房地产估价师之开发经营与管理考试题库

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单选题（共60题）1、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与()之间。A.10%B.15%C.平均利润率D.社会折现率【答案】C2、风险分析常用的比较成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法【答案】D3、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量【答案】B4、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S＝f（E，P）。若购买者非常满意，则（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P【答案】D5、某建筑物±0.000＝52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000【答案】D6、如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11000元，现在应该存入银行()。A.12000元B.10000元C.9250元D.9929元【答案】B7、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法【答案】B8、关于预算，下列说法错误的是()。A.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化【答案】D9、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。A.变动成本的设B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D10、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。A.52%B.58%C.62%D.68%【答案】A11、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。A.政策风险B.市场风险C.财务风险D.信用风险【答案】A12、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。该成片荒地开发完成后的总价值为（）亿元。A.5B.8C.9.6D.10.6【答案】C13、四磨汤的功效A.行气疏肝，散寒止痛B.行气降逆，宽胸散结C.行气疏肝，宽胸散结D.行气降逆，散寒止痛【答案】B14、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】B15、制定物业管理计划的基础是（）的目标。A.政府B.物业管理机构C.业主D.租户【答案】C16、在房地产泡沫的成因中，()是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构的过度放贷C.土地的有限性和稀缺性D.开发商之间的博弈【答案】C17、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强【答案】A18、在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是（）。A.需要临时停水.停电.中断道路交通B.需临时占用规划批准范围以外场地C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施D.需要进行大量人工拆除作业的【答案】D19、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】D20、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。A.盈亏平衡分析表B.敏感性分析表C.投入产出分析表D.投资计划与资金筹措表【答案】B21、下列不属于管理费用的是（）。A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费【答案】C22、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。A.企业利润可分为营业利润、税后利润和可分配利润三个层次B.经营收入＝销售收入＋出租收入C.销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入D.可分配利润＝税后收入－未分配利润【答案】C23、关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标【答案】B24、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A25、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（）。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.资金来源与运用表【答案】B26、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、槟榔D.人参、当归【答案】B27、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】B28、（）对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。A.工业物业B.居住物业C.零售商业用房D.写字楼【答案】C29、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3【答案】D30、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。A.垄断竞争B.寡头垄断C.垄断D.竞争【答案】A31、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D32、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。A.建筑师B.结构工程师C.设备工程师D.造价工程师【答案】A33、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（）进行比较、修正后得来的。A.近期交易物业的租金或售价B.市场上交易物业的租金或售价C.类似物业D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价【答案】D34、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了()元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24【答案】A35、下列关于房地产功能的描述，错误的是（）。A.配置存量房地产资源和利益B.显示房地产市场供应变化C.指导供给以适应需求的变化D.指导政府制定科学的土地供给计划【答案】B36、（）是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。A.机械消耗定额B.劳动消耗定额C.材料消耗定额D.施工定额【答案】B37、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D38、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是()。A.项目风险越大，风险等级系数值越大B.贷款期限越长，期限系数值越小C.企业信用等级越高，信用等级系数值越低D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低【答案】B39、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】B40、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万m2。A.500B.700C.800D.1000【答案】A41、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（）。A.房地产的用途和等级划分的B.房地产的交易方式划分的C.目标市场细分的D.房地产购买者目的划分的【答案】C42、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】C43、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0【答案】B44、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。A.《建设项目用地预审与选址意见书》B.《设计方案审查意见》C.《建设工程规划许可证》D.《建设用地规划许可证》【答案】A45、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】D46、登记账簿的直接依据是（）。A.自制凭证B.原始凭证C.记账凭证D.会计报表【答案】C47、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由（）负责实施。A.开发商B.土地储备机构C.建筑商D.土地一级开发企业【答案】B48、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】A49、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。A.引起需要B.购买决策C.方案评价D.信息反馈【答案】D50、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。A.潜在毛租金收入＝物业内全部可出租面积×最大可能租金水平B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入C.有效毛收入＝潜在毛租金收入－其他收入D.净经营收入＝有效毛收入－运营费用【答案】C51、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）。A.建筑安装工程费B.公共配套设施建设费C.土地费用D.基础设施建设费【答案】C52、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类指标D.收益相关指标【答案】D53、下列不属于项目进度管理的程序的是（）。A.进行进度控制和变更管理B.编制进度计划C.实施进度计划D.施工现场的调研与分析【答案】D54、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B55、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）。A.税前现金流＝有效毛收入－经营费用B.税前现金流＝有效毛收入－抵押贷款还本付息C.税后现金流＝税前现金流－所得税D.税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税【答案】C56、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）。A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入【答案】A57、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【答案】A58、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险【答案】A59、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.权益融资【答案】C60、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段【答案】B多选题（共45题）1、房地产开发项目财务评价的基本报表包括()。