房地产-行业周报（第十五周）：3月领先指标显示以价换量特征明显

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1房地产华泰研究行业周报（第十五周）房地产开发房地产服务3月领先指标显示以价换量特征明显，期待核心城市量能的持续修复3月新房和二手房成交面积出现季节性反弹，但高基数下同比降幅扩大。从贝壳领先指标来看，3月“小阳春”成色偏弱，二手房优于新房，以价换量特征明显。后续可重点跟踪以深圳为代表的核心城市二手房成交量释放的程度和持续性，以及是否能够推动房价进一步企稳。1月以来，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面持续落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。行情回顾上周沪深300指数下跌2.58%，房地产开发板块下跌7.13%，恒生指数下跌0.01%，中华内房股指数下跌3.19%，恒生物业服务及管理指数下跌1.40%。重点公司及动态我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团等；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团等；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。研究员SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究员SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究员SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046联系人SACNo.S0570122050022chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388重点推荐股票名称股票代码(当地币种)投资评级城建发展600266CH5.17买入建发股份600153CH12.25买入滨江集团002244CH12.51买入华润置地1109HK42.23买入中国海外发展688HK19.77买入建发国际集团1908HK19.03买入越秀地产123HK7.16买入华润万象生活1209HK33.60买入保利物业6049HK39.68买入招商积余001914CH15.12买入滨江服务3316HK23.80买入万物云2602HK26.86买入资料来源：华泰研究预测一周内行业走势图一周行业内各子板块涨跌图一周涨幅前十公司(%)0.0(2.0)(4.0)(6.0)(8.0)房地产开发房地产服务沪深30004/0304/0604/0904/12(10.00)(8.75)(7.50)(6.25)(5.00)(%)一周内各行业涨跌图(%)4.0(2.0)(5.0)保险保险证券电子银行煤炭股票名称万通发展股票名称万通发展南京高科天保基建冠城大通广汇物流华联控股中新集团莱茵体育济南高新中绿电涨跌幅(%)8.68 0.32 0.00(0.49)(0.56)(1.38)(1.48)(1.51)(1.75)(2.07)600246CH600064CH000965CH600067CH600603CH000036CH601512CH000558CH600807CH000537CH一周跌幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅(%)高新发展000628CH(23.48)我爱我家000560CH(14.41)迪马股份600565CH(13.43)万科A000002CH(13.31)中洲控股000042CH(12.77)东湖高新600133CH(11.85)华发股份600325CH(11.65)空港股份600463CH(10.78)派斯林600215CH(10.66)滨江集团002244CH(10.57)资料来源：华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。23月领先指标显示以价换量特征明显，期待核心城市量能的持续修复。3月新房和二手房成交面积出现季节性反弹，但高基数下同比降幅扩大。从贝壳领先指标来看，3月“小阳春”成色偏弱，二手房优于新房，以价换量特征明显。后续可重点跟踪以深圳为代表的核心城市二手房成交量释放的程度和持续性，以及是否能够推动房价进一步企稳。1月以来，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面持续落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。高频数据：春节后季节性反弹，高基数下同比降幅扩大。新房方面，24年3月54城新房成交面积同比-44%（1-2月同比-38%环比+77%，年初至今累计同比-41%；二手房方面，3月26城二手房成交面积同比-29%（1-2月同比-5%环比+106%，年初至今累计同比-16%。从日度高频成交面积来看，3月上旬新房成交面积先是走低、中下旬逐步走高，二手房则全月持续走高，两者在月末冲高后均于4月初出现回落，总体表现符合季节性规律。领先指标：“小阳春”成色偏弱，以价换量特征明显。