住宅事项(宁南8号地块事项可行性研究分析报告)

宁南8号地块项目可行性研究分析报告总论 31、项目概况 32、经济技术指标 33、研究结论及建议 4正文 5第一章南京城市住宅市场分析 51、城市区位优势分析 52、城市经济状况 53、城市规划的发展趋势 74、南京近年房地产市场发展综述 85、南京城市楼盘板块划分及楼盘价格水平 96、房地产调控政策分析及预测 9第二章项目市场研究分析 131、区域住宅市场分析研究 132、区域市场发展分析 133、临近板块互动影响分析 144、区域内产品供应分析及未来供应预测 155、区域土地供应情况分析及土地升值潜力初步评估 186、区域市场客层特征描述 217、项目SWOT分析 218、区域重点楼盘研判 23第三章地块分析 271、项目开发背景 272、项目宗地位置 273、项目宗地现状 284、项目周边社区配套 295、项目周边环境 316、项目周边大市政配套 317、项目市场价格初步判断 32第四章项目定位分析 341、项目产品定位 342、项目目标客层定位 353、项目价格定位 35第五章项目开发计划 381、项目规划情况 382、项目建设进度计划 382、项目销售计划 39第六章项目投资分析测算 401、成本预测 402、税务分析 403、经济效益分析 414、各阶段利润体现 415、项目敏感性分析 426、项目资金安排计划 427、项目盈利能力分析 43第七章可行性研究分析结论 44总论本项目地块位于雨花台南共青团路与纬九路交叉的东北象限，是南京宁南新区较为中心的总论本项目地块位于雨花台南共青团路与纬九路交叉的东北象限，是南京宁南新区较为中心的位置，西侧紧临共青团路，北临郁金香路，南接宁南大道，机场高速位于基地东侧，规划中的地铁一号南延线从地块南侧通过。基地东、南两侧为科研中心，西侧为绿地，北侧隔郁金香路为阅城国际，基地东部有已入住的翠岛花城、仁恒翠竹园等楼盘，雨花台中学及青少年活动中心距此不远。周边便利的交通及文化设施使得该项目具有得天独厚的区位优势。14.76公顷，为具有宁南特色的自然丘陵地貌，景色优美，项目地块占地约内有一山坡从南至北断续横穿场地，山坡上植被良好，两侧有零星分布的水塘，其余部分地势较平坦。项目总建筑面积约21万平方米，规划有小高层住宅、商业用房、会所和小学。项目计量单位(平方米)总用地面积总建筑面积262283.23其中地面206614.73地下55668.51容积率覆盖率绿地率39.43%总建筑面积(不含小学)245713.23地上总建筑面积(不含小学)3其中住宅建筑面积9会所及物管2583.47商业6645.87半地下建筑面积地下建筑面积39431.4Commented[c1]:147600㎡小学总建筑面积其中地面地下机动车总泊位其中地面200地下00总户数论及建议市场发展趋势稳中有升，项目开发前景有保证。目前南京市房地产市场发展良好，楼盘价格处于稳定上升阶段，未来两年板块一线楼盘价格预期在6500-7200元/平方米区间，板块房地产市场需求量与价格均在平稳走高，宏观市场适合本项目的投资。项目应定位在板块内高档、南京市中高档楼盘。宁南地区属于南京市房地产中高档区域，且项目地块本身也适于发展高品质楼盘，因此，建议将产品打造成板块内高档、南京市内中高档楼盘，从而赢得一定的市场份额。项目盈利能力根据初步成本效益测算，项目有较强的盈利能力，项目运作期毛利率为28.23%，投资年净收益率为6.31%。分期开发、融入社会资金初步估计2007年的资金需求在2.3亿左右，建议项目可以分两期滚动开发，并采用融资的方式，引进多元化投资主体、如银行、基金、信托的资金支持进行项目运作，以实现资金良性运作，降低项目风险系数。做好成本控制从项目的敏感性分析中可以看出，成本的变化对项目的投资收益有较大的影响，因此建议在项目开发运作时，做好项目开发成本的控制，从而达到收益的最大化。正文第一章南京城市住宅市场分析南京市是江苏省古都，长江下游重要的中心城市，在长三角和南京一小时都市圈中承担着重要的城市职能。1.1南京是长三角经济带的重要一极、商贸流通活跃，金融机构发展迅速，在外围圈层中吸引力突出、市场经济发达，对周边城市辐射作用强劲、区域各种优势交相呼应，发展势头锐不可挡1.2南京是南京一小时都市圈的核心城市南京一小时都市圈是根据宏观产业发展布局需要以及区域一体化发展要求，以发达交通和统一开放的市场体系为网络，超越行政区划界限构建的以南京为中心都市圈。都市圈有南京、镇江、扬州以及安徽的马鞍山、滁州、芜湖、巢湖及宣城等市，规划总面积逾6万平方公里。市经济状况、经济快速增长，后续发展动力强劲近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头，至2005年国民生产总值已达到2412亿元，是2002年的1.87倍，其中商贸流通业规模、业态和区域全面实现快速扩张，经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力，可以预见未来南京市经济将行进的更加稳健。02002200320042005南京市近四年国民生产总值(单位：亿元)南京市近四年国民生产总值涨幅%%16000140001200010000800060004000200009157.08.1135% 1379%.2002200320042005 南京居民家庭人均可支配收入(单位：元) 南京居民家庭人均可支配收入涨幅0.10、人均收入水平稳步提高，购买力逐步增强根据近几年的统计数据来看，南京市人均收入水平稳步提高，收入水平的涨幅也在逐年提升，可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力，在目前投资渠道缺乏的状况下，必将引起个人资产流向不动产投资领域，引起房地产买方需求的进一步扩大，人均收入水平的提升会对房地产开发销售起到推动作用。