工程管理手册方案

工程手册

目录

k工程部职责范围.................................................4

区工程部岗位职责................................................6

工工程部各系统管理制度.........................................12

生工程部各系统交接班制度.......................................26

区工程部各设备运行管理规程.....................................29

口工程部巡检制度................................................38

L工程部各系统设备维修保养规范.................................45

经工程部事故处理办法及相应预防措施.............................57

%二次装修管理..................................................77

10.维修接报流程................................................83

11.11.项目概况..................................................89

1

工程部职责范围

1.工程部职责范围

1.1工程部职责：

1)负责制定本部门的岗位职责，及各项业务的服务质量标准。

2)负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。

3)负责项目物业、设备维护、保养管理工作。

4)负责各管理处有偿维修管理工作。

5)负责项目设施设备日常检查和记录。

6)负责做好项目验收资料、运行数据手机归档工作。

7)负责对客户装修监管和处置工作。

1.2范围：

1)负责项目强弱电系统的运行管理，设备维护保养和检修故障。

2)负责项目电梯系统的运行管理，监管电梯维护保养和检修。

3)负责项目暖通系统的运行管理，设备维修保养和故障。

4)负责项目给排水管道系统的管理，设备维修保养和检修故障。

5)负责消防系统的运行管理，监管消防系统维护保养和检测。

6)负责联系处理项目土建结构方面的渗漏水。

7)负责项目各设施设备的完善改造，设备更弃以及小项增改工程施工。

8)确保工程所有设备的正常

9)项目确保项目设施设备正常运转。

2

工程部组织架构及岗位职责

2.工程部岗位职责

2.1工程经理岗位职责

部门：工程部

直接上级：总物业经理

直接下级：工程领班

工作地点：物业办公室

工作职责：

1）制定本部门的组织机构和管理运作模式，使其操作快捷合理，并能有效地保障项目设备设施安全

经济地运作和建筑，装潢的完好。

2）总结和归纳运行和维修实践，负责制定和审定设备、设施及建筑装潢的预防性维修计划、更新改

进计划且督促执行，保证项目设备不断完善，始终处于正常完好状态。

3）制定和审定员工培训工作，定期对员工进行专业技能、服务意识，基本素质的培训，努力把工程

部建成一支高水准、高效率、高服务质量的队伍。

4）全面负责工程部的节支运行、跟进、控制所有水、电、煤气、燃油等的消耗，并严格控制维修费

用，保证项目最大限度的节能、节支。

5）负责制定节能运行的计划和运行维修费用预算。

6）主持部门工作例会，协调班组工作。

7）负责分析工程报价单，检查施工质量与进度，对完工的项目组织人员进行评估及验收

8）协调物业管理部，妥善处理消防、安全及对项目业主/商户有所影响的工作；

9）负责考核属下员工，并对其工作作出指导和评估。

10）建立完善的设备设施技术档案和维修档案。

11）接受并组织完成总经理下达的其他工作指令。

12）每天巡视各设备，了解设备的运行情况。

13）监督各业主/商户的装修工程。

14）了解机电维修的零配件的市场行情，掌握合理价格。

15）安排及实施突击检查与夜巡，加强员工的警觉性，掌握下属员工的工作情况。

16）负责汇集各维修保养合同之不善之处，向总经理汇报并提出改善意见。

2.3工程助理岗位职责

部门：工程部

直接上级：工程经理

直接下级：无

工作地点：物业办公室

工作职责：

1）协助工程部经理、副经理及工程师开展各类工程管理文书相关工作如会议纪要、文函起草、各类

表单制作。

2）熟练使用CAD及OFFICE办公软件，协助对建筑施工竣工图纸进行调整和修改，同时能依据工

程各类数据，形成分析比较报表。

3）协助工程部门建立工程设施设备台账。

4）负责物业工程各类档案如文件、资料、图纸等保管、借阅及归档工作。

5）负责物业日常报修项目的接收、转达、回访及统计工作。

6）负责本部门日常行政事宜，如制服清洗、制服制作申请及归还、办公用品及劳防用品发放、人员

及设施设备证照管理等。

7）完成上级领导交办的其他工作。

1）按时完成领导安排的各项任务，重大问题及时汇报。

2.5工程领班岗位职责

部门：工程部

直接上级：工程经理

直接下级：技术员

工作地点：物业工程部

工作职责：

1）根据计划安排班组人员开展设备系统的定期及日常维修保养工作，并负责所辖主要设备的运行、

监督。

2）严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。

3）熟练掌握所辖设备及系统的原理、技术性能和参数、操作规程，掌握设备系统的状况和缺陷，以

利于设备及系统的正常运行、维修保养、整改完善。

4）配合维修保养商开展分管设备系统的维修保养工作，监督设备维修保养全过程的质量，以及测试

验收工作。

5）帮助员工掌握所辖设备及系统的原理、技术性能和参数、操作规程，指导员工完成设备系统的检

查、维修和保养工作。

6）按时上交设备系统的运行记录、维修保养记录、巡检表等质量记录、表格。

7）落实、检查责任区域内的清洁卫生工作。

8）负责班组的日常管理工作，抓好员工的劳动纪律、规章制度、工作态度、规范服务等工作。

9）做好与和其他班组、部门的配合工作。

10）负责检查班组工作的完成情况，认真做好工作总结报告。

11）按时完成领导安排的各项任务，重大问题及时汇报。

2.6技术员岗位职责

部n：工程部

直接上级：工程领班

工作地点：物业工程部各专业办公室或设备机房

工作职责：

2.6.1技术员岗位职责（强电）

1）严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。

2）熟悉大楼的变电设备、高低压配电系统及所辖电气设备的配置、分布情况及使用状况等。

3）在领班的带领下负责对电气设备的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的

运行状态。

4）积极配合保养商进行电气设备的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。

5）按时巡视变压器室、高低压配电室及其它电气设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处

理。

6）严格遵守电气设备运行维修保养制度，对电气设备进行日常、定期检查保养。按时、优质完成电

气设备维修保养任务。