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.开发建设投资估算表E资产负债表【答案】BC2、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费【答案】AB3、以下属于会计计量属性的是（）。A.历史成本B.重置成本C.可变现净值D.终值E.公允价值【答案】ABC4、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【答案】AB5、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】BD6、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】ACD7、房地产市场指标中，市场交易指标包括（）。A.房地产租金B.土地转化率C.竣工房屋价值D.房地产价格指数E.预售面积【答案】AD8、房地产组合投资管理的主要工作包括（）。A.制定并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制定物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【答案】AB9、影响房地产市场发展的基本因素有（）。A.社会因素B.经济因素C.资源因素D.政策因素E.技术因素【答案】ABD10、下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）。A.三项预测值法B.专家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模拟法E.盈亏平衡分析法【答案】BCD11、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，可行性研究中定量分析的基础包括（）。A.项目策划B.构造可供评价比较的开发经营方案C.选择相关基础参数D.投资估算E.经济效益评价【答案】ABC12、下列系统风险属于政治风险的有（）A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】AB13、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括（）。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.自营收入E.营业外收入【答案】ACD14、可贷资金利率理论认为（）。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数【答案】AB15、注册商标所有人是指()。A.商标使用人B.商标设计人C.商标权人D.商标制作人【答案】C16、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】A17、房地产技术发展环境调查包括（）等。A.社会拥有量B.新产品的国内外先进水平C.新产品的技术现状和发展趋势D.通讯及交通运输E.能源与资源供应【答案】BC18、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.速动比率B.借款偿还期C.投资回收期D.流动比率E.资产负债率【答案】AD19、可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】AD20、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC21、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为（）。A.居住物业管理B.公共物业管理C.收益性物业管理D.特殊物业管理E.工业物业管理【答案】ABC22、抵押率的确定受（）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【答案】ABCD23、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E邻里关系和人口统计特征【答案】ACD24、从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为()。A.开发商自行租售为主B.房地产管理部门负责销售C.委托物业代理D.房地产行业协会租售E业主委员会租售【答案】AC25、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费【答案】AB26、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在()。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E第四阶段【答案】CD27、通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（）。A.《建设项目用地预审与选址意见书》B.《建设用地规划许可证》C.《国有土地使用证》D.《建设工程规划许可证》E.《建设工程施工许可证》【答案】BD28、通过资产负债表，可以了解企业的（）。A.偿债能力B.经营能力C.经济实力D.现金流量情况E.经营成果【答案】ABC29、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是()。A.买地——建房——卖房B.买房——经营C.买房——出租——转售D.买房——出租E买地——开发——转让【答案】BCD30、房屋施工面积包括（）几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】ABC31、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】AD32、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以（）方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标【答案】AB33、决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（）。A.销售价格B.土地费用C.开发规模D.资金成本E.项目风险【答案】D34、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是（）。A.土建工程属于分部工程B.建设项目可由一个或几个工程项目构成C.工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分D.高等院校的综合教学楼属于单位工程E.通风工程属于单位工程【答案】BC35、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有()。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E增加房地产市场需求【答案】ACD36、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。A.投资决策B.规划设计C.工程建设D.地域范围E.产品功能【答案】ABC37、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。A.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】CD38、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.配电房B.商业房地产C.水塔D.住宅【答案】ABD39、可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】AD40、根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即()。A.家电产品B.便利品C.选购品D.特殊品E日用品【答案】BCD41、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】A42、物业代理的形式主要有以下()方式。A.联合代理B.独家代理C.招标代D.投标代理E政府代理【答案】AB43、下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（）。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的【答案】ABD44、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。A.风险产生的原因分析B.风险发生的概率大小分析C.风险因素检验D.风险变量间的相关性分析E.风险概率分布情况分析【答案】B45、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】AB大题（共18题）一、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。3．《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。【答案】二、××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】三、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】四、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）错误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000错误［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50万元；五、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】六、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】七、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】八、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。（3）估价结果确定166.3＋568.2＝734.5（万元）【答案】九、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）错误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000错误［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50万元；一十、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额P=100×50%=50万元；月贷款利率i=12%/12=1%；月还款额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543万元=5505.43元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入数据，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87万元。一十一、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】一十二、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。3．《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。【答案】一十三、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额P=100×50%=50万元；月贷款利率i=12%/12=1%；月还款额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)24