3503002502001501005006.14324.00%6.14324.00%099.35% 20012002200320042005南京市房地产开发投资的年度统计投资涨幅0.10、房地产整体市场前景看好，但政策影响不可忽视2004年以前南京市房地产投资一直保持高位增长，自2004年国家开始对房地产进行宏观调控以来，调控效果显著，南京市房地产开发投资增长速度明显减弱。至2005年投资总量仅在2004年基础上有微量增长，但投资总额的增长仍是近年房地产行业发展的整体趋势。政策影响不可小视，个案开发过程中应该充分估计政策变化带来的风险。3、城市规划的发展趋势3.1南京市整体定位充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城最佳人居环境的城市——人与自然和谐共生的江滨城市3.2南京市近期整体规划调整方向进一步优化了都市发展区空间结构，提出“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。强调多中心的规划思路，提出除主城外，在三个新市区要培育次区域中心，形成多核区域中心格局；明确提出开敞式的空间格局，以有利于把南京建成最佳人居环境城市，使南京在城市规模扩大的同时将城镇发展空间融于绿色自然山水之中，在更大的都市发展区范围内延续南京城市“山水城林”融为一体的空间特色。4、南京近年房地产市场发展综述起步期：1998年起，南京市房地产进入商品化时期，2001年以前是市场发展初期，市民对商品房认识较浅，购房存在明显的主城情结；发展期：2002、2003及2004年上半年是南京房地产的快速发展时期，产品供应量急剧放大，价格大幅上升；调整期：2004年下半年至2006年初，由于受到宏观政策影响，南京楼市步入市场调整时期，成交量阶段性萎缩，供给量明显大于需求量，价格涨幅趋缓；上升期：2006年二季度后，政策的后续影响减弱，被抑制的购房需求大量释放，销售表现量价齐升，南京房地产市场进入一个新的发展时期。5、南京城市楼盘板块划分及楼盘价格水平6、房地产调控政策分析及预测6.12006年出台调控房地产政策一览、2006年3月5日，国务院总理所作的关于控制房地产政府工作报告出台、2006年4月28日，央行加息，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至、2006年5月17日，提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)、2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》人称9部委“十五条”。、2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》、2006年7月6日，《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》出台、2006年7月11日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》出台、2006年7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知、2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》、2006年8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行、2006年8月30日，建设部:《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》出台、2006年9月5日国家外汇管理局、建设部今天联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、2006年9月5日新华社5日受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、2006年9月12日按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》6.22006年政策实施及影响解析、年度政策调控目的明确，行政干预手段为主回顾2006年国家及地方政府出台的一系列房地产调控政策，主要目的十分明确：即调整住房供应结构，稳定住房价格。本轮调控期间，多项目政策出台的时间间隔都较短，在很大程度上表明了国家对于房地产业调整的决心。调控中运用了相当多的行政干预手段，涉及到银行信贷、行业规范、产品供求控制等各方面。、政策调控的前期影响强于后期政策出台后对买卖双方同时产生心理影响，短期内给市场带来波动，后逐渐趋于平稳，具体表现为：交易量暂时性变化、市场需求被抑制或突然放大、波及二手房市场等。在国家对房地产进行多项调控后，房地产的投资及价格涨幅虽有控制。就南京市场而言，虽整体投资及价格涨幅减缓，但局部地区价格涨幅仍较大。、住宅套型比例限制和住房转让中缴纳营业税的规定成为年度政策中最有影响力的环节套型面积的规定、控制对住宅的功能使用设计提出了更高的要求，并促使未来经济适用的中小户型产品供应量增加，能更广泛地满足市场大众化需求。