房地产-土地市场月度跟踪报告（2024年2月）：1-2月百城宅地成交建面-16%核心30城宅地成交量价齐增

1-2月百城宅地成交建面-16%，核心30城宅地成交量价齐增2024年1-2月，百城宅地成交建面同比-15.8%，成交楼面均价同比+29.3%。1-2月，百城宅地供应建面2,645万平，同比-12.6%；成交建面2,485万平，同比-15.8%；成交楼面均价为5,864元/平，同比+29.3%。分城市能级来看：百城中一线城市宅地供应建面130万平，同比-25.3%；成交建面197万平，同比+270.7%；成交楼面均价为24,184元/平，同比-2.7%。百城中二线城市宅地供应建面1,033万平，同比-2.1%；成交建面921万平，同比+25.2%；成交楼面均价为6,484元/平，同比-28.0%。百城中三线城市宅地供应建面1,481万平，同比-17.6%；成交建面1,367万平，同比-36.8%；成交楼面均价为2,804元/平，同比+11.4%。1-2月，TOP50房企新增土储价值同比+24.6%，新增土储面积同比+14.6%。1-2月，TOP50房企新增土储价值1,339亿元，同比+24.6%，新增土储价值前三名为华润置地（147.4亿元）、中建壹品（122.9亿元）、滨江集团（87.7亿元TOP50房企新增土储面积2,047万平，同比+14.6%，前三名为石家庄城发投集团（132.1万平）、中国雄安集团（110.6万平）、中国铁建（104.9万平）。1-2月，光大核心30城宅地成交建面同比+8.9%，成交楼面均价同比+10.2%。2024年2月，光大核心30城成交宅地42宗，同比-35.4%，成交宅地总建面361万平，同比-37.4%，成交总价562亿元，同比-17.2%，成交楼面均价15,561元2月，光大核心30城土拍溢价率超过20%以上的成交宅地共4宗，其中溢价率最高的成交宅地位于合肥滨湖科学城，成交楼板价25,052元/平，溢价率54.16%。1-2月，光大核心30城成交宅地119宗（累计同比+9.2%），成交宅地总建面1,097万平（累计同比+8.9%成交土地总价1,098亿元（累计同比+19.9%成交楼面均价10,006元/平（累计同比+10.2%）；光大核心30城整体溢价率为7.4%，累计同比提升1.3pct。投资建议：当前我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。资料来源：Wind房地产 3 3 4 5 8 8 9 房地产百城供应土地建面为1.03亿平，当月同比-2.6%；百城成交土地建面为7,680万平，当月同比-20.2%。百城供应土地建面为1.97亿平，累计同比-6.6%；百城成交土地建面为1.70亿平，累计同比-10.8%。百城土地当月供应/成交建面（万平方米）4.5×100004.03.53.02.01.51.00.0×10000供应成交资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能百城土地累计供应/成交建面（万平方米）5.0资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能百城土地供应/成交建面（当月同比）20.0% 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能百城土地供应/成交建面（累计同比） 5.0% 0.0% -15.0%供应成交资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能百城供应住宅类用地建面为1,283万平，当月同比-10.7%；百城成交住宅类用地建面为796万平，当月同比-50.6%。百城供应住宅类用地建面为2,645万平，累计同比-12.6%；百城成交住宅类用地建面为2,485万平，累计同比-15.8%。百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）3.0资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比）40.0%\/一人\/一人X/住宅类：供应住宅类：成交资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能▶一线城市2024年2月，供应住宅类用地建面为52.4万平，当月同比-70%；成交住宅类用地建面为114.9万平，当月同比+116%；2024年1-2月，供应住宅类用地建面为130.3万平，累计同比-25.3%；成交住宅类用地建面为197.1万平，累计同比+270.7%；2024年2月，百城中一线城市住宅类用地供需比为0.7。一线住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能一线住宅类用地累计供应/成交（累计同比） 一线住宅类：供应一线住宅类：成交资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能一线住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）3,500.0 一线住宅类：供应一线住宅类：成交资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能一线住宅类用地供需比2023-032023-03一线住宅类：供需比资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能▶二线城市2024年2月，供应住宅类用地建面为562.7万平，当月同比-10.1%；成交住宅类用地建面为238万平，当月同比-53.7%；2024年1-2月，供应住宅类用地建面为1033万平，累计同比-2.1%；成交住宅类用地建面为921万平，累计同比+25.2%；2024年2月，百城中二线城市住宅类用地供需比为1.1。二线住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能二线住宅类用地累计供应/成交（累计同比）二线住宅类：供应二线住宅类：成交资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能二线住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）5,000.0二线住宅类：供应二线住宅类：成交资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能二线住宅类用地供需比2023-032023-031.51.5/\-——\1.0\/资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能▶三线城市2024年2月，供应住宅类用地建面为668万平，当月同比+5%；成交住宅类用地建面为443万平，当月同比-57.6%；2024年1-2月，供应住宅类用地建面为1,481万平，累计同比-17.6%；成交住宅类用地建面为1,367万平，累计同比-36.8%；2024年2月，百城中三线城市住宅类用地供需比为1.1。