某某集团物业接管验收工作手册

某某集团物业接管验收工作手册

宝安鸿基集团

物业接管验收工作手册

序号文件编号文件名称版本/状态

一、文件部分

序号文件编号文件名称版本/状态

1HKP/C-JG-001名词与术语解释C/0

2HKP/C-JG-002引用法规、技术标准C/0

3HKP/C-JG-003接管验收条件C/0

4HKP/C-JG-004接管验收方法及技术要点C/0

5HKP/C-JG-005房屋常见裂缝检查及处理办法C/0

6HKP/C-JG-006机电设备接管验收标准C/0

7HKP/C-JG-007供配电系统验收接管作业规程C/0

8HKP/C-JG-008给排水设备设施验收接管标准C/0

9HKP/C-JG-009给排水设备设施验收接管作业规程C/0

10HKP/C-JG-010暧通设备设施验收接管标准C/0

11HKP/C-JG-011暧通设备设施验收接管作业规程C/0

12HKP/C-JG-012电梯设备设施验收接管作业规程C/0

HKP/C-JG-0—

13消防设施验收接管作业规程C/0

14HKP/C-JG-014智能化中控系统设备验收接管作业规程C/0

HKP/C-JG-0—

15智能化对讲系统设备验收接管作业规程C/0

五

16HKP/C-JG-016园林绿化工程验收接管作业规程C/0

17HKP/C-JG-017接管验收组织与实施C/0

HKP/C-JG-0—

18工程质量缺陷整改C/0

八

19二、记录表格部分

20MR/C-JG-001业主房屋接管验收表D/0

21MR/C-JG-002商铺接管验收移交表D/0

22MR/C-JG-003楼宇建筑接管验收记录D/0

23MR/C-JG-004楼宇给排水接管验收记录D/0

24MR/C-JG-005楼宇电气接管验收记录D/0

25MR/C-JG-006楼宇接管验收记录D/0

26MR/C-JG-007公共机电设备验收单D/0

27MR/C-JG-008物业设施接管验收单D/0

序号文件编号文件名称版本/状态

28MR/C-JG-009室外给排水验收单D/0

29MR/C-JG-0010工程资料移交清单（一）D/0

30MR/C-JG-010工程资料移交清单（二）D/0

31MR/C-JG-011工程资料移交清单（三）D/0

32MR/C-JG-012房屋公用部位及设施移交清单D/0

33MR/C-JG-013供配电系统验收记录D/0

34MR/C-JG-014电气安装隐蔽工程验收记录表D/0

35MR/C-JG-015配电柜（盘）及动力柜工程验收表D/0

36MR/C-JG-016给排水设备设施验收表D/0

37MR/C-JG-017给水系统验收表D/0

38MR/C-JG-018排水系统验收表D/0

39MR/C-JG-019变频水泵房验收表D/0

40MR/C-JG-020空调系统验收表D/0

41MR/C-JG-021采暖系统验收表D/0

42MR/C-JG-022电梯系统验收表D/0

43MR/C-JG-023消防设施验收表D/0

44MR/C-JG-024智能化中控系统设备验收表D/0

45MR/C-JG-025智能化楼宇对讲设备验收表D/0

46MR/C-JG-026绿化工程竣工验收单D/0

47MR/C-JG-027房屋附属设施设备移交清单D/0

48MR/C-JG-028接管验收记录D/0

49MR/C-JG-029工程质量问题处理通知单D/0

50MR/C-JG-030钥匙移交清单D/0

51MR/C-JG-031钥匙领（借）用情况登记表D/0

52MR/C-JG-032房屋返修申报表D/0

53MR/C-JG-033房屋返修处理情况登记表D/0

54MR/C-JG-034设备设施遗留问题及处理情况记录表D/0

55MR/C-JG-035资料遗留问题及处理情况记录表D/0

一、物业前期管理

广义上物业前期管理是指物业规划设计至接管入伙期间，物业公司对咨询、策划、

监理、代理销售等服务项目的计划、组织、领导、用人与操纵。

狭义上物业前期管理是指项目的管理合同签订后开始，到接管入伙阶段。

前期管理通常分为前期介入、接管验收与项目入伙三部分。

前期服务是指物业公司配合开发商完善物业管理工作而适当参与的管理服务过程。

二、物业竣工验收

工程项目在竣工之后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需

经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工

程接收手续，把产品移交个建设单位。竣工验收是对其设计质量与施工质量的全面检验。

竣工验收后标志着物业能够交付使用。

三、物业接管验收

接管验收是指物业公司接管开发商或者业主委员会委托管理的新建房屋或者原有房

屋时，以物业主体结构安全与满足使用功能为要紧内容的接管验收。

物业公司代表全体业主（包含现有业主与未来业主）从确保物业日后的正常使用与

维修的角度出发，会同开发商、施工单位等对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而