量相关指标方面：3月二手房带看和新房案场指数环比显著反弹，如果和往年春节后的水平相比，二手房带看指数不及21、23年但优于22年，新房案场指数则较21-23年都低，总体来看“小阳春”成色偏弱，二手房优于新房；经纪人预期冲高回落，连续3周下滑后，3月末二手房/新房经纪人预期指数回落至48.5/45.4，再度跌落荣枯平衡线。价相关指标方面：反映业主端挂牌价动向的二手房市场景气指数继续下滑至9.0；成交价相较挂牌价的折价幅度收窄至13.9%，连续两个月下降，说明买卖方价格分歧有所收窄；同时，3月二手房价格环比跌幅较2月扩大，以价换量特征明显。区域观察：领先指标靠前的城市包括西安、深圳等。根据贝壳研究院的数据，受春节后的季节性影响，50城中50/49城二手房带看指数/新房案场指数环比上升；27城二手房市场景气指数环比上升。领先指标靠前的城市包括西安、深圳、成都、杭州、上海、太原、呼和浩特、合肥，靠后的城市包括绍兴、芜湖、常州、昆明、温州、中山。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团等；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团等；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。3时间城市政策变化政策具体内容4月北京公积金北京住房公积金管理中心研究起草了《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》。根据征求意见稿，对于申请住房公积金个人住房贷款购买二星级绿色建筑的借款人，最高贷款额度上浮20万元；对于申请贷款购买三星级绿色建筑的借款人，最高贷款额度上浮30万元。同时，支持使用贷款购买装配式建筑。对于申请贷款购买A（BJ）级、AA（BJ）级、AAA（BJ）级装配式建筑的借款人，最高贷款额度分别上浮10万元、20万元、30万元。此外，支持使用贷款购买超低能耗建筑。对于申请贷款购买超低能耗建筑的借款人，最高贷款额度上浮40万元。同时满足多个适用条件的借款人贷款额度上浮金额可累加，最高可上浮40万元，但最高贷款额度不超过160万元。4月广州公积金广州住房公积金管理中心发布新政策。其中，使用住房公积金贷款购买自住住房的，一人申请贷款的最高额度调整至70万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至120万元。使用住房公积金贷款购买自住住房，且所购住房为新建一星级绿色建筑或新建装配式建筑的，住房公积金贷款最高额度可上浮10%。使用住房公积金贷款购买自住住房，且所购住房为新建二星及以上星级绿色建筑的，住房公积金贷款最高额度可上浮20%。申请人同时符合广州市多种可上浮住房公积金贷款最高额度情形的，以其中最高可上浮比例为上限，上浮额度不重复累加计算。4月沈阳公积金沈阳市对住房公积金提取和贷款政策进行调整。其中，2024年4月1日至2024年9月30日期间，职工在沈阳市行政区域贷款购买自住住房，职工本人及其配偶可申请提取住房公积金支付购房首付款，提取时限为2024年11月30日前。在优化“商转公”贷款政策及服务举措方面，将“商转公”贷款申请条件中“商贷已偿还5年（含）以上”调整为“商贷已偿还3年（含）以上”，其他申请条件仍按原政策执行。4月宁德公积金福建省宁德市发布关于优化住房公积金部分政策的通知，在提升住房公积金贷款最高额度方面，双职工缴存住房公积金的家庭最高贷款额度由60万元提升至80万元，单职工缴存住房公积金的家庭最高贷款额度由35万元提升至45万元。在满足多孩家庭住房需求方面，符合政策生育二孩、三孩的家庭申请住房公积金贷款的，最高贷款额度增加10万元。4月荆州公积金湖北省荆州公积金“新十条”发布，内容包括：1）将灵活就业人员住房公积金月缴存基数下限调整为荆州市辖区内上一年度最低工资标准；2）在荆州市行政区划内购买商品房时，实施提取住房公积金支付购房首付款政策；3）异地住房公积金缴存职工在荆州市行政区划内购买自住房申请公积金贷款时，不受户籍及缴存地限制，且享受本市缴存职工同等贷款政策，等。4月张家港购房补贴张家港正式发布《关于进一步促进张家港市房地产市场平稳健康发展的相关措施》，内容包括：1）“卖旧买新”契税补贴方面，在2023年1月1日-2023年12月31日出售自有住房后，并在指定期间购置新建商品住房的购房家庭，给予新房契税缴纳份额50%-100%的购房补贴；2）符合购房补贴申领条件的人才，购买新建商品住房可提前申领一次性购房补贴；3）对年内集中购买5套以上新建商品房的企业，可按照企业所缴商品房契税份额的50%给予补贴，并按照企业团购商品房每年所缴房产税份额的50%给予补贴，等。4月邯郸公积金邯郸市发布《关于调整住房公积金贷款额度计算公式中余额系数、年限系数的通知》，通知决定调整贷款额度计算公式中的余额系数、年限系数。住房公积金贷款额度计算公式中的余额系数由10提高到15，缴存年限系数由6万元提高到10万元。4月武汉公积金武汉市人民政府办公厅发布《关于印发武汉市落实省进一步保障和改善民生若干措施任务清单的通知》。内容包括：1）在东湖高新区和汉阳区启动试点项目建设，2024年建设保障性住房3000套以上。2）2024年建设筹集保障性租赁住房5.1万套(间)。3）2024年12月31日前，住房公积金缴存职工在武汉市购买普通自住住房的，贷款额度可按职工家庭当前可贷款额度上浮20%，同时不超出武汉市住房公积金贷款的最高贷款额度。4月武汉（江夏区）人才补贴武汉市江夏区发布《江夏区关于推动高层次人才和创新创业人才团队聚集的若干措施》，完善高层次人才配套奖励措施。