2014年九江盈联时代广场项目介绍及酒店建设调研30p

盈联·工贸创业园鸟瞰图湖口县2014年财政总收入确保25亿元，力争30亿元；生产总值增长10%左右；固定资产投资增长10%；规模以上工业增加值增长25%左右；社会消费品零售总额增长15%；农民人均纯收入增长11%；三次产业比调整为8.2︰73.5︰18.3；人口自然增长率控制在8‰以内。2015年财政收入将达50亿元。

GDP,财政收入，固定资产增长表明，本地区正处于一个快速发展期。一、湖口经济发展状况◆地区GDP保持在10%的年增长率，高于全国水平，省内排名靠前。二、湖口城市未来发展规划到2015年，全县生产总值超过300亿元，年均增长25%以上；财政总收入超过50亿元，年均增长35%以上；固定资产投资超过280亿元，年均增长25%以上；社会消费品零售总额超过23亿元，年均增长15%以上。

到2015年，一产提效增收、二产提质增量、三产提速增长，三次产业比调整为8.2︰73.5︰18.3。科技进步对经济增长的贡献率达到53%以上。

到2015年，县城建成区面积达到18平方公里，人口达到15万人，城镇化率达到50%以上。到2015年，森林覆盖率提高4个百分点；城市人均公共绿地面积达到12平方米；生态文明乡村占自然村庄的比重超过60%；到2015年，单位在岗职工年平均工资达到4万元，年均增长12%；农民人均纯收入达到1万元，年均增长11%；城镇登记失业率控制在4.5%以内；人口自然增长率控制在7.8‰以内。

辉煌2015年（湖口县第十二五规划）数据及部分图文来源：湖口县政府官方网站进一步完善城市路网，新增城市道路面积30万平方米，高标准完成景湖路、海青路、规划二路及台山大道、教育北路、学前路、桃源路延伸工程。进一步加快东扩西改，向东发展海山新区，向西打造洋港新区，基本完成洋港大道拓宽延伸、“两区”隧道及连接线工程，中心城区拉大到18平方公里，建成区面积扩大到13.6平方公里，大九江卫星城和沿江新型工业城市框架基本形成。城市功能进一步完善。三、湖口发展规划老城区新城区潜质区四、湖口区域发展规划5个投资100亿元以上的特大项目数据及部分图文来源：湖口县政府官方网站湖口县房地产开发建设及销售情况统计表

