远洋地产宁波慈城新区项目市场研究报告

宁波慈城新区项目市场研究报告投资开发部2023年04月目录1.项目概况 .2.2江东区宁波城市向东发展的前沿，是宁波市重点建设的核心区和重点区，东临北仑港，西含繁华三江口，北濒高新技术产业园区，南接市高教园区，总面积37.66平方公里，常住人口36.2万。江东区是中心城区通往北仑港、经济技术开发区、保税区、大榭开发区的重要通道，是联结空港和海港的枢纽，更是宁波市重点建设的核心城区和未来的行政服务中心，宁波的城市资源正不断向江东聚集。区内居民以原有社区居民、外来人员、企事业单位、外来务工人员和公司职工为主。江东区是宁波“老三区”中最年轻的一个，房地产开发起步较早，目前也面临城市土地稀缺的问题，城市建设重要以旧城改造为主，区域核心区定位为商务办公。区内写字楼较多，住宅项目档次偏中高端。产品以高端写字楼、商业中心、高端住宅、公寓物业为主，品质较高，在售商品住宅价格在20230元/平方米左右。图：宁波中心城江东片区规划江东区连续8月无新增供应，住宅供需矛盾锋利图：2023年8月份以来江东区供求走势 数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院江东区自2023年8月以来无新增商品住宅供应，而成交面积达7.43万平方米，供求失衡。2023年受金融危机的冲击，开发商纷纷推迟开工计划，导致新建商品房开工量严重局限性，而江东区自身项目少，导致2023年8月份以来江东区已经连续8个月无新增供应。截止2023年3月底江东区商品住宅可售面积降至448套，5.92万平方米，为历来最低，区域供求矛盾锋利。江东区商品住宅成交均价高位运营，总体呈上涨态势图：2023年8月份以来江东区商品住宅成交均价走势 数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院2023年8月份以来，江东区商品住宅成交均价高位运营，总体呈上涨态势。受2023年年终国家宏观调控的影响，江东区商品住宅成交均价略有下滑，随着市场对楼市政策的消化吸取，今年2、3月份成交价格反弹，3月份成交均价达21953元/平方米，为历来成交价格之最。江东区典型项目项目名称销售状态产品类型主力户型（平米）建面(万平米)均价元/平方米开盘时间销售情况客群情况开发商滨江国际广场在售写字楼、办公、酒店式SOHO、商铺酒店式SOHO70、8013.7160002023-4-18

前还剩20套左右的少量酒店式公寓在售以投资为主，涉及部分自住兼投资宁波宁丰三盛投资发展百隆东外滩在售酒店式公寓、高层住宅酒店式公寓：30—70住宅：140—3005.0275002023-12-28

高层住宅售罄，剩100套左右酒店公寓在售改善型置业、外贸、私营公司主等宁波百隆东外滩房产公司

BOBO城在售别墅、多层、小高层2期：166－29050.0260001期2023-8-15、2期：2023-12-02尾盘，剩少量别墅在售，中产初次置业、改善型置业、政府官员、外贸、私营公司主等宁波交通房地产有限公司

绿城绿园售完写字楼,住宅150-18014.0300002023-5-25

售完中产初次置业、改善型置业宁波浙报绿城司

重点项目个案：BOBO城项目BOBO城所在区域江东区具体位置江东北到滨江景观大道、东近世纪大道、南到曙光北路占地面积266800平方米建筑面积500000平方米建筑形态住宅、别墅容积率2.0绿化率50%车位比1：1.2户数-开盘时间1期2023-8-15、2期：2023-12-02装修情况精装修户型情况普通住宅主力户型110-160平方米；别墅主力户型250-300平方米开发商宁波交通房地产有限公司

物业管理费1.20元/平方米.月销售情况尾盘，剩少量别墅在售点评交通地产为城市改善型客户打造的50万平方米综合大盘客群情况中产初次置业、改善型置业、政府官员、外贸、私营公司主等5.2.3鄞州区鄞州区西接余姚，南邻奉化，东南临象山港与象山隔水相望。紧依宁波东、南、西三面。全区1346平方公里，户籍总人口79万。鄞州新城区位于宁波市区南端，具有便捷的海陆空交通和得天独厚的区域优势。东靠沿海大通道，北邻杭甬高速公路，距栎社机场局限性3公里，半小时车程可达北仑港，规划中的轻轨线及沿海大铁路都将从这里穿过。新城区居民重要由原有社区居民、区进城定居居民、外来务工人员和企事业单位员工等。区内云集了万科、金地、雅戈尔和荣安等知名开发商，开发出大批城市经典住宅项目，鄞州新城区已经成为新宁波人首选的居住地之一，目前区域普通住宅房价为16000元/㎡。区内的东钱湖区域距宁波城１５公里，是浙江省著名的风景名胜区。依托这一近郊山水资源，成为一个宁波别墅聚集区。区域居民重要为本地原始居民，随着房地产的开发，东钱湖区域已经成为宁波的富豪聚集区。区内聚集了雅戈尔、华润、恒元和中海等大批知名开发商。区域别墅均价在30000元/㎡左右。图：鄞州新城区绿地规划图：鄞州东钱湖用地规划鄞州区需求旺盛，供应略显局限性图：2023年8月份以来鄞州区供求走势 数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院2023年8月以来鄞州区新增商品住宅供应量为61.21万平方米，成交面积为70.02万平方米，区域需求旺盛，供应略显局限性。由于鄞州区新城区建设起步较晚，近几年来开发强度都较为大，尽管受2023年金融危机的冲击，市场开工局限性，但较其他区域，商品住宅供应量仍较为充足。受国家宏观调控的影响，2023年年终以来商品房需求量有所降级，但进入3月份，需求量有所回升。2023年1季度鄞州区商品住宅成交价格上涨明显图：2023年8月份以来鄞州区商品住宅成交均价走势 数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院2023年1季度鄞州区商品房成交价格上涨明显，2月份鄞州区商品房成交价格达成19850元/平方米，3月份成交价格有所回落，但仍处高位，达成16811元/平方米。(根据我们监测，2月份成交价格直逼20230元/平方米，是系东钱湖区域别墅豪宅的成交有关，3月份回落的价格比较能代表市场真实的均价，进入2023年1季度鄞州区商品住宅价格暴涨，普通住宅价格在售均价亦有16000元/平方米左右，相比2023年年终涨价幅度达4000-5000元/平方米。)鄞州区典型项目项目名称销售状态产品类型主力户型（平米）建面(万平米)均价(元/平方米)开盘时间销售情况客群情况开发商盛世天城在售高层住宅、联排别墅、双拼别墅32-80、90-143、180-43050170001期：20232期：2023-9-23尾盘初次置业和改善型置业为主奥克斯地产

