【龙湖地产筹资风险、成因及完善策略（定量论文）11000字】

龙湖地产筹资风险、成因及完善对策研究TOC\o"1-2"\h\u12976一、前言 11976（一）研究目的及研究意义 1304901.国内外相关研究现状文献综述 1198273.研究内容与研究方法 319740二、企业筹资理论基础 313683（一）房地产企业筹资的主要原则 314379（二）企业选择筹资方式应考虑的因素 426554（二）房地产企业主要筹资类型 512569三、龙湖地产概况及筹资风险控制现状 63906（一）龙湖地产概况 616036（二）龙湖地产股权筹资现状分析 610457（三）龙湖地产债务筹资现状分析 616222（四）龙湖地产负债规模现状分析 7469四、龙湖地产筹资风险及成因分析 822535（一）盈利能力不足 811675（二）偿债能力减弱 8208843.资本结构不合理 10122874.筹资渠道狭窄，较为单一 1119564五、龙湖地产筹资风险防范控制措施 1119467（一）改善经营管理水平，提高盈利能力 116828（二）加强资金使用效率，提升偿债能力 128633（三）合理调整资本结构，降低筹资风险 1324946（四）拓宽筹资渠道，开展多元化筹资方式 1323189结论 14一、前言（一）研究目的及研究意义本文的研究目的是以龙湖地产为研究对象，分析其筹资现状并准确识别该企业的筹资风险，此外本文的难点是筹资方式单一，针对该企业存在的筹资难点，通过引入合作开发模式这种关键技术拓宽筹资渠道，改善企业筹资现状，达到控制筹资风险的目的，提高经济效益，实现企业的长期可持续发展。本文的研究意义是通过引入合作开发模式、进行成本预算控制科学规划筹资期限以及扩大内源融资等对策解决筹资方式单一、筹资成本高以及负债比重逐年上升等问题，以此控制筹资风险，实现企业价值最大化。1.国内外相关研究现状文献综述国外相关研究现状文献综述国外的相关研究学者对于房地产开发企业的筹资风险控制研究已经形成了较为成熟的筹资管理模式和理论体系，因此，查阅了国外相关文献，现综述如下：RAJESUNEJA（2022）提出，相比于外源融资，内源融资的筹资压力较小成本较低，中小企业发展应该尽量多采取内源融资这种筹资方式，内源融资可以降低企业的税费支出并相应的增加企业的净资产，促进经济效益的提高。REEPU（2021）认为，中小企业可以采取加强对互联网的财务内部控制和建设信用体系以及拓宽企业的筹资渠道，化解筹资风险，促进中小企业稳定发展。从国外相关文献可知，国外筹资研究者鼓励中小型开发企业筹集资金尽可能多考虑内源融资这种筹资方式以及拓宽筹资渠道控制筹资风险，解决筹资难题。2.国内相关研究现状文献综述相对于国外一些发达国家对于房地产开发企业筹资风险控制研究，我国起步较晚，但仍然取得了较多研究成果，现查阅国内筹资风险控制相关文献综述如下：丁雅雯（2022）提出，在房地产的筹资过程中，应该构建有效的筹资风险预警体系，改善经营管理水平，增强自身实力，最终有利于实现筹资风险的规避。李嘉欣（2022）认为，中小型企业可以积极尝试联保贷、供应链融资，努力争取在新三板挂牌筹资，以拓宽筹资渠道，改善筹资渠道狭窄的困境。刘晓艳（2022）提出，中小企业应该完善客户资信资料，树立经营管理理念，加强担保机制的相关建设，解决中小企业管理水平低、信息披露意识差等问题，促进企业自身发展，以此可达到银行系统的贷款条件获得更多资金。苏径舟（2022）认为，房地产企业应该开拓多元化筹资方式以及完善房地产筹资体系，积极发展房地产信托融资以及债券融资等筹资方式，降低筹资风险。冯欢（2021）认为，筹资是需要进行管理和控制的，应该加强与银行和担保公司的交通沟通，提升自身的信用等级，加强资金提供者对筹资者的合作信心。王欣璇（2021）认为，企业应该科学安排筹资来源，多渠道相结合，合理安排长期负债和短期负债的结构，规范匹配负债比例对冲筹资风险。