宜春奉新南门项目营销推广总体思路报告

奉新南门工程

营销推广总体思路报告策略规划推广建议市场分析一、市场概述1、奉新商业概述

奉新县商业体量相对较大，区域性分区比较明显，城北地处老城区，集中了大局部繁华的商业街道，核心商业街租金在45-70元/㎡，次级核心商业街维持在20-40元/㎡。商业形态多以服饰、生活配套为主，县城内有大型购物广场一家，中型购物广场三家，能够满足广阔消费者日常消费能力。城南由于政府新近规划，人气尚缺乏，商业气氛不浓，随着行政企事业的搬迁，后市升值以及人气将有所改善。商品销售业态：主要集中在日用百货、小商品和服装，中高档和品牌商品消费量有限。2、商业结构核心商圈：冯川路、迎宾路、步行街、奉新大道；交通便利，离汽车站非常近，人流量大、辐射力强。路段经营业态经营面积经营楼层租金冯川路服饰、鞋业大型服饰店面300以上，面宽3-3.3米，进深10-12米，层高3.2米底层经营为主，部分大型服饰商场二至三层经营45-70元/㎡迎宾路电动车，服饰，生活配套30-60㎡底层经营40-50元/㎡步行街中高低档服饰、鞋业、网吧，家俱广场40-60㎡二层经营一层租金35-50元/㎡，二层8-10元/㎡奉新大道服饰广场，超市，银行，餐饮网吧，酒店住宿30-80㎡首层经营为主，二层以上经营网吧，酒店，住宿等35-50元/㎡3、商业开展趋势从商业开展趋势判断，奉新县商业区域进一步向华林公园及现商贸步行街集聚，依托原有的商业环境，华林公园将成为一个中高档商圈的中心点。次级核心商圈：建设路、解放路、沿河北路、城南片区；交通便利，人流量大、辐射力较广。路段经营业态经营面积经营楼层租金建设路电动车，服饰，生活配套30-60㎡首层经营25-35元/㎡解放路小型酒店、化妆品店、服饰、皮具、花店、电动车专卖店及生活配套30-60㎡首层经营30-40元/㎡沿河北路餐饮、休闲中心、美食店、药店、婚纱摄影、足疗60-300㎡首层经营15-25元/㎡二、SWOT分析1、优势与时机：项目核心优势竞争力多种营销策略，降低客户首付压力〔后期营销报告中着重阐述〕开发式的商业街区，对于经营业态的要求较低530多米长的街区，在奉新首屈一指——工程规模性一层底商+综合商业体+现代风格的住宅=产品风格地段——工程最重要的优势2、劣势与问题：三、客群分析我们的客户从哪来？当前在奉新置业的主要来自:冯川镇85%周边城镇10%外来地区5%随着当地未来的开展:冯川镇65%周边城镇25%外来地区10%怎么抓住住宅客户利益点人的五大需求房地产客户需求特征本项目客户利益点自我实现需求提升品位的需要拥有现代的生活方式尊重的需求对身份和地位的需要有活力的社区形象在乎别人的认同可以提高生活档次文化的需求城市中心生活的时尚生活便利、现代社区历史文化的积淀历史认同感强，回归情感严重安全的需求片区规划及发展前景、预期交通老城区的改造治安状况（人身安全）完善、温馨的物业管理生活的需求生活配套的完备性满足日常生活的便利生活圈子的距离离亲朋好友不远，不脱离现在的生活圈子居住完美的户型结构要求四、工程定位考虑到南门与西门2条商业街的同质化产品，2个工程从2种不同方向做定位，尽量防止造成“兄弟〞工程的竞争定位风格：现代、时尚工程定位：超前十年的现代领地广告推广语：城市因“你〞而变推广元素：现代的街区生活，年轻化，案名推荐本工程，住宅与商业并存，其中以商业的市场竞争压力最大，是本工程的销售难点所在，因此工程以街区概念为主，住宅局部为街区的一个组成局部，不另做案名推广。主推案名：南门星街本案名直指南门路，直白的告之消费者工程之所在，简洁，明了；星街概念，紧紧抓住工程的定位，突出工程的时尚元素及街区的概念；本案名“星〞味十足，切合工程的年轻元素，未来在平面表现上将以绚丽、缤纷的效果为主，抓住工程的超前定位，能很好的将本工程打造成奉新的明星楼盘。其他推荐名：南门尚街2、住宅开盘期及商业筹备阶段——销售中心：制订住宅销售表价，同步积累商业客群

——销售人员对商业客户的摸底；

——制订商业详细的广告和促销方案；

——销售道具：商业海报等；

——确定商业包租返租细那么；

——住宅开盘活动；——住宅签定购房合同；4、住宅销售持续期及商业重点销售期〔08.11——09.1〕

——住宅销售全方位、大力度展开；

——商业销售推广全面展开；

——旗舰店开业活动筹备；——加大SP活动力度，营造商业街区营业气氛；八、媒体策略

1、媒体组合

整体销售阶段以户外看板，道旗及灯箱造势、影视广告做全面覆盖配合。

分阶段销售期内，以印刷品广告、报纸广告做阶段内销售渲染。2、广告区域

电视广告：针对奉新城区及周边乡镇普通受众。报纸广告：宜春日报，主要受众为奉新地区的公务员。印刷品广告：户外看板、墙体及沿街道旗，面向整个奉新老百姓。现场SP活动：根据销售时间节点及工程节点，引爆销售热潮。邮政DM单：直接将工程资料送达目标客户群体。经营户海报派发：针对商业的招商及扩张经营面积的经营户。九、户外广告位建议十、媒介选择：现有奉新县媒体主要有：电视、户外、公交车体，三大类。奉新县报纸广告的发行量相对较小，传播面不广，不予考虑；电视方面以奉新1套楼盘宣传片以及各电视台的游字为主。位于各道路以及工程周边，鉴于各楼盘户外看板均为自己量身定做，本案可适中选择自身制作广告牌、围板等物品。对于相对重点区域的户外广告，如中桥大型平面看板、三座桥道旗等，可待其签约终止时再行接洽，有待跟进。售楼处的户外广告：以门口的精神堡垒为主要手段。现场围墙。6、广告费用

整体推广〔宣传〕费用以工程总销金额的1%为标准，在资源缺乏的情况下，另行提交广告传播方案和工程推广报告，申请补充广告资源。7、费用支出

代理公司提供阶段性广告传播方