言，接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。

接管验收标志着物业正式进入使用阶段。

物业的接管验收包含主体建筑、附属设备、配套设备与道路、场地与环境绿化的验

收。因接管验收的技术性很强，通常由物业公司组织有关专家参与，该项目管理处提供

辅助人员作配合。接管验收通常应在入伙前十天完成。

四、物业项目入伙

入伙亦称入住。是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住

人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。

入伙准备工作通常从入伙前三个月开始，该时间段亦包含其它管理工作如接管验收

准备、接管验收，装修管理培训等。应统筹安排工作进程。

五、管理处

物业公司的分支机构，亦被称之分公司。通常负责一个项目（小区/大厦）的物业管

理工作。管理处通常在项目入伙前三个月组建，根据管理需要，在入伙前人员陆续就位。

本手册根据下列法规、技术标准规范编制。

1、《物业管理条例》国务院第379号令

2、《业主公约》示范文本

3、《物业服务收费管理办法》国家发改委、建设部发改价格[2003]—八64号

4、《建设工程质量管理条例》国务院令第279号

5、《住宅室内装饰装修管理办法》建设部令第110号

6、《住宅工程初装饰竣工验收办法》建监(1994)392号

7、《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ300"305-88

9、《房屋接管验收标准》(ZBP30001-90)

10、《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94)

11、《电气装置安装工程施工及验收规范》(GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、

GB50169-92、GB50170-92>GB50171-92,GB50一八2-93、GB50254-96,GB50258-96、

GB50259-96)

12、《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16-92)

一三、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》(GB50198-94)

14、《火灾自动报警系统施工及验收规范》(GB50166—92)

一五、《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084—2001)

16、《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求与试验方法》(685—三5-85)

17、《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求与试验方法》(GB797-89)

一八、《室内消火栓》(GB3445-93)

19>《消火栓箱》(GB14561-93)

20、《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995

21、《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004

物业接管验收是在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足

住户居住安全、使用功能正常为要紧内容的再检验。应满足的条件为：

1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专

业验收，通过小区综合验收

2、供电、给排水、卫生、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、主题公园

等设备与设施能正常使用。

3、开发商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，应移交一份给物业管理公司存档。

包含：

（1）产权资料

房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的根据；是房地产

管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要凭证，也是产权

人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业管理公司将以产权资料为根据，收取或

者分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构与公

共设施等行为，保护公有设施，共有部位与绿地不受侵犯，保护进展商及各租户的权益。

接管验收时检索提交的产权资料要紧有：

a.项目批准文件b.用地批准文件

c.建筑执照d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单

拆迁安置资料f.房地产平面图g.面积测绘报告;

