某项目贷款调查报告

申报单位：深圳城市广场支行主办客户经理及电话：李梓请人名称深圳市美泰国际物流有限公司新客户判断老客户信贷业务种类相关项目贷款金额及期限人民币2亿元，额度3年，单笔最长期限不超过10年担保方式土地使用权抵押业务流转性质相关项目资金授信风险敞口2亿元分行利率权限客户评价分值担保评价分值借款人2009年度定期评级AA+规模中抵质押品系数0.8保证人200年度定期评级规模分行权限金额1.2亿元支行申报的金额、期限、品种及利率是否超分行权限是参与调查人员黄润展、李梓津、李理关于深圳市美泰国际物流有限公司申请相关项目贷款人民币2亿元的调查报告一、授信合适的方案及分行权限说明1、历史授信合适的方案2008年5月21日，经分行2008年第22次审贷会评审，批复如下：同意贷款额度人民币1500万元，期限一年，其中人民币1000万由深圳中科智担保投资有限公司担保，并提供不低于10%保证金，利率上浮10%；人民币500万以我行人民币定期存单全额质押，质押存单本息合计金额覆盖贷款本息合计金额，可执行基准利率。要求出帐前出具相关担保意向书，严格控制资金用途，禁止用于固定资产投资。待深圳中科智担保投资有限公司担保额度总行核定完成后出帐。2008年6月26日，分行2008年第27次审贷会评审，批复如下：同意深圳中科智担保投资有限公司担保的贷款利率下浮5%，存单质押贷款利率下浮10%，[2008]第052103号其他合适的内容不变。2、此次授信合适的方案：给予深圳市美泰国际物流有限公司相关项目贷款2亿元人民币，用于龙岗公路货运枢纽工程相关项目建设，额度期限3年，额度不可循环。额度内单笔贷款期限以最长不超过10年，到期日均为第1笔贷款放款日算起的第10年。自额度起用日算起的第4年开始还本，第4、5、6年每年偿还本金2000万，第7、8年每年偿还本金2500万，第9、10年每年偿还本金4500万。贷款利率按同档次基准利率执行，以该司自有的深圳市龙岗区南湾街道下李朗仓储用地（宗地号G04409-0117）抵押。相关项目资金监管采取全封闭式操作，贷款资金按工程进度用款，出帐资金必须划入相关项目的建设施工方帐户，用于工程款项的支付，深圳市美泰国际物流有限公司在我行开设唯一的租金收款专用帐户，用于收取龙岗公路货运枢纽工程落成后商铺出租的租金。3、分行授信审批权限计算过程及说明。明确判定是否超分行权限。申请人在我行的信用评级为AA+，企业类型为中型，其等级系数为1.6；以自有的土地使用权抵押，其担保系数为0.8，所以分行权限为5000*（1.6＋0.8）＝12000万元。此次申请的授信额度超过分行权限，需报总行。二、客户基本情况1、企业基本情况汇总表企业性质XX注册资金RMB:3118万元法定代表周伍权中国民航航空客货运输代理证中国海关总署报关代理证深圳市交通局道路运输经营许可证深圳市交通局铁路运输经营许可证无船承运业务经营资格登记证经营范围港口综合国际物流、无船承运业务公路货运物流第三方物流外包服务物流基础设施投资运营员工人数营销员工35人营运操作382人行政管理管控20人总人数437人硬件集装箱拖车185各式吨车、散货车43经营集装箱货柜场面积18000M²经营仓库面积32000M²网络覆盖国内全资拥有分公司10家，代理：69家国际港台、中国各主要贸易合作伙伴国的大中城市拥有独家代理：126家行业地位与荣誉2005年2月，被市交通局评为二00四年度交通系统先进单位2005年2月，被市物流协会评为二00四年度物流和货运诚信企业2005年1月，被深圳市委市政府评定为：《深圳市重点物流企业》2005年6月，中国国际经济技术交流中心评为中国优秀外包服务商2006年12月，被评为“2006深圳物流业最具竞争力品牌奖”2006年12月，被评为“最受深圳工商企业好评的物流与供应链公司”2007年1月，深圳市物流与采购联合会评为2006年度深圳诚信物流企业2007年12月，被评为“2007深圳物流业最具竞争力品牌奖”2008年8月,被评为物流业改革开放30周年“十大成长型物流企业”2008年10月，深圳市道路货运行业“四率”量化考核被评为绿卡企业2008年11月,荣获中国(深圳)国际物流博览会优秀服务奖2008年12月，被评为“2008深圳物流业最具竞争力品牌奖”2009年2月,”龙岗公路货运枢纽”被评为深圳市二00九年度重大相关项目质量认证ISO9001质量体系认证生产能力月度货物处理量：40万立方米企业目前主要合作伙伴名单客户名称英文企业背景海天味业HAITIAN全国最大的调味品生产和销售企业美的MIDEA国内电器上市公司凉宇空调ELECTRA以色列和中国合资电器上市公司创维SHYWORTH中国家电巨头，中国彩电十大品牌企业康佳KONKA连续4年居中国电子百强企业第四位美国康氏集团HOLMES世界500强排名第425（2001年度）、电器行业宝历公司BOOKRICH澳大利亚第三大百货公司VOLANDU，远东地区采购中心。富安娜FUANNA民营床上用品知名品牌企业江西洪都集团HONGDOU国企上市公司、机械设备行业伟诚实业VICTORY香港上市公司、造纸、纸品加工行业金利来GOODENLINE香港上市公司、服饰行业吉田YKK世界五百强之一TCL电脑TCL国内电器行业三强，中国上市公司富士康FOXCON全球电脑制造业巨头实用电器DURABLE美国最大家用电器制造商，华尔街上市公司立邦电器NIBBON日本大型电器制造商劲嘉集团JINJIA香港上市印刷，纸业公司伟诚集团VICTORY香港上市印刷，纸业公司虎门彩印TIGER新加坡上市（印刷，纸业）本公司一直以来均从事为国际国内知名企业提供专业的第三方物流服务2、深圳市美泰国际物流公司创立于2000年，总部设立于深圳市福田区，是国内第一家拥有国家一级代理牌照的民营企业，经过原国家外经贸部、海关总署、民航总局批准成立的国际型物流企业，同时是深圳市重点物流企业之一，下设分公司10家，各地办事机构12个，控股企业3家。2002年公司成立时注册资本为1118万：股东名称注册资本变更前（万元）投入金额持股比例周伍权388.534.75%涂珏30026.835%周树权30026.835%深圳市金方向货运有限公司129.511.58%合计1118100.00%2004年4月注册资本增加到3118万元，并且股东变更为：股权结构图（万元）股东名称出资额实际出资额出资形式占全部实际出资比例周伍权768768现金24.64％涂珏550550现金17.64％周树权300300现金9.62％蒋献章300300现金9.62％张弘300300现金9.62％周腊权300300现金9.62％胡勇刚300300现金9.62％文芬300300现金9.62％2009年该司再次进行股权变更，股权变更为：股东名称出资额实际出资额出资形式占全部实际出资比例深圳市美自然投资有限公司15001500现金48.1%周伍权768768现金24.64％涂珏550550现金17.64％周树权300300现金9.62％注：深圳市美自然投资有限公司为周伍权及其配偶涂珏新成立的公司。3、客户核心领导层的简介（1）公司董事长兼总经理周伍权先生，35岁，汽车运用工程学硕士研究生，毕业于长沙理工大学，现职称为工程师。周伍权先生先后于国内外物流业著名企业具13年从业经历，1997年创建公司，自营物流业务，是中国地区较资深的物流专业人士。（2）财务总监涂珏女士，34岁，江西财经大学会计学学士，有多年的从事会计岗位经验，2000年2月至今一直担任该公司财务总监一职，实力较强。（3）市场营销总监张光伟先生，33岁，物流工程管理管控博士研究生，毕业于西南交通大学，现职称为工程师。张光伟先生在理论与实践上具备专业的物流管理管控经验，在国内外拥有丰富的市场资源和拓展市场能力，对物流园的市场开拓具备丰厚的实战经验。（4）海外营销总监陈兴先生，37岁，科技英语学学士，助理翻译师，毕业于沈阳大学，了解国际物流行业的发展趋势，拥有长达10年的海外拓展经验。