2023年成本管理课件

第七章成本管理

第一节物业管理中的成本及其分类

1、简述物业管理成本的概念？

答:物业管理成本是指公司在从事物业管理活动中，为物业产权

人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。

2、简述物业管理成本的构成？

答：物业管理成本的构成涉及以下两部分：

(一)营业成本:是公司在从事物业管理活动中发生的各项直接

指出。重要涉及：

(1)直接人工费;涉及公司直接从事物业管理活动等人员的工资、

奖金及职工福利费等。

(2)直接材料费;涉及公司在物业管理活动中直接消耗的各种材

料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装等。

(3)间接费用。涉及公司所属物业管理单位管理人员的工资、

奖金及职工福利费、固定资产折旧及修理费、水电费、取暖费、办公

费、差旅费、邮电通信费、交通运送费、租赁费、财产保险费、劳动

保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

(二)期间费用或经营管理费用：期间费用或经营管理费用是

物业服务公司在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活

动没有直接联系，属于某一会计期间花费的费用。

(1)管理费用,是物业服务公司行政管理部门为管理和组织物业

管理服务活动而发生的各项费用。(一级成本核算是相对于二级成本

核算而言的。一级成本核算就是所有的成本都归集到总部汇总，并

由总部核算，基层生产单位负责把发生的成本用报表方式报总部【注:

实行一级成本核算的物业服务公司，营业成本中可不设间接费用，直

接将间接费用所有计入管理费用。(一级成本核算是相对于二级成本核算而言的。

一级成本核算就是所有的成本都归集到总部汇总，并由总部核算，基层生产单位负责把发生的成

本用报表方式报总部)】

(2)财务费用。是物业服务公司为筹集资金而发生的各项费用，

涉及：

①利息净支出；

②汇兑净损失；

③6融机构手续费；

④公司筹资发生的其他费用。

(三)物业管理成本的构成或开支范围的特别规定：

(1)物业服务公司经营共用设施设备，支付的有偿使用费用，计

入营业成本；

(2)物业服务公司支付的管理用房有偿费用，计入营业成本或

管理费用；

(3)物业服务公司对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入

递延资产，在有效期内，分期摊入营业成本或管理费用；

(4)发生的坏账损失，计入管理费用；

(5)按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出重要有:

①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；

②对外投资支出；

③被没收的财产；

④国家法律、法规规定之外的各种付费；

⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。

3、简述物业管理成本的分类？

答:物业服务公司的成本按不同标准可以进行不同的分类。

(一)按照经济性质分类

按照成本的经济性质或内容分类,物业服务公司发生的成本可

以分为七个要素：

(1)外购材料。指物业服务公司耗用的从外部购进的各种材料、

辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

(2)工资。指公司职工的工资总额。

(3)职工福利费。制公司按工资的规定比例计提的职工福利费。

(4)折旧费。只按照规定计算的固定资产折旧费用。

(5)利息支出。指财务费用中银行利息支出减去利息收入后的

净额。

(6)税金。指应计入管理费用的各种税金，如房产税、车船使

用税、印花税等。

(7)其他支出。指不属于以上各项要素的费用，如邮电通信费、

差旅费、租赁费等。

按照费用的经济内容(或性质)进行分类，有助于具体反映物业

服务公司各种费用的构成和水平。

(二)按照经济用途划分

按照经济用途划分物业管理成本分为：

(1)营业成本：

①直接人工费；

②直接材料费；

③间接费用

(2)期间费用或经营管理费用：

①管理费用，

②财务费用。

按照经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的因素,

从而可为减少成本、加强成本管理指明方向。

(三)按照与业务量的关系划分

按照与物业管理服务量的关系划分，可将成本分为固定成本、

变动成本、半固定或半变动成本。

(1)固定成本，所发生的成本总额保持相对稳定，不随物业管理

服务业务量而变化。

(2)变动成本，是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增

减变动而变动的成本。他又可以划分为比例变动成本和非比例变动成

本两部分。

比例变动成本是指所发生的费用随业务量的变动而成比例变化

的费用，如物业管理成本中的原材料成本。非比例变动成本是指所发

生的费用随业务而成同趋势变化的项目，如物业管理成本中的许多辅

助材料、燃料、动力等。

(3)半固定半变动成本。是指成本的发生，随着业务量的增减而变

动,但不成正比例变动的情况。半固定或半变动成本又称混合成本，系

即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比

率增长。

(四)按照计算依据不同划分

按照成本计算依据的不同，可以有以下成本划分。

(1)目的成本。在目的利润已拟定的基础上所规定的盼望成本。

(2)定额成本。成本项目按定额计算，再汇总出物业管理成本。

(3)计划成本。计划期通过预测而预算出来，并规定执行的物

业管理成本。计划成本是指令性成本。

(4)实际成本。计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管

理成本。它可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。

这种划分有助于物业服务公司对的看待成本支出，加强成本核

算和管理。

(五)按照与决策的关系划分

按照与决策的关系划分，可将成本分为边际成本、差异成本和机

会成本等。

(1)边际成本。是指在一定物业管理服务量水平下，增长或减少

一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经

济上是否合算。当增长一个单位服务量所增长的收入高于边际成本时,

是合算的;反之，是不合算的。微观经济学理论认为，服务量增至边际成

本等于边际收入时，为公司获得最大利润的服务量。

(2)差异成本。是指不同经营管理方案间成本之差异,又称增

量成本或减量成本。在数量上，差异成本等于不同方案之间增长或缩

小单位物业管理服务量的成本变化量，乘以增长或减少的单位服务

量，再加上由于增长或缩小服务规模而导致的“固定成本”。

(3)机会成本。机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放

弃另一方案所发生的潜在利益损失。

(4)估计成本。是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管

理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供订价参考。

(5)淹没成本。是指由于过去决策已发生,而在目前和未来无论

实行何种方案均无法改变的成本。

(6)可缓成本。是指延缓至以后期间支出，而对当期营业效率

无影响的成本。

(7)可免成本。是指一项成本仅与某一方案有关，该方案被取

消时，此项成本也可免去。

(8)附加价值成本。是指当投入的成本可是顾客觉得服务质

量或价值与增长，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质量或价值会

减少时，所相应的成本即为附加成本。

第二节成本估算方法

1、简述物业服务成本的构成？

答:物业服务成本或者物业服务支出构成一般涉及以下部分：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(2)物业共用部位、共用设施设备的平常运营、维护费用；