7）做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。

8）按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。

2.6.2技术员岗位职责（空调）

1）严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。

2）熟悉广场空调系统的基本情况和主要性能参数，能熟练操作所辖空调设备。

3）在领班的带领下负责对空调系统的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的

运行状态。

4）积极配合保养商进行空调系统的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。

5）根据业主的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效地调节温度。

6）开、停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作。

7）按时巡视主机、水泵、冷却塔等设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。

8）按空调保养要求对空调系统进行日常、定期检查保养。

9）做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。

10）按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。

263技术员岗位职责（给排水）

1）严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。

2）熟悉广场给排水系统、污水处理站、消防水系统、燃气设备系统的基本情况和主要性能参数，熟

知所辖系统管道的走向、设备的位置。

3）在领班的带领下负责对所辖系统的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的

运行状态。

4）积极配合保养商进行所辖系统的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。

5）按时巡视水泵、风机、煤气表房、污水处理、消防水系统设备的运行情况，并做好记录。发现异

常应及时处理。

6）按保养要求对所辖系统进行日常、定期检查保养。

7）加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。

8）做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。

9）按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。

264技术员岗位职责（弱电）

1）严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。

2）熟悉大楼的设备自动化控制、消防报警、通信、监控及广播等系统电气设备的配置、分布情况及

使用状况，了解线路走向和编号，并能根据图纸迅速查出需要寻找的线路和连接设备。

3）熟悉所辖设备、线路，了解设备的性能，工作原理，参数指标，熟练掌握操作程序。工作中能正

确判断处理一般电气故障，发生运行故障时因迅速赶赴现场抢修，如故障无能力排除，应采取应

急措施，及时请示上级领导，联系专业保养单位组织修理。

4）在领班的带领下负责对所辖设备的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的

运行状态。

5）积极配合保养商进行所辖设备的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。

6）按时巡视大楼各弱电系统/设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。

7）严格遵守电气设备运行维修保养制度，对电气设备进行日常、定期检查保养。按时、优质完成电

气设备维修保养任务。

8）做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。

9）按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。

265技术员岗位职责（万能工）

1）严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。

2）熟悉大楼附属设施、土建、装潢的基本情况，熟知广场附属设施的位置。

3）在领班的带领下负责对大楼公共区域（天、地、墙）的巡检、日常维修和保养工作，确保大楼附

属设施始终处于完好状态。如规模较大或无能力维修的设施/项目，及时请示领导联系专业施工

单位进行修理。

4）按时巡视并做好记录，发现异常应及时处理。

5）按保养要求对大楼附属设施进行日常、定期检查保养。

6）认真做好外协施工项目的跟进、检查工作，对施工内容和质量严格把关验收，并做好竣工验收记

录，交上级主管审阅存档。

7）树立良好的服务态度，遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务，注意“工完

场清”，节约用料，努力使商户满意。如报修项目确实无法完成，应向商户做好耐心的解释工作，

并提供合理的建议。

8）做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。

9）按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。

2.7工程部排班表

XXXXZ工程部值班表（样本）

11111111I122222222223

姓123456789

职位012345678901234567890

名

-二三四五六H-二三四n六B-二三四五六日-二三四五六H-二

工程经理AAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAA

工程助理AAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAA

运行领班AAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAA

运行技术员BcXXBcXXBCXXbcXXBcXXBcXXBcXXBC

运行技术员CXXBCXXBCXXBcXXBCXXBcXXBCXXBCX

运行技术员XBcXXBcXXBcXXBCXXBCXXBcXXBcXXB

电梯技术员XXBcXXBCXXBCXXBcXXBcXXBCXXBcXX

维修领班AAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAA

机电维修技术

BCXXBcXXBCXXBcXXBCXXBCXXBCXXBC

员

机电维修技术

CXXBCXXBCXXBCXXBCXXBcXXBCXXBCX

员

综合维修技术

XBcXXBcXXBcXXBCXXBCXXBcXXBcXXB

员

综合维修技术

XXBCXXBCXXBCXXBCXXBCXXBCXXBcXX

员

工作时间:

