BCG-华夏幸福上海大虹桥嘉定产业发展机遇研究-20170420

上海产业发展机遇研究大虹桥+嘉定专题2017年4月项目为期4周，涵盖区域整体研究，地块深入扫描和华夏切入模式研究1周区域整体研究地块深入扫描华夏切入模式研究2周1

1周大虹桥区域整体研究大虹桥区域的整体发展规划，现状和未来趋势大虹桥区域的核心优势和发展挑战嘉定全域整体研究嘉定全域的整体发展规划，现状和未来趋势嘉定全域的核心优势和挑战江桥地块打单材料更新研究江桥对上海，嘉定和大虹桥区域未来发展的作用，为华夏现有材料做补充大虹桥区域地块深入扫描详细梳理大虹桥各子区域（核心区，西虹桥，南虹桥）的建设用地和商办用地的存量识别未来大虹桥各区域可能新增的建设用地和商办用地筛选华夏未来需要重点拓展的区块嘉定全域地块深入扫描详细梳理嘉定全域的建设用地和商办用地的存量识别未来嘉定全域可能新增的建设用地和商办用地筛选华夏未来需要重点拓展的区块华夏切入产品模式和产业方向初步研究结合华夏未来重点拓展的区块，研究可行的切入方式结合区块特点和需求，补充华夏“产业社区”产品线的产品设计结合产品切入模式，初步包装华夏未来与政府沟通的材料1.不包括BCG年会和清明假期共1周时间今日会议BCG团队针对大虹桥和嘉定区域进行了多次实地调研与考察，同时完成了逾10次专家访谈，并与华夏拓展团队深入沟通实地走访大虹桥和嘉定重点区域......完成>10次专家访谈，并与华夏拓展团队进行深入沟通虹桥核心区一期西虹桥商办地块西虹桥工业地块虹桥核心区南片区嘉定黄渡工业园南虹桥工业用地1专家访谈上海市城市规划设计研究院项目负责人2上海市城市规划设计研究院研究员3上海市城市规划设计研究院高级工程师4上海沪嘉经济发展中心副总经理1

5上海西虹桥商务开发有限公司土地出让主管1

6上海市规划和国土资源管理局科长7上海虹桥商务区管理委员会招商综合管理经理（前任）8上海社会科学院城市与区域研究中心教授/高级研究员9丽宝集团招商企划经理10上海联美投资集团有限公司副总经理11中国•梦谷—上海西虹桥文化创意产业园高级招商经理12华夏拓展团队李彦方、朱峰、余晋希1.建议华夏在未来拿地过程中进一步跟进资料来源：内部访谈，专家访谈，田野调查，BCG分析本次会议的主要目的分享大虹桥+嘉定区域地块深入扫描的主要发现，明确华夏未来的机会点明确产业社区产品的必要性，分享产业社区产品模式的初步想法整理大虹桥及嘉定的整体发展机遇和瓶颈目录大虹桥及嘉定发展综述大虹桥及嘉定机会点扫描华夏的切入模式建议产业社区选址推荐规划定位：上海定位卓越全球城市，未来将成为经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和国际文化大都市作为中国最大城市，上海下一步战略定位为卓越的全球城市1979-2008中国对外开放窗口2008之后“现代化的国际大都市”2016“卓越的全球城市”科技创新中心金融中心经济中心国际文化大都市上海市2040目标建成2020目标建成航运中心贸易中心当前差距：上海在经济总量、产业创新、文化活力与全球主要城市仍有差距，而且未来土地供应有限上海创新活力不足缺乏创新龙头企业缺少代表上海的文化活动在全球范围内文化影响力不足上海经济总量与经济结构距离现有全球城市仍有一定差距上海以及下属各区级行政区划土地供应紧张优化存量是市场的主要驱动1.估值10亿美元以上的创业公司资料来源：环上海项目研究成果，BCG分析经济总量产业创新文化活力土地供应上海纽约伦敦东京GDP（万亿美元）人均GDP（万美元）文化活动/聚集区纽约爱乐乐团百老汇大都会艺术博物馆慈善舞会伦敦西区剧院伦敦皇家艺术学院大英博物馆世博会ChinaJoy国际电影节秋叶原烟花大会>4000家科技创业公司，36家孵化器和加速器，70多个共享办公室纽约科技业每年为纽约带来1300亿美元收入，孵化出29个全球独角兽企业全球独角兽1

