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第一章物业管理基础概念

第一节物业

一、物业含义

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上建筑物形式存在不动产。“物业”一词在国外，尤其是在东南亚地域是作为房地产别称或同义词而使用。

物业是单元性房地产。物业既可指单元性地产，也可指单元性建筑物。物业有大小之别，它能够依据区域空间作相对分割，整个住宅小区中某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。

相关物业内涵，中国各类著述提法最少有几十种，概言之，关键包含以下要素：

（1）已建成并含有使用功效各类供居住和非居住屋宇；

（2）和这些屋宇相配套设备和市政、公用设施；

（3）屋宇建筑（包含内部多项设施）和相邻场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。

由此观之：单体建筑物、一座孤零零不含有任何设施楼宇，不能称之为完整意义上物业。物业应是房产和地产统一。这里地产，系指和该房业配套地业。

二、物业性质

世界上每个事物全部有自己属性，物业也不例外。分析和把握物业属性，对于我们了解物业和物业管理本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分主动意义。

（一）物业自然属性

物业自然属性又称物业物理性质，是指和物业物质实体或物理形态相联络性质，它是物业社会经济性质物质内容和物质基础。物业自然属性关键指：

1.物业二元性

物业物质实体往往表现为含有特定用途和明确属主建筑物。而不管何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地隶属物，土地功效则借助于建筑物得以充足发挥。所以，在经济发达社会，物业多为土地和建筑物统一体，兼有土地和建筑物两方面物质内容。当然，对于不一样物业，其二元组成比重有所不一样。比如，从总体而言，物业建筑面积和土地面积比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地.物业二元性，是其它任何商品全部不含有，它决定了物业肯定兼有土地和建筑物二者特有多种性质。

2.物业有限性

物业有限性，从根本上来讲，是由土地有限性决定。天然土地有限，用作兴建建筑物优良建筑地段更有限。人类只能在有限土地上开发建设。因为现代建筑物技术要求高、耗资大，所以物业数量还受制于社会经济力量和技术水平。

3.物业差异性和多样性

物业差异性关键是就土地而言。因为土地数量有限，伴随人口增加和经济发展，人类就必需开发利用劣质土地。土地优劣，在农村关键取决于土地天然尺度和其它自然条件，在城市关键取决于地段区位及其技术条件。物业多样性关键是就建筑物而言.因为建筑物功效、位置、自然环境、技术经济条件不一样，形成了物业形式多样性。每一建筑物全部是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观，和年代等方面，全部存在着某种不一样之处。

4.物业固定性

物业固定性关键是指物业空间位置上不可移动性。大家无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心，即使大家将地上建筑物和土地相分离，也只是改变物业用途，不能移动法律意义或实质上物业位置。

5.物业永久性和长久性

物业永久性是就土地而言。土地是永存，含有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐步损耗，直到丧失物理寿命。物业长久性关键是就建筑物而言。建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其物理寿命期限可达成数十年甚至几百年，可供大家长久使用。所以，物业既能够一次性出售，也能够经过出租方法零星出售，边流通边消费；其价值能够一次收回，也能够在较长时期中数次收回。

6.物业配套性

物业配套性，是指物业以其多种配套设施，满足大家多种需要特征。没有配套设施物业不能满足大家多种需要；大家多种需求从客观上决定了物业配套性。物业配套越齐全，其功效发挥就越充足。

（二）物业社会属性

物业社会属性能够从两个方面来研究：作为一个商品，物业含有经济属性；从这一商品生产关系和财产关系调整及归属来看，物业含有法律属性，即物业权属问题。

1.物业经济属性

首先，物业经济属性表现为它单一商品属性。物业商品性是由物业使用价值和商品经济决定，它含有几方面实质性内容：物业价值和使用价值是经过市场交易活动得以实现，物业买卖、租赁、抵押，土地使用权出让和转让，全部是表现物业商品性具体方法；物业开发建筑、经营管理全部是商品经济活动，必需遵从价值规律这一最基础经济运行规律；物业分配和消费，即便是非盈利性，也无不充斥着商品行为，奉行着“商品—货币”规则；参与物业开发建设、经营管理和消费人和人之间关系，本质上是一个商品经济关系，从生产到消费全部不是无偿。

其次，物业经济属性还表现为它供给上短缺性。物业在供给上短缺，首先表现为土地资源供给绝对短缺，其次表现为建筑资源供给相对短缺。

再次，物业经济属性表现为它保值、增值性。物业能够保值、增值，这已经为越来越多大家所认识。应该看到，物业增值是一个长久趋势，而不是直线式运动。从某一时期来看，物业价格可能有升有降、上下波动；但从长久来看，它无疑展现出在波动中上扬、呈螺旋式上升趋势。

最终，物业经济属性表现为宏观政策上调控性。因为物业稀缺性，也因为物业是关系到国计民生、社会稳定重大问题，更因为中国物业是从福利性分配享受、行政性管理转换过来，政府在宏观政策上调控就显得尤为关键。具体表现在：一是为了维护土地社会主义公有性，合理保护、开发土地资源，实现城市经济、社会发展目标，科学、合理地计划、建设城市，并和城市远景发展需要结合起来，政府经过多种政策、法令、法规，从宏观上来调控物业建设数量、容积、布局、高度、类别等；二是物业建设是一个系统工程，包含很多相关法律、法规、政策，也包含市容环境保护、绿化、治安管理等相关法规条例；三是作为物业本身，其管理也有一个法律和政策约束、规范过程。《城市房地产管理法》对物业管理企业资质验证、物业管理、产权产籍管理等等全部有明文要求。

2.物业法律属性

物业法律属性集中反应在物权关系上。房地产物权，在中国是指物权人在法律要求范围内享受房屋全部权，及其占有土地使用权。

和购置其它商品不一样是，购入物业就意味着购入一宗不动产之全部权（物权），而且，物业全部权不仅是一项单项权利，而且是一个权利束，拥有多项权能，如租售、抵押，形成一个完整、抽象权利体系。在这一权利体系中，多种权利能够以不一样形式组合，也能够相互分离，单独行使、享受。显然，房地产物权比其它商品财产权结构更为复杂。

三、物业和房地产、不动产区分

“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念常被交换使用，三者之间有着亲密联络.

“房地产”一词有狭义和广义两种解释：狭义房地产是指房屋、屋基地和隶属土地.这些隶属土地是指房屋院落占地、楼间空地、道路占地等空间上和房屋和屋基地紧密结合土地。广义房地产是指全部土地和房屋，和附着于土地和房屋上不可分离部分。从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态财产。这种财产是指寓含于房地产实体中多种经济利益和由此而形成多种权利，如全部权、使用权、租赁权、抵押权等。

“不动产”一词译自英语realestate或realproperty.在英语中，realestate具体是指土地及附着在土地上人工建筑物和房屋；realproperty具体是指realestate及其附带多种权益。房地产因为其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义“房地产”概念来说，“房地产”和“不动产”是同一语义两种表述。房地产表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产表述侧重于表明这种财产含有不可移动这一独特属性，但二者所指乃同一对象。英语中，realestate和realproperty可互译互称，二者关系可见一斑。

从以上分析能够看出，“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念虽有内在紧密联络，然而内涵不完全相同，归纳起来，关键区分有：

（1）称谓领域不一样。就通常情况而言，“不动产”是民法惯常使用词汇，“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常见称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性房地产概念别称。

（2）适用范围不一样。“房地产”和“物业”在一些方面可通用（如基于狭义房地产概念），但“物业”通常多指一个单项“物业”单位（如单项房产、地产）或一个独立房地产企业（也称“物业企业”）；而“房地产”是指一个国家、地域或城市所拥有房产和地产。所以，从宏观角度来看，通常只用“房地产”而非“物业”。如“房地产业”不能够“物业”替换，“房地产体制改革”也不可用“物业体制改革”替换。