将住房转让过程中缴纳全额营业税的年限由两年变为5年进一步抑制了投资型特别是短期投机型购买行为，对预防房地产市场泡沫起到了积极作用。、政策调控对于各方心理影响正在减弱与2005年国家宏观调控后的市场短期盘整相比，06年南京市房地产市场受到政策的影响不明显，逐项政策的出台使得市场各方对政策的认识正在逐渐理性。地方政府在用足国家政策尺度的表现上较大程度上抵消了国家政策的威力，同时开发企业、购房者对国家政策的心理承受能力也逐步增强。6.32007年政策环境研判2006年，国家关于房地产业宏观调控的政策出台频率高、力度大，但是政策落实并显现效果需要一段相对较长的时期。从调控的预期与结果来看，市场调节是房地产调控的源动力，购房者需求的多样化也使调控力度减弱。根据我司研判:2007年国家关于房地产业的宏观调控仍将继续，但更重要的将是前期政策的执行年，政策调控将在2006年的基础上得以延续和深化，主要围绕调整房地产发展模式和产品供应结构来进行，重点表现在两个方面:严格控制土地供应土地市场是2006年国家对房地产业进行宏观调控的主要战场，各地土地督察局陆续成立、对新出让土地进行套型控制、规范国有出地使用权出让收支管理、整改和暂停部分用地审批等政策陆续出台，承袭2006年国家政策的影响，进入2007年后，中央政府对土地市场的监管力度将明显加大，土地交易也将更为理性和规范化透明化。影响:虽然土地市场会进一步规范,但土地供应的减少显而易见,所以我司认为,未来的土地争夺会更激烈,土地价格也将进一步上涨.引导购房者合理消费在2006年相关税费征收、住宅套型配比控制的基础上，预计2007年国家将继续在引导购房者进行合理消费的方向进行整体调控，具体表现可能为调整住宅供应结构、鼓励中小户型产品设计、大户型住宅保有环节税费的征收等等。第二章项目市场研究分析宅市场分析研究宁南新区素有南京“南大门”之称，紧邻南京主城区，是南京市十五计划中城市“南延东进”发展的重要环节。规划中东起宁溧路、南至纬九路、西达共青团路、北抵雨花东路的3.4平方公里范围内的一期，功能以居住、生活为主;其余5.5平方公里范围的二期，则以商贸及高科技研发为主。目前在宁南新区北部一期3.4平方公里的规划用地上已经陆续开发了12个地产项目，其中住宅项目包括阅城国际、翠岛花城、仁恒翠竹园、仁恒玉兰山庄、康盛花园、花神美境、泰龙家园、四季阳光等。随着“宁南商贸区”和“赛虹桥商贸区”两大商业中心的建立、宁南交通轨道设施的完善，宁南新区将营造出一个高品质的生活空间。2、区域市场发展分析、高新商贸位于铁路南站与宁南新区居住片区之间的“宁南商贸区”的建立，将进一步完善宁南新区内的基础生活配套设施，以火车南站带来的巨大人流效应，加大商贸业的发展力度。、高新科技以中兴通讯、舜天、苏豪、宏图等高新技术研发中心的辐射效应，加大IT产业的招商力度，加强板块经济竞争力，提升板块价值。、高尚住宅以仁恒·玉兰山庄、仁恒·翠竹园、康盛花园、翠岛花城等项目的入住使用，加快房地产开发速度，打造宁南精品高尚住宅区，提升居住环境。、便利交通地铁一号线的南延、火车南站以及未来4条地铁轨道交通的规划，改善了宁南的交通格局，加快宁南与主城区、河西新城、江宁新区以及长江南北的交通连接，加快板块发展速度。可以看出，在有政府导向的种种利好的规划推动下，区域功能将更加完善，区域经济将进一步发展；对本项目开发来说，发展前景巨大，为项目销售价格提供了有利的支撑，本项目作为宁南新区规划内不可多得的一块居住用地，有着巨大的升值空间。3、临近板块互动影响分析宁南板块的规划、发展、成熟或多或少受到临近各个板块的影响。从区位上看分别有河西板块、城东南板块、江宁板块。、河西板块高起点规划的河西被看作南京连接世界的重要纽带，拥有国际创意产业园、总部创意大厦、南京会展中心等“硬条件”，河西自然成为南京国际化的代表。该板块中最具代表性的奥体东区住宅区目前主力单价7000-8000元/平方米，局部带有特点功能性住宅产品的价格甚至突破10000元/平方米。影响：河西板块凭借政府的大力支持，无论从道路规划、交通设施、楼盘品质都走在全市的前列，价格也在高位运行，形成与宁南板块的价格差，因此它对宁南板块的有提升板块形象、促进板块发展、拉升板块价值的作用。、城东南板块该板块依附城东紫金山高端住宅市场的辐射，凭借城东南成熟的社区配套、依靠政府对大明路卡子门沿线的特色汽车商贸街区的规划，板块价值迅速提升，目前城东南市场价格在6000-7000元/平方米。影响：城东南板块与宁南板块相距较近，对宁南板块起着相互促进发展的作用，同时城东南板块的延伸对提高宁南板块认知度有着明显的促进作用；、江宁板块上市总量38万方40万方9.4上市总量38万方40万方9.4万方45万方4万方未上市量三期2007.2月推出剩余约20万方还剩余约20万方预计2007.12左右上市//还剩一栋多层项目仁恒·翠竹园目前均价剩余房源均价在7000元/平米左右5700元/平米5500元/平米5600元/平米5500元/平米推出时间去化情况目前一期已经交付，二期剩余少量139平米房源仅剩余180—200平米房型售完仅剩160—180平米房型推出3栋，基本售完2002.9翠岛花城花神美境阅城国际蓝筹谷2003.112004.112004.42006.11该板块依靠产业科学园的建立提升了整个江宁的气质和形象，这个拥有众多产业的板块被赋予了产业江宁的称号，目前岔路口、东山镇、百家湖等区域价格直线上涨，目前均价4500元/平方米，值得注意的是，该板块的岔路口区域是宁南板块最直接的竞争对手，其相对成熟的配套、交通和较低的价格，导致部分宁南板块客层的分流，是宁南板块最大的威胁之一。