麦肯锡-招商蛇口通州台湖区域战略规划报告-20160421

携手打造新台湖，助力北京城市副中心2016年5月战略定位篇认真贯彻李市长提出的要求，招商局在过去的一个月对以下问题做了认真研究以国家新型城镇化规划为纲领以落实“京津冀协同发展”国家战略为使命以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大理念为重要指引以中央城市工作会议的“五大统筹”为原则文章主线涉及主要问题台湖镇总体定位和发展愿景台湖应在哪些方面成为北京新型城镇化的示范？在京津冀一体化的过程中，台湖应起到怎样的作用？台湖镇的产业发展规划台湖应怎样利用好环球影城的机会，协同发展文化产业？在北京“科技创新中心”的大定位下，台湖应怎样实现自身的产业升级，并助力通州产业发展？台湖镇的产业发展规划在招商局集团的参与下，如何实现“政府引导，市场配置，企业实施”，统一台湖的规划、建设和管理？如何释放农村集体用地价值？形成可复制的模式创新目录3台湖镇发展定位诊断产业发展策略建议新型城镇化模式创新在总体定位方面，台湖镇可从宏观大势、国内外案例和区域发展趋势三个方面进行考量新型城镇化、京津冀一体化等对台湖提出了什么要求？1他山之石：国内外案例给台湖的发展提供了哪些启示?北京市及通州区的区域发展给台湖的发展带来了哪些机会？23宏观大势–新型城镇化5新型城镇化旨在解决产业、功能、形态、土地、资本等多个维度存在的问题，最终目标是实现人的城镇化，为台湖的发展提供了重要指引资料来源：《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》；《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》；麦肯锡分析城镇化存在的主要问题城镇化同质化严

重，缺乏特色，且生态建设不到位形态产业发展和城镇化未能协同发展产业所提供的公共服务和公共设施不能满足需求功能政府资金投入不足，且未充分利用社会资源资本受流转机制限

制，土地价值未充分发挥土地新型城镇化各核心要素之间的关系以人的城镇化为最高目标以产业、城市功能和城市形态为主要抓手，实现“人的城镇化”以土地和资金为制度创新突破点，为新型城镇化提供基础保障产业布局功能布局城市形态土地资金人的

城镇化宏观大势–京津冀协同发展6《京津冀协同发展规划纲要》指出要打造以首都为核心的世界级城市群；而产业结构、城市功能和形态是京津冀发展中面临的三大问题，为台湖发展提出了要求资料来源：麦肯锡分析京津冀协同发展的重点问题规划提出的整体解决方案城市

形态改善生态环境质量：推进生态保护与建设，谋划建设一批环首都国家公园和森林公园，积极应对气候变化北京中心城区密度较高，周边高能耗、高污染产业聚集，工业排放产生大量大气污染物，缺乏生态屏障，环境不断恶化加快产业升级转移：统筹京津冀产业发展规划，加强产业协作，加快承接平台建设产业落差大，北京一家独大，与周边产业出现“断崖式”的发展差距经济结构不合理，京津双核之外有大量低附加值、粗放的产业产业

结构城市功能布局缺乏合理规划，居职分离严重，交通呈现“首都中心放射”的特点大量公共资源，如医疗、教育等，过分集中于核心城区完善城市布局：疏解北京非首都功能，提高周边区域综合承载能力和服务能力，有序推动产业和人口聚集功能

布局对台湖的关键启示疏解产业，形成过渡：弥补北京与津冀的产业“断崖”，在京津冀产业带中发挥连接推动作用疏解人口，职住平衡：通过吸引北京中央城区产业及人口，改善北京总体城市布局，形成职住平衡的新格局精明紧凑，生态环保：充分把握北京平原造林政策，加强生态建设，打造台湖小环境，贡献北京大环境京津冀地区的总体定位：“以首都为核心的世界级城市群区域整体协同发展改革引领区全国创新驱动经济增长新引擎生态修复环境改善示范区《京津冀协同发展规划纲要》指出了三省市的功能定位，对台湖发展起着重要的指引作用北京发展定位全国政治中心文化中心国际交往中心科技创新中心河北省发展定位全国现代商贸物流重要基地产业转型升级试验区新型城镇化与城乡统筹示范区京津冀生态环境支撑区天津市发展定位全国先进制造研发基地北方国际航运核心区金融创新运营示范区改革先行示范区《京津冀协同发展规划纲要》对京津冀的功能定位台湖发展机遇京津冀空间布局的重要部分：台湖应成为京津冀空间布局体系中节点城镇的发展范例，成为北京新型城镇化和京津冀协同发展的排头兵服务北京定位：台湖应把握住北京的总体战略定位，在“文化”和“科技创新”上寻求突破，助力通州整体产业升级和引入助力京津发展轴：同时，台湖应考虑成为北京与天津发展纽带，在先进制造研发和金融创新方面借力发展宏观大势–京津冀协同发展形成“一核、双城、三轴、四区、多节点”的空间布局8资料来源：文献检索；小组分析“大通州”发展格局行政副中心和通州新城的建立，将形成北京发展的新重心，与亦庄连成“大通州”发展带“大通州”发展带将形成集行政、商务、科技、文化、城市配套于一体的完整发展体系台湖发展机遇台湖位于“大通州”发展带的中心地区，有机会得到两侧资源强力辐射：在科技、文化的发展上，台湖有成为跨界发展、构建高精尖经济结构的重要区域在商务、休闲及城市配套提供有力支持通州定位北京城市副中心

