【我国居住权制度若干问题探究7400字（论文）】

我国居住权制度若干问题研究目录TOC\o"1-3"\h\u摘要 摘要2021年1月1日起正式实施的《民法典》中有很多制度创新，比如人格权编的设立、居住权的设立、高空抛物责任的认定等等，其中居住权作为与人们的生产生活密切相关的制度而受到更多的关注。因此，对于居住权制度适用问题的讨论颇具有现实意义。本文首先从不同角度介绍了居住权的内涵，其次，分析了我国居住权制度的正当性，进而探讨了居住权制度的具体结构。最后，提出了一些完善居住权制度的建议，为我国居住权制度的完善提供了一定的参考价值。关键词：居住权；内涵；具体构造；正当性一、引言住房是公民生产生活中最基本的物质资料，住房问题关系到公民的基本生存。随着我国人口的增长和贫富差距的加大，土地资源越来越稀缺，渐渐出现了买房难、住房难的现象，尤其近年来随着我国进入老龄化社会的步伐逐渐加快，这种现象越来越明显。为保障社会秩序和人民群众的基本生活条件，必须解决低收入群体和老年群体的居住问题。《民法典》为了回应社会需求，特意在保持原《物权法》基本制度不变的基础上进行了重大创新，增设了一种全新的用益物权——居住权，利用这一制度对公民居住权利进行保障。二、居住权的内涵世界万物均具有复杂性、同一性，一词多用的现象在日常生活中随处可见，将其区分开的方法就是在特定情境下依据其特征确定其概念。法学学科注重言辞的严谨性和规范性，居住权在不同视角下的含义也不尽相同，笔者将从下面几个方面分别探讨居住权的含义。（一）人权下的居住权衣食住行是人类生产生活的必要条件，住有所居作为维系人类生存发展需求最基本的权利之一，是社会存续、人类繁衍最基本、最低限度的保障。对于家庭观念很重的中国人来说，住所是安身立命之所，是心灵的栖息之地，只有合理解决住所问题，使人们在城市中有归属感，人们才能够全身心投入生产生活，以创造美好的物质生活条件和追求精神上的富足房绍坤.民法典物权编用益物权的立法建议[J].2018（04）：63.。换句话说，保障人民的住房权利是满足人民美好生活需要的前提之一。《世界人权宣言》的第十三条规定，人们有权在每个国家内自主地迁移，或者自由选择居住地。这一条保障人们在每个国家自由选择居住地的权利。房绍坤.民法典物权编用益物权的立法建议[J].2018（04）：63.（二）社会保障下的居住权我国是一个人口大国，“住有所居，民有所依”是广大人民群众共同而美好的愿望。住房问题是涉及国计民生的大问题，国家一直将其作为改善民生工作的重点对象，并根据社会的发展不断调整住房政策，比如廉租房、公租房政策等。2008年《住宅法》立法建议稿草案中明确使用了“居住权”这一概念，提出国家要坚持城乡统筹、分类满足的原则，保障公民的居住权，改善人居环境与条件。党的十九大公报就明确，要贯彻住宅是拿来居住的，不能拿来炒的导向。为了让所有人都能住有所居，一方面要推行“租售同权”，通过买卖租赁解决住房问题；另一方面通过政府提供共有产权住房、公共租赁住房、定向安置住房等保障性住房让人民以较低的价格获取房屋，让房屋回归居住的本质杨静.居住权法律问题研究[D].河北:河北师范大学，2020.杨静.居住权法律问题研究[D].河北:河北师范大学，2020.江平.民法典草案的创新性[J].中国法律评论，2019(01):3.（三）《民法典》下的居住权财产权，是指所有权人可以依法对特定物行使直接支配或者安排他的权力，通常包括土地所有权、用益物权利、保证财产权和占有权。居住权成为一项用益物权利，兼具了财产权的基本属性，如排他性、支配性；它也有其独特的属性，如人身依附性和安全性，这也是居住权的本质。《民法典》中居住权的设立为解决现实生活中一些居无定所的情况提供了更多的形式。比如，夫妻一方离婚后住房困难，另一方可以通过设立居住权来保障其基本生活条件；子女也可以通过为年老的父母设立居住权来保障其晚年生活安宁。无论是何种情况，设立居住权的目的都是为了保护权利人的居住利益。