影响：江宁板块目前对宁南板块的楼市发展起着一定的制约作用，主要是由于两个板块都向着产业型、科技型开发区的方向发展，在住宅品质方面均力求打造新型的生态居住环境，而目前江宁板块相对宁南板块又有着价格低、配套全的优势，导致较多购房者的分流。4、区域内产品供应分析及未来供应预测4.1区域楼盘上市量目前宁南新区内的主要在售项目有仁恒翠竹园、翠岛花城、花神美境、蓝筹谷、阅城国际等项目，可以看出：、该片区上半年主要成交价格在5500—6000元/平米之间，但下半年也涨至5700-7000元之间.整体区域价格处于南京的中高档水平；、在售楼盘的销售周期较长，平均每年的推盘量在5—8万方左右；各开发商对该板块的价值提升预期较高，开发企业控制销售节奏的目的明显。、相对其它板块。区域供应量在一定范围内，市场的潜在需求明显，区域总体呈现供小于求的局面。平米,45% 整体区域面积配比情况平米,45% 整体区域面积配比情况4.2区域楼盘产品结构项目物业类型房型面积套数比列仁恒·翠竹园小高层两房两厅107—114平米22620.69%三房两厅128—133平米31028.39%三房两厅135—140平米28926.47%四房两厅140—150平米696.3%四房、五房150平米以上8翠岛花城小高层一房两厅63平米486%两房两厅94—110平米20826.06%三房两厅125—140平米29436.84%四房两厅157平米607.52%五房及复式170平米以上823.56%花神美境多层两房两厅88—92平米834.6%三房两厅100—108平米455.77%三房两厅131—140平米309.6%1100平米以下8%150平米以上上,20%00—2028%120150、区域内由于供应长期没有得到根本改变，所以在建筑形态上还主要以多层、小高层、高层多元共存；、由于房源面积供应较大.客观反映出了,目前本区域内的购房者多少追求舒适型生活的客户.可以看出：该区域的购买客层比较注重生活品质，讲究居住的舒适度，也正迎合了宁南新区的发展规划——打造精品高尚住宅区域。800060004000200004.3区域楼盘价格走势、仁恒翠竹园价格走势67355431 成交均价(元)、翠岛花城价格走势6500504351864900502655172004.92004.12005.92005.12005.122007.8三期 成交均价(元)、阅城国际花园价格走势2004.2004.92004.42004.72005.62006.12006.72006.11剩余房源 成交均价(元)540048006000550050004500400035003000495049504050560051005043从以上宁南新区各个代表性楼盘的价格走势可以看出：、在南京房产市场稳定发展的基础上，该片区楼盘的价格走势是稳中有涨；、品牌楼盘凭借其良好的知名度和完善的社区服务，价格攀升较快，尤其是仁项目仁恒·翠竹园项目仁恒·翠竹园翠岛花城蓝岸尚城(新)未来供应量三期约20万方三期约20万方13万方%，该板块发展趋势良好，板块价值潜力大。4.4区域在售楼盘未售供应分析供应量预测：、面前在售项目存量上市约40万方，预计将在07—09年之间完成项目去化；、新增项目蓝岸尚城13万方，07年下半年6月份上市，预计销售周期2年；宅用地约13.5万方，从开发速度上来看，预计07年年底—08年推出上市。、区域内未来的住宅上市量并不多，市场潜在需求较大，加上全市地产发展前景乐观，对宁南未来的价格上扬起到重要支撑，也为本项目入市提供了良好的契机。5、区域土地供应情况分析及土地升值潜力初步评估5.1区域内土地供应量(05—06年)区域内土地供应及周边区域土地供应情况地块坐落雨花西路地块雨花东路养回红村容积率≤1.7地块坐落雨花西路地块雨花东路养回红村容积率≤1.7规划用途二类居住用地二类居住用地成交日期07.1.1806.6.28成交价格约540万元/亩约300万/亩楼面价约4766元/平米约3004元/平米出让面积21965.6平米28405.7平米净地净地地块坐落雨花南路A地块雨花台区西营村地块地块坐落雨花南路A地块雨花台区西营村地块出让面积9371平米64627.3平米规划用途商业办公酒店商业办公居住容积率≤2.5≤2.5成交日期05.3.305.3.3供地方式毛地毛地成交价格约31万/亩约30万/亩地块坐落出让面积规划用途容积率成交日期供地方式成交价格宁南11号地块29644.2平米二类居住用地2.006.11.1毛地约56万/亩/雨花南路A地块9371平米商业办公酒店≤2.505.3.3毛地约31万/亩/雨花台区西营村地块64627.3平米商业办公居住≤2.505.3.3毛地约30万/亩/卡子门南侧地块43406.5平米市场用地06.11.1毛地约40万/亩/、从土地供应量来看，该区域近两年的住宅土地供应量共为8万方，总建面约为13.5万方，以此推测，区域未来供应不会出现跨跃式增长，但是区域市场的需求量不断增加，市场供小于求，板块价值凸现，市场价格得到保障；、由上表的土地成交可以看出，区域拍卖的土地价格在300—500万元/亩之间，毛地价格在30-60万元/亩之间，加在拆迁的成本，预计每亩土地价格也在300万左右；、雨花西路地块价格较高是个案情况，该地块原本就属于该企业地块，所以实际的出让金额与成交价格有出入。