A:8:30-17:30B:8:00-20:00C:20:00-8:00X：休息

2.8组织架构

工程经理

1人

工程部各系统管理3制度

3.工程部各系统管理制度

3.1锅炉系统管理制度

1）锅炉系统操作人员，必须持有效的相应证件上岗。

2）锅炉值班操作人员在岗工作期间，必须认真履行岗位职责，严格遵守巡回检查、水质管理、设备保

养、安全检测、清洁卫生、交接班等制度，确保供热系统的技术安全和运行状态良好。

3）按照有关规定，定期校验、检修或更换安全阀、压力表、各安全附件和受压元件，确保其发挥正常

的技术功能。

4）每班对水位表进行一次冲洗，每周进行一次手动开启安全阀，每月做一次安全阀自喷实验，并详细

做好技术状态记录。

5）定期进行排污，保证给水和炉水的质量，经常保持充足的软化水储备。

6）锅炉房如需电、气焊维修时，必须报请管理部门批准，并切断气源、确认室内无可燃气体、且做好

防护措施后，方可进行。严禁在锅炉房内私自随意动用有火作业。

7）所有工作人员离开时•，要确保空调机房的房门锁闭，随手关闭非常开的照明灯具。

8）锅炉与辅机锅炉应满足：“三证”齐全（产品合格证、登记使用证、定期检验合格证）；

9）所有装置按规定合理设置报警和连锁保护装置；各类管道无泄漏，保温层完好无损，管道构架牢固

可靠；其他辅机设备应符合机械安全要求。

3.2变电系统管理制度

1）值班人员要按上级批准的值班方式和时间进行值班，不得私自调班和连值二班，值班表经物业总经

理或工程经理批准后，不得任意更改。

2）高压配电间需要二名高压电工，资质证书复印件上墙，做到持证上岗。

3）高压配电间需要配备相应数量的劳防用品和工具（绝缘毯、绝缘手套、绝缘鞋、验电棒、接地棒），

并定期检测，张贴合格标签。

4）进出入人员需要进行登记，需要有专人陪同。

5）需要配置应急照明灯和配置一组灭火器材。

6）服从上级运行值班人员的调度操作保命令（除严重威胁设备和人员安全者外）。

7）在值班时间内要坚守岗位，不应迟到早退，不得擅离职守，因故需要离开，必须经站长或单位领导

批准后方可离开。在值班岗位上除按定时间收听天气预报、新闻节目外，不听收音机、不看电视、

不打瞌睡、不睡觉（有规定除外），不做与运行无关的任务任何事情（如洗衣服、洗澡、看小说、

看杂志、做功课等）。

8）变电高压室电话是生产工具，不准在电话里聊天。值班时间内值班负责人不能离开到外面就餐，应

由值班人员代买饭菜带回，但控制室需保持二人。另外值班人员自行解决就餐，不得在控制室内就

餐。

9）在值班岗位上要认真做好值班工作，严格执行规程制度，做到严肃认真，一丝不苟，要经常注意分

析仪表的变化，准时抄表，定期进行各种检查和试验，对不正常情况要加强监视。

10）各项记录要按规定记入各种记录簿，做到字迹清楚、正确、详细，不准马马虎虎，字迹模糊，含意

不清，甚至乱涂、伪造数据等。在值班时间内不许会客，如遇特殊情况，须经领导同意，可在门房

间会客，非值班人员不得擅自进入控制室、高压室。

11）发生异常和差错情况，要如实反映情况，从中吸取教训，不得弄虚作假，隐瞒真相。

12）要注意文明工作，值班时间内衣着要整齐，佩带标志，不准穿拖鞋及拖鞋皮，在巡视或操作时不准

穿背心、短裤及裙子，做好清洁维护工作，保持现场整洁，不准在运行设备附近挂烘衣服。

13）值班人员在接班前和值班时间内严禁饮酒,离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。

14）要做好防火、防盗、安全保卫工作，控制室高压室严禁吸烟。

3.3强电系统管理制度

1）保持强电机房室内及设备内外的清洁。

2）严格执行商铺停送电制度。

3）机房内严禁堆放杂物及易燃、易爆物品，保证操作工作面。

4）机房内必须配备C02灭火机。

5）机房需定时派人巡视，并作好记录。

6）每月月底对商户电进行抄表确认。

7）无关人员不得进入机房，进出人员应作好登记工作,离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。

3.4应急发电机管理制度（如未来安装）

1）发电机房应保持整洁、通风及照明状况良好。

2）发电机房属防火重地，应按严重危险级要求配置磷酸镂盐干粉及卤代烷型灭火器。

3）发电机房内设置一记事簿，每次进入应登记日期、时间、人员、所为何事等要点，以便跟进，无关

人员严禁进入应急发电机房，施工、检修人员进入应一律要求作好登记工作，离开机房时随手关闭非

常开的照明灯具。

4）严禁堆放任何无关物品，发电机周围1米，上空2米之内严禁有任何障碍物。

5）所有强电工都应熟练掌握应急发电机的启停操作。每次开机需对油压、冷却水温、燃油存量、输出

电流、电压及周波等数据作好详细的记录。

6）若发生应急发电，停机后需检查油箱油位，发现油量不够，及时补足。若未发生应急发电，每一个

月进行百毫无负载运行测试，记录油压、冷却水温度等。每六个月进行一次负载测试，发现故障及

时排除，使设备长期保持完好状态。

7）不少于每月一次检查润滑油、冷却水位是否适度；不少于每月一次检查燃油箱内燃油是否适量；

8）不少于每月一次检查电池箱内水位是否在指定范围之内。

9）在启动发电机前请检查各附件连接是否可靠，各运行部分是否灵活转动，皮带松紧是否适度。

