名企全过程工程代建作业指导书

编号：WJBZ-CS0001-2021全过程工程代建作业指导书（试行）PAGEPAGE前 言为深入贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，坚持全面从严治党，推进全面从严治企，中建五局落实中建集团的区域化、专业化、标准化、信息化、国际化等“五化”策略，大力推进标准化管理，实现了企业持续发展、快速发展、科学发展。“十三五”期间，贯彻总公司“转型升级、提质增效”管控要求，坚定不移的落实局既定的“社会尊敬、员工自豪、全国一流的现代化投资建设集团企业”的宏伟愿景。“管理是企业的永恒主题”，持续改进加强企业管理，永远在路上。标准化是信息化、标准表单化、表单信息化、信息集约化。中建五局“标准化运行”，其载体《中建五局运营管控标准化系列丛书》，纵向按管理ABC业务分十个类别，即公司治理类、市场营销类、生产技术类、财商经济类、投资融资类、人力资源类、风险管理类、党群工作类、企业文化类、海外经营类。从而形成“横向到边、纵向到底”管理全面覆盖的工作标准体系。中建五局标化丛书，坚持统筹顶层设计，既是管理模式的升级版，是对持续推进的全面质量管理、ISO9000质量认证、14000环境认证、18000职业健康安全认证、三证合一认证、卓越绩效模式使之“中国化、企业化、时代化、通俗化”的一次升级；也是运营管控的整合版，是将内部控制、风险管理、三标一体及日常管控等进行要素逐一梳理、制度全面覆盖、标准体系完整。标化丛书坚持系统编制实施，局成立董事长为主任、局分管领导及各职能部门负责人为成员的标准化管理委员会，办公室设企划信息部，既做好统一“度量衡”等基础标准，又强化各线条工作服务战略一致性。丛书编写历经职能部门编写、专业小组审核、标准化委员会审批。丛书内容既是贯彻中建集团管控要求的再细化，又是总结五局以往管理成果的再提升，既是对五局内部成功做法的再推广，又是对企业外部优秀经验的再复制。标化丛书是局管理成果的“集大成”、运营管控的“根本法”、管理人员的“工具书”。为使标化丛书便于区分和查找，对其予以统一编码，编码分五级。第Ⅰ级为标准适用层面，采用字母予以编号，全局范围“A”，子（分）公司“B”，项目部“C”；第Ⅱ级为标准对应专业系列，采用汉字拼音字母予以编号，公司治理类“G”、市场营销类“Y”、生产技术类“S”、依此类推；第Ⅲ级为标准制订单位，采用阿拉伯数字予以编号，如局总部“00”，三公司“01”，按局二级单位自然排序依此类推；0110第Ⅴ级为标准制订时间年度，采用阿拉伯数字予以编号。CWJBZ-CS0002-2021用于全过程工程代建项目管理。本书《全过程工程代建作业指导书》是根据局系统提升和优化创新的管理要求，贯彻中（2015程总承包管理方面的主要内容。本作业指导书颁布后，局以往所发文件与之有冲突的以本作业指导书为准，请各单位和项目结合实际，认真组织实施。并在使用过程中多提宝贵意见，以供今后修订，及时更新、补充、完善相关内容。本作业指导书中未提及部分，按照局最新的有关规定执行。落实局制局业务线条标准化管理的依据，最新版本的标化手册，最新颁发的红头文件，同时有效。本作业指导书持有者应注意作业指导书的保密工作，未经批准不得外传。本作业指导书持有者对所属员工负有培训的责任，对作业指导书在工作中的执行负有监督责任。中建五局标准化管理委员会二0二一年六月目录前 言 2目录 4第一章则 7目的 8适范围 8相文件 8术和定义 8使与修订 9附则 9第二章目代业务承接 11代项目类型 12代项目成 12项可行研究的编制 13代业务承接式 13代项目承接程 14委建合的签订 15第三章动与划管理 17项启动 18项组织构 18代项目理规划 20第四章划管理 2122项进度理制制 22项关键点制定 22工计划制审批 23项其他划编批 24项进度划监控 24项进度划调整 27代项目对参计划考核 28第五章批报管理 29报报建况 30报报建准备作 30《有用不动证》及建设地规可证》理 31修性详规划图）审批 32《建工程划许证》办理 32《建工程工许证》办理 33配工程建 34第六章察、计管理 3536勘阶段理 36方设计理 37初设计理 39施图设管理 40专设计理 41施阶段计管理 42设考核总结 44第七章务及标管理 4546投管理 46招管理 50合管理 52第八章造管理 5455建阶段备工作 55专设计理 55重材料备采理 55接协调 58工监控报告 60现施工安装 61调管理 64第九章收与交管理 6767验、移及保理流程 68验及移风险查 70工交付 71保管理 75附件 76第二章项目建业承接附件 77第三章启动策划附件 80第五章报批建管理 93第六章勘察设计理 95第九章验收移交附件 96第一章总则目的EPC组织能力；健全全过程工程管理体系，发展具有国际竞争力的工程项目管理业务。适用范围型的项目可参照执行。相关文件《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》（中发[2016]18号）《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）中建股份《项目管理手册》（2015年修订版）《建设项目工程总承包管理规范》（GB/T50358-2017）中建五局标准化管理丛书中建五局工程总承包管理“651行动”实施纲要术语和定义项目为完成依法立项的新建、扩建、改建工程而进行的、有起止日期的、达到规定要求的一组相互关联的受控活动，包括全过程工程项目管理、投资咨询、勘察、设计、造价咨询、招标采购、监理等工作。代建制依法通过招标方式，选择专业化的管理单位(即代建单位)负责投资项目的实施，控制项目投资、质量、工期和保证施工安全，项目竣工验收后移交使用单位的制度。全过程代建代建单位从从项目建议书批复开始至竣工验收、资产移交，对项目进行全过程的代建管理。阶段性代建代建单位从初步设计（含概算）批复后开始至竣工验收、资产移交完成，对项目进行阶段性代建管理。代建单位（房地产开发一级资质中的一项或者多项资质），按照代建合同约定具体承担代建项目组织管理工作的服务机构。（各省市的对代建单位资质有要求的从其要求。）委托方委托方是指将代建业务发包给代建单位的机构，是代建业务发包行为的主体。使用单位代建项目完成后的使用或运营管理单位。代建项目组代建项目组是代建合同签订完成后，企业根据合同要求配备的驻场代建管理团队。代建设阶段的质量、安全、工期和投资等方面实施监督、管理。区域代建项目部区域代建项目部是代建项目组的主管机构、作为代建项目组的后台支撑、统筹管理若干个代建项目组，区域代建项目部由区域项目经理领导，下设设计管理部、商务管理部、建造管理部、行政及财务管理部等职能部门。实体移交证书项目竣工验收后，委托（使用）单位经移交验收同意接收项目实体，签署并发给代建单位的项目实体接收证明文件。专业咨询全过程工程咨询服务由专业咨询工程师所提供的投资咨询、勘察、设计、造价咨询、招标代理、监理等专业咨询工作。使用与修订管理服务。本作业指导是企业内部文件，非经允许，不能复制、赠送。人员离职，应将作业指导交回企业主管部门。本作业指导根据需要进行修订或换版。附则关工程建设标准和规范。本作业指导的修订由中建五局工程总承包管理中心负责组织。本作业指导由中建五局工程总承包管理中心负责解释。第二章项目代建业务的承接代建项目的类型根据委托方性质不同划分为政府投资项目代建和企业投资项目代建。（含概算资产移交完成，对项目进行阶段性代建管理。本作业指导书适用于政府投资的房建类项目全过程代建项目管理。府融资等其他财政性资金进行的固定资产投资建设项目。建设全过程管理。代建项目生成在项目承接前期，通过收集资料和调查研究，掌握政府投资项目特点及要求，熟悉政府投资项目立项流程，协助项目业主推动潜在代建项目的决策及发包。项目决策阶段主要包含项目建议书、可行性研究及业主单位内部汇报评审、立项等工作，本章节所指潜在项目范围主要为公司定位为重大项目、涉及片区规划或战略客户的政府投资类项目。