9月全国市场简报

1/19月全国市场简报9月全国市场简报2018年10月CRIC集团管控小组目录CONTENTS01政策篇02市场篇03行业篇P3-10P11-15P16-20第一章：

政策篇Ⅰ9月重点政策盘点II重点政策解析引言：

9月，多地新政零星出台，房地产乱象整治和加强房源供给两手抓，旨在维护房地产市场的平稳发展。

多数房企推案热情高涨，供应量大幅上行，成交量却不尽人意，同、环比双降。

联系到新开盘项目去化率稳步回落，市场转冷已是不争的事实，打折促销、特价房的案例明显增多，市场压力正逐步显现，金九颜色尽失。

展望未来，无论宏观数据成交量，还是微观数据新开盘项目去化率，市场确有降温特征。

当下房地产市场正处量变到质变的拐点期，在无重大利好政策的刺激下，四季度市场较难出现反转行情，三四线市场压力不容小觑。

PART1宏观环境三季度，中央政策层面似乎步入空窗期，目前调控方式主要以加强行政干预为主。

9月，多地零星出台新政，以加强市场监管，整顿房地产市场秩序。

北京、上海、福建、青海等地重点打击哄抬房价、捂盘惜售、首付贷等违法违规行为。

西安、武汉等多地出台新规，或推进共有产权制度改革，或出台刚需优先摇号新规，从供给端持续发力。

这一系列规定无论是对租房人群还是中低收入群体均迎来重大利好，旨在保障中低收入群体住有所居，进而维护房地产市场的平稳发展。

未来，市场监管力度有望持续加强，预计更多城市将跟进整顿房地产市场秩序，尤其是一些由于限价较严而出现捆绑销售等乱象的城市，跟进开展整治行动的可能性更高。

此外，央行近日实施年内第四次降准，此举或利好未来楼市交易。

Ⅰ9月重点政策盘点引言：

9月全国政策加码动作不大，以零星出台的市场乱象整治政策为主，调控步入空窗期。

城市政策类型政策主要内容哈尔滨限制房价楼盘申报销售平均价格原则上不能高于同期、同地段、同质楼盘销售平均价。

对已售楼盘的待售商品房，销售价格不得高于已售商品房的价格。

西安共有产权制度改革实行双20%供应；完善住房供应体系；推进共有产权住房制度改革等方面进行部署武汉刚需优先摇号该文件提出了二十三条指引，主要对刚需无房家庭购房资格、销售方案、摇号规则、摇号方式等环节进行规范和监督。

青海省市场乱象整治重点打击投机炒房行为和房地产黑中介，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，健全房地产市场监管机制。

福建省将建黑名单严打捂盘惜售、炒卖房号等行为，并对开发企业、估价机构、经纪机构和物业服务企业四个类别一系列违规行为作出处置建议。

上海将重点整治虚假信息、投机炒房、房产经纪违法违规以及商品房销售违法违规、违规提取公积金等行为。

北京重点打击投机炒房行为和房地产黑中介，治理房地产开发企业和房地产经纪机构违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序Ⅱ重点政策解析2.1行政干预加码，以整治市场乱象热点引言：

本轮政策调控，传统六限政策升级动作减少，更多的是各线城市的补丁政策出台为主。

小编解读：

本轮调控从2016年开始，历时2年，已经实现城市范围全覆盖，手段全面多样化。

小编认为调控方式与力度现已登顶，未来的政策将以加强行政干预为主。

25.1%4.0%房屋销售面积2016年9月2017年3月2017年9月2018年3月2018年9月一线强二线弱二线强三线弱三线调控启动、聚焦一二线适度加码、多样化方式转战三四线、力度稍弱摇号+人才引入双轨行政干预加码深圳楼市打响本轮调控第一炮，调控方式以传统的限购、限贷为主。

一二线城市调控深化，限地、限售等崭新调控方式冒尖儿。

中央三令五申，多部门发文，调控铺开到全国范围，环京/沪/广深为重点。

郑州、西安等城市为人才购房开口子，变相宽松；杭州、南京等7座一二线城市先后出台摇号买房。

新一轮调控各线城市均有涉及，但传统六限动作已经基本到顶；上海等30余城市遭中央点名，就茶水费等变相扰乱市场的行为加以整治；行政干预加码与市场乱象整治是这一阶段政策主流。