承接北京市行政机关、事业单位及其服务机构疏解国际商务新中心

瞄准带动力强、辐射范围广、国际融合度高的商务服务业、总部经济和科技服务业文化发展创新区

串联北京环球主题公园和运河沿线各节点特色城镇，打造文化发展创新区和谐宜居示范区

构建交通便捷、生态良好、功能完备、职住共融的宜居城市通州新城定位行政

副中心通州新城环球影城亦庄开发区台湖廊坊北三县商务中心

重点吸纳中心城区疏解的总部型企业行政新区

以行政办公区为主，吸引为行政办公服务的政府智库型机构以及中介服务机构入驻文化旅游区

以北京环球主题公园及度假区为核心，完善国际性服务职能，集约、高端发展宋庄文化创意产业集聚区自身发展机遇–“大通州”区域发展行政副中心和通州新城将把北京的发展重心东移，与亦庄相连形成“大通州”增长极，为台湖的发展提供了宝贵的契机国内外案例借鉴-美国东北部大城市群9节点城镇是大城市群发展中至关重要的组成部分，美国东海岸为京津冀城市群的发展提供了宝贵借鉴美国东北部大城市群诺沃克市施乐公司通用资本总部华盛顿费城纽约波士顿资料来源：麦肯锡分析美国东北部城市群走廊具有美国前十大都市圈中的四个核心城市，创造了全美国20%的国内生产总值斯坦姆福德市苏格兰皇家银行北美总部喜达屋酒店总部阿蒙克市IBM管理总部瑞士再保险公司北美总部普切丝市万事达卡总部摩根斯坦利服务中心百事可乐总部威尔明顿市荷兰国际集团北美总部泰森角房地美总部希尔顿酒店总部普罗维斯登美国制造业巨头德事隆集团总部伍斯特汉诺瓦保险总部中心城市重要节点格林威治众多对冲基金总部延伸发展出有独立产业和功能的节点城市20个以上，节点城市之间距离保持在30公里左右，交通上联系紧密，由多条州际公路和城际铁路联系对京津冀城市群

发展的启示众多节点城镇是支撑起美国东北部城市群的重要部分节点城镇的内涵：在承接中心产业溢出的同时，发掘自身产业特色，形成了协同中心，互为支撑的格局规模上差异化发展，城市资源得到较好分配众多节点城市镶嵌在连片森林之间，以公路和轨交网络形成连接康州斯坦姆福德市–纽约波士顿城市群

结合国内外优秀开发案例，台湖应打造完善的城市功能和公共服务，实现职住一体；并依托区域基础、特色，主攻“特而强”的产业资料来源：文献检索；小组分析文化图书馆、艺术中心、影院等配套便捷的交通枢纽和完善的公共配套，使工作人群愿意留下居住，减少通勤成本，实现职住平衡职住平衡生活共融宜居的生活功能齐全，城市具备商业和文化配套，包括商场、餐厅、影院、美术馆、图书馆等与纽约50分钟城铁连接，成功发展为纽约-波士顿间的城市节点，承接纽约金融及相关行业外溢，配有完善城市功能家庭数量4.5万就业岗位4.4万占地面积98平方公里节点城市：承接产业对台湖的启示产业上充分承接周边外溢，并结合自身优势发展“特而强”的核心产业完备的城市和公共配套，如就近学校、医院资源，并有效疏解生活文化需求，打造职住共融的全功能城镇打造生态环境优美的城镇形态，充分尊重原乡文化，带动村民融入新城镇公共配套功能混合数十所中小学三所大学分校区学校三家医疗中心医院国内外案例借鉴交通两条干线和数条支线铁路浙江小镇案例–杭州外桐坞村“外桐坞村是个闹中取静的地方，很有艺术味道。”-韩裔老画家闵庚灿占地1.3平方公里生态环境佳，吸引百余艺术家入驻依托资源形成产业尊重原乡历史文化产业带动当地就业地缘优势，中国美院象山校区落户，吸引大量美院艺术家，带动艺术创意产业发展最大程度的保留村庄的形态风貌，结合当地文化对农舍、厂房进行改建村民向艺术家出租农舍，农闲时给艺术家打工，学习裱画、布展，经营民宿艺术乡村转型示范，依托地缘优势，打造农家+文化+艺术特色村带动当地就业，促进村民城镇化深圳蛇口案例蛇口发展经验招商局在蛇口的发展中，实现整体统筹规划、建设、管理30年长期开发运营，促进了蛇口产业不断升级从改革开放的排头兵到自贸区探索的践行者，不断在开发模式和机制体制上创新国内外案例借鉴–深圳蛇口蛇口1.0（1978-90年代中期）蛇口2.0（90年代中期-现在）蛇口3.0（现在-未来）产业

结构低端产业逐渐被淘汰：低端制造业外迁，高端制造业等取得初步发展第三产业的支柱性作用日渐凸显：贸易、物流、房地产占据重要地位低端制造业：补偿贸易模式，主要集中在电子、纺织等低端制造业形成初级港口功能：提供传统的客货运输中的转换装功能发展自贸区和“一带一路”枢纽：跨境贸易、港航服务、基础设施、邮轮母港、产业输出创新产业升级：创业服务业、创新型新兴产业、创意文化产业资料来源：文献检索；小组分析功能配套完备生态环境宜居有约9公里长的海岸线，城市尺度宜人通透，绿色生态，有风景秀丽的南山，左炮台公园、太子山公园、锦园等多个公园完善的体育、文化、医疗、教育设施，太子湾邮轮母港、海上世界综合体和网谷等；居住社区成熟，形成了集中稳定的外籍人士社区招商局在蛇口30多年的开发中不断探索开发模式，实现产业升级和环境提升招商局对蛇口从最初的开发，到对城市的管理和不断的升级，是蛇口今天成功发展的重要因素12根据宏观大势、国内外案例和自身条件，我们制定了台湖的“两大区域、五大目标和四大支撑”发展愿景精致城市，绿意城镇的完美结合京津冀城市群中的重要节点城镇精致城市：产业特色高端、设计紧凑合理、功能高质完善、管理精细高效绿意城镇：环境生态绿色、文化原乡传承产业：京津冀科技创意活力前沿区功能：职住融合、宜居宜业示范区形态：绿色生态、尺度合理、人文情怀的新型城市模式：体制机制创新示范区，市场导向新城镇化的先行者愿景目标目标四大支撑到2020年，台湖镇应成为贯彻“五个统筹”新型城镇化的全国样板，树立为政企合作城市综合发展的标杆，建成京津冀城市群中的重要节点城镇，对疏解北京中心城区的功能和人口起到明显作用，引领通州的创新产业升级：台湖镇发展总体思路发展模式愿景产业