（5）营运总监朱华山先生，36岁，交通运输管理管控学硕士研究生，毕业于长沙理工大学，现职称为工程师。其精通相关项目管理管控，并有独立实施相关项目管理管控操作的成功经验，熟悉行业动态及运营发展趋势。公司的管理管控层干部均拥有与之职位相适应的专业理论知识，同时具备不低于3年的国际物流从业经验。其中领导团队中拥有国际背景的人达60％，80％拥有相关专业的硕士学位，中高层管理管控人员全部为本科或以上毕业，整理来说，该公司人员素质较高，行业经验丰富，营销能力较强。4、客户经营情况深圳市美泰国际物流有限公司是以国内货运与国际货运代理业务、物流网络渠道与平台运营和第三方物流服务为主业的综合型企业集团。该企业成立之初，主要从事传统国内货运、国际集装箱运输和国际货运代理业务；在近三年来，借助自身的网络营运与物流管理管控优势，从客户物流业务的单项工作外委托向综合性的物流功能性外包过渡，目前已发展成为以国内货运与国际货运代理业务、物流网络渠道与平台运营和第三方物流服务为主业的综合型物流企业，是一个正在高速成长且具有良好业绩的现代物流企业。（1）港口综合国际物流业务：包括货物运输业务；代理报关、报检和报验业务；海关监管、保税物流业务；商务代理业务。（2）第三方物流外包业务：包括第三方物流外包服务；销售物流业务；VMI原材料生产供应物流业务。（3）公路货运物流服务：包括整车（柜）公路运输业务；散货（零担）公路运输业务；公路配送运输业务。（4）物流基础设施投资与运营服务：包括客户物流中心的投资；物流公共平台的投资等。5、客户的主导产品产量、工艺流程、主要设备。客户主要提供的服务：业务品种产量产品用途主要原材料主要工艺港口物流/港口运输、代理报关报检、海关监管/集装运输车辆、散吨货车、报检报验资格第三方物流外包服务/销售物流、采购物流、生产供应物流/现代化配送中心、一流配送管理管控系统公路货物物流服务/散货运输、仓库租赁、公路配送运输/门到门运输服务、配载中心、分拨中心物流基础设施投资/物流中心的建设、公共平台的建设/购置或租赁土地、整体开发物流园6、客户的上、下家渠道分析。主要原材料供应商最大前五名供应商年供货量年供应金额结算品种结算方式太平船务/1200运费货到目的港20天结算宏达货运/800运费月结日本邮船/1000运费货到目的港20天结算畅顺物流/960运费月结中石化/1000油费预付供应渠道总体评价：美泰合作的供应商渠道稳定，有些是知名的班船和物流公司，合作关系都在三年以上。该公司在运价，结算期等方面独享优惠。该公司根据业务需要，选择具有优势线路的船公司及物流公司，合作稳定，一般变动不大。主要买方或分销商最大前五名买方或经/分销商年销量年销售额支付手段结算方式海天味业9万DON2000万月结银行转账均辉1.8万TEU1100万月结银行转账汇勋1.75万TEU1200万月结银行转账迪高乐2.7万TEU1500万月结银行转账齐达1万TEU800万月结银行转账销售网络总体评价：美泰与海天味业、迪高乐等大客户已形成一种长期稳定的合作关系,结算期一般不超过三个月。在选择合作客户及催收账款方面，公司有一套完整、谨慎的合适的方案，没有发生过坏帐事件。7、行业与市场分析（1）简要分析行业情况现代物流是以满足客户需求为目的，对商品、服务和相关信息从起始点到消费点的整个流动过程进行高效率的相关计划、执行和控制过程，是基于现代信息技术和互联网技术，将管理管控技术与运输、仓储等若干传统产业相互融合形成的一种新型的产业形态。现代物流业是现阶段的朝阳行业，目前已成为深圳经济发展的四大支柱产业之一，根据市委市政府的战略部署，深圳正努力建设区域性国际物流枢纽城市。按照《深圳市“十五”及2015年现代物流发展规划》目标，“十五”期间，深圳市相关计划投资316亿元，用于物流基础设施建设。深圳在大力发展两港运输，重点建设六大物流园区的同时，还将建设现代综合交通运输网（包括公路网、轨道交通网、铁路网等）和物流信息网两大平台，加快现代化专业物流服务的发展，引进和建设一批大型物流配送中心，使两港运输与铁路公路运输、仓储、批发、配送等业务全面结合，把深圳建设成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送为支撑的多层次综合性现代物流枢纽城市。（2）借款人市场发展前景该公司创立于1997年，是国内最早涉足物流行业的企业之一。多年来公司领导高瞻远瞩，全体员工积极进取，在业界取得了良好的业绩，创造了一定地位的行业品牌，同时公司通过自购与租赁整合了强大的物流行业资源，从而能从容应对不断上升的客户需求。目前公司拥有一批强大、优质的客户群体。这些客户实力雄厚，在业界享有极高的声誉，与企业均有较长的合作史。该公司多年来的精心经营、高质素的服务、崇高的企业信誉，是深圳市盐田港、蛇口港较有影响力的物流公司之一，在市场上享有一定的品牌地位。该公司已被列入深圳市政府重点物流企业、优秀物流企业、中国优秀物流外包提供商之中。美泰长期得到政府机构和广大客户的高度认可，市场占有率在品牌支持下进一步提高，发展前景良好。8、集团架构与主要关联人公司名称注册资本持股比例主营业务或产品与申请人关系深圳市怡和运通实业有限公司920万86.96%国际集装箱运输子公司深圳市金方向货运有限公司508万70.98%国内集装箱运输子公司深圳市裕鹏晖物流有限公司218万94%港口物流子公司核心企业的经营情况：（1）深圳市怡和运通实业有限公司是1996年经深圳市运输局核准，深圳市海关备案的专业化集装箱运输公司，主要承接广东省境内至盐田港、蛇口港的进出口集装箱运输业务，拥有雄厚的集装箱运输实力，根据深圳港的后期建设，近三年内将分批增加投产100台重型集装箱运输车辆。目前公司拥有一批专业化程度相关高的管理管控队伍及技术精湛的司机队伍，具备完善的管理管控体制，历年均被评为深圳市交通系统“十佳”先进集体，重质量、重合同合约先进企业。据深圳市同业协会的统计，该企业的货柜处理能力目前稳居深圳市同业前10位；市场占有率将会进一步提高，发展前景很好。（2）深圳市金方向货运有限公司于1998年在深圳市工商行政管理管控局注册登记成立的专业化货物运输公司。其已具备有10年的货运从业经验，且10年来一直经营稳健。主要承接国内各大中型城市集装箱运输业务，现有各种大型货柜车25台，拖架30台，以及一切陆上运输辅助设备，具有较大的运输能力。长期以来，公司十分注重员工综合素质、业务技能的培训与提高。目前拥有一批专业化程度较高的运输管理管控队伍及技术精湛的司机队伍，具备完善的管理管控体制，配备了先进的GPS智能调度系统，使所有车辆及货柜信息始终处于动态监管中，确保各项动作的协调进行。（3）深圳市裕鹏晖物流有限公司于2007年12月经深圳市工商行政管理管控局注册登记成立的货物运输公司,主要承接深圳盐田港、蛇口港等港口货物运输处理业务。9、今后的投资发展相关计划及进度美泰公司成立于2000年，已有近8年的从业经验，是深圳市盐田港、蛇口港较有影响力的货运公司，在市场上享有一流的品牌地位。该司是深圳市的重点物流企业，是中国优秀物流外包提供商，其近两年的发展规划主要集中在：（1）加大原有客户服务的增值力度，积极拓展新客户，确保新客户的数量增加率不低于10％，将客户单项物流业务外委托向客户物流功能性外包的方向发展；不断提高企业的营业收入，确保营业额在二年之内有超过50%的增加；确保企业的营业利润能保持在10%以上的增长速度。（2）巩固完善公司的服务网络，进一步完善企业的各项规范化管理管控制度；积极作好企业战略投资者的引进及股份制的工作，为建设公众性的股份制企业打好基础。（3）倾力完成“龙岗公路货运枢纽”的相关项目建设，确保本相关项目的如期建成投产，为企业今后在国内建设物流相关项目提供良好的经验与平台。“龙岗公路货运枢纽”是平湖物流基地货运枢纽功能区新引进的相关项目，为市政府重点相关项目，相关项目拟建成经营规模化、交易主体组织化、交易方式现代化、交易功能综合化的现代货运物流交易服务平台；同时，将借助强大的物流信息系统平台和信息资源平台等现代管理管控技术，为客户提供现代化、专业化的配套服务及营商服务，从而降低成本、提高效率，实现物流与资金流、信息流的一体化。