10）注意环境温度若低于5摄氏度时，要预先将冷却水及燃油加温；太冷时，要按动超供燃油按钮，然

后释放。

11）在日常检查中，连续启动时间不能超过10秒，间歇30秒后再作下一次启动，如启动4次不成功，

应检查原因。

12）使发电机组卸去负荷后，空车运转3分钟以上才停车；盘车时必须先通知电工，以免突然启动。

13）增压进汽，空车不宜运转过长（一般不要超过10分钟）。模板断电测试应在晚间进行，事先通知所

有商户。

3.5弱电系统管理制度

1）机房是重点防火部位，机房内严禁吸烟，不得动用明火。

2）应负责设施的保养、维护和运行管理工作，及时排除各类故障。

3）机房内严禁堆放杂物，保持机房清洁卫生。配置必要的灭火设备，严防火灾发生。

4）所有人员因工作需要进入弱电机房必须进行登记，离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。

5）接班时应提前十分钟到达工作岗位，进行交接班工作。

6）值班人员应衣着整洁，佩带员工证。

7）不允许与本专业无关人员进入机房。

8）不准私自离开值班室，如须外出需有人接管。

9）设备出现一般故障及时处理并作记录。重大故障做应急处理并向上级汇报。

10）监视各个系统运行情况，如要进行参数、工作状态调整要有工程任务通知单。

11）严禁将设备挪做私用。

12）交班前作好清洁卫生，填写好值班记录表。

13）如有某系统发生报警，应及时通知相关专业值班人员并作好记录汇报。

3.6IT机房管理制度

1）保持在20"C-25"C之间，最佳状态下。

2）极限条件，即温度10℃-40℃。

3）保持清洁，严格做到防尘防灰，积尘限制在＜10g/m2范围内。

4）每周吸尘，严禁使用扫帚清除。

5）进入机房人员必须穿鞋套，以保证地面整洁。

6）无关人员严禁进入机房，进出工作人员需做好登记工作，登记内容为：人员姓名、单位、进出时间

和进入事由，离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。

7）机房内严禁吸烟及堆放杂物，并需配备消防器材（砂筒、C02灭火机），严禁使用含水份的灭火器材。

3.7消防/安保控制中心管理制度

1）消防/安保控制中心机房是重点防火部位，机房内严禁吸烟，不得动用明火。

2）机房内应保持整洁及设备的完整。（不能有杂物堆放）。

3）机房内配置灭火器材和应急照明灯，定期检查。

4）进入机房人员须进行登记，其内容为姓名、单位、进出时间和事由，离开机房时随手关闭非常开的

照明灯具。

5）消防中心值班人员应忠于职守，严谨认真，熟悉业务，严格执行各项操作制度。

6）巡检人员应负责设施的保养、维修和运行管理工作，及时排除各类故障，并做好巡检记录。

3.8电梯管理制度

1）要树立安全第一的思想，电梯属于高空作业，工作中务必要全神贯注、小心稳重。

2）电梯钥匙应由专业人负责，不得转借遗失。

3）电梯运行中严禁开启外门，如检修或救人需开启时，须由电梯维修人员或受过专业培训的人员使用

专用钥匙开启，门开启时要站稳身体，不得前倾。

4）值班人员应熟悉电梯的一般工作原理，掌握电梯出现“关人”故障时，及时将客人救出的电梯操作规程

及技巧。

5）值班人员每天应做好运行记录，检查热线电话是否畅通。

6）每日对客梯、扶梯进行巡视，并做好巡视记录。

7）电梯长期不使用，应将机房总电源断开。

8）维护电梯时，应在首层入口处放置"维修保养进行中”的指示牌。

9）工作前要检查所使用工具是否安全、合格。

10）工作完毕完要清点工具，整理现场。

11）机房内电梯编号应与运行中的电梯编号一致。

12）机房应有良好的通风设备和足够的照明，运行中温度不得超过40℃。

13）机房、井道必须保证没有雨、雪侵入的可能。

14）井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。

15）在易燃物较多场所工作时要注意防水。

16）在共通井道工作时;必须牢记相邻升降机仍在运行中，严禁跨越机外工作，必要时停止相邻升降机

运行再工作。

17）电梯机房内要保持整洁，非工作人员谢绝入内。不得擅自动机组设备及相关控制线路等设备。

3.9隔油（污水）处理管理制度

1）水泵房内各水泵及其控制箱（柜）应---对应编号。

2）所有管道应标明水流方向。

3）所有管道应标明开关。

4）保持机房内整洁，排水管道畅通，管道及支架应定期油漆。

5）机房内严禁堆放杂物及易燃、易爆物品，检修通道应保持畅通

6）机房需定时派人巡视，并记录各泵机的运行状态及排水指标，定时清理污泥、垃圾。

7）无关人员不得进入机房，进出人员应做好登记工作，离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。

3.10冷冻系统管理制度

1）所有冷冻机操作人员应了解并熟悉主机及附属设备的构造、原理、性能、操作方法和故障产生原因

及防止措施，应掌握维护、保养规程。

2）机房操作人员应严格按操作规范操作冷冻设备，严格执行交接班制度，接班人员应全面检查各种设

备，确认没有总是才能操作。

3）机房内严禁堆放易燃、易爆等化学危险物品及无关物品，各通道无障碍物，符合消防安全要求，工