2.2央行年内第四次降准热点引言：

多模块宏观数据呈下行+楼市底部盘整阶段，政府18年以来四度降准释放资金近3万亿，期望稳住楼市。

小编解读：

降准主要是为了支持实体经济发展。

从政策效应看，其对房价和销售的影响并不明显。

但降准带来的增量信贷资金仍会有相当部分最终流向房地产市场，或将利好房地产市场交易，预计四季度仍将是较佳销售窗口期。

5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%11.0%2017/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/9固定资产投资（不含农户）累计同比增速社会消费品零售分月同比增速表：

M2、名义GDP增长率、社会融资规模增长率指标表现vs央行四度降准年内首度降准年内三度降准1/25（（2017/9/302017/9/30宣布）宣布）定向降准0.5%释放资金约4500亿元7/5定向降准0.5%释放资金约7000亿元4/25定向降准1.0%释放资金约4000亿元（9000亿元还款MLF）消费货币投资实业年内二度降准年内四度降准多经济指标呈下行态势经济稳定情况堪忧10/15定向降准1.0%释放资金约7500亿元（4500亿元还款MLF）今年以来的四次降准累计释放长期资金近3万亿元2.3三季度调控三大新方式热点引言：

限企成为楼市调控新方向，填补调控漏洞，原有的一刀切调控方式全面细化。

小编解读：

①企事业单位参与摇号及中签率较低，正是催生本轮楼市新政的一大因素；②企业名义购买商品房住宅，在全国看普遍存在，也是躲避限购和套利的一个通用办法；③限企可以防止投机客户绕过限购通过企业购房的漏洞，缓解市场供需关系。

在摇号限售的城市中，企业购房比例持续增加，以企业名义购买住宅躲避限购限企出台背景限购限贷限地限商限价限售南京暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房，成为继深圳、西安、长沙、杭州、上海、江阴之后的第七个出台限制企事业单位购房的城市8.13传统六限严控限企出台6.24西安6.25长沙6.26杭州7.2上海7.31深圳8.4江阴8.13南京堵上公司突破限购的漏洞，稳定市场供需关系，确保刚需优先政策效果上海之前公司购房在高价盘中的比例很高，高价盘多开盘售罄；7-8月部分均价九万以上高价盘开盘未能售罄（华发公馆去化率66%，大华斐勒公园去化率52%，首创天阅滨江去化率70%）；限企政策效果2.3.1资格端热点引言：

摇号购房的方式进一步扩围，倾斜刚需、整治乱象为主旨，刚性需求得到一定程度满足，也是进一步规范市场秩序。

2.3.2购买端城市开盘去化表现市场分析摇号购房政策开盘去化表现市场分析上海95%-100%多项目出现认筹数量爆棚的现象，以翠湖天地为例，有大比例的企业客户进行房屋购买全面启动摇号购房50%-80%上海市场出现分化现象，短期来看，【市区】项目的平均去化率依旧居高，因为限价，买到即赚到；【郊区】有一定效果，哄抢的现象得到缓解南京85%-95%多项目出现一房难求，并且在市场上出现了收取号子费等乱象75%左右5.25公证摇号细则出台，杜绝住房摇号被人操控，避免任何暗箱操作，公证击鼓全程主导，客户逐渐趋于理性成交，平均去化率下降深圳95%-100%深圳向来住宅供应量偏低，但需求量有极大，项目开盘即遭哄抢的现象频频95%-100%深圳市场火热，摇号对其影响不是很大，高昂的诚意金使很多刚需购房者望而却步。

通过摇号调控房价暂未达到预期期望长沙95%以上长沙楼市频出，避免通过离婚达到优先购房目的。

刚需买房本就不易，政策宽松造成纰漏。

意向购买者数推出房源数需要采用摇号购房80%左右6.25政策后，买房人数大幅减少，投资客占比下浮，部分买房受限，去化率有所下滑但是刚需客户热情不减，所以刚需群体中签率上升西安80%左右摇号打招呼，关系户时间频繁被爆出，走后门买房居多，90%的房源早已内定65%摇号门事件后，政府出台摇号细则，整体开盘去化率降低武汉70%-90%市场热度普遍高热，中心城区及外围加推的项目，基本都能实现日光75%武汉刚需性住宅供应不足，刚需群体买房依旧比较难，企业购房并没有限制，导致投机者仍处于购房利端杭州95%-100%杭州房地产市场出现商品房销售价外加价，捆绑搭售，炒卖房等违规行为刚需优先其中成都的摇号购房，由政府统一执行，非常严格80%-100%4.4摇号细则出台后，直接倾斜无房户，消除市场中出现的违法操作，有一定效果成都95%-100%成都市场上，茶水费、渠道费屡见不鲜；成都出现了全民买房的状态，在线下了解中，有大比例的投资性需求，导致有刚需客户非常苦恼于买不到房子60%-70%515新政实施对购房者起到限制，热门房源去化率依旧很高，但多数房源维持在60%-70%左右，成都摇号细则详细，棚改安置，刚需优先，普通家庭先后顺序摇号，为刚需群体提高买房中签率福州80%左右福州五城区热度不减，去化率较高。