姜春玲（2020）认为，企业要选择合理的筹资组合方式，塑造品牌形象，建立筹资风险制度规避筹资问题带来的经济损失。杨帆(2020)认为，中小企业在发展过程中，应该制定长期筹资规划战略，对资金需求量进行预测、筹资效益进行分析以及资本结构的确定，多对市场状况进行深入的调查和分析，有针对性地规避风险。闻采(2019)提出，在进行筹资决策前应规划好资产负债比重，优先考虑权益筹资，这种筹资方式筹资压力相对较小，企业还应多关注金融市场利率的变动，结合公司的筹资需求，从而合理地安排企业的资金以便于降低筹资风险。从国内相关文献可知，我国研究者对于企业的筹资研究普遍针对于积极发展创新型筹资方式拓宽筹资渠道和制定长期筹资发展策略，实现企业价值最大化。3.研究内容与研究方法（1）研究内容本文的研究内容主要是通过联系龙湖地产的实际情况，根据现有的相关数据和资料，调查该公司的筹资风险控制现状及存在的问题，分析该公司筹资风险控制出现的问题并研究其产生的原因，对于龙湖地产在筹资过程中所表现出的问题提出解决方案，从而加强我国其他房地产公司筹资风险的控制，稳定房地产市场，从而提高房地产行业的收益。（2）研究方法文献分析法：本文通过收集了国内外有关于房地产筹资风险的文献资料，研究不同的观点，并进行分析，这样做是为接下来的研究分析夯实了基础。同时，本文根据文献资料使用龙湖地产作为案例进行分析，提出自己的观点和建议，针对对房地产行业筹资存在的风险进行研究。案例研究法：本文选取比较具有代表性的中国龙湖地产为例,以龙湖地产的实际面临的筹资风险为着手点,探究房地产企业产生筹资风险的原因以及如何帮助房地产企业防范和应对筹资风险。二、企业筹资理论基础（一）房地产企业筹资的主要原则1.合法性原则在我国，房地产行业发展迅猛，可以说是高利润行业，所以，房地产企业开始筹资时，会吸引大量的社会资本的进场，在某种程度上还会影响到其他行业的经济效益。房地产行业在筹资的过程中，涉猎多方面，其中存在的问题会牵扯到多方人员的利益。因此，房地产企业的筹资活动一旦准备开始，直到筹资结束，必须严格遵守我国所规定的法律法规，这样做一方面可以保护牵扯多方的利益，另一方面也能够避免非法筹资可能给企业带来的风险。2.合理性原则企业融资的目的是让企业拥有一定的运营资金，在一定时间内维持企业的正常经营和发展。房地产企业在融资过程中应遵循合理性原则。其合理性主要体现在企业融资的方式和数量上。企业在选择筹资方式时要合理考虑各种筹方式的利弊以及该筹资方式与企业发展阶段的适用性。企业可以采取多种筹资方式结合的方法，既能有效的筹集到需要的资本，又能够合理的分担企业的筹资风险。企业在确定筹资数额时既要考虑其项目周期与资金使用时间的匹配，又应尽量准确的估计出项目开发及销售的资本总需要额，避免出现项目资金使用过剩而造成资金浪费以及资本筹集不足而导致的资金断裂的后果。此外企业在筹资活动中还应将其资本结构保持在合理的范围内。主要是确定债务资本比率，在避免企业债务资本过高引起的过度负债负担和过高财务风险的同时，合理有效地使用负债管理，提高资本收益水平。3.及时性原则我国自从房地产行业兴起时，就面临着激烈的竞争。在房地产项目周期内，如果由于筹资问题项目整体运行滞后，企业将面临巨大损失的风险。所以，房地产企业要开始进行筹资时要遵守及时性原则，这样才能合理使用资金，不会造成资源的浪费和机会的错失。4.利益最大化原则企业的一切活动都是为了能够获得更大的效益，而企业的税后利润除了收入外还受到各种活动的成本和支出的影响。因此企业在筹资过程中，应该考虑各种筹资方式能够为企业带来的利益及风险，合理安排各个项目周期内各种筹资方式的组合形式，在给企业带来充足资金发展的同时尽量减少企业由于筹资活动而造成的费用和支出，从而使企业的利益最大化。不仅保证了股东的权益，也为企业在整个行业内更加长远的立足和发展打下基础。（二）企业选择筹资方式应考虑的因素1.