其中，人才购房补贴方面，对首次在江夏区购买商品住房的新引进汤逊湖A类人才，根据购房金额给予100%的房票补贴。对首次在江夏区购买商品住房的新引进汤逊湖B、C、D、E类人才，按照购房款的60%、30%、20%、10%分别给予房票补贴。4月南京（江宁区）购房补贴江苏省南京市江宁区发布促进房地产市场平稳健康发展的最新举措。针对2024年4月1日至2024年12月31日期间，在江宁区购买新建商品住宅、竞配建住宅的购房人。内容包括：1）对本科学历人员，在区内购买新建商品住宅的，给予购房款0.5%的购房补助；在区内购买竞配建住宅的，再一次性给予10万元购房补助，并额外给予价值5万元的购车抵用券。2）对研究生及以上学历人员，在区内购买新建商品住宅的，给予购房款1%的购房补助；在区内购买竞配建住宅的，再一次性给予20万元购房补助，并给予价值5万元的购车抵用券。3）对江宁区内非“四上企业”并在业的企业工作的员工，在区内购买新建商品住宅、竞配建住宅的，给予购房款0.5%的购房补助；对江宁区内“四上企业”工作的员工，在区内购买新建商品住宅、竞配建住宅的，给予购房款1%的购房补助。4）对在区内购买首套新建商品住宅、竞配建住宅的，南京市户籍居民给予价值0.5万元的餐饮消费抵用券或江宁文旅消费券，非南京户籍居民给予价值1万元的餐饮消费抵用券或江宁文旅消费券。4月泰安购房补贴山东省泰安市住房和城乡建设局出台多项惠民利企措施。内容包括：1）在泰安市主城区范围内购买新建商品住房的，给予5万元购房补贴。2）对于个人购买新建商品住房的，按购房款0.7%给予奖励。3）在泰安市主城区范围内购买新建商品住房的，给予二孩/三孩家庭8万元/10万元购房补贴。4）在泰安市主城区已有住房再购买二手住房的，给予购房款1%的奖励。5）对于具有专科及以上学历人员，在泰安市主城区范围内购买首套且为新建商品住房的，给予5万元购房补贴。5）支持开发企业根据一次性团购数量给予2%-5%的阶梯性优惠。4月张掖公积金甘肃省张掖市住房公积金管理中心发布《5月1日起本市住房公积金缴存使用政策有新变化》。内容包括：1）符合国家生育政策生育多子女（二孩及以上）家庭购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度可在本市现行标准基础上上浮20％。2）缴存人家庭购买取得相关标识证书的装配式及星级绿色住宅申请住房公积金贷款的，最高贷款额度可在本市现行标准基础上上浮20％。3）在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限由50％提高至60％。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。44月4月4月4月吉林潮州公积金公积金吉林省吉林市发布《关于优化住房公积金使用政策的通知》。内容包括：1）延长住房公积金贷款期限，住房公积金贷款期限延长至法定退休年龄后五年，且贷款期限不得超过30年。2）缴存职工贷款额度计算倍数提高至15倍，账户余额之和不足3万元的按3万元计算，最低可贷款额度提高至45万元。3）取消买非户籍地或非缴存地住房提取公积金的限制。4）放宽“商转公”贷款缴存条件。缴存职工连续、正常、足额缴存住房公积金6个月（含）以上即可申请“商转公”贷款。广东省潮州市对公积金相关政策进行调整。内容包括：1）职工购买潮州市一手商品住房的，夫妻双方可以凭相关材料到住房公积金办事窗口提取住房公积金用于支付购房首付款。2）购买潮州市商品住房申请住房公积金贷款的，贷款最高限额由原来不得超过申请时借款人住房公积金账户内存储总额的15倍，提高至不得超过申请时借款人住房公积金账户内存储总额的20倍，现行贷款额度上限保持不变。3）购买自住住房申请住房公积金个人住房贷款的，二孩家庭贷款最高限额提高10%，三孩家庭贷款最高限额提高20%，其他贷款条件仍按《潮州市住房公积金个人住房抵押贷款办法》执行。注：蓝底代表放松类政策变化，灰底代表收紧类政策变化，白底代表中性政策变化。资料来源：各城市政府、房管局、住建委，华泰研究4月1日-12日54城新房销售面积同比下降41%，其中一线下降40%，二线下降44%，三线下降38%。年初至今54城新房销售面积累计同比下降41%，其中一线下降38%，二线下降47%，三线下降32%。54城新房销售面积当月同比增速累计同比增速0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%2023/112023/122024/12024/22024/32024/4资料来源：Wind，华泰研究二线16城新房销售面积同比增速累计同比增速0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%2023/112023/122024/12024/22024/32024/4资料来源：Wind，华泰研究一线4城新房销售面积当月同比增速累计同比增速0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%2023/112023/122024/12024/22024/32024/4资料来源：Wind，华泰研究三线34城新房销售面积同比增速累计同比增速0% -5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%-40%-45%2023/112023/122024/12024/22024/32024/4资料来源：Wind，华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。