土地估价实务基础：基准地价系数修正法考点

土地估价实务基础：基准地价系数修正法考点1、多选

土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础，主要包括（）及宗地地价影响因素指标说明表等。将这些数据资料根据估价的需要进行整理，作为宗地估价的基础材（江南博哥）料。A.基准地价表B.基准地价成果图件C.基准地价因素修正系数表D.基准地价评估方案E.基准地价成果应用说明正确答案：A,B,C,D,E2、多选

在土地估价中，修正体系的科学性是基准地价系数修正法估价结果准确性的决定性因素。按照《城镇土地估价规程》的要求，下列关于基准地价系数修正系数编制的做法不正确的是（）。A.在基准地价修正系数表验证时，计算得到宗地实际地价与评估地价的价差范围为-12%～+13%，则表明修正系数符合要求B.通过土地定级总分值编制基准地价修正系数时，地价修正幅度的确定以实际土地收益为依据计算C.级别修正幅度计算时，好、较好、一般对应的土地收益分别以A、B、C表示，则三者的修正幅度顺序分别为：（A-C.×100%/C、（A-C.×100%/（2C.和0%D.在确定级别修正幅度阶段，采用聚类分析法和图示法需对资料进行组团分析E.引用特尔斐法确定的土地定级因素权重值作为各地价影响因素修正幅度计算时的权重正确答案：A,D3、单选?某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为"五通一平"，其修正值见表11-1。现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到"三通（通路、通上水、通电）一平"，则其土地开发程度修正值为（）元/m2。表11-1修正值A.0B.p5C.-6D.-11正确答案：D参考解析：修正值=（-5）+（-6）=-114、单选

基准地价对应的使用年期，是该用途土地使用权的法定（）出让年期，而待估宗地的使用年期因具体情况有所不同，需进行使用年期修正。A.最高B.最低C.平均D.估定正确答案：A5、单选

土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中，需要进行年期修正。评估土地为商业用途，设定年期为20年；商业用途基准地价为1000元/m2，土地还原利率为6%。经年期修正后的地价为（）元/m2。A.1000B.688C.500D.763正确答案：D参考解析：设土地纯收益为a，则a/6%×［（1-1/（1+6%）40］=1000；得出a=66.46元；修正为20年的土地价格=66.46/6%×［1-1/（1+6%）20］=763（元）。6、单选

在进行城镇土地基准地价评估时，土地用途的确定（）。A.以城市规划用途为主B.以土地利用总体规划确定的用途为主C.以现在实际用途为主D.以土地最有效用途为主正确答案：C7、单选

甲宗土地楼面地价为700元/m2，建筑容积率为5；乙宗土地楼面地价为500元/m2，建筑容积率为7。则两宗土地的总价相比，（）。A.甲等于乙B.甲高于乙C.甲低于乙D.难以判断正确答案：D参考解析：楼面地价与建筑容积率没有必然联系。8、单选

某城市四级工业用地基准地价为300元/m，设定的土地开发状况为"五通一平"（通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整），若增加供气、供热将使地价分别增加40元/m、30元/m2，若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到（）元/m2。A.300B.340C.370D.330正确答案：D参考解析：基准地价+供热开发费用=300+30=330（元/m2）。9、单选

房屋纯收益=（）×房屋还原率。A.房屋重置价B.房屋现值C.土地价格D.房地产价格正确答案：B10、单选

基准地价系数修正法的基本原理是（）。A.地租理论B.替代原理C.预期收益原理D.供给与需求原则正确答案：B11、单选

某待估宗地使用年限为40年，已知同一用途下的土地法定最高出让年期为50年，土地还原利率为8%，则该宗地使用年期修正系数为（）。A.0.58B.0.67C.0.97D.1.09正确答案：C参考解析：y=［1-1/（1+8%）40］/［1-1/（1+8%）50］=0.9712、单选

基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权（）价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。A.最高B.最低C.中间D.平均正确答案：D13、单选

（）属于影响宗地地价的个别因素。A.当地商品房价格变动情况B.宗地所处地区的基础设施C.宗地附近学校分布情况D.宗地形状正确答案：D14、单选

根据商业出租柜台资料评估地价时，出租柜台分摊的土地面积等于（）×出租柜台营业面积/商店总营