5.2土地升值潜力评估、雨花区06/07年土地价格地块坐落出让面积规划用途容积率成交日期供地方式成交价格雨花西路地块21965.6平米二类居住用地≤1.707.1.18净地约540万元/亩雨花东路养回红村28405.7平米二类居住用地06.6.28净地约300万/亩宁南11号地块29644.2平米二类居住用地2.006.11.1毛地约56万/亩、、雨花区05年土地价格、、河西06年土地价格地块坐落卡子门南侧地块出让面积43406.5平米地块坐落卡子门南侧地块出让面积43406.5平米规划用途市场用地容积率成交日期06.11.1供地方式毛地成交价格约40万/亩建邺区河西大街地块306126.5平米居住商业办公2.306.12.27净地约341万/亩建邺区泰山路地块71214.3平米二类居住用地06.9.19净地约308万/亩、、城东南06年土地价格从上表中可以看出：同一区域板块的土地市场交易价格涨幅达到了45%(07年成交的雨花西路地块实际价格可能没有达到社会公开的价格).河西、城东南与宁南板块的土地成交价格大体上相同，但两个板块的楼盘价格明显高于宁南，然而宁南的区域自然环境、科技人文氛围并不弱。可以想见未来的价格还将进一步攀升，由于市场的带动必然会带来开发企业对土地的争夺，促使土地的价格进一步上涨.6、区域市场客层特征描述6.1客层特征企企业中层管理人员,15%15%事业单位政府机关职,20%宁南高新技区中层,50%私营业主,从调查中显示，该片区的购买客层普遍具备较稳定的职业和较高的学历背景，宁南高新技术区的科研人员是该区域的主力客层；追求生活的舒适性，讲究社区的配套、品质是该区域客层共有的特征。6.2购买原因、改善居住环境，追求生活品质、二次或二次以上置业，主要目的是投资兼自住、结婚用房，多为中青年人群、上班便捷，同时对房型的功能性和品质有一定要求的宁南技术区人群值得关注的是，该片区的购买客层几乎都有一定经济基础和财富积累，对该板块价值的认同和相信该板块有较大的升值空间是其共有的购买原因。WOT【S优势分析】A、区域环境适合居住雨花台园林，将军山自然保护区都分布于本项目周围，区域整体享受到郊区清新的空气与优美的环境。B本地块为宁南新区规划中目前比较稀有的大规模住宅用地。C、区域房地产市场成熟目前宁南北部3.4公里的规划用地上已经陆续开发了12个房地产项目，形成了良好区域市场行情，周边配套也日趋成熟。D、地块地理条件良好地块基本呈方形，地质条件良好，地形自然，便于建筑规划设计；地多为坡地，高低差6至8米，，内有活水资源及绿色植被，易于项目整体景观规划设计。【W劣势分析】A、公共交通设施条件稍欠缺，有待发展B、商业生活配套不完善【O机会分析】A、未来交通便利规划中的宁南公交总站和地铁一号线南延线以及高铁南站都临近本项目。B、周边重大规划项目众多宁南新区内计划建成IT研发生产基地，已有中兴通讯、三胞集团、华为集团、斯威特等众多国内外知名企业的入驻，使得众多高素质人才汇集，宁南入驻分为日渐浓厚，有利于提升本项目的品质。【T威胁分析】以江宁板块目前发展来看，生活配套和交通设施都相对较为成熟，价格和宁南板块相比还存在着一定的优势，势必会造成一些客层的分流，对板块自身发展产生一定的威胁。B威胁由于历史的原因，相当一部分南京本土的购房者对宁南楼盘的居住条件并不认可。区域重点楼盘研判仁恒翠竹园开发商：仁恒投资(南京)有限公司建筑设计单位：南京军区建筑设计院施工单位：海门建筑安装工程公司物业公司：仁恒物业管理有限公司面积：38万平米物业类型：小高层主力户型：130平米的三房两厅两卫，160平米的四房两厅两卫价格：5600—6800元/平米物业管理费：1.4元/平米/月交付标准：毛坯和精装修周边环境：雨花台风景区、卡子门世纪广场、雨花市民广场、共青团市民广场、宁南新区5.6万平方米花神湖畔、机场路景观带。00元/平米；三期预计2007年2月开始推出，预计均价7500元/平米。项目简评：、项目紧邻花生湖畔，景观资源是其一大优势；、项目以“竹”取名，小区内竹景处处可见，此外，还有四季植物以保证景观常绿，55%的高绿化率是该项目显著的特点之一、项目一期、二期已经交付使用，会所也已经陆续开放，居住氛围已经初步形成、项目定位于现代白领阶层，也拥有总多的境外客户居住，是一个大型精英社区，品质较高，所以价格定位也较之周边楼盘有一定提升；、项目紧邻苏果社区店，项目一期门口有招商银行，目前交通有19，84，86，808，812路公交，生活配套相对较好；、该项目户型大，总价高，基本没有投资者，主要以享受生活的中产阶级购买；、仁恒作为该项目的开发商，具有相当强的品牌号召力，这也是项目的突出优势之一。翠岛花城开发商：南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司建筑设计单位：深圳华森施工单位：南通神勇物业公司：楚天物业面积：40万平米物业类型：高层主力户型：95平米的两房，110平米的三房两厅一卫，120—140平米的三房两厅两卫，157—223平米的四房价格：4200平米—5970元/平米物业管理费：0.5—0.8(小高层)元/平米/月交付标准：毛坯周边环境：靠近雨花台实验小学、共青团路小学、雨花中学，附近有苏果仓储、宁南综合农贸市场。市第一医院、雨花台中医院、小区附近规划中的医院在建。销售情况：目前仅剩180平米以上的平层和复式房源，剩余房源均价在5500元/平米；一期已入住。二期30栋今年年底至07年底陆续交付；三期预计2007年年底推出，预计均价6500元/平米。项目简评：、项目享受雨花台风景区的苍翠林海，园区北门口正对花神湖，景观资源特征非常显著；、项目以“花”为景观主题，小区内部景观优美；、项目最大优势在于小区中心拥有一个13000平方米的水景，与花神湖一南一北相呼应，楼盘座拥在水景四周；、项目一期已经交付使用，二期陆续交付，小区内商铺、幼儿园、银行、邮局、网球场和篮球场等生活配套设施的开放，弥补了楼盘周边生活配套的相对不足；、项目目前交通条件稍微欠缺，门口只有19、86路公交线路；、项目居住人群多为IT行业者，周边中兴集团、舜天集团等高新技术区的人员居多；、由于户型面积集中在170平米左右，因此购买客层经济能力强，人均文化素质水平、教育水平偏高，显现了该项目“宁静、人文、自然、品质”的特征。