社区的有效路径，实现了政府依法行政与居民依法自治的有效衔接和良性互动。搭建平台促进业主自治管理规范化2009年初，北塘区将星罗棋布在辖区内的近50多个新、老小区业主委员会组织起来，并吸纳房管、社居委等专业人士成立了北塘区社区自治管理协会，搭建起社区自治管理的组织、指导和交流平台。一年来，协会组织会员和业主委员会成员认真学习《物权法》等相关法律法规，针对自治管理应该做什么、怎么做、如何化解各种矛盾进行培训，并定期组织会员参观学习、分析案例，通过经验的交流、理念的碰撞、路径的探究，促进了社区自治依法有序上台阶，逐步提升了业主自治管理水平。协会通过每季发行《社区自治管理专刊》，及时反映全区居民自治施行中出现的新做法、新点子和新动态，引导业主委员会在辖区党组织的领导下，强化自我教育、自我管理、自我服务、自我监督，积极探究和改善社区自治管理的模式与方法，不断提升化解矛盾、规范管理和应对复杂事务的能力。画外音：社区自治管理协会是北塘区强化社区自我管理的一大创举。施行证实，协会充当了社区自治的“拓荒者〞，通过协会的探究，找到了社区居民广泛参加、自我管理的成功路径；充当了社区自治的“智囊团〞，通过协会的交流，推广了适应社区实际、科学管用的自治管理。业主自治是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律法规的规定和民主原则建立自治组织、确立自治规范，管理本区域内的物业的一种基层治理模式。物业管理条例第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会使命。1、老旧小区是指那些建设时间过长、业主居住时间过长、设备设施老化、房屋寿命缩短、场地场所损坏、业主产权变更频繁的小区。这类小区的管理和服务难点在于设备设施不齐，业主生活不方便，物业安全管理困难的小区。2、物业自治的模式，可以成为“准物业〞的模式，也就是对设备设施进行改造升级，便于生活。如展开对道闸的修复，方便业主车辆的监控，减少逃费行为产生。3、物业自治模式，最主要的派驻一定比例的物业管理人员，如保安、保洁、绿化、修理、客服，或者将上述五个基础服务工作精简，比常规的物业小区的人数要少，这样开支减少了，业主能够承受。4、这种模式的