作照明和通风良好，保持设备和环境整洁，定期清扫。

4）各种管道及其走向应有明显的色标，主要设备、阀门及开启程序要有编号、挂牌。

5）冷冻系统所有设备包括阀门、仪表、安全装置，必须处于完好、准确状态，水、油、气管道必须保

持畅通，不得有漏水、漏油、漏气现象，有故障应及时修复并做好记录。

6）冷冻机的检修、维护保养应严格按检修、维护保养规程进行，并做好记录；认真执行保养计划；设

备和管道在压力时.，严禁焊接；动用明火，应严格遵守安全规定和消防规范，如需抢修必须2人以

上同时操作。

7）各种正在检修和操作的阀门需做好标志，操作完毕后，应立即恢复原状，并向当班人员交待清楚。

8）使用冷冻机房各种电器必须严格遵守安全操作规程，并持证上岗，对进出机房人员应作好登记工作,

离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。

3.11给排水系统管理制度

1）水泵房内各水泵及其控制箱（柜）应一一对应编号，所有管道应标明水流方向。

2）保持机房内整洁，排水沟畅通，照明状况良好。

3）架、泵体及基座等应定期进行油漆保养。

4）放杂物及易燃、易爆物品，检修通道应保持畅通。

5）按时巡视，并记录各水泵运行状态，包括管道压力及变频器参数等。

6）进入机房，进出人员应做好登记工作，离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。

7）认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。

8）认真履行岗位义务和责任，遵守国家的法纪、法规遵守社会公德。

9）爱岗敬业，加强协作精神，努力提高自身素养及专业技能，互相团结、互相帮助、积极配合、互相

学习、共同提高。

10）每班认真巡视设备，按时做好设备的维护、保养工作。

11）每天记录生活水及消防水消耗情况，每月汇总用水总量。

12）每月月底对商户水表进行抄表确认。

13）严格按照操作规章制度，进行操作运行。

14）本班发现问题及时解决，如遇意外重大问题，应及时向领导汇报，并做相应紧急处理措施，并做好

事故报告表。

15）认真做好交接班工作，认真完成交接班记录。

16）严禁在机房内吸烟、打闹，作好防火工作，如果发生火警应会正确报警，并正确使用消防器材和积

极配合灭火。

17）机房重地，严禁无关人员进入。

18）保持机房和工作场地整洁、卫生并搞好个人卫生。

19）注意仪容、仪表，注意个人形象，保持良好的精神面貌。

20）维修工作有许多是当着宾客面和其它部门员工的面进行的，因此一定要注意文明工作，不能有粗鲁

的言行或不讲科学的蛮干。

21）积极钻研业务技术，不断提高自己业务技术和工作能力。转交下班，认真做好交接班工作。

22）相关表格：《日用水量统计表》《商户用水确认表》《停送水申请表》

3.12空调系统管理制度

1）空调机房重地闲人免进，严禁存放易燃易爆物品。

2）未经许可，严禁非工作人员进入。

3）保证空调机房内照明、通风良好。定时开启通风设备，并定期对空调设备检漏、校漏工作确保机房

内人员的生命安全。

4）建立设备的运行、检查、维修记录，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如

有异常应及时处理，作好记录。

5）值班人员要严格遵守操作规程，严禁违章操作。定期维护、保养机器设备，确保机器设备安全运行。

6）定期清洗系统过漉网和过滤器，保证送风管和水管道通畅。

7）每日记录24小时冷却水供应情况，并每月汇总商户加时空调。

8）每月对风机箱外部进行一次清洁，每周对滤网等配件进行一次清洗。

9）每年换季时对风机箱进行全面检修保养，确保设备运行良好。

10）定期清扫机房卫生。

11）所有工作人员离开时，要确保空调机房的房门锁闭，随手关闭非常开的照明灯具。

12）坚决贯彻上级领导的各项指示，服从领导的安排。

13）当班时不准做任何与工作无关的事。

14）严格执行设备操作程序，作到一巡、二看、三查。

15）加强本专业的职业道德水准，增强责任心。

16）遇有突发事件要沉着、冷静、果断处理。

17）接听上级指示或报修要使用文明用语并做记录。

18）主动配合其他组别工作，团结本组同事。

19）保证机房内各种防火设施齐全有效。

20）遵守交接班制度，认真填写交接班记录。

3.13送风、排风机管理制度

1）未经工程主管的许可，非工作人员严禁进入风机房。

2）上墙文件张贴齐全、整洁。

3）风机房内各设备标识清晰，处于维修过程中的相关设备应悬挂警示标识。

4）应配备灭火器，定期检查灭火器。

5）技术员应熟悉风机房内所有配电设备操作方法、安全注意事项、设备运行状态。

6）应对日常运行的风机房做到每周巡检一次，检查风机的振动、声音有无异常，管道软连接头有无破

损，风机控制柜指示灯显示是否正常；不经常使用的风机房每月至少巡视一次，巡视过程中需点动

试机一次，确保风机能正常起动。每次巡检后，应认真填写《风机房巡检记录表》。

7）风机房地面及设备外表保持清洁；室内物品排放整齐；严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品。