企业较少国际专利申请数仅达千级全球百强创新机构中22家总部位于东京国际专利申请数达万级创新创业成果土地供应总量锁定,建设用地增量递减都市圈仍在扩张中；整体土地供应存量替换大于增量0.500.381.59未来发展：上海未来要做到产业全球制高、城市功能发达、创新人才汇聚，从而成为真正的“卓越全球城市”上海未来人口总量增长但增速放缓，2025年后将向非主城区理性疏导人才引入重心向三大产业主题倾斜，人才结构与产城发展协调发展打造全球制高产业，围绕决策整合、科技创新、文化知识产业主题，加强产业集聚，激发产业合作带来增长动力业务覆盖扩容和关键环节升级将成为产业发展的主线城市功能辐射范围扩大，形成市中心功能区和周边节点城市中心镇建设有序均衡发展局面，三大主题产业形成圈层式的合理布局智慧化、人性化都市元素融入推动“智慧城市”建设城市功能发达城产业全球制高产创新人才汇聚人资料来源：环上海项目研究成果，BCG分析⑦宝山嘉定青浦松江奉贤闵行外高桥金桥张江朱家角南汇近郊研发与支持平台松江南部外溢至江苏外溢至浙江远郊传统制造业转移升级城市核心决策中枢车墩~15km~25km布局趋势：产业升级带动大虹桥等副中心的形成，带来的人才流动也对城市和生活配套设施提出需求城产人产业升级并向城市副中心发展决策整合：市中心、陆家嘴金融持续发展，大虹桥成为下一个总部经济增长极科技创新：张江-金桥、闵行-松江、嘉定打造研发支持平台、传统制造业升级外扩文化知识：沿江艺术生活带；近郊虹桥打造大型会展商贸区、车墩主打影视基地人才向外疏导，产城协调发展产业升级趋势带动人才引入城市副中心、近郊产业基地产城融合下急需打造城市和生活配套设施资料来源：BCG环上海项目研究，BCG分析备用：上海规划发展占据全球制高点的产业，亟待做强决策整合、科技创新、文化知识型产业上海卓越的全球城市决策整合产业科技创新产业文化知识产业全球制高服务致胜基础提升战略卡位全力打造决策、整合、龙头型产业，成为世界经济、科技、文化中心顺应全球与中国的发展机遇，对前沿行业进行战略布局，以获得先发优势对上海已有的大体量传统工业进行升级，获得“质”的提升通过打造高水准的生产-生活服务配套体系，支持产业发展，聚集人才金融投资文化创意电子硬件生物医药未来汽车医疗康养航空航天研发服务核电与新能源智能装备专业服务物流服务生态农业IT服务设计服务精密制造新材料信息与智能技术海洋工程城市生活康养业传统制造业资料来源：文献搜索，专家访谈，BCG分析重点聚焦：重点关注具备区位交通优势的大虹桥以及邻近的具备产业基础和人才资源的嘉定资料来源：BCG分析大虹桥作为长三角城市群连接点，有得天独厚的区位和交通优势嘉定紧邻大虹桥核心交通枢纽，同时具备雄厚产业基础和人才资源，是制造业升级要地大虹桥综合交通枢纽2个航站楼，3条磁悬浮，4条城际高铁，5条高速公路，6条城市轨交每年30万/架次飞机起降，4亿人次年吞吐量，日均客流110万人才资源丰富制造业基础雄厚以同济嘉定校区为龙头的7所科技型高校中科院光机所、微系统所等形成“十一所二中心二基地”嘉定为上海制造业高地当地汽车为传统优势产业，带动科技创新产业发展当前瓶颈：大虹桥和嘉定发展面临产城融合不健康、交通规划不便捷、区域统筹欠缺、低效用地问题大虹桥地区规划高端商务中心，商办用地多，住宅供应不足，城市人口“钟摆式”移动核心区住宅供应5%西虹桥住宅15-20%嘉定工业用地和居住区域分离，产城融合差资料来源：专家访谈；文献搜索；BCG分析"钟摆式"人口移动，需进一步产城融合交通规划不到位缺乏区域统筹土地开发缺乏统筹规划，实际管理能力不均衡，开发不同步行政区承担实际土地开发工作商务区管理委员会负责虹桥整体区域土地管理低效工业用地待升级虹桥核心区交通规划不到位，出行交通压力大规划步行半径5km，超过3km适宜范围核心区加枢纽每天130万商务量，现有两个地铁线每小时运量累计不到10万大虹桥及嘉定大量低效工业用地，产业能级较低，园区经营状况不佳嘉定当前科研服务业岗位仅1.9%三产岗位集中于新城、南翔华夏未来切入的产品需要有针对性地解决区域发展的瓶颈目录大虹桥及嘉定发展综述大虹桥及嘉定机会点扫描华夏的切入模式建议产业社区选址推荐机会点总结：大虹桥潜在机会点主要集中在西虹桥北部、南虹桥闵北工业区北部备注：北虹桥详见江桥研究材料资料来源：专家访谈；文献搜索；BCG分析西虹桥北部工业用地区位：双联路以北、北青路以南部分区域可发展用地面积：~360亩闲置地块60亩仓储等低效地块300亩华漕镇南虹桥(闵行)北虹桥1(嘉定)西虹桥(青浦)主功能区(虹桥交通枢纽)核心区东虹桥(长宁)南虹桥闵北工业区北部教育科研用地区位：纪鹤路以南部分区域发展规划：承担南虹桥科研职责，其他区域为城市核心西虹桥南部商办用地区位：G50以南部分区域可发展用地面积：四块新增商办用地共174亩机会点总结：嘉定潜在潜在机会点集中在嘉定工业区、外冈、盛创产业园、慧谷产业园、上赛场以南华亭镇外冈镇马陆镇南翔镇江桥镇安亭镇徐行镇老华亭曹王黄渡封浜戬浜娄塘望新方泰嘉定工业区增量工业用地区位：嘉定工业区娄塘、望新、曹王等地可发展用地面积：约60平方公里（远期）土地权限：嘉定政府核心诉求：以产业园形式而非工厂入驻徐行工业区盛创产业园可发展面积：约200亩土地权限：嘉定区政府三大国企发展现状：经营不善，资金压力较大外冈工业区新增工业用地区位：外冈工业区西北部可发展用地面积：约2平方公里土地权限：嘉定政府核心诉求：高级别龙头项目马陆工业区慧谷产业园可发展面积：约500亩土地权限：周其兵(55%)、东方网(35%)、马陆政府(10%)发展现状：资金压力较大，难以持续开发上海赛车场以南区域可发展面积：约5平方公里土地权限：上海久事发展现状：缺发展思路与资源，久未开发备注：北虹桥详见江桥研究材料资料来源：专家访谈；文献搜索；BCG分析江桥区块详见江桥研究材料中大虹桥区域分析新泾镇华漕镇七宝镇虹桥镇江桥镇长宁区华新镇徐泾镇南虹桥(闵行)北虹桥1(嘉定)西虹桥(青浦)主功能区(虹桥交通枢纽)核心区东虹桥(长宁)大虹桥土地开发现状：东虹桥土地范围有限，核心区土地已经出让完毕，南虹桥、北虹桥、西虹桥尚有一定空间核心区规划定位：现代化中央商务区开发现状：土地开发完成，核心区I区载体招商中，南北片区载体在建政府痛点：商办载体同质化程度高，竞争激烈；短期企业入驻率低规划定位：医疗教育文化居住配套、国际化的创新创业社区产业重点：医疗、教育、科技服务业开发现状：工业产业园亩产值低，待拆迁改造政府痛点：旧工业用地待拆迁改造，规划产业待发展南虹桥西虹桥规划定位：高端居住、会展承载区产业重点：会展产业、配套服务业开发现状：土地出让完成，商办用地在建，旧工业用地待升级改造政府痛点：现有产业与规划定位不符；商办载体同质化，与核心区竞争激烈东虹桥规划定位：航空服务创新试验区开发现状：面积不到2平方公里，低端制造业为主，土地使用权为企业持有政府痛点：低端产业为主；但由于面积小，不在政府规划重点321北虹桥规划定位：四新经济、创新创业先行区产业重点：总部经济、电子商务、文化信息、互联网、智能制造和金融创新政府痛点：土地空间受限，原有传统企业搬迁难度大1.北虹桥详细分析另见江桥研究文件2.东虹桥涉及到东航、机场集团、长宁区等三方，土地空间有限、规划尚未明确资料来源：专家访谈；文献搜索；BCG分析工业用地现状：西虹桥北部存在约一平方公里工业用地，其中有约360亩闲置或亟待转型地块闲置地块产业待升级汰换地块地块现状：双联路以北两块工业地块处于闲置状态地块现状：土地所有权分散在各个企业手中，大量物流、仓储、服装、金属、汽车维修等传统企业，与政府对该地区的定位不符，面临转型升级压力招商难地块地块现状：已建成商务楼，但是入驻率较低，经营状况不佳梦谷飞马旅飞马旅迪丰东隆叶迪法姬娜鸿林绿渊