（2）市府验收合格资料

a.工程竣工验收证书b.消防工程验收合格证

c.小区综合验收合格证书d.用电许可证

e.供用电协议书f.用水审批表、水费收缴合同书

g.卫星地面接收设施许可证h.电视共用天线合格证

i.电梯使用合格证注：煤气、电话由政府有关单位负责维修保养及验收。

（3）工程技术资料

a.建筑、结构、电气、给排水、空调、电梯、智能化、煤气等工程的全套竣工图纸

及各类公共设备使用说明书、调试报告等。

b.地质勘察报告c.工程合同及开、竣工报告

d.工程预决算分项清单e.图纸会审记录

f.工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理记录）

g.隐蔽工程验收记录h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图

i.竣工验收证明书j.钢材、水泥等要紧材料的质量保证书

k.新材料、构配件的鉴定合格证书

1.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书

口.砂浆、混凝土试块试压报告n.供水、供暖管道的试压报告

。.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录

4、通常操作与维修保养手册递交要求

进展商在物业移交前，须递交设备/系统的操作与维修保养手册（下列简称“手册”）,

以确保物业管理公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作与管理，通常有下列建

议：

（1）承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册，以便物业管理公司的操作人员

有的时候间熟悉该验收设备/系统的基本情况。

（2）手册内所有内容应以中文编印，文字、插图与表格等效果清晰。

（3）每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不一致内容或者章节应以塑料索引标

签分隔，并附有清晰的目录指示，以便操作人员翻查参考。

（4）为使手册便于使用，并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破

旧，手册应使用优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封面与书背，并以胶质塑料或者其

它耐磨损的材料作保护。

（5）手册须同时附有本项目的“竣工图”目录，按所属系统分列有关系统的章节内。

如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册

时尚未完成竣式图，须提供最终的施工图，并附全面的设计修改说明，竣工图最迟在免

保修期开始后的六个星期内呈交。

（6）系统操作需提供的技术资料（至少包含下列内容）：

a.系统正常运作程序与在不正常情况时的应变程序。

b.详尽介绍每个独立系统如何调节、操纵、监察与调校说明。

c.系统内所有的管道与接线图，并说明要紧设备与部件的规格与功能。

d.提出每个系统的可调节部件与保护装置的最初调校参数。

e.预留一定的空位以便加插最后调定的参数。

f.系统中有关供电，配电屏与操纵屏的全面说明。

（7）操作需提供的技术资料（至少包含下列内容）：

a.设备正常启闭程序与出现特殊情况时停机程序。

b.详尽介绍每台独立设备如何调节、操纵、监察与调校说明

c.所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料，包含每块电路板的电路图，与所有电

子元件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。

d.列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。

e.所有设备的产品说明书、合格签证书、生产厂测试报告与性能指标图表等资料。

（8）系统/设备维修保养需提供的技术资料（至少包含下列内容）：

a.所有系统/设备检查手册

b.设备更换部件的程序与要求

c.从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序与寻找故障的方法

d.执行运作与维修保养程序时应特别注意事项。

e.常见故障处理与解决方法。

f.提出系统/设备保养制度，列明要紧设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需

记录与保护保养内容与方法。

（9）安全保险需提供技术资料（至少包含下列）：

a.各类设备的保护操作程序。

b.对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防.、应变与保护措施说明。

-电气事故保护

-机械事故保护

-火灾与爆炸事故保护

-化学事故保护

-在处理燃料与化学物品出现的事故保护

-急救与事故报告

（10）设备或者操纵系统所使用的电脑专用软件，需提供的技术资料（至少包含下列内

容）：

a.软件内容目录表打印本。

b.流程图、数据表与程序说明。

c.特殊的软件与工具的使用说明。

d.程序设计与系统使用手册。

e.应用的基本软件、专用工具与通用软件资料，便于物业管理处进一步修改与进展软件。

(11)列出每一种型号设备、材料与附件的供应厂商与代理商名单，并全面列明这些厂

商的地址、电话及图文传真号码。

(12)列出承包单位提供给业主的所有备品、备件与专用工具清单。

根据该物业产权性质及使用特点，将接管验收分为对小业主室内的专有部分的验收

与对业主共有部位、公共设备设施的验收两大部分。物业公司代小业主将其室内部分接

管，入伙时移交小业主，专有部分的验收以小业主验房的最终意见为准。专有部分的验

收应先进行，以便于小业主进行装修。公共设备设施的验收可相对晚些开始，该部分与

业主无关，验收技术含量较高，应组织专家实施。

接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全

相同。接管验收要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不象竣工验收按10%的

点抽检。接管验收多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按

验评标准对所有项进行检查。接管验收使用的检验方法要紧有：看、嗅、听、摸、敲、

量、试验（试机）、参照图纸清点等。常用工具为：捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、

万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪及其他辅助工具如梯子、

PVC吹烟管、电吹风等。

一、专有部分（业主室内）的验收

1、土建

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ301-88）

检验要点：观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门

是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五

金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。

检查项目及检验要点:

检查项目检查内容

有关文件《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《商品房预售合同》

1.套内空间：外窗窗台距地面净高、阳台栏杆高度、防护栏杆垂直杆件间净距、

室内净高；

2.顶棚：是否平整、无空鼓、开裂、脱落；

房屋主体

3.墙面：是否平整、洁净、颜色均匀，无开裂、爆点；

4.地面：是否平整、无开裂；

5.阳台：是否平整、无开裂。

1.门框：是否稳固、周正，安装牢固；

2.门扇：是否外观平整，漆面完好无流坠、漏刷与磕碰，色泽一致；

3.门锁：是否牢固，操作轻便，均匀锁紧；

门4.门把：是否牢固，操作灵活；

5.门轴：是否平整牢固，转动平稳；

6.猫眼：是否完好，视野清晰；

7.门铃：是否按钮完好，加电有声。

1.窗框：是否稳固、周正，表面平整；

2.窗扇：是否安装牢固、开关灵活，关闭严密；

3.玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）；

窗户4.把手：是否完好、牢固、灵活；

5.密封：是否窗缝严密、窗框严密；

6.窗台：是否完好、无裂缝、浸水；

7.窗前护栏：高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。

1.电源总闸：是否完好、有效；

2.电表：是否完好，底数；

3.电开关：是否牢固、完好、灵活（个数）；

4.电插座：是否牢固、完好、有电（个数）；

5.灯座：是否牢固、完好、有电（个数）：

6.灯开关：是否牢固、完好、有效（个数）；

7.电话插座：是否牢固、完整（个数）；

安装

8.信息插座：是否牢固、完整（个数）；

9.有线插座：是否完好、稳固（个数）；

10.水表：是否完好、底数；

11.阀门：是否闸完好；

12.上水管：是否水管完整，无明显磕碰；

一三.下水管：是否封口完整，下水通畅；

14.空调洞：是否位置合理，附件齐全。

外立面外墙装饰施工质量（根据具体的装饰材料）（此项针对联体别墅与独幢别墅）

2、电气

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ303-88）

检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试

验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音

是否清晰。

3、给排水

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ302-88）

检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地

漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。

4、燃气:

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准(GBJ302-88)

检验要点：气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。

5、供暖：

验收标准：地暖设计行业标准《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004

检验要点：管道打压是否正常，保暖是否完好，额定压力0.6Mpa,试验压力是额定的

1.5倍，一次温度是90-110度，二次温度是40—50度，室内温度务必在16度以上。

二、共有部位、公共设备的验收

1、共有部位

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准(GBJ30广305-88)

检验要点：

分项工程检验要点

防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试

保证项广告牌、沿口等固定牢固

屋面金属物体均做可靠防雷接地

无非法占用、改建及搭建

屋

女儿墙完整无污染

面

隔热层完好，面层砖无破旧

基本项

屋面管网及避雷带无损坏或者锈蚀

天面无积水、杂物

排水沟、排水口完好畅通

防火门完好开闭灵活

消火栓内物品齐全，按钮等功能正常

保证项消防通道通畅

楼

灭火器的数量、位置、压力正确

层

应急照明、诱导灯正常

楼层号、房号、疏散标志标识清晰

基本项

公共部分无加建、改建

分项工程检验要点

天棚完好

墙面无碰坏、无污迹、无脱落

地面完好无破旧，梯踏步无缺棱、掉角

公共照明完好

消火栓外封条、门锁完好

地面、墙面及顶棚无渗漏

顶棚、墙面无损坏及污迹

地照明系统完好

下

基本项水池周围整洁无污染隐患

室

管线表面整洁、无锈迹、有明显标志

要紧入口处有平面示意图，导向标识清晰

车场地面划线清晰，无大面积起砂现象

墙面完好，无污迹

门窗及玻璃完好

外外墙面转无空鼓

墙保证项

面外墙、窗口无渗漏

空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀

招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或者破旧

室外排水通畅，井盖完好、无缺

保证项游乐设施设备完整、无安全隐患，有安全指引

公平面图、路标、提示标识等各类标志齐全

共辖区道路完好无损

设

施通透式围栏完好、无锈迹

基本项路灯完好

停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好无损

园绿地、植物数量品种符合设计

基本项

林土质符合植物生长，厚度正确

分项工程检验要点

绿无死苗、无虫害

化

2、公共设备

(1)供配电系统

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准(GBJ303-88)；电气装置安装工程施工

及验收规范(GBJ收7-90、GBJ148-90.GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB

50171-92,GB50—八2-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96),建筑物防

雷设计规范(GB50057-94)

检验要点:

分项工程检验要点

安全防护装置完善，无安全隐患、无虫、鼠害

油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声

保是否正常

证

项干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常

双回路电源切换，电气、机械互锁正确

无故障停电记录

设备接地牢固

供

电电缆沟内干燥、无积水、无杂物

系操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等

统

各类操纵柜、电源柜功能正常，无异味，无特殊噪音

基

各类仪表指示正确

本

项断路器电流值整定正确

母线、端子无过热、松动现象

电气井接地规范，电缆敷设规范

设备、机房清洁，油漆完好

应急灯正常，机房温度正常

(2)给排水系统

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准(GBJ302-88)

检验要点：

分项工程检验要点

水泵电机温度正常

保各层水压正常

址

项按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求

潜水泵工作正常，排水通畅

压力表工作

给水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体与阀件无滴水现象

排水泵运行无特殊噪音，润滑良好

水

水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常

统设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常

蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔

污水池池盖完好，排水沟通畅

排水系统畅通，抽查6~8个井

化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味

雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物

(3)消防系统

验收标准：《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166—92,《自动喷水灭火

系统设计规范》GB50084-2001,《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求与试验方法》