企业规模企业融资活动中，企业规模是投资者对企业是否值得融资的一个重要的评判因素。规模比较小的企业一般采取内部筹资的方式来进行资金的筹资如家庭筹资、私人借贷等方式，也有的企业会采取发行股票的方式进行筹资。但是由于企业规模较小，在发行股票的过程中困难较多，很难得到投资者资本的进入。规模较大的企业不仅可以采取内部筹资的方式，其外部筹资也较为便利。可以灵活的采取债券、股票等筹资方式，并根据筹资数额与风险选择最优的筹资策略。2.企业业绩企业业绩也会对企业筹资方式的选择造成影响。企业业绩越好，企业在向银行等金融机构进行筹资时就越容易，企业的信誉度也会越高，相应的会减少因筹资活动而造成的损失与风险。而企业的业绩不好时，企业在银行等金融机构中的信誉度便会降低，从而很难进行外部筹资，只能更多的依靠内部筹资来获得资金。相应的筹资过程中的成本及风险也会提高，不利于企业的长远发展。3.企业的资金管理与运营能力企业资金管理和运营能力也是企业选择筹资方式的主要考虑因素。企业的资金管理能力是衡量企业偿还能力的重要指标。企业的资金管理能力低，财源不足，就很难得到银行等金融机构的信任，顺利筹措资金。如果企业的资金管理能力较为优秀不仅能够更为容易的获得外部筹资，还能减少筹资成本，提高企业经济效益。资金运营能力较强的企业能够合理安排筹资组合，达到分担风险与降低成本的目标。而资金运营能力较差的企业不适合采取多样化的筹资方式，在对较大数额的筹集资金管理方面也会遇到困难。4.企业的发展阶段企业发展阶段的不同，公司领导者面临选择的融资方式也不同。企业在创立初期，企业规模小，收益能力不显着，外部筹资困难，企业筹资主要以内部筹资为主。企业在成长时期，企业规模逐渐扩大，盈利能力日渐增强，企业的信誉更容易获得银行等外部金融机构的认可，采用外部筹资方式的机会增加。企业的成熟阶段，如果规模较大且盈利能力较强，那么企业容易获得外部筹资，企业可以通过平衡风险与收益，合理确定筹资组合。（二）房地产企业主要筹资类型1.内部筹资房地产企业的内部融资主要是权益资本。权益资本是房地产企业股东投资的资金，通常来自企业成立时形成的注册资本，也有在经营一段时间后原投资者和新股东增加的资本。权益资本具有不需要归还并且融资风险小的特点。股东根据投资比例要求分红，收益率高。2.银行贷款在我国，房地产行业最愿意接受的融资方式就是银行的贷款，贷款速度快，灵活性高，资本成本低。根据有无担保物，其中银行提供的贷款有两种分别是担保和信用贷款。房地产企业常见的贷款担保物品就是即将建成的房子和企业自身的股票。有时企业因为经营不善，不能偿还银行贷款时，银行就可以收回担保物品。信用贷款以优质企业为目标，利息高，有一定的限制，发展良好的房地产企业通过信用贷款筹资时，必须考虑该项目的收益能力和资本成本之间的关系。3.股票融资公司的融资方式也包括了股票融资，当企业采用这种方式进行融资时，就意味着公司没有固定的利息，还可以变相提升公司的知名度和影响力。但是房地产企业大多没有选择这种融资方式的，只有极少数股份制房地产企业才会采用这种融资方式。4.债券融资房地产行业的企业也可以利用债券融资方式融资。债券融资成本比股票低，不分散股东控制，还能够充分的发挥财务杠杆的作用，有助于公司资本结构的调整。但是，这种融资方式的融资数量有限，要求企业在一定期间内支付利息。债券持有人在经济不景气时要求企业偿还债券，就会使企业受到巨大的财务压力。三、龙湖地产概况及筹资风险控制现状（一）龙湖地产概况龙湖地产有限公司创立之初，依据自身的优势，龙湖地产在全国范围内不断的发展。龙湖地产开拓的业务范围比较广泛，其中包括房地产整合、长期租赁、商业运营等方面。除此之外，龙湖地产试图在养老金与城市生产等方面创新发展，进一步开拓出新的业务领域，是一家追求卓越、专注于微妙内容的公司。以质量为导向的专业房地产公司。2009年，龙湖房地产有限公司在香港交易所董事会上市。2010年被评为增长最快的模范企业;2011年被评为“风险控制能力最强的多行业领先企业”。