运营状况较好

楼宇在建中

招商困难地块

产业待升级汰换

闲置地块xx地块面积，亩~60~300~801西虹桥资料来源：专家访谈，BCG分析工业用地现状地理位置：位于青浦徐泾镇，紧靠G15沈海高速，占地约1平方公里定位：发展楼宇经济，升级/汰换传统产业工业用地现状：其他区域经营较好，或处于在建状态中，潜在机会有限梦谷飞马旅飞马旅迪丰东隆叶迪法姬娜鸿林绿渊梦谷创意产业园全球青年创业中心民营市级文化产业园及电商孵化器，占地110亩；运营状况较好，已入驻200多家企业16年该地块交由创新创业支持机构“飞马旅”运营，占地100亩，目前处于招商阶段迪丰服饰已顺利转型高端服饰研发及设计，符合政府支持方向东隆大厦已交由飞马旅运营，作为上海西虹桥商务区中小企业孵化基地法姬娜运营状况良好，已达到~80%入驻率，入驻企业以行业贸易和生物科技为主在建楼宇已转型楼宇经济

运营状况较好

楼宇在建中

招商困难地块

产业待升级汰换

闲置地块~30~110~100~150~50~70xx地块面积，亩1西虹桥资料来源：专家访谈，BCG分析部分地块经营状况较好，或楼宇在建中商办用地现状/趋势：部分地块尚未竣工，未出让用地均已确定意向企业，发展机会有限部分商办用地正在建设之中位置：主要集中于崧泽大道以南、盈港东路以北区域，紧邻国家会展中心城市综合体：联美商办综合体：楼体建设中百老汇剧场群：尚未动工，目前地块处于闲置虹桥宝龙国际文化艺术城：尚未动工，目前用作临时停车场虹桥世界中心：I期已建成招租，目前入驻率~25%；II期仍在建设中，预计18年竣工企业总部：入驻企业包括完美、银天下、前海人寿等西虹桥商务区控规总平面图国家会展中心12341西虹桥资料来源：专家访谈，BCG分析部分商办用地尚未出让但已有合作意向企业12345671234567安踏/九牧王/新文化驴妈妈/博济清华启迪步步高&海霸王中核建国家信息中心圆通崧泽大道以南、盈港东路以北G50高速以北区域~300亩~174亩1234工业用地趋势：集中于闵北工业区，待拆迁改造，未来将以高端城市功能为核心，仅北部保留部分科研功能用地闵北工业区大量工业企业、园区现有亩产值低，政府对工业用地将重新规划改造......未来将以城市功能为核心，在北部保有部分科研功能用地1

2南虹桥“2年内园区内的厂房将拆除，不建议长期设厂...未来地块将重新规划”——上海拓大有限公司工业园招商负责人“只签订2年租约...不建议签长租，2年后园区是否存在还是未知...”——133仓储园招商负责人1.C65科研设计用地资料来源：华夏幸福上海事业部拓展团队；专家访谈；文献搜索，BCG分析“未来园区会逐步拆迁”——588电子商务园招商负责人零散、亩产低的厂房空置的厂房仓库城中村、待整理的土地科研用地1“闵北工业区未来除了北部保留科研用地与尊轩、优乐佳等精品园区外，剩下区域将被改造为城市功能用地，会布局商业综合体、住宅、公共服务用地。”—华夏幸福上海事业部拓展团队城市功能用地樽轩优乐加国际学校在建医学中心在建医学中心工业用地现状：闵北工业区多为城中村和零散的低端工业企业；待重新规划、产业升级2南虹桥上海拓大有限公司工业园土地权属:拓大有限公司产业方向:纺织/服装/贸易占地<2,000m2;入驻率~80%建设完成多年，2年内厂房或拆除，地块或重新规划侨进工业园产业方向:纺织/贸易/物流占地~8,000m2;入驻率<60%建设完成多年，分4大区，包括工业园及独立园区2年或拆迁133仓储园土地权属:

公司仓储、展厅、办公、物流占地~5,000m2

地块处于土地整理阶段，当前在建；2年后或重新规划燎申创业港虹桥国际特产电商物流港产业方向：食品/物流占地~5,000m2;入驻率~80%建设完成，整体运营状况正常，空置厂房在招租资料来源：田野调查；文献搜索，BCG分析588电子商务园土地权属：鹫山村村委会产业方向：小型化妆品/电商/服装占地~2,000m2;入驻率~80%建设完成，未来将逐步拆迁铁盾工贸园区产业方向：物流/家具/零部件制造/装潢占地~2,000m2;入驻率~70%建设完成，独立厂房整体出租城中村零散工业企业工业园区商业用地荒地及村镇樽轩优乐加国际学校在建医学中心在建医学中心工业用地现状：樽轩工业园和优乐加城市工业园发展良好，未来将进一步拓展，打造亮点产业园2南虹桥樽轩工业园土地权属:上海樽轩实业有限公司产业方向:服装/贸易/物流/生物科技/日化/制造入驻企业:宏森贸易/辰光医疗科技/上药物流/远威机电等用地面积267亩;

入驻20+家企业共4期工程，前3期建设完成，第4期在建;厂房独立出租,企业运转良好;园区配套樽轩商务酒店及招待所资料来源：田野调查；文献搜索，BCG分析城中村零散工业企业工业园区商业用地荒地及村镇优乐加城市工业园土地权属:

上海致衡/上海致有实业发展有限公司(香港注册全外资公司)产业方向:制造/物流/贸易/机械/通讯等入驻企业:包括6个国家和地区10+家外企-霍夫曼工具贸易/住友重机械/杜拉维特卫浴/凯镭斯通讯设备/江森自控新能源电池等占地面积12万m2;建成北区出租率100%分南北区，北区科技产业区，在建南区为商务研发及综合配套;厂房独立出租,企业运转良好商办用地开发现状：少量商办用地，均处于在建状态2南虹桥城中村零散工业企业工业园区商业用地荒地及村镇樽轩优乐加国际学校在建医学中心在建医学中心绿地融信国际占地8.1万m2;

无入驻I期楼体建设完成，装修中；II期在建坤赢旭华商务广场占地11万m2;

无入驻共4栋楼；1-3号楼装修中；4号楼在建绿地旭辉天地占地8,000m2;

无入驻土地整理完成，在建资料来源：田野调查；文献搜索，BCG分析开发现状：聚集大量商办项目，已全部出让完成，发展空间受限；部分项目尚未竣工、入驻率较低1.入驻率高于70%，或作为企业总部已签约入驻企业整体介绍地理位置：紧邻虹桥枢纽，占地4.7平方公里（其中1平方公里为国家会展中心）定位：现代化中央商务区发展现状核心区一期和北片区：~50%商办项目入驻率较高1~25%存在招商难的问题~25%尚未竣工南片区：大部分仍处于非常初期的建设阶段3核心区北01北02北03北04北05北06北07北08北11北12北13北09北11北12北13一期01一期02一期03一期09一期04一期05一期08一期06一期03一期07南01南02南03南05南04核心区平面图北片区一期南片区