阅城国际开发商：南京江东房地产开发有限公司代理商：南京开启房地产投资咨询有限公司建筑设计单位：江苏省第二建筑设计研究院、南京中大建筑设计工程有限公司、华森建筑与工程设计顾问有限公司施工单位：江苏一建、六建、南京华茂等物业公司：南京应天物业管理有限公司总建筑面积：45万平方米物业类型：70栋，11层的小高层和板式多层主力户型：118平米的两房两厅两卫(20%)122—144平米的三房两厅两卫 (60%)44—79平米的一房(10%)158平米的四房(10%)价格：4280元/平米—5300元/平米；物业管理费：1元/平米/月交付标准：毛坯周边环境：附近有苏果、联华超市，小区内有商业配套。附近有药店、菜场、学校、医院，方便业主生活起居购物配套设施：社区东西两侧总共8万平米的运动、休闲双主题公园。这里设有篮球场、小型足球场、网球场和高尔夫推杆练习场等运动场地。销售情况：目前销售率达95%左右，仅剩余160平米以上的房源，剩余房源均价5600元/平米；项目已经开始交付入住；项目简评：、项目位于宁南新区的首席位置，公共交通设施相对便利，目前有86路、；、项目是宁南新区高尚大盘之一，45万平米的建筑面积，容纳了4000户的业主，目前已经交付使用，居住氛围较好；、项目的房型丰富，从60—260平米的30多种户型满足了不同阶层的消费需求；、项目内部绿化率高，景观资源丰富，在小区内部以落差达15米的坡地为蓝本造房子，增加了建筑的层次感，是其明显特征优势之一；、项目内部设有高尚会所、都市风情商业街、幼儿园、中学、超市等配套设施等，弥补了楼盘周边生活配套的相对不足；、项目内部打造的8万平方米的运动休闲双主题景观带，是其有别于其他楼盘的特征之一第三章地块分析宁南8号地位于南京市雨花台区宁南新区内，是该区域内最后一块住宅项目用地。三胞集团在2003年金秋恳谈会与雨花区政府签订协议取得该地块的开发权，后由于国家土地出让政策调整必须挂牌出让，由雨花台区政府指定雨花台区房地产综合开发公司摘牌后于三胞集团合作开发，注册了项目公司：南京源久房地产开发有限公司，注册资金3.46亿，三胞集团占98.53%的股份。目宗地位置项目位于南京宁南新区较为中心的位置，西侧紧临共青团路，北临郁金香路，南接宁南大道，机场高速位于基地东侧，规划中的地铁一号南延线从地块南侧通过。基地东、南两侧为科研中心，西侧为绿地，北侧隔郁金香路为阅城国际，基地东部有已入住的翠岛花城、仁恒翠竹园等楼盘，雨花台中学及青少年活动中心距此不远。因此，周边便利的交通及文化设施使得该项目具有得天独厚的区位优势。基地为具有宁南特色的自然丘陵地貌，景色优美，内有一山坡从南至北断续横穿场地，山坡上植被良好，两侧有零星分布的水塘，其余部分地势较平坦。基地内现有少量低层住宅分布。项目地块现状A基地为具有宁南特色的自然丘陵地貌，景色优美，内有一山坡从南至北断续横穿场地，山坡上植被良好，两侧有零星分布的水塘，其余部分地势较平坦。基地内现有少量低层住宅分布。项目地块现状A、地块东临机场高速、南至宁南大道、西至共青团路、北临郁金香路。机场高速郁金香路宁南大道Commented[c2]:项目四至描述很重要该地块基本呈方形，与周边地势比较，地块内多为坡地厂房用地未拆平房厂房用地厂房用地高压线横穿地块项目地块目前还有少量未拆迁的自住用房，以及南京再生资源花神交投站和南京物回有色金属回收有限责任公司两块厂房用地。4、项目周边社区配套4.1交通状况目前项目周边公交线路有99、46、112、120、86路项目周边配套花神湖项目周边配套花神湖青少年科学宫苏果社区店地铁花神庙站雨花台中学共青团路中学招商银行ATM南京市市中医院分院目距离0.51公里.16公里2.37公里里线路站点与项目距离99w景明佳园-万博花卉-尹家巷-宁南大道西站-宁南大道-翠岛花城-花神美境-宁南大道东站-窨子山-春天家园-红花镇-后江沿-光卡路-马家圩-中和桥-装饰大世界-石门坎-天堂村-工程兵学院-海福巷西站-友谊河路-友谊河路南站-石杨路-江南明珠项目对面46w鼓楼-傅厚岗-保泰街-北极会堂-进香河-莲花桥(南)-洪武北路-新街口[文化艺术中心]-户部街(洪武路)-内桥-三山街(北)-长乐路-箍桶巷-马道街-江宁路-大树城-养虎巷-土城头-土城头南站-洪家园西-洪家园-红花镇-春天家园-窨子山-宁南大道东站-花神美境-翠岛花城-宁南大道-宁南大道西站-尹家巷-万博花卉-景明佳园项目对面112w西天寺公墓-马家店-中兴村-黄泥岗-大周路-大定坊-王燕街(大定坊北站)-铁心桥南站-铁心桥-宁双路-唐家洼-共青广场-宁南大道西站-宁南大道-翠岛花城-花神美境-宁南大道东站-夹岗-双龙街西站项目对面120w小行小区(地铁小行站)-花神家具港-宁双路(浡泥国王墓)-唐家洼-共青广场-宁南大道西站-郁金香路-翠岛花城北站-花神湖-宁南小区-紫荆花路东-城头城-土城头南站-土城头-双桥门-康居里-康安里-马家圩(怡馨花园)-中和桥-光华门-大光路(北)-解放南路-瑞金路项目对面86w河西金陵中学-白鹭东街-怡康街西-应天大街西-黄山路-泰山路-爱达花园-银桥市场(南)-西云村-能仁里-安德门-公交总公司驾校(公交四公司)-望江矶-花神大道-南北中村-郁金香路-翠岛花城北站-丁墙村-卡子门(南)-夹岗-双龙街西站-双龙街-中心路-中心路西站-宁南工业集中区-农花村0.51公里4.2生活配套周边生活配套距离宁南小区周边配套商业地区市政道路地区市政道路交通公路宁南街道铁心桥街道花神湖公园地块自身周边的硬件基础建设基本完善，但是商业生活配套较为缺乏；目前只有宁南小区周边相对较好，有一些超市、饭店等基本的生活配套，但是银行、邮政等相对缺乏。