2014年9月数据来源：湖口县房地产管理局五、湖口房地产市场基本形势全年实施城建重点项目51个，建筑总面积超过150万平方米，城镇化率达到47.5%。城市框架进一步拉开。湖口县地块功能与人口辐射分布图项目1KM辐射半径项目3KM辐射半径地名标注符号人数西门社区117081人莲湾社区218626人大岭社区316849人三里社区426253人潘湖社区518918人台山社区616374人钟山社区712672人柏树社区814206人拓矶社区912086人月亮村1013622人洪湖村1112876人胜利村1212898人云亭社区1318942人大中社区1416227人双桥村委会A212482人西山村委会A612978人龙山村委会A712591人总计人口265681人地块发展（预测）150万平方米160000人总计人口425681人总规>150万平方米数据来源：湖口县房地产管理局项目SWOT分析发挥优势抢占机会发挥优势转化威胁利用机会规避劣势减少劣势避免威胁机会(OPPORTUNITY)威胁(THREAT)劣势(WEAKNESS)优势(STRENGH)项目综合评价：本项目位于极具发展潜力的区域，是湖口休闲，消费、体验、购物综合的商业项目，顺承了城市化及湖口规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机，为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。项目分析区位潜力优势：本案位于新开发区核心地带发展潜力巨大。工业园巨大的区位优势为本案带来商机。开发区的建设加速了居民结构的调整，带来巨大消费力。体量承载优势：本案属中性规模，定位先进能形成聚焦效应，抢占市场。经营种类丰富多样，满足顾客休闲消费、体验购物等需求，一站式吃喝玩乐。经营管理优势：在湖口导入最先进的商业理念，多种经营方式并存。吃喝玩乐，办公休闲一站式服务。政府政策优势：重点扶持项目。有引进产业带动市场的决心。政府未来中心规划的确立。。随着政府进行合理性与前瞻性的城市规划，湖口商业潜力巨大，市场可塑性强。六、小结：以湖口县老城区提升为基础、以新县政府周边为生活居住区，金砂湾、银砂湾工业开发区两翼齐飞,湖口片区商业互动、鲲鹏展翅的城市发展格局迅速形成。政府大手笔的投入，对县城商贸市场中心、生活居住区、工业园区等的改造，新城大格局已经开始启动。城市合理、科学的规划：九江市的副中心,优越的水陆交通构筑新型，工业化山水园林城市。湖口未来的发展不可阻挡。工业的繁荣，旅游业的兴起带动了湖口这座城市的活力，人均消费力迅猛发展，尤其是服务行业的升级，带来了供需两旺的良好局面。一、周边地区及本案资源整合本案的资源的整合，应取决于以下几个原则：定位必须符合湖口的整体发展；有利于本案价值提升，包括物质价值和精神价值；培育市场的战略理念；以招商为主。城市功能性项目建设，建成金砂湾学校、园区医院和26万平方米海山综合小区，建设3万平方米文化体育中心、8万平方米赣北农贸城、20万平方米中央商务区、30万平方米华美立家生活广场和首座国际甲等写字楼力山世贸中心，完成公安、交通、水产、移动、烟草、工商、农发行业务用房主体工程，海正明城、天邦泰宇等商业商住项目快速推进，园区、城区实现融合发展。●对区域、内部资源的整合本案可整合的资源资源特点资源的外延及嫁接价值区位1.城市东拓，市政配套逐步完善。2.占据园区轴心点，商业价值突显。1、原先湖口本地主要休闲消费流向九江，市场较为空白。2、形成特色消费，吸引来往湖口客商及旅游者。产业（含旅游）1、产业升级和创富需求的结合2、湖口发展资源的扩散本案特色休闲购物模式吸引消费者。突出其国际化、品牌化特征。3、借助赣北地区旅游的扩散，提升本案的购物氛围、物业形象与价值。内部（县域经济的膨胀、GDP的快速增长、人口的消费指数上升）1、人流巨大2、辐射和影响面宽1、利用人流作口碑传播●对政策资源的整合本案可整合的资源资源特点资源的外延及嫁接价值1、市政府对该项目的大力支持1、确定性2、需要我方提出具体措施1、为本案提供宏观的操作背景2、根据市场的需求量身定做系列政策2、是政府对该项目区域的重视金砂湾工业园的全面打造未来该地区商业规划的确立1、该地区消费、商业中心的确立2、人流增大辐射能力增强。3、县政府对引进工业园企业经营者的真诚愿望1、操作难度大2、根据我方需求提出具体要求政府是否愿意提供相应优惠政策吸引外企。本案资源整合的目标——形成本案优势资源的全面整合，以高起点高发展的战略要求带动本案整体价值的提升本案资源整合方式——

为了将本案可整合的资源进行系统统领，必须建立在具有国际代表性的商业特色、引领在国际性的产业市场高度上来。本案是以工业园区为主导，商业发展作为核心的项目其核心理念包括三个层面：产业发展理念、核心主题理念和市场理念。核心理念体系产业理念基础主题理念市场理念内涵外延

进出口加工基地及小微企业创业园资源整合与得天独厚的优势提升

九江市及周边独具风格的综合性休闲消费购物中心二、核心理念体系1、核心发展理念的构筑模型1、定位角度——本案要依托整个鄱阳湖生态经济区、湖口县“十二五”的发展和规划，以优秀的物业条件为基础，以前瞻性的思考和运作为依托，以超前的规划为引导，以先进的管理理念为保障，缔造以市场需求为前提的“时代广场”。——实现经济、社会双重效益。经济效益：实现最大化的利润、最优的招商、销售部署，最可持续的经营。社会效益：创建湖口县新名片，提升至独有的国际化形象。2、概念定位⑴地域概念：聚力沿江开发，工业经济逆势增长⑵个性概念：国际化商业视角，国际化的个性特点。以个性化的整体概念为统领，其个性自然得到彰显。⑶地位概念：商业中心。三、定位体系3、形象定位