入驻率较高1的商办及住宅项目

已建成、但是入驻率低的项目

尚未竣工的项目上海金臣投资有限公司

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现代集团嘉定全域分析嘉定未来将集中推进“一核三区”功能体系建设华亭镇外冈镇马陆镇南翔镇江桥镇安亭镇徐行镇嘉定新城核心区国际汽车城产城融合示范区科技城自主创新产业化示范区北虹桥商务示范区老华亭曹王黄渡封浜戬浜娄塘望新方泰科技城自主创新示范区：科研创新依托中科院等顶级科研资源成为科技研发与创新核心功能区域国际汽车城产城融合示范区：先进制造以汽车为核心，产业链互动合理，产业创新优势突出的先进制造产业集群北虹桥商务示范区：总部经济以文化创意、商贸服务、总部经济为主导产业，加快功能转型和产业重构嘉定新城核心区：城市中心以生产性和生活性服务业为主的、具有地区级中央商务区功能的综合性城市中心1.根据嘉定十三五规划整理现状：嘉定目前已形成近10个工业园区，未来工业用地整体减量化，部分转为商办，仅外冈与嘉定工业区存在增量工业用地华亭镇外冈镇马陆镇南翔镇江桥镇安亭镇徐行镇老华亭曹王黄渡封浜戬浜娄塘望新方泰华亭城镇工业地块面积：0.96平方公里主导产业：汽车零部件发展特色：上汽基础部件配套区域，发展欠缺自主性徐行工业区面积：2平方公里主导产业：专用设备、新材料发展特色：向展示中心或生产性服务业等方向转型，胜创工业园发展存在较大挑战马陆工业区面积：14平方公里主导产业：汽车配套、电子等发展特色：部分工业用地转商办，未来成为嘉定新城二期核心区；东方慧谷开发存在较大挑战南翔工业区面积：约4.5平方公里主导产业：汽车配件、化工等发展特色：向都市型工业或产业发展，但面临土地空间有限，招商资源不足等挑战新能源汽车及关键零部件产业基地面积：初始开发2平方公里主导产业：新能源汽车部件发展特色：高标准前瞻性布局新能源汽车研发、设计等核心环节嘉定工业区面积：100平方公里（核心32.4）主导产业：汽车、高端制造发展特色：行政能级高，资源丰富，持续对接高级别龙头项目外冈工业区面积：4.5平方公里主导产业：汽车部件、电子电器发展特色：嘉定唯一新增工业用地区域，未来持续升级制造业安亭国际汽车城面积：100平方公里主导产业：汽车研发、制造发展特色：以上海大众为龙头，南部有五平方公里未开发区域黄渡工业区面积：2-3平方公里主导产业：汽车配套、电气等发展特色：向朝精准医疗升级，但自身招商资源存在局限性潜在新增工业用地资料来源：专家访谈，BCG分析未来布局：外冈、徐行、马陆、国际汽车城土地空间大、产业发展需要外部帮助，可重点关注工业用地切入难易程度政府资源土地空间规划限制好差发展现状地均产值主导产业龙头企业难易新能源汽车及关键零部件产业基地徐行工业园区华亭城镇工业地块马陆工业园区南翔工业区安亭国际汽车城嘉定工业区黄渡工业园外冈工业园区产业发展面临挑战，切入较为容易，重点突破产业发展面临挑战，土地空间受限，持续关注搬迁改造机遇土地空间充足，对接优质招商资源，择机发展圆圈表示园区产值大小资料来源：专家访谈，BCG分析外冈工业园区：起步较晚，项目能级有限，是少数有新增工业用地的园区工业用地主导产业较为落后，龙头企业规模有限主导产业：汽车零部件、电子电器等龙头企业：大昌铜业、信泰光电等政府资源有限，大型项目招商存在难度外冈工业园目前发展较为落后，未来定位先进制造业，存在发展空间较大等优势，但招商能力略为欠缺发展目标现代化、高端化制造业为主以现代化高端工业区为目标，发展机器人、高端装备等先进制造业发展现状总面积4-5平方公里~60%已开发，属于各民营；~40%未开发，决策权归嘉定区政府，外冈镇有较高建议权用地情况产业发展++保有约两平方公里工业用地，是嘉定少数有增量的地区受战略留白区影响较低✓优势✗挑战−资料来源：专家访谈，BCG分析徐行工业园区：发展现状一般，嘉宝集团等嘉定区下属三大国企持有两百亩未开发土地工业用地发展现状用地情况产业发展徐行工业园发展一般，园区条件、入驻企业等状况较差，未来或向展示中心、生产性服务等方向转型总面积2平方公里全部出让完毕，无增量工业用地，绝大多数散落在民营企业手中三大国企持有盛创产业园约200亩地未开发主导产业与龙头企业能级较低主导产业：专用设备、电气、新材料龙头企业：华荣集团、维美德、美卓造纸园区企业质量和数量都比较差，管理较为松散发展目标向工厂店、展示中心或生产性服务业等方向转型盛创工业园情况介绍✗挑战✓优势−+受战略留白区影响小+盛创都市型工业区发展面临困难，存在切入机会资料来源：专家访谈，BCG分析企业简介由嘉定区下属三大国企共同持有嘉宝实业徐行工业发展绿洲投资项目运营情况2011年启动，政府给予核心地块与信贷支持，但经营不善，企业服务与配套经营能力偏弱2014年成为嘉定区银行坏账第一标的，在政府协调下才勉强过关安亭国际汽车城：汽车产业主导，发展势头良好，久事集团持有上海赛车场以南约5平方公里未开发土地工业用地安亭国际汽车城作为嘉定汽车产业核心，整体发展情况较好，赛车场以南存在区域可供开发久事集团与上赛场以南项目介绍产业整体发展情况较好主导产业：汽车研发、核心部件生产等龙头企业：上海大众发展现状总面积约100平方公里上海赛车场南部约5平方公里区域未开发（地块归久事集团所有）用地情况产业发展赛车场以南未开发区域中，部分区域可能受战略留白区影响+整体发展情况良好，上海大众等龙头效应带动强上海赛车场南部约5平方公里区域未开发，未来有发展空间✗挑战−✓优势发展目标全球领先汽车产业基地成立智能网联汽车示范区，进行加工制造业转向研发设计服务产业转型+资料来源：专家访谈，BCG分析企业简介上海本地国企，目标打造国内一流的投资经营控股公司项目运营情况该5平方公里土地于建设F1赛车场时由政府划拨因久事集团重视程度有限、且缺乏项目资源，一直没能成功开发马陆工业园区：未来将大规模拆迁，成为嘉定新城二期核心区，东方慧谷产业园持有500亩未开发土地，归三方所有工业用地主导产业与龙头企业能级较低主导产业：汽车配套、电子、服装等龙头企业：爱茉莉、安科瑞等马陆工业园未来将大规模拆迁，成为嘉定新城二期组成部分，东方慧谷产业园存在发展机遇总面积14平方公里无增量工业用地，集体用地20%，国企10%，民营企业70%慧谷产业园约500亩土地尚未开发发展现状用地情况产业发展东方慧谷产业园情况介绍土地所有权较为分散，产业升级缺乏资源+东方慧谷产业园500亩未开发土地发展面临困难✓优势✗挑战−✓发展目标打造嘉定新城二期核心区保留20家重点企业，其余全部拆迁成为商办、住宅等，成为嘉定新城二期−~5平方公里可能划为战略留白区+区位优越，大量区域存在工业转商办机遇所有权情况周其兵：55%90年前后来嘉定做建筑商，愿配合政府布局产业东方网：35%上海文宣口下属国企马陆镇政府：10%项目运营情况先期约100亩开发土地产业导入情况不佳未开发500亩土地紧邻地铁，区位优越目前或面临较大资金压力，难以开发剩余土地资料来源：专家访谈，BCG分析嘉定工业区：行政级别高，发展势头较为良好，土地空间较为充分，可重点以产业园区等形式拓展娄塘、曹王等区域工业用地嘉定工业园区行政级别高,现有企业运行状况良好，未来定位二三产业高标准招商各产业共同发展，龙头效应明显主导产业：汽车、高端制造（集成电路等）龙头企业：上海大众、沃尔沃发展现状总面积约100平方公里存在约60平方公里可建设区域；现有土地企业运行状况良好，进行拆迁改造可能性低用地情况产业发展行政级别高，产业招商资源丰富+部分区域为战略留白区✓优势✗挑战−✓发展目标重点吸引高等级龙头企业，提升本地产业能级嘉定工业区可开发用地集中于娄塘、曹王、望新等，多要求以产业园区形式进行开发外冈镇南翔镇江桥镇安亭镇曹王戬浜娄塘望新娄塘以老镇为中心，周边30平方公里有80%可开发土地曹王老曹王镇北侧未开发望新胜辛路两侧7-8平方公里“嘉定工业区新增工业用地在批复时，往往需要企业自建一个园区，把总部、高级研发等职能都放在这边，单独设立生产中心是很难获得用地批复的。”—上海沪嘉经济发展中心经理资料来源：专家访谈，BCG分析黄渡&南翔工业区：现状较为落后，升级意愿迫切，但无增量用地，且当前土地所有权较分散工业用地主导产业与龙头企业能级较低主导产业：汽车配套、电气等龙头企业：灿坤、飞乐沪工行政级别不高，部分企业污染大且形象较差发展目标重点突破精准医疗方向，但面临政府资源有限的挑战发展现状总面积2-3平方公里出让完毕，无增量工业用地，现有土地民营50%，集体30%，国有20%用地情况产业发展+受战略留白区影响较低✓优势✗挑战−✓黄渡工业园区目前较为落后，有意向朝精准医疗方向发展，但面临政治能级不高等问题+集体用地比例较高，沟通较为容易主导产业与龙头企业能级较低主导产业：汽车配件、化工龙头企业：福斯润滑油、上美化妆品产业升级困难，有大量物流企业效率低下发展目标都市型工业与战略新兴方向发展现状总面积4-5平方公里出让完毕，无增量工业用地75%民营企业，15%国企，10%乡镇集体用地情况产业发展+受战略留白区影响较低✓优势✗挑战−✓南翔工业园区产业升级存在困难，大量物业企业效率低下，未来定位都市工业或产业资料来源：专家访谈，BCG分析现状：嘉定现代服务类园区起步较晚，政府倾斜大量资源推动，发展情况良好商办用地华亭镇外冈镇马陆镇南翔镇江桥镇安亭镇徐行镇老华亭曹王黄渡封浜戬浜娄塘望新方泰“嘉定现代服务类园区因为有后发优势，政府非常重视，再加上这些产业发展趋势比较好，所以现代服务类园区发展势头都不错。未来商办用地机遇主要还是在工业用地转商办领域。”—上海沪嘉经济发展中心经理嘉定电子商务产业园主导产业：电商、信息软件发展情况：500余家企业入驻，年销售额超700亿；龙头企业包括京东、国美等中广国际广告创意产业基地主导产业：广告创意发展情况：吸引百度、爱奇艺等龙头企业，入选国家级广告园区嘉定新城总部集聚商务区主导产业：金融、贸易发展情况：聚焦上市企业总部经济，聚集大量区域核心资源上海南翔智地生产性服务区主导产业：文创、会展发展情况：300-400家企业，年营业额约80亿，近两年将有本土企业上市中电科软件与信息产业园主导产业：信息技术发展情况：中电科与上海市合作开发，各类资源丰富，中电科、华东电脑等已入驻南翔中央商务区主导产业：文化信息（以游戏为主）发展情况：已吸引上百家游戏相关企业，税收2亿余元金沙3131创意园主导产业：电商、互联网发展情况：已孵化出10余家被上市公司收购的企业上海西郊生产性服务集聚区主导产业：企业信息、决策、研发等职能部门发展情况：雀巢、日本先锋为龙头，与张江合作开发资料来源：专家访谈，BCG分析未来：建设用地减量化背景下，新增商办用地多由工业用地转换而成，主要在马陆、南翔、江桥、安亭，但存在三大挑战商办用地嘉定建设用地减量化背景下，新增商办用地多由工业用地转换而成新增商办用地集中在马陆、南翔、江桥、安亭，华夏可重点关注“嘉定是上海所有地区用地减量化最多的区域。结合嘉定目前工业用地多，用地效率较低的情况，新增商办用地绝大多数需要靠原有工业用地转化而成。”—上海城市规划设计院高级工程师“嘉定未来新增商办用地主要集中在东南部马陆、南翔、江桥、安亭，共占70%-80%。这四个地方区位有优势，工业用地拆迁升级需求迫切，因此会成为现代服务类产业发展的核心。”—上海沪嘉经济发展中心经理华亭镇外冈镇马陆镇南翔镇江桥镇安亭镇徐行镇老华亭曹王黄渡封浜戬浜娄塘望新方泰实际开发存在三大挑战企业拆迁、土地平整等需要较长的周期开发周期长1.土地分散于各企业手中，企业难度搬迁高开发难度高2.