楼市出现茶水费，关系户等违法违规现象，真正需要买房的客户反而买不到房。

60%-80%7.11提出首套刚需优先的原则，开盘项目去化率分化明显表：

公开摇号城市前后市场对比情况分析市场极端火热，开盘去化普遍在八成以上均出现认购比例＞推出房源数市场得到一定整肃，开盘去化率有下行or分化刚性需求得到一定程度满足福州所辖鼓楼/台江/仓山/晋安/马尾五城区部分住宅项目将按首套刚需优先原则，实行公证摇号方式公开销售7.11热点引言：

北京公积金新政出台，公积金贷去泡沫化，继续将购房门槛提高至新的高度。

小编解读：

①此次精准调控，可见政策高压依旧前所未有的严厉，或将扩容；②市区户籍到郊区购房，可享受贷款额度增加的优惠，这和北京当前市区产业结构调整、城市规划调整等有关；③部分信贷需求转向商贷，高利率下剔除不必要的购房需求。

2.3.3融资端1、二套认房又认贷，最高贷款额从80万降至60万2、公积金每缴一年可贷10万，最高可贷120万3、首套房首付比例提高至35%，看齐商贷4、贷款期限最长不超65岁，月还款额不超月收入6成5、东、西城户籍买郊区房，贷款额度可上浮20万6、异地购房提取公积金受限北京住房公积金管理中心发布通知，对首套二套购房均提高门槛，部分需求或将转向商贷；精准调控后的公积金新政成最严条例图：

北京公积金新政六大变化9.13第二章：

市场篇Ⅰ整体市场II区域市场PART2市场情况9月多数城市项目推盘热情高涨，供应稳步回升，全国市场同、环比分别上升了6%和12%，但成交却不尽如人意，环比下降7%、同比大体持平。

联系到新开盘项目去化普遍回落，叠加打折促销、特价房的案例增多的情况，市场压力正逐步显现。

展望未来，我们认为，一线城市供应小幅微增，供需矛盾逐步缓解，成交有望持续回暖，但短期内房价仍将受到抑制；二、三四线城市尤其是前期暴涨的城市的回调或将比预期来的早些。

整体市场小编解读：

【一线城市】一线城市经历了前期低迷后，随着供应放量，成交热度有所回升。

9月一线城市商品房成交量同、环比齐增。

【二线城市】二线城市成交量同、环比下降，市场热度开始回落。

加上9月多地相继发布了规范市场秩序行为，维持房地产市场平稳健康发展等方面的政策，在这样的大背景下，银十的成交依旧不容乐观。

【三四线城市】三四线城市的楼市情况与二线城市大致相同，在调控加码、后继需求不济的情况下，短期供求难有亮眼表现。

【库存现状】受成交回落影响，7成城市库存小幅回升，南京、武汉、重庆环比上涨最为明显。

同比看，超过5成城市库存明显增加。

备注：

1、一线城市存量覆盖的城市有北京、广州、上海、深圳2、二线城市存量覆盖的城市有天津、西安、长沙、成都、合肥、郑州、重庆、武汉、杭州、南京、福州、长春、哈尔滨、昆明、大连、沈阳3、三四线城市存量覆盖的城市有佛山、苏州、无锡、宁波、常州、厦门、徐州、海口、东莞、温州、嘉兴、湖州、昆山、烟台、呼和浩特、绍兴、乌鲁木齐、宜昌、盐城、大庆Ⅰ一线二线三四线2018年9月同比环比2018年9月同比环比2018年9月同比环比商品房成交量（万方）46434%12%1235-40%-30%751-15%-25%成交均价（元/㎡）310986%-4%1437313%5%133668%0%土地成交量（万方）281-28%16%32197.3%7%1310-20%17%成交楼板价（元/㎡）8497-42%-52%3205-19%-44%3806-30%-4%存量（万㎡）一线二线重点三四线240080004612Ⅱ区域市场小编解读：