GB5一三5-85,《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求与试验方法》GB797-89,

《室内消火栓》GB3445-93,《消火栓箱》GB14561-93,《防火门用闭门器试验方法》

GA93-1995o

检验要点

分项工程检验要点

消保自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常

防证

项消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态

系

统消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵

分项工程检验要点

水泵结合器未被圈占、堵塞

探头报警率不小于95%,报警位置与操纵器显示位置相同

警铃工作正常

防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常

消防中心可启动风机，风机风量正常

气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，

消防中心有放气反馈信号

消防广播正常

备用电源切换正常

消防中心、机房清洁温度正常

设备清洁，油漆完好

电控箱、电瓶等工作电压正常

风阀、防火阀完好，状态正确（抽取10个点）

风机运行噪声、震动正常，润滑到位

消防对讲通话清晰

基消火栓、喷淋头无漏水现象

本

项烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固

管理机软件有备份，系统误报率低

出口指示灯荧光显示板正常

出口指示灯指示发光管正常

灭火器压力在正常范围

防火卷帘门就地手动正常

防火卷帘门与探测器联动正常

防火卷帘门在消防中心手动正常

（4）闭路监视系统

验收标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92,《民用闭路监视电视系统工

程技术规范》GB50198-94

检验要点

分项工程检验要点

监视器图像清晰

基摄像机布点合理，云台操纵灵活，无监视死角

O本

项操纵矩阵、图像分割器工作正常

设备接地良好，抗干扰强

录像机工作正常，录像效果清晰

(5)周边防范系统

验收标准：请施工方提供

检验要点

周边防范系统报警正确，误报率低

周

边

基红外对射布点合理，无监视死角

防

本

范

项树木对对射影响小

系

统设备接地良好，抗干扰强

与摄像头联动正常

(6)公共天线系统

验收标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

检验要点

分项工程检验要点

图像、伴音质量好

天线防雷措施完整，安装接闪器、避雷器

设备接地良好，抗干扰强

基频道放大器功能正常

本

1项频率变换器功能正常

调制器功能正常

混合器功能正常

声源信号源功能正常

（7）局域网、综合布线

验收标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

检验要点

分项工程检验要点

设备接地良好，抗干扰强

交换机、HUB、服务器工作正常，安装规范

布线规范

INTERNET接入（带宽、传输率）正常

终端数据接口（RJ45）正常

（8）背景音乐

验收标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

检验要点

分项工程检验要点

声压符合设计、音质较好

背

景

基矩阵操纵器工作正常

音

本

乐

项功放工作正常

设

备音箱安装牢固、防雨

线路敷设规范

（9）门禁对讲

验收标准：请施工方提供

检验要点

分项工程检验要点

可视对讲图像、声音清晰，电锁开启关闭正常

门

基

禁

本接地规范

对

项

讲解码器、电源安装规范

布线规范

分项工程检验要点

室内机安装规范

(10)电梯

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准(GBJ306-88)