物权法下的居住权不是国家政策调整的结果，而是房屋所有权和房屋使用权分离的结果，其本质是居住权价值分离功能的实现，核心是平等民事主体之间的意思自治，调整他们之间的物权支配和利用关系，体现了物权法定原则和契约自由理念。三、居住权制度的正当性（一）保障特定群体的居住需求罗马法在奴隶制特殊背景下，为了使社会保持稳定，特别是为弱势群体能够获得最基本生存而设立居住权，后世国家大多基于相同的理由而在一定程度上继承了居住权制度，这也是我国目前需要居住权制度的关键所在，展现了我国居住权的社会性和保障性。《民法典》设立居住权制度的目的是为了解决无房问题。父母、离婚配偶、保姆，甚至可以说任何无住房的人都可以依据《民法典》中的相关规定，而成为居住权保护的主体和居住权制度的受益对象。（二）完善多层次的住房保障体系中国的住房大致可以分为四类：商品房、经济适用房、小产权房和其他住房。目前，我国为发扬社会公平和人道主义精神，已经实施了多层次的住房社会保障体系，包括经济适用房、廉租房、住房公积金等，但该体系的适用对象主要是城镇居民中低收入家庭，通过供给、补贴的途径调节国民收入，进行分配和再分配，千万农村居民具有居住分散、住房兼生产经营、居住需求个性化的特征，适用与城镇相同的保障形式并不足以满足解决农村住房问题的需要。政府有能力、有责任、有义务让人民群众拥有稳定的居住环境。但在之前的住房社会保障制度下，买不起商品房的当事人只能通过租赁政府的房屋以满足居住需求，并不能取得该房屋及其附属设施上的物权。《民法典》设立了居住权制度之后，相比之前的租赁权，居住权制度对于完善住房保障体系有着更为积极的作用。居住权作为用益物权，优先于债权的租赁权，也就是说，如果甲方为丙方设立居住权，而后甲的妻子乙又将该房屋出租给丁，丁的租赁权是不能对抗丙的居住权的，乙和丁不能要求丙搬离该房屋，这足以体现居住权更有利于保障公民的居住利益。此外，现实中还存在着一种现象，随着近年来城镇的房价迅速上涨，越来越多的城镇居民选择到城镇周边的农村购买房屋，众所周知农村土地及其上附着的房屋转让受到很大的限制，通常城镇户口的居民在农村买房就会出现交了房款却不能取得物权的局面，但如果在农村房屋上设立了居住权，就能满足城镇居民在农村房屋上取得物权的需要，另一方面，对于闲置农村房屋的所有权人也有了增加财产收入的可能性。（三）实现房屋利用效益最大化从设立目的来看，居住权的设立除了保护弱势群体正常生活的权益外，还为满足民众的投资需求，降低交易成本、提高运作效率，促进物尽其用，实现资产效能最大化提供了权利基础。居住权存在于投资和消费领域时居住权人并不一定有居住困难的问题，而是想通过居住权有效利用房屋的价值，从而满足房屋所有权人的自由意志。在以房养老模式中采用设立居住权的办法，不管是用反向抵押还是售后租回的方式，老人都可以在让与房屋所有权之后，在该房屋上设立居住权，享有房屋所有权的同时将房屋财产化，使其在不改变居住环境的情况下又能多一笔收入。在合资购房情形下，约定让以投资为主要目的一方享有所有权，让主要为解决居住问题的一方享有居住权，既不有违契约自由原则又满足了双方需求。近些年房产投资行为崛起，在过去的房地产制度下，投资人只能通过购买或租赁相应房产进行投资，投资成本过高，且租赁的房产因没有取得物权而存在一定的风险，投资人的利益难以得到保障。投资人与产权人签订居住权合同的，约定投资人可以有偿取得该房产一段时间的居住权，并办理登记手续，那么在合同期间内既避免了投资人购买房屋所有权的高成本，也避免了只签订租赁合同对权利保护的有限性，增加了实现房屋权益的途径。四、居住权制度的具体构造（一）居住权的主体与客体《民法典》第366条规定，居住权人是以居住为目的，行使拥有或者使用土地的权力。对于没有产权的其他房产，权利人因居住和生活需要，或者根据合同双方约定的权利，可以享有他人房屋的用益物权陶钟太朗陶钟太朗，杨环.论居住权制度在近现代的发展——以西欧主流民法国家为考察对象[J].西南农业大学学报(社会科学版)，2011，9(07):50.