该相关项目选址平湖物流基地，作为公路货运枢纽在整个物流供应链中独特位置将很好的实现，同时将有效缓解深圳市区交通压力，对地区经济、产业发展具有积极作用。美泰国际物流作为该相关项目的投资者，总投资3.2亿元，预计一期工程投入2.67亿元，其中以自有资金投入6700万元，通过银行融资2亿元。该公司主营业务明确，收入逐步增加，前景可观。三、客户财务分析1、三期报表为2007年年报、2008年年报、2009年3月报表，年报已审计，无保留意见。2、资产、负债、所有者权益总体变化分析年份总资产增减变化主要原因07年末11596固定资产增加，主要是在建工程增加。08年末12233本年3月11535年份总负债增减变化主要原因07年末466008年末较07年末减少的原因主要是因为该司年末借款减少的缘故。08年末4253本年3月3322年份所有者权益增减变化主要原因07年末693608年较07年增加的原因是随着企业海陆运输和物流代理业的发展，未分配利润逐年增多。企业坚持稳健经营，保留部分利润未进行分配，以保持该企业的可持续发展。08年末7969本年3月82133、各会计科目分析货币资金本年3月金额其中普通银行存款保证金存款已质押的存单251861801900其他需要说明的问题：应收账款年份金额增减变化主要原因07年末2486加强应收账款催收。08年末2031本年3月2390帐龄1年以内（含1年）2年以内（含2年）3年以内（含3年）3年以上金额2031000主要欠款人金额欠款时间欠款原因坏帐准备海天味业15630天月结客户0康氏电器8245天月结客户0均辉国际5630天月结客户0其他应收款年份金额增减变化主要原因07年末1090收回了部分客户保证金及湖南投入款。08年末403本年3月982帐龄1年以内（含1年）2年以内（含2年）3年以内（含3年）3年以上金额2065212520金额最大前五名债务人金额欠款时间与债权人关系欠款原因或用途坏帐准备无船承运押金803年/保证金0司机备用金281年/备用金0海天保证金204年/保证金0存货年份金额增减变化主要原因07年末175减少了备用胎，机油等消耗品的储备。08年末103本年3月93账面主要存货金额数量实际主要存货金额数量年消耗量轮胎12.562个轮胎12.562个9100个机油61500升机油61500升52000升自备配件40自备配件40纸箱54970个纸箱54970个4500个包装箱/袋105150个包装箱/袋105150个6300个维修工具20维修工具20其他9.5其他9.5存货实际与账面差额原因无近期有无作质押□有■无（如有，说明质押的种类、金额、质权人、到期日等）长期投资年份金额增减变化主要原因07年末1856一方面是增加对裕鹏辉物流投资110万，另一方面是因为收回对岳阳投资600万。08年末1365本年3月1365被投资企业所在地主导产品注册资金股权比例分红情况备注深圳市裕鹏辉物流有限公司深圳港口物流218万94%暂无分红/深圳市怡和运通实业有限公司深圳国际集装箱运输920万86.96%暂无分红/深圳市金方向货运有限公司深圳国内集装箱运输508万70.98%暂无分红/固定资产年份原值净值增减变化原因07年末40282230固定资产折旧。08年末40291922本年3月40291840主要合适的内容原值净值数量权属是否抵押授信银行及金额备注住宅厂房写字楼商铺其它房屋机器设备其他设备40281922/自有否//主要设备名称原值数量启用时间国产或进口备注运输设备32911582004国产、进口自用电子设备394382006国产、进口自用办公设备289/2003国产自用其他需要说明的问题：由于该公司属于物流型企业，房产在其固定资产中占比不大，固定资产中大部分为公司自有的运输设备。在建工程年份金额增减变化主要原因07年末1114企业于08年加大对龙岗公路货运枢纽相关项目建设的投资力度。08年末3838本年3月3859在建工程一期总投资自有资金资金缺口资金落实情况是否抵押，哪家银行龙岗公路货运枢纽267006700200009月底落实否已完工未结转在建工程价值数量抵押银行及授信金额未结转原因///短期借款年份金额增减变化主要原因07年末1500归还东亚银行原贷款500万及华夏银行原贷款1000万，新增华夏银行贷款700万。08年末700本年3月1000银行融资明细表（截至2009年07月15日，单位万元）银行授信业务品种币种及总金额最大敞口期限当前敞口余额具体担保方式分类状况五级四级东亚银行流贷人民币30009.05-09.11300全额存单质押正常正常应付账款年份金额增减变化主要原因07年末1002一是由于运费成本略增；二是由于月结供应商增加。08年末1782本年3月1076帐龄一年以内一至二年二至三年三年以上金额1782000主要债权人金额欠款时间欠款原因畅顺物流6660天月结宏达货运5760天月结南美轮船3330天月结其他应付款年份金额增减变化主要原因07年末6011、新增往来款300万；2、应付部分工程款200万。08年末1227本年3月702帐龄一年以内一至二年二至三年三年以上金额1006221//主要债权人金额欠款时间与债务人关系欠款原因广西浩糖150一个月无往来款宏达货运20三个月无收取保证金畅顺物流20三个月无收取保证金长期借款年份金额债权银行增减变化主要原因07年末1504东亚银行归还平安银行贷款余额54万；归还华夏银行贷款950万。08年末500本年3月500银行融资明细表（截至2009年07月15日，单位万元）银行授信业务品种币种及总金额最大敞口期限当前敞口余额具体担保方式分类状况五级四级华夏银行相关项目贷款人民币100009.05-2011.051000车辆、房产抵押、周伍权个人信用保证正常正常东亚银行相关项目贷款人民币50007.09-2010.09500周伍权个人信用保证正常正常所有者权益分析年份实收资本增减变化主要原因07年末3118无变化08年末3118本年3月3118年份资本公积增减变化主要原因07年末628.6无变化08年末628.6本年3月628.6年份未分配利润增减变化主要原因07年末3189近年随着利润增长，企业坚持稳健经营，保留部分利润未进行分配，以保持该企业的可持续发展。08年末4223本年3月42234、财务指标分析（1）偿债能力分析美泰在2007年、2008年的资产负债率分别为40.19%、34.8%；流动比率分别为2.03、1.35；速动比率分别为1.92、1.31，该公司资产负债率较低，债务负担合理，流动比率、速动比率正常，08年对比07年流动比率及速动比率有所下降主要是因为该司的存货及其他应收款减少，由于该公司属于物流型企业，其特色就在于流动周转速度快，在同行业中属较好水平。由于该公司在同行中有一定的行业品牌和地位，稳健经营，再加上其投资开发的深圳市重大相关项目龙岗公路货运枢纽工程相关项目，建成后长期受益，故偿债能力较强。（2）营运能力分析美泰在2007年、2008年的应收账款周转率分别为10.45、11.04；存货周转率144.22、151.31；总资产周转率2.58、2.09；从以上指标可以看出，该司的营运能力指标均比较好，也是由其物流的行业性质决定的，公司在同行业处于较高水平，营运能力强。（3）盈利能力分析美泰在2007年、2008年销售毛利率14.38％、15.35%，企业销售利润率分别为5.86％、4.9%，总资产报酬率15.70％、12.85%，净资产利润率21.90％、12.97%，成本费用利润率6.49％、5.66%。通过以上数据，可以看出，企业的毛利润率是在上升，但利润率等指标却在下降，08年该司实现主营收入24961万元，与07年基本持平，利润总额1260万元，同比减少了259万元，主要是由于成本略微上升及财务费用的上升，说明企业本身的经营仍比较健康，但由于经济大环境的影响，使得利润受到一定的影响。