资金需求大3.企业搬迁安置等工作投入高、现金流回收慢资料来源：专家访谈，华夏拓展团队，BCG分析然而，华夏现有产品线与大虹桥和嘉定潜在机会点不完全匹配可发展用地具备以下特点1区位2面积3用地空间一线城市副中心/近郊多为一平方公里之内开发程度高，用地空间有限4产业基础起步较早，有一定产业基础经细致扫描，发现七大潜在发展用地南虹桥(闵行)北虹桥1(嘉定)西虹桥(青浦)主功能区(虹桥交通枢纽)核心区东虹桥(长宁)大虹桥西虹桥北部360亩低效工业用地西虹桥南部174亩商办用地闵北工业区北部科研设计用地华亭镇外冈镇马陆镇南翔镇江桥镇安亭镇徐行镇老华亭曹王黄渡封浜戬浜娄塘望新方泰嘉定嘉定工业区娄塘等闲置工业用地外冈工业区未开发工业用地上赛场以南区域慧谷产业园盛创产业园江桥区块华夏产业新城、产业小镇产品无法匹配可开发用地情况新城：一二线城市郊区域周边小镇：一线城市都市圈与重点二线城市近郊新城：10平方公里以上小镇：1-10平方公里，3-6平方公里为最佳开发程度低，用地空间大起步较晚，产业基础有限✗资料来源：专家访谈，BCG产业小镇产品研究团队，BCG分析目录大虹桥及嘉定发展综述大虹桥及嘉定机会点扫描华夏的切入模式建议产业社区选址推荐产业社区将作为华夏切入上海的拳头产品，是华夏布局一二线城市的必然选择当前华夏产品线的重要补充未来布局一二线城市的必然选择10平方公里1平方公里面积位置一二线城市都市圈30-50公里一线城市（北上深）近郊聚焦一线城市（北上深）近郊，面积约500亩-1平方公里产业社区产业小镇产业新城一二线城市都市圈80公里>10平方公里资料来源：内部访谈，BCG分析产业趋势土地政策人才需求政府发展研发、结算以及总部等高产出环节诉求日益强烈一二线城市土地政策趋近，难以获取大规模开发机会创新型人才对产业园区生活配套及生态环境的要求越来越高产业社区产业社区本质上是“产业-生活-生态”融合发展的产业经济生态圈资料来源：内部访谈，BCG分析发展以技术创新为产业内核，重点发展高科技现代服务业和先进制造业核心环节四大核心功能：企业办公功能生活配套功能产业发展功能商业配套功能打造规模适中、风格现代、科技时尚、开发强度因地制宜的空间群落聚集一线城市（北上深）近郊中心或副中心地块以及城市主干道、地铁沿线重点功能区商业模式选址区域功能业态空间形态运营理念产业内核产业社区智慧共享：依托大数据建设智慧园区，搭建公共设施平台人文生态：鼓励人际活动，打造绿色园区资源平台：整合产业相关资源，提供一站式服务低成本取地，导入目标产业集群，完善配套软硬件环境，打造产业投资功能，实现土地/资产增值、运营收益和投资收益产业社区应以技术创新为产业内核：助推上海产业升级吸引高端创新人才提高土地运用效率产业社区将以技术创新为产业内核，重点发展高科技现代服务业和先进制造业核心环节，助推上海产业升级产业内核资料来源：内部访谈，BCG分析创新动能不足上海缺乏创新企业，应用研发人才短缺，创新活力不足制造升级通路未打开上海产业发展仍倚重传统制造业国企，制造业产值仅25%来自于战略新兴制造业土地供应紧张上海土地资源稀缺，建设用地趋紧上海在产业发展过程中面临诸多挑战1256789智能硬件机器人下一代汽车生物医药创意传媒旅游休闲3信息技术104电子商务科技服务科技金融重点发展十大核心产业主题发展痛点和挑战产城融合不健康大虹桥等区域职住分离，城市人口呈“钟摆式”移动工业用地低效上海大量存量产业及遗留企业能级较低，与政府产业定位存在明显差距建设用地减量化上海减量化压力较大，未来大尺度地块获得难度较大华夏产业社区将以企业办公、产业发展、商业配套、生活配套为四大核心功能，应对大虹桥和嘉定产业发展痛点产业社区配齐四大核心功能打造宜居宜业、规模适中的产品载体功能业态及空间形态资料来源：内部访谈，BCG分析企业办公功能生活配套功能产业发展功能商业配套功能低密度企业独栋中小企业高层办公楼公共实验室人才公寓绿地公园孵化器检验检测平台联合办公中心产品发布与体验中心多功能生活中心创业咖啡厅休闲健身产业社区产业社区将以智慧共享、人文生态、资源平台为核心运营理念，打造高品质产城融合典范运营理念资料来源：内部访谈，BCG分析资源整合信息共享资源平台整合相关投融资（全球路演、创业沙龙等）、企业培训、创新咨询（政策、法律、产业、人才、财务等）咨询等资源，为产业社区入驻企业提供一站式资源平台绿色生态社区文化人文生态建设绿色园林、中心湖等生态设施，构筑绿色生态环境；开展产业社区人才酷跑、素质拓展等社区文化活动，打造宜居宜业的绿色社区智慧社区公共服务智慧共享依托大数据建设智慧园区，搭建公共设施平台，利用产业社区数据中心实时监控园区运营状况并即时处理，提升产业社区运营能力政府核心诉求华夏产业优势拓展阶段凭借华夏产业优势，满足政府核心诉求，撬动政府兑价资源；同时需介入产业投资领域，锁定未来股权投资收益传统打法：政府兑价全方位载体：产业社区+产业新城+产业小镇招商能力+运营能力产业打造平台支持政府实现腾笼换鸟助推政府完成产业升级提高科技创新能级商业模式资料来源：内部访谈，BCG分析突破打法：产业投资产业聚焦以技术创新为核心的十大产业主题运营理念专注早期投资、撬动社会资本、完善创业服务投融资机制形成投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批的持续滚动投融资机制政府对产业能级要求高政府要求物业自持比例高开发商兑价能力弱介入产业投资提前锁定入驻企业未来股权增值收益一线城市开发难点政府兑价但传统打法在一线城市面临以下难点张江创投累计产业投资40亿元通过对园区内的企业进行股权投资来获取长期收益投资项目35个，已经有13家上市成功案例运营阶段平衡租售比，保证运营收益；投资潜力企业，获得产业投资收益商业模式资料来源：内部访谈，行业对标，BCG分析资产增值收益运营收益股权投资收益独栋写字楼和部分多功能生活中心商铺出售持有部分公共服务类载体，如绿地公园、产品发布体验中心等，保证基础设施的完善高层办公楼、人才公寓及部分公共服务载体出租长期：寻求整售或资产证券化方式退出稳定期：获取稳定的租金收益上海政府对物业自持要求高，出售比例有限聚焦核心产业的龙头企业、优秀初创企业等直接股权投资（PE/VC模式）或以办公厂房/运营服务换取入驻企业的股权长期：通过资本市场退出实现收益企业入驻企业入驻回笼现金流，支撑新项目建设回笼现金流，支撑新项目建设基础设施目录大虹桥及嘉定发展综述大虹桥及嘉定机会点扫描华夏的切入模式建议产业社区选址推荐华夏亟待打造产业社区标杆，以此奠定华夏全面切入一线城市的坚实基础打造产业社区标杆的重要意义树立一线城市产业发展最佳范本范本塑造全国产业社区示范品牌品牌提供打动一线城市政府的关键突破口突破大虹桥选址推荐：建议首选西虹桥G50以南新增商办地块，备选G15以北存量工业地块备注：北虹桥详见江桥研究材料资料来源：《虹桥商务区发展“十三五”规划》专家访谈；文献搜索；BCG分析G15以北存量工业用地土地可得性可发展用地~360亩：闲置地块60亩；仓储等低效地块300亩交通西靠G15沈海高速，南邻崧泽高架在建17号线蟠龙路地铁站配套南面规划“蟠龙天地”，打造虹桥商务区文化生态休闲中心河系、绿化等生态资源丰富产业发展方向支持西虹桥发展会展相关产业，以楼宇经济为主G15沈海高速13号线2号线20号线10号线G2京沪高速G50沪渝高速外环高速延安高架G50以南新增商办地块土地可得性四块新增商办用地共174亩交通南靠G50高速，可直接进入延安高架通往市区已规划23号线地铁站已规划西虹桥区内有轨电车配套较欠缺，未来需打造相关商业配套产业发展方向支持西虹桥发展会展相关产业，以总部经济为主首选备选现有高速公路在建/规划轨交现有轨交机场火车站地铁站23号线北虹桥(高品质综合配套区、创新创业区)东虹桥(航空产业)主功能区(虹桥交通枢纽)西虹桥(高端居住、会展核心承载区)2号线17号线崧泽高架嘉闵高架核心区(现代化商办）南虹桥(医疗教育文化居住配套区、国际化创新创业社区)嘉定选址推荐：建议首选嘉定南部江桥区块，备选上海赛车场以南区域华亭镇外冈镇马陆镇南翔镇江桥镇安亭镇徐行镇老华亭曹王黄渡封浜戬浜娄塘望新方泰资料来源：《嘉定2040总规》，专家访谈，文献搜索，BCG分析绕城高速京沪高速S22方案11号线7号线西延伸现有骨干道路未来规划道路现有轨道交通未来轨道交通政府产业定位11号线ccG15沈海高速安亭组团汽车产业创新研发医疗产业20号线嘉定南部江桥区块土地可得性现为金宝工业园，转型升级需求强烈交通贯穿G2、外环高速、嘉闵高架，西邻G15，北邻沪翔高速，现设有13号线金运路站和金沙江西站，已规划20号线通往虹桥枢纽，及14号线通往市区及陆家嘴配套南部紧靠嘉定新城核心区，商业配套完善吴淞江北岸规划多个文体项目，打造文化长廊产业发展方向依托腹地汽车制造基础，结合政府定位，发展生物医疗、信息科技、现代商贸等产业上赛场以南区域土地可得性5平方公里未开发地块交通东靠G15沈海高速，北邻上海绕城高速现设有11号线赛车场站，邻近13号线白银路站及嘉定新城站配套东部紧靠嘉定新城核心区，商业配套完善产业发展方向依托汽车城制造基础，结合政府定位，发展汽车制造核心环节、科技研发、生物医疗等产业首选备选地铁站火车站14号线嘉北组团汽车制造医疗研发精细化工金融服务嘉定新城高端生产和生活性服务业科技文化医疗研发互联网+产业14号线西延伸沪翔高速13号线南江组团休闲旅游、都市型工业、生物医疗、互联网、物流商贸、生产性服务业嘉闵高架外环高速安亭国际汽车城华夏现有产业优势能够帮助政府实现腾笼换鸟、产业升级，但同时需要华夏总部的协调与配合，支持产业社区模式的运作能力搭建协同总部招商资源，导入重点产业的高能级资源组建项目运营所需的专业人才团队组织与考核搭建适用于上海区域的产业运营平台匹配并建立以企业客户为重心的运营和考核体系助力打造产业社区标杆，保障产业社区模式的稳健发展同时需要华夏总部的支持，支持产业社区模式的运作上海事业部将依托华夏现有产业优势，满足政府核心诉求全方位载体产业社区+产业新城+产业小镇招商能力+运营能力12大战略行业，1500人专业招商团队火炬孵化产业打造平台太库孵化网络、产学研联盟支持政府实现腾笼换鸟、完成产业升级、提高科技创新能级资料来源：内部访谈，专家访谈，BCG分析备用材料闵行备用：闵行、青浦、及嘉定区的未来土地供给预测1.为2014年至2016年各区土地市场整体成交价格平均；资料来源：专家访谈，《上海市土地利用总体规划（2006-2020》，上海市政府公告，各区土地总规，BCG分析2016年用地指标（单位：公顷）嘉定青浦2020年建设用地增减量-100<50闵行：调整用地比例，加强土地集约利用，关注存量土地的二次开发各区土地使用重点原则"零"增长"减"量控制土地价格1（元/平方米）青浦：换出低效用地，通过提升基础设施拉动区域内经济，疏导中心城区人口外溢嘉定：减量化压力较大，目前对腾出落后中小企业的任务完成存在顾虑备用：虹桥商务区土地使用规划图资料来源：专家访谈备用：2014年嘉定区建设用地情况资料来源：嘉定区城市总体规划暨土地利用总体规划（2016-2040）说明书（初稿）备用：嘉定104区块规划包括嘉定工业园区在内的多个地块，在各镇基本都有布局，具备改造升级的空间黄渡工业园区安亭汽车产业基地南翔工业园区江桥城镇工地用地南翔城镇工地用地嘉定试点园区（园区）徐行工业园区华亭城镇工地用地嘉定工业园区（北区）汽车配套工业园区（基地）外冈城镇工地用地嘉定工业用地备用：园区筛选评分细则与详细信息(I/II)工业用地