金色水岸在售高层住宅、情景花园洋房902023-6-232期2023-8-151、2期售完，3期待售初次置业和改善型置业为主宁波万科钱湖天地在售高层酒店式公寓30-508.4160002023-4-101期600多套已去化80%投资型为主，涉及部分初次置业投资兼自住宁波市亚力山大置业金域华府在售高层住宅120-1405207652023-9-20尾房改善型置业为主宁波金盛置业东方湾邸在售多层住宅、高层住宅、排屋别墅：258-375；多层、高层：50-18012.7100001期：2023-122期：2023-61期基本售罄改善型置业、公务员、企事业单位、外贸、私营公司主天亚房产

中海雍城世家在售小高层、高层住宅、双拼别墅、联排别墅85-18047.78202302023-3-20别墅基本售罄、高层在售改善型置业、公务员、企事业单位、外贸、私营公司主宁波中海和协置业发格兰春天在售别墅区、高层、多层联排：220－230、多层：58－90、高层：2023-07尾盘在售初次置业、改善型置业、外贸、私营公司中高层宁波新纪元置业

都市华庭在售小高层、高层、别墅小高层、高层50-90；别墅：27010135002023-1-11剩少量高层和别墅在售初次置业、改善型置业、外贸、私营公司中高层雅戈尔置业

卡纳湖谷在售别墅420-5201330000起1期：2023-08-16、2期：2023-9-261期售罄、二期在售外贸、私营公司主华润置地重点项目个案：盛世天城项目盛世天城所在区域鄞州区具体位置鄞州新城区核心钱湖北路和贸城路交界处占地面积202300平方米建筑面积500000平方米建筑形态单身公寓、高层住宅、联排别墅、双拼别墅容积率2.16绿化率30%

车位比1：1户数4000开盘时间1期：2023-11-17、2期：2023-9-23

装修情况住宅毛坯、单身公寓精装修户型情况单身公寓32-80平方米、高层住宅90-180平方米、别墅180-430平方米开发商奥克斯地产

物业管理费2元/平方米·月销售情况尾盘在售点评鄞州新城区住宅大盘，依托新城区配套，居住氛围浓厚，交通便利客群情况初次置业和改善型置业为主重点项目个案：卡纳湖谷项目卡纳湖谷所在区域鄞州区具体位置东钱湖旅游渡假区环湖南路288号占地面积317155平方米建筑面积130000平方米建筑形态别墅容积率0.41绿化率35%车位比每户双车位户数400余户开盘时间1期：2023-08-16、2期：2023-9-26装修情况毛坯户型情况一期主力250-280平方米；开发商华润置地（宁波）有限公司

物业管理费3.80元/平方米·月

销售情况1期售罄、二期在售点评项目拥有东钱湖稀缺湖景资源，是目前在售别墅档次最高的别墅项目客群情况外贸、私营公司主5.2.4科技园区位于宁波城区东侧，是新一轮城市发展的中心区域。具有四通八达的交通网络，交通十分便利。区域东西两片规划为“居住区”，高新区作为紧邻宁波市中心的最后生态居住版块，该区居民重要由园区员工、市区拆迁安顿居民和市区改善型居民构成。在住宅销售价格上越来越接近宁波市区，并且在品质塑造上有超过市区楼盘之势，目前区域房价在18000元/平方米左右。图：科技园区平面图2023年8月以来科技园区15.74万平方米，需求19.28万平方米，供求失衡图：2023年8月份以来科技园区供求走势 数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院2023年8月以来科技园新增商品住宅供应量为15.74万平方米，成交面积为19.28万平方米，区域需求旺盛，供求失衡。科技园区商品住宅供应量在2023年8、10月份集中供应，其他各月均无新增供应。科技园区成交价格高位运营图：2023年8月份以来科技园区商品住宅成交均价走势 数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院2023年1季度科技园区商品房成交价格较2023年年终小幅上涨，3月份区域成交均价达17377元/平方米。科技园区靠近东部新城，区域优势明显，为改善型客户的一方面之地。区域在售房源降至低点，截止3月底可售量仅为753套，10.74万平方米。科技园区典型项目项目名称销售状态产品类型主力户型（平米）建面(万平米)均价元/平米开盘时间销售情况客群情况开发商皇冠花园在售高层住宅75-90：2023-42期：2023-103期：预计2023-101期售罄，2期尾盘在售改善型客户，重要来自江东区宁波太平洋实业有限公司江南一品在售酒店式公寓、写字楼、商铺、高层住宅、别墅37-89、160-22038235002期：2023-12单身公寓预计2023年5月开盘高层住宅基本售罄改善型客户为主宁波兴普房产有限公司重点项目个案：江南一品项目江南一品所在区域科技园区具体位置科技园区北靠江南路、南临新晖路、西依杨木碶\路占地面积220230平方米建筑面积380000平方米建筑形态酒店式公寓、写字楼商铺、高层住宅容积率0.72