政府投资项目特点及要求政府投资项目的投资主体是政府有关投资管理部门，资金来源是政府性资金，投资方式一般是政府直接投资、注人资本金、投资补助、转贷和贷款贴息等。政府投资主要用于关系国家安全和市场不能有效配置资源的经济和社会领域，包括加强公益性和公共基础设施建设，保护和改善生态环境，促进欠发达地区的经济和社会发展，推进科技进步和高新技术产业化。201971（以下统称政府投资项目或者其他有关部门审批。”政府投资项目立项流程根据我国政府投资项目管理要求，通常来说获取发改部门的项目建议书批复文件后方可进行代建业务的发包工作。从项目投资意向到项目立项，其中较为关键的工作就是项目建议书的编制及批复。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建议书内容包括进行市场调研、对项目建设的必要性和可行性进行研究、项目建设内容、建设规模及重要技术经济指标等分析，并对投资估算、投资方式、资金来源、经济效益等进行初步估算，该阶段建设方案和投20%（2-1.采用代建方式的政府投资项目需要在项目建议书中进行明确，以便发改部门备案及监管，各省、市、区发改部门基本都有对代建单位的考核、评价、入库等相关的监管要求。（列入年度重大投资计划的除外无需项目建议书审批环节。前期策划过程中通常需要引入规划设计类、经济与产业类、专项产业类咨询。项目可行性研究报告的编制通常而言项目立项批复后即可进行代建业务的发包工作，为了项目进度及顺利承接代建业务，代建单位往往将可研工作前置至代建业务的承接阶段。可行性研究报告分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。可行性研究报告分析的项目的技术经济可行性、社会效益以及项目资金等主要建设条件的落实情况，项目总体布局及规划、项目风险分析及防控、建设项目可行性研究结论与建议等。可行性研究报告编制目录详见附件2-2。项目可行性研究报告编制完成后报同级发改部门进行审核，获取批复文件。同时需要按照要求在自然资源与规划部门办理选址意见书，获取用地预审意见。代建业务的承接方式从目前全国各省市的情况看，政府投资项目代建主要通过公开招标和邀请的方式进行委托。公开招标就是在报纸、相关网站上发布招标公告，凡是符合投标条件的代建单位都可以进行投标，需要经过资格预审、投标等环节，最终确定代建单位。邀请招标就是委托方邀请具有相应条件和资格的代建单位参与某项目的代建投标。一般来说，委托方按照预先制定的代建单位资格条件建立代建单位库，每年对库内各代建单位进行资格审查，包括营业执照、资质年审、在当地从事代建业务的信誉等情况的审查，实行能进能出，动态管理。一旦有代建项目时，委托方按照一定的规则，从代建单位库中随机抽取4－5名代建单位，邀请他们参与代建项目的投标。因此，为了获得代建业务，一是要留意报刊和有关网站的信息发布，积极参与投标；二是争取进入当地政府建立的代建单位库，这样就有机会参与代建项目的投标，获得代建业务；三是要了解当地经济状况、政策要求，了解当地的总体规划、专项规划及区域规划，积极推动潜在项目的立项。代建项目的承接流程代建单位招标，其程序与一般项目的招投标程序基本相同，主要有以下几个阶段：招标公告发布招标公告一般在国家或者地方指定的报刊、信息网络或者其他媒介上发布。招标公告载明了招标人的名称和地址，招标项目的性质、项目概况（工程规模、范围、内容、位置、工期、技术要求等）、项目的投资额及资金来源以及获取招标文件的办法等事项。实行资格预审的招标项目，招标人还在招标公告或者投标邀请书中载明了资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。发售资格预审文件资格预审文件通常由资格预审须知和需投标人填写的资格预审表两部分构成。资格预审须知包括：工程概述；对申请人的基本要求；申请人应提供的资料和有关证明；资格预审要求的强制性条件；各类申请表格等。资格预审主要是对投标申请人整体资格的综合评定，应包括法人地位、商业信誉、技术能力、类似工程管理经验等。发售招标文件招标文件是招投标过程中最重要的法律文件。招标文件通常由投标须知、合同条件、技术规范、工期要求、投标报价要求等。现场考察和招标文件澄清招标人在组织现场考察过程中，除了对现场情况的简要介绍以外，不对投标人提出的有关问题作进一步说明，以免干扰投标人由此判断做出决策，这些问题一般都留待标前会议中解决。标前会议个投标人，作为招标文件的组成部分，与其具有同等效力。开标、评标开标在招标文件规定的日期、时间、地点，由招标单位组织举行，所有投标人参加，并邀请当地工程项目有关主管单位、监督部门、公证机关等人员出席。评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标人的业绩、信誉和类似工程管理经验进行综合评定。评标结果公示评标结果出来后，招标单位按照国家和当地主管部门的规定，在指定的媒体、报纸和网络上对招标结果进行公示。公示结束后，招标人向中标人发出中标通知书。授标中标人接到中标通知书后，即成为该招标工程的代建单位，中标人按中标通知书的要求与委托方签订委托代建合同。根据上述招标程序，有投标意向的代建单位应按照招标公告规定的时间购买资格预审文件和招标文件；严格按照资格预审文件和招标文件的要求和规定，组织人员认真编写资格预审申请文件和投标文件；积极参加现场考察、标前会议、开评标等活动，了解代建项目招标的相关信息；及时提交投标保函；同时必须按照招标文件规定的投标截至时间和地点，携带规定的相关证明材料，提交资格申请文件和投标文件，参加开评标会。委托建合同的签订险。具体应注意以下几个方面：代建管理范围体工作。投资控制目标一是在委托代建合同中应明确投资控制目标和具体内容。有些委托方只要求代建单位管理建安工程费用，而有些委托方除要求代建单位管理建安工程费用外，还将监理费用、招标代理费用等交由代建单位管理；二是在建设过程中，发生工程设计变更是不可避免的，也是正常的，对于因设计变更（此设计变更须经委托方的核准同意）引起并相应调整代建投资控制目标和工期控制目标。代建工期对于在施工许可证办理完毕之前介入代建工作的，由于在工程正式施工前尚有许多准备工作要做，包括施工、监理招标、有关报批手续的办理等，而这些工作的时间存在许多不确定性和不可控性，因此，在委托代建合同中，对代建工期，最好明确从开工报告批复的开工之日起算起，以避免工期延长，引起双方发生纠纷。代建报酬计取目前，国家在代建报酬计取方面还没有一个明确的规定，从各地的情况来看，主要有两种计取办法：一是依据财政部下发的《基本建设财务管理规定》中的确定的建设单位管理费，以此为基础计取；二是按照约定的基数，以代建单位中标比例计取，计取基数一般为经政府有关部门批复的概算中的建筑安装工程费用，但有些地方将监理、招标代理等工程建设其他费用也纳入代建报酬计取的基数。因此在代建合同谈判时，对代建报酬的计取办法、计取基数应具体明确。履约保函及处罚的约定目前，委托方普遍要求代建单位在委托代建合同签订前提供一定比例的履约保函，并明确规定在代建项目最终投资超出投资控制目标和因代建单位原因造成损失时，超出投资和损失金额从代建报酬和履约保函中扣除。为了规避代建单位的风险，对履约保函内容格式和代建人在责任期内失职造成损失的认可，在委托代建合同谈判时，应尽量争取对代建单位有利的条件。第三章启动与策划管理项目启动项目启动的准备工作1.委托代建合同已正式签订。2.企业及代建项目组已梳理了与本建设项目有关的各参建单位（委托单位、使用单位、源局、环保局、气象局等）、咨询服务部门（设计、监理、图审部门、招标代理机构、造价咨询机构等）和项目周边各单位（社区、城管局、供电局、交管局、派出所等）的基本情况，并拟定了相关的内外沟通机制。接项目主要文件资料交接清单》（3-1、3-2）。5.了解代建项目所在地的代建管理制度、报批报建流程等政策。