方向精致城市，绿意城镇的完美结合通过市场化运作的PPP创新模式，形成政府引导、市场主导、企业实施的新型城镇化模式顶层设计目标产业京津冀科技创意活力前沿区功能职住融合、宜居宜业示范区形态人文情怀、绿色生态、尺度合理的新型城市模式体制机制创新，市场导向新城

镇化的先行者文化创意以IP创作和制作为核心，发展创意全产业链生态旅游围绕运河主题，打造生态和人文综合旅游项目工程创新以数字成型技术为突破，聚焦制造业升级技术研发人才创新聚焦A轮后创新成长需求，同时打造“京东创新生态圈”金融服务着重吸引非银行金融机构，打造交易投资中心文化旅游产业组团科技产业组团金融商务组团功能在小组团内实现职住融合和功能混合，提供完备的商业配套，建立公平、高品质的民生配套形态在绿隔中镶嵌城镇，以小尺度的城市设计，实现城市的绿色通透基于地缘优势，与周边地区形成横向错位，发展特色文化、科技、金融商务产业战略定位14为打造世界级的城市群，京津冀应由单点支撑升级为网络联动的大城市发展带；台湖应成为京津冀城市群中重要节点城镇的标杆资料来源：麦肯锡分析通州亦庄顺义北京市天津市中关村金融街CBD平谷河北省昌平怀柔石景山房山延庆武清滨海新区

CBD西青台湖北三县通州亦庄顺义北京市天津市中关村金融街CBD平谷河北省昌平怀柔石景山房山延庆武清滨海新区

CBD西青台湖北三县通州亦庄顺义北京市天津市中关村金融街CBD平谷河北省昌平怀柔石景山房山延庆武清滨海新区

CBD西青北京与天津间存在产业、功能、生态断崖北三县京津冀发展现状目前，北京集聚了大量资源，京津冀产业结构、功能布局和城市形态上都存在诸多问题各产业基地之间相对独立，关联性微弱，难以形成完整产业环境台湖在京津冀城市群中的地位台湖应成为京津冀地区城市发展网络的节点的成功示范，为发展京津冀联动网络的节点城镇指出发展形态和模式的道路京津冀发展现状目前，北京集聚了大量资源，京津冀产业结构、功能布局和城市形态上都存在诸多问题各产业基地之间相对独立，关联性微弱，难以形成完整产业环境台湖在京津冀城市群中的地位台湖应成为京津冀地区城市发展网络的节点的成功示范，为发展京津冀联动网络的节点城镇指出发展形态和模式的道路京津冀未来发展目标形成以北京、天津、石家庄等大型城市为重要中心，多个中小型城镇为节点的网络，互相辐射联动发展京津冀大城市群城市中心产业中心城市辐射范围节点城镇新台湖将在“创新、协调、开放、绿色、共享”的理念指导下，成为京津冀新型城镇化的杰出范例：战略定位发展理念节点城镇的打造、PPP2.0模式的建立和产业升级创新的探索将是台湖发展的三大核心亮点，是“五个统筹”的高度体现三大核心亮点空间-规模-产业-形成错位发展、主次有分的整体布局生产-生活-生态-宜居适度、集约高效的城市形态规划-建设-管理-推进企业主导系统性地规划落实管理政府-社会-市民-多方联动，共治共管，共建共享改革-科技-文化-打造创新环境，实现产业升级，释放城市活力将台湖发展成为京津冀城市网络中可复制节点城镇的重要模板在产业、形态和功能上与北京协同，疏解中心城区功能，符合职住融合、绿色生态、尺度合理、精明增长的规划理念将台湖打造成为PPP2.0模式城市运营的范例，城市发展总体打包与企业全面、深度、长期合作，成为机制体制创新示范区及农村土地流转的标杆政府引导：转变政府职能，简政放权市场配置：引入多元化资本和企业，形成竞争企业实施：由企业统筹项目规划、建设、管理将台湖建立成为产业升级创新的标杆立足“北文南商环生态”的产业发展格局，实现文化旅游和商务科技产业的分区重点发展，并营造长期的创新环境五大统筹目录16台湖镇发展定位诊断产业发展策略建议文化和生态旅游商务和科技创新城市功能与形态新型城镇化模式创新北京的发展需求为台湖提供了哪些发展可能？17在产业发展方面，台湖镇可以从以下三点入手，寻找产业定位1周边区域发展为台湖带来哪些发展机遇?台湖自身优劣势提示哪些资源禀赋？23产业发展定位产业发展定位-北京发展需求18就从业人口上来看，商务服务业、金融业、科学研究和技术服务业等产业在北京核心城区高度集中，台湖可考虑疏解部分产业环节11其他产业包括：采矿业、制造业、教育、住宿餐饮业等十余项产业研究区域定位首都功能核心区

作为核心区的东、西城区，产业集中，从业人口多，城区承载能力有限，为产业和人口疏解的主要针对点城市功能拓展区

城市功能拓展区中的朝阳区，与台湖镇直接相连，而且涵盖产业密集多样的北京中央商

务区就业岗位分布情况

在研究区域的五大行业中，根据对位置要求的严格程度筛选可疏解产业8.18.912.941.514.1100.014.5行业类别从业人口百分比百分比根据对位置的要求判断疏解可能性是否有疏解可能？商务服务业批发零售业金融业房地产业科学研究和技术服务业其他产业1