绿化率35%车位比1：1户数—开盘时间2期：2023-12-09装修情况毛坯

户型情况—开发商宁波兴普房产有限公司

物业管理费2.20元/平方米·月销售情况高层住宅基本售罄点评科技园区大盘，产品丰富，开发周期长，以改善型和豪宅为主客群情况改善型客户为主5.2.5东部新城东部新城，位于宁波三江片区东面，西起世纪大道，南至铁路，北至通途路，东至东外环，总用地面积约15.85平方公里，核心区面积8.45平方公里。是宁波未来城市的商务与市政中心，又是现代风尚区与文化交汇的结点。区域内首批高档住宅社区已经投入市场，随着教育医疗、商务商业等功能的日益完善，东部新城的居住氛围将逐渐浓厚。东部新城计划投资500亿元，建筑规模达成500万平方米。三大中心、文化广场和门户区等一批领袖项目将使东部新城为宁波乃至更大范围内的标志性区域；区域内公路交通网络发达，规划有轻轨1号线；新城核心区是一综合性城市新区，有多种土地使用类型，重要涉及中档密度居住、行政办公、商业金融业、混合使用、文化娱乐、体育、医疗卫生、市政公用设施、特殊用地、公共绿地/开放空间、道路广场等。其中，居住、商业、公共设施等各类可开发用地占总用地44.5%，道路、水系、绿化等开放空间占总用地55.5%。区内雅戈尔开发的锦绣东城项目已经售完，目前无在售项目，预计2023年下半年将陆续有新盘上市。图：宁波东部新城核心区规划图东部新城典型项目项目名称销售状态产品类型主力户型（平方米）建面(万平方米)均价(元/平方米)开盘时间销售情况客群情况开发商锦绣东城在售高层、小高：2023-122期：2023-5售罄改善型客户、投资客、公务员、企事业单位工作人员等宁波雅戈尔新城置业重点项目个案：锦绣东城项目锦绣东城所在区域东部新城具体位置江东民安路以南,新杨木碶河以西,河清路以东占地面积95000平方米建筑面积280000平方米建筑形态高层、小高层容积率2.20

绿化率30%车位比1：1.08户数1800开盘时间1期：2023-12-02

、2期：2023-5-22装修情况毛坯户型情况90-140开发商宁波雅戈尔新城置业物业管理费1.60元/平方米·月销售情况售罄点评东部新城第一个崇高住宅，紧邻规划宁波市政府，区位优势明显客群情况改善型客户、投资客、公务员、企事业单位工作人员等5.2.6江北区位于宁波市区西北侧，东南临甬江与江东区相望，南濒姚江，与海曙区、鄞州区连接，东北毗邻镇海区，西接余姚市。全区面积208平方公里,户籍人口23万，是宁波市最大的中心城区。按房地产开发板块可以分为江北核心板块、新三江口板块、洪塘板块和慈城板块。江北主城区是宁波老城区之一，区内多特殊用地（东海舰队所属用地），且大部在机场建筑限高内，区域城市建设相对陈旧。随着庄桥机场的搬迁，区域城市建设蓬勃发展。区内住宅档次较高，重要为城市豪宅和高档精装公寓，住宅均价在26000元/㎡左右。新三江口区域位于江北主城区北面的姚江两岸，是江北区重点打造的城市新区。目前江北万达已开工建设，长岛花园项目开盘销售，弯头“九岛一心”工程拆迁工作已基本完毕，进入实质开发阶段，区域房地产开发强度逐渐加大。住宅均价在20230元/平方米左右。洪塘板块和慈城板块位于江北区的北部，同属江北新区板块，为宁波重要的北门户。洪塘板块是宁波市保障房的集中区域之一，但随着房地产开发强度逐渐加大，商品住宅供应也逐渐加大，产品多为初次置业产品，区域住宅价格在15000元/平方米左右。慈城乡位于江北区西北部，东连镇海区，西接余姚市，北临慈溪市。是浙江省历史文化名镇，城市建设重要集中于慈城新区。慈城新区起步较晚，目前尚未形成规模，区域项目较少。区域在售项目客户以慈城本地为主，宁波市区客户另一方面，余姚、慈溪进城客户相对较多。在售普通住宅价格在11000元/平方米左右。图：江北区示意图江北区需求旺盛，供不应求，市场存量严重局限性图：2023年8月份以来江北区供求走势数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院2023年8月以来江北区新增商品住宅供应量为6.86万平方米，成交面积为21.17万平方米，区域需求旺盛，供不应求。截止2023年3月份可售商品住宅量为449套，7.04万平方米，存量严重局限性。2023年江北区成交价格上涨明显，目前房价高位运营图：2023年8月份以来江北区商品住宅成交均价走势 数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院2023年江北区房价连续上涨，于12月达成顶峰，为16026元/平方米。2023年1季度房价较2023年12月份低，但仍属高位，3月份房价亦有15604元/平方米，仅次于2023年12月份的成交巅峰价格。江北区典型项目项目名称销售状态产品类型主力户型（平米）建面(万平米)均价(元/平米)开盘时间销售情况客群情况开发商凯德汇豪天下在售高层、小高层公寓：40－60住宅：140-28024.2240001期2023-11-2；2期2023-9尾盘，剩部分高层房源改善型置业、享受豪宅型置业、投资客户凯德置地