（4）成长能力分析公司2007年、2008年的销售增长率分别为13.55％、无增长，净资产增长率22.88％、14.9%，利润增长率19.91％、-17.3%，由于受到经济大环境的影响，该司的经营保持了平稳，由于成本略微上升及财务费用的上升，利润略微下滑，对比同行业，该司的成长能力仍比较强。5、经营情况分析（1）销售额、净利润增减变动情况及原因。年份销售额增减变化主要原因07年末24957受到经济大环境影响，主营业务收入无实现增长，但保持平稳。08年末24961年份净利润增减变化主要原因07年末1292该公司稳健经营，由于成本略微上升及财务费用的上升，利润略微下滑08年末10336、现金流量分析（分析所依据的报表为：07年及08年的年报）经营活动现金流量投资活动现金流量筹资活动现金流量备注07年/期839-1982273408年/期4156-2125-2009变化情况分析销售商品、提供劳务收到的现金流入增加。加大对龙岗公路枢纽工程的建设年末偿还较多银行借款。7、客户财务状况小结综合以上分析，该公司经营比较稳健，负债水平较为合理，资产规模逐年递增，销售利润率指标较好，成长能力较强，现金流量正常，营运资金充足，具备较强的银行融资能力，即时偿付能力和长期偿债能力较强。四、客户资信借款人在我行信用等级评定情况该公司09年在我行信用等级评定为AA+。2、客户信用记录。客户信用记录：该公司在各银行信誉极佳，无任何逾期，欠息和重组贷款，是各行争抢的优质客户，融资能力比较强。3、说明贷款卡信息。截止2009年7月15日，该公司贷款卡有效，无不良负债，无逾期欠息。未结清的贷款1800万元，担保方式为房产和车辆抵押、周伍权个人保证，五级分类均为正常。无对外担保信息。4、贷后检查情况。我行将严格按照总行、分行相关规章制度对企业进行贷后检查工作。五、相关项目分析（一）、相关项目背景现代物流是以满足客户需求为目的，对商品、服务和相关信息从起始点到消费点的整个流动过程进行高效率的相关计划、执行和控制过程。现代物流业是基于现代信息技术和互联网技术，将管理管控技术与运输、仓储等若干传统产业相互融合形成的一种新型的产业形态。高效的物流基础体系是现代城市整体节约资源、能源，降低成本和提高市场运行效率，实现持续发展的重要课题，逐渐成为城市投资环境的核心合适的内容之一。基于现代物流体系在国民经济中的基础性支撑地位，中华人民共和国交通运输部几年前就出台了《道路运输业发展规划纲要》，从宏观上对全国范围的交通运输基础网络的建设、改造做了重点规划，为现代物流体系奠定了坚实基础，其中，到2005年，全国已规划和建成的45个公路主枢纽建设相关项目已取得明显进展，部分逐渐成为区域性客货运输中心，最终将形成自动分拣、机械化装卸的物流中心或货运中心，根据国家总体规划：人口在50万以上的城市至少具备一个等级公路货运枢纽中心；到2015年，全国规划的45个公路主枢纽将基本建成，等级公路货运站将达到2300个，形成100个左右的现代公路货运物流中心，建设一批提供综合运输服务的货运枢纽。现代物流业目前已经作为深圳经济发展的四大支柱产业之一，根据市委市政府的战略部署，深圳正在努力建设区域性国际物流枢纽城市。按照《深圳市“十五”及2015年现代物流发展规划》目标，“十五”期间，深圳市相关计划投资1060亿元，用于物流基础设施建设，可实现年物流产业增加值822亿元。深圳在大力发展两港运输，重点建设六大物流园区的同时，还将建设现代综合交通运输网（包括公路网、轨道交通网、铁路网等）和物流信息网两大平台，加快现代化专业物流服务的发展，引进和建设一批大型物流配送中心，使两港运输与铁路公路运输、仓储、批发、配送等业务全面结合，把深圳建设成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送为支撑的多层次综合性现代物流枢纽城市。要成功地实现上述战略目标，深圳市需要在诸多方面创新和开拓，需要有相应地现代物流发展的配套措施，其中，建设包括货物运输、配送、仓储、车辆装备、代理、包装加工、货运计算机信息网络等综合功能的公路货运枢纽服务中心，是加快货物流通速度和效率、提高深圳物流系统运作质量、完善深圳物流运作体系的重要功能性环节。正如交通部下发的《道路运输业发展规划纲要》中所指出的那样：“各级交通主管部门要按照交通部等六部委制定的《关于加快现代物流发展的若干意见》和交通部《关于促进运输企业发展综合物流服务的若干意见》，加强对现代物流发展的指导，引导道路运输企业发挥自身优势，扩展仓储、配送等运输功能和服务范围，建立和完善快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化、现代化的物流体系，要推进道路运输企业与生产制造企业、商业营销企业及铁路、水运、航运等运输方式的协调与合作，促进大型道路运输企业由承运人向第三方物流服务企业转型。通过引导运输企业向物流企业的转化，实现货运企业生产经营方式的彻底转变，向规模化、专业化、网络化发展。”国家大力改善交通运输条件，积极发展区域货运枢纽；深圳大投入进行物流网络的建设与完善；美泰国际物流多年从事包括货物运输业在内的综合物流服务，并积累了丰富经验，对深圳市货物运输有非常深刻的理解，这些都为本相关项目提供了良好的运营条件。（二）、相关项目需求分析公路货运枢纽中心，是国外大力倡导和扶持的集约运输组织形式，它依托一定的经济区域，以可供选择的多种运输方式、快捷的运输网络、周到的运输服务，把传统的分散经营的众多货主企业、运输企业及运输服务企业集聚到一起，各方货物经过货运枢纽中心进行分拨、配载，选择适宜的运输工具迅速地输送到目的地。现代公路货运枢纽是生产贸易自由化迅速发展的必然要求，也是各国和各地区为完善自身综合运输服务体系的必然要求。本相关项目“龙岗公路货运枢纽”的建设需求主要来自于两大方面：国民经济发展的宏观需求中国物流现状：近年来，中国物流业取得长足发展，技术水平不断提高，大型企业的物流成本比重逐渐降低。2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍,年均增长23%；物流业实现增加值2万亿元，比2000增长1.9倍,年均增长14%.2008年,物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%,占GDP的比重为6.6%.现代物流业已经成为中国经济发展中的重要领域。中国拥有被世界认为潜能最大的物流市场，到2010年，中国物流市场将达到11972亿元，每年保持20％的增长速度。今年国务院通过出台《物流产业调整和振兴规划》，从国家宏观层面积极扩大物流市场需求，大力推进物流服务的社会化和专业化，加快物流企业兼并重组，推动重点领域物流发展，加快国际物流和保税物流发展，优化现代物流业发展的区域布局，加强物流基础设施建设的衔接与协调，提高物流信息化水平，完善物流标准化体系，加强物流新技术的开发和应用。国内物流需求市场业的快速发展与政府优惠政策的推行，带动全国物流园区全面发展，使物流业逐渐发展成为支柱性的高端服务业。珠三角物流现状：珠江三角洲地处广东沿海地区，毗邻香港国际化城市，具有发展物流业的优越区位条件，其发达的制造业，是推动珠三角物流业发展的内在动力。广东省运输企业规模和服务水平位居全国前列。目前有16家物流企业进入全国物流100强，企业规模位居全国第一。2005年广东省货物运输量、货物周转量分别为6.8亿吨和516.3亿吨公里，分别比2004年同期增长3.0%、2.5%。同时，我们还看到，在《泛珠三角区域合作框架协议》签署后，泛珠三角合作已从理论探讨转化为全方位的实际行动，在推动泛珠三角地区经济合作的同时会促进珠三角地区的口岸进一步发挥桥梁作用。