8）室内禁止吸烟、吃饭、休息或用作留宿场所。

9）所有工作人员离开时，要确保空调机房的房门锁闭，随手关闭非常开的照明灯具。

3.14其他机房管理制度

1）机房内严禁吸烟及堆放杂物，保持机房整洁及设备的完整。

2）必要的灭火设备，严防火灾发生。

3）进入机房，进出工作人员需做好登记工作，离开机房时随手关闭非常开的照明具。

4）设施的保养、维护和运行管理工作，及时排除各类故障，并做好巡检记录。

3.15工程总值管理制度

1）总值及工程部经理，在紧急调度情况下，可完全合理地支配工程部的运作。在值班期间严格遵守管

理中心各项规章制度，不得擅离值班岗位。

2）当值时，须兼顾本身系统内事务，但以工程部整体为主。

3）当值时，如需要离岗，必须交代专人暂替接电话，并随身携带对讲机，以便联络。

4）当值时，必须礼貌的处理客户投诉及分配工程请修单。做出正确及合理的分析及判断。采取合适应

变措施，并记录于当值日记。

5）如需涉及其他部门，须礼貌地通知及请求各有关部门协助、支援及配合工作，并应认真清楚的填妥

《管理中心内部联系单》。

6）当发生非常事故，应把事故时间、内容、处理过程、结果和合理的建议写在《事故报告表》中及描

述大概于当值日记上。

7）如遇特别事故，如断水、水淹、断电、消防走火及空调失灵等，皆须马上联系上级或管理中心领导。

8）当遇到不能处理的事件或不能掌握及控制的事故时，应及时转达上级或中心领导，寻求协助处理解

决。

9）交接班一定要清楚，对于交接总值留下来的问题，接班总值有责任积极跟进，处理至完成。有关接

工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料一一详列总值日志上。

a）一般电话投诉是不接受的，唯事后补单及下列大方向除外：

b）公共区域或客户内停电；

c）水管破损跑水；

d）火灾及报警；

e）直梯困人；

f）异味散布；

g）空调停运。

10）夜班总值须定时通过电话及不定时巡视各机房值工，发现问题要及时处理。包括员工纪律、设备运

行和工程抢修等。

11）总值有事需请假、调班、补休等，要提前三天提出，以便工程部能有充分时间做出安排，遇突发性

事件可另行处理。

12）工程部总值有责任在确保各系统正常协调运作的同时，积极配合管理中心其它部门把各项工作做好。

13）总值必须在当值前给本身系统下级员工安排好当值工的工作及汇报渠道，有紧急事故时如何处理。

3.16综合维修管理制度

1）瓦、木、油员工对分派的工作做到细致、周到地安排每项操作顺序，精心测量尺寸、精心调整涂料、

精心材料的使用调配，保证工作质量。

2）施工中保持工作现场的清洁环境，。

3）爱护工、用具和电动工具经常擦拭、检测、加油保养，保持其良好的安全和使用性能。

4）工作间材料应分类码放，有特殊要求的板材、石材、玻璃、异形材料应妥善放置或单独存放，防止

损坏、变质。

5）油漆、稀料、溶剂等易挥发的化学品使用后应封盖严密、单独搁置，注意防潮、防火、防腐蚀。

6）按期完成报修单的修缮工作，工作完成后及时将维修单返回工程值班室。

7）严禁在工作间吸烟并保持工作间清洁，每天工作结束，应将工作间清扫干净。

3.17工程值班台管理制度

1）认真遵守《员工守则》，遵守公司的各项规章制度。

2）楼宇自控系统值机，发现问题及时通知相关专业处理，并报告上级。

3）必须保证24小时本工作台有人值班，如必须需要自己处理的问题，应保证有人替班，并且交代清

楚工作。

4）认真填写BAS系统设备监控表。

5）对于接到的工作维修单，应在第一时间把它送到各专业。

6）对于一些特殊、紧急的事情，值班人员可以调动工程部的一切人员。

7）工作完成后应及时回复，每日下午4：30分收本日发出的工作单，紧急的任务完成后，立即回复给

发令人。

8）认真搞好交接班工作，包括：

a）本班未发出的工单。

b）特殊事件的情况。

c）做好值班记录。

d）清点各类钥匙工具。

9）看管好办公室的物品，并妥善保存设备运行巡查记录。

3.18工程部服务礼仪规范

1）工作时态度要自然、大方、稳定、热情、有礼。

2）常用礼貌用语：“您好”、“很抱歉”、“请”、“对不起”、“不客气”、“稍等”，严禁使用

“不知道”、“不归我管”、“不懂”、“不行”、“没有”等词，接听电话应先问候，后讲话。

3）在与客人谈话时应彬彬有礼，站立端正，面带微笑，说话要掌握分寸，语言文雅，语气温和，并且

用心聆听客人的讲话。不得左顾右盼，低头哈腰或昂首叉腰，不得与对方争执，强词夺理，语言粗

俗及声音过高。

4）听到客户的意见和怨言，要冷静对待，虚心倾听，耐心解释，认真改正。如有不同意见不允许当面

争执，可及时想上级汇报。

5）在进入商户单元之前要征得商户同意后方可入内。对商户的物品不表示羡慕以免误会。如因联系工

作急需使用商户电话时，应向商户解释清楚。

6）在工作中不议论商户，不交头接耳，严禁与商户开玩笑、打闹。

7）与客人同行时，应礼让客人先行，同乘服务电梯时，应礼让客人先上先下。

8）注意公共卫生，不随地吐痰，丢垃圾。工作完毕后应将工作区域打扫干净，并通知有关部门进行彻

底清扫。如在有地毯的区域进行维修施工时，应将地毯遮盖后方可维修施工，严禁将工具直接放在

地毯上。严禁在工程服务工作区域内吸烟，抽烟应在指定区域内进行。

9）个人卫生：应勤洗澡、勤换内衣，务求去口臭、体味、上岗前四小时内不得饮酒、吃葱蒜、韭菜等

异味食品。

10）在工作区域行走或站立时，不得插兜、插腰、抱肩，不得东张西望，摇头晃脑，不得扎堆聊天。

11）客户面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子、挖耳朵、搔痒、打饱嗝、伸懒腰、哼小调等不文明举止。