湖景花园在售TownHouse（毛坯）、高层（精装修）90-12010300002023-7-1尾盘，少量大户型房源在售改善型置业为主宁波雅戈尔置业长岛花园在售高层住宅、别墅140--150、240-26032最低价240002023-4-16首批房源开盘去化80%改善型置业、投资客户宁波雅戈尔北城置业万达广场在售SOHO公寓、商铺40-7028.7160002023-41期剩余40套在投资客多公务员万达奥林80在售高层住宅、多层住宅、别墅80-9016250001期：2023-1-16、2期：2023-5-1尾盘在售初次置业为主宁波迪赛置业颐和名苑在售1期：多层、叠拼别墅2期：高层、别墅；高层：80-120联排别墅:300多层：80—9016165001期：2023-11-11、2期：2023-10-25尾盘初次置业和改善型置业为主宁波国力房地产塘家湾悦府在售别墅270-70018.8140002023-2-01一期基本售完享受豪宅型置业，多为公司中高层领导宁波众茂置业维拉小镇待售别墅300-37032未定2023-4未售享受豪宅型置业宁波城投置业重点项目个案：维拉小镇项目维拉小镇所在区域江北区具体位置江北位于慈城新区西南角，规划慈城新区中心湖东面，官山河以西占地面积323700平方米建筑面积320230平方米建筑形态别墅容积率1绿化率30%车位比—户数—开盘时间预计2023年5月装修情况毛坯户型情况别墅主力户型300-370平方米开发商宁波城投置业有限公司物业管理费—销售情况一期已开工，出地面3-4层，尚未开盘未售点评项目位于慈城新区中心湖东侧，未来将是本项目的重要竞争对手客群情况享受豪宅型置业重点项目个案：万达广场项目万达广场所在区域江北区具体位置江北北环西路以南，江北大道以东，余姚江以北占地面积91700平方米建筑面积287000平方米建筑形态SOHO公寓商铺容积率-

绿化率20%车位比-户数956户开盘时间2023-4装修情况精装修户型情况主力40-70开发商大连万达集团

物业管理费3元/平方米·月

销售情况1期剩余40套在售点评继鄞州万达广场后宁波市的第二个万达广场，项目将很大限度上丰富江北区的商业配套客群情况以投资为主，第一批基本内部消化重点项目个案：长岛花园项目长岛花园所在区域江北区具体位置江北新三江口东（湾头大桥北岸东侧500米）占地面积176000平方米建筑面积320230平方米建筑形态高层住宅、别墅容积率1.35

绿化率30%

车位比1：1户数1144开盘时间2023-04-16装修情况毛坯户型情况140--150、240-260开发商宁波雅戈尔北城置业有限公司

物业管理费—销售情况首批房源开盘去化80%，受4月中旬国家新政的影响，出现了相称限度的退房点评江北新三江口江景房，可达新高，距市中心近，是居住投资的上品客群情况改善型置业、投资客户

6.市区①商品房住宅市场分析6.12023年市区商品住宅供应情况图：2023年宁波市区商品住宅供应情况数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院2023年宁波市区商品住宅供应21099套，236.08万平米，同比下降27.13%和31.02%。供应面积占新建商品房供应量的66.02%，商品住宅是商品房供应量的主体。全年市区住宅供应重要集中于4、5、6月和9、10月。上半年供应量较大，达138.69万平方米，占全年总供应面积的58.75%，其中4、6月供应量均超过40万平方米；2023下半年供应面积仅为97.39万平方米。2023年开工量局限性是导致2023下半年供应量较少的重要因素。截止2023年12月底宁波市区商品住宅可售量仅为8020套，97.88万平方米，同比减少64.15%和63.36%。备注①：市区涉及海曙区、江北区、江东区、镇海区、北仑区、鄞州区范围内

2023年宁波市场各板块供应情况图：2023年宁波市各区域商品住宅供应分布图数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院2023年宁波市区商品住宅供应前三名依次为鄞州区、北仑区和镇海区。鄞州区是宁波房地产开发强度最大的区域，2023年鄞州区商品住宅供应7835套，85.13万平方米；北仑区供应4476套，49.44万平方米；镇海区供应2276套，28.45万平方米。三区分别占市区总供应量的36.06%、20.94%和12.05%。慈城新区地块所在的江北北区板块，供应面积14.75万平方米，占总供应量的6.25%。6.22023年市区商品住宅需求情况图：2023年宁波市区商品住宅交易情况数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院2023年宁波市区商品住宅共成交35601套，408.38万平方米，同比增长114.84%和107.99%。占新建商品房总成交面积的73.74%，是房地产市场的绝对主力。2023年市区新建商品住宅成交从1月的16.23万平米上升到5月57.13万平米，只用了4个月。下半年受供应量局限性的影响，成交量有所下降，下半年月均成交量为31.28万平方米。6.32023年价格情况图：2023年宁波市区商品住宅成交均价走势数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院2023年宁波市区商品住宅成交均价为10553元/平方米，同比增长20.09%。从全年来看，成交均价逐月上升，上半年成交均价上浮1414元/平方米，下半年成交均价上浮达3248元/平方米，至2023年12月底，市区住宅成交均价达成13325元/平米。