据海关统计，2004年内地泛珠三角地区除广东外的8省区经广东口岸进出口货物为103.9亿美元，比上一年增长了43.4%；2005年l－9月，经广东口岸进出口的货物达到81.6亿美元，增长10％，广东口岸成为内地泛珠三角与境外贸易的重要桥梁。而盐田港作为珠三角地区的重要港口，也必将分享到泛珠三角区域合作的巨大成果。截至2007年底，珠三角地区GDP已超过全国的10％以上，物流服务需求规模巨大。珠三角具有得天独厚的区位优势和发达的制造业基础，蕴藏着巨大的物流商机。现在每年航空货运量500万-600万吨。2010年将达到1000万吨，2020年将达到2000万吨。《珠三角改革发展规划纲要》公布要以广州、深圳为中心，促进物流区域发展,推进珠江三角洲区域经济一体化。深圳物流现状：优越的地理位置、巨大的港口、良好的高速公路网络、大型的航空基地、发达的铁路，加上工业产品占全国生产总值约10%，进出口额占全国1/3强等条件，深圳物流业的发展速度位居全国首位。深圳物流业以港口基础设施建设起步，从以传统的港口、运输、仓储、代理的物流服务为主体，发展成以综合物流、第三方物流为代表的现代物流产业。到2007年深圳市社会物流产业增加值为654亿元，同比增长近20%,占GDP比重上升到9.67%.至2008年，深圳港货物吞吐量首次突破2.11亿吨,增长5.7%;集装箱吞吐量2141.63万标准箱,增长1.5%,连续6年位居全球集装箱第四；深圳机场的国际航空货物吞吐量将达59.8万吨以上，连续7年位居国内机场第四；长期以来,海空运输都必须依赖目前仍承担深圳货运总量70%以上的陆路运输.公路货运量超过2亿吨且货物平均运距显著提高，这表明公路货运量在全市货运市场中仍占居主导地位。此外，随着深圳产业结构逐渐向“三、二、一”转向，产品结构也将呈现“短、小、轻、便”型趋势，消费者的需求特征发生了前所未有的变化，人们对运输的要求开始由“运得了、走得了”向“运得好、走得好”转变。在经济及贸易全球化的推动下，社会化生产的专业化分工进一步深化，产品寿命周期越来越短，产品种类飞速膨胀，生产厂商要在激烈的市场竞争中不断获取竞争优势，弹性生产和柔性生产方式日益得到重视，准时生产、精细生产以及敏捷制造等生产方式得以发生和普及，人们对产品交货期的要求和对产品及其服务的期望越来越高，产品需求呈现出小批量、多样化特点，运输消费需求日益呈现个性化趋势。这些变化对运输企业参与竞争的能力提出了更高的要求，要求运输企业能够快速响应用户需求，提供高效、快捷的综合物流服务以满足全球化的市场竞争，满足生产及销售企业更低的物流成本和快速反应能力。不管空运、海运、铁路等所有物流业的发展都无不借助发达的公路货运来实现其对客户的最后服务，深圳高速增长的物流需求已经迫切要求深圳市拥有具有一批大规模、现代化的类似于“龙岗公路货运枢纽”的公路货运枢纽服务中心来推动整体物流业的发展。2009年４月深圳市第四届人民代表大会第五次会议上，政府工作报告中明确提出陆港，认为建立完善的陆路物流建设陆港运输体系，促进陆路物流规模化、集约化、现代化、品牌化，推动陆、海、空港同步协调发展，为深圳未来的发展提供持续的推动力。深圳将发挥海陆空三港联动效应，勾勒出深圳大物流发展的华丽蓝图。”龙岗公路货运枢纽”的公路货运枢纽服务中心的建设，将成为深圳陆港建设的重要窗口、示范基地。2、微观经济主体发展的需求至2008年底，深圳市公路货运量累计完成10618万吨，同比增长14.49%，而深圳市目前已有的公路货运市场主要以：宝安北路和拓宽后的梨园路为纽带，长城、梅园、国兰等几家公路货运代理公司为代表的公路货代市场，为深圳目前重要的公路货运基地。据不完全统计，每天进出这里的货运车辆有2000多辆，货物交易额每年达几十亿元。除此之外，近二年来关外有部分企业鉴于货运市场较好的现实利益，纷纷将原有的工业厂房或其它临时用地改造为简单的货运交易市场，如：闽鹏城货运市场、宝鼎威货代市场、金鹏物流园等。它们对深圳市的货运物流发展起到了一定的支持作用，但目前存在较多共同的问题：功能单一这些市场基本属于传统的公路货代市场，基本上提供的就是国内货物的托运这一简单的运输代理功能。深圳是一个国际港口经济城市，我们建设物流基础设施应该考虑如何将各港口物流资源进行对接，方能将其打造成具有深圳特色的物流工程，并将深圳的特有资源优势发挥出来。而目前这些层次低落的简单的货运档口根本不可能达到这样的目标，也不可能具备未来现代物流企业运营所要求的人力资源与管理管控技术。交通拥挤由于交易场所面积狭小，同时场内交通管理管控较为传统，进车道和出车道均为同一出入口使得经常造成站场入口的瓶颈，使得周边的车辆行驶困难，拥挤不堪。而场内也没有科学的交通管理管控和运输组织方式，每个档口的车停在各自货物的周围，货物有时也堆在路边，特别是旺季，一片无序情景，货车司机在场内由于拥挤和堵塞浪费的停车时间往往达数小时。规模偏小从现代物流作业的需要来看，现有的货运站场绝大部分规模偏小、仓储能力不足，远不能适应现代物流发展的需要。运输组织技术落后没有运用任何先进的运输组织技术，出入车管理管控、场内停车、交通信号灯设置、场内交通监控等手段几乎为零，存在场地环境恶劣，作业平台不规范等问题。信息交流不及时跨省运货的司机常常顾忌空车返程，托运货主常常担心找不到可靠的司机和车辆，而由于货主、货车公司以及货车司机彼此信息不完全，获取信息的手段传统和落后，使得货找车和车找货的周期十分漫长，白白地耗费了各交易主体的大量时间，这是长期困扰目前公路长途货运业发展的难题。市场不规范道路货物运输市场不规范，不良竞争导致交通系统内一部分老牌骨干货运企业经营艰难，企业为求生存被迫走“改行”经营之路，在亏损边沿苦苦支撑。（7）不合城市规划这些货运市场都是之前自发形成的，并没有纳入到政府的总体城市规划，目前关内这些地段都已形成市中心区了，到处都是交通管制区，其不可能再能承接如此巨大的货运功能，而关外的几个货运市场则大部分是临时用地，临时建设。微观经济主体在发展中面临的诸多困难和挑战已经要求有一些功能强大综合、颇具规模、交通便利、信息流畅，符合城市总体规划的公路货运枢纽出现。为此深圳市政府已将平湖物流园区规划为实现这一功能的平台，而”龙岗公路货运枢纽”相关项目正是平湖物流园区实现这一功能的货运物流公共营运平台，其规模、集约、现代、品牌将成为深圳陆港的典范。本相关项目被评为深圳市二00九年重大建设相关项目。（三）、相关项目概述1、相关项目名称：龙岗公路货运枢纽相关项目投资主体：深圳市美泰国际物流有限公司深圳市美泰国际物流公司创立于2000年，总部设立于深圳市福田区，公司注册资本3118万元，董事长为周伍权先生;本公司是国内第一家拥有国家一级货运代理牌照的民营企业（由原中华人民共和国对外经济贸易合作部颁发），同时是深圳市重点物流企业之一，下设分公司10家，各地办事机构21个，控股企业4家。该司拥有中国商务部国际货运代理证、中国海关总署报关代理证、深圳市交通局道路运输经营许可证、深圳市交通局铁路运输经营许可证、中华人民共和国进出口企业资格证、无船承运业务等等良好资质。公司的经营理念是“一切从关心客户开始，倾全力创造三方共赢”，通过为国内外客户提供优质的物流供应链服务，努力为其客户创造价值。目前已经发展成为以港口综合国际物流、公路货运物流服务、第三方物流外包服务和物流基础设施运营服务为主业的综合型企业集团，是一个正在高速成长且具有良好业绩的现代物流企业。3、相关项目功能定位“龙岗公路货运枢纽”是以公路货运物流交易服务为核心，提供国内区域货物接驳装卸、仓储分流、专线运输、运输中转、货运代理和信息发布与交易等为一体并为各进驻交易主体提供配套服务综合货运枢纽服务基地。“龙岗公路货运枢纽”将国际国内货物运输及其相关物流服务进行无缝隙的对接，向深圳市及周边地区承运、托运、货运代理的货运服务供应商提供交易主体组织化、交易方式现代化、交易功能综合化的现代货运服务平台。我们的营运目标是将“龙岗公路货运枢纽”打造成深圳地区一流的区域公路货运枢纽公共平台，陆港的示范窗口。