54月1日-12日26城二手房成交面积同比上升1%，其中一线上升12%，二线下降2%，三三线下降0%。26城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2023/112023/122024/12024/22024/32024/4资料来源：Wind，华泰研究二线11城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2023/112023/122024/12024/22024/32024/4资料来源：Wind，华泰研究一线2城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2023/112023/122024/12024/22024/32024/4资料来源：Wind，华泰研究三线13城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速100%80%60%40%20% 0%-20%-40%累计同比增速2023/112023/122024/12024/22024/32024/4资料来源：Wind，华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。6总计北京上海广州深圳天津重庆杭州南京武汉苏州大连厦门青岛合肥郑州南宁佛山无锡扬州金华21017897326581240132695031-82835628240-12235129150210242325530868912416454655781586435213251259236631352118147719398710892103100183155112-19173981052455-61152100427355-2146429915821043651789-39555824644267-74785112740411-114502105617-1360-651538-35109372823152111-489-11172106912-7625-22531-142-1555-611262107-219-14-8116-24-41-38-15-273-22-41-210-43-30-31-382108-33-40-22-8311-26-59-46-27-174-30-59-28-41-58-25-53-382109-45-27-61-43-81-41-72-28-51-26-40-67-70-496-65-45-44-78-422110-41-28-53-46-8312-24-77-39-34-18-50-48-77-42-44-46-45-65-652111-42-31-53-53-64-17-24-73-27-27-74-53-68-4612-45-47-43-65-602112-42-26-55-58-700-26-63-37-27-28-40-66-5612-44-42-45-59-682201-49-30-66-52-78-53-21-61-46-26-26310-58-72-65-18-36-47-37-53-542202-38-36-32-65-761-55-50-63213-45-67-53-26-43-38-31-42-552203-47-29-67-53-83-11-24-67-49-23-50162-64-81-7421-22-33-50-70-442204-52-28-99-56-60-11-36-73-61-37-61108-58-77-618-31-44-66-50-672205-48-54-99-48-23-16-35-65-19-29-49-42-38-73-41-3139-27-35-20-572206-31-42-47-34-12-15-25-26-35-328-33-48-20-25-5852-382-462207-21-33-19-30-19-18-19-20-11-1929-48-2832-15-42-35-12-4358-382208-13-273-121711219-25-2790-2972310-342209121435-144-28333-257017-363811319221012201513109-12196117324272-22-6127154118922211-2611-4968-33383110-33-8316223720862212-22-43-381-21-3812-31-117-3681-29-302797192301-15-30-50-29-1061-20-5314-14-3762-1635-15-26109-70230210185401151891184825592671498044416271167157145160420412303814175892551111161239813469605019632106721103778523046810920586445-19111889315458202317438565712015714230561515051252042-1134578010615-19213591585348-448321230635-195715-24-3852552-14-217214217-312382307-18-32850-31-31-1724-2540-35-194611962164-15-502308-21-20-122138-125-1922-259327379-22123096063944861-1