项目启动活动内容由公司领导班子选派一名项目经理及主要项目班子成员来实施和管理项目工作，通过编制《代建项目管理规划》（详第三章附件3-4），界定项目管理范围、确定项目管理人员组成及项目管理目标、建立内外沟通机制、识别重大风险管控要点、落实财务资源、质量、安全、工期和投资等方面实施监督、管理。启动会完成标志及存档资料公司通过信息化平台发布《项目班子任命文件》、与项目签订《项目部责任书》（据代建合同内容设定责任考核指标）。《XX项目启动会会议纪要》已审批。3.《关键节点计划》已编制并审批。项目组织架构组织架构分类及适用范围商务、工程、行政等职能部门的专业人员，人员配置根据项目需要确定（如规模、复杂度等），因工作量的不同允许部分岗位兼职。代建项目组向上归属区域分公司，由区域EPC当区域内代建项目达到5个以上时，成立区域代建项目部，下设若干代建项目组，代建项目组为驻场代建管理团队，区域代建项目部对各代建项目组统筹管理、资源调配，区域代建项目部下设设计管理部、商务管理部、建造管理部、行政及财务管理部等职能部门，由区域分公司EPC项目分管领导管理。区域代建项目部组织架构图企企业保障层公司工程管理部设计管理部物资部商务管理部科技质量部安全监督部 财务资金部……代建项目总经理区域项目部设计经理商务经理建造经理办公室主任 财务经理设计管理部 商务管理部 建造管理部建结机BI 投招合 计质安筑构电M 资标同 划量全综合办公室财务管理部项目经理1代建项目组1代建项目组项目经理2代建项目组2项目经理3代建项目组3项目经理n代建项目组n人力资源部代建项目组实行代建项目经理负责制，项目组成员对于该项目的管理工作受项目经理领项目经理接受区域项目总经理领导。代建项目组核心职能部门职责序号部门职责简介1设计管理部造价及进度等要求。负责协调报批报建。2建造管理部负责施工程工阶段对外建设管理接口协调工作，负责对施工单位、监理单位等单位的日常监督管理工作，负责一级节点的下发和施工单位施工进度计划执行情况察、设计、投资、采购、施工和验收等质量符合规定。3商务管理部使项目满足合同条件的前提下做好代建项目的投资管理、招标管理及合同管理。4财务管理部负责项目全生命周期的资金计划，编制各项财务报表，认真组织会计核算，做好税务筹划及收款付款工作。注：代建项目组的主要任务及代建项目组的主要岗位职责详见第三章附件3-3。代建项目组与公司职能部门工作分工表详见第三章附件3-4。代建项目管理规划管理流程工作要求1.代建项目组根据代建合同、政府规定及企业要求编制《代建项目管理规划》。合编制，并组织公司设计、商务、工程、财务等职能部门参与讨论、评审。3-5。第四章计划管理项目进度管理制度编制包括进度目标、包括进度计划的编制与审批、计划的执行与监督、进度预警、进度计划的考核与调整管理，由项目经理审批。1.管理流程公司、委托方审批后。由项目经理签发后，建造工程师给设计、施工等相关单位进行交底。初步拟定关键初步拟定关键否，调整关键节点会审审核否，调整关键节点审批内部交底关键节点关键节点2关键节点汇总勘察、设计计划、报批报建计划项目招标计划征拆及行政手续计划、项目建设进度计划拟定关键节点汇总节点流程输出设计工程师商务工程师建造工程师代建项目经理公司/分公司委托方流程输入1JHZD-001流程编号代建项目组关键节点编制流程流程名称图4.3-1代建项目组关键节点编制流程图2.工作要求序号工作要求工作内容1初步拟定项目关1.可研批复、概算批复、设计方案、初步设计、施工图设计、征拆节点，土地键节点许可证、规划许可证、施工许可证获取时间、项目开工、竣工、交付时间等。2征拆及行政手续办理计划场地移交计划及前期各项证照办理完成时间及具体工作安排。3勘察、设计计划勘察报告、规划验线、设计方案、初步设计、施工图设计、专项设计、深化设计等详细计划的工作内容。4合同采购计划包括咨询服务类、工程类、材料设备类采购计划。包括监理单位、咨询公司、设计单位进出场时间、总承包进场出时间、关键专业分包进出场时间。5项目建设进度计划施工重要节点时间及措施安排、各项主要验收时间及措施安排，主要有项目开0.0006内部交底作为项目管控纲领性文件，包含了项目全过程管控计划，经代建项目组及相关单位评审后，由代建项目经理向项目内部人员组织交底。3.输出表单关键节点可采用表格形式、横道图形式。1.管理流程工程计划在总包单位定标后，组织总包单位编制，由代建项目组审批。项目关键节点项目关键节点审核否总包需调整关键节点审核审核否审批发布工程计划工程计划否否编制工程计划总包合同流程输出总承包项目部监理部代建项目组公司/分公司委托方流程输入1JHZD-001流程编号项目工程计划编制审批流程流程名称图4.4-1 项目工程计划编制审批2.工作要求序号工作要求工作内容1编制工程计划EPC有任务。2总包需调整关键节点当总包编制工程计划需要调整项目关键节点时，工程计划需报公司/分公司和委托方审批。3工程计划WBS目组审批。3.输出表单工程计划应同时采用横道图和网络图。项目其他计划编制审批项目组的其他计划：设计类计划、采购类、报批报建类等，由各业务部门负责进行节点进度计划的编写，并分别分解为年度计划、月度计划及细化为周计划。明确计划节点及责任人，由项目经理审批。其他参建方的计划：咨询公司、勘察单位、设计单位计划由各单位编制后，报项目组审批。项目进度计划监控前期阶段计划监控（1）管理流程代建项目组对勘察、设计单位进度监控，详见下页图4.5.2-1。流程名称流程名称前期阶段进度监控流程输入代建项目组流程编号勘察、设计单位项目部JZZD-023流程输出项目总控计划进度报告进度报告审核检查表1进度预警执行纠偏措施执行不力纠偏措施组织评估执行得力进度执行正常注：若勘察、设计管理在监理合同内，则执行4.5.2监控流程。图4.5.2-1代建项目组进度计划和工程进度监控（2）工作要求序号任务名称工作要求主责部门/岗位配合部门1年月周计划1.12周上报周进度计划及关键节点。勘察、设计单位-2进度报告及时做好纠偏措施，形成会议纪要。勘察、设计单位-3执行纠偏措施1.勘察、设计单位按照进度报告纠偏措施执行。4组织评估1.当勘察、设计单位进度仍然出现严重偏差，组织相关专家顾问团队进行评估，提出具体的措施和建议。代建项目组施工阶段计划监控（1）管理流程代建项目组对总承包项目部进度监控，详见下页图4.5.2-2。流程名称流程名称施工阶段进度监控流程编号JZZD-023流程输入代建项目组监理项目部总承包项目部流程输出项目总控计划年月周进度计划进度报告进度报告检查表进度报告审核进度预警1参加析专题会参加纠偏措施执行纠偏措施执行不力组织评估执行得力调整纠偏措施或调整计划进度执行正常进度监控记录注：业主指定专业分包的计划应报总包审批后，由总包发起审批流程。4.5.2-2代建项目组进度计划和工程进度监控（2）工作要求序号任务名称工作要求主责部门/岗位配合部门1年月周计划2.12次年年度进度计划，每月度上报月度进度计划，每周总承包项目部-上报周进度计划及关键节点。2进度报告3.2总承包项目部-3进度监控记录1.监理单位负责对总承包项目部的日常组织与管理工作进行监控。监理项目部代建项目组4监理进度会议1.监理单位负责根据总承包项目部进度情况报告及日常检查，每周组织召开进度分析会议，分析实际进度与计划进度的差异以及节点工期与实际完成情况的差异，督促总承包项目部分析原因，总结经验，及时做好纠偏措施，形成会议纪要报代建项目组。监理项目部代建项目组5监理进度报告1.监理单位每月向代建项目组提交一份月工程进度报告，应包括以下主要内容：记录进度计划执行情况进行描述；提供关键线路上的一些主要工程的施工活动和进展情况的图片；分析影响工程进度或造成延误的原因并提出解决措施。监理项目部代建项目组6进度偏差分析专题会1.代建项目组审核进度报告，评估进度监控状况，当出现进度预警时，督促监理单位组织“进度偏差专题会”分析总承包项目部人员、材料、设备配置情况，制定纠偏措施及奖惩机制。代建项目组监理项目部7执行纠偏措施2.