4、商业营运模式相关项目的主要商业模式：向进驻本物流中心的各交易主体提供货运市场场站、仓库、物流设施、办公场所、停车和住宿等物业的租赁以及提供其开展物流业务所需的所有后勤配套服务。同时为进入本物流中心的所有运输车辆及货运司机提供“汽车旅馆”服务。5、相关项目选址及主体建设根据深圳物流产业政策规划，结合深圳重点发展现代物流的实际需求，龙岗公路货运枢纽相关项目选址在深圳平湖物流基地，主要选址条件如下：（1）平湖物流园区具有良好的集疏运条件平湖物流基地地处深圳市北部，距香港仅25公里,具有得天独厚的铁路货运枢纽优势及海陆空立体交通条件，京九线、广九线穿基地而过，平盐线、平南线在基地内与京九线接轨，盐田国际中转站、蛇口集装箱港经此两线辐射国内外，已投入使用的日编组能力8000车次的平湖南铁路编组站（华南地区最大的铁路编组站）位于基地中心。此外，深惠、丹平、平深、平蛇、平樟、机荷高速公路等在基地周围纵横交错，有富安大道、新木路、新山路、新仓路、新建路、平吉路、内环西路以及铁路专用线，便利的交通网络有利于货运物流的中转和流动。（2）相关项目选址临近制造业密集地区，靠近客户平湖物流基地毗邻深圳市龙岗大工业区，区内集聚的各类加工制造企业近万家，形成了电子、机械、服装、家具、玩具等多产业的集聚，这些产业对四通八达的公路货运物流需求十分旺盛。平湖物流基地与东莞制造业基地距离较近，通过珠江三角道路网，直接深入制造业中心。（3）与物流基地现有相关项目功能互补相关项目选址平湖有利于与既有入驻的平湖相关项目协作，如华南工业原料城、左右家私城、粤信尾货城等，这些相关项目均是经营相关商品批发的市场，都急需专业的货运物流服务来支持其巨大的商品交易，而本相关项目具有强大的货运物流服务能力，可为各类批发市场提供优质服务。（4）符合政府的产业导向以及城市总体规划：选择平湖物流园区，符合政府对物流产业相关项目提供优惠政策支持的条件，符合平湖物流园区的总体建设与规划。本相关项目依托强大的物流结点、通道、网络，将延伸深圳海港、空港、口岸的功能，成为深圳物流基础设施的重要窗口，成为深圳现代化、集约化、品牌的陆港之一。（5）相关项目主体建设规模相关项目名称建筑面积（M2）货运交易商铺36643.84物流企业总部大楼33797.76信息交易中心12625.97配套住宅14506.8地下停车场6844.92总计104419.296、相关项目建设时间龙岗公路货运枢纽建设分二期建设，第一期工程时间为二年，第二期工程时间为一年工期流程20056-1220061-620067-1220081-1220091-420095-620097-820099-1220101-1220111-9201210可行性研究相关项目评估相关项目前期建设合适的方案设计设计审批施工图设计工程招标土建及设备安装工程验收员工招聘培训（四）、相关项目主体合适的内容根据深圳市及周边地区货运物流现状及未来发展需求，龙岗公路货运枢纽将建设先进的信息网络、优良的配套服务设施、优美的绿化环境，提供最佳的第三方物流营运平台，其主要重点建设有四大合适的内容：1、货运信息交易中心货运信息中心借助强大的信息系统平台，整合、优化调配资源，实现最大的无缝对接。信息系统平台提供市场供求信息,市场价格行情服务,如货物交易、货物在途、货运市价、客户反馈等大量公共信息服务；货运信息的专业委托收集、分析和策略服务。货车司机或托运货主只要拨打服务电话，或登陆网站，即可对全国各地进出深圳或广东地区的货物重量、运输日期、运价等货运信息一目了然。其中,主要包括信息发布、信息咨询、信息中介三大部分:(1)信息发布价格行情:“今日货运市价行情快报”供求行情:为货主、货运企业、物流公司发布车辆运输的“货源信息”;为司机发布“车辆信息”发布方式：货运交易大厅现场发布,与“美泰物流信息网”同步。(2)信息咨询公共信息类:免费为交易各方提供货运枢纽中心采集,整体反馈的货运信息集成;专项信息类:针对特别要求,提供量身定做的信息咨询服务。(3)信息中介撮合成交:“货源信息”及“车辆信息”一经交易中心大厅发布后，各入驻的货运经纪行可以进行择优撮合，为货主和司机提供最合适的交易对象.货运配套服务:凡通过货运枢纽中心交易的货物，可以由交易中心提供在途跟踪、信息反馈、签单返回、代收货款等各项服务；提供代办保险业务.货运增值服务:；提供运费预付、到付、垫付、月结等多种结算方式。交易中心将向委托方或司机收取一定比例的服务费用。货运货的：以电话、网络叫车，随叫随到，方便快捷的特点，成为物流配送新载体，开创城市货运新形式。2、货运配载交易中心主体工程为货运交易场站。主要为国内专业的货运企业提供货运配载、货运信息、专线运输、接驳装卸、仓储分流等服务。依托货运信息交易中心每天实时发布来自深圳及全国各地的货源信息、运力信息等，来自各地的物流企业及货运、货代企业,司机可以进驻物流营运中心进行交易，交易模式如图2。华东区货运枢纽全国各地货运枢纽华北区货运枢纽西南区货运枢纽华东区货运枢纽全国各地货运枢纽华北区货运枢纽西南区货运枢纽西北区货运枢纽华中区货运枢纽东北区货运枢纽龙岗公路货运枢纽龙岗公路货运枢纽终端客户城市货运枢纽货主企业货主企业货主企业图2龙岗货运枢纽交易运营模式终端客户城市货运枢纽货主企业货主企业货主企业图2龙岗货运枢纽交易运营模式城市集散分点城市集散分点交易中心主体服务在向客户提供“港”到“港”的运输服务的基础上，进一步提供“门”到“门”的物流服务，其合适的内容主要包括公路整车运输、零担运输、仓储分流、车辆调度等:整车运输交易中心将联合各种类型车辆数百上千台，通过交易信息平台渠道,在最短时间内为货主找到合适的车辆，以满足广大货主的用车需求。(2)零担运输交易市场内将集中众多从事零担运输业务的货运专线公司，经营线路遍及全国各地,进场的专线运输公司要经过严格的选择,以维护整个市场的健康成长。(3)仓储分拔货运市场内设有足量仓库，供货主、物流企业和货运公司等各类企业提供个性化仓储、分检、理货服务和仓储中心将采用计算机库存管理管控。仓储中心配备的仓库管理管控系统除了高效管理管控仓库的日常运作外，还包括货物接收、货物存放、订单管理管控、货物提取、货物补充、货物发运、自动货位调整、自动补货、报警等综合功能。(4)车辆调度除货运市场登记注册的数百上千车辆，可以在更大的范围内将更多的货运司机注册入网，通过货运交易平台为货主企业、货运企业和物流企业等调车。3、货运车辆中转中心货运枢纽中心同时可停车1200余辆。交易中心能够为进入货运营运中心的车辆提供中心发布的深圳及全国各地的货运信息，组织货运配载，保障运输车辆来回行程满载，实现成本更低、质量更优、效率更高的运输服务。同时为道路长途运输、铁路、海运、空运货运提供中转换装、集零拼整、化整为零和储运装卸服务，实现公路快运和多式联运。交易中心通过与信息中心紧密信息联系，运用GPS、GIS、ITS等现代化信息技术和货运技术，进行车辆管理管控和实时追踪，保证货物安全、快捷的运送。交易中心还能为车辆的优化配置、路径优化、多种运输之间的协调和市内配送起到很好地决策支持作用。4、后勤配套服务中心(1)生产配套服务具备比较完备的后勤设施，包括公共设施（用于工商、税务、银行、保险、海关等服务的设施）以及相关设施（用于办公、住宿、饮食等服务的设施）。提供货运车辆及各物流设施的维护、检测、修理、保养、清洗等运输生产辅助服务；提供融资信息，结算，保险代理，各费用代缴，各证照的代办等。生活配套服务：本相关项目在信息交易中心大楼设置汽车旅馆和司机食堂；商业裙楼中提供餐饮、商店、住宿、娱乐、物业等满足客户及从业人员生活方面需求的服务；相关项目中同时建设有为各经营业主及管理管控人员提供有优质配套住宅，基本可以满足本物流园区自身的需求，对外合作与交流中心通过与全国各地的货运交易中心、货运协会、各产业行业协会、商会、展览公司、专业媒介、策划公司、市场推广中心等强强联手，利用多方的资源，依靠各自的优势，实施品牌推广，共同提高货运产业水平，并将各项货运资源得以最优化的组合与利用，达到相互依托，共同发展之目的，并定期召开各种方式的现代物流研讨会，定期举办各类行业的采购与货运交易会，定期组织各进驻企业到各地进行市场推广。