项目宁南板块的生活居住规划已经出现端倪，已经具备高尚住宅的生活环境；由于目前片区正在规划发展中，商业配套中心还未完全到位，楼盘的入住率相对不高。6、项目周边大市政配套6.1道路及规划工业集中区板桥街道无西善桥街道无可以看出，雨花区中的宁南新区的道路经过政府的大力建设，现也日趋完善，为宁南新区今后的建设和经济发展提供了良好的先天条件。此外，根据规划要求，宁南将拥有连同地铁1号线在内的5条轨道交通，另外4条地铁分别是3号线、6号线、7号线和8号线。地铁交通设施的完善，更能激发宁南的发展速度，届时“宁南新城”将与以新街口为中心的南京老城、奥体为中心的河西新城，形成三足鼎立的局面。6.2水电气管道规划在发展宁南之初，雨花台区政府就确立先做规划后盖楼房的超前思路，很好地避免了今后无序开发的现象。目前，3亿的水电气等市政管网、交通道路全部到位，开发项目可以顺利接入水电气市政管线。7、项目市场价格初步判断7.1住宅市场价格根据目前区域市场在售项目去化情况和在售价格判断，本项目以宁南高端楼盘形象进入市场，建议入市价格6300元/平米。市场支撑：、目前区域市场内大规模的住宅开发用地稀少，本项目作为一个大规模的住宅用地进入市场将是一个良好的市场契机；00元/平米，三期07年2月份上市；翠岛花城三期预计07年年底上市，预计价格都会有大幅的提升，为本项目价格提供了有利支撑；翠岛花城三期预计07年年底上市，预计价格都会有大幅的提升，为本项目价格提供了有利支撑；、区域市场发展迅速，两大商贸圈的建立和交通轨道线路的完善将改变板块的商业和交通格局，促进板块价值提升，是本项目价格提升的基础；、宁南新城规划区内大规模住宅土地上市量减少，土地价格上涨，本项目的入市显得尤为珍贵，是提升项目价格的有利支撑；、临近板块河西的高档住宅价格即将过万，对宁南板块及本项目的价格提升起着一定的促进作用。根据以上支撑，初步建议本项目入市价格6300元/平米。7.2商业和车位价格、周边项目在售车位情况产权车位价格使用权车位价格租赁价格翠岛花城10万(地下)万200元/月(地下)，150元/月(地上)仁恒翠竹园/10/11万(地下)300元/月(地下)//150元/月(地下)，200元/月(地上)、周边项目在售商业情况商铺价格主力面积时光皓韵一期1.35万/平米(在售)二期1.5万/平米，即将推出1.3万/平米(一层)00平米以周边项目在售车位和商业的价格作为本项目的参考标准，以宁南板块目前现状和未来发展趋势作为基础，初步建议本项目未来车位价格8-10万元/个；商业价格1.4-1.6万元/平米。第四章项目定位分析Commented[c3]:这种方法是否还不完善？宁南新区作为雨花台区的重点新城区，规划水平先进，市政设计完善；占据城南独有山湖资源，环境优越，景观优美，具有健康、生态、赏景多重优势。从规划要求来看，本项目以住宅产品为主，配备少量社区商业物业，并配建一所小学。本项目除了享有宁南新区诸多优势外，地块内亦保存有活水资源和原生绿色植被，具备营造高品质居住社区的基本素质。小高层建筑单体采用简洁大方的现代建筑风格，优雅的立面形式，素雅的外装颜色，统一中追求变化，达到与自然的和谐共存，创造出闹中取静花园式居住区。户型面积在80到140平方米，主供面积段为：110至130平方米，绿地率为39.43%，机动车位配比为1：1.12。附表：户型表套型名称套型面积户数所占比例建筑类型A1小高层B1247小高层B2.646小高层B3.317小高层.702小高层290小高层D17.71小高层D23423.851小高层合计同时，本项目开发集团南京宏图三胞是一家集科、工、贸为一体的多元化、高科技企业集团，在房地产项目上有着良好的资源背景。集团拥有江苏宏图高科房地产开发有限公司、南京马会置业有限公司公司等多家专业房地产开发企业，有巨大的品牌效应。集团成功地开发了天然居、香谢里花园、宏图上花园等知名楼盘，积累了丰富的管理经验，具有打造有特色、高尚居住地产产品的良好经验。据此，本项目产品定位可描述为以下几点：外享宁南新区先进规划和丰富景观资源，内具高尚生活元素的精品居住社区。宁南板块一线品质楼盘；南京市中高档次楼盘。2、项目目标客层定位从该板块已吸引的购房群体可以概括出板块内购房客群特征如下：1)该板块客群置业目的排前三位分别为改善居住环境、结婚用房和就近上班，购房者中多为以追求生活品质的二次或二次以上置业者。2)该板块客层普遍具备较稳定的职业和较高的学历背景，并拥有一定的经济基础和财富积累，同时对该板块价值有一定的认同，相信该板块有较大的升值空间。其中，宁南高新技术区的科研人员占有很大分额。3)追求生活的舒适性，讲究社区的配套、品质是该区域客层共有的特征。根据本项目地块资源和现有规划，结合宁南板块客户的普遍特征，本项目目标客层的应具备如下特征：追求生活品味、讲究社区的配套、品质；具备较稳定的职业和较高的学历背景，并拥有一定的经济基础和财富积累；对该板块价值有一定的认同，相信该板块有较大的升值空间。目标客群将主要来自于：宁南高新技术区的科研人员；改善生活条件，并求购房保值增值的购房人；以结婚为购买动机的青年人群。本项目价格研判主要基于：周边相似楼盘现入市价格及近2年价格走势；周边新出让土地价格；宏观政策对南京楼市整体价格的波动影响。