总承包项目部按照“进度偏差分析专题会”会议决策执行。总承包项目部8组织评估2.当总承包项目部进度仍然出现严重偏差，组织专家顾问团队进行评估，提出具体的措施和建议。代建项目组9调整纠偏措施或调整计划总承包项目部项目进度计划调整代建项目组计划调整分类序号计划调整原因是否可调整进度计划一级节点1非代建项目组和勘察、设计单位、总承包项目部自身原因导致的工期延误。是是2委托方主动提出缩短工期。是是3代建项目组或监理单位发现现场进度不能满足施工进度计划要求时，且不影响委托方要求的节点，勘察、设计单位、总承包项目部提出调整申请，代建项目组审批同意后进行计划调整。是否4出调整申请，须公司和委托方审批同意后进行计划调整。是是计划调整工作要求序号调整原因调整程序1非代建项目组/勘察、设计单位、总承包项目部原因导致的工期延误取得委托方同意调整工期的书面文件后，代建项目组及勘察、设15政府方缩短工期代建项目组联合勘察、设计单位、总承包项目部充分论证分析必要时邀请局和外部专家参与，若具备可行性则在经上级决策后，将缩短工期增加的措施费等索赔资料在7天内上报至政府方审批，以防工期履约和成本风险扩大。2勘察、设计单位、总承包项目部需要调整计划，且不影响委托方要求的节点实执行。3勘察、设计单位、总承包项目部需要调整计划，影响委托方要求的节点参建方落实执行。代建项目组对参建方计划考核1.代建项目组依据计划执行情况定期进行对比分析，并视进度延误程度对勘察、设计单位、总承包项目部采取下达整改通知单、通报处罚、专项督导会。2.当勘察、设计单位、总承包项目部进度造成关键工期延误的根据合同处罚。第五章报批报建管理报批报建概况”四证即《国有用地不动产权证》简称“不动产证”、《建设用地规划许可证》简称“用地证”“规划证”“施工证”；“一图”为修建性规划总平面图；“两书”为建筑使用说明书和质量保证书。报批报建示例流程详见附件5-1。根据项目属性，代建项目销售阶段关联的《商品房预售许可证》需与委托方提前明确约定（开办费用、人员配备等），并在营销专责人员的配合下按照属地政策要求开展相应事务。报批报建的准备工作政策收集及整理/1地的各种强制性规范、规定，提交设计单位作为方案设计依据。具体要求：（是否整体验收、城市基础设施配套费收费标准、计容政策、房产测绘计算规则等）施工证办理政策（各项规费收费标准、公示时间等）施工的审批和行政执法政策情况等；（（开学时间、移交要求）要求等；（工程招标要求、费用缴纳要求等）、各项交楼验收规定。方案报批前的准备工作该阶段指规划进行总图及方案文本设计，向规划部门报批总规及方案文本前的阶段，应组织召开会议明确如下内容:1.公建配套设施的名称、面积、具体位置参照当地规定标准或土地合同中规划设计条件的下限，按照不宜多的原则执行。公建配套的位置应在设计阶段进行专项设计，尽量集中统一设置，不宜占用商业面积，不宜占用综合楼、剧场和运动中心等投资物业。2.人防地下室设置方案经济分析须考虑建安成本、易地建设费、车位数量及销售或出租收入等因素，并在建设人防地下室与缴纳人防易地建设费间做出明确决定。原则上不缴纳人防易地建设费，设置人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，应按照当地规定标准的下限原则执行。确需设置人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，设计管理部应在规划部门批复总规方案后将人防工程设置方案报相关人员集体讨论决策，提出经济最优解决方案。3.消防专项复核应与设计人员复核如下内容是否满足报批要求：（（2）消防水池、屋顶水箱、泵房、消防控制室及水电设备房位置；（3）防火、防烟分区、安全疏散和消防电梯、防排烟系统等的设置；《国有用地不动产权证》及《建设用地规划许可证》办理项目土地的收地工作签订《国有土地使用权出让合同》或《项目合作协议》次日展开收地工作，收地时应注意用地红线与实际土地使用范围是否一致，项目用地是否被市政道路或者相邻建筑物占用，原则上收地工作应在项目部进场前完成。国土证办理需提交的资料1.申请书；2.县以上人民政府批准文件；3.出让合同原件、出让金交纳凭证、契税证明复印件、拍卖成果确认书原件；4.企业法人登记凭证、营业执照、组织机构代码复印件、法人代表证明；5.委托书、经办人身份证明；6.规划红线图复印件、宗地图及宗地界址坐标；7.其它应提供的相关材料。国土证办理的注意事项地使用条件办理相关用地手续。用地许可证办理需提交的资料1.用地许可证申请书；2.用地批复；3.数字化现状地形图、规划依据图（按政府要求）、经批准的规划总平面图等；4.其它应提供的相关材料。修建性详细规划（总图）审批工作内容与政府相关部门沟通咨询规划设计条件书的相关内容，进行总图及方案技术沟通，完成规划方案专家评审会、规委审查会、外立面专项审查，进行总图及方案日照容量指标复核，协调进行总图及方案公示，获取总图及方案批复。需提交的资料1.符合政府职能部门要求的总图、方案文本；2.管线综核图；3.高层建筑日照分析报告书；4.消防设计专项说明书（设计院签章）及电子版资料；5．交通影响评价书；6.其它应提供的相关材料。注意事项方案报批前要求设计人员认真复核技术指标、平面布局、配套公建规模、沿街商业形式、标准户型、日照要求、立面风格、建筑高度、建筑退距、天际线、车位比、周边道路及市政管网接入点、土地性质等内容，确保达到报批要求。《建设工程规划许可证》办理工作内容单体报建图的审查、单体面积复核、现场放线定位并制作定位图、公示、取得相关主管部门的审批意见、证件核发等。需提交的资料：1.合法的建设计划文件（开工时间、工期等）；2.建设申请报告；3.建设用地规划许可证、土地权属证件或证明；4.勘察设计图纸及说明、符合城市规划要求的1：1000地形图和平面布置图；5.有关部门的审查意见；6.其它应提供的相关材料等。注意事项会，确保报建图、施工图、销售用图一致，并形成会议纪要。有不一致，应明确解决方案。以免影响验收。《建筑工程施工许可证》办理工作内容完成施工图纸审查并备案、在政府指定的网络应用平台上完成施工和监理单位招投标审批、完成项目部的质量安全监督注册、缴纳项目资本金和农保金等费用并签订专项资金监管协议。需提交的资料1．建筑工程用地规划许可证；2．建设工程规划许可证；3．政府备案的中标通知书及施工合同；4．审查通过的施工图纸及技术资料；5.其它应提供的相关材料。注意事项：1.报批报建人员在进行工程合同备案时，必须按照当地认可的标准实施。2.报批报建人员应与相关部门进行专项沟通，避免将开发进度计划、合同交楼时间严重不同的楼栋办理到同一个施工证，以免影响验收。3.施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。配套工程报建配套工程报建概况配套工程指的是满足项目交付使用所需的供水、供电、供气、供暖、道路开口、市政道路占用等事项的报批手续。配套工程报批的策划首期工程动工后，代建项目部需组织设计管理部、商务部、建造管理部等共同讨论，制订水、电、气、暖等配套工程的报建报装方案（具体内容包括接入源点、路由、投资方式、建设周期、开通时间、相应收费标准等）。90接入点的，应制定解决方案并实施。10装工作具体由项目部实施。第六章勘察、设计管理勘察阶段管理工作内容严格按照合同要求的勘察周期，督促勘察单位尽快完成勘察任务，为编制设计文件提供符合要求的勘察文件。原则上应在初步设计之前完成初勘报告，施工图设计之前完成详勘报告的审查。具体工作内容如下：1.组织开展可研阶段勘察，为合理确定建设场址提供基础依据。完成见证取样等工作。够的工程地质数据资料。4.及时做好勘察文件的归档。5.发改、财政部门报告，请发改、财政部门协调处理。管控要点检查描述员、司钻员、安全员是否持证上岗。纬仪、水准仪，特殊工程还需要测斜仪、罗盘等是否有合格证（限进行了标定）。物探设备是否合格及使用正常等。数据采集等。对地质测绘工程，应检查是否对基岩露头进行了岩石产状测量及数据的采集。