价格区域分布图：2023年宁波市各区域成交均价分布图数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院2023年，宁波市区各区商品住宅成交均价除北仑区、江北北区和镇海区外，其他各区价格均高于市区均价。江北区由于地段的稀缺性、土地供应量少和开发成本高等因素，商品住宅成交均价排名第一，为16914元/平方米；另一方面海曙区，为15513元/平方米；位于东部新城旁的高新区位列第三，成交均价达13408元/平方米。6.4产品情况成交套型面积图：2023年9月以来宁波不同面积段住宅成交占比数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院从成交单套面积来看，2023年9月以来，单套面积在90平方米以下小户型成交占比最高，均在50%左右；其余在90(含)-120平方米、120(含)-144平方米和144平方米以上的户型月均占比相称；在进入2023年以来，受市场供应房源有限的限制，购买者选择余地有限，成交户型中144平米以上的户型占比逐月增大，3月份占到32%。成交价格区间图：2023年9月以来宁波不同价位住宅成交占比数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院从2023年9月以来成交楼盘的价格区间可以看出，2023年最后几个月，14000元以下的价格段的成交量最大；进入2023年以来，11000-14000、14000-17000、17000以上三个价格段的产品成交比重均有不同限度的增长，三个价格段占据了成交市场的76%。6.5客群情况图：近期宁波市场客群来源情况数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心中国指数研究院宁波本市城乡居民一直是宁波购房主力客群，占比基本在50%左右，特别是进入今年3月份以来，占比更是达成86%；另一方面为本市非城乡居民和本省其他个人，占比分别在20%和6%左右；外省个人在甬置业相对较少，基本在10%左右；外国人在甬置业约占1%左右。

7.酒店市场分析7.1供应情况7.1.1当前情况表：宁波市五星级、四星级酒店列表名称行政区档次客房数开业时间地址南苑环球酒店勤州区准五星4002023年鄞县大道1288号香格里拉大酒店江东区五星级5632023年豫源街88号九龙湖开元华城度假村镇海区准五星3532023年九龙湖镇郎家坪万达索菲特大饭店勤州区五星级2902023年四明中路899号万豪酒店海曙区准五星3332023年紧临余姚江、CBD天一广场开元名都大酒店勤州区五星级3922023年首南中路666号远洲大酒店江北区五星级2872023年江北大道99号华侨豪生大酒店海曙区准五星4502023年市中心，柳汀街和长春路交汇金陵富春国际大酒店北仑区准四星1002023年庐山西路139号东港喜来登酒店江东区五星级3802023年市中心，天一广场附近大榭国际大酒店北仑区五星级2492023年大榭开发区内余姚宾馆余姚市五星级3242023年余姚舜水南路108号富邦大酒店海曙区四星级2362023年马园路455号溪口银凤锦江旅游度假村奉化市五星级2752023年奉化溪口镇中兴西路老板娘新光大酒店北仑区四星级3152023年明州路789号开元新世纪大酒店宁海县四星级2452023年桃源中路159号天明山温泉大酒店宁海县四星级1922023年宁海深圳南溪黄金海岸大酒店象山县四星级1782023年象山松兰山度假区凯洲皇冠假日酒店海曙区五星级4352023年地处CBD，毗邻天一广场南苑饭店海曙区五星级4291999年灵桥路2号慈溪国际大酒店慈溪市四星级2051999年新城大道625号开元大酒店江东区四星级3981999年百丈东路812号文昌大酒店海曙区四星级1601999年中山西路文昌街2号太平洋大酒店余姚市五星级2761998年余姚市南滨江路168号金港大酒店江北区四星级2601998年扬善路51号新晶都酒店江东区准四星1541998年百丈东路1088号中信宁波国际大酒店海曙区五星级2861997年市中心的金融商业区新舟宾馆江东区四星级1951997年中山东路678号宁波大酒店海曙区四星级3001996年中山东路145号新园宾馆海曙区四星级1061995年解放南路188号杭州湾大酒店慈溪市五星级2501994年慈溪市峙山路301号戚家山宾馆北仑区四星级1571989年北仑小港东海路20号招宝山饭店镇海区四星级1501984年招宝山脚下，鼓楼东路21号数据来源：中国指数研究院、宁波旅游网宁波五星级酒店共17家，略高于二线城市青岛、大连、厦门等，低于旅游发达城市苏州、杭州。图：各大城市五星级酒店及准五星级酒店个数数据来源：中国指数研究院宁波五星级酒店以海曙区最多，共5家。宁波海曙区五星级酒店共5家，全市占比29%，勤州区3家、江东区、余姚市各2家，江北区、北仑区、慈溪市、镇海区和奉化市各有1家五星级酒店。图：宁波五星级酒店区域分布数据来源：中国指数研究院、宁波旅游网宁波五星级酒店在2023年及以后建设速度加快宁波第一家四星级酒店于1984年建成开业，以后每年都不断增长，1999年和2023年增长最多，且从2023年后增速明显加快。宁波1994年第一家五星级酒店杭州湾大酒店建成后，五星级酒店建成速度较慢，截止2023年十年间共建成6家；2023年及以后五星级酒店建设增速明显。图：宁波4-5星级酒店开业时间及数量数据来源：中国指数研究院、宁波旅游网7.1.2宁波目前正在建设的和正在筹建的酒店约有5-7家左右，酒店及分布区域如下：金港大酒店雷迪森宾馆威斯汀酒店郁金香中心酒店柏悦大酒店江北区慈溪市海曙区镇海区东钱湖旅游度假区7.2.发展状况7.2.宁波旅游接待人次呈逐年递增趋势，年均增长率约14%左右。宁波自2023年以来，旅游接待人次呈逐年递增趋势，增长率稳定在14%左右，截止2023年共接待国内外游客4042万人次。图：2023-2023年宁波旅游接待人次数据来源：中国指数研究院、宁波记录局