国内目前传统的货运、仓储、货代、船代、报关、商品流通等企业都面临向物流企业转型的问题；这些企业普遍存在服务网络太少、服务功能单一、技术能力及研发能力非常低、管理管控水平及信息系统较落后、市场占有率较低的问题。要想做强货运产业，务必实行强强联合，以资产为纽带，以市场为契机，共同组建大规模的现代货运企业集团，向客户提供全方位的综合货运服务。龙岗公路货运枢纽通过整合各地的货运企业，通过大家在本货运中心的业务合作，加强沟通与了解，并提供给各企业合资、合作、重组的交流平台。（五）、相关项目投资及效益评价1、相关项目投资估算相关项目合适的内容占地面积m2建筑面积m2单位造价：元估算金额：万元土地费用4932304061土地税费493230103前期工程费4932302108.8基础设施费150739.84建筑安装工程费49323104419.292018.2621074.54配套设施费1849.66总成本合计29936.84工程监理费按建安总成本2%给予计算458.48工程设计费按建安总成本3.5%给予核算802.34管理管控成本按建安总成本2.5%给予核算573.1临时设施费按建安总成本1%给予核算229.24本相关项目工程投资总额TOTAL：32000根据相关项目的开发规模及市场情况,预计的开工时间等综合分析，本相关项目初步拟定分二期开发:一期为72017.25m2,二期为25557.12m2.。一期建设期2年，2期预计1-2年的建设期，工程款的支付与工程进度相对应。本相关项目投资总额估算为人民币32000万元，一期开发72017.25m2，工程款估算26700万，美泰国际自筹人民币6700万元，另向金融机构进行相关项目的融资，贷款或引进投资基金筹措2亿元解决。相关项目自有资金占总投资比为：25.1%，融资比为：74.9%。符合最新铁路、公路最低资本金25%的相关项目融资要求。2、相关项目效益评价2．1财务评价依据①国家发展相关计划委员会“计办投资[2002]15号关于出版《投资相关项目可行性研究指南（试用版）》的通知”。②《投资相关项目可行性研究指南（试用版）》中有关财务评价合适的内容与方法。2．2财务评价基础数据与参数①财务价格财务评价是对拟建相关项目未来的效益和费用进行分析，采用的是预测价格。②税费营业税金及附加中包括营业税（装卸、运输、配送税率为3%、仓储税率为5%）、城市建设维护税（按税率1%）和教育费及附加税（按税率3%）。所得税税率为15%。③相关项目计算期财务评价计算期为4年。④财务基准收益率本报告经济分析部分执行国家计委和建设部发布的《建设相关项目经济评价方法与参数（第二版）》及国家有关财税规定。参考本行业一定时期的平均收益水平，根据近年银行贷款利率（5.94%）和考虑通货膨胀、相关项目风险等因素，财务基准收益率定为8%。⑤根据相关项目的规划，相关项目预计运营的第一年达到设计能力的80%，第二年达到设计标准。2．3企业效益评价相关项目收入估算：本相关项目的主要营业收入来源于物业的出租与管理管控，经预测相关项目一期正常年营业收入估算如下：相关项目营业收入估算表（单位：万元）项目单价计费单位月计年计物流场站楼物流场站铺面出租100元/月/m217936m2179.36配套住宅出租30元/月/m213060m239.18管理管控费用(铺面)10元/月/m217936m217.93管理管控费用(住宅)2元/月/m213060m22.61信息交流中心综合楼信息中心一层商业100元/月/m21819m218.19信息中心二/三层货运铺位80元/月/m22693m221.54四层美食街60元/月/m21432m28.59汽车旅馆及宿舍35元/月/m25150m218.02管理管控费用(商业)8元/月/m25944m24.75管理管控费用(宿舍)2元/月/m25150m21.03信息交易费30万/月30物流企业总部大楼裙楼一层100元/月/m22060.16m220.60裙楼二至四层80元/月/m26180.48m249.44物业管理管控费8元/月/m28140.64m26.59停车场地面停车位出租35元/天/个900个94.5地下小车停车位10元/天/个177个5.3合计517.6362112．4相关项目成本估算本相关项目成本主要包括管理管控费用、税费、财务费用、固定资产折旧、设施维护费用、总成本费用主要依据国家计委、建设部颁发的《建设相关项目经济评价方法与参数（第二版）》及本相关项目的实际运营情况进行估算。成本费用估算表（单位：万元）项目月度年度相关项目管理管控费用10120相关项目税务费用25.6307固定资产折旧1001200财务费用1001200设施维护费用560其他费用336合计243.629232．5盈利能力分析相关项目一期建设完工后，每年营运收入(不计税)为6211万元，根据相关项目工程相关计划两年完工，利率按5.94%计，通过折现计算可以获知该相关项目收回投资需要在工程建设完成后大约8年时间，即从2009年工程建设开始，2011年一期工程可以投入使用。该相关项目生命周期以46年计。相关项目一期总投资资金为2.67亿元，以12年（其中建设期2年）预计的现金流量表。详见附表六《相关项目投资现金流量表》。根据以上财务数据分析，本相关项目的投资效益指标分析如下:财务净现值（税后）=9397万元（Ic=5.94%）内部收益率（IRR）=12.84%静态回收期=6.77年（不包括建设期）动态回收期=8.31年（不包括建设期）由上可见，该相关项目符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该相关项目在财务上可行，有较好的经济效益。附表一《相关项目损益表》相关项目损益表（单位：万元）项目第1年第2年第3年第4年营业收入4968.862116832.17453.2营业税金及附加258.33322.97355.27387.57营业成本及费用1396.814401341.61245.2其中:折旧1200120012001200利润总额3313.674448.035135.235820.43所得税497.05667.20770.28873.06税后利润2816.623780.834364.954947.37附表二《贷款偿还表》年份项目建设期运营期1212345678借款1000010000应付本息合计1000020594218182181819698175801546012812101635396其中：应付贷款本金100002000020594205941859416594145941209395935093应付贷款利息594122412241104986866719570303偿还本息合计12243224310429863367321950705396其中：利息122412241104986867719570303本金2000200020002500250045005093剩余未还贷款合计10000205942059418594165941459412093959350930附表三《相关项目投资现金流量表》相关项目投资现金流量表（单位：万元）建设期运营期时间（年末）212345678910生产负荷80%100%110%120%130%140%150%160%170%180%现金流入4583512155646147673073387947865693969878经营性现金流量息前税后净利润2816378043644947553061386747745681968678折旧摊销12001200120012001200120012001200120012002个月押金收入567141现金流出205941224322431042986336732195070539600投资性现金流量