（测试）、是否进行水位测量、取水试样及孔深校尺（每钻均要求进行量尺）。（每钻均要求进行量尺规范。是否进行了孔斜测量。方案设计管理设计要求的提出设计单位确定后，组织召开方案设计启动会，以“设计任务书”的形式向设计单位提出设计要求。等。设计输入资料土地出让条件。2.政府审批通过的可研、立项材料。3.委托方提供的项目定位报告或关于项目定位的会议纪要。4.委托方提供的建造标准（如写字楼建造标准、学校建造标准等）。5、设计专项计划。6（施工的，在此之前应提供详勘报告）。7、其他资料。设计输出成果1、方案设计文本（JPG、PPT、或PDF）及相关CAD成果设计文件。2、立面控制手册（JPG或PDF）及相关CAD、SU成果设计文件。3、内部评审意见及委托方评审会会议纪要。4、政府审批意见。5、外部审批通过的最终文本及委托方会签文件。管控要点技术审核关注要点：（1）功能、规模、标准等方面能否满足委托方要求。是否满足规划条件、有关法规（教育等）的要求。2（3）是否满足规划、交通、♘林、人防等方面报批深度要求。23.进度计划下达设计单位后应要求设计院编制详细设计出图计划，并及时跟踪预警。4.对于较为复杂、设计难度大的项目可建议建设方引入第三方精细化审图机构进行管控，合同中明确代建单位的管理权限。5.方案设计管理流程见下图（报批报建流程见本指导书第五章内容）：流程名称流程名称方案设计管理流程设计单位设计管理部项目公司领导班子、商务部、建造部委托方否否编制设计任务书评审评审是方案设计启动会是否否方案设计成果评审是调整后方案设计成果（含外立面样板）评审是含外立面样板）会签会签报批报建6.方案设计成果向委托方进行专项汇报前应明确会议规格、参会人员等事项，结合各方意见形成最终方案设计成果（含外立面材料设计样板），并形成会签成果留档。初步设计管理设计要求的提出方案设计完成且设计单位确定后，组织召开初步设计启动会，以“设计任务书”的形式向设计单位提出设计要求。等。设计输入资料1.政府审批通过的建筑设计方案、外立面方案。2.地勘资料。3.初步设计任务书4.♘林深化方案（如有）。5.经委托方审批通过的运维单位管理建议书（如有）。6.市政条件，包括给水、排水、雨水、污水、中水、燃气、热力、供电、电信等接口的接口方向、位置、标高、管径等相关技术指标。设计输出成果初步设计图纸（CAD+PDF）2.设计概算3.内部评审意见及委托方评审会会议纪要4.政府审批意见5.机电点位确定（批量精装、装配式项目）、机电设备用房、出地面风井布置方案6.人防布置设计7.精审报告（如有）、核图报告8.绿建方案、海绵城市方案（如有）9.纸质文件和电子版CAD、委托方完成的审批流程。管控要点1.设计单位提交的文件、图纸应满足设计任务书的要求；201611计文件编制深度规定》及当地政府部门规定的深度要求；盖报审章及个人注册章。4.设计概算应控制在合同造价范围内；主要设备、材料选型应符合设计任务书要求。5.（10明确设计要点，确定专项技术设计、复杂工艺设计等，并形成会议纪要。6.初步设计审批流程参照方案设计审批流程。施工图设计管理设计要求的提出初步设计完成后，组织召开施工图设计启动会，以“设计任务书”的形式向设计单位提出设计要求。机电专业设计要求、交房标准、成本控制要求、设计成果及设计周期要求等。设计输入资料方案设计文本、初步设计图纸。施工图设计任务书详细勘察报告。设计输出成果1.施工图启动会会议纪要、启动会文件。2.专项技术、复杂工艺方案比选和说明。3.基坑支护方案评审会（部分地区政府要求需召开专家评审会）会议纪要、基坑支护方案。4.全套施工图设计文件（CAD+PDF）。5.施工图联合审查意见内审意见、精审报告（如有）。6.施工图核图报告。7.施工图审查单位出具的审图意见及审查报告。8.人防施工图及审查报告。9.节能审查报告及CAD图纸文件。管控要点1.设计文件深度应符合《建设工程设计文件编制深度规定》。2.审核设计文件是否满足施工图审查意见要求。3.审核设计文件是否符合设计合同中确定的质量要求（包括考虑合同评审结果以及委托方提出的特殊技术要求）。4.审核设计文件的签章是否齐全。协助委托方进行正式设计文件的存档工作。行决策（补充痕迹管理，决策流程等）。施工图完成后应组织建筑设计院，人防设计院，♘林、燃气、精装、幕墙、BIM等专项设计院进行核图，并形成核图报告，督促按意见修改。8.施工图设计审批流程参照方案设计审批流程。专项设计管理专项设计指：精装设计、♘林设计、幕墙、门窗、栏杆、百页、雨棚、地下室车库停车及其导示系统、标识系统、挡墙、基坑支护、电梯、钢结构、泛光照明、智能化、自来水、燃气、供配电等相关专业设计。原则上可参照以上方案设计、初步设计、施工图设计管理流程及要求进行设计管控。由施工单位或生产厂家进行深化的专项设计由建造部牵头对其进度、履约等方面进行管理与沟通，设计管理部负责技术审核；其他深化设计由设计管理部进行管理。设计要求的提出设计要求以“设计任务书”的形式向设计单位提出。等。设计输入资料方案报建图、施工图（CAD+PDF）。2.专项技术标准。设计输出成果1.全套专项设计文件（专项设计图纸、技术参数、设备选型等）。管控要点设计单位提交的文件、图纸应满足设计任务书的要求；2效果。3、及时进行设计样品封样。4、所有专项设计完成后应组再次组织建筑设计院，人防设计院，♘林、燃气、精装、幕墙、BIM等专项设计进行核图。5、各专项设计施工图完成后，应协助商务部进行招标工作、商务核量工作。施工阶段设计管理该阶段主要工作是对施工单位进行设计交底，组织各参建单位对图纸进行审核、组织设计单位为现场提供技术服务，对现场的实施品质进行控制等。设计交底与施工图纸会审图会审及技术交底，目的是查漏补缺、审核图纸质量、加深施工单位对图纸的理解。单位，会审时设计单位注意进行解释设计。会审记录。中需进行变更的按程序办理变更手续。设计意图、重点、难点等技术事项；交底后应形成交底记录，下发施工单位。设计服务管理在项目实施过程中，应监督设计单位按设计合同约定派驻现场代表，并对其履职情况进行检查，对于履职情况不佳的现场代表应及时通知设计单位进行更换。同时还应对设计单位各专业设计时的现场配合工作进行监督检查，检查情况作为设计履约评价的依据之一。施工样板管理对具有重要效果意义的建筑特定部位的施工，如建筑外立面、室内精装修等，应在大批量施工前要求施工单位或指定供应商在建设场地按照材料设计小样进行施工样板的安装，方便组织相关领导、设计单位等现场进行验收确认，保证实施效果。（质铺装、小品等）。2.施工样板主要目标是确定选材、风格等。3.施工样板完成后应组织设计单位、委托方进行现场验收，样板经确认后，应进行会签。设计巡查管理品质问题及时预警、解决，必要时报委托方决策。11要工序期间视项目进展进行安排。设计管理部应在设计巡查结束后组织所有参与人员汇总对巡查问题进行分析、讨论，确定整改措施、整改时间、整改责任人，形成《设计巡查报告》，并与建造部、商务部等相关部门进行沟通，就其中整改问题、整改措施、整改时间、整改负责人进行确认并回复；巡查负责人就达成一致意见的《设计巡查报告》组织进行会签。设计管理部依据《设计巡查报告》，对涉及设计整改的部分，3天内按管控流程发起变更。同步跟进项目按整改时间要求进行落实，直至销项。设计变更管理1.设计变更的分类设计变更分为一般设计变更与重大设计变更。（1）重大设计变更包括以下范围：1%变化；户型配比、户型面积等发生变化；建筑风格、色调、材质等发生变化。结构专业：基础结构型式发生变化；地下室抗浮设计方案发生变化；主体结构型式发生变化。♘林专业：主要景观节点和场地的平面位置发生变化；♘建的主体材质、立面造型或色调发生变化；主要铺装的材质或铺贴式样发生变化；植物景观空间结构发生变化；骨架乔木点位发生较大变化（水平距离大于10米）。精装专业：平面布局、功能、装修风格、色调、材质发生重大变化。机电专业：供水、配电及空调方案发生变化。（2）一般设计变更上述变更内容以外的变更均属于一般设计变更。