总从业人数为其它产业提供服务，部分产业环节，如数据处理、后台管理等，对位置没有具体要求，有疏解可能零售业对地理位置和人口基础有比较强的要求，适合就近发展；大型批发市场已向河北、天津等地疏解目前多集中在西城区，非银行机构分布较为分散。交易、投资、管理等功能存在疏解可能分布分散且对位置有非常强烈的要求，不适合疏解研究和技术行业可以整体疏解到环境较好的发展新区19台湖在区位上与环球影城紧密相连，可考虑借力发展高附加值文化创意上游内容产业，协同环球影城发展，在产业上推进城镇化进程2资料来源：麦肯锡分析旅游配套核心园区文创产业区位上与台湖紧连环球集团在海外，首个参与投资的主题乐园综合项目融入大量中国元素IP，二期筹备开发中国特色IP主题乐园日本、新加坡乐园皆为收取7%授权费

形式环球NBC投入大量资金，与中国资方共同开发乐园和周边旅游文化配套，重视中国市场充满信心环影负责人表示未来将为北京环影乐园度身打造更多中国特色元素的项目和园区一期包括为北京环影专属打造的“功夫熊猫”招牌设施引进环球NBC抓紧中国高速增长的影视传媒市场引入NBC领先影视技术和全面媒体平台，包括影视IP、奥林匹克转播权等优势，合作挖掘中国市场潜力培养、开发中国特色IP中国IP内容产业高速发展，政策支持，BAT巨头纷纷布局借机发展内容和IP创作和产品化，文化产业园和环球NBC有机联动台湖梨园全球第五个环球影城，将带来千万级人流和百亿级经济效益总投资：一期242亿元，总700亿元占地面积：乐园1.2km2，核心区4m2，旅游配套度假区12km2访问量：1000-1500万人次/年经济效益：80-100亿/年开发计划：一期2020年开园，1座主题乐园，2家酒店，“城市大道”商业街；二期1座乐园，5家酒店亮点机会点打造文创内容、IP产业链创作制作/产品化展示/交易台湖产业招商局有意愿帮助北京市政府和环球影城共同发展文化旅游和影视创意产业招商局拥有雄厚的资金实力和丰富的开发经验，在融资、建设、运营上可形成协同效应助力环影发展实现产业延伸旅游产业协同台湖的发展将与环球影城充分互动，错位发展文化影视产业，帮助环影旅游产业向文创产业拓展招商局正大力布局旅游板块，主题乐园可与邮轮旅游充分协同，包括与天津港邮轮业务联动产业发展定位–周边竞合拍摄公司唱片制作酒店影视制作数个环影相继落户后，带动创意产业集聚实现旅游业主导向文创业转型5年区间内新增公司数个引进大量文创公司顺势纵向延伸，对接全球领先主题乐园平台，打造文创特色全产业链对接前端产业吸引5000余家文化创意企业在周边聚集打造“创意村”和“创意大道”，聚集包括影视制作、拍摄等延伸创意产业，直接提供3万就业，占总就业~5%直接服务地区基于区域文创媒体需求，发展专项教育机构，直接培育输送人才，多个媒体艺术学院在奥兰多建立分校，贴近产业和资源打通人才渠道197519801985199019952000200520102015迪士尼乐园环球影城环球冒险岛(漫威、派拉蒙)Epcot乐园迪士尼影城动物世界哈利波特(华纳)奥兰多在环球影城入驻后，逐渐延伸发展大量文化创意产业，与环球影城形成协同，使奥兰多从“主题乐园之都”升级成为“创意之都”资料来源：Hoovers数据；麦肯锡分析产业发展定位–周边竞合2环影开始与热门电影公司合作，引入大量影视IP打造新园区，引发影视创意产业爆发式增长旅游产业旅游+文创产业房山建成区稻香湖组团永丰基地组团金桥科技产业基地大兴生物医药基地亦庄经济开发区通州大兴顺义朝阳海淀房山昌平丰台东西城北京高精尖研发区块分布园区面积公顷200-1000园区面积公顷大于1000电子信息生物医药新能源新材料高端制造航空航天北京十三五重点发展的产业在打造“高精尖”的经济结构过程中，台湖可以依靠自身及周边的产业基础，着重于现代制造业升级，实现制造业智能化形成台湖研发、初试，天津深度开发，河北大规模应用的产业链条海淀昌平朝阳亦庄海淀昌平大兴昌平海淀昌平顺义亦庄北京高科技产业主要发展功能区台湖可以综合考虑北京高精尖研发生产区块的分布和集聚，错位发展，形成有规模的制造业提升的产业集群产业发展定位–周边竞合电子

信息生物医药智能

装备新型汽车文化创意新能源新材料航空航天生产性服务业科技创新服务业都市产业亦庄4+3+3产业格局2亦庄资料来源：台湖镇基本情况介绍；麦肯锡分析依托现有文化生态和产业基础，台湖镇应成为提升通州整体产业水平的领头羊3产业定位–自身发展基础对产业发展的启示依托现有产业园区的基础，同亦庄经济开发区的产业形成联动，带动亦庄及通州在高端制造也上进行产业升级依托毗邻环球影城的优势，发展包含内容创作、运营展示等在内的文化创意产业进一步提升当地生态环境水平，发展休闲旅游等产业通州现有的11个产业园区，主要以制造业为主导，与亦庄、蛇口等开发区单位产出有较大差距2,3005X前海蛇口自贸区3,550蛇口网谷亦庄开发区通州产业园47,600通州园区平均每平米总产值1

元/年拥有光机电产业基地与星湖科技园，其中光机电产业基地已纳入中关村国家自主创新示范区，聚集了一批制造业、科研和技术服务企业,有较强发展基础和升级需求亦庄环球影城光机电基地

星湖科技园通州产业园区分布台湖镇产业发展的自身优势文化生态环境拥有北京国际图书城、台湖国画院等文化设施，将建成国家大剧院舞美基地，多家演艺机构有意向入驻；位于北京第二道绿隔，建成近5000亩的公园绿地文化生态环境产业园区基础1参考2015年数据通州产业现状23台湖应从疏解和需求两个角度出发，结合周围的产业辐射及产业可迁移性高低来确定台湖产业发展的具体方向产业发展定位疏解北京核心区产业科技服务商务服务金融服务高端制造创新研发（3D打印）金融服务（非银行金融产业）IP内容制作及艺术展示生态旅游文化创意北京发展需求旅游休闲通过疏解与发展需求两个维