（二）龙湖地产股权筹资现状分析龙湖地产公司自上市以来，多次通过股票融资的方式进行企业的筹资。以下通过龙湖地产公司从2018年到2023年的股权筹资规模的变动趋势，即可明确当前公司的股权筹资现状。表3-22018年-2023年龙湖地产股权筹资规模变动分布表时间流通A股（总股本）每股股价筹资规模202015.24亿6.49元98.9076亿元202115.24亿5.74元87.4776亿元202215.24亿5.34元81.3816亿元202315.24亿3.93元59.8932亿元根据表3-2可知，自2020年到2023年龙湖地产公司已上市流通A股的数量均为15.24亿股，此处不分析限售流通A股的情况。通过特定时期的每股股价（收盘价），可计算出龙湖地产公司已上市流通A股的筹资规模，即流通市值。如表1所示；从2020年到2023年，龙湖地产公司的股权筹资规模正逐年减小。其中，2020年为98.9076亿元，2023年下降至59.8932亿元。（三）龙湖地产债务筹资现状分析根据龙湖地产的出具的2023年度报告表明，龙湖地产公司的债务筹资渠道主要有发行债券和银行贷款两种方式。表3-3龙湖地产公司债券基本情况表债券种类发行日到期日债券面值利率公开发行公司债券2021.2.292024.3.124.8亿元5.3非公开发行公司债券2021.5.242022.5.2629.10亿元6.7其中发行债券情况如表所示，公司在2021年通过公开发行和非公开发行债券一共53.9亿元。而银行贷款方面，同大多数房地产行业企业一样，银行贷款也是龙湖地产的最重要的一个筹资渠道。龙湖地产的资信情况在当地金融机构表现良好，与我国的几家商业银行保持着密切的合作伙伴关系。截止2023年底，龙湖地产通过银行贷款的方式已获得了400多亿元的借款[2]。因此可以发现，在龙湖地产的三种主要筹资方式中，银行贷款所占的比重是最高的。（四）龙湖地产负债规模现状分析表3-42018-2023龙湖地产债务规模项目202320222021202020192018资产总额（万元）1014834771952756512474521841337714172441048负债总额（万元）806085161885615580692434394929483311679997资产负债率79.43%86.01%85.69%83.24%78.18%68.82%财务费用（万元）790789228371415241942993721016从表3-4中可以发现，龙湖地产从2018到2023年间资产总额跟负债总额都在逐年递增，负债总额从2018的1679997万元增长至2023年的8060851万元。资产负债率更是从2018年的68.82%一路攀升，2022年达到顶峰，为86.01%，而2023年因为受财务并表影响，龙湖地产的资产总额同比增长41.04%至10148347万元，所有者权益同比增长107.4%至2087500万元，导致2023年龙湖地产调整的资产负债率下降到79.43%。一般来说，企业的资产负债率在40%-60%是比较合理的，由此可见龙湖地产的资产负债率是偏高的。另一方面，企业负债规模大，相应地企业需要支付财务费用也会比较高，从上表中龙湖地产近6年的财务费用变动可以发现，其财务费用也是随着负债规模逐年递增的，庞大的债务会带来巨额的利息，降低企业利润，影响企业偿债，从而可能带来筹资风险。四、龙湖地产筹资风险及成因分析由以上对龙湖地产目前的筹资现状介绍可知龙湖地产筹资渠道主要有三个：股权融资、发行债券、银行贷款。本部分将着重对龙湖地产公司的筹资风险以及具体的成因进行介绍分析。（一）盈利能力不足盈利能力分析指标主要包括营业利润率、销售净利率以及净资产收益率等。