（3）概念外延不一样。通常而言，“房地产”概念外延是包含房地产投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程。“物业”有时也可用来指某项具体房地产，然而，它只是指房地产交易、售后服务这一使用阶段或区域。所以，二者有宏观和微观之别，有全体和部分之差。

基于上述分析，“物业”这一概念定义可界定为：物业是指已建成并含有使用功效和经济效用各类供居住和非居住屋宇及和之相配套设备，市政、公用设施，屋宇所在建筑地块和隶属场地、庭院。物业依据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等。

第二节物业管理

一、物业管理概念

物业管理作为房地产市场消费步骤，实际上是房地产开发延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来一个综合性经营服务方法。物业管理既是房地产经营管理关键组成部分，又是现代化城市管理不可缺乏一环，在国际上十分流行并取得了蓬勃发展，被大家视作现代化城市“朝阳”产业。

相关物业管理定义，一个说法是广义、狭义论。广义物业管理是泛指一切相关房地产开发、租赁、销售及售后服务；狭义物业管理，其关键任务是楼宇维修养护，和管理好各层机电设备和公共设施，还包含治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目。

另一个说法是依据英语多个译法，概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有些人直接用“物业经营”一词来替换“物业管理”，以示和传统房地产管理区分，或和企业管理区分。

现在通常说法是，物业管理类似于房地产管理，但比房地产管理范围更广泛。这个范围是向横发展、向后延伸、向周围拓展，如管理范围包含机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性内容，而不包含房地产投资、开发、生产经营。

总而言之，物业管理是指物业管理经营人受物业全部些人或使用人委托，利用现代管理和服务技术，根据委托管理协议，对已投入使用各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化管理，为物业产权人和使用人提供高效、周到服务，发明安全方便居住和工作环境，提升物业使用价值和经济价值。

物业管理这一定义，有着丰富内涵：

（1）物业管理管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用物业，即楼宇。

（2）物业管理服务对象是人，即物业全部些人（业主）和使用人。

（3）物业管理属性是经营。物业管理被视为一个特殊商品，物业管理所提供是有偿无形商品——劳务和服务。

（4）这种劳务、服务投入能起到完善物业使用效能，并使其保值、增值作用。

（5）物业管理是采取现代科学管理手段对物业实施全方位、多功效管理，融管理、服务、经营于一体。

（6）物业管理基础要求是统一管理和协调，既包含相对独立物业（楼宇等）或小区物业统一管理和协调，也包含辖区范围内各个方面统一管理和协调。

（7）优质物业管理和小区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面服务。

（8）就法律属性而言，物业管理是含有中介性质信托管理，经过一定契约，要求相关各方权利和义务。

（一）物业经营管理和物业管理经营

通常来说，管理就是计划、组织、指挥、协调、监督相关实施企业大政方针，达成设定目标一系列工作。

经营管理合起来讲，也可了解为企业决议和实施决议。经营和管理是两个不一样概念。其关键区分是：其一，经营着重于经济活动总体和长远计划，管理着重于支配现在经济活动；其二，经营要在经济单位或组织和整体、全局之间进行纵横向协调，管理只组织经济单位或组织内部和产销协调；其三，经营决定方针、目标和要求，管理实现方针、目标和要求。

物业经营是指物业投资开发、生产、销售决议。不过，这些进行物业投资、生产、销售单位或组织，也需要内部和产销管理，所以组成经营性管理。这里包含作为甲方投资营销房地产企业经营性管理，也包含作为乙方建筑单位和企业经营性管理.

物业管理是围绕以物业养护维修、保值增值为关键计划、组织、指挥等经济活动。不过，以管理工作为主物业企业，也需要管理性决议，所以组成了管理性经营。比如，物业管理经营就需要筹措资金，而每一家物业管理企业更少不了总体经营性计划。从这个角度上说，管理性企业经营含义，一是指其组织管理过程中也需要决议，二是指其管理内容中有经营性业务。比如，物业管理企业搞经纪、中介、营销、租赁，甚至是为了管理而开展营销、出租物业等业务。这些全部不改变物业管理和管理单位性质。所以，以“物业经营”概念来替换“物业管理”是不可取。

（二）物业管理和企业管理

多年来，物业管理要企业化，已经引发了政府相关部门重视和行业有识之士认同，并逐步实施。所谓物业管理企业化，就是物业管理企业根据现代企业制度要求，自主经营，自负盈亏，自我发展，自我约束，成为含有独立法人地位经济实体。不过，应注意物业管理和工业企业管理区分：其一，产业性质不一样。物业管理是第三产业，工业企业属第二产业。其二，管理形态不一样。物业管理不生产实物形态产品，即它管理对象是成品，即物业。管理只意味着提供了服务，而管理服务一直是和环境处于交流中，是开放型。工业企业管理却不一样，它是以产品生产为终端，是一个封闭型管理。其三，管理模式不一样。物业管理是委托型、契约化服务，工业企业管理是生产型、技术化监控。

二、物业管理起源及其原因

物业管理是社会经济发展到一定水平肯定产物。传统意义上物业管理起源于19世纪60年代英国。因为工业革命发展，大量农村人口涌入工业城市，引发了对城市房屋需求增加，但对其缺乏管理造成了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当初，英国有一位名叫奥克维娅·希尔（OctaviaHill）女士迫不得已为其名下出租物业制订了一套规范租户行为管理措施，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人士纷纷效仿。这能够说是世界上最早“物业管理”。时至今日，英国物业管理作为一个固定行业，整体水平是世界一流。除了传统意义上楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理内容已延展到工程咨询和监理、物业功效布局和划分、市场行情调查和估计、目标用户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在普遍推行物业管理同时，成立了英国皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。

物业管理是一个和房地产综合开发这种现代化生产方法相配套综合性管理，是和产权多元化格局相衔接统一管理，是和社会经济发展相适应社会化、专业化、经营型管理。和没有管理、无序房屋经营和传统房屋管理相比，这种集高度统一管理全方位、多层次服务和市场化经营为一体充满生机和活力物业管理一出现，就显示了强大生命力。其原因是：

第一，物业管理是一个社会化管理模式，它摆脱了自营分散管理方法，为多个产权单位、产权人找到了一个总管家；同时，也为政府各职能管理部门找到了一个总代管，在授权范围内去落实各项管理内容，以克服旧体制下各自为政、多头管理、相互推诿种种弊端，从而有利于提升城市管理社会化程度，以充足发挥各类物业综合效益和整体功效，实现经济效益、社会效益和环境效益统一。

第二，物业管理是一个专业化管理，它是由专门管理企业经过协议或契约，根据产权人和使用人意志和要求去实施管理，从而摆正了主人和管理者关系，将自营自管无序管理和行政性管理终生制变为企业经营型聘用制。在这么机制下逐步形成有活力物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理企业，物业管理企业必需依靠自己良好管理和服务才能进入和占领这一市场。这就从根本上促进了服务态度改变、服务质量改善和管理水平提升，从而有利于提升城市管理社会化、专业化程度，并向现代化管理方法转换。

第三，物业管理是一个经营型管理，它推行是有偿服务、合理服务，并经过多个经营，使各类物业管理逐步走上以业养业、自我发展道路。这不仅降低了政府压力和负担，使得房屋维修和养护资金有了起源，而且使得业主、使用人受到全方位、多层次、多项目标服务。

第四，物业管理是建管结合纽带，它经过早期介入和后期跟进，突出了管理关键性，从而理顺、摆正了建设和管理关系，有利于发挥投资效益，使社会财富和业主财产得到保值、增值。