(3)物业管理区域清洁卫生费用；

(4)物业管理区域绿化养护费用；

(5)物业管理区域秩序维护费用；

(6)办公费用；

(7)物业服务公司固定资产折旧；

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

(9)经业主批准的其他费用。

2、简述物业专项维修资金的的来源？

答:物业专项维修资金，即物业共用部位、共用设施设备的大修、

中修和更新、改造费用支出，是从业主预先缴纳的专项维修资金中支

付;在经营性物业中，与住宅专项维修资金相相应的公共维修基金或

大修基金，是从业主逐期获得的租金或经营收入中提取的。

3、简述目前我国物业服务公司收取物业管理服务费的方

式？

答:目前我国物业服务公司收取物业管理服务费的方式，有包干

制和酬金制两种形式。

实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成涉

及物业管理服务成本、法定税费和物业服务公司的利润，这种收费方

式类似固定总价协议。

实行物业管理费用酬金制时，预收的物业管理服务资金涉及物

业管理服务支出和物业服务公司的酬金，这种收费方式类似成本加酬

金协议。

4、简述成本估算方法？

答：（一）人工费估算

该项成本是指物业服务公司的人员费用，涉及管理服务人员的

工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。

人工费的测算公式为：

人工费=（月基本工资+社会保险费+各项福利费+加班费+工

服洗涤费）/参与测算的物业面积

应测算的项目有：

（1）基本工资（元/月）

各类管理服务人员的基本工资标准根据公司性质，参与本地平

均工资水平拟定。

（2）社会保险费（元/月）

社会保险费涉及五险一金。

（3）按规定提取的福利费（元/月）

福利费涉及以下三项：

①福利基金。按工资总额的14%计算。

②公会基金。按工资总额的2%计算。

③教育基金。按工资总额的1.5%计算。

（4）加班费（元/月）

加班费按人均月加班2〜3天计算，再乘以月平均工资计算，

日平均工资按每月22个工作日计算。

（5）服装费（元/月）

按每人每年2套服装计算，其服装标准由公司自定。计算服装费

后再除以12个月，即可得到每月服装费。

（6）工服洗涤费（元/月）工服洗涤费是根据实际需要公司承

担洗涤费用的工服数量,按照本地的洗涤费标准计算拟定。

该项费用的测算方法是根据所管物业的档次、类型和总面积,

先拟定各类管理服务人员的编制数，然后拟定各自的基本工资标准，

计算出基本工资总额;再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总

后为每月的总金额，最后分摊到每月平方米中。

（二）办公费估算

办公费是物业服务公司开展正常工作所需要的有关费用。这些

费用一般按年限进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其计算

公式为：

办公费=年各项费用之和/（12X参与测算的物业面积）

应测算项目有：

（1）交通费（元/年）

交通费涉及车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费

（2）通信费（元/年）通信费涉及电话费、传真费、手机费等。

（3）地址一号文具、办公用品费（元/年）

低值易耗文具、办公用品费涉及文具、纸张、打印复印费等。

（4）书报费（元/年）

书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的

花费。

（5）宣传广告和市场推广费（元/年）

该项费用支出的数量取决于物业的控制水平、新旧限度以及市

场的供求状况等。

（6）法律费用（元/年）

经常出现在该科目下的支出涉及催收拖欠租金而诉诸法律的费

用、预估房产税的支出、定期检讨法律文献（如租约、协议等）费用

支出等。律师费是该项下的经常费用。

（7）节日装饰费（元/年）

在法定节假日，进行物业装饰的费用。

（8）办公用房租金（含水电费）（元/年）

（三）共用部位共用设施设备的平常运营和维护估算

该项费用那个在物业管理成本中通常都占有较大比例，并且其

中的具体项目也较多，这些费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到

每月每平方米中。其计算公式为：

公共部位、公共设施设备维修保养费=各项费用之和/（I2X参

与测算的物业面积）

应测算的项目有：

（1）维修保养费（元/年）

该项费用重要用于核算物业内外部的总体维修费用支出。具体

内容涉及:建筑立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空

调维修保养、小型手动工具和防火设备等支出。

（2）装修费

该费用科目一般涉及装修材料费、工器具和设备使用费（摊销）、

人工费、管理费和承包商利润（假如发包）

（3）能源费（电、气、油料等）