如下表4-1所示项目202320222021202020192018营业利润率(%)15.9311.6611.0712.9619.3217.82销售净利率(%)13.387.07.379.9915.6916.42净资产收益率(%)10.8110.279.7710.199.859.84表4-12018年-2023年龙湖地产盈利能力指标变动状况由表4-1中2020年-2023年龙湖地产盈利能力指标变动的情况可知，营业利润率从2018的17.82下降至2022年的11.66，2023年有所回升到15.93，整个波动是下降趋势。在沪深证券所A股145家房地产上市公司中，龙湖地产公司的销售净利率和净资产收益率这两个盈利能力的关键指标的排名都排在了80名之后，其中销售净利率排名81名，净资产收益率排名89名，可以看出龙湖地产的收益明显靠后。而这除了一方面是跟国家政策和市场行情的约束，导致近几年房地产行业不景气有一定关系之外，另外一方面也跟龙湖地产自身的定位有关。龙湖地产的主要经营区域集中在长三角、珠三角、环渤海等一些东部一线发达城市，而一线大城市房地产市场竞争十分激烈，开发接近饱和，尤其这些地区又因为龙头房地产企业比如万科、恒大、碧桂园等占据了大部分的市场份额，挤压了龙湖地产的利润空间，同时在限购政策等因素的共同作用下，龙湖地产的盈利能力受到影响。而盈利能力又是外界评估公司发展预期的首要指标，盈利能力的不足，可能会无法满足投资者的投资报酬期望，从而引起公司的股价下跌，导致整体的筹资能力受到制约。（二）偿债能力减弱在公司进行筹资业务的过程中，企业拥有的偿债能力高低是投资者或债权人衡量公司的一个重要指标。偿债能力分析指标主要包括流动比率、速动比率以及资产负债率。如表4-2所示。表4-22018年-2023年长短期偿债能力指标变动状况表项目202320222021202020192018流动比率1.661.932.021.962.172.37流动比率-行业均值1.982.132.152.272.302.33速动比率0.530.740.500.650.330.53速动比率-行业均值0.620.730.610.690.600.64资产负债率79.43%86.01%85.69%83.24%78.18%68.82%资产负债率-行业均值53.49%56.32%54.82%53.76%53.39%52.73%1.短期偿债能力分析从表4-2中的数据可以发现，龙湖地产近几年流动比率和速动比率都是低于行业均值的。其中，流动比率近六年是处于下降趋势的，相对于同类型地产公司来讲，流动比率的正常值是，而龙湖地产2023年的流动比率为1.66，明显低于正常值，同时也是低于行业的均值。所以龙湖地产的短期偿债能力是有所下降的并且处在比较低的一个水平。这一点在行业排名中也能够体现，在沪深证券所的145家房地产上市公司中，龙湖地产的流动比率排名为93名，处在一个相对靠后的位置。之后剩下的余额，更能进一步反映企业的偿债能力。观察表4-2中速动比率可以发现，龙湖地产近几年的速动比率是呈现波动下降趋势的。龙湖地产近6年的数值均低于100%。此外，除了2022年略高于行业均值外，近几年龙湖地产公司的速动比率基本上是低于行业均值的。如果把速动比率作为龙湖地产公司销售商品房的的大致情况的参考指标的话，那么该公司的销售状况只能说是中等水平，而房地产的投资周期往往较长，因此龙湖地产是存在一定程度上的短期偿债风险的。2.长期偿债能力分析从表4-2中我们可以得知，龙湖地产2019-2022年资产负债率处于逐年上升的情况，虽然在2023年有所降低，但整体依旧处于一个比较高的水平，远远超出同行业的资产负债率，而龙湖地产近六年的资产负债率都是高于甚至是远高于合理范围。而龙湖地产的资产负债率过高的其中一个原因则是因为近几年随着国家对房地产行业的调控力度加大，出台了一系列的政策例如限购等以遏制炒房行为，在调控政策持续深入背景下，一线城市的商品房市场都有所降温，这也导致了龙湖地产出现了一定的待售房增多问题，从而使得公司的资金周转变得困难，在这样的情况下，公司要开展其他项目，就只有不断提高向银行贷款的额度，从而也就导致了资产负债率偏高。