本法规定的“居住权”是居住权的主体，但没有明确规定为自然人，法人或其他组织能否成为本法规定的“居住权”，也没有明确规定或禁止。对于居住权客体的认定，也有人提出了不同的观点，比如说经济条件不佳的人以房养老的情形，房屋的所有权人可以以自己的房屋作为客体，为他人设立居住权，以定期取得一定数额养老金安享晚年。但在这种条件下设立的居住权，房屋的所有权人必须与房屋受让人签订正式协议，完成所有权变更登记，在此之前或是同一时间办理居住权设立登记，完成房屋所有权移转的居住权才会设立葛丽君.居住权与中国的立法选择[J].社科纵横葛丽君.居住权与中国的立法选择[J].社科纵横，2005，020(006):129.（二）居住权的设立与消灭房屋住宅权的成立，是指通过司法行为的不动产物权变更。《民法典》的第三百六十七条和第三百七十一条都提出了确定居民权的基本条件，即由遗嘱确立。当事人之间通过协议确定共同居住权的，必须使用书面形式；当事人利用遗嘱设定居留权的，适用于本章中有关居留权的内容规定陈华彬.人役权制度的构建——兼议我国《民法典物权编(草案)》的居住权规定[J].比较法研究陈华彬.人役权制度的构建——兼议我国《民法典物权编(草案)》的居住权规定[J].比较法研究，2019(02):48.《民法典》第三百六十八条规定，当事人设立居住权，应当向其所属的登记机关申请居住权登记，登记后居住权才成立。在我国居住权的设立具有“登记生效”的特征。所谓“登记生效”，不仅起到公示的作用，还具有不登记则不能生效的立法体制。所谓“登记对抗”，不登记就不能对抗善意第三人，比登记生效模式更有利于保护当事人的合法权益。因此在我国民法典中对居住权的设立采取该种模式是可行的。但是登记生效的规定较为适合通过合同设立的居住权。因继承所取得的物权，不以未登记或未交付而否定其效力，物权变动的状态已经明确为继承人所有，所以因遗嘱方式所设立的居住权，应该从继承人继承开始之时发生效力黄积虹.构建民法典物权编居住权的思考[J].上海政法学院学报(法治论丛)黄积虹.构建民法典物权编居住权的思考[J].上海政法学院学报(法治论丛)，2019，034(001):98.《民法》第370条规定了居住权消灭的两种情况：居住期限届满或者居住权人死亡，居住权消灭，应当及时注销登记。（三）对居住权的限制1.有偿或无偿的限制《民法典》第368条规定，一般情况下，居住权是无偿的，当事人也可以约定以无偿和有偿的方式取得居住权，这就缓和了居住权的自由设立，也为商业开发利用预留了足够的空间。在大陆法系中居住权的设立大多具有无偿性。然而，从比较法的角度看，德国法规定了在原则上居住权无偿设立，但也存在允许居住权有偿设立的额外规定。当事人主观不存在收益追求，更多地出于解决居住需求的考虑，通过有偿的方式对房屋多元利用以取得最大经济回报。我们不应该将当事人通过合同方式设立的居住权完全限定在“无偿”的范围之内，而应该将其视为一种财产交易行为崔建远.民法分则物权编立法研究[J].中国法学，2017（02）.。在目前，我国的房屋所有权人不仅希望通过设立房屋居住权来满足基本的生活需要，他们同样希望通过为自己的房屋设立居住权来获得收益。我国在规定居住权无偿设立的原则下，放宽了对无偿的限制，允许当事人在平等自愿的情况下设立有偿的居住权，使居住权成为名副其实的财产权，有偿购买居住权的积极性将显著提高，居住权制度的现实意义将大大增强崔建远.民法分则物权编立法研究[J].中国法学，2017（02）.陈华彬.我国民法典物权编立法研究[J].政法论坛，2017（05）.2.转让和继承的限制《民法典》第369条中规定了居住权不得转让，也不得继承。我国法律遵循传统居住权设立的目的，对居住权的保护更倾向于社会性居住权的保护，主要是以弱者保护思维解决特定群体的居住需要，减轻人民生活负担，规定禁止居住权的转让和继承具有重要的依据。保障传统型居住权的大多数国家，认为居住权制度具有人身专属性，遵循不可转移原则，都作出了居住权不得转让或继承的规定。