宁波入境游客人次呈逐年递增趋势，占比稳定。宁波入境游客人次自2023年以来呈逐年递增，截止2023年共接待入境游客80万人次；入境游客占比稳定在2%水平，境内游客占比98%。图：2023-2023年宁波入境游客人次及其占比数据来源：中国指数研究院、宁波记录局宁波旅游总收入逐年递增，但增长率呈下降趋势。增长率下降的重要因素是人均旅游消费支出增长率下降。宁波旅游总收入逐年递增，至2023年达531亿元。但增长率自2023年以来呈下降趋势，截止近两年增长率稳定在18%的水平。图：2023-2023年宁波旅游总收入及增长率数据来源：中国指数研究院、宁波记录局宁波人均旅游消费小幅上涨，至2023年每人次消费1312元。但人均消费增长率呈下降趋势。图：2023-2023年宁波人均旅游消费数据来源：中国指数研究院、宁波记录局7.2.2宁波市酒店出租率呈小幅下降趋势，至2023年出租率仅为57%。其中五星级酒店出租率最低，2023年为51%，三星级酒店出租率较高，2023年出租率为61%。图：2023-2023年宁波酒店出租率数据来源：中国指数研究院、中国宁波旅游版网宁波酒店出租率以慈溪市最高，2023年达62%，依次为余姚市61%、北仑区60%、宁海县58%、勤州区56%、江北区56%、奉化市53%、镇海区51%、象山县43%。图：2023-2023年宁波各区酒店出租率数据来源：中国指数研究院、中国宁波旅游版网7.2.3宁波市酒店平均价格基本稳定，至2023年平均价格为296元/间天。宁波市五星级酒店2023年相比2023年小幅下降，2023年-2023年三年间基本稳定在590元/间天的水平。图：2023-2023年宁波市酒店房价数据来源：中国指数研究院、中国宁波旅游版网宁波市酒店房价以象山县最高，为373元/间天，依次为宁海县370元/间天、勤州区285元/间天、余姚市278元/间天、镇海区354元/间天、江北区226元/间天、奉化市222元/间天、慈溪市220元/间天、北仑区188元/间天.图：2023-2023年宁波市各区酒店房价数据来源：中国指数研究院、中国宁波旅游版网小结：从宁波酒店的供应情况来说，目前宁波市酒店（四、五星）供应充足，未来潜在的供应也比较大，酒店的整体数量已经趋于饱和。从宁波酒店的需求来说，虽然旅游住宿的人群逐年增长，但相比酒店的供应则增长较慢，整体是一种供过于求的市场。从价格情况来说，宁波酒店的出租率和价格水平也在逐年下降。

8.商业市场分析8.1供应分析商业用房供应规模逐年增长，2023年达成历史最佳水平。图：2023—2023年宁波商业用房供应情况数据来源：宁波市记录局中国指数研究院2023年以来宁波商业用房施工面积逐年梯级增长，平均保持在200多平方米，2023年突破300万平米，2023年达成历史最佳水平，实现333.97万平方米。从增长情况来看，增长率受市场影响较大，呈波段性变化。8.2需求分析宁波商业用房需求受市场影响波动较大，2023年销售面积和销售额达成最佳水平。图：2023—2023年宁波商业用房销售情况数据来源：宁波市记录局中国指数研究院近几年，宁波商业用房需求受市场影响波动较大，2023年销售面积和销售额达成最佳水平，分别为59.44万平方米和64.79亿元，同比分别增长62.0%和45.0%。8.3价格情况近几年宁波商业用房成交均价连续增长，2023年突破10000元/平方米，达成10900元/平方米。图：2023—2023年宁波商业用房价格情况数据来源：宁波市记录局中国指数研究院近几年，宁波市商业用房成交均价连续增长，但基本保持在10000元/平方米以下，2023年，实现跨越式增长，突破10000元/平方米，实现10900元/平方米，增幅达成11.7%。