2相应的设计变更手续。3更应编制《项目设计变更台账》（模板详见附件6-1），同步备案。设计考核与总结设计考核与总结分为设计供方考核及项目设计管理团队的考核与总结，以提升设计供方的服务水平及提升公司整体管理水平，促进公司设计线条不断提高工作业绩和工作效率，并及时激励优秀团队，特拟定设计管理考核办法。设计供方考核与总结项目组或区域代建项目部应定期开展对设计单位及设计咨询单位进行履约情况评价，从图纸质量、设计进度、配合意识、服务质量等方面进行考核评分，并进行总结，建立局层面设计合格供方名录。设计管理团队考核与总结公司定期对项目组及区域代建项目部设计管理从设计进度、品质、变更、供方、资料管理及团队建设等方面进行考核评价，项目组及区域代建项目部根据项目情况，报送设计管理总结，具体要求遵照公司相关制度执行。第七章商务及招标管理投资管理投资管理主要包括投资匡算、投资估算、设计概算、施工图预算、过程计量、变更签证、工程结算、资金控制。按代建合同约定履行代建职责，协助建设单位做好投资控制，原则上要求概算不超估算、预算不超概算、结算不超预算。本章内容适用于全过程代建工程的投资管理工作。投资估算制项目投资估算并报送代建项目组。1。审核设计任务书审核设计任务书图纸可建造性分析是是 审核 是 审批 是 审批否否否否否项目投资估算项目方案设计文件流程输出建设单位公司/分公司项目经理造价咨询委托单位/项目商务部项目建造管理部项目设计管理部设计单位流程输入QGCDJSW-001流程编号项目估算管理流程流程名称核算投资估算编制投资估算图1项目投资估算管理流程图设计概算计概算并报送代建项目组。组织项目建造管理部、设计管理部等部门、设计院或委托造价咨询单位、公司相应的审核设计任务书图纸可建造性分析审核设计任务书图纸可建造性分析是是 审核审批否否否否编制初步设计概算项目概算书否是是 审批项目初步设计文件流程输出建设单位公司/分公司项目经理/项目商务部项目建造管理部项目设计管理部设计单位流程输入QGCDJSW-002流程编号项目概算管理流程流程名称核算初步设计概算图2项目概算管理流程图专业，并下达给设计院进行施工图限额设计。施工图预算图、图纸会审纪要等。核。核。3。图3项目预算管理流程图算。过程计量1.施工单位根据合同约定按时申报产值，不得提前计量，否则按合同约定处罚。代建项目组建造管理部人员负责审核施工单位申报的形象进度真实性和准确性。代建项目组商务人员根据建造管理部人员复核的产值资料按合同计算产值，代建项流程名称流程名称项目过程计量管理流程图流程编号QGCDJSW-004流程输入施工单位监理单位项目建造管理部造价咨询委托单位/目商务部项目经理 公司/分公司 建设单位流程输出审核工程量，产值申报表按时申报产值是是性是是 审核 是 审批 是 审批产值申报审批表否否否否否复核工程量及产值资料审核资料并签署意见目组按授权完成过程计量流程。项目过程计量管理流程图详见图4。图4项目过程计量管理流程图4.每个合同累计审定产值不得大于对应的施工图预算或合同价款。变更签证4848PAGEPAGE料（包括但不限于认质认价等）5。流程名称流程名称项目变更签证管理流程图流程编号QGCDJSW-005流程输入设计单位施工单位监理单位 项目设计管理部项目建造管理部造价咨询委托单位/项目商务部项目经理 公司/分公司 建设单位流程输出设计变更单变更分析建议书是审核资料并签署意见是进行可建造性分析和技术建议是是审核 是 审批 是 审批设计变更单否否否否否经济核算设计变更单图5-1项目变更签证管理流程图（建设单位提出的变更）流程名称流程名称项目变更签证管理流程图流程编号QGCDJSW-005（2）流程输入施工单位监理单位 项目设计管理部目建造管部造价咨询委托单位/目商务部目经理 公司/分公司 建设单位设计单位流程输出设计变更单变更分析建议书是审核资料并签署意见是 进行可建造性分析和技术建议是 经核算是设计变更审核 是 审批 是 审批 是图纸设计变更单否否否否否图5-2项目变更签证管理流程图（施工单位提出的变更）施工单位对变更的内容、工程量确认，作为签证办理的重要附件。要逐条回复。施工单位在变更事项完成验收合格后应按合同约定递交签证变更资料，监理单位收到后3个工作日处理完毕再报送造价咨询单位，然后代建项目组相关部门审核。给代建项目组设计管理部、建造管理部与绩效挂钩。工程结算理结算。核意见反馈给代建项目组进行复核。及时报送工程结算书工程量、量价是及时报送工程结算书工程量、量价是审核 是审批否否结算书审批表是 审批 否审核 否是否是结算书申报表流程输出建设单位公司/分公司项目经理造价咨询委托单位/项目商务部项目建造管理部监理单位施工单位流程输入QGCDJSW-005流程编号项目结算管理管理流程图流程名称初审审核工程量，资料完整性，申报形象进度真实性及准确性图6项目内部结算管理流程图4.原则上确保工程总结算不能超工程投资总概算。资金控制用款审核后，将资金拨至代建项目监管账户。代建项目各有关单位根据各自职责共同对项目资金使用、核算和监管负责。3.代建项目组应确保资金支付不超合同额。招标管理全过程代建工程中根据建设单位的授权实施的咨询服务类、工程类、材料设备类供方资源招标工作。组织管理1.职责分工商务管理部：负责组织协调招标采购工作；编制招标计划、组织开评标；审核招标限价，参与供方考察。设计管理部：提供招标图纸、确定技术标准和招标样板，组织设计供方考察。2.招标机构需进行公开市场招标的供方，由专业招标代理公司成立招标采购工作小组，具体负责招标采购工作。不需进行公开市场招标的供方，按代建项目组授权规定成立招标领导小组，每单招标均应成立招标工作小组负责组织招标的全过程。3.评标委员会52/3。具体需根据当地政策确定。招标策划1.招标方式根据当地政策要求和建设单位授予的招采权限，原则上有局集采或公司集采项必须执行集采，除此之外可采取公开招标、邀请招标、竞争性谈判和单一来源采购，具体招标方式选择以当地政府或建设单位相关要求为准。2.招标计划由代建项目组商务管理部编制，经建造管理部、设计管理部复核，报代建项目组公司审批。新开工代建项目按规定要求提交年度招标计划和月度招标计划，各部门协同力争计划达成率的实现。招标计划表详见表2.表2：招标计划表内容编号工程名称计划招标时间计划进场时间预估合同额招标方式计价方式备注3.投标保证金按公司相关制度执行，局内部单位、公司战略供方、优秀供方、咨询服务类免交投标保证金。在确定中标人后十四个工作日内，由投标单位派人来代建项目组商务管理部办理（按谁组织招标谁负责办理原则）退还手续，由财务部负责退还。4.特殊审批除公司制度约定的招标方式、适用范围、评标规则外，对于有特殊原因超制度规定的事项，一律必须报请代建项目组招标领导小组审批同意后方可实施。实施招标代建项目组自行组织招标的供方，按局商务管理手册对应招标流程执行。2.样品管理①需提交样品的招标品类：材料设备类、精装修、软装、保温、幕墙门窗、标识标牌等涉及品质、观感的招标项。②招标品类由代建项目组设计管理部或建造管理部部签字确认后提交商务管理部保管，涉及到观感的材料设备选型需设计和建造管理部共同签字确认。③由投标单位在投标截止时间前将投标样品报送至代建项目组商务管理部，由商务管理部组织评标小组审核投标样品，样品被评为不合格的，不开启其投标文件，由商务管理部将其标书及样品一并退还投标单位。④中标单位样品管理：若为公司集采则由供方将集采材料样品送至代建项目组。单项招标中标单位样品封样：中标单位的合格样品，由现场评委共同签字封存。合同管理遵循“合法合规、风险防范、统一标准、分类管理”的原则。全过程代建工程中签订的各类合同，主要指咨询服务类、工程类、材料设备类。合同类别1.咨询服务类①咨询服务类：场地准备及临时设施、工程设计、工程勘察、图纸审查、勘察文件审查、工程监理、招标代理、全过程造价咨询、预算审核、结算审核、竣工决算审核、绿色建筑工程咨询服务费、绿色装修污染全过程咨询费等；②检测鉴定类，分别是：第三方检测等；③其他类分别是：环境影响评价、水土保持评价、交通影响评价、地铁评估等。