地均产值（亿/平方公里）主导产业评分评分理由龙头企业评分评分理由发展现状总分（0分为最好）南翔工业区7.335.0以汽车配件与紧固件、化工等为主，产业较为传统，升级存在难度5.5以福斯润滑油、上美化妆品为龙头，能级中等4.8马陆工业园区16.545.5汽车配套、电子等为主，科技含量相对降低5.5以爱茉莉、安科瑞龙头，能级中等4.2华亭城镇工业地块8.335.0以汽车基础件为主，配套安亭汽车城，技术含量低4.0以上汽基础配套件企业为主，龙头效应极为有限5.3徐行工业园区25.916.0专用设备、电气、新材料主导，结构多样化，但技术含量有限5.0以华荣集团、维美德、美卓造纸为主，能级较低3.8新能源汽车及关键零部件产业基地14.688.5以新能源汽车核心部件研发、设计、生产为主，发展前景广阔7.0以联东U谷、德国莱尼为主，技术含量较高2.8外冈工业园区15.784.0以汽车零部件、电子电器为主，产业层次低端，升级困难5.0以大昌铜业、信泰光电为龙头，能级较低4.9黄渡工业园7.795.5汽车部件、电气为主，产业层次较为低端5.5以灿坤、飞乐沪工电气为主导，能级中等4.6嘉定工业区43.629.0汽车、集成电路等高端产业为主，产业不断升级，前景广阔9.0以大陆泰克、沃尔沃为龙头，能级高，技术领先，且具备国际影响力0.7上海国际汽车城27.237.0汽车研发、核生产为主，能级高但结构单一7.0以上海大众为龙头，能级高，但存在龙头单一风险2.8资料来源：2016上海市开发区统计手册，专家访谈，BCG分析备用：园区筛选评分细则与详细信息(II/II)工业用地