投资20000偿还贷款本金2000200020002500250045005093偿还贷款利息594122412241104986867719570303现金净流量(20594)3359189724603161336341192877326093969878累计净现金流(20594)(17235)(15338)(12878)(9717)(6345)(2235)64239021329823176折现系数=0.059410.94390.89100.84110.79390.74950.70750.66780.63040.59510.5617折现净现金流量(20594)3171169020692510252129141921205555925548累计净现值(20594)(17423)(15733)(13664)(11154)(8633)(5719)(3798)(1743)38499397折现系数=0.1210.89290.79720.71180.63550.56740.50660.45230.40390.36060.322折现净现金流量(20594)2999151217512009190820871301131733883181累计净现值(20594)(17595)(16083)(14332)(12323)(10415)(8328)(7027)(5710)(2322)859折现系数=0.128410.88630.78560.69630.61730.54720.48520.43020.38150.33830.30折现净现金流量(20594)2977149017131951184019991238124431792963累计净现值(20594)(17617)(16127)(14414)(12463)(10623)(8624)(7386)(6124)(2963)0NPV9397IRR12.84%静态投资回收期6.77年（不含基本建设期）动态投资回收期8.31年编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页2．6社会效益评价（1）货运枢纽营运中心具有良好的社会经济效益：从运输经济本身来看，货运枢纽营运中心是通过提供必要的服务设施和条件，合理组织物资集疏，达到物流经济快捷而资源充分利用；同时能减少噪音和污染，有利于保护环境，能为区域经济繁荣和发展注入新的活力。是区域投资环境的一个重要指标。（2）社会效益指标新增就业机会：能提供超过4000人的就业机会项目企业数量企业人均数总计（人）货运枢纽管理管控机构16060进驻物流、货运企业50084000其它配套服务人员2010200总计4260新增税收：进驻本营运中心各经营企业：（按每月最低营业额50万元核算）税种税率计费标准计费单位年计（万）营业税3.2%50万/月500户9600企业所得税15%5000元/月500户300个人所得税20%100元/月4000人480其它税赋200元/月500户120合计10500龙岗公路货运枢纽中心：（按年收入6211万元核算）税收类别税率月计（万）年计（万）营业税5%25.8310企业所得税15%36433其它税赋112合计755相关项目本身收入新增税费：755万元/年综上所述，本相关项目每年为当地政府贡献财政税收及对社会的就业贡献是非常大的，而其对周围地区货物流动产生的时间效益和空间效益，促进地区和各项工业的发展、对改善地区经济布局和产业结构所产生的重要意义更是不可估量。3、风险及敏感性分析相关项目的风险主要来自于市场波动的不确定性和投资相关项目能否顺利实施。本相关项目集运输、仓储、信息发布、交易于一体，功能强大而全面，将会吸引深圳及周边地区众多货主、货代、物流企业、社会车辆业主的进驻。同时深圳市及周边地区经济发展势头在未来十年里保持既有高速增长的态势不会有大的波动，因此市场很大波动的可能性不太可能，但像诸如“非典”等不可预测之因素也有可能会发生，从而很大程度地影响货运物流的流动、流量和流向，以市场波动下降50%计算，这种情况一旦出现，则需要政府能在政策上予以扶持，减免各种税收。本相关项目的另一风险来自于投资进程是否能够顺利实施，这方面相关项目投资方在人力资源储备、资金筹措方面以及相关项目详细规划和各种技术细节方面均做了充分地准备和相关计划，因此，不存在太大的投资风险。（六）、相关项目节能、环保与安全生产1、节能本相关项目主要能源消耗为电。相关项目遵循以下原则达到节能目的:（1）按照国家节能设计的规范要求,本相关项目设计中采用的设备和器材,应采用与相关项目规模相适应的先进、可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料,凡属国家颁布淘汰的高能耗设备,设计中不可采用。（2）凡能综合利用和循环使用的资源均应设置综合利用设施和循环系统,以提高资源利用率,降低能耗。（3）对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。2、环境保护相关项目按国家有关规定和标准,采用以下措施确保达到环保要求。（1）固体垃圾:按照我国现行的设计规范,建设必要的设施,便于垃圾的收集和运送。在生产中产生的一些废弃包装材料,由专人负责收集,存放在指定地点,定期卖给回收公司。（2）废水:工业废水经专门处理,餐厅废水经排油处理后与生活废水一起排放到城市排水系统中。厕所废水经化粪池消化处理后排放。（3）废气:食品操作间应设置通风排气、排烟装置,排气烟囱要避开其它环境敏感区。地下室外也应安装通风排气装置。（4）噪声:建筑周围种植绿化带,降低汽车发动机产生的噪声强度:设备间与营业厅之间采用隔音、减振材料;运转机器采用隔音罩。使境噪声级基本可达到一类混合区标准,即白天4地(A),夜间35dBU)。加工噪音来源于各种机械传动部位,正常情况下低于85dB。符合国家标准,且粉尘带同时也是对噪音的隔离带。（5）粉尘:在各有可能产生粉尘的作业区内设吸风除尘系统,使粉尘控制在5毫克/立方米之内，并且排放在室内。3、安全生产主要从触电、火灾、交通事故等因素上，从建筑设计、设备采购到操作程序上，制定有关规则，防患于未然。4、消防按有关规定，建设有消防车道、防火分隔设施，安全疏散出口与通道、消防电梯和电话，采用建筑防火材料，专设消防供水源，建立消防中心控制系统。（七）、结论龙岗公路货运枢纽符合深圳市政府的制订未来城市发展规划和产业发展政策，有利于推动深圳市地区经济增长和提升地区产业竞争力，有利于推动深圳市现代物流产业发展。经可行性研究论证后，可以得出以下结论：该相关项目符合深圳市城市发展战略和产业政策，能够为深圳市的投资环境改善及现代物流产业发展做出重要贡献；该相关项目设计超前、软硬件领先，将成为深圳物流基础设施的重要窗口，将是深圳的海、陆、空三港齐飞,陆港的重要示范工程。该相关项目技术可行，经济效益和社会效益显著；该相关项目符合可持续发展中的环保要求（八）市政府相关文件：关于加快发展深圳现代物流业的若干意见随着经济全球化和信息技术的迅速发展，现代物流业作为新兴的支柱产业，在国民经济中发挥着重要的作用。为实施广东省第九次党代会关于深圳要加快物流基础设施和市场体系建设，成为我国乃至东南亚地区重要的物流基地的决策，实现深圳市委、市政府将现代物流业发展成为我市经济三大支柱产业之一的战略目标，特制定本意见。一、指导思想和战略目标(一)指导思想依托珠江三角洲，衔接香港，面向国际，辐射内地，把深圳建设成为现代物流中心城市。以海、空港的快速发展为基础，以现代物流服务体系为支撑，以信息技术为手段，培育物流市场，重点建设物流园区和扶持现代物流企业，大力发展第三方物流服务，打破区域和行业界限，加快物流资源整合，创新商品流程，优化供应链管理管控，降低全社会物流成本，积极引进和培养物流人才，实现物流的社会化、专业化、规模化、信息化。推动现代物流业与高新技术产业、金融服务业三大支柱产业协调发展，促进深圳经济持续稳