度，引出宏观产业方向环球影城的发展定位北京其他区域优势产业亦庄在高端制造业上的发展基础和升级需求周边产业发展竞合自身产业发展条件+通州区产业发展、升级需求台湖光机电产业发展基础台湖自然、人文环境禀赋优先发展产业方向创新产业加速服务24台湖可形成“北文南商环生态”的发展格局，在北打造“田园小镇群”，在南形成“科技生态新城”，在周边构建“运河文化风情带”“北文南商环生态”的发展格局商务科技文化创意生态承接亦庄紧邻影城绿意城镇：田园小镇群精致城市：科技生态新城运河文化风情带产业发展定位重点打造IP内容创作及制作产业集群同时发展生态特色旅游重点打造非银行金融产业同时建立3D数字成型技术/制造业升级区创新产业加速区目录25台湖镇发展定位诊断产业发展策略建议文化和生态旅游商务和科技创新城市功能与形态新型城镇化模式创新以森林公园为核心打造三片文创小镇打造内容创造制作的职住共融人文区，以半开放式影视制作为亮点，打造人文创意社区中心小镇优化升级现有城市配套，提供文创产业支持与服务13资料来源：小组分析借力环球影城千万级客流，延续布局演艺中心、娱乐体验中心等面向游客功能2表演机构总部内容平台总部音乐创作中心SOHO艺术家工作室艺术小镇创意田园小镇表演艺术中心舞台排练中心数码影视体验美术馆开放式演艺区艺术特色酒店NBC制作中心影视制作集群动漫制作中心游戏制作中心产品设计集群台湖京津高速以北地块，将文化创意与生态融合，打造“田园小镇群”田园小镇群运河文化带巧用水系绿化，打造休闲娱乐中心，市民公共空间4生态度假村特色旅游商业街雕塑创意公园滨水自行车道及人行步道商务科技文化创意生态旅游1342227北京文创产业极富增长潜力，借力环球影城，以影视动漫为触媒发展影视内容制作和文化展示，并向关联文化产业跨媒介延伸发展文创相关专业服务内容创作制作/产品化展示与体验具体项目设想价值主张产业链吸引、集聚、培育优质原创内容的平台，未来内容创意诞生地单一楼房实现商业、产业、居住混合的形态，并设有活动室、露台等公共交流空间围绕潜力IP，实现优质内容跨媒介开发与商业价值提升的平台打造世界级传媒影视基地，跨媒介制作平台、录影中心资源共享平台，如影音图书馆、机房原创内容及其衍生品的版权交易与投融资对接的市场文创内容孵化器和投资平台，建立内容版权交易中心以内容为轴心，通过影视、游戏、玩具和实景娱乐实现最终变现的窗口综合表演艺术中心，包括音乐厅、大小剧院、户外剧场、排练剧场等，疏解北京文化需求，打造表演艺术聚集地以内容制作和展示为切入点向全内容产业链发展田园小镇群–IP产业链发展分析23%11.3%3.6%5.2%18%13%%，2013文化创意在各经济体GDP中的构成美国纽约英国伦敦中国北京北京是中国的艺术聚集地，文创产业GDP占比高出中国平均水平近3倍，但与纽约、伦敦仍有较大差距，文创市场极富增长潜力台湖发展文创产业的优势与环球影城全方位互动，横向错位发展打通影视上下游产业链，借力乐园高人气打造世界领先展示平台，文创内容产业为乐园主题提供资源，一体化发展多家知名演艺机构表明入驻意向，包括国家大剧院舞美基地，德国Apassionata马剧团等发展切入理想办公场所的设想由于艺术行业的特殊性，环境氛围大程度的影响文创工作者的工作成效，与台湖发展特色可形成高度契合传统办公楼对文创公司的痛点没有扩展空间空间弹性低：文创公司扩张速度快，标准化办公楼由于形态限制扩张空间有限不符合定制化需求定制可能低：高端办公楼对空间布局改造的限制多，难以改造成适合文创人的空间特殊需求：配套标准化无法适应影视公司的特殊需求，如明星安保等缺乏文创氛围特性不符：千篇一律的标准化办公楼不符合文创公司不拘一格的气质灵感匮乏：规整统一的空间布局，磨灭文化人的创意生态环境好，低密度，低楼层具有设计风格，使用富有活力的色调，空间层次多元的loft形态园区拥有文化创意氛围，能够激发创意灵感聚集同业艺术人才，增进互相交流氛围适应特殊功能，如适应明星进出的安保粉丝管理专业配置，如小型影映厅、特殊水下拍摄影棚等功能“北京好的文化创意园太稀缺了，我们做文化的对位置没要求，只要环境好有格调，华谊一直在找地方，根本找不到合适的”-华谊高层管理人员“小马选了丰联大厦搬进去半年就后悔了，导演编剧都说太像办公楼，到公司谈事都没有艺术灵感”-小马奔腾前CEO“对我们这样的明星工作室，明星安保是个很大的问题，粉丝一得知消息很容易引发安全隐患，在传统办公楼很难提供特殊服务，现在搬到高碑店就好多了”-黄晓明工作室田园小镇群–IP产业链发展分析目录29台湖镇发展定位诊断产业发展策略建议文化和生态旅游商务和科技创新金融服务业科技创新产业城市功能与形态新型城镇化模式创新光机电产业创新片区北京市亦庄经济技术开发区综合商务区利用交通枢纽优势,引入非银行金融服务等高附加值现代服务业；吸引交易投资中心入驻1234台湖镇京津高速以南地块发展定位商务科技文化创意生态1324商务服务延展区承接北京输出的金融业的管理运营中心和开发中心，和新型创新企业高端研发