三、物业管理特点

物业管理是一个有别于以往房产管理一个新型管理模式，其管理含有社会化、专业化、企业化、经营型特点。

1.物业管理社会化

物业管理社会化是指物业管理将分散社会分工聚集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业管理企业一家就能将全部相关房屋和居住（工作）环境日常事宜办妥，而无须分别面对各个不一样部门，如同为各业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部门来说，则如同找到了一个“总代理”。业主只需依据物业管理部门同意收费标准按时缴纳管理费和服务费，就能够取得周到服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提升整个城市管理社会化程度，以充足发挥各类物业综合效益和整体功效，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益统一和综合改善。

2.物业管理专业化

物业管理是由专业管理企业——物业管理企业实施对物业统一管理。这种管理是将相关物业各专业管理全部纳入物业管理企业范围之内，物业管理企业能够经过设置分专业管理职能部门来从事对应管理业务。伴随社会发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也能够将部分专业管理以经济协议方法交予对应专业经营服务企业。比如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安能够向保安企业雇聘保安人员，园林绿化能够承包给专业绿化企业，环境卫生也能够承包给专业清洁企业。这些专门组织成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提升城市管理专业化和社会化程度，并能深入促进城市管理向现代化管理方法转换。

3.物业管理企业化

物业管理单位是企业单位，不是机关，也不含有政府行为职能。物业管理企业作为一个独立法人，应根据《中国企业法》要求运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。所以，物业管理企业必需依据物业管理市场运行规则参与市场竞争，依靠自己经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己位置和拓展业务，用管理业绩去赢得商业信誉。当然，物业管理企业在运作过程中还要处理好和相关部门，如街道、居委、公安、市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位关系，以“物业”为中心，相互协调。这么就能使物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主发明一个方便、安全、清静、整齐居住和工作环境。

4.物业管理经营型

物业管理企业服务性质是有偿，即推行有偿服务，合理收费。物业管理经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目标。物业管理企业能够经过多个经营，使物业管理定于“以业养业、自我发展”道路，从而使物业管理有了造血功效，既降低了政府和各主管部门压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新资金有了起源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目标服务。

物业管理是一个和房地产综合开发现代化生产方法相配套综合管理；是和伴随住房制度改革推进而形成产权多元化格局相衔接统一管理；是和建设社会主义市场经济体制相适应社会化、专业化、企业化、经营型管理。这种集高度统一管理、全方位多层次服务、市场化经营为一体充满生机和活力物业管理一出现，就越来越显示出其强大生命力。

四、物业管理职能和地位

（一）物业管理五种职能

物业管理职能能够分为决议和计划、组织、指挥、控制、协调五种职能。

1.决议和计划职能

决议是指对物业管理现在和长远目标和实现此目标相关部分重大问题所作出选择和决定，如物业辖区总体管理方向、业主管理委员会组建、物业管理企业选择、物业管理企业发展方向等。这些问题处理不好，就会给物业管理工作带来很大盲目性。所以，物业管理首先必需作出正确决议。有了正确决议，还必需有科学计划，即把决议目标具体化，变成一定时期内物业管理行动纲领。物业管理计划职能应由业主管理委员会和物业管理企业共同实施，物业管理企业尤其要发挥主动性。决议正确是否、计划是否科学对物业管理效果含有决定性作用。从这个意义上讲，决议和计划是物业管理首要职能，忽略这一职能，肯定会使物业管理陷于混乱。

2.组织职能

组织就是依据已确定计划和提升管理效率标准，把物业管理各个要素、各个步骤和各个方面，从管理分工协作上，从上下左右关系上，从时间和空间联络上全部合理地组织起来，形成一个有机结合整体，使整个物业管理活动变成一部“大机器”。在这部“大机器”中，包含人、财、物、环境等要素，应做到尽可能好结合，从而最大程度地发挥它们作用。物业管理组织职能关键由物业管理企业实施。物业管理企业必需正确实施管理组织职能，合理地确定企业内部管理体制，包含管理机构设置、职权划分和岗位责任制建立，以发挥各个管理步骤、各级职能部门主动性。从一定意义上讲，组织水平高低，直接决定物业管理活动效益大小。

3.指挥职能

指挥是依据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。因为物业管理活动十分复杂，包含面广，假如没有科学指挥，即使物业管理这部“大机器”组织起来了，也不可能正常运转，物业管理活动也不可能达成预期效果，既定计划目标也难以确保实现，所以指挥职能是确保物业管理活动顺利进行必不可少条件。要实现科学指挥，物业管理指挥系统必需常常进行调查研究，分析物业管理活动全过程，掌握物业情况和业主需求，以取得指挥主动权。

4.控制职能

控制也叫监督，就是物业管理在实施计划过程中，必需常常控制监督计划实施情况，把实际情况和原定目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必需对策，以推进物业管理活动不停发展、完善。控制职能要求建立、健全各项规章制度，包含业主条约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理企业岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；也要求建立周密高效管理信息系统；还要求立即核实管理活动成效，做好各方面考评，从而使控制和监督有充足依据。

5.协调职能

协调也叫调整，就是协调物业辖区内外各方面活动，使它们能建立起良好协作配合关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理决议计划目标。协调包含纵向协调和横向协调、内部协调和外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统和各职能部门之间活动关系；横向协调就是协调同级各部门之间活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面活动、关系；外部协调则是协调物业管理和社会各相关方面活动和关系，包含街道、公安、交通、环境保护、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调关键在于全体业主和物业管理企业全体职员能清楚地了解物业管理目标、方针、决议计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面通力配合及法律法规健全。

上述物业管理职能是一个有机统一整体。经过决议和计划职能，能够明确物业管理目标和方向；经过组织职能，能够建立实现目标手段，使整个物业管理成为一部协调“大机器”；经过指挥职能，能够建立正常物业管理秩序；经过控制职能，能够检验计划实施情况；经过协调职能，能够修正偏差，使计划更符合物业管理实际，并立即处理物业管理内外部矛盾，确保物业管理计划决议实现。

（二）物业管理地位和作用

1.促进房地产市场发展

物业管理是深化房地产经济体制改革、实施房屋商品化客观需要，含有繁荣和完善房地产市场作用。

伴随中国经济体制改革不停推进，房地产经济体制改革也在向纵深发展。中国房地产经济体制改革方向是市场化、商品化和住房自有化。伴随房屋商品化逐步实施，各类住房分幢、分套出售，大厦分层、分单元出售后形成了一个住宅区内或一幢高层建筑里有着多个、几十个甚至几百个多元产权毗邻关系。它不仅使原有公房全部制为主体房屋格局被大量共有、共用而又相互毗连房屋格局所替换，而且也使传统按产权、按部门分散管理措施，和用计划包干维修管理措施再也不能适应形势发展需要了，由此形成了产权多元化和管理社会化新格局。这种新格局要求有和之相适应房屋管理新模式来替换传统、非市场取向管理模式。从对现在公有房屋出售中居民心态调查能够看出，居民最担心是公房出售后管理维修问题，包含经费、权利、责任和怎样落实。所以，物业管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺乏配套工程，而且含有深化、促进和完善房地产经济体制改革意义和作用。就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序方向发展。

2.有利于提升房地产投资效益

物业管理是房地产经营活动基础步骤，含有提升房地产投资效益作用。

在房地产市场中，就一个房地产项目而言，存在着开发、经营、管理三个步骤。按程序来说，物业管理是房地产开发、经营落脚点。改革开放以来，中国房地产业发展早期关键是处理数量问题，实施是一个数量增加型经济，所以存在着重开发建设、轻管理现象，使开发建设和管理脱节，这也是造成中国房地产管理效率低、房地产投资效益差根本原因所在。伴随国家宏观政策调整，单纯数量增加已经不能适应市场需求，房地产要提升投资效益，要向效益增加型转变，就必需加强物业管理，使房地产开发、经营、管理三个步骤全方面协调地发展。