8.4区域市场分析近期来说，项目所在区域商业氛围差，商业设施缺少，但潜在未来供应较大。近期来说，项目所在区域为新型开发区域，各种配套设施稀缺，商业配套更是缺少，几乎没有，只有维拉小镇项目的社区配套商业。华东MALL本案华东MALL本案商业华东MALL万达广场未来，从政府的规划情况来看，该区内的商业配套将大幅增长，以本项目为例，按照政府规划，未来将会建设约13.77万平方米的商业配套。同时在项目的东南方尚有一个大型的商业综合体，华东MALL，以及江北万达广场的商业部分。表：本项目商业地块列表地块编号占地面积（亩）容积率建筑面积（平方米）1-1242.151.850580.01-1672.61.887120.0合计114.751.7137700.08.5产品分析由于项目周边无较大型商业综合体项目，因而选择目前宁波市在售或待售的，与本项目相似，有参考意义的项目进行分析，具体项目列表如下。序号项目名称物业类型占地面积（平方米）建面面积（平方米）1洛兹广场商铺、单身公寓6119516202钱湖天地商铺、酒店式公寓22407839403江北万达广场SOHO公寓商铺917002870004宁波富邦商铺、办公楼、精装单身公寓、商业1461233600005金达利21码头商铺、公寓、SOHO479551300008.5从上表可以看出，各个项目不是纯的商业项目，而是重要以商铺和公寓为主的项目，此外公寓的类型也各不相同，如江北万达广场的物业类用重要为商铺和SOHO公寓，而钱湖天地则商铺和酒店式公寓。8.5序号项目名称装修状况占地面积（平方米）建面面积（平方米）商铺公寓1洛兹广场毛坯精装修6119516202钱湖天地毛坯精装修22407839403江北万达广场毛坯精装修917002870004宁波富邦毛坯全装修1461233600005金达利21码头毛坯毛坯47955130000图：公寓装修状况从上图表可以看出，商业的商铺部分都为毛坯，而公寓部分则大部分为精装修。8.5序号项目名称公寓户型（平方米）占地面积（平方米）建面面积（平方米）1洛兹广场35-706119516202钱湖天地30-5022407839403江北万达广场40-70917002870004宁波富邦40-601461233600005金达利21码头30-5047955130000从上图表可以看出，商业的公寓户型大多为小面积户型，多为40-70平方米左右，且为一室户型；商铺的面积可自由组合。8.6价格状况序号项目名称价格状况（元/平方米）占地面积（平方米）建面面积（平方米）商铺公寓1洛兹广场持有130006119516202钱湖天地持有1600022407839403江北万达广场持有16000917002870004宁波富邦持有80001461233600005金达利21码头持有479551300008.7业态状况序号项目名称占地面积（平方米）建面面积（平方米）业态1洛兹广场611951620乐购抢先进驻2钱湖天地2240783940PRELUDE伯豪主题精品酒店、法国雅高IBIS商务酒店及汇集特色餐饮、酒吧、KTV、SPA、会所、健身等精致化商业业态3江北万达广场91700287000中高档为主，至少引进世界500强公司3家，80％以上为国内外知名商家等规定，整个江北万达广场具体涉及大型百货商场、商业步行街、娱乐楼、综合性生活超市等。4金达利21码头47955130000W-Street商业模式商业别墅和近江小公馆构成的建筑群，即以商业别墅为主体的中央水系商业街区，其主力面积在300-600㎡。各主题区经由商业广场、景观建筑、步行街、露天廊道联系组合，集娱乐休闲、餐饮等多种功能为一体。

8.8重点案例介绍——江北万达广场8.8江北万达广场位于江北区，西至江北大道，北临宝庆路，南至云飞路，场由宝庆寺2#-1地块和宝庆寺2#-2地块两部分组成，土地用途为商务金融。8.8江北万达广场用地总面积9.17万平方米，总规划建筑面积28.7万平方米。8.8江北万达广场重要的产品类型有购物中心、soho公寓、室外商业步行街，具体面积如下。万达购物中心，总建筑面积约16万平方米，其中地上部分6层9万平方米，地下部分2层7万平方米（含1.5万平方米商业面积）；商务楼总建筑面积9.2万平方米，地上部分21层7.2万平方米，地下1层2万平方米；总共6栋高层，精装，但装修标准不高。室外步行街总建筑面积3.5万平方米，地上2层。类型总面积（万平方米）地上面积（万平方米）地下面积（万平方米）万达购物中心1697soho公寓9.27.22室外步行街3.53.5-合计28.719.798.8江北万达广场SOHO公寓的主力户型为40-70㎡的1居室，商铺最小面积为100平方米。8.8公寓部分：江北万达广场2023年3月开盘，1期3栋高层已经售罄，客户重要是本地的投资客及政府官员，2期3栋高层正在销售。商铺部分：万达购物中心持有，室外步行街销售，但价格未定，预计会超过3000元/平方米。万达购物中心已经拟定的业态有万达电影院、万千百货等。

8.8图：万达广场价格元/平方米元/平方米数据来源：中国指数研究院以上是SOHO公寓的价格情况，开盘时均价为15000元/平方米，目前销售均价为16000元/平方米，商业街部分未售。