582-139118140-37-1158231026-211960564170286216924153277434091527231138178146439810421729-136331077532042-132312364833553930473736442363089313148-122401525187851395415186123432-20388710816548273441482402-55-59-63-45-28-60-54-72-42-47-44-65-58-59-65-36-28-55-56-52-722403-29-36-34-19-35-23-41-31-50-3116-30-36-21-742404-1050-19-13-24-2416-12-15-11-12注：表内数据为城市二手房成交套数同比增速，单位为%；4月份数据截至4月12日；上海、广州、天津、重庆、武汉、大连、合肥、郑州为中指院二手住宅城市全口径，无锡为Wind二手商品房城市全口径，其余城市为Wind二手住宅城市全口径。空格表示该城市当月数据或上月数据暂未更新。资料来源：Wind，中指院，华泰研究4月1日-4月7日33城库存面积四周滚动环比上升0%，同比下降1%。其中一线环比上33城去化速度为132周，四周滚动环比放缓12周，同比放缓52周。其中一线去化速度为145周，四周滚动环比放缓23周，同比放缓56周；二线去化速度为102周，四周滚动环比放缓12周，同比放缓45周；三线去化速度为160周，四周滚动环比放缓2周，同比放免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。733城库存面积（万平，左轴）去化速度（周，右轴）30,60030,50030,40030,30030,20030,10030,0001601401201008060402002023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/122024/12024/22024/3资料来源：中指院，华泰研究3月25日-3月31日31城推盘面积四周滚动环比上升168%，同比下降49%。10城新开盘去化率为53%，四周滚动环比下降11.7个百分点。其中一线去化率54%，四周滚动环比下降15.3个百分点；二线去化率51%，四周滚动环比上升3.1个百分点。4月1日-4月7日31城推盘面积四周滚动环比上升155%，同比下降42%。10城新开盘去化率为28%，四周滚动环比上升3个百分点。其中二线去化率28%，四周滚动环比上升2.2个百分点。31城批准上市面积（万平）60050040030020010002023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/122024/12024/22024/3资料来源：中指院，华泰研究120%10城开盘去化率0%0%80%60%40%20%2023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/122024/12024/22024/3资料来源：中指院，华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。84月1日-4月7日百城住宅类土地供应建面同比下降35%，年初至今累计同比下降17%，其中一线下降43%，二线下降2%，三线下降23%。百城住宅类土地成交建面同比下降62%，年初至今累计同比下降19%，其中一线上升24%，二线上升6%，三线下降35%。百城住宅类土地成交楼面价同比下跌38%，年初至今累计同比上涨18%，其中一线上涨168%，二线下跌12%，三线下跌6%。百城住宅类土地溢价率为7%，环比上升1.0个百分点，其中一线、二线、三线溢价率分别为0%、15%、0%。百城住宅类土地供应建面当月同比累计同比100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%-100%2023/112023/122024/12024/22024/32024/4资料来源：Wind，华泰研究百城住宅类土地楼面价当月同比累计同比80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2023/112023/122024/12024/22024/32024/4资料来源：Wind，华泰研究百城住宅类土地成交建面当月同比——累计同比100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%-100%2023/112023/122024/12024/22024/32024/4资料来源：Wind，华泰研究百城住宅类土地溢价率8%7%6%5%4%3%2%1%0%2023/112023/122024/12024/22024/32024/4资料来源：Wind，华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。