政府能力/资源评分评分理由土地可得性评分评分理由上位规划限制程度评分理由切入难易程度得分（10分为最容易）南翔工业区8.0镇政府招商资源、产业运营能力有限3.0无增量工业用地，现状用地75%民营企业，15%国企，10%村镇集体7.0东部可能会有少量战略留白用地6.0马陆工业园区8.0镇政府招商资源、产业运营能力有限9.0无增量工业用地，集体用地20%，国企10%，民企70%，慧谷产业园500亩未开发6.0可能有5-6平方公里作为战略留白区域7.7华亭城镇工业地块7.0政府自主性低，所有项目服务于上汽，自身潜力不大2.0出让完毕，无增量用地，现状多在民营企业手中7.0战略留白用地较少5.3徐行工业园区8.0镇政府招商资源、产业运营能力有限8.0无增量工业用地，多数在民营企业手中，胜创工业园约200亩土地未开发8.0徐行工业区战略性留白用地较少8.0新能源汽车及关键零部件基地6.0行政级别正处级，自主性强，管理比较到位2.0无增量用地，现状用地散落在各企业手中8.0战略留白用地较少5.3外冈工业园区8.0镇政府招商资源、产业运营能力有限9.5有约2平方公里新增工业用地8.0外冈工业区战略性留白用地较少8.5黄渡工业园8.0黄渡镇撤消，受安亭镇政府重视较低4.0无增量工业用地；民营50%，集体30%，国有20%，集体用地比例较高，沟通较容易7.0部分区域可能划为战略留白区6.3嘉定工业区5.0副局级单位，嘉定区地位最高，税收等政策最为优惠9.0有约10平方公里可建设区域7.5少部分区域为战略留白区7.2上海国际汽车城6.5正处级，汽车行业资源丰富9.5上海赛车场南部久事集团约5平方公里区域未开发6.0赛车场以南未开发土地，