9.项目投资建议及风险提醒9.1投资建议基于前面对宁波市总体经济环境、房地产总体市场、土地市场、高端住宅市场、商业市场以及区域市场的调查研究，结合本项目特点，在充足考虑公司战略布局和投资策略的基础上，建议以此项目为依托，积极开拓宁波市场。9.2住宅地块定位建议9.2.1建议住宅项目在开发过程中充足运用项目周边环境资源，区位优势，根据规划规定，客户需求，借助远洋地产在教育资源方面的优势，引进知名重点学校，合理规划，将项目打导致为宁波市江北区高品质的、高档次的、地区标志性的社区典范。项目周边环境，重要指项目周边的中心湖、狮子山、慈城古城等。区位优势，重要指项目位于江北区，该区由于杭州湾跨海大桥的贯通，已成为连接宁波市中心和上海市区的纽带，是宁波人招待上海人的前厅。规划规定，重要指该项目容积率规定在1.2-1.5之间、限高为18米。客户需求，重要是指宁波本地部分居民的超强支付力、资源占有欲、资产升值保值欲和改善住房需求等。教育方面的优势，重要指远洋地产可以运用原有教育地产方面的成功经验，将一些知名小学或幼儿园，如芳草地、景山小学、101中学等，引入该区域，结合项目周边的慈城中学，形成一体化的教育资源系统，提高项目的竞争力。高品质、高档次、地区标志性，重要是指提供贵族式、现代、时尚的精品，成为地区的标志性居住社区。9.2.2宁波本地的高收入人群，（如小型私营公司主、公司高管、政府公务员）重要是一种自住性、品质性、生活性、享受性的需求；宁波周边区域，上海、杭州、绍兴、温州、台州，甚至全国的购房者，这部分人购房的需求比较复杂，重要有几种，一是投资性的需求，重要考虑项目的升值空间和回报周期；二是享受性需求，重要考虑项目的地段、景观等；三是养老性需求，重要考虑本项目适宜的气候条件、环境资源和合适的房价水平；四是对稀缺资源的占有性需求，山景、水景、历史文化等资源一体的稀缺性资源。9.2.2产品建议（1）产品类型多层带电梯的平层公寓和联排别墅。（2）户型大户型平层公寓以160-200平方米的3-4居为主，平均套面积为180平方米。联排别墅以260-350平方米的4-5居为主，平均套面积为300平方米。（3）单价大户型平层公寓均价约为1.8万元/平方米；联排别墅均价约为3万元/平方米。（4）总价大户型平层公寓总价300-500万；联排别墅价格总价800-1200万。（5）建筑形式平层公寓为多层（6层），层高3米；联排别墅为4层，地下一层，地上三层，层高3米。（6）装修状况建议毛坯房（清水房）9.3商业地块定位分析及建议9.3.1商业地块业辐射能力界定从辐射半径看，该项目重要服务于项目周边1公里内的板块，目前重要涉及维拉小镇、万科项目、唐家湾等社区。另一方面是可以服务于慈城、洪塘部分居民和公司，此外还可以服务于来旅游、休闲度假的部分游客。9.3.2商业地块目的消费群分析类别人口特性消费能力消费特点增长潜力参考意义社区居民目前社区居民无，2年后将陆续居民迁入消费能力极强，都是高消费和奢侈品消费以基本生活消费，以及休闲娱乐、奢侈品消费为主，消费欲望旺盛属于较为稳定的群体，变化不大可作为项目的主力消费群居住区居民周边社区居民，目前较为无，根据现有工程进展，预计1年后将有居民迁入，未来的5年内将形成一定的规模消费能力极强，通常都是高消费和奢侈型消费人群随着区域的升级，人口的不断导入，该部分群体的购买力在逐渐增大可作为项目的主力消费群慈城乡、洪塘镇的居民和公司区域人口较多，人群结构比较复杂，既有土著居民，又有安顿居民，同时又有公司的白领和蓝领人士。有固定或高收益工作，消费能力较强；以基本生活消费和休闲娱乐为主，消费欲望适中随着区域的发展，人口和公司的不断导入，该部分群体的购买力在逐渐增大可作为项目的辅助消费群休闲旅游人群人群较为复杂，各年龄段的人都有，重要是短期的过境。消费能力多样，各种消费水平都有以旅游、休闲消费为主，消费欲望一般休闲旅游人群有较大的不拟定性，但是增长的趋势不可避免可作为项目的辅助消费群9.3.3商业地块体量拟定政府规划地块1-8、1-12、1-16都为商业地块，总的建筑面积为18.2万平方米，但是考虑到项目周边目前处在待开发状态，现有的居民很少，几乎没有，并且在短期内也难以形成规模，因而建议该项目的商业规模应大幅减少，重要应服务于强辐射半径内、且能在中、短期内入住的社区。具体体量的测算见以下部分。（1）商圈饱和度理论饱和理论是通过计算商业市场的饱和系数，达成测定特定商圈内某类商业的饱和限度，用以了解某个地区内商业面积过多还是局限性，一般来说，饱和限度低的地区的商铺的成功率必然高于高饱和限度的地区。测量商圈饱和度，使用比较广泛的是饱和度指数，其公式为：IRS=C*RE/RF………公式1其中：IRS——某区的商品饱和度C——某区商品的潜在顾客

RE——顾客平均购物金额RF——区内同类型店铺总面积通过对公式1的变化，可以得到如下公式：RF=C*RE/IRS………公式2这样，我们就可以通过某商圈的购物总额和合理的饱和度指数，来拟定该商圈合理的商业面积。通过与现在商业面积之间的比较可以得出该区域商业面积是过剩、恰好或是局限性。（2）参数拟定潜在客户数（C）从下图可以看出项目周边1公里范围内基本是整个政府规划的慈城新区区域，按照政府规划慈城新区规划面积约5平方公里，可容纳居民45000人。人均社会消费品零售额（RE）取宁波市平均水平，该区域内居民人均消费支出为18203元。总销售额假设强辐射区居民消费支出可以有70%的份额进入本项目总销售额=18203元/人*年*45000人*70%=元/年饱和度指数（IRS）宁波市总商业营业面积（RF）=人均商业营业面积*总人口

=1.1㎡/人*719万人

=790.9万㎡宁波市社会消费品零售额（RE）=12380000万元运用公式1，可得到宁波市总体商业饱和度指数（IRS）=C*RE/RF

=12380000万元/790.9万㎡

=15653.05元/㎡·年（3）商业面积预测我们运用宁波市总体商业饱和度指数（IRS）来计算该区域需求商业面积，运用公式2，可得到该区域内居民商业需求面积（RF）

=