本项目在消费者心目中培养并建立起一种“全新的体验式休闲购物模式”——湖口的时代广场，开创湖口创富新时代。突出“湖口mall”的品牌形象。

湖口首家专业以mall形态打造的复合型商业航母市场调研回顾宏观经济分析国家经济调控逐步加强，对商业地产影响较小，投资转向三四线城市；湖口经济发展迅速，工业、旅游业带动城市商业发展，并对商服提出更高要求；项目商业应符合城区内“西改东拓”的规划方向，符合区域内居住休闲区的总体定位，立足于对区域内现有商业的升级，满足区域经济快速发展的整体需要；“西改东拓”工程将为项目带来大量的政务、商务、高管、务工人群，对本案的商业提出了中高端品质化的要求。市场调研回顾市场研究分析湖口零售消费习惯主要集中在以老街、大市场为核心的县城中心地段，零售消费习惯很难改变或引导。本项目应充分发挥规划布局优势，塑造符合市场需求的新型商业形态，合理引导市场消费；项目应注重突破湖口现有的商业形态和格局，提升项目整体的品质和档次。尤其在餐饮、休闲娱乐业态上，需营造一个全新的消费环境；项目未来将面临家具专业市场、小商品批发市场、农贸城等大型商业项目的竞争，本案应在业态定位和规划上避免与之直接竞争，错位经营，满足消费需求空白点，依托酒店功能，打造以餐饮、休闲娱乐功能为主的大型商业项目。市场调研回顾商家需求分析湖口整体市场容量较小，尤其是本地商家拓展意向不强。但随着湖口经济不断发展，城市商业规划不断升级，需要正确引导湖口本地商家的意识，升级现有商业形象，提升经营水平和档次环境；引入餐饮、休闲娱乐类商家，形成集聚效应，扎堆经营，形成各个业态之间良性互动；结合项目地块特征，配合项目整体定位，打造新型的物业形态，为商家打造全新的商业平台；市场调研回顾消费需求分析湖口中高端零售流向九江，中低端零售依然集中在老街、大市场等，本案依托零售主力店带动周边商业的常规发展模式不适合本项目的发展方向，后期风险较高；消费者去联盛、君安、鹏泰超市的购物习惯已经形成，市场饱和度较高，本案处于两大超市辐射范围内，不适宜依托超市的商业发展模式；项目在整体环境和品质上需要在周边商业基础上有一个较大的提升，才能更具消费吸引力；湖口目前比较缺乏消费环境好、品质感强的星级酒店和餐饮场所，大型集中式的娱乐场所也较有市场，项目只有打造一个环境品质较好的星级酒店、餐饮及娱乐集中地，才能最有效的吸引目标消费者。项目整体定位地块发展目标

目标一：现金为王，快速回笼资金，确保项目滚动开发1

目标二：商业的成功稳定运营，商业价值不断提升2

目标三：通过商业的成功操作，提升其它物业价值3

目标四：提升品牌美誉度，树立开发商口碑4项目整体定位地块发展方向项目整体定位项目物业组成

物业组成景观商业街在商业上通过主题特色化业态组合、品牌多元化及物业产品多功能组合建立项目整体形象吸引消费人流。高端酒店打造湖口首个高标准星级酒店，满足区域内中商务、旅游、政务消费需求。物业组成大型商业综合体购物、休闲、餐饮、娱乐、儿童乐园为一体的城市综合体打造湖口高端商业典范。物业组成金融中心金融中心打造的是甲级型商业写字楼，共十二层，约8千多平方米。底层以金融银行为主，上面为商务办公写字楼，聚集大量金融机构和相关服务产业。大厦外观恢弘典雅，内部方正实用，巧妙规划了公共空间，追求经典纯粹的商用物业功能构造。小微企业创业园

由高配置的商务区、高品质的生活区构成。创业园以软件研发、文化创意、通讯网络、科技研发、节能环保等高新型小微企业为主要培育对象，采用统一规划、统一配套、统一管理的方式物业组成外贸出口加工基地

湖口外贸加工基地是盈联实业发展有限公司在“盈联工贸创业园”开发的外贸生产加工基地，面向全球化经营贸易，市场遍布东南亚、欧洲、北美和南非大陆，顾客来自五大洲、四大洋。项目整体定位项目功能定位项目整体定位项目酒店定位高端星级酒店选择原因长远价值：为湖口经济发展提供高端配套服务，通过高品质的星级酒店，树立项目形像，聚集中高端消费。项目整体定位项目消费者定位次级辐射圈：周边乡镇高收入人群湖口现辖5