以下是小编梳理的9月全国5大热点都市圈量能增长较快城市排行榜TOP5TOP3（如下图）。

整体较去年增幅显著，长三角和大湾区市场热度总体量能仍维持在高位。

环都市圈周边三四线城市，市场热度和预期依旧较高，目前仍是房企重点盘踞的区域，但已陆续有房企将拿地重心回归重点二线城市。

BengbuPuerHongheWenshanXishangbannaYuxiLincangShaotongDaliChuxiongDehongBaoshanDiqingNujiangLijiangKunmingQujingBaiseLiuzhouNanningGuigangWuzhouQinzhouLaibinChongzuoGuilinHezhouHechiBeihaiFangchenggangYulinHaerbinQiqihaerMudanjiangJiamusiDaqingQitaiheSuihuaYichunJixiHeiheFuyangHuainanliuanHefeiyangzhouHegangShuangyashanDaxinganlingXianTongchuanBaojiWeinanYananHanzhongYulinAnkangShangluoXianyangShenyangDalianAnshanFushunBenxiDandongJinzhouYingkouFuxinLiaoyangTielingChaoyangPanjinHuludaoGuiyangZunyiAnshunQiannanQiandongnanTongrenBijieLiupanshuiQianxinanLasaRikezeChangduLinzhiShannanNaquAliFuzhouXiamenQuanzhouZhangzhouPutianSanmingNingdeLongyanNanpingWuhanHuangshiShiyanYichangXiangfanezhouJingmenXiaoganJingzhouHuanggangXianningSuizhouEnshiShennongjiaTianmenQianjiangXiantaoHaikouSanyaHainanHangzhouNingboWenzhouJiaxingHuzhouShaoxingJinhuaQuzhouZhoushanTaizhouLishuiNanchangPingxiangJianXinyuJiujiangGanzhouJingdezhenShangraoYingtanYichunFuzhouUrumqiKaramayHamiTurpanBoertalaAletaiTachengChangjiYiliBayinguoleAkesuKezilesuKashgarHotanChangchunJilinTonghuaSipingBaichengBaishanSongyuanLiaoyuanYanbianWuhuMaanshanHuaibeiTonglingAnqingHuangshanChuzhouBozhouSuzhouXuanchengChaohuChizhouYinchuanShizuishanWuzhongGuyuanZhongweiWuduZigongPanzhihuaLuzhouDeyangMianyangGuangyuanSuiningNeijiangLeshanYibinNanchongGuanganYaanAbaGanziBazhongMeishanZiyangDazhouChengduLiangshanHuhehaoteBaotouWuhaiChifengTongliaoEerduosiHulunbierWulanchabuBayanzhuoerXinganXilinguoleAlashanLangfangBeijingTianjinXingtaiShijiazhuangBaodingHandanTangshanChengdeCangzhouZhangjiakouQinhuangdaoHengshuiShanghaiChongqingXiningHaidongHaibeiHuangnanHainanGuoluoHaixiYushuChangshaZhuzhouXiangtanHengyangShaoyangYueyangChangdeZhangjiajieYiyangChenzhouYongzhouHuaihuaXiangsiLoudiZhengzhouKaifengLuoyangPingdingshanAnyangHebiXinxiangJiaozuoPuyangXuchangLuoheSanmenxiaNanyangShangqiuXinyangZhoukouZhumadianJiyuanNanjingWuxiXuzhouChangzhouSuzhouNantongLianyungangHuaianSuqianYanchengZhenjiangTaizhouGuangzhouShenzhenShaoguanZhuhaiAomenXianggangShantouFuoshanJiangmenZhanjiangMaomingZhaoqingHuizhouMeizhouShanweiHeyuanYangjiangQingyuanDongwanzhongshanJieyangChaozhouYunfuJinanQingdaoZiboZaozhuangDongyingYantaiWeihaiTaianWeifangLaiwuJiningLinyiRizhaoDezhouHezeBinzhouLiaochengLinfenJinzhongYangquanDatongYunchengJinchengShuozhouLvliangChangzhiXinzhouTaiyuanJiuquanTaiwan北京廊坊固安徐州常州昆山湖州慈溪武汉长沙韶关洛阳清远惠州广州中山西宁兰州西安ⅱ大湾区（广东、广西）近日，深圳房地产市场调控新政宣告落地，楼市政策进一步收紧。

广深作为一线城市，单价较高、限购严格，导致周边三四线城市的受捧度日益增强。

9月，中山、韶关、惠州、广州、清远5城量价涨幅最为显著。

值得关注的是，8-9月，广州不少项目传出调高备案价及加快网签的声音，此举一定程度上推动了9月广州楼市的发展。

ⅰ长三角（含安徽、江苏、浙江、上海）由于城市人口快速增长、城市之间竞争良好以及过去几年长三角城市库存水平的急速下降，长三角市场发展最具潜力，是房企重点关注的都市圈。