2.工程类：拆迁、总承包、机电安装、室内精装修、幕墙、♘林绿化等；3.材料设备类（按建设方要求）。4.代建项目组商务管理部负责按业主要求和公司合同管理制度组织实施；审查合同的合规性、严密性；负责各类合同归口管理。合同起草依据招标资料（如招标答疑、询标纪要等）审。若发标前未起草合同文本的，定标后代建项目商务管理部应依据双方洽谈的会议纪要起草合同并发起评审。的具体内容，则需在评审时注明原因及合同条款来源。合同评审把关合同文本中其专业线条的相关部分，明确分工，各司其责。定标后，代建项目商务管理部负责对拟签订合同文本发起评审，各评审部门依据招标资料（如招标答疑、询标纪要等）对招标前已评审的合同进行复核。本错误。注明原因，再继续下一评审流程。4.代建项目商务管理部应对评审流程进行督办。合同评审完后报建设单位审批。资料管理目竣工验收完毕后将与项目有关的合同文件资料移交给使用单位。第八章建造管理建造阶段准备工作现场会议与报告代建项目组在建造前期，应制定由其组织或参加的会议和报告清单，具体会议与报告由代建项目组根据实际情况确定。1.代建项目组会议阶段会议名称会议参加单位会议频次会议类型设计阶段设计汇报会建设方、代建项目组、咨询单位、设计人员设计成果提交后专题会建造阶段项目管理月例会代建项目组、监理单位、各总承包项目部每月定期会经济例会代建项目组、监理单位、各总承包项目部商务人员视情况而定专题会监理例会代建项目组、监理单位、各总承包项目部每周定期会设计协调会代建项目组、监理单位、各总承包项目部技术和深化设计人员需研究设计问题专题会样板选样汇报会建设方、代建项目组、设计人员样板验收前专题会重大问题专题会协调解决如征拆、进度、质量、安全、文明施工等重大问题，参与人员根据会议需求确定视情况确定专题会2.代建项目组报送报告清单3.阶段送达单位上报内容频次/时间要求会议类型启动策划公司代建实施细则、专家论证方案等中标后两个月内定期设计阶段建设方专项设计方案汇报等方案设计完成后专题建造阶段建设方征拆未完成事宜报告等每月专题建设方、公司代建实施细则等开工前定期月度实施情况进展报告等每月度末定期年度进度计划及产值完成情况等每年度末定期收尾移交阶段建设方、公司专项验收报告、竣工验收报告、工程技术档案、结算资料等竣工前现场准备工作联系规划局，在红线内布置不少于3个基准点；进行场地平整、提供水电接驳点。在总包进场后，移交总包单位管理。专业设计管理代建项目组应组织各职能部门对专业分包设计进行管理，专业设计管理同施工图设计管理，专业分包设计报代建项目组审批后执行。重要材料设备采购管理重要材料设备采购考察管理总承包项目部采购考察管理流程名称总承包项目部采购考察管理流程名称总承包项目部采购考察管理流程编号JZZD-001流程输入专业分包总承包项目部代建项目组建设单位流程输出合同否总进度计 审批划否审核审批专业分包重要材料设备采购计划否1审核分批次汇总否审批重要材料设备采购计划供方考察资料核验清单表参加考察参加考察参加考察汇总考察意见考察登记表审批通过实施采购组织考察收集供方资料不通过7.4.1-1重要材料设备采购计划不通过（2）工作要求序号工作内容工作要求编制单位审核单位开始时间代建项目组识别对项目工期、质量和造价影1重要材料设备管控清单代建项目组建设单位开工前期件形式明确下发，在总承包项目部实施考察采购前组织交底。2重要材料设备采购计划在材料设备管控计划基础上，明确重要材料设备其使用部位、拟采用档次规格、拟进场时间、拟验收要点，其中各时间节点除满足项目总控计划外，还须确保满足代建项目组的节点要求。总承包项目部代建项目组监理单位开工前期3考察采购代建单位和建设单位参加，监理单位视情况而定。总承包项目部代建项目组材料设备采购前，随工程进度代建项目组重要材料设备采购考察管理否审批否审批实施采购汇总考察意见参加考察参加考察参加考察考察登记表供方考察资料核验清单表重要材料设备采购计划划合同流程输出建设单位代建项目组咨询单位流程输入1JZZD-002流程编号代建项目部采购考察管理流程名称组织考察收集供方资料8.3.1-2代建项目组重要材料设备采购考察管理流程（2）工作要求序号工作内容工作要求编制单位审核单位开始时间1重要材料设备采购计划代建项目组编制重要材料设备采购计划，明确重要材料设备其使用部位、拟采用档次规格、拟进场时间、拟验收要点，报建设单位审核。代建项目组建设单位开工前期2考察采购按照经审批的重要材料设备采购计划要咨询单位、设计单位参加。代建项目组建设单位进度（3）输出表单重要材料设备采购计划、供方考察资料核验清单表、企业印章印鉴及法定代表人签字、考察登记表。重要材料、设备进场管控实施重要材料、设备进场时由总承包项目部组织，监理单位及代建项目组按照既定流程及要求，联合验收并留存记录。其中，在法定责任期内不易暴露质量缺陷的设施设备进场时，应要求总承包项目部向代建项目组提供设备合理使用年限内由采购方负责大修的书面承诺。接口协调代建项目组进行政府主管部门、建设单位、专业咨询机构等项目外围单位对接协调工作，同时通过落实各类规范性文件、项目管理制度中规定的各参建方主体职责，有序组织项目内部运营、勘察、设计、监理、施工等各参建单位协调配合工作。代建项目组对外接口协调序号阶段对接单位事项工作要求1建造准备阶段政府规划局规划验线场进行查验，获得许可后，方能进行后续施工。2建造阶段质监站、各参建单位主体结构验收请主体结构工程的中间验收。3政府规划局规划验收政主管部门申请规划验收。4质监站消防验收具消防认可文件。5政府人防主管部门人防验收715备案。6环保局环境验收代建项目组委托有资质环境检测机构现场检测，并出具《室内环境污染物浓度检测报告》。7政府节能办建筑节能验收专项验收，并提前3天通知政府节能办到场监督8供电/燃气公司供电/燃气验收收。9供水公司供水验收10气象主管机构防雷验收专业分包提供具有相应防雷检测资质检测单位出具的检11城建档案馆工程档案预验总承包项目部汇总各单位资料，形成初步《建设工程竣工收见》。12图审机构、设计单位专业设计向图审机构报送。13当地特种设备检验检测机构电梯工程验收电梯工程安装完毕必须经国务院特种设备安全监督管理部门核准的检验检测机构按照安全技术规范的要求进行监督检验，由电梯专业分包组织。14收尾与移交阶段竣工验收由代建项目组牵头完成综合竣工验收。15备案主管部门竣工验收备案由代建项目组在竣工验收合格后规定时间内向备案主管部门报送资料，完成竣工验收备案工作。代建项目组对内接口协调序号阶段对接单位事项工作要求1建造准备监理单位开工报告审批代建项目组要求总承包项目部向监理单位提出开工申请报告，具备条件方可开工。2设计单位设计交底整理。3总承包项目部图纸会审组在设计交底前提交设计单位。4建造总承包项目部进度计划的审批与监督实施1.计划报监理单位审批。5专业分包项目部进度计划的审批与监督实施1.整进度计划报监理单位审批。6监理单位样板验收项目组验收合格后方可全面实施。7质监站、各参建单位主体结构验收请主体结构工程的中间验收。8设计单位、监理单位设计变更9图审机构、设计单位深化设计头向图审机构报送。10收尾与移交竣工验收由代建项目组牵头完成综合竣工验收。施工总承包接口协调项目建造阶段的接口管理。（1）由总承包项目部负责组织编制各类建造工序接口；（2）由总承包项目部负责编制工作面移交计划，报监理和代建项目组审核；（3）由总承包项目部负责组织建造阶段的接口四级会议和三级检查制度。当总承包接口管理出现冲突时，由监理单位、代建项目组负责协调。专业分包接口协调代建项目组负责协调。工程监控和报告流程名称总承包项目部提交文件管理流程编号流程名称总承包项目部提交文件管理流程编号JZZD-003流程入 总承项目部代建项目组建设单位流程输出合同计划表代建公司管理制度总承包项目部文件提交计划表规范过程文件提交1回复文件执行审批审核审核否审批审核否审核确定分发范围图8.5.1-1总承包项目部提交文件管理流程2.