展示区商业会展配套新型高端创新研究中心光机电产业创新区引入高端智能技术产业链，提升现有制造业基础，并引入以人才为导向的新型初创企业台湖镇京津高速以南地块主要打造“科技生态新城”科技商务新城投资服务商业配套专业商业服务（人力资源、会计审计等）金融交易中心总部大型基金总部校园型制造业升级科技研发中心科技展示服务中心目录31台湖镇发展定位诊断产业发展策略建议文化和生态旅游商务和科技创新金融服务业科技创新产业城市功能与形态新型城镇化模式创新32以交易投资和管理运营为核心，大力吸引非银行金融机构，提升就业、生活环境氛围，优化营业成本，降低通勤压力呼叫中心面向客户部门描述一级市场中投行、销售、柜台等负责为机构或客户执行交易操作数据中心对数据进行保存、整理和分析管理运营中心风险管理、会计、交易清算等通过电话处理简单的客户服务生态科技新城–金融服务业市场分类交易投资中心开发中心主要进行内外部软件开发，数量分析等办公租金客户接近度占地面积前台中台后台纵观各金融机构部门的硬性需求偏向，交易运营中心有望向近郊转移综合适合性“金融从业人员的瓶颈现在是通勤时间，很多不需要面向客户的部门没有必要集中在金融中心区，如果能搬出来到跟员工居住近的地方，反而可以提高效率。”–某金融运营专家低高低高低打造金融交易投资小镇，吸引以交易和运营为核心的机构部门聚集如对冲或公募基金等以金融交易为核心的机构，承接包括交易大厅等功能承接城市中心地区非面向客户的运营管理中心银行管理运营中心券商交易中心对冲基金公募基金私募股权投资公司系统开发中心潜在发展导向市区保留向外疏解地价更优惠的区域迁移吸引对象举例描述高33台湖可以在硬件、政策、环境、氛围打造对金融交易机构极富吸引力的宜居小镇资料来源：麦肯锡分析生态科技新城–金融服务业美国对冲基金小镇-格林威治镇距纽约仅40分钟轨道交通聚集500余家对冲基金，管理全球10%的对冲基金资产美国人均收入最高的城市之一主要成功要素优惠税收政策满足居住需求电力和网络在建立之初提供了优惠的税收结构，吸引大量对冲基金入驻大量对冲基金员工居住于小镇，通勤压力低，交通便捷对冲基金交易对时效性极其敏感，需要强大的网络和稳定电力摩根斯坦利运营中心-普切丝镇核心亮点主要成功要素核心亮点摩根斯坦利将运营中心从纽约总部迁移至普切丝镇，包括固定收益交易、风险管控、IT等部门舒适办公环境优化成本结构7万平办公面积分布于4层高的新型环保大楼中相对高成本的曼哈顿中心城区更有价格竞争力社交场所为交易员提供了适当的社交场所，营造良好的同业氛围生活环境硬件设施政策补贴同业氛围建设稳定的电力网络并铺设超快网络连接无线城市等先进城市配套提供基金及交易中心落户优惠税收条款、土地政策办公用房、人才购房补贴等一站式快速政务通道打造低密度、生态绿色的办公和居住环境文化娱乐配套齐全，宜居的社区生活氛围聚集金融交易人才，通过论坛峰会、公共交流空间等形式，打造金融交易同业人员交流氛围商务中介引进全面的商务服务企业，包括人力资源、智库机构、法律服务、会计审计、研究咨询等台湖承接金融产需要打造数个核心优势目录34台湖镇发展定位诊断产业发展策略建议文化和生态旅游商务和科技创新金融服务业科技创新产业城市功能与形态新型城镇化模式创新科技商务新城–双轮发展北京定位“科技创新中心”，通州应借此契机提升科技产业，打造创新生态；台湖可重点发展工程和客户导向创新，引入“技术创新基因”和“人才创新基因”有创新发展的基础有制造技术和产业的集聚基础城市东移，有吸引人才的潜力有向科技产业提升的需求北京发展科技创新中心双轮发展科技

导向工程

导向客户

导向效率

导向企业

内部研发工程+设计快速迭代商业+产品

新模式用户效率提高增加产量提高质量降低成本更多知识转化突破性科研产学研融合，实现技术转移快捷便利积累长期技术知识培养能够变革整个产业链的工程技术集聚创新型人才在商业模式和产品上以快速迭代的方式进行创新掌握深度运营经验培养与多个运营参与者交流的生态系统成为创新型企业“长大”的地方着重吸引A轮后需大量生长空间的企业针对A轮后企业生长需求，打造创业、融资、生活一体化社区成为京津冀制造业升级的核心驱动区抓住3D数字快速成型技术发展机遇，驱动通州整个制造业产业链的升级提供优厚的土地、产业基金、政策等技术企业发展环境升级光机电产业基地形成完善的

通州产业链

布局打造通州

创新生态圈在光机电的制造业基础上，进行发展和提升以台湖为中心向外辐射，由产业上游逐渐延伸发展中下游联动通州的11个园区，结合亦庄开发区，打造一个产业结构完整的创新生态圈短期中期长期借鉴招商在蛇口网谷的经验，聚集一流的创业载体和配套服务业，如加速器、股权转让交易平台等协助和引导创业企业发展优越的人才和政策制度招商局能为台湖打造优质的创业环境资本多元化，强大的风投和天使投资平台，为创业公司提供融资来源，满足企业不同发展阶段需要资本理性耐心，避免催生