9月，徐州、常州、昆山、慈溪、湖州5城成交量同比涨幅显著，但环比整体呈下跌趋势。

在全国楼市房价大波动的情况下，这5个城市房价目前依旧保持相对稳定状态。

长三角量能排行榜城市成交面积成交均价2018年9月同比环比2018年9月同比环比（万㎡）元（元/㎡））TOP1徐州87166%-26%8163-22%5%TOP2常州67150%-7%1447827%4%TOP3昆山2786%1%166817%-7%TOP4慈溪1972%-40%1292132%7%TOP5湖州3467%-20%1269135%-2%大湾区量能排行榜城市成交面积成交均价2018年9月同比环比2018年9月同比环比（万㎡）元（元/㎡））TOP1中山78377%17%111556%5%TOP2韶关20264%25%671217%0%TOP3惠州108148%-7%11374-6%5%TOP4广州145121%88%2497852%19%TOP5清远4276%177%95436%20%ⅲ华中（湖北、湖南、河南、江西）今年华中金九的市场表现明显弱于8月以及往年同期。

从华中区量价涨幅TOP3城市来看，除洛阳9月成交量同、环比有所上涨外，长沙、武汉的成交量较上月均有所下降。

且目前看来，三地房价均开始出现下跌趋势。

长江中下游量能排行榜城市成交面积成交均价2018年9月同比环比2018年9月同比环比（万㎡）元（元/㎡））TOP1洛阳197%24%787827%-1%TOP2长沙13014%-13%8863-1%-13%TOP3武汉130-13%-24%9630-2%1%慈溪昆山湖州常州徐州韶关清远惠州广州中山洛阳武汉长沙ⅳ大西部（重庆、四川、贵州、云南、陕西、宁夏、甘肃、青海、新疆）9月，大西部区域，兰州、西宁、西安量价涨幅居于前位，作为深居西北内陆的省会城市，这三个城市对省内的虹吸效应较强，基本面支撑有力，但在政策的严控下，市场已开始逐渐回归理性。

ⅴ环渤海（北京、天津、河北、山西、辽宁、吉林、黑龙江、山东）环渤海地区9月在售房源量有所增大，众多房企纷纷抓紧双节节点卖力促销。

从成交情况来看，9月环渤海地区房地产市场销售量有所上升，但整体来看变动不大，多数房源的销售进入平销期，市场以平稳为主。

本月环渤海地区量价涨幅TOP3城市分别为固安、廊坊、北京，但我们认为，这一上涨的主要原因在于过往的基数相对较低所导致的，市场整体依然处于低位徘徊模式，热度平平。

环渤海地区量能排行榜城市成交面积成交均价2018年9月同比环比2018年9月同比环比（万㎡）元（元/㎡））TOP1固安4370%124%1264523%19%TOP2廊坊16138%-22%1132128%-6%TOP3北京5189%9%42963-1%3%西部地区量能排行榜城市成交面积成交均价2018年9月同比环比2018年9月同比环比（万㎡）元（元/㎡））TOP1兰州3676%-5%797230%-6%TOP2西宁3144%29%703910%2%TOP3西安10632%-7%1334218%3%西宁兰州西安北京廊坊固安第三章：

行业篇Ⅰ企业业绩土储Ⅱ土储结构Ⅲ行业动态PART3行业环境9月，楼市并未出现传统的金九旺市。

当前各地楼市已相继趋于平静，商品房销售面积增速、开发投资增速均呈一定的下滑趋势。

部分龙头房企开始对部分楼盘实施大力打折促销，并进行战略检讨制定活下去的奋斗目标。

此外，本月全国地市持续处于调整期，成交建面环比大幅下跌，其中三四线城市的跌幅最为显著。

预计未来房企在土地投资上将更趋谨慎，拿地节奏放缓毋庸置疑。

在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下，四季度房企将继续加大货量供应。

Ⅰ企业业绩土储0.470.300.480.470.530.270.400.410.560.740.000.420.720.600.580.530.850.060.610.59TOP20房企2018年1-9月销售拿地金额对比46355852836486510601837426090494759574275615861435201111653045正荣中南泰禾旭辉阳光城金茂世茂招商绿城华夏幸福华润龙湖新城中海绿地融创保利万科恒大碧桂园9301,0319551,0791,0859791,2131,1611,0181,1011,4011,4901,6121,9562,7353,1873,0284,3234,4515,521销售金额拿地金额70005500700040004500400023201800200018301800121415001400150012001400200011561300销售目标拿地金额/销售金额小编解读：

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