通过表4-2的分析龙湖地产的短期偿债能力和长期偿债能力进行分析，对于龙湖地产来说，一方面其流动比率以及速动比率都是低于行业平均水平，并且整体上呈现逐年波动下降的趋势，而另一方面其资产负债率又是远高于同行业的平均水平，并整体呈现逐年上涨的趋势，因此龙湖地产是存在一定程度上的筹资风险的。3.资本结构不合理资本结构对于企业筹资具有重要影响，其分析指标主要有长期负债比率和股东权益。其中长期负债比率通过影响企业长期偿债能力从而影响到公司的筹资能力。此外，股东权益比率则是反映了企业对债务的保障程度。这里基于各上市公司的财务数据，随机选取了万科、金地、招商蛇口、新城控股四个上市公司与龙湖地产进行比较分析。表4-3同行业上市公司长期负债比率对比项目202320222021202020192018万科7.91%8.24%6.79%5.53%6.79%7.66%金地9.85%8.35%6.58%9.02%17.41%13.69%招商蛇口14.57%18.25%15.27%15.27%17.67%14.47%新城控股7.17%5.77%4.71%6.25%7.43%20.02%龙湖地产11.99%22.88%27.1%25.25%27.89%29.01%平均值10.29%12.7%12.14%12.26%15.44%16.97%由表4-4中的数据可知，龙湖地产的长期负债比率除了2023年以外，多年维持在20%以上，远高于五家公司的平均水平，而所选取的另外四家公司的长期负债率基本都在20%以下。由此可以看出，龙湖地产的长期负债率是相对比较高的。再结合五家公司的股东权益比率进行分析，如表4-1所示：表4-5同行业上市公司股东权益比率对比年份202320222021202020192018万科15.41%16.02%19.46%22.30%22.8%22%金地23.88%27.82%34.57%34.17%32.5%30.69%招商蛇口25.72%27.89%31.04%29.48%26.98%26.28%新城控股15.43%14.16%15.86%20.46%23.97%23.36%龙湖地产20.57%13.99%14.31%16.76%21.82%31.18%平均值21.2%20.1%23.04%24.63%25.61%26.7%从表4-5可以看出，龙湖地产近年来的股东权益比率呈现逐年下降趋势，从2018年的31.18%降至2022年13.99%，2023年有所上升到20%，而跟同行业的公司相比，除了2023年高于新城控股外，其他年份均低于所选取的四家公司。由此可以看出，在所选取的五家公司里，龙湖地产的股东权益比率是相对比较低的。从上面的数据分析可知，一方面龙湖地产的长期负债比率相对较高，这说明企业长期债务负担比较重，而另一方面其股东权益比率又相对较低，加大了企业的偿债压力。因此龙湖地产的资本结构不是很合理，从而可能会加大筹资风险。4.筹资渠道狭窄，较为单一从以上对龙湖地产筹资现状的分析可以知道，龙湖地产目前主要的筹资渠道主要有三个：股权融资、银行贷款、债券筹资。其中，又以银行贷款所占比重最大。相比另外两种筹资方式，银行贷款具有筹资成本低，低风险的优点，因为房地产是资金密集型行业，资金需求量大，因此大多数房地产企业会更倾向于银行贷款这种筹资渠道，但由于现阶段经济形势多变，国家相关政策颁布频繁，就难免会使得银行融资这一渠道受到一定的影响，比如国家为了避免过多资金流向房地产，出台相关限贷政策，提高银行利率，就会使得房地产公司通过银行贷款这一方式筹资的难度增加。对于现阶段的龙湖地产来说，其筹资渠道还是过于依赖银行贷款，比较固化单一，没有实现多元化的筹资布局，这在一定程度上也可能会带来筹资风险。