9最新收盘价市值(百万)EPS(元)PE(倍)股票名称股票代码投资评级(当地币种)(当地币种)(当地币种)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建发展600266CH买入3.685.177,929-0.430.260.470.63-8.5614.157.835.84建发股份600153CH买入10.5112.2531,5732.094.362.062.385.032.415.104.42滨江集团002244CH买入6.0112.5118,7001.201.391.682.015.014.323.582.99华润置地1109HK买入23.5042.23167,5773.944.404.254.505.404.845.014.73中国海外发展688HK买入11.6019.77126,9612.132.342.452.724.934.494.293.86建发国际集团1908HK买入13.3219.0325,2512.432.292.663.134.965.274.533.85越秀地产123HK买入3.727.1614,9741.280.790.810.882.634.264.163.83华润万象生活1209HK买入26.3033.6060,0300.971.281.551.8524.5518.6115.3612.87保利物业6049HK买入26.9539.6814,9122.012.492.823.1812.149.808.657.67招商积余001914CH买入9.6215.1210,2010.560.690.840.9717.1813.9411.459.92滨江服务3316HK买入17.1423.804,7381.491.782.092.4710.428.727.436.28万物云2602HK买入17.3426.8620,4831.281.651.912.1512.279.528.227.30注：数据截至2024年04月14日资料来源：Bloomberg，华泰研究预测股票名称城建发展(600266CH)最新观点23年扭亏为盈，维持“买入”评级公司4月12日发布年报，23年实现营收203.6亿元，同比-17%；归母净利润5.6亿元，同比扭亏为盈。考虑到公司结转节奏和结构的变化，我们下调营收但上调毛利率，同时调降24年投资收益以反映股票投资的影响，预计24-26年EPS为0.47/0.63/0.68元（24/25年前值0.62/0.75元）。可比公司平均24PE为10倍，综合考虑公司核心城市资源、待结转项目利润潜力和股票投资带来的业绩波动，我们认为公司合理24PE为11倍，目标价5.17元（前值9.03元，对应14.6倍24PE），维持“买入”评级。风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。报告发布日期：2024年04月13日点击下载全文：城建发展(600266CH,买入):如期扭亏为盈，结转资源充裕建发股份(600153CH)地产投拓积极，维持“买入”评级公司1月31日发布业绩预告，2023全年预计实现归母净利118~142亿元（YOY+88%~+126%），扣除非经常性损益归母净利21~28亿元（YOY下降24%~43%预告区间略低于我们此前预期。因房地产景气度下滑导致进一步计提减值，我们调整2023-2025年EPS为4.36/2.06/2.38元（前值4.77/2.07/2.39元），大型房企和供应链企业对应24年Wind一致预期PE均值为6.7/6.8x；考虑到公司地产拓展积极，供应链市占率持续提升，我们维持公司24年地产业务6.1xPE（折价10%），供应链业务5.8xPE（折价15%），予以目标价12.25元（前值：13.27元），重申“买入”评风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。报告发布日期：2024年02月01日点击下载全文：建发股份(600153CH,买入):23年扣非净利下降，投拓积极进取滨江集团(002244CH)1-3Q归母净利润保持稳定增长，维持“买入”评级公司10月26日发布三年报，1-3Q实现营收463.9亿元，同比+134%；归母净利润24.7亿元，同比+20%。考虑到公司营收高速增长但毛利率承压的结转情况，我们上调营收、下调毛利率，维持23-25年EPS为1.39/1.68/2.01元的预测不变。可比公司平均23PE（Wind一致预期）为6.6倍，考虑到公司经营表现积极、业绩增长潜力充足，是民营房企中的稀缺优质标的，我们认为公司合理23PE为9.0倍，下调目标价至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），维持“买入”评级。风险提示：行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年10月26日点击下载全文：滨江集团(002244CH,买入):营收继续放量，待结资源充裕华润置地(1109HK)FY23：经常性业务发力，整体业绩稳中有升；维持“买入”公司发布FY23业绩：营收同比+21%至2511亿，核心净利同比+3%至278亿，经常性业务收入/核心净利占比分别达16%/34%，同比+0.7/10.4pct，得益于经常性业务发力，公司整体业绩稳中有升。考虑新房销售下行对公司开发业务的影响，我们调整24-26EEPS至4.25/4.50/4.86元（24-25E前值：4.26/4.51元）。可比公司24EPE均值7.6倍（Wind一致预期），考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理24EPE为9.1倍，调整目标价至42.23港币（前值：32.88港币），维持“买入”评级。风险提示：经常性业务收入增速不及预期；开发业务结转情况不及预期。