部分区域可能会被列入战略留白区7.3资料来源：2016上海市开发区统计手册，专家访谈，BCG分析备用：嘉定2040规划中，预计将规划20平方公里战略留白区，对落地项目级别带来更高要求工业用地华亭镇外冈镇马陆镇南翔镇江桥镇安亭镇徐行镇老华亭曹王黄渡封浜戬浜娄塘望新方泰“上海2040与嘉定2040规划中，都会规划一定比例的战略留白区。战略留白区的意义就是保留城市发展弹性空间，为未来的高规格项目保留发展空间，因此对于项目的规格要远高于其他地区。”—上海城市规划设计院高级工程师1.预计嘉定2040规划将于2017年上半年上报，可能在2017年底或者2018年初获批提前卡位快速发展1.对接总部资源取胜2.针对战略留白区高标准高起点特点，对接总部优质招商资源，获取开发权限把握规划尚未批复之前的时间空白，对接政府，加快推进华夏相关项目落地华夏应提前卡位、加快发展速度，同时对接优质产业资源战略留白区初步选址区域备用：其他可供参考的产品社区选址浦东：航头、新场、宣桥、祝桥、惠南、曹路、唐镇、川沙、合庆奉贤：庄行、南桥、金汇、柘林、海湾宝山：月浦、罗店、杨行金山：松隐、新农、漕泾、山阳、金山卫松江：泖港、石荡湖青浦：练塘、白鹤备用：大阪GrandFront重视创新环境并提供多元创新商业业态，吸引众多企业和消费者GrandFront注重培育创新环境并提供多元创新商业业态......

吸引众多企业和消费者常年人气爆棚2013年4月26日开业一周即吸引700万人到场吸引众多企业和研究机构入驻吸引科技或创意企业开设品牌概念体验店奔驰、松下、乐敦药业等吸引研究机构进行产品展示和销售近畿大学水产研究所、东京大学等资料来源：文献检索，BCG分析规模：占地面积约3万平，总建筑面积56.8万平产品类型：涵盖购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、顶级公寓等各类产品创新商业业态知识之都促进创新：知识之都提供大小办公室、沙龙、实验室、展厅、剧场、会议中心等各类设施促进“知识创造价值”培育创新环境科技体验：松下未来智能家居体验研发餐饮：近畿大学水产研究所研发的养殖鱼类料理楼宇信息核心要点产业社区案例研究备用：首尔DMC数字媒体城以传媒娱乐为核心，辅以IT服务和电子信息相关细分产业，打造数字传媒集群传媒娱乐IT服务电子信息核心产业重点发展产业传媒娱乐类电子信息类IT服务类基本信息DMC是韩国知名数字娱乐主题产业综合体DMC以传媒娱乐产业为核心，搭建产业架构，吸引众多知名企业或创业公司入驻位置：首尔市麻浦区上岩洞上岩千禧城占地面积：569,925平米费用：65亿美元建设期：2002年-2015年内容价值增加新增就业机会备注土地准备和建设23亿美元110,0001998年-2010年产业活动41亿美元160,0002010年DMC效益预测建设目标21世纪知识密集型产业基地的首选成为传媒娱乐产业和创业公司的桥头堡产业架构入驻企业代表传媒娱乐影视广播新闻出版音乐制作数字教育电子信息通信设备制造数码配件制造网络设备制造IT服务图形处理视频制作数据库资料来源:DMC官网，BCG分析产业细分行业示例产业社区案例研究备用：首尔DMC对标的空间载体和配套设施相结合服务各类企业和人才产业类设施配套类设施国际人才公寓e.g.DMCVille超高层地标办公楼e.g.SeoulLite规划包括龙头公司总部、国际知名公司办公、高星级酒店、顶级公寓、购物中心、水族馆等高层综合/独栋办公楼e.g.DMC研发中心、LGU+总部等包括龙头企业独栋办公、创业相关中小企业综合办公、企业研发中心、学术机构研究中心等多层综合办公楼e.g.高科技产业中心为TMT行业的成长型企业提供低价办公空间、图书室和培育孵化服务低层商业设施e.g.DMCGallery为数字媒体及IT类产品提供产品展示、互动体验和人才交流场地商务酒店、会议配套e.g.斯坦福商务酒店教育配套e.g.首尔日本学校户外休娱配套e.g.MBC广场资料来源:DMC官网，BCG分析主要建筑形态产业社区案例研究备用：新加坡纬壹科技城具备典型的产业社区发展特征产业社区案例研究工作学习生活休闲集于一体的活力社群生活配套中心生命科学中心信息传媒中心未来发展中心发展纲领四大组团生物医药媒体信息产业重点住宅商业中心高等学府研究机构体育场馆娱乐设施配套体系新加坡市中心国立大学纬壹科技城裕廊工业园约8公里约2公里项目区位新