泡沫招商局能为台湖引入健康充足的资本科技商务新城–创新生态台湖创新生态圈发展阶段借鉴蛇口经验，招商局可在台湖打造有不断自我升级能力的创新生态环境，驱动产业的蓬勃发展目录37台湖镇发展定位诊断产业发展策略建议文化和生态旅游商务和科技创新城市功能与形态新型城镇化模式创新发展定位–城市功能发展需求38北京存在严重的职住分离、公共资源分布不均等问题；台湖的发展需注重城市功能建设，打造大都市周边疏解产业功能的宜居宜业城镇资料来源：UrbanChinaInitiative；清华大学《城市内公共服务供需匹配指数研究》；北京市各区统计年鉴；百度地图开放平台12016年3月2常住人口32013年台湖镇在新型城镇化发展中应注重城市功能的完备，一方面为当地居民提供高质量的公共服务，另一方面也有助于缓解北京整体职住不平衡的问题通州和主要城区相比医疗资源不足北京市公共资源分布不均使得职住功能不匹配距离市中心10千米的范围内承载了北京市近70%的就业，但仅有~50%的人口在这一范围内居住超过60%的“三甲医院”集中于三环内，而该范围内的居住人口仅占全市的32%超过60%的北京示范高中位于东城、西城、朝阳、海淀四区通州区东城区3

丰台区海淀区朝阳区西城区医疗机构床位数/万人2014年通州区和主要城区公共服务资源比较2通州区丰台区朝阳区西城区海淀区东城区3

示范高中数量/十万人早晨7点上午10点下午6点晚上11点早上7点四环外居民北京人口按时段热力学分布图1

采用以公共交通为导向的开发模式，对首都公共服务功能提供疏解解决农村发展的配套问题，打破城乡二元结构，确保城乡一体化发展精致城市配套建设要点台湖镇应注重城乡的统筹发展，完善包括医疗、教育、文体等在内的城市配套，为实现职住融合的新型城镇化创造条件台湖镇在完善城市配套时需要根据“精致城市，绿意城镇”的各自特点，实现对首都公共服务的疏解和城乡的统筹发展，打造职住融合的新型城镇化发展定位–城市功能与配套绿意城镇积极落实市区三甲医院的入驻，并通过远程诊疗平台的建设，实现更大范围内中心城区医疗资源的接入，完善包括公立医院、社区医疗中心、私立医院等在内的医疗服务机构体系采取医疗保险和医疗服务相结合的整合医疗保健模式，提高医疗服务质量，降低花费医疗服务通过区外引进、合作办学、互联网教育等方式提升基础教育质量，同时完善学前教育、课外教育培训，为成长全周期提供良好教育条件引入与产业紧密关联的职业培训机构，解决台湖居民现有技能和未来产业发展可能存在的不匹配，为产业发展提供所需人员教育培训通过发展与环球影城联动的文创产业，引入演艺中心、剧场、展览馆等文化设施，与北京文化环境形成错位，对中心城区的文化需求形成反向拉动倚靠台湖优良的生态环境，发展与生态结合紧密的徒步、攀岩、水上活动等户外运动，同时建设网球、羽毛球等城市体育设施，满足居民需要文体设施台湖镇应坚持预防和治疗并重的理念，通过集医疗保险和医疗服务为一体的整合型医疗保健模式，发展多层次医疗主体，建立完善的全程医疗健康保障体系发展定位–城市功能与配套台湖新型城镇化医疗保障体系设计案例：美国凯撒医疗集团参保方凯撒医疗集团保险总额预付医疗保健服务国家级医疗中心医疗中心周围诊所边远地区派出护士拥有超过900万会员，其中约八成为企业集体参保，剩下两成为政府购买的穷人、老人保险以及个人参保整合型医疗保健模式，集医疗保险和医疗服务为一体，预防为主、防治结合结余资金可以在集团内部再进行分配，带来节约资金的动力，从而降低医疗成本2011年卫计委基于“凯撒模式”的建议：防治结合的理念，以健康而非疾病为中心探索医疗保险和医疗服务实行一体化管理多层级医疗机构长效合作，实施总额预付制度，合理利用资源，节约费用台湖镇新型城镇化过程中应发展多样医疗机构，提供全程连续的医疗保健服务，并实现医疗保险和医疗服务的整合，减低医疗成本，从而解决医疗资源不足、医疗质量不高、费用负较担重的问题三甲医院私立医院/