检验要点

分项工程检验要点

电梯准运证、年审合格证

无故障停机、关人现象

保

证报警装置工作正常

项

轿厢应急灯正常

应急时可迫降至首层

消防电梯消防操作功能正常

操纵箱各类开关功能正常

厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运作正常

厢内与消防中心与机房的对讲正常

安全触板或者光电应正确、照明有效

电轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦

梯轿厢内无杂乱广告

机房门应安全、可靠，应有“机房重地闲人免进”标识

基

本机房墙壁完整，无孔洞

项

机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全

有照明、电插座、灭火器、对讲等

有电梯松闸扳手与盘车手轮，井道照明灯完好

曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准

操纵柜在电梯运行时应无较大的噪音

各功能开关正常，油杯有油

轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆

各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀

分项工程检验要点

各层门门头脚盖板滑块齐全

层门与门框无摩擦，无碰撞

导轨支架无松动，压板牢固

井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标

层站指示信号按钮清晰、齐全

底坑照明、急停开关有效

补偿链、缓冲器补应安全、可靠

大小轨道有接油装置

(11)车场管理

验收标准：请施工方提供

检验要点

分项工程检验要点

保证道闸开启灵活，无砸车现象

读卡器感应灵敏，出临时卡正常

车

基

场

本交通装置、标志完好，划线清晰

项设备表面清洁无锈蚀

系统收费、操纵软件正常

房屋裂缝的类型按其性质分，可有结构性裂缝与构造性的裂缝，前者影响房屋使用

安全，后者影响房屋的表观质量，但也须修复。裂缝产生的原因很多。因房屋的不均匀

沉降引起裂缝、因温差引起应力变化产生裂缝、因胶结材料级配不合理产生裂缝、因构

造措施不科学产生裂缝、因施工工艺流程错误产生裂缝、因养护不当产生裂缝等等。从

裂缝产生的部位看，可分为墙体裂缝与楼板裂缝。

1.0房屋裂缝检查内容：

1.1检查房屋有否裂缝

验房时首先要认真检查卧室、客厅等靠近阳台的地面与平顶处有无裂缝，是什么样的

裂缝。通常来讲与房间外墙（横墙承重）平行的裂缝虽属质量问题，但基本不存在危险，

修补后无碍。若楼板底面出现与外墙垂直的裂缝就有问题了，墙角处楼板面与外墙出现

呈45度斜角的裂缝说明该房屋有沉降，存在结构性质量问题。其次要看阳台板表面（悬臂

板）有否平行外墙裂缝，若有也属结构性质量问题，两侧墙面有否裂缝，若有裂缝也属严

重的质量问题。最后是看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面并穿透到另一面，表示

该房屋存在安全隐患。

1.2检查房屋地基基础

地基基础应重点检查基础与承重砖墙连接处。在墙面处如有斜向阶梯形裂缝、水平

裂缝、竖向裂缝等状况均属安全隐患。

当地基部分有下列两种现象之一者应评定为危险状态：1.地基沉降速度连续两个月

大于2毫米/月，同时短期内无终止趋向。2.地基产生不均匀沉降使上部墙体产生开裂，

其裂缝宽度大于10毫米，且房屋局部倾斜率大于10毫米/米。

1.3检查房屋倾斜程度

尽管检查房屋的倾斜度需要专门的仪器,但购房者用目测的方法在房屋四周取不一

致的角度，不一致距离观测也能发现问题。也可在房顶或者较高处某窗口用细绳栓上一重

物，沿墙放下到墙脚,检查墙体倾斜程度。发现墙或者柱有倾斜，其倾斜率大于0.7%,或

者相邻墙体连接处断裂成通缝的，则都有结构安全隐患。

2.0裂缝性质及处理办法

2.1墙体局部/大面积细微裂缝（现场标示）（需注明具体房间），系粉刷层开裂,

违反《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）第4.2.5条“抹灰层面层

应无爆灰与裂缝”，该类裂缝属非结构性裂缝，不可能对房屋主体结构安全造成影响，

处理办法是在裂缝表面涂刷防水涂膜以封闭细微裂缝；

2.2墙面45°斜向裂缝（现场标示）（需注明具体房间），此类裂缝是由于主体结

构不均匀沉降造成，该裂缝在主体结构沉降趋于稳固（4〜5年）之前，还会有所进展，

因此，建议业主加强沉降期的观察，发现裂缝可用涂料封涂，待结构裂缝趋于稳固后，

再进行系统修补；

2.3窗台下墙面纵向裂缝（现场标示）（需注明具体房间），系两种不一致材料的

拼接部位处理不当或者温差而引起的裂缝，窗台与墙体属不一致材质，窗台是砖砌，而

墙体是钢筋混泥土现浇结构，两个部位受力承重均不一致，因此，处理不当会在结合处

形成裂缝。此类裂缝随着时间推移会逐步趋于稳固，不可能对结构安全造成隐患；

2.4墙面有横向裂缝（现场标示）（需注明具体房间），属于填充墙的沉降裂缝，

对房屋结构安全不可能有影响，建议将裂缝部位凿除，重新用水泥砂浆修补；

2.5墙面有纵向裂缝（现场标示）（需注明具体房间），系两种不一致材料的拼接

部位处理不当或者温差而引起的裂缝，可采取如下措施进行处理：在两种材质结合部位