工作要求代建项目组应加强与总承包项目部的沟通，总承包项目部定期汇报并确保提交的报告真实、完整。代建项目建造管理部应定期评审总承包项目部绩效。重大偏差事项必须在定期报告中写明，同时采取必要的措施，以降低对项目的负面影响。提交文件清单根据建设单位要求确定。进度计划和工程进展监控代建项目组应定期审核总承包项目部的总控计划和阶段性计划完成情况，督导总承包项目部履行合同义务。代建项目组应与总承包项目部定期召开关键节点进度会议，并对总承包项目部的进度进行评估，判断是否需要通过通知、指令、奖罚等措施来避免工期延误，降低对项目进度的不利影响。4.4.1代建项目组进度计划监控。技术质量监控序号工作任务工作要求备注1关键工序管理针对关键工序，代建项目组应严格执行分项工程“样板引路”制度，参与样板工程的联合验收，合格后方可全面实施；2质量资料管理代建项目组计量。施工安全与环境监控施工安全及环境监控管理详见局《工程管理手册（2019版）》和《中建五局安全生产管理手册（2019版）》。现场施工和安装代建项目组应确保现场施工和安装过程中材料和工艺符合标准，尤其是过程检查验收和缺陷整改。过程检查验收流程名称流程名称流程编号JZZD-004流输入 建单位代建项目组监理单位总承包项目部流程输出合同否否验收制度国家规范审核审批否提交验收计划审核检查验收计划1审核审批请是送检或验收否是验收记录验收记录图8.6.1-1检查申请流程（检验试验监理，验收监理代建甲方）工作要求明确过程验收、检验试验计划要求10督促总承包项目部及时更新。点、质量停止点。承包项目部能按需提交相关工程活动的检查申请。提交检验试验、验收报验申请要求总承包项目部依据标准的过程检验试验、验收报验单和确定的报验流程提出报验申请，建造工程师应做好报验单的登记台账。现场施工检验目部报验单申请登记台账、检查结果，并定期通报。总承包项目部重新报验。似问题或缺陷时。些联合检查进行协调，以便未来的用户了解现场设施状况。项目部一起尽早发现并解决问题。6.现场施工验收活动详见局《科技管理手册》。验收记录2.现场监督工作的重点包括：（1）总承包项目部首次作业的分部分项工程；（2）总承包项目部在以往施工中被发现有较差表现的行为；（3）可能被总承包项目部索赔的相关工作内容；（4）涉及到安全的高风险施工作业；（5）非常规施工作业。3.4.特定事件也要求拍照记录，现场监督团队应协调拍照事宜，确保重大事件被记录：（1）总承包项目部或公用设施公司开始施工前的现场或现场的某部分；（2）隐蔽工程；（3）危险或不良的施工方法；（4）不合格的过程产品或不达标的材料；（5）现场良好施工做法；（6）难以用书面或口头准确记录的事情；（7）5.建造工程师应每天进行施工日志记录。6.施工监督与记录活动详见局《科技管理手册》。试验室和材料送检1.材料的见证取样和检测报告，必须与工程进度同步。2.总承包项目部提交的检测试验方案，必须获得代建项目组的批准。建造工程师必须指定人员进行过程监控，以确保所有材料的取样、标记、现场存储、运输和检验试验受控，并在合格的实验室中进行检测。3.试验室和材料送检相关活动详见局《科技管理手册》。不符合项建造阶段，代建项目组需识别不符合规范要求的材料或工艺。建造工程师需要与总承包项目部达成整改时限要求，以免对后期工程的进度或工程质量造成不利影响。要求总承包项目部在提交的月报中，报告发现的不符合项情况；不符合项报告流程详图5.8.6-1不符合项报告流程。流程名称流程名称不符合项管理流程流程编号JZZD-005流程输入代建项目组监理单位总承包项目部流程输出合同发现和确认不符合项国家规范否否不符合项整改报告不符合项整改报告审核1审批否现场整改整改验收不符合项验收记录不符合项验收记录图8.6.3-1不符合项报告流程1.管理流程流程名称流程名称代建项目组调试管理流程流程编号JZZD-006流程输入设计单位 总承包目部 监理单位代建项目组建设单位流程输出合同编制调试标准和功能需求调试标准和功能需求编制调试方案否审核审批调试方案建立检测与调试管理机构1调试数据见证调试资料评定调试运行情况编写调试报告否审核审批存档调试报告系统调试图8.1-1代建项目组调试管理流程图2.工作要求序号关键活动工作要求主责部门/岗位相关部门/岗位1主合同的调试要求1.根据业主合同要求在与总承包项目部的主合同中明确调试要求。代建项目组建设单位2图纸设计设计院其他部门3调试标准和功能需求1.调试前，代建项目组在建设单位、设计单位和设计咨询单位的协助下，根据图纸和规范进一步明确和细化调试标准和功能要求；代建项目组建设单位4标准调试方案1.总承包项目部编制调试方案，由监理公司审核，代总承包项目部其他单位建项目组审批。5建立检测与调试管理机构1.由总承包项目部建立检测与调试管理计划，代建项目组和建设单位参与调试机构的领导小组。总承包项目部其他单位6系统调试1.由各总承包项目部进行调试，施工总承包项目部负责协调工作，监理公司和代建项目组见证调试结果，建设单位参与调试结果验收。总承包项目部其他部门7评定调试运行情况1.调试完成后，由代建项目组组织监理和建设单位，对运行情况审核评定。代建项目组监理单位、建设单位8编写调试报告总承包项目部其他部门第九章验收与移交管理验收、移交及保修管理流程专项验收管理流程初步验收管理流程竣工验收管理流程流程名称流程名称竣工验收管理流程流程编号YJZD-002流程输入施工单位质监单位监理单位代建项目部其它参建单位流程输出中间验收完成整改完善重新提交不符合审核专项验收完成不合格不符合符合初步验收完成提交验收资料审查合格符合审核验收条件联合验收完成（若有提交竣工验收申请召开参加竣工验收会议工程竣工报告整改完善提出整改问题清单不合格复查合格工程竣工报告各方签字盖章项目移交管理流程保修工作管理流程验收及移交风险排查工程验收工程验收的分类及内容1.工程验收包括中间验收、专项验收、初步验收、竣工验收等。其中代建项目组可根据工程的重要程度、复杂程度确定是否进行预验收。验收的程序为由施工单位发起申请，由监理单位牵头组织，代建项目组及质检等相关单位参与。各项工程验收中，可参考附件9-1《工程预验收申请表》。2.中间验收包括桩基工程验收、地基与基础工程、主体结构、钢结构等。3.专项验收包括消防验收、电梯验收、燃气验收、幕墙工程、建筑节能验收、雷电防护装置验收、高低压变配电及10KV外线系统验收、人防验收、环保验收、规划验收、档案资料验收以及♘林、机电专业工程专项验收等。中间验收1.中间验收的前提条件是分部或子分部工程已完成，各分项工程检验批验收记录表、隐蔽验收记录及符合各省建筑工程竣工验收技术资料统一用表相应内容的表格、材料、产品出厂合格证、进场复验报告、施工、监理单位的质量技术总结（评估报告）等资料齐备。2.中间验收由监理单位组织，代建项目组、设计单位、施工单位、委托方及质监单位参加。代建项目组督促监理单位及施工单位落实中间验收存在问题的整改。专项验收专项验收由代建项目组向当地相关行政主管部门报送申请，由监理单位组织，代建项目组、施工单位、设计单位及相关政府职能部门参加。代建项目组督促监理单位及施工单位落实存在问题的整改，并跟踪办理相关证书。初步验收在主要专项工程验收完成后，施工单位收集竣工验收资料，提交监理单位、代建项目组审核，申请初步验收。初步验收由代建项目组、勘察、设计、施工单位参加。对于初步验收发现的问题，代建项目组应督促监理单位及施工单位落实整改工作，并跟踪整改情况。施工单位整改完成后填写整改报告，代建项目组会同监理单位核实整改情况。初验合格后，施工单位向代建项目组提交《工程竣工验收申请报告》。联合验收（若有）由代建项目组组织，须在交付前完成规划、人防、消防、防雷、环保、教育、卫生等主管部门的验收，取得当地政府要求及合同约定交楼必备的批文和证照。竣工验收及备案1.初验中提出的问题整改完成后，由代建项目组按照当地的相关规定组织竣工验收，监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、质监