医生集团社区医疗中心第三方

检测机构养老

中心疾病

治疗护理

康复医疗

诊断健康档案疾病

预防台湖居民协助建立和引入医疗机构，支付一定比例的医疗保险和支出支付一定比例的医疗保险全流程医疗保健服务主导建立和引入医疗机构，支付一定比例的医疗保险医疗保险总资金池中未使用的部分政府41新型城镇化在将“原乡”转变为“新城”的过程中，应该尽可能地传承原乡文化，让“新市民”能够“记得住乡愁”，融入新城真正实现人的城市化新型城镇化的形态痛点千城一面发展定位–城市形态发展思路乡土文化缺失原乡边缘化城市形态缺乏区域特色，千篇一律城镇化过程中乡土文化被破坏丢失村民无法融入新城镇生活，逐渐被新城市边缘化与自然地貌融合依托地区现有生态条件布局，将新城镇建设与生态特性融合，富于地方特色借鉴运河水系元素和传统农舍建筑形态和结构城市设计加入原乡元素适当保留原乡建筑，将特色元素和文化历史融入新城镇的设计中农舍改建为精品民宿、原乡历史博物馆实现“人”的城镇化在硬件条件城镇化的基础上，进一步解决村民就业，文化融合等软性问题乡民就业与文化产业结合，如原乡手工艺产品化，书画装裱布展，与旅游结合的服务业新型城镇化是“以人为本、文化传承”的城市化：保留原乡文化、记忆和情感，打造具有原乡特色的新城镇，并且真正解决农民就业等人的城镇化问题对台湖的启示目录42台湖镇发展定位诊断产业发展策略建议新型城镇化模式创新资料来源：麦肯锡分析土地资金产业发展被锁定的土地价值如何通过政策突破充分释放？新型城镇化亟待解决的问题开发、运营、管理中的资金需求应如何解决？如何调动市场主体？如何分配投资回报？如何确保产业布局的合理性，同供给侧改革主要任务契合？如何为开发区域的原有人口和迁入人口提供所需的公共服务和保障？人的城镇化集体土地流转存在政策限制，所有权分散导致土地价值无法在开发中实现最大化新型城镇化存在的难点和挑战资金需求量大，回报周期长，高利润项目落地容易，低利润项目开发困难产业引入缺乏全盘考虑，由于缺乏统一责任方导致升级受阻过去多采取一次性补偿，未考虑长期保障，易引发社会问题新型城镇化需要解决资金、土地、产业发展、人的城镇化等方面存在的诸多挑战，对发展模式提出了新的要求模式创新多方共赢的台湖镇新型城镇化PPP2.0模式对项目提供支持、审批和监管政府入驻企业及个人农村集体及个人以土地专营开发权作价入股资料来源：麦肯锡分析台湖镇可以探索通过政府监督引导，招商局整体开发、运营、管理的PPP2.0模式实现多方共赢的新型城镇化模式创新PPP2.0模式要点解析招商局提供城市开发产品及所需服务城市开发及物业收益代政府进行城市整体开发、运营和提供其他公共服务公共服务及按入股给予项目收益654132顶层设计：招商局通过获得农村集体建设用地40-50年的长期专营开发权，对土地进行开发、运营，释放土地价值，并以此向村民提供公共服务和项目分红收益；政府将主要成为新型城镇化中的审批和监督者集体和个人通过土地专营开发权流转入股开发项目1招商局提供城市开发、产品运营，统一规划、开发土地，招商引资，提供产业服务，打造产业生态圈23招商局获得开发及物业收益4招商局将提供部分基础设施和公共服务，打造生活生态圈，并按入股给予村民项目收益5招商局代政府提供部分公共服务6政府通过政策和资金支持项目，并制定相应指标监督项目建设和运营45PPP2.0模式可有效解决台湖镇新型城镇化中资金、土地、产业发展、人的城镇化四个方面的问题产业发展加速产业升级，产业协同引入招商局具备丰富的城市开发和运营经验，能够选取更加合适的合作伙伴和招商对象，有利于现有产业（如光机电产业园）升级更新，也有利于其它产业（如文化创意、金融等产业）协同引入人的城镇化改善公共服务，保障长期收益招商局主导下更高效地提供高质量的社会公共设施和服务，集体和个人通过土地使用权流转入股开发项目参与分红，享受长期收益土地激活集体用地，释放土地价值台湖镇原本未充分被利用的集体土地价值（特别是京津高速以北地块）通过使用权流转的市场化得到释放，分散的土地被集中规划使用有助于土地价值提升资金PPP2.0模式的创新点以及给台湖镇新型城镇化带来的好处PPP2.0模式在有效解决台湖镇新型城镇化中资金、土地、产业、人的城镇化等方面问题的同时使政府的角色由大量城市项目开发运营向审批、监督、指导为主，有效促进台湖镇政府职能的转变平衡资金配置，提升盈利水平满足台湖镇新型城镇化建设中大量、长期的资金需求，综合性开发实现对单独运作盈利较低项目的覆盖，并通过统一、高效的管理提升整体开发的盈利水平模式创新资料来源：麦肯锡分析项目融资项目运营项目建设项目计划基于招商局整体开发意向修订、审批城市总体规划和控制性及修建性详细规划制定项目考评指标和评价体系完成国土、规划等部门的相关手续，收储土地通过综合评标对土地进行出让，对特定用途土地划拨制定融资方案，从政府、国家等多方融资探索利用流转土地使用权抵押融资引入抵押贷款证券化等新型金融工具提供城镇化所需的公共服务以及产业服务公共服务：垃圾处理、污水处理、产业地产等产业服务：招商、园区管理等依照合同建设（包括通过合适的分包商）一级开发中的土地通平等二级开发项目建设，以及其它公建建设政府职责项目主要环节招商局职责通过成立基金等方式参与项目投资，并为项目公司融资增信支持申请国家层面基金协助项目公司利用流转土地使用权抵押融资依据项目考评指标和评价体系对运营进行监管提供特定公共服务：治安、消防等完成征地有关手续，确定拆迁成本和方案、实施单位并完成拆迁完善项目建设所需部分基础设施（如通水、通电）给予企业建设分包权，项目建设中进行监督，项目结束时参与验收对台湖镇城市总体规划、控制性以及修建性详细规划的制定提供修改建议明确项目开发模式和启动区域，并通过公开出让等方式获得所需土地台湖镇新型城镇化整体开发的主要环节以及政府和招商局各自职责资料来源：麦肯锡分析台湖镇可根据各主要地块的用地性质和现状采取不同的开发模式项目计划采取开发模式使用权流转划拨综合评标现有已转让土地作价入股农用地置换纳入统一规划土地片区对于医疗、教育等在内的用地给予划拨采取技术标和商务标相结合的招标方式，招商局可通过自身优势以较低成本分阶段获得土地利用对原有土地未来价值和流转后土地未来价值的估算使原有企业按比例入股，为产业升级提供所需空间，实现“腾笼换鸟”允许开发片区的农用地和其它区块的农用地置换，从而实现区域的整体开发允许开发片区宅基地按照规划产业

（文化创意、旅游产业等）规划统一使用推行国家试点流转地区的政策，使集体土地确权，使用权交由招商局进行开发（可在一级开发的基础上外加持有型的设施如农家小院等）；收益分配方式上可采取在保障招商局一定收益的情况下和集体/村民按照一定的比例分红（依照土地使用权入股的比例）描述宅基地大部分土地已完成一级开发大部分土地已转让给现有企业集体经营性

用地农用地集体用地国有用地主要土地类型及现状光机电基地环渤海总部基地创意田园小镇群在创意田园小镇群，可以多个小镇同时开发，形成小镇间的有效联动在科技商务新城，本着“统一规划、滚动开发、分步配套、有序推进”的原则，按节奏分块对土地进行开发资料来源：麦肯锡分析京津高速台湖镇48招商局优势资料来源：麦肯锡分析园区管理，城市运营招商引资，产业发展产城融合：在蛇口的开发中坚持产城融合的理念，兼顾区域产业开发和城市功能建设，率先实现完备的城市与工业区结合产业升级：从早期的低端加工制