三线住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）12,000.08,000.06,000.04,000.02,000.0料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能三线住宅类用地累计供应/成交（累计同比）0.0%-10.0%-50.0%三线住宅类：供应三线住宅类：成交资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能×10000三线住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）×100002022-052022-05三线住宅类：供应三线住宅类：成交资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能三线住宅类用地供需比2023-032023-03三线住宅类：供需比资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能百城土地成交楼面均价为1,282元/平方米，单月同比-10.8%；百城住宅类用地成交楼面均价为8,335元/平方米，单月同比+41.9%；百城土地成交楼面均价为1,337元/平方米，累计同比+16.0%；百城住宅类用地成交楼面均价为5,864元/平方米，累计同比+29.3%。百城成交土地楼面均价（元/平方米）2022-012022-042022-012022-042024-02资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能百城成交住宅类用地楼面均价（元/平方米）资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能百城成交土地楼面均价变化2022-012022-0460.0%40.0%20.0% 2022-012022-04资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能百城成交住宅类用地楼面均价变化80.0%当月同比累计同比资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能▶一线城市2024年2月，百城中一线城市住宅类用地成交楼面均价为25,140元/平方米，单月同比+1.2%；2024年1-2月，百城中一线城市住宅类用地成交楼面均价为24,184元/平方米，累计同比-2.7%。百城中一线城市成交住宅类用地楼面均价（元/平方米）25,000资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能百城中一线城市成交住宅类用地楼面均价累计同比累计同比资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能▶二线城市2024年2月，百城中二线城市住宅类用地成交楼面均价为8,394元/平方米，单月同比-20.2%；2024年1-2月，百城中二线城市住宅类用地成交楼面均价为6,484元/平方米，累计同比-28.0%。百城中二线城市成交住宅类用地楼面均价（元/平方米）8,000资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能百城中二线城市成交住宅类用地楼面均价累计同比50.0%0.0%累计同比资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能▶三线城市2024年2月，百城中三线城市住宅类用地成交楼面均价为3,949元/平方米，单月同比+50.3%；2024年1-2月，百城中三线城市住宅类用地成交楼面均价为2,804元/平方米，累计同比+11.4%。百城中三线城市成交住宅类用地楼面均价（元/平方米）4,000资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能百城中三线城市成交住宅类用地楼面均价累计同比40.0%30.0%20.0%10.0% 0.0%2021-012021-01累计同比资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能TOP50房企指：2024年2月克而瑞中国房地产企业新增土地价值排行榜TOP50房企2024年2月，TOP50房企新增土储价值659亿元，单月同比+3.5%；2024年1-2月，TOP50房企新增土储价值1,339亿元，累计同比+24.6%。0资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；截至2024年2月TOP50房企累计新增土地价值8,0004,0002,0000累计值（亿元）累计同比（右轴）累计值（亿元）80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%-80.0%资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；截至2024年2月2024年2月，TOP50房企新增土储面积448万平，单月同比-19.6%；2024年1-2月，TOP50房企新增土储面积2,047万平，累计同比+14.6%。TOP50房企新增土地建面00%资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；截至2024年2月TOP50房企新增土地建面0资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；截至2024年2月根据克而瑞数据中心统计：2024年1-2月，新增土储价值排名前三的房企为华润置地（147.4亿元）、中建壹品（122.9亿元）、滨江集团（87.7亿元）。2024年1-2月，新增土储面积排名前三的房企为石家庄城发投集团（132.1万平）、中国雄安集团（110.6万平）、中国铁建（104.9万平）。