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万科、绿城、招商地产城市选择逻辑【布局】万科、绿城、招商地产城市选择逻辑推荐语在哪个城市拿地，是体现一家房企战略扩张眼光和路径的重要依据，万科、绿城、招商如何选择要进入的城市？作为拿地依据，究竟有哪些参照？本文将有解读。▌一、判断是否拿一块地的综合因素1.土地价值衡量——7大核心因素以下核心衡量因素权重之外还设有一定弹性权重，不同企业设置不一。（1）商业服务繁华程度该核心因素权重占25%，考虑商业服务中心如农贸市场、酒店、银行、商业街等对地块的辐射影响程度。（2）道路交通状况该核心因素权重占20%，考虑地块临街道路的状况如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量，及对外交通便利度，如距长途汽车站、机场距离，分析各地块的对内和对外交通的通达便利程度。（3）基础配套设施状况该核心因素权重占10%，考虑目前地块的城市基础设施投入情况，如供水、供电情况，以及地块距公用服务设施如市民活动中心、公园、体育场馆的距离。（4）环境条件该核心因素权重占5%，考虑地块周边环境质量优劣度，如噪音、大气污染、与污染源的临近程度。（5）产业影响因素该核心因素权重占10%，考虑园区的成熟度、相关产业的配套、集聚状况及未来发展趋势。（6）城市规划该核心因素权重占15%，考虑周边区域及城市对地块的影响。（7）宗地现状及内部资源该核心因素权重占15%，考虑宗地面积、宗地形状、临街状况、地上建筑物现状、土地开发程度、土地使用限制及自然条件如地形、地势条件、景观资源等其他因素的影响。2.关键绩效指标——内因+外因（1）内因包括全国战略布局，土地储备、年度开发计划，意向城市区位/土地用途/规模，开发能力/收益、风险预期，资金调动/融资能力。（2）外因包括宏观政治/经济环境，国家/地方行业政策，房地产市场发展阶段研判，区域市场容量/竞争程度，政府支持力度。3.竞争者分析——据自身核心竞争力4.根据所需——拿地策略16种模式买地1.核心考虑城市——未来2年内布局城市经济成熟度较高，并具有较大的规划利好，未来市场发展空间较大，市场机会多，投资回报率相对较高。如杭州、宁波、无锡、常州、大连、沈阳、福州、东莞、南宁、郑州、济南、合肥。2.重点考虑城市——未来3~5年内布局市场机会较多，未来市场发展空间也较大，但部分城市经济发展略显不足，或规划辐射度稍弱。如烟台、石家庄、南通、嘉兴、温州、昆明、南昌、泉州、西安、贵阳、海口、三亚、长春、哈尔滨、太原。3.战略考虑城市——未来战略布局城市未来市场发展潜力巨大，但经济、规划层面略逊于上两类城市。如鄂尔多斯、徐州、舟山、湖州、昆山、扬州、廊坊、威海、芜湖、绍兴、中山。▌三、常见的目标城市筛选方法1.目标城市筛选法——7次筛选确定目标城市2.城市分级筛选法——划分区域中心和重点3.城市分阶段筛选法——单中心、大都市化、外围城市4.根据房价快速上升指标筛选——上升表现、支撑指标、驱动指标

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