3.1周边相似楼盘现入市价格及近2年价格走势推出时间2002.9剩余房源均价在7000元/平米左右翠岛花城2003.116300元/平米花神美境2004.115500元/平米2004.45600元/平米蓝筹谷2006.115500元/平米从宁南新区各代表性楼盘近年价格走势可以看出，在南京房产市场稳定发展的基础上，该板块楼盘的价格增幅较大。目前在售项目的均价普遍在5500元/平方米以上，区域标杆楼盘仁恒翠竹园最新一批房源推盘均价达7000元/平方米。3.2周边新出让土地价格格由05年的30万/亩涨至06年的56万/亩，平均地价涨了近一倍。土地价格的上涨不仅表明了目前南京房地产市场的走势良好，也必然会带来楼盘价格的上涨。3.3宏观政策对南京楼市整体价格的波动影响2006年的住房价格并未稳定下来，部分城市价格涨幅仍然较高，因此，2007年国家对房地产企业的宏观调控还将继续，同时2006年制定的相关政策也将在2007年实行。2007年的调控重点将表现在对土地市场的严格把关和引导购房者合理消费上。土地交易的理性和规划化透明化，将使开发企业的更加规范化，而消费市场的理性化，也将促使了房地产市场的产品配置更合理，这些都将保证房地产市场的走势更加稳定。本项目从现有硬件条件和规划基础来看，产品定位在板块内一线楼盘。考虑到距项目入市还有近一年的价格增长空间，加之参考周边土地出让单价对未来上市楼盘价格的成本加成因素，如无重大政策影响，本项目入市价格应接近并略低于当前一线楼盘均价，即入市均价6300元/平方米左右。其后按每年5%左右的良性增长速度递升，项目整体运做实现均价6500元/平方米左右。第五章项目开发计划1、项目规划情况项目目前已经完成了初步规划。在西侧临共青团路利用40m退让绿化带及河道形成滨水景观带，隔离马路噪音；公建主要分布在小区外部，即方便小区内部住户使用，又能避免公共活动对小区内部环境的干扰，同时与城市空间紧密结合，形成友好的临街界面；在小区北侧临郁金香路设计商业街，借助对面阅城国际沿街已形成的良好商业氛围，与之形成互动。在用地西南角——共青团路与宁南大道的交叉路口，利用宁南大道与基地的地形高差，形成沿街及区内两个不同标高的出入口，将会所布置在一层，与小区内部道路在同一标高，方便小区内部使用；二层为商业，与小区外侧宁南大道在同一标高，从西南侧地铁口处能直接到达商业设施。同时在小区南侧临纬九路设计沿街商铺，与西南角会所相连，打造出沿街旺铺。2、项目建设进度计划规划总用地面积14.76公顷，总建筑面积为262283.33平方米。其中，住宅182095.39平方米，均为小高层住宅，共计1610户；商业6645.87平方米，会所及物管2583.47平方米。项目预计于2007年4月开工，总体至2009年12月建设完毕，分两期开发。项目一期：小高层住宅100000平方米；商业5000平方米，总开工面积105000平方米，建筑面积占整个项目的55%，计划于2007年4月正式开工，2009年6月建设完成。项目二期：小高层住宅82095.39平方米，商业1645.87平方米，会所2583.47平方米，总开工面积86324.73平方米，建筑面积占整个项目的45%，计划于2007年10月正式开工，2009年12月建设完成。2007年度2008年度2009年度123412341234一期目销售计划项目可销售部分分3目销售计划项目可销售部分分3部分：小高层住宅182095.39平方米，商业6645.87平方米，车位1224个。关于车位的销售说明：车位总数1440个，根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》有关规定，其中85%可以作为产权车位出售，考虑到在项目开发期内车位销售不可能完成全部销售，预计销售量在75%左右，即约为918个。根据项目建设进度情况，销售预计于2007年底启动，总销售期3年左右，在项目竣工当年基本完成销售。具体销售计划如下表：年份类型2007下半年度2008上半年度2008下半年度2009上半年度2009下半年度小高层住宅单价6300元/㎡6450元/㎡6600元/㎡6750元/㎡面积万㎡4.21万㎡预计市场占有率21.7%%40%商业单价面积0.50万m20.16万m2.66万㎡预计市场占有率%%车位单价9万元9万元数量200个718个918个预计市场占有率%40%第六章项目投资分析测算根据江苏省、南京市相关收费标准，参考2006年度市内相似规模、相近档次房地产项目建设成本，进行本项目分项成本估算。其中已发生费用如土地成本按实际发生额列项，其他成本按相关规定所规定单价或经验数值列项。项目成本由土地费用、前期费用、建安工程费、区内基础设施配套费、不可CommentedCommented[c4]:重点关注售公建工程费分摊、财务费用、销售费用、管理费用、营业税及附加、其他成本及不可预见成本十一大项构成。分项成本具体如下： (1)土地费用 ( (1)土地费用 (2)前期费用 (3)建安工程费 (4)区内基础设施配套费 (5)不可售公建工程费分摊 (6)财务费用 (7)销售费用 (8)管理费用 (9)其他成本及不可预见成本详见附件成本估算表。5,561万元37,174万元3,781万元413万元350万元税务相关费用主要包括： (1)营业税及附加11,110.60万元，其中主营业务营业税及附加，取税率5.55%；土地增值税预收，取税率1%。土地增值税清算，在规定纳税范围内的增值部分，取税率30% (2)所得税，取税率33%。以上税种未考虑政府税收优惠政策，若本项目争取到政府优惠政策，则项目投资成本将下降，项目利润空间有所增大。析本项目收益分两部分：通过房地产产品(含商品房、具备销售条件的商业、公共配套、车位、储藏室等)产权转让获得的销