物业经营管理过程中消耗的能源的成本。

（4）康乐设施费（元/年）

该项成本即康乐设施的运营成本，重要是健身设施、游泳池和其

他康乐设施的维修、保养费的维修、保用费的支出。救生员、器械使

用指导员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。

（5）杂项费用（元/年）该项费用是指为保持物业正常运转而

需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如停车位划线、配钥匙、

修理或重新油漆建筑物内外的有关标志或符号等的费用支出。

（四）保安费估算

保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，他由保安系统费、

保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金构成。其计算

公式为：

保安费=各项费用之和/（12义参与测算物业面积）

应测算费用有：

（1）保安系统费（元/年）

保安系统费用品体涉及以下内容：

①保安系统平常运营电费及维修保养费。

②平常保安器材费。及平常保安用警棍、对讲机、电池和电筒

等购置费。

③更新储备金。该项费用为保安系统购置费与安装费之和除以

保安系统正常使用年限的数值。

（2）保安人员人身保险费（元/年）

（3）保安用房和保安人员住房金（元/年）

（五）清洁卫生费估算

清洁卫生费是指楼宇内共用部位、公共区域的平常清洁保养费

用。用公式可表达为：

清洁卫生费=各项费用年支出/（12X参与测算的物业面积）

应测算的面积有：

（1）清洁工具购置费（元/年）

此项费用涉及垃圾桶、拖把等的购置费。

（2）劳保用品费（元/年）

（3）清洁机械材料费（元/年）

此项费用涉及大楼幕墙清洁设备，大楼抛光机的折旧、消耗材

料等。

（4）化粪池的清理费（元/年）

（5）垃圾外运费（元/年）

（6）其他费用（元/年）

（7）水池清洁费（元/年）

（六）绿化养护费估算

绿化养护费是指物业区域内绿化的养护费用，涉及美化大堂、

楼道等公共部位的支出等。此项费用涉及补苗费、环境内摆设花卉等

的费用。用公式表达为：

绿化养护费=各项费用年支出之和/（12X参与测算的物业面

积）

应测算项目有：

（1）绿化工具费（元/年）

此项费用涉及锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。

（2）劳保用品费（元/年）

此项费用涉及手套、口罩、草帽等的购置费用。

（3）绿化用水费（元/年）

（4）农药化肥费（元/年）

（5）杂草清运费（元/年）

（6）园林景观再造费（元/年）

（七）固定资产折旧费估算

该项费用是指物业服务公司拥有的各类固定资产按其总额每月

分摊提取的折旧费用。固定资产平均折旧年限一般为5年。计算公式

为：

固定资产折旧费=固定资产总额/（平均折旧年限X12X参与

测算的物业面积）

各类固定资产涉及：

（1）交通工具（汽车等）（元/年）

（2）通信设备（电话机、手机、传真机等）（元/年）

（3）办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）（元/

年）

（4）工程维修设备（如管道疏通机、电焊机等）（元/年）

（5）其他设备（元/年）

（八）保险费估算

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支,不涉及

员工医疗险和失业险，后者在人工费里列支。估算公式为：

保险费=各种保险种类的保险费总额/参与测算的物业面积

对公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保;对于写字楼、商

厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，涉及土建、装修和设备（入酒店

的中央空调等）。一般是按楼宇或设备的总造价来投保。对于商厦、

酒店，还要投购公共责任险。

（九）专项维修资金

专项维修资金支出,是在新建物业保修期满后，为保证物业的共

用部位、公共设施和公用设备的完好和正常运转，而对其进行定期检

查、维修和更新、改造所需的费用开支。其计算公式为：

公共维修基金=各项费用之和/（12X参与测算的物业面积）

各项维修资金项下的开支，重要涉及以下几项费用：

(1)工资津贴等费用(元/年)

是指维修更新工程中施工工人、维修技术人员的工资、奖金、

津贴和多种物价补贴费用等。

(2)设备、零部件和材料购置费(元/年)

是指在维修物业的过程中，需要更换的设备、零部件购置费用

和维修更新工程中使用的各种材料费。

(3)机械使用费(元/年)

是指维修更新工程中使用各类机械的费用，重要涉及机械用的

燃料动力费、材料费、折旧修理费、替换工具部件费、运送装卸费、

辅助设施费等。

(4)水、电、气费(元/年)

是指维修或更新工程中好用风水、电、气费支出。

(5)管理费(元/年)