加强物业管理不仅能使物业保值，而且还能够使物业增值。首先，良好物业管理能够使物业处于完好状态并使之正常运行，能够延长物业使用寿命，还能够经过基础业务、专题业务和特色业务服务，合适改善和提升物业使用功效，提升物业档次和适应性，进而推进物业升值；其次，优质物业管理，还能受到精明房地产交易商和用户青睐，使该物业成为抢手货，从而推进该物业价格上升。

物业管理是对物业建成以后使用全过程管理，也能够说是广泛意义上售后服务，所以，物业管理是房地产开发经营活动关键确保。只有现代化管理手段，优质、周到、完善物业管理，才能确保房地产价值和使用价值最终实现，进而提升房地产投资效益。

3.树立城市形象，完善城市功效

物业管理是改善居民工作和生活环境、提升居住水平基础工作，含有树立城市形象、完善城市功效作用。

居民工作、生活环境完善和居住水平提升是城市生活水平和消费水平提升基础前提。现代化城市需要高质量管理服务，运作良好大厦设施，有利于工作效率提升；称心如意居住环境，有利于人际关系调和。住宅社会学研究表明，良好环境不仅能降低烦恼、焦虑、矛盾、摩擦，乃至一些危害社会不轨行为，还会形成互助、互谅社会风气，促进大家身心健康，促进大家主动上进。这一切是社会稳定、经济增加和城市发展所必需含有前提条件。物业管理正是顺应了这一要求而产生和发展起来。

物业管理目标是为业主发明一个整齐、舒适、安全、宁静、优雅工作和生活环境，而且其基准还应伴随社会不停进步而逐步拓展和提升。大家生活水平改善、生活内容充实和丰满，不管从物质上还是精神上全部离不开工作和生活环境优化和美化。高质量物业管理不仅是单纯技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主发明一个从物质到精神，既含有现代城市风貌，又含有个性特色工作和生活环境，形成一个以物业为中心“微型社会”；既可充足发挥物业功效，又能在充足保障业主正当权益同时，增加业主睦邻意识，发明相互尊重、和乐共处群居关系。所以，高质量物业管理既能够改变城市风貌、改善大家工作和生活环境，又能提升大家精神文明素质和现代化城市意识，为树立城市形象、完善城市功效起主动推进作用。

4.推进外向型房地产和涉外经济发展

物业管理是加紧中国房地产发展同国际接轨必需方法，含有推进外向型房地产和涉外经济发展作用。

物业管理是一个不动产现代化管理方法和模式，不受地域、国家和社会制度限制。中国传统房屋管理模式，在很多方面不适应改革开放形势下外商、外籍人士商务活动和居住需要。伴随中国经济体制改革深化和涉外经济发展，越来越多外商对投资中国大陆感爱好。外商进入中国大陆通常首先在“宾馆”入住，开始“投石问路”，一旦投资项目初成或业务有所拓展，就需要安居乐业了。只有安居才能乐业，在中国大陆外商通常全部十分关注怎样为自己安排一个方便、高效工作和居住环境，而且外商进入事业发展期后，就有了为自己企业和工作人员购置业务和居住用房需要。中国大陆物业管理最初正是从对外商、外籍人员在中国大陆产业和侨汇房管剪发展起来，至今涉外房管理仍是物业管理关键组成部分。伴随房地产市场发展和完善，投资于中国大陆房地产外商也正在独资组建物业管理企业，来管理自己在中国大陆物业，并以此作为吸引外商在中国大陆置业一招。由此可见，良好物业管理是加紧中国房地产同国际接轨、改善中国大陆投资条件、改善投资环境必需方法，含有推进外向型房地产和涉外经济发展作用。

5.有利于提升房地产综合开发企业声誉

物业管理是房地产综合开发企业关键业务，含有提升房地产综合开发企业声誉作用.

伴随房地产业深入发展，很多含有一定规模和一定实力房地产综合开发企业纷纷成立自己物业管理企业，并多方挖掘、培养物业管理人才。房地产综合开发企业已意识到物业管理关键性，开始关心物业管理，并把物业管理作为企业经营关键战略决议。因为房地产开发企业开发物业假如含有优质物业管理，就能够免去业主和租用户后顾之忧，增强她们对房地产综合开发企业信心，建立房地综合开发企业在公众中良好形象，促进后续销售工作顺利开展。所以，优质物业管理是企业最形象也是最实惠广告，含有提升房地产开发企业声誉作用。

第三节物业管理作用和类型

一、物业管理和传统管理

建国以后，国家对城镇房屋管理实施是计划经济条件下形成行政管理体制，至今仍是城镇房屋管理关键模式。物业管理和传统行政性管理模式从共同点讲全部是对城镇房屋使用期管理。物业管理是传统管理延伸和发展，但因为机制不一样，二者又有着标准上区分。

（一）管理实体

城镇房屋传统管理模式是一个行政性、福利性管房模式，实施管理实体是政府机构-各地域房管部门及其下属机关-房管所（站）。物业管理则是一个经营性、企业化劳动服务行为，实施管理实体是含有法人资格物业管理企业和多种专业服务企业。

（二）管理机制

传统管理和房屋福利性分配模式相适应，是一个非经营性管理行为，建立在以租养房基础上。在低租金条件下采取行政补助措施来填补经费不足，或因经费不足而不能有效地保养房屋。物业管理则是在市场经济条件下提供劳务有偿服务，采取“以业养房”方针，依靠对物业经营和对业户优质服务来管好物业并取得本身生存和发展。

（三）市场机制

传统管理是按产业系统划分部门管理，往往一个完整物业区域，其内部各个物业因产权归属不一样而被分割，影响了物业统一管理。物业管理则是一个社会化管理，打破部门、系统分割，适应产权多元化格局，按市场机制运作。业主和管理企业经过招标投标来签署委托管理服务协议，开展业务。

（四）服务范围

传统管理工作职责通常局限在房屋使用和维修范围内，因为是受低租金限制，服务范围狭、功效单一，房管部门又是行政性机关，缺乏开展经营性服务主动性和主动性。物业管理提供全方位、多功效综合性服务，市场机制促进管理企业千方百计地从广度和深度上拓展业务，以高效优质服务取得企业经济效益。

（五）主导地位

传统管理因为产权单一，基础上是一个单向行为，一切由管理单位说了算，住户是被动，处于被管理地位。物业管理是一个契约行为，供需双方经过共同认可协议相联络，有明确权利义务，而且业主在其中居主导地位。

总而言之，物业管理完全转换了传统机制下政府、管理单位、业主和使用人三者之间关系。物业管理使原来由政府对物业和物业环境保养、服务直接负责、直接管理，转换为由业主、使用人自负其责。这种转换既表现了物业业主、使用人正当权益，又建立了新、适应社会主义市场经济秩序政府、业主（使用人）和管理企业三者之间法律关系和经济关系，实现业主自治和专业管理相结合管理标准和和此相适应管理模式。在这种机制和模式下，辖区住户做到自己事情自己办，公共事务共同办。物业业主从被动、被管地位转换为主动地、自觉地管好自己物业，维护共同利益。

二、物业管理作用

从以上物业管理业务范围、物业管理和传统管理异同叙述中已靠近了本章专题.这里再对物业管理在社会经济生活和城市建设中地位和作用展开分析：

（一）房地产经济体制改革配套工程

中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化，并由此形成产权多元化和管理社会化新格局。这种新格局当然要求有和之相适应房屋管理新模式来替换传统、福利性管理模式。目前，公有房屋出售后居民最大担心就是公房出售后管理维修问题，包含费用收支、权利责任、管理方法等等。物业管理收费和服务情况怎样就成为购房时首先考虑前提。所以，良好物业管理使购房人放心、安心，所以含有深化、促进和完善房屋商品化，住房制度改革功效，是房地产经济体制改革不可缺乏配套工程。