覆盖20cm宽的钢丝网片，然后在网片上粉刷一层水泥砂浆，适当润湿养护；

2.6地面呈斜向45度裂缝（现场标示）（需注明具体房间），此类裂缝是由于变形

作用产生的，包含干缩及湿度作用。此类裂缝对正常使用带来不利影响，但通常对结构

承载力不构成有害影响。处理办法要紧是表面耐久性封闭，即在混凝土表面涂刷防水涂

膜以封闭微细裂缝；

2.7当裂缝较细，数量不多时，可将裂缝用水冲洗后，用水泥浆抹补；如裂缝开裂

较大较深时，应沿裂缝凿去薄弱部分，并用水冲洗干净，用1:2.5水泥砂浆抹补。此外,

加压灌入不一致稠度的改性环氧树脂溶液补缝，效果也较好。

3.0有关记录表格：

《楼宇接管验收记录表》

1.0本标准参考有关各机电工程竣工验收标准

2.0本标准适用于机电设备

3.0验收程序

3.1验收标准

3.1.1机电设备资料的移交（原件、复印件均可）

3.1.1.1各机电设备系统竣工图

3.1.1.2竣工验收证明书、准用证

3.1.1.3供水、供气试压报告

3.1.1.4机电设备说明书、原理图、调试记录、订购合同、合格证、进口设备的产地来

源证或者商检证明等。

3.1.2交接验收前根据以上资料核对设备位置、数量、品牌规格与功能是否符合设计与

合同要求。

3.1.3现场验收机电设备安装质量

3.2供配电设备接管验收标准

3.2.1低压配电柜（盘）

3.2.1.1盘柜外观

A、盘柜应安装牢固、端正，高度符合设计要求。组合柜柜体间连接紧密，接缝平整（水

平误差＜1/1000,垂直误差小于其高度的1.5/1000）

D、表面清洁、完整、无机械损伤与油漆脱落。

C、盘面的设备编号（柜号）、用途标牌、操作标志与其它标志应完整齐备，标识内容正

确，各类仪表、指示灯应工作（指示）正常、清晰。

D、盘柜外表色差应符合要求。

E、盘柜的操作手柄、按钮、操纵开关应操作灵活、可靠，盘柜前后门应开关灵活、密实,

锁闭可靠。

F、盘柜上、下端进出线（电缆）孔缝隙应使用绝缘材料封堵密实。

G、盘柜应接地可靠成组配电柜接地点很多于2处，接地电阻小于1欧姆。

3.2.1.2盘柜内部

A、所装电器元件如互感器、接触器、断路器等，应布置合理、安装牢固、端正，功能正

常，绝缘良好。

D,所有一二次接线，应布线整齐、规范，连接牢固、可靠线路号等标志清晰、齐全，且

绝缘良好。

C、所有一二次接线压接导线的螺杆、螺栓务必有垫片与弹簧垫，且带电裸导体间的距离

不小于4MMo带电导体与金属外壳间的绝缘电阻不小于5兆欧。

D、手车或者抽屉式开关柜在推入或者拉出时，应推拉灵活，无卡阻现象，触头与主触头

动作顺序正确，动静触头中必线调整一致，接触紧密。“接通、断开、试验”位置标志

清晰，功能正常，同规格型号的抽屉式开关相互换性能好。

E、柜内应清洁无灰尘与其它金属碎屑等。

3.2.1.3试验检查

A、双电源切换箱（柜）、市电与备用电源自动切换试验，应市电优先自动切换。电容补

偿柜、自动切换电容的动作正常可靠。

D、市电、发电机互投联锁柜务必具备电气、机械双重联锁功能，且要求满足市电优先原

则。

C、盘柜在工作时，不应发出明显振动与噪声，开关不应有发热现象。

3.2.1.4检查设备安装记录，查阅母排及开关的相间绝缘记录及其它工程数据。

3.2.1.5对随机配备的辅助操作工具及图纸资料的验收交接。

3.2.2高压配电柜

3.2.2.1外观整齐、清洁，无机械损坏与脱漆，安装端正、牢固。

3.2.2.2盘面的设备编号（柜号）、用途、标牌、操作标志及其它标志应完整齐备，应

有验电孔，并配备专用高压验电器。

3.2.2.3配备专用高压操作工作，工作务必符合高压试验标准高压。开关操作灵活，动

作可靠功能正常。

3.2.2.4高压柜整体特别是断路器工作室务必呈密闭状态，不可有孔或者缝隙，且柜体

有足够的强度。

3.2.2.5检查高压开关试验调整记录。

3.2.2.6检查高压柜“五防功能”是否正常。

五防标准为：

1）防止误跳，误合断路器。

2）防止带负荷拉合隔离开关。

3）防止带电挂接地线。

4）防止带接地线合隔离开关。

5）防止人员误入带电间隔。

3.2.2.7柜前应铺符合电压等级要求的绝缘胶垫。

3.2.3变压器

3.2.3.1外观清洁，油漆完整，铭牌清晰。

3.2.3.2机座与基础连接紧密牢固，基础应平整、清洁，中性线截面选用正确，接触紧

密，弹力良好。

3.2.3.3容量与电压等级应符合设计要求。进出线连接端应牢固，接触可靠相序标识清

晰，无特殊发热。

3.2.3.4温控器安装牢固，应便于观察（显示值清晰、温控器巡检及报警跳闸功能应正

常）。

3.2.3.5变压器周围应设置护栏。

3.2.3.6运行应声音正常平稳，无特殊声响。

3.2.3.7室内通风散热应良好。

3.2.3.8检查安装调试记录（检查绝缘情况，首次带电冲击记录）。

3.2.4柴油发电机

3.2.4.1柴油机组

A、机组安装牢固，机座与基础连接紧密，排烟管、消音器应使用有减震弹簧支架（吊架）。

D、机组配件齐全，连接紧固，油漆完整，表面清洁。

C、各机件接合处与管道系统（包含润滑管道、燃油管道、冷却管道等）无漏油、漏水与

漏气现象。

D、机组接地良好，应安装废气净化器处理废气然后排出。

3.2.4.2操纵箱

参考标准3.1.1

3.2.4.3启动电瓶

A、放置位置合适，支架牢固，油漆完整，外观清洁完好，与机组启动电动机的连接线压

接牢固，接触良好、可靠。

D、溶液浓度符合要求（比重1.25-1.28）

C、溶液液面应高出极板10--五MM.