是指为组织和管理维修或更新工程所发生的各项费用,涉及办

公费、管理人员工资、交通费和其他管理费等。

第三节成本预算

1、简述成本预算的概念？

答:成本预算也称成本计划，它是根据物业服务公司的经营目的

和经营方针。在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形

式实现规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种

财务管理活动。

具体而言，了解过去和分析现在是指了解公司和现在经营成果

及其财务状况;预测未来是在了解过去和分析现在的基础上，对未来

也许出现的各种情况及其对公司成本的影响进行科学的推断。

2简述成本预算编制的基本规定？

答：(1)成本预算必须同其他预算相协调

物业服务公司的收入预算、资本预算、钞票预算等都是编制成

本预算的重要依据。

(2)成本预算要以各项定额为基础

物业服务公司制定的各项材料物资消耗定额、劳动定额、费用

定额等，是编制成本预算的直接依据。

(3)成本预算应有相应的技术经济措施保证

(4)成本预算要全面权衡，提高资金使用效益

(5)成本预算既要符合实际，又要适当留有余地。

3、简述成本预算的编制的方法有哪些？

答；成本预算的编制方法重要有：固定预算；弹性预算；零基

础预算;滚动预算和概率预算。

(一)固定预算

固定预算又称静态预算，市值已过去的实际费用支出为基础，

考虑预算期内相关因素，在过去实际费用基础上增长或减少一定的比

例拟定出的预算。

这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法,其假设

前提是：①现有的业务活动是公司必须的;②原有的各项开支都是合

理的；③增长费用预算是值得的。

固定预算的重要特点是：预算编制后，在预算期内除特殊情况

必须追加预算外一般不做变动或更迭，具有相对固定性,因而称为固定

预算。固定预算通常每年编制一次，是预算期间同会计年度相一致，

便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价。

固定预算是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水

平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务公司采用。

其优点集中表现为:编制简朴，预算的编制成本较低，费用支出水

平的控制规定易于为各部门所接受。

缺陷为：没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要

性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化；同时一，

由于采用该方法编制的预算缺少挑战性，因而,也难以调动各部门和

全体员工控制费用支出的积极性。

（二）弹性预算

弹性预算就是根据业务量的多少，列出几个不同水平的费用预

算,根据公司的具体情况，可以每隔一定的比例列出一个不同水平的预

算，而编制成费用弹性预算表。实际执行时，就可以根据实际经营管

理水平与业务量，对照相应的费用预算进行控制。这种弹性预算是随

着业务量的变动而变动的预算,不存在执行时需要有追加预算的手

续。并且弹性预算技术规定在预算制定过程中考虑多种因素的影响,

因此可导致预算更为精确。

弹性预算是为克服固定预算无法准确预见未来也许成本也许达

成的限度和发展趋势这一缺陷而产生的,它重要是用于弹性成本预算

和弹性利润的预算。而弹性成本预算重要指生产费用弹性预算和管理

费用弹性预算。

编制弹性成本(费用)预算的重要方法一般有两种：

(1)列表法；

(2)公式法；

(三)零基础预算

零基础预算不受以往实际费用支出水平的限制,完全根据预算

期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分

析和计量，从而编制出费用预算。对物业服务公司而言，零基础预算

有着重要价值。

但零基础预算也有一些局限性，重要表现为：编制预算的工作

量相对较大，各费用项目的成本效益率的拟定缺少客观依据等

(四)滚动预算和概率预算

在编制成本预算时，除了常用的固定预算、弹性预算和零基础

预算意外,还可以用滚动预算和概率预算两种方法。

(1)滚动预算

滚动预算涉及逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。

(2)概率预算

概率预算的编制方法是：

①拟定预算编制所涉及的每一变量；

②拟定每一变量的变化范围及其也许性；

③计算各变量不同“组合”的联合概率；

④对各种组合的联合概率与各项组合的结果计算加总，求取成

本盼望值。

4、简述成本预算的编制方式？

答：各物业服务公司常用的预算编制方式为“二下一上式二

5、简述成本预算的编制程序？

答：(1)收集和整理有关资料

需要收集和整理的资料重要有:预算其业务量、物资采购情况和

工资情况等有关资料;材料消耗定额、工时消耗定额和费用消耗定额

等有关定额资料；上级下达的成本减少指标等资料；国家有关成本开

支规定及编制成本预算的规定等资料；本公司上年度的实际成本以及

同行业同类管理服务的成本资料等。

(2)对预算其成本指标进行预测。

(3)根据公司(部门)特点编织成本预算。

6、简述物业服务公司不同成本预算的编制？

答:(1)营业成本的预算

由于营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用，因此，编

制营业成本预算,应以收入预算为基础，分别拟定公共服务收入、公众

代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。

(2)管理费用预算

(3)财务费用预算

第四节成本控制

1、简述物业服务公司成本控制的含义？

答：物业管理成本控制具有三层含义：

一是对目的成本自身的控制

二是对目的成本完毕的控制和过程的监督

三是在过程控制的基础上，着眼于未来，为此后成本的减少指

明方向。

2、简述成本控制的作用？

答:成本控制在成本管理中起着重要作用。物业服务公司开展成

本的控制，可以事先限制各项费用和消耗的发生，有计划地控制成本

的形成，使成本不超过预先制定的标准，达成减低成本,提高效率和效

益的目的。

3、简述成本控制的分类？

答：成本控制可按不同的标准进行分类，常用的分类方法有：

(1)按控制的时间特性分类

①事先控制:事先控制是成本控制的开端。

②事中控制：事中控制是成本控制的中心环节。

③事后控制：成本领后控制着眼于将来工作的改善，避免不合

理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力的方

向。

(2)按控制的机制分类

成本的控制经常运用不同的机制,据此可将成本分为以下三大

类：

①前馈性控制

前馈性控制是运用控制论中的前馈控制原理，在成本发生之前

所进行的控制。

②防护性控制

防护性控制及制度控制，也称会计控制，就是通过制定相关的规

章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，如

物业管理成本开支的审批制度等。前馈性控制和防护性控制都属于事

先控制。

③反馈性控制

反馈性控制是运用反馈控制原理进行事中或事后控制,其重点

在于及时了解成本的开支情况，针对发生偏差的具体因素，采用相对

措施，保证总成本不超过预定标准。

4、简述成本控制的原则？

答：(1)全面控制原则；

(2)讲求经济效益原则；

(3)责权利相结合的原则；

(4)例外管理原则:鉴定例外情况的要点是，重要性、特殊性、一

贯性。

5、简述成本控制的程序?

答：在物业服务公司,成本的控制一般由五个环节组成：

(1)保证控制标准

成本控制目的的拟定一般可以按计划指标分解法、定额法、预

算法三种方法拟定。

(2)执行控制标准；

(3)分析相关差异；

(4)纠正成本偏差；

(5)进行考核奖罚。