报告发布日期：2024年03月28日点击下载全文：华润置地(1109HK,买入):资管模式初显成效免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。10股票名称中国海外发展(688HK)建发国际集团(1908HK)越秀地产(123HK)华润万象生活(1209HK)保利物业(6049HK)招商积余(001914CH)滨江服务(3316HK)最新观点FY23：价值创造能力依旧，市场地位保持领先；维持“买入”公司发布FY23业绩：营收2025亿，同比+12%；毛利率20.3%，同比-0.98pct；归母净利256亿，同比+10%，高于我们对其FY23的预测值249亿。公司利润率继续保持行业领先，价值创造能力依旧。考虑公司的结转情况，我们调整公司24-26EEPS为2.45/2.72/2.83元（24-25E前值：2.59/3.01元）。可比公司平均2024EPE均值为6.8倍(Wind一致预期)，考虑公司财务状况良好，开发业务保持领先地位，叠加非开发业务保持增长轨迹，我们认为公司合理2024EPE为7.4倍，目标价调整至19.77港币（前值：26.88港币），维持“买入”评级。风险提示：结转收入及利润率不及市场预期；销售增速不及市场预期。报告发布日期：2024年03月30日点击下载全文：中国海外发展(688HK,买入):业绩超预期，运营动能充沛23FY：销售高质量增长，重视股东价值回报；维持“买入”公司发布23年业绩：营收1344亿（yoy+35%剔除永续债股息后归母净利润43亿（yoy+3%分红率52%，在行业下行背景下彰显了对股东回报的重视。考虑销售市场下行对开发业务的影响，我们调整24-26EEPS预测至2.66/3.13/3.56（24-25E前值：3.60/4.33）。参考可比公司24EPE估值6.0（Wind一致预期），考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划使管理层和股东利益深度捆绑，我们认为公司24E合理PE估值6.6倍，调整目标价至19.03港币（前值：25.62港币），维持“买入”评级。风险提示：1）母公司建发房产支持减少带来的风险。2）海西区域销售下行风险。3）行业销售下行风险。报告发布日期：2024年03月24日点击下载全文：建发国际集团(1908HK,买入):销售高质量增长，派息彰显诚意销售增速领先行业，投资能力与意愿兼具；维持“买入”公司3月26日发布年报，23年实现营收802.2亿元，同比+10.8%；归母净利润31.9亿元，同比-19.4%。毛利率15.3%，同比-5.1pct。考虑行业下行背景下，公司毛利率有所承压，我们下调公司2024-25E归母净利润至3268/3548百万元（前值4519/5169百万元），2024-26EEPS为0.81/0.88/1.05元，可比公司平均24PE为6.5倍（Wind一致预期），考虑到公司更为优质的土地储备，领先行业的销售增速，认为公司合理24PE为8倍，目标价7.16港币，维持“买入”评级。风险提示：单城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业下行风险。报告发布日期：2024年03月28日点击下载全文：越秀地产(123HK,买入):销售增速领跑行业，优化资源布局23年归母净利润保持较快增长，维持“买入”评级公司3月25日发布年报，23年实现营收147.7亿元，同比+23%；归母净利润29.3亿元，同比+33%；派息率同比+10pct至55%。综合考虑收并购后平均物业费的下降、房地产调整、市拓竞争和优秀的商管经营表现，我们下调公司营收但上调毛利率，预计24-26年EPS为1.55/1.85/2.14元（24-25年前值1.61/2.02元）。可比公司平均2024PE为10倍（Wind一致预期考虑到公司商管板块的独特竞争壁垒和对股东回报的高度重视，我们认为公司合理2024PE为20倍，目标价33.60港币（前值47.46港币，基于35倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：经济环境带来的经营风险，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。报告发布日期：2024年03月26日点击下载全文：华润万象生活(1209HK,买入):商管经营强劲复苏，再度加强股东回报23年归母净利润取得稳健增长，维持“买入”评级公司3月26日发布年报，23年实现营收150.6亿元，同比+10%；归母净利润13.8亿元，同比+24%；派息率同比+15pct至40%。考虑到房地产调整、物管市拓竞争和外部环境的影响，我们调低24-25年营收，预计公司24-26年EPS为2.82/3.18/3.58元（24/25年前值为3.18/3.89元）。可比公司平均2024PE为11倍（Wind一致预期），考虑到公司在公建领域的竞争优势和对股东回报的重视，我们认为公司合理2024PE为13倍，目标价39.68港币（前值56.85港币，基于21倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2024年03月27日点击下载全文：保利物业(6049HK,买入):经营质效改善，股东回报加强2023年业绩保持稳健增长，维持“买入”评级公司3月15日发布年报，2023年实现营收156.3亿元，同比+20%；归母净利润7.4亿元，同比+24%；扣非归母净利润6.6亿元，同比+32%。