（二）提升房地产经营活动效益

房地产经营活动全过程由开发、营销和消费使用三个步骤组成，房地产开发、营销最终落脚点是消费和使用。物业管理作为房地产开发经营最终步骤，对前级活动含有强烈反弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提升房地产经营效益，繁荣和完善房地产市场功效。目前，商品房售后管理是房地产经营活动中一个热点和难点。周到、良好物业管理能吸引和提升用户对物业投入爱好，提升物业使用价值和经济价值。现在，发展商最终明白，优良、方便物业管理是树立企业形象，招揽用户，推销物业关键手段和策略。周到物业管理所提供称心居住和工作环境，能免去后顾之忧。因为物业管理在建设现代家园中特殊地位，其在房地产行业中地位越来越关键。

（三）提升城镇居民生活和居住水准

城镇居民生活水准和消费水准提升第一标志就是居住情况怎样。物业管理从对住宅管理来说，其目标首先是为居民营造一个方便、文明、整齐、安全生活环境，其水准和内容要伴随社会进步不停地拓展和提升。现代化家居离不开高水平、规范化物业管理。优质物业管理不是单纯事务性操办和技术性保养，而是要在此基础上为业主、使用人发明一个从物质到精神，含有浓厚文化气氛，又有个性特征宁静、安逸、优雅、舒适生活环境。

规范化物业管理和小区建设相结合，能使物业区域形成一个含有“陶冶情操、净化心灵、提升精神”微型社会。在这种情况下，物业管理既能充足发挥物业功效，保障业户正当权益，又能增强业户间邻里意识，相互尊重，和睦相处关系。这种居住环境和社会关系有利于激励大家群体意识、沟通感情、增强了解、培育良好社会心理，促进社会安定团结。

（四）城市管理基础工作

现代城市管理关键包含：建筑物管理、道路交通和信息管理、公共活动中心管理和经济产业管理等等。建筑物容貌组成城市形象主体。一个个物业小区是城市细胞，小区环境整齐、优美，城市面貌也就焕然一新。现在，物业管理已逐步从对新区管理延伸到建成区管理。这么，就为城市面貌更新和优化提供了全方位支持。

目前中国部分大、中城市全部期望同国际接轨，建设一流城市，以有利于引进外资，发展经济。物业管理作为一个不动产现代化管理模式，不受地域、国家和社会制度限制。外商进入中国大陆，一旦投资项目初成或业务有所开拓，往往会考虑“安居乐业”。所以全部十分关注怎样为自己安排一个舒适高效工作和居住环境。所以，优质物业管理不仅表现城市优美形象，也是优化投资环境、吸引外商在华置业关键条件。

1996年世界卫生组织提出了“健康城市”标准为：

（1）为市民提供清洁和安全环境；

（2）为市民提供可靠和持久食品、饮水、能源供给，含有有效清理垃圾系统；

（3）经过富有活力和发明性多种经济手段，确保满足市民在营养、饮水、住房、收入、安全和工作方面基础要求；

（4）拥有一个强有力相互帮助市民团体，能够为创建健康城市而努力工作；

（5）能使市民一道参与制订包含她们日常生活，尤其是健康和福利各项政策决定；

（6）提供多种娱乐和闲暇活动场所，以方便市民之间沟通和联络；

（7）保护文化遗产并尊重全部居民多种文化和生活特征；

（8）把保护健康视为公众决议组成部分，给予市民选择健康行为权利；

（9）作出不懈努力，争取改善健康服务质量，并能使更多市民享受到健康服务；

（10）能使大家更健康长久地生活和少疾病。

以上这些要求大部分同物业管理文明、卫生小区建设相符合，所以，物业管理是建设现代城市基础工作。

（五）提供广泛就业机遇

物业管理是提供商品劳务行业，物业管理面广量大，能提供广泛就业机遇。

首先能为从事传统管理房管部门和人员提供一个转换机制，吸纳人员适宜方向。公房事业性管理方法是计划经济体制下产物。多年来，伴随房地产开发经营兴起，尤其是土地批租和旧城旧房改造迅猛态势，公房大量转化为私房。这使原来以公房经租为主城镇房管部门作为住房福利制模式下产物，在完成其历史使命同时面临一个机制转换和人员安排问题。这里，包含直管公房和系统公房两大部门。物业管理就为二者转换开辟了一个宽广天地。

物业管理业发展还能带动相关行业发展。物业管理业同装饰维修业、家政服务业、园林绿化业等部门有亲密联络。这些行业也能吸纳大量劳动力。

三、物业管理类型

物业管理类型也就是物业管理模式、方法。依据开发商、业主和物业管理部门关系，通常划分为两大类：

（一）委托管理型

这是经典，也是基础管理方法。开发商、业主采取招投标或协议方法，经过“物业管理服务协议”委托专业化物业管理企业，根据“统一管理，综合服务”标准，提供劳务商品管理行为。

假如物业产权属于两个或两个以上业主，就由业主管房小组或业主委员会代表业主负担业主自治管理职能。

这种方法，根据自用或出租又可分为：

1.自用委托型

业主将自有自用物业委托物业管理企业管理，这是经典委托管理方法。

2.代理经租型

业主将自有物业出租，委托物业管理企业经营管理，有两种委托方法：一个是出租权属于业主，由业主和租户签署租赁协议，物业管理企业只负担收租和管理；另一个是把经租权也委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，签署租赁协议。

代理经租型物业管理费用收交也有两种方法：一个是物业管理费包含在租金里，由业主支付，通常只包含基础费用；另一个是不包含在租金里，由承租人或使用人向物业管理企业支付。

不管是哪一个方法，全部应该在协议和租约中明确要求。

（二）自主经营型

开发商、业主将自有物业不是委托给专业物业管理企业管理，而是由自己单位内部设置物业管理部门来管理。其和委托管理型基础区分有两点：

第一，是在物业全部权和经营管理权关系上。自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分离。

第二，是在法人地位上。自主经营型物业全部权人和经营人是同一个法人，委托管理型是两个各自独立法人。

自主经营型按其对物业使用和经营方法又可分为：

（1）自有自用型。这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等.这些单位往往在自己企业内部设置不含有独立法人资格物业管理部门来管理自己物业；

（2）自有出租型。开发商、业主和物业管理企业合而为一，来经营管理自己出租物业，实质上是一个拥有自己产业物业管理企业。

自主经营型物业管理区域通常规模全部不大。假如本单位所属物业管理部门成为独立法人单位，这个物业管理企业和原单位（开发商、业主）就应该签订委托管理服务协议。自主经营型也就向委托管理型转换了。

第五节物业管理发展和条件

本章以上介绍物业管理宗旨、标准、服务范围、作用和模式全部是从规范化角度来叙述。这一切要转化为现实行为，要有一个培育过程，要有适宜土壤和环境，本节就来讨论物业管理发展和实现条件。

一、物业管理特点

中国物业管理即使是从香港和国外移植进来，不过很快就显示了自己特色。

（一）覆盖面广

中国物业管理即使是从80年代开始起步，可是发展速度很快，而且覆盖面广。如上海市到1997年已经有一亿平方米以上各类房屋纳入物业管理范围。沿海部分省、市，如辽宁、天津、北京、青岛、江苏、福建、广东等地覆盖面全部很广。

纳入物业管理物业种类从居住用房、办公和商务用房到通常商品房、涉外商品房全部前后进入物业管理渠道。伴随房地产管理体制改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步纳入物业管理渠道。和此相适应，各类物业管理企业如雨后春笋纷纷破土而出，如上海市到1997年已经有各类物业管理企业近家，从业人员约5万人。全国范围到1997年约有物业管理企业7000家，从业人员100万人。部分国际上著名物业管理企业也争前恐后地进入中中国地。物业管理正成为一个含有广泛影响行业。