五、完善居住权制度《民法典》居住权制度使用中还存在一定的缺陷问题，应当通过司法解释的方式予以完善，以更好地发挥居住权的制度优势、实现制度目的。（一）居住权内涵的完善从居住权制度的立法初衷来看，我国在《民法典》中设立居住权的出发点主要是为了帮助生活困难、无独立财产的自然人解决基本的生活保障问题，毫无疑问的是，自然人一定是居住权的主体申卫星，杨旭.中国民法典应如何规定居住权[J].比较法研究，2019（6）.。然而，随着国家经济的不断发展，人们生活水平的提高，房屋已经不再是人们挡风遮雨的住所，渐渐变成了投资的对象，投资性居住权不断发展。迎合时代发展的需要，突破传统型居住权制度将主体作为特定自然人的限制。申卫星，杨旭.中国民法典应如何规定居住权[J].比较法研究，2019（6）.《民法典》规定，居住权的标的物为“他人的住宅”。如前所述，拥有居留权的市场主体也包括企业法人和非法人机构。同理，居留权的对象也可能在“他人住所”的范畴。随着投资理财逐渐影响人们生活的各方面，房产投资行为应运而生，并在商业领域中占有很大的发展空间，将分时度假酒店、商业公寓设定为居住权的客体，可以提高房屋资源的利用率，增加收益。所以需要将条文中“住宅”做扩大解释或者是在“住宅”的基础上增加居住权标的物的范围。再者，将居住权的客体仅局限于生活居住需要的普通住宅，具有明显的人役性，不能反映投资性居住权的特征，不适合我国现阶段的发展。此外，居住权的行使常常会涉及客厅、卫生间、院子等房屋必要的组成部分和生活设施，对于居住权的效力范围也应及于此。综上所述，居住权是指在他人房屋及其附属设施中享有的权利。（二）居住权消灭制度的完善居住权的设立基础消失或无法继续履行时，权利人有权通过相应救济途径，以保障其实体权利不受侵犯，这是人与生俱来、不可剥夺的权利，这种权利被古希腊哲学家认为是自然权利的重要组成部分。除了为权利受损的当事人提供明确的法律救济路径和相关规定外，当双方当事人就是否继续履行居住权发生争执时，应当遵循民法的基本原则，根据双方的责任和过错，以及权利人的具体情况，做出明确规定。在《民法典》中，居住权消灭有两种情况：权利人死亡或者居住权期限届满。但是在日常生活中，使居住权消灭的事由不仅以上两种。第一，居住权人有权放弃自己的居住权，因为居住权是一项私权利，依照民法意思自治的原则，权利人有权放弃自己的权利；第二，当居住权客体已经不存在时，如房屋毁损、房屋被依法征收的，居住权也就没有存在的必要和价值，便随之消失。除居住权人故意或重大过失造成房屋损毁灭失的情形之外，当房屋所有权人对灭失的房屋完成修复或重建后，居住权人有权对重建后的房屋恢复设立居住权。依法征收房屋，房屋所有人获得补偿的，应当给予居民适当补偿。如果房主得到新房，居住权所有人可以主张房主搬迁，或者主张房主新房的居住权；第三，居住权对于所有权人是一个权利负担，居住权将是一种全新的房产投资，倘若居住权人长期不行使居住权，房屋闲置将导致资源的浪费，不利于所有权人的利益。因此居住权人长时间不行使权利，则居住权消灭；第四，居住权人应当在权力范围内合理使用房屋，当居住权人以不合理的方式使用房屋严重损害所有权人权益时，居住权因撤销而消灭。（三）以遗嘱方式设立居住权的参照适用《民法典》第371条规定了通过遗嘱设立居住权的相关条件，但是遗赠形式也同样符合居住权设立的目的，因此应该《民法典》第371条规定的“遗嘱”广义的理解为遗嘱和遗赠，或是直接写明可以通过遗嘱、遗赠两种形式为房屋设立居住权。另外，对于法条后半句“参照适用本章的有关规定”可以加上“除法律另有规定外”的限制，这样的限制可以使本条文中的相关规定更加严谨，也更加合适。六、结语《民法典》对居住权制度的设立，体现了法律为居住权权益提供了法律保障、完善了住房保障体系，提高了房屋的利用价值。居住权的范围和功能并不局限于罗马法的人身役权性质，而是从最初的保护特定群体的利益发展到现在的投资居住权。它不仅能帮助弱势群体解决居住问题