大市场项目可行性分析报告

专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址九章项目风险分析运用科学的定性和定量分析方法，具体方法运用决策树对本项目各种风险和不确定因素假定为一定的比值，再进行分析计算出本项目的成功系数值。下面从政治、经济、市场、开发过程等方面分析本项目的风险（注：风险系数：0为最大风险，即成功机会为0；1为最小风险，即成功机会为100%）。一、社会、政治、文化等方面的不确定性和风险当前国内及咸宁市的社会、政治、文化背景，可简单地概括为：政局稳定、政策优惠且具有持续性，政府服务意识在逐步增强，投资的政治环境优秀，该方面的风险系数可假定为0.95。二、经济发展方面的不确定性和风险经济发展具有周期性，经济发展的周期性可简单分为三个阶段：起步期（或复苏期）2—3年——高涨期3—7年——衰退期3—5年，一个周期的时间大约为8—15年（以上数据依据自1978年改革开放以来的经济发展规律分析得出）。从国家统计局反映的近三年我国经济发展情况来看，目前我国经济正好处于稳步发展阶段，可以归结到高涨期，该方面的风险系数可定为0.9。三、市场方面的不确定性和风险市场方面的风险主要来源于两个主要因素：①人们的需求结构变化、需求数量变化；②产品的供给结构、供给数量的变化。从本报告前文对市场的调查与分析得知，高消费阶层人群对高档住宅的装修需求正与日俱增，而从咸宁市、尤其是经济开发区市场来看，目前咸宁建材市场规模小、格调品位偏低，无法满足不断增长的市场需求。基于这两方面的因素，本项目所提供的专业市场就是为了满足上述群体的需求，考虑到市场方面的风险还有其它因素，本方面的风险系数假定为0.85。四、房地产开发过程中的不确定因素为了便于分析房地产开发过程中的不确定因素和风险，暂且把全过程分为三个阶段：①获取土地②建造房屋③销售房屋。第一阶段包括获取用于开发的土地和得到相应部门的认可，这一阶段以办齐各类证件及政府批文为准，同时充分考虑土地成本问题。本项目所需土地已基本获取，各类手续正在办理之中，土地成本不高，在预期的范围之内，可以说，本阶段基本上无风险，而且近几年的土地价值在不断攀升。第二阶段为房屋建筑阶段，主要的不确定因素是建设成本和工期。为了降低本阶段的风险，有两种方法采用：一是将整个项目分阶段建设，这样一次性投资大大降低，同时在建设过程中可以根据市场的需求及时调整方案；二是在与建筑承包商签订工程合同时，尽可能地将合同价款和工期一次包死，将工程建设中的部分风险转移至承包商。此阶段的风险较小，其系数可假定为0.9。第三阶段是商铺销售阶段。这一阶段不确定因素比较多，主要包括以下几个方面：①市场需求；②营销策略和手段；③销售价格；④产品结构；⑤产品质量；⑥房地产企业信誉；⑦售后服务等，而且各个方面是随着时间的推移在不断的变化的。有些方面如市场需求、销售价格、产品结构等本报告前文中已经述及，其它方面仍需要房地产企业在项目的开发过程中更详尽地分析，不仅要开发出一流的建材商铺，而且要做好招商运营工作，另外，大的风险常伴随着较大的潜在利益。本阶段风险较大，其系数可假定为0.75。五、用决策树计算项目综合风险值假定四个方面因素的权值分别为：政治因素0.3，经济因素.2，市场因素0.2,项目开发过程因素0.3，其中项目开发过程中三个阶段的权值分别为：获取土地0.3，建造房屋0.3，销售房产0.4。则项目综合风险值可作如下计算：项目综合风险值=0.285+0.18+0.17+0.09+0.081+0.09=0.896结论:经计算,本项目的综合风险值达0.896,即项目成功率达到89.6%,具有较高的成功率,相对而言风险系数较小,可以投资开发本项目。第十章可行性研究成果昊天大市场地处南大门咸宁，是武汉1+8城市经济圈重要城市，也是武汉城市经济圈与长株潭城市经济的“两型社会”结合部，是湖北承接沿海产业转移的桥头堡，成为湖北在中部率先崛起的重要增长极。大咸宁，大发展，必将为本案带来新发展机遇；目前咸宁市因经济政策的优越及投资环境良好，城市生活水平上升，大量新兴企业及房地产项目涌入咸宁，城市建材、装饰材料、家具等市场需求巨大，咸宁现也拥有各类专业市场多个，但这些市场规模小、布局分散、设施简陋、交通不便、货品单一，缺乏整体的辐射力和强大的核心竞争力，就急待进一步的整合和提升,为本项目的商业部分的销