12）工程部员工上班时要按规定着装，佩带服务标牌，上下班前后应到指定地点更衣。

13）工作服必须保持清洁、整齐，不得带有污迹、折皱、开线、掉扣，如无故损坏、丢失应予以赔偿。

14）着装应将扭扣扣齐、拉练拉好。不允许卷衣袖、裤腿。不得敞胸露怀、穿背心、短裤或穿拖鞋上班。

15）保持领带挺括干净，系戴端正。

16）鞋、袜应保持干净，不得有异味，不准打赤脚。

3.19工程部仓库管理制度

3.19.1物资盘存：

1）仓库管理员每月20日对库房内物资进行一次盘点，填写《盘点表》，并报驻场经理审核。每次盘点，

驻场经理应指定一名主管级人员监盘。审核后的《盘点表》报各部门，由工程经理根据盘点结果作

出下月补充物资的采购计划，并填妥《申购计划表》。《申购计划表》应报驻点经理审核，并根据

总部请采购流程进行下一步请采购作业。

2）仓库管理员应随时核对《物料收发登记卡》。如有物品在月底盘点之前己领用完，仓库管理员应及

时向管理处反映，由管理处决定是否确需另行紧急申购，并作出相应申请。

3）工程经理应安排每季度一次对盘点工作作监盘。

4）仓库库存数量原则：少投入、周转快。

5）水泥、沙石、红砖等土建类材料，管理处原则上不考虑库存。

6）其它物品最低库存数量，以满足需要为原则，同时考虑合格供应商的供货能力和及时性，尽量少库

存。

3.19.2物资的验证和入库

1）采购人员根据经核准的《申购计划表》采购物品。采购物品到货后，采购人员先凭供应商的送货单

（送货单上应注明货品名称、规格型号、数量、单价等）至仓库办理验收入库手续。

2）仓库管理员、采购人员及用料申请人根据《进货检验程序》及发票核对入库物资的数量、型号、规

格，并进行外观检查、技术资料清查等，具体验证依照下表内容进行。经检验无误后，由验收人员

填写《物料验收单》，仓库管理员同时在《入库单》上签字确认。

3）如验证中发现不合格，应及时处理。

4）入库物资由仓库管理员登记《物料收发登记卡》，做到单据（包括出入库单等）、物、卡相符。

5）《物料验收单》经仓库管理员及采购人员签署确认后，由采购人员/部门保存以备月底申请费用。

6）《入库单》一式四联，分别为留存联、记帐联、验收联及结算联。记帐联及留存联由仓库管理员保

管，以便登记《物料收发登记卡》。验收联交予采购人员/部门保存。结算联交予驻点会计做帐及保

存。

3.19.3退（余）料入库程序

7）退料人送余料到仓库。

8）仓库管理员先查核领料凭证，核对推了的规格型号，再根据退料的性能情况以及可利用价值大小按

《进货检验程序》进行验证。

9）将合格品填写红字《出库单》，并按“5（5）”项规定流转该《出库单》。

3.19.4标识、贮存和防护

1）库房内设置：合格区、不合格区、待验区，并有相应的标识牌。

2）物料办理完入库手续后，由仓库管理员按区及“物品分类方法”分类，将其放置于合适的环境。物

料摆放应便于拿取，物料存放处应与《物料收发登记卡》对应。

3）物品分类方法：水暖类材料（例如：水表、阀门、弯头等等）、电器类材料（例如：电表、开关、

导线、灯管、灯泡、电工胶布等等）、五金配件（例如：铁钉、螺丝等等）、油料类（例如：油漆、

涂料、润滑油、稀释剂等等）、土建类（例如：沙、石、砖、水泥等等）、机械零件类（例如：空

调、水泵、电梯、发电机等设备的备用配件）。

4）易燃易爆与挥发性强的物品存放应远离热源、尽量不放在货架上，摆放地上，即方便倒取，又减少

因碰撞而产生火花的危险；并做好防火措施，按规定配备灭火器。保持包装完好，密封不好的应及

时采取适当的防护措施，如：换包装。

5）吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品存放应用砖或木架空放置、置放干燥地上或货架上。超长（如

管材）或散装物品（如水泥），可放置架空层上，防潮通风；也可靠墙而立，体积重的应在墙上预

设稳固铁构，以防时间一长靠墙物品角度变化或取料时有倾倒伤人的隐患。重型机器设备放置干燥

地上，并在摆放时考虑取放的方便性。

6）常用工具、材料和配件等物品存放不易规则摆放在货架上的，用盒或袋装好摆放（如：铁钉）。规则

的物品整齐摆放在货架上，或地上（如：用塑料桶装的清洁用剂）。体积大的、体重轻的物品（如：

散铁线、胶管等），可靠墙而立或挂墙上，也可选择干燥通风的地面堆放。

7）易碎、易损物品，体积较小的（如I：瓷片）或瓶装物品，可放置货架底层或摆放在不常使用的物品

货架上或整齐堆放地上，但不可放置货架较高的层，因体积小、不稳固，易摆动。体积大的物品（如:

玻璃），或靠墙放置，一般不应采用平放，应考虑立放，且该位置的上方一般不再悬挂物品。

8）沙石、砖类可放置在露天的材料库，放室内仓库时，必须用袋装好，堆放地上。

9）仓库管理员应经常对库房进行清扫，保持库房内干净、整洁。

10）仓库管理员按工具设备的检修规定，及时组织有关专业人员进行检修。

11）库存工具应经常上润滑剂和除锈，以确保工具的良好使用状态。

3.19.5物料的出库:

1）空白《出库单》由管理处指定部门统一保管。

2）领用物料应由领用人填写《出库单》，并经主管批准后到库房领料。

3）仓管员根据批准后的《出库单》发放物料。紧急情况下可先行发放，但事后必须补办出库手续。

4）物料发放后，仓管员进行出库登记，即填写《物料收发登记卡》并在《领料单》上签字。

5）《出库单》一式四联，分别为留存联、记帐联、发货联及结算联。留存联留在存根簿上。记帐联由

仓管员进行保管，以便作物料收发登记。发货联交由领用人保管。结算联交由驻点会计做帐。

3.19.6物料的报废

1）久存物料在发放前应进行检查或性能检测。如发现不能使用，由仓管员向上级报告经批准后作报废

处理。

2）报废处理填《出库单》，并注明报废，并经驻点经理签字确认。《出库单》根据“5（5）项”有关

说明进行流转。

3.19.7物料的分析

1）每月统计物料消耗情况。

2）根据物料消耗情况制定库存安全量，在申购时提供参考。

3.20能源管理制度

3.20.1生活用水

1）更换供水设备时，应优先考虑使用节水型设备、设施。

2）发现漏水现象，应及时维修。

3）用水后应关紧水阀，严禁“长流水”。

4）用洗衣机洗衣时，应选择合理的清洗水位、清洗方式、清洗时间。

5）大小便器的水阀尽可能采用延时自闭式阀门。

3.20.2供配水设备

1）各类水泵、阀门、供水管道应按工程部规定的要求进行巡检，防止过量失水。

2）水池的水位控制器、浮球阀工作正常.避免水位过高而溢水。

3）水箱清洗：水箱每年清洗四次，为尽量减少水的浪费，清洗水箱前，应关闭水箱的进水阀，使水箱

的蓄水池到最底水位线。

4）水景用水：水景用水应一个星期开3次，开水周期为每次1.5小时，及时清除水中杂物，换水周期

宜控制在夏天5天，其余季节12T5天。

3.20.3清洁用水

1）地面清洁：地面清洗提倡1水多用，严禁用大水持续冲刷清洁地而，水应随用随开。

2）外墙清洗：外墙整体清洗周期可参照清洁部《特殊环境清洁工序操作程序》之规定。局部脏可及时

加洗。充分利用水，随用随开，不得浪费。

3.20.4照明设备

1）卫生间照明通过改变灯泡、灯管功率来实现，在无自控开关的回路尽可能采用自控开关。

2）办公室照明须做到人走随手关灯。

3）车库照明管理处根据车辆进出情况采用分路控制或节能灯。

4）路灯、建筑物立面照明、景观灯尽可能采用节能灯，开启、关闭时间根据季节变化控制。

3.20.5电气设备

1）高低压配电将无功补偿功率因数控制在0.95以上，降低无功功耗，达到供电所要求。

2）电梯多部应采用群控，减少电梯空行。低峰期可关闭一部或几部电梯（群控电梯除外），轿厢内电

扇根据情况进行控制。

3.20.6空调设备

1）分体空调温度夏季（30度以上--以气象报告为准）设定为26度，冬季18度（最低温度3度以下一

以气象报告为准）。

3.20.7能耗分析

1）充分利用能源检测系统，分项计量各设备的日耗电量。

2）每月制作《能耗分析报表》，对整个项目的水，电，燃气消耗量分项进行同比、环比分析。

3）根据《能耗分析报表》分析能耗，提出节能降耗方案。

4

工程部各系统交接班制度

4.工程部各系统交接班制度

4.1电梯运行人员交接班制度

1)交班人员应提前做好交班准备工作，接班人员提前10分钟到岗与交班人交接清楚，方可下岗。

2)交接内容：

a)运行记录。

b)询问，检查设备、设施运行使用状态、故障的处理经过及尚存问题。

c)上级需转达的通知命令。

3)在排除故障的过程中，交班人员不得下岗，由接班人员协助解决，正常方可下岗。

4)交接人员酗酒或情绪不正常时，交接人员应拒绝交班，并上报。

5)接班人员因故未能按时到岗，交接人员继续坚守岗位，不得自行下岗，并立即上报。

6)运行人员未经领导允许，不得私自换班、替班。

7)完成领导交付的其它工作。

8)每班坚持清理值班室卫生，保证值班室清洁。

4.2变电室交接班制度

1)接班人应提前15分钟到达现场，并作好接班前的准备工作。

2)交班人应向接班人介绍系统运行方式及电气设备运行情况，包括设备的运行状态、设备的倒闸操作

情况。

3)交班人应协同接班人共同巡视检查甩气设备的运行情况和各种绝缘安全用具，共用工具及仪表应齐

全完好无丢失。

4)遇到倒闸操作等情况或事故处理时应推迟交接班工作直到处理完毕。

5)交班人应向接班人详细介绍本班未处理完待下班继续处理的各种事项。

6)交班人应向接班人介绍本班的各种用电指标、用电质量及向有关单位汇报等情况。

7)以上条款交接清楚后，交接双方在交接班日记上签字，至此交接班工作结束。

4.3锅炉房交接班制度

1)司炉人员接班要提前15分钟至岗，如接班人员没能到岗，交班人员必须坚守岗位，并报告领导。

2)交接班工作必须严格认真，逐项交接。如发现问题应当立即解决，若事后发现问题，一切责任由接

班人承担。

3)当锅炉发生事故或正在处理，责任不清时禁止交接，接班人员要协助上班人员共同参加抢修工作。

处理完后确认能够正常运行后，方可交接班。

4)接班人要认真查阅运行记录，询问设备运行及操作情况，检查设备等。

5)倘有接班人迟到或饮酒迹象，精神疲惫时，交班人员可以拒绝交班，并及时报告主管领导。

6)交接内容:

a)设备运行有无异常现象；

b)验证水位表的水位是否正常；

c)检查压力表、安全阀、排污阀是否完好可靠。油位计、给水泵、循环泵、软水箱水位是否正常。

d)工具是否齐全，照明是否完好。

e)室内卫生清洁。

7)交接人员必须按要求，项目填写《交接班记录》,做到认真准确，签字、书写保持干净、整齐、无

缺。

4.4给排水交接班制度

1)交接班工作必须严格、认真、仔细逐项交接。专用工具及工作记录必须交代清楚，出现的问题应与

交接班人交接清楚，而且写出处理结果，遗留工作，接班人一定要认真仔细检查，并继续完成工作。

2)接班人应提前到岗，以便有充足的时间进行接班，如接班人员未能到岗，值班人员必须坚持岗位，

并向有关领导汇报。

3)接班人如有紧急事情，不能到岗提前通知有关领导，说明原因正式请假，以便安排工作。

4)值班人员应认真遵守公司的各项规范制度，应认真履行工作职责，完成工作任务。

5)同事之间应团结、友爱、互帮、互学、交流经验、共同提高，努力把各项工作做好。

5.工程部各设备运行管理规程

5.1给排水断电应急操作规程

5.3.1断电时：

1）关闭污水处理风机出口阀；

2）关闭污水处理站阀，打开应急直通阀；

3）通知各部门停止向地下室集水井排水；

4）检查房顶水箱水位，向工程经理报告；

5）所有泵开关转换至手动位置。

5.3.2断电结束：

1）污水处理站按正常顺序开启；

2）打开污水处理站阀门，关闭应急直通阀；

3）按顺序开启清水泵、污水泵，并将开关位置转换到自动位置;

4）检查屋顶水箱、自动控制；

5）通知各部门正常排水。

5.2消防泵操作规程

1）在正常操作前应有机电维修人员检查市政进水管道阀门是否开启，要保持市政进水管常开；并检查

相应的水压力情况，保证水泵正常供水，并作检查记录。

2）操作前应有机电维修人员检查室外消防管路的完好情况，要检查消火栓管路的完好情况，要检查消

火栓管路上的所有阀门截止阀，比例阀，压力表是否正常，要保证所有的阀门正常开启，并作检查

1己录°

3）操作前应有机电维修人员检查水泵的完好情况（电机、润滑联轴器、密封等）保证水泵能正常运转，

并作检查记录。

4）操作前应有机电维修人员检查泵电气系统的完好（进线电压是否正常，电气控制系统的指示是否正

常，电气控制堞内元件是否正常，空气开关是否正常，Y—△起动系统是否正常等）保证操作时电气

系统正常运转，并作检查记录。

5）完成1-4的工作，整个系统都正常时，方可进行消火栓水泵的启动。

6）启动操作前（开启泄压放空管以后关闭）由消防员在楼顶上把消火栓口打开，要经确认楼顶消火栓口

已打开，方可启动水泵。

7）启动水泵时，应将控制柜控制开关放在手动位置。

8）启动水泵时，应先点动运行，点动运行正常后，方可进行正常运行（正常运行30s（秒）屋顶出水即可）。

5.3给排水设备运行管理规程

1）值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告，并协助维修人员的工作。

2）维修人员负责给排水设施维护和维修，负责日常机械设备的维护工作。

3）给排水主管负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。负责每月自

来水、热水、中水的能源统计报告工作，消防，喷淋及水设备、软化水设备的检查工作。

4）设备间管理工作程序：

a）非工作人员进入设备间需经给排水主管或工程部经理批准