（二）业主权益得到有效保护

物业管理特点就是业主处于主导地位。中国物业管理能被业主和使用人快速接收就是国家对业主权益充足而周到关注。从立法到行政管理全部有明确法规和方法来保障业主正当权利。其中最有力方法就是按物业区域建立业主委员会，使业主自治管理职能在制度上得到确保。政府相关部门发明多种条件帮助业委会开展工作。上海市到1997年已经有房屋业主委员会近家。

（三）物业管理和小区管理亲密结合

中国物业管理服务范围从深度和广度两方面全部有自己特点。从广度上讲，物业管理服务项目众多，内容丰富。从最基础物业本体和设备维护、运行到物业区域环境管理，而且同小区管理和小区建设相结合，营造现代化、含有浓厚文化气息生活和工作环境，提供物质和精神两方面服务。从深度上讲，现有通常商品房管理，又有高级公寓、办公楼管理，高层次管理已经达成国际优异水平。深圳、上海等地有些优异小区已取得ISO9002国际质量认证。从管理物业类型讲现有住宅、公寓、别墅居住物业，又有经营性物业，如综合性大厦、商场、通用厂房和文教、卫生等特种建筑。这种多类型、多方位、多功效服务表现了中国物业管理特色。

二、物业管理历程和前景

从80年代初深圳第一家物业管理企业成立，标志着物业管理在中国大地开始萌发，能够说到本世纪末，物业管理总体上处于初创时期。这里对过去十余年和以后中国物业管理历程作部分分析和估计。

（一）初创阶段

这是中国物业管理开启和逐步形成为一个独立行业时期。80年代物业管理开始在内地兴起，其外部条件是受东南亚等地房地产管理体制——尤其是物业管理引进所启发，内部条件是由发明文明住宅小区和新建商品房售后管剪发展而来。不过，作为一个行业，还只出现在沿海部分大中城市，只是作为房地产开发隶属，尚不含有全国性规模。90年代，物业管理以其独特功效逐步引发大家关注。1993年建设部房地产业司在广州和深圳召开第一届全国物业管理研讨会和深圳市物业管理协会成立标志着中国物业管理进入了全方面推开时期。1994年4月，建设部颁布了建国以来相关物业管理第一个规章，确立了物业管理在房地产行业中独立地位。1995年又把物业管理提到城市管理体制改革高度，要求全社会关注和支持。1997年又要求物业管理在广度上从新建区向建成区延伸，从深度上向市场化方向发展。

这个阶段特点是：

（1）即使已经有部分地域和若干物业区域管理水平达标，小区面貌良好，不过总体上仍处于初创阶段，管理水准不高，服务内容偏狭。从地域上讲沿海城市发展较快，内地城镇相对较慢；

（2）传统管理和物业管理双重机制并存，非市场化和市场化管理模式并存，逐步地向单一市场化物业管理模式过渡；

（3）物业管理企业和业主委员会大量建立，不过，运作不规范。适宜自治管理和专业管理人才缺乏；

（4）开发商通常重建轻管，物业管理未能立即介入，前期后遗症严重影响物业管理经济效益和服务质量；

（5）政府逐步重视对物业管理治理和监控，不过法规建设滞后；

（6）物业管理经费不足，收费混乱，资金运行未能进入良性循环。

（二）市场化阶段

下世纪初，物业管理可望进入市场化运作阶段。这个阶段特点是：

（1）传统和非市场化房屋管理模式基础上全部纳入市场化物业管理轨道，市场规则和运作逐步成熟。物业管理业在房地产行业中主体地位逐步确立，物业管理业在城市建设和社会生活中主动作用得到充足发挥和确定；

（2）物业管理企业和业委会运作逐步正常，相互关系逐步理顺并出现一批名牌物业管理企业、优异业委会和示范物业区域。物业管理区域建设和服务标准普遍从“安全、整齐、文明、方便”基础上向“舒适、宁静、优美、典雅”高层次水准提升；

（3）出现一批智能化物业住宅、大厦和智能化城区，如智能化住宅小区、智能化广场等。多种优异设施、装备在物业管理中广泛应用。物业管理提供劳务中智力型比重逐步增大；

（4）物业管理实现规模化经营，物业管理企业从中、小型为主向以大、中型为主转换，出现一批物业服务企业集团。物业管理收费和服务项目逐步平衡和相当，资金运行进入良性循环；

（5）物业管理法规建设完善配套。政府强化对物业管理指导和监督，物业管理和小区建设关系逐步理顺；

（6）物业管理业实现跨国经营，现有境外物业管理企业在中国拓展业务，也有中国著名企业将物业管理作为国际服务贸易向外拓展。

三、物业管剪发展内部条件

（一）国家关键激励项目

多年来，伴随国家宏观经济环境改善和中国外市场需求改变，中国产业结构也发生了深刻改变。产业结构调整已从实现产业百分比关系协调转向全方面提升产业素质和国际竞争能力。为了适应这一重大改变，国务院已颁布目前国家关键激励产业、产品和技术目录，共有29个领域，440种。确定这些项目标标准是：

（1）符合目前和以后一个时期市场需求，有比较宽广发展前景；

（2）有比较高技术含量，有利于企业设备更新，加紧对传统产业技术改造，促进产业结构优化和升级；

（3）中国存在从研究开发到实现产业化潜在技术基础，有利于形成新经济增加点；

（4）符合可连续发展战略，有利于资源节省和生态和环境保护；

（5）供给能力相对滞后，提升其供给能力，有利于促进产业结构合理化，保持国民经济连续快速健康发展。

物业管理因为基础上符合上述标准要求，所以在目录第27领域：《城市基础设施及房地产》中同“城市旧房改造，安居工程，经济适用商品住宅”共同列为国家关键激励产业。而且，前三项发展也同物业管理息息相关。所以，物业管理含有良好前景，物业管理市场成熟和行业兴旺也是社会经济发展客观要求，物业管理和住宅建设结合在一起，有可能成为国民经济增加热点。不过，要使这个前景变为现实，还要有良好内部环境和外部环境支持。以下，就对这两方面作部分分析。

（二）内部环境

（1）业主委员会和物业管理企业正常运作和相互关系理顺；

（2）物业管理经营能力和服务水平提升；

（3）物业管理专业人才培育和结构优化；

（4）物业管理理论研究和对实践指导。

以上第一到第三条将在本书以后各章中叙述，第四条则在本节后面结合学科建设一并叙述。

四、物业管剪发展外部条件

物业管剪发展外部条件即社会条件，关键有：

（一）社会经济发展对物业管理推进

房地产业，包含物业管理业发展对社会经济和城市建设发展有一定引导和推进作用。不过，其次，房地产业发展更依靠于社会各行各业发展和城市建设步伐快慢。物业管理业虽说是一个长存行业，在市场经济条件下其发展规模一样受买方需求和支付能力制约。

改革开放以来，沿海和内地开放城市以点带面，带动了区域经济发展，从而推进了全国经济增加，也引发了对房地产急切需求。面临这么千载难逢机遇，各行各业全部来从事物业开发和经营。其结果，主动方面是房地产逐步成为国民经济支柱行业，消极方面是房地产开发规模、结构和价格超越了社会承受能力。

偏社会化标准有利于物业管理市场培育和发展。这个标准具体要求有：

高，不仅对房地产业本身是个警钟，对社会经济稳定也会带来威胁。归根结底，社会经济发展水平和有效需求能力决定房地产发展规模和水平，一样也决定物业管剪发展广度和深度。

从总体上说，目前中国经济处于稳定上升时期，对房地产需求也对应逐步扩大，对物业管理需求日益增加。物业管理业正可把握这一机遇，使行业业务范围拓展同社会需求同时、协调发展。