考虑到房地产市场收缩和市拓竞争烈度，我们调低营收和毛利率，预计公司2024-2026年EPS分别为0.84、0.97、1.13元（2024-2025年前值0.88、1.05元）。可比公司平均2024PE为11倍（Wind一致预期），考虑到公司在非住宅领域的竞争优势及A股流动性溢价，给予公司18倍2024PE，目标价15.12元（前值16.79元），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期。报告发布日期：2024年03月16日点击下载全文：招商积余(001914CH,买入):继续保持非住宅物管领先优势23年归母净利润同比稳健增长，维持“买入”评级公司3月25日发布年报，23年实现营收28.1亿元，同比+42%；归母净利润4.9亿元，同比+20%；派息率同比+8.5pct至70.0%。考虑到市拓竞争压力和装修服务放量，我们调低毛利率，预计公司24-26年EPS为2.09/2.47/2.90元（24-25年前值2.41/3.04元）。可比公司平均2024PE为8倍（Wind一致预期综合考虑公司服务口碑、项目密度的优势和港股市场流动性等因素，我们认为公司合理2024PE为10.5倍，目标价23.80港币（前值30.18港币，基于15倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企经营风险，市拓规模和盈利能力下行风险，5S增值服务不及预期。报告发布日期：2024年03月26日点击下载全文：滨江服务(3316HK,买入):硬装业务持续放量,派息率进一步提升免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。11股票名称万物云(2602HK)最新观点23年核心净利润取得较高增长，维持“买入”评级公司3月22日发布年报，23年实现营收331.8亿元，同比+10%；归母净利润19.5亿元，同比+29%；核心净利润23.4亿元，同比+30%。考虑到房地产市场调整和物管市拓竞争，我们下调营收预测，预计公司24-26年EPS为1.91/2.15/2.41元（24-25年前值2.05/2.46元）。可比公司平均2024PE为11倍（Wind一致预期考虑到公司在蝶城和科技方面的独特竞争优势，以及对股东回报的重视，我们认为公司合理2024PE为13倍，目标价26.86港币（前值39.58港币，基于22倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱的风险，“蝶城”推进、收并购项目经营表现、科技板块和社区增值服务发展不及预期。报告发布日期：2024年03月23日点击下载全文：万物云(2602HK,买入):蝶城提效步入收获期，派息大幅提升资料来源：Bloomberg，华泰研究预测行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。12分析师声明本人，陈慎、刘璐、林正衡，兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见；彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司（已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格，以下简称“本公司”）制作。本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来，未来回报并不能得到保证，并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司不是FINRA的注册会员，其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师/不具有FINRA分析师的注册资华泰力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。华泰及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。华泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机构或人员，也并非意图发送、发布给因可得到、使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人(无论整份或部分)等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并需在使用前获取独立的法律意见，以确定该引用、刊发符合当地适用法规的要求，同时注明出处为“华泰证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作,在香港由华泰金融控股（香港）有限公司向符合《证券及期货条例》及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发。华泰金融控股（香港）有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管，是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题,请与华泰金融控股（香港）有限公司联系。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。13香港-重要监管披露•华泰金融控股（香港）有限公司的雇员或其关