五、龙湖地产筹资风险防范控制措施（一）改善经营管理水平，提高盈利能力针对龙湖地产盈利能力不足、待售商品房较多的问题，首先，要创新销售模式，好的营销方案和好的产品都是相互促进的，从龙湖地产近几年的销售业绩来看，公司的销售增速在2022、2023这两年明显放缓，低于行业增速，2023年的销售业绩在行业排名112名。可见，龙湖地产的销售业绩并不乐观。因此，在待售商品房增多、房地产市场竞争日益激烈的情况下，管理人员要创新销售模式，摒弃以往派发纸质宣传单、电话询问等单一低效的传统销售方式，采用多元化的销售手段促进商品房存货的销售，例如根据市场需求，市场部门制定合理完善的营销方案和大手笔的优惠活动；利用多种多样的社交媒体进行宣传。在看房方式上，可以利用VR技术采取VR看房搭配人工智能AI技术进行导购解说的新兴模式，方便购房者。与此同时，建立制定销售培训制度，加大对销售人员的技能培训，强化销售考核的力度，并同时辅以一定的激励政策，增加销售人员的积极性。其次，合理拓宽市场范围，将目标市场转向二三线城市。因为目前龙湖地产的主要市场分布集中在一线大城市比如上海、广州，这些地区房地产往往竞争最为激烈，特别是在国家对房地产实行严格宏观调控的背景下，一线发达城市首当其冲，这些地区的房地产市场开始降温，这对公司的发展有一定的影响。因此，龙湖地产需要合理扩大市场范围，优化城市布局，将目光转向二三线城市，避免把鸡蛋都放在同一个篮子里的情况。最后，企业需要提高自身的经营管理水平。一个企业只有自身经营管理能力提高了才能更好地进行资金运作，提高盈利能力。对于目前状况的龙湖地产来说，其中最重要的就是要谨慎拿地，公司的盈利能力降低跟其2021年不惜重金全国疯狂拿地有一定关系，紧接着便赶上2022年国家发布更严格的调控政策，对公司影响巨大。然后就是要加强对资金的管理水平，使资金有效的运作甚至增值；加强对各环节的成本控制，避免资金浪费；以及注重对行业市场走向的观察预测，做好充分的市场调研，根据不同的市场需求来开发项目等等，从而提高整体经营能力。（二）加强资金使用效率，提升偿债能力通过上文对龙湖地产偿债能力的分析我们可以了解到，龙湖地产近六年的资产负债率整体上逐年上升且处于一个偏高的水平。因此，针对龙湖地产资产负债率高，偿债能力减弱的问题，龙湖地产除了一方面努力提高盈利能力外，另一方面还应加强资金的使用意识，充分利用好现有资金，提高资金的使用效率，让资金合理、安全地流动、运作甚至增值。首先，保持合理的现金持有量。现金是企业经营的命脉，企业的正常健康运营离不开充足的现金流，否则就可能会加大企业的财务风险。因此，龙湖地产需要保持合理的现金持有量，建立完善的内控制度，谨慎审批每笔资金的使用用途，约束管理资金的使用。让现金在总资产中有一定的比例，以应对正常的支付和必要之需。其次就是要加强应收账款的管理。龙湖地产应制定合理的催收方案，完善客户的信用管理，加快销售回款。对于信用好，有质押抵押的购房者可以给与一定的首付比例宽松政策，而对于信用低的人员则需要进行严格的贷款程序，并签署合同协议。确保及时回收账款，减少坏账损失。再者就是需要注重对项目投资前期的策划调研。提前做好充分的市场需求调研，挖掘消费者的实际需求，然后结合市场需求和企业自身实力来开发项目，避免盲目投资开发。项目过程中加强各环节的质量监控和成本控制，从而尽可能地提高资金使用效益。最后一点就是龙湖地产需要合理调整好资本结构，具体内容会在下文提到。（三）合理调整资本结构，降低筹资风险科学合理的资本结构对企业筹资能力具有重要意义。对于龙湖地产来说，在房地产市场竞争激烈，国家对房地产行业宏观调控持续深入的当下，调整优化好资本结构对公司的良好发展至关重要。首先，龙湖地产应该根据自身实际情况以及市场行情，衡量收益与风险，确定好科学合理的负债比例，短期、中期还有长期负债要合理规划安排。长短期债务筹资各有利弊，长期债务比较稳定，不会受利率变动的影响，倘若负债金额过大，数量过多，会相应地给企业带来巨大的利息费用，加重企业的债务压力。短期债务的特点就是期限短，比长期负债所