（二）居民生活水平提升和消费结构优化

现代社会城镇居民生活水平提升标志是居住条件改善，包含住房面积和住房质量两个方面。国家相关方面计划：第一步，到本世纪末，“基础上实现城镇居民每户有一套经济实惠住宅，全国居民人均居住面积达成8平方米”，这是小康目标。下一步，伴随社会经济发展，人民生活水平对应提升，对于居住面积和内外环境要求也将越来越高。而且，生活水平和消费能力增加，将引发消费观念革新和消费结构优化。大家将把居住条件改善和优化，作为提升生活质量第一追求，从而愿意增加居住消费投入。这种消费意愿转换和提升，当然会对物业管理服务范围在量和质两方面提出新需求，也就是意味着其市场将日益宽广。

（三）房地产体制改革深化和内部结构优化

如前所述，房地产作为一个完整行业包含开发、营销、管理、经纪等分支行业，拥有设计、开发、营销、中介、咨询、评定、物业管理和科研教育等一大批企机关。房地产经营活动是一个系统工程，行业健康运作要求保持行业内部平衡和各分支行业协调发展，要求内部结构合理组合和优化，要求改变重建轻管，要求以全行业、全过程经济效益作为行业经营思想和目标。物业管理业作为终端行业当然对前级行业含有强烈反弹作用，不过，其发展一样受前级行业，尤其是开发和营销业影响和制约，受房地产管理体制改革，尤其是住房制度改革深化影响和推进。也就是说，物业管理业发育和成长要依靠整个行业支持。这种支持关键表现在以下多个方面：

第一，住房制度改革深化支持。住房制度改革方向是房屋商品化、自有化，建立国家、集体和个人三结合住房投资、集资机制。同时，割断实物分房，逐步提升租金，建立合理租售比价，形成租售兼有住房制度。这个改革结果既形成产权多元化后格局，又开辟广泛租售市场。这个趋势，要求把房屋管理机制引向市场，实施社会化、专业化管理。所以，住房制度改革深化肯定为物业管理业兴旺开辟了宽广天地。

第二，开发支持。在物业开发阶段，从计划、设计、施工到验收全部要考虑到后期使用和管理需要。尤其对隐蔽部位和多种设备、设施设计和施工更要缜密细致。而且，越是高级楼宇质量要求越高。总而言之要努力避免“前期后遗症”，为建成后管理提供良好基础。

第三，营销支持。良好物业管理确实对物业营销含有主动促进作用。不过，不能把物业管理仅仅作为营销广告和策略，而要在营销同时真心实意地做好物业管理前期工作，包含物业管理方案、条约、规则制订，物业管理企业聘用，管理基金和用房落实等等。总而言之，也是避免“前期后遗症”。

房地产业体制改革深化和推行从“计划-开发-建设-营销-管理”一条龙经营服务模式，就能使开发项目立即实现其使用价值和经济价值，取得全行业全过程经济效益和社会效益，树立良好声誉和行风。

（四）政府监控和法规完善

物业管理作为一块待开垦处女地，行业成长，除了本行业开拓，还要依靠政府和社会各方支持和扶助，才能兴旺发达。这种扶助也是政府对物业管理正确治理和监控。

（1）完善物业管理法律法规，依法治理，规范和审核物业区域多种条约、协议以促进小区管理规范化运作，这是政府调控基础工作；

（2）对物业管理企业和业主委员会建立、运作进行审核和监控，协调相互之间关系；

（3）对物业管理人员定时培训和考评；

（4）帮助物业区域理顺同相关各方关系，尤其是同居委会等地域组织关系。

物业管理关系到社会安定和大家安居乐业，其服务对象主体是广大工薪阶层，所以决定其只能是一个微利行业。公有房屋售后管理在数量上占据了物业管理主体，受到居民经济承受能力限制，服务收费只能保本或难以保本。所以，物业管理顺利发展还需要国家在政策、税收等方面给以一定优惠，以扶持物业管理行业成长。

第四节物业管理标准和宗旨

物业管理标准和宗旨是物业管理基础理念，是指导物业管理运作基础要求和理顺物业管理方方面面依据。

物业管理基础标准有：

一、业主自治和专业管理相结合标准

这一标准规范业主和物业管理企业间关系，划清业主和物业管理企业地位、职责、权利和义务，其具体要求包含：

（一）业主自治管理

业主自治管理立足点是保护业主正当利益，包含业主个体利益和整体利益，并协调好相互间关系。业主自治管理是指业主在物业管理中处于主导地位，但这不意味业主直接实施管理，而是经过协议形式委托物业管理专业企业实施各项具体管理实务。

业主自治管理权利和义务为：

（1）权利：决议、选聘、审议和监督权；

（2）义务：推行协议、条约和规章制度，帮助和协调各方关系。

（二）专业化管理表现在以下多个方面

1.专业机构

有专门组织机构，如管理企业、专业服务企业和企业内部多种专门机构来实施多种服务项目，分工合作，提升效率。

2.管理人员

有专业管理人员和工程技术人员，这些人员还要经过规范化培训和考评，取得岗位资格证书，以确保服务质量和树立良好行风和职业道德。

3.专业设备

有现代化多种专业设备，这是专业管理物质确保，并和物业档次相适应，逐步向智能化方向发展。

4.管理制度

有科学、规范化多种管理制度和工作程序、步骤图，以确保专业化管理正确实施.

二、属地管理和行业管理相结合标准

指物业区域所在地政府、街道办事处、相关专业部门和物业管理行业主管部门按各自职责范围共同负责小区管理工作。地方性工作由地域统一协调，专业性工作归口行业主管部门和相关部门负责。条块结合有利于发挥多方面主动性。

（一）主管部门

行业管理能有效地发挥政府主管部门专业指导和监督作用，包含市、区县及其派出办事处。

（二）行业协会

行业管理既能发挥政府主管部门作用，同时又能发挥行业协会作用。行业协会作为行业自助自律组织，能够帮助政府端正物业管理企业行风，发挥社会中介组织联络和桥梁作用。

（三）地域组织

属地管理有利于协调好物业管理部门和街道办事处、居民委员会和公安警署等地域组织关系，协调好物业管理和小区建设关系，有利于把优异小区建设和小区建设相结合，共同创建文明小区。

（四）相关部门

市政、绿化、卫生、交通、供水、供气、供热、邮电、广播、供电、环卫、环境保护等等专业部门则可按专业归口标准分工负责物业区域中相关工作。

三、统一管理，综合服务标准

这个标准表现物业管理基础特征和要求，包含统一管理和综合服务两方面，而且有机地结合在一起。

（一）统一管理

可简称为一体化标准。这个标准实施前提是“一个相对独立物业区域，建立一个业主委员会，委托一个物业管理企业管理”。在这个前提下实施一体化管理。

1.管理一体化

物业区域内建筑物、构筑物、隶属设备、设施、场地、庭院、道路和公共活动中心、停车场等全部由一个单位统一管理。

2.服务一体化

对业主和使用人多种服务事项，包含专题、特约、代办项目全部由一个单位统一实施。如要聘用专业服务企业，也由本物业区域管理单位统一办理。

3.协调一体化

同物业管理相关方方面面协调、联络由一个单位统一负责处理。业主、使用人、承租人相关物业管理事务只找一个单位，这个单位不能推委，要认真负责处理问题。

4.经济管理一体化

相关物业管理经济往来，包含多种物业管理费用收支、基金管理和物业经营财务管理全部由一个单位负责。

（二）综合服务

综合服务是物业管理基础属性，物业管理综合服务既要达成通常服务业要求，又有其本身特殊要求。

1.高效优质

综合服务基础要求是讲究服务效用。就是要四处主动为业户提供方便并使业户感到舒适、满意，这是综合服务活力所在。所以，物业管理企业要根据高效、优质标准来实施规范化服务、礼貌服务和微笑服务。