D、电瓶充放电正常，容量足够。

3.2.4.4日用油箱

A、安装务必牢固、平整、无脱漆与损伤。

D、容量务必满足发电机连续运行8小时。

C、油位计两端连接处务必连接紧密、无渗漏油。

D、底部应设有排污口，上部有箱盖。通气孔注油漆孔位置应习惯。

E、疏油管与机组进油口处应使用软管柔性连接且连接紧密，无渗漏。

F、油箱进出油口阀应操作灵活、可靠且不漏油。

G、油箱应接地良好。

3.2.4.5启动运转检查或者检查调试记录

A、启动发电机在空载运转、50%负荷运转、额定负荷运转时，机组运转务必平稳、均匀，

机组无特殊发热，排烟管无漏气与漏烟，内部无特殊声响。电压（380V）、频率（50H）、

润滑油压力、冷却水温应正常。

D、应急自动启动及停止试验，检查是否正常且符合设计要求。

C、运转中模拟机组有关保护，检查高温、超速、超油压、紧急停机等保护是否可靠有效。

3.2.4.6根据装箱单验收随机的专用工具及其它附件。

3.3电梯

3.3.1垂直升降客梯

3.3.1.1务必具有市劳动行政部门颁发的《电梯准用证》与《电梯安装验收证书》。

3.3.1.2机房

A、机房内应清洁整齐，布置合理，照明符合有关标准，通风良好（或者安装空调）

D、操纵柜应符合3.2.1标准。

C、曳引机机座应安装牢固，各机件连接紧密，动作可靠，无特殊声响，机体应清洁，无

油污、渗漏。有关平层、转向等标志应清晰、完整。

D、曳引机机体应接地良好。

E、钢丝绳应顺直完整，无脱股，断丝等现象，限速器应有保护罩。

F、机房内应放置盘车手轮与松闸扳手，并文字标注使用方法。

3.3.1.3层站

A、厅门、门框及呼梯按钮应完整清洁，无机械损伤松动，楼层指示清晰，按钮功能正常。

D、门扇闭合时，门缝应不大于6MM（货梯8MM）且均匀竖直，门扇开启灵活平稳、无噪

声。

C、层门地坎略高于楼层地面标高（2-5MM）,有一定坡度。

D、门闭锁装置应安全可靠，不用专用锁匙，人力无法从外面打开。

3.3.1.4井道

A、井道内应按标准装有检修照明灯

D、井道四壁应平整，无凸起或者钢筋等土建残留物。

3.3.1.5轿箱

A、轿箱内应四壁完好清洁，有一定的强度，无机械损伤可变形。

D、扶手应光滑、平整，安装牢固。

C、各类按钮应安装整齐，牢固，显示清晰，操作灵活。

D、照明光线适度，送风机、呼救对讲应使用方便，功能正常，无较大噪声。

E、轿箱内应在明显位置标出额定载重及乘客数，制造厂名及电梯识别标志。

F、轿门应开闭灵活、可靠，安全触板应安全有效。

G、选层按钮、层楼指示及开关门按钮应工作可靠，标志清晰。

H、轿箱地坎与层门地坎水平距离应为30MM（+2MM或者MM）。

3.3.1.6检测电梯其它附加说明功能

A、超载报警应迅速，音响适中。

D、有/无司机状态正常工作。

C、轿厢内紧急照明。

D、站钟到站铃响适中。

E、满载直驶功能等。

3.3.1.7运行试验检查

A、乘座电梯应平稳舒适，无明显失重感与特殊噪声。

D、试停选几个层站检查平层精度，即停层后，轿箱地坎与层门地坎高度差不得大于一五

MMo

C、查超载保护功能（报警）。

D、其它项目的检查。

3.3.2消防电梯

A、应能停靠每一层，首层应有消防操纵开关。

D、电源线使用防火电缆且双电源供电。

C、应有转换为消防状态的操纵功能。

D、具有客梯的各类功能。

3.3.3自动扶梯

3.3.4各类风机

3.3.4.1整体安装质量

A、机座支架应焊接牢固平稳，清洁，油漆完整。

D、风机与机座应连接牢固，且机座应有减振装置，地脚螺栓务必有弹簧垫。

C、风机与风管应使用帆布软连接，连接紧密，不可有漏气。风阀应动作灵活可靠。

D、电机容量应符合设计要求，绝缘良好，铭牌完好、清晰。

E、接地可靠。

F、各类转向标志、风阀标志、风向标志就完整、正确。

3.4.2操纵箱

A、参照3.1.1标准

D、电源到风机电机接线盒处的连接套管应使用蛇环管等柔性套管。

3.4.3风管

A、安装务必牢固。位置标高、规格尺寸与走向符合设计要求。

D、防火阀检查孔位置务必设在便于操作的部位。

C、支吊、托架务必油漆完好、清洁，安装牢固。

D、风管折角平直、圆弧均匀，两端平面平行，无翘角、凹坑划伤。表凹不大于10MM。

3.4.4电机运转检查

A、运转时噪声与振动应不超过设计要求

D、电动机无特殊发热与噪声。

C、用钳形表检测运行电流不应超过额定电流，试运转不得少于8小时。

D、关于双速的排烟风机应先检查低速时运转情况。然后再检查高速运转。

E、检测风压是否符合设计要求（或者检查调试记录）

F、消防风机的电源应使用双路电源供电（双路电源切换试验）。

G、风机的轴承应涂有足够的润滑油。

3.4.5各类水泵

3.4.5.1泵体

A、