注：数据统计范围包含：1）大陆地区的招拍挂土地以及收并购项目；2）住宅、商业、办公等经营性用地（一级土地开发不予计入）。泉州城建万科地产保利发展中旅投资济南高新控股运达集团西房集团广州城投京能置业中建信和中国雄安集团泉州城建万科地产保利发展中旅投资济南高新控股运达集团西房集团广州城投京能置业中建信和中国雄安集团中国铁建湖北文旅集团绿城中国石家庄城发投集团招商蛇口城建集团滨江集团中建壹品华润置地资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；截至2024年2月TOP20房企2024年2月新增土地建面（万平方米）宏昇置业万华盛泰房地产四川东财建设招商蛇口陕建地产郑州二七建设山东高速置业罗田广源发展宝鸡奥达房地产宏昇置业万华盛泰房地产四川东财建设招商蛇口陕建地产郑州二七建设山东高速置业罗田广源发展宝鸡奥达房地产安康高新置业万科地产瑞尊房地产济南高新控股得隆房地产华润置地济南先投产业发展成都东部集团中国铁建中国雄安集团石家庄城发投集团资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；截至2024年2月光大核心30城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、天津、西安、苏州、郑州、东莞、长沙、青岛、哈尔滨、温州、合肥、宁波、佛山、南京、济南、沈阳、长春、昆明、福州、大连、无锡、常州、厦门。根据克而瑞数据统计，2024年2月，光大核心30城成交宅地42宗（单月同比-35.4%成交宅地总建面361万平（单月同比-37.4%成交宅地总价562亿元（单月同比-17.2%成交楼面均价15,561元/平（单月同比+32.2%光大核心30城宅地成交整体溢价率为7.1%，单月同比提升0.1pct。×10000×100000北上广深杭成重武天西苏郑东长青哈温合宁佛南济京海州圳州都庆汉津安州州莞沙岛尔州肥波山京南阳春明州连锡州门滨资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理0广深杭成重武天西苏郑东长青哈温合宁佛南济沈长昆福大无常厦州圳州都庆汉津安州州莞沙岛尔州肥波山京南阳春明州连锡州门滨成交楼面均价（元/平米）整体成交溢价率（右轴）35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；注：城市整体成交溢价率=城市土地总成交价/城市土地总出让底价-1根据克而瑞数据统计，2024年1-2月，光大核心30城成交宅地119宗（累计同比+9.2%成交宅地总建面1,097万平（累计同比+8.9%成交土地总价1,098亿元（累计同比+19.9%成交楼面均价10,006元/平（累计同比+10.2%光大核心30城整体溢价率为7.4%，累计同比提升1.3pct。200-郑州无锡资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理20,0000北上广深杭成重武天西苏郑东长青哈温合宁佛南济沈长昆福大无常厦京海州圳州都庆汉津安州州莞沙岛尔州肥波山京南阳春明州连锡州门滨资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；注：城市整体土地成交溢价率=(城市土地总成交价/城市土地总出让底价)-1据克而瑞数据，2024年2月，光大核心30城成交宅地42宗。其中土拍溢价率超过20%以上的成交宅地共4宗，占比约9.5%。其中2月溢价率最高的成交宅地位于合肥滨湖科学城，为合肥招商章盛房地产开发有限公司获取，成交楼板价25,052元/平，溢价率为54.16%。城市地块信息拿地项目公司规划总建面㎡成交总价万元成交楼板价元/㎡溢价率%合肥合肥市自然资源和规划局国有土地使用权拍卖出让公告(合自然资规公告[2024]6号合肥招商章盛房地产开发有限公司合肥合肥市自然资源和规划局国有土地使用权拍卖出让公告(合自然资规公告[2024]6号安徽伟星置业有限公司杭州杭规划资源告[2024]R001号杭政储出[2024]11号城东新城单元SC080201-55地块杭州滨江房产集团股份有限公司杭州萧土资告【2024】01002号杭政储出[2024]1海威置业有限公司资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，统计时间为2024年2月1日至2月29日当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年，监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。从供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；从需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；预计随着地方政府楼市调控自主性的进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。房地产行业宽松政策推进不及预期风险：若房地产宽松政策推行速度及落地效果不及预期，或导致居民及企业信心修复缓慢、房地产销售市场回暖滞缓，进而影响企业销售回款，拉长房地产开发运营周期，加大企业资金压力。房地产市场需求不及预期风险：若就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支配收入下降，或影响居民购房需求及居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还，将延缓房地产销售修复的进度。房地产企业信用风险：部分房企仍将面对债务到期高峰，现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加，或将提升房地产行业经营风险。房价下行超预期风险：若各能级城市新房及二手房市场价格持续超预期大幅下行，或将降低居民购房意愿，同时增加居民按揭断供等风险，或将影响房地产市场供需两端恢复进度，增加系统性风险。房地产企业项目竣工不及预期风险：部分房企或因为供应链账款支付延迟等因素，拖缓公司施工进度，影响竣工规模并导致企业业绩兑现不及预期的风险。房地产企业多元化业务经营不佳风险：房企多元业态可能受宏观经济环境变化或行业竞争环境恶化等因素影响，出现多元业务经营效果不及预期、投资回报收益率表现不佳，从而出现公司整体经营业绩下滑的风险。行公司评级因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的