2.以人为本

综合服务是以人为本，即以业主和使用人为中心来开展多样化、全方位、多功效服务.综合服务就是要针对不一样年纪、不一样性格、不一样层次和不一样民族、国籍业户不一样要求来开展丰富多彩、方法灵活、生动活泼服务活动。

3.个性化

综合服务因为提供富有个性化周到服务，就能赢得不一样类别业户欢迎。所以，市场潜力很大、前景宽广，是实现物业管理经济效益和社会效益基础确保，也是树立物业管理行业声誉和企业良好社会形象基础确保。

物业管理部门在掌握本标按时要尊重各主管部门职权，接收主管部门指导。

四、社会化和平等竞争标准

在房屋商品化、自有化和产权多元化条件下，物业管理不是按权属、按系统组建，而是按区域组建，按社会化标准管理。这个标准适应二权不分离情况，即物业全部权和经营权不分离；也能够是物业二权分离，即物业全部者和经营权者不属于同一法人单位。在产权多元化情况下，物业多数是采取二权分离方法来经营管理。

社会化标准有利于物业管理市场培育和发展。这个标准具体要求有：

（一）社会化分工合作

现代社会不一样产业间分工和协作有利于提升各个产业综合效益。房地产作为一个行业，其内部开发、营销、咨询和物业管理等各个分支行业间一样要根据社会化大生产要求分工协作，才有利于提升全行业经济效益。尤其是物业管理企业要从开发企业隶属地位剥离出来，独立为自主经营管理服务型企业。物业管理企业和各类专业服务企业，如清扫、绿化等企业间，一样应根据社会化大生产要求相互间分工协作。

（二）平等条件下市场竞争

业主和物业管理企业在平等条件下经过市场用招投标或协议方法建立委托管理服务关系。政府相关部门和开发商全部不宜干预，物业管理企业只有经过自己优质服务和良好声誉才能在市场上取得一席之地。

（三）三个效益统一

物业管理经营活动要实现经济效益、社会效益和环境效益有机统一，要在经济效益基础上以社会效益和环境效益为小区建设最终目标。

物业管理服务于社会，理应得到社会相关各方支助，社会相关各方则在自己职责范围内做好物业区域建设工作。

五、企业化和全过程效益标准

物业管理作为一个市场化经营行为，当然要根据企业化标准来操作，而且要追求全行业、全过程效益。企业在其经营活动中追求全过程效益是现代管理基础理念。这一标准表现在：

（一）实施主体要按企业化标准组建

物业管理企业，不管是独立含有法人资格企业、非独立物业管理部、房管所转制物业管理企业等等全部要政、企分开，政、事分开，根据“独立核实、自主经营、自负盈亏、自我发展”方针开展经营活动。

（二）按经济规律办事

物业管理企业在处理同方方面面经济关系中严格根据经济规律办事，尤其在同开发商委托关系方面即使业务联络亲密，或属于同一企业集团，但在经济方面应根据协议和相关要求划清各自职权。

（三）早期介入

物业管理从追求全行业、全过程效益出发，就要使物业管理同项目开发同时进行。首先要做好物业管理开启工作和前期基础工作。实践证实，只有早期、适时介入房地产项目标开发经营活动，才能避免“前期后遗症”，降低后期管理工作损失。介入时间要依据物业开发情况，或在设计阶段、或在施工阶段、或在验收阶段、或在销售阶段适时介入。介入对象包含购房业主适时介入和物业管理企业适时介入，或二者同时介入.

（四）创建名牌

企业化标准还要求物业管理企业努力提升经营水平、服务质量。创建名牌，应关注规模经济效益和拓展业务，以提升企业声誉，树立良好信用。

六、物业管理宗旨

上述物业管理属性、范围和标准全部围绕一个基础理念，即物业管理指导思想，也就是物业管理宗旨，能够概括为：

（一）营造良好“安居乐业”环境

物业管理全部活动全部围绕一个中心，就是“安居乐业”，具体地说就是为市民创建一个“整齐、文明、安全、方便”生活和工作环境，或说一个有利于生存、发展、享受环境。而且要伴随物业管理业务拓展和管理水准提升，依据每一小区具体情况和业主要求提升服务水准、拓展服务范围。居住区域要求舒适、平静、温馨、优雅，要求增添文化和艺术气氛等。办公和商务区域则强调高效、周到和形象，要求提供现代化商务服务和智能化管理等。

物业管理应该是：第一是服务，第二是服务，第三还是服务。服务表现了物业管理宗旨和基础属性，物业管理只有以服务为中心，开拓各项业务，才含有没有穷活力。

（二）物业保值和增值

物业管理是受业主委托经营管理行为，其行为方向除了为委托人创建一个适宜“安居乐业”环境外，就是要保护业主、使用人正当权益。物业管理优点就在于经过精心策划和良好服务，能改善物业内外环境，提升物业使用价值和经济价值，也就是使物业既能保值，又能增值。

第六节市场经济下物业管理

一、计划经济下中国物业管理情况

解放以来，中国在很长一段时间里，是处于计划经济模式下。因为过多强调了房地产社会福利性而忽略了它商品属性，所以绝大多数住宅小区和房屋管理体制是根据产权归属形成格局，由国家（地方）、单位分别管理，关键采取是用行政手段完全统管起来。这种方法即使在国民经济发展和处理人民住房问题方面曾起到过主动作用，不过这种体制实际上在某种程度上抑制了房地产业生机和活力。从市场学角度来考察，在当初，房地产业作为实施商品经济产业实际上已不复存在。国家在住宅建设上，只有投入，没有产出，建得越多，维修补助越多，包袱背得越重，所存弊端日益显现出来。

（一）管理不到位现象严重

因为现存管理体制是行政管理体制，管理人员工资、待遇是行政划拨，“大锅饭”思想严重地挫伤了管理人员主动性，“干好干坏一个样”，管理不到位是普遍现象。有很多房屋尤其是住宅小区，漏管、弃管房屋很多：“十二个月新、二年旧、三年破”现象十分严重。

（二）房屋隶属设施、公用配套设施无人管理，破损严重

在部分小区常常看到杂物乱摆乱放，垃圾乱堆乱倒，下水道堵塞，污水四处淌，设备残缺不全，四处乱搭乱建，影响了公众正常生活秩序。住房管理成了群众投诉最多问题之一。

（三）住宅小区管理体制不顺，影响居住者正常使用

在计划经济下，各主管部门对住宅小区管理往往是各自为政，房地产管理、市政、园林、卫生、交通、治安、供水、供电等各行政主管部门，加上居委会、派出所全部能够对小区管剪发号施令，可碰到实际问题，却出现既管又不管，使很简单问题长久得不四处理。比如，因刮大风把大树刮倒，砸塌了住房，是园林部门抢修房屋，还是房管部门抢修房屋？同一个小区内，也是按产权单位各自分头管理，“各扫门前雪”，使一个完整小区七零八落.

（四）住房租赁管理措施不统一，政出多门

国家福利性住房制度，造成房租价格很廉价。文化大革命前，很多大城市房租每平方米月租为0.135元，每户按20平方米居住面积计算，月房租为2.70元；文化大革命期间，公房房租又有所下降，有城市降到每平方米月租0.049元，平均每户月租1.00元左右.直到20世纪80年代末，房租才有所上调，成套房每平方米月租为0.25～0.35元，而工资却增加了8～10倍。部分福利条件好企业，对职员住房、水、电全部给照料，每个月仅象征性地收取5元钱。因为公房房租低廉，很多人纷纷抢要公房，甚至出现一家占有几套公房现象，国有资产流失严重，往往出现以下多个情况：

1.卖私房，租公房

因为公房房租廉价，而私房即使不需要交房租，但其维修费用甚至比公房房租花钱还多，卖私房、租公房两头得利。比如文化大革命期间，一套公房年房租为12元，每个月1元；一套私房能够卖500元，该住户