2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分题库附答案

2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分题库

附精品答案

单选题（共50题）

1、CPU主要由运算单元（ALU）、控制单元（CU）、寄存器和时序电路组成，

对指令进行译码的功能是由O实现的。

A.运算单元

B.控制单元

C.寄存器

D.时序电路

【答案】B

2、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构混

乱且难以理解。采用（）模式，用一个中介对象来封装一系列的对象交互，

从而使各对象不需要显式地相互引用，使其耦合松散，而且可以独立地改变它

们之间的交互。此模式与（请作答此空）模式是相互竞争的模式，主要差别

是：前者的中介对象封装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来分

布通信。

A.解释器（Interpreter）

B.策略（Strategy）

C.中介者（Mediator）

D.观察者（Observer）

【答案】D

3、在面向对象的系统中，由于有了（），所以父类的数据和方法可以应用于

子类。

A.继承性

B.封装性

C.抽象性

D.多态性

【答案】A

4、为在网上搜索内容而输入关键词时，常可能打错别字。当系统显示没有匹配

项后，有些系统还会向你推荐某些关键词。为实现这种推荐，采用(54)方法

更有效。

A.聘请一批专家，对每个常用关键词给出一些易错成的词

B.聘请一批专家，对每个常输错的关键词给出纠正后的词

C.查阅有关的词典，对每个常用的关键词找出易错成的词

D.利用系统内记录的用户操作找出用户纠错词的对应关系

【答案】D

5、Telnet提供的服务是()。

A.远程登录

B.电子邮件

C.域名解析

D.寻找路由

【答案】A

6、DoS攻击的目的是()0

A.获取合法用户的口令和帐号

B.使计算机和网络无法提供正常的服务

C.远程控制别人的计算机

D.监听网络上传输的所有信息

【答案】B

7、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2007年11月取得建

设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积

为25000m2,2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施

工许可证，总建筑面积为16500至2008年12月办公楼已完成主体结构，3

幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司

自行建设了两间宿舍，共计500itf,因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿

还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

A.按照预算额计算在建工程价值

B.按工程已结算额计算在建工程价值

C.按综合完成的形象进度计算在建工程价值

D.按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值

【答案】D

8、结构型设计模式涉及如何组合类和对象以获得更大的结构，以下()模式是

结构型模式。

A.Adapter

B.TemplateMethod

C.Mediator

D.Observer

【答案】A

9、若信息为32位的二进制编码，至少需要加()位的校验位才能构成海明

码。

A.3

B.4

C.5

D.6

【答案】D

10、程序语言的语句从功能上大体可分为（）两大类。

A.声明语句和可执行语句

B.简单语句和复杂语句

C.顺序语句和判定语句

D.程序语句和注释语句

【答案】A

n、在某次通信中，发送方发送了一个8位的数据（包含一个奇校验位），若

传输过程中有差错，则接收方可检测出该8位数据（）o

A.奇数个位出错

B.偶数个位出错

C.出错的位置

D.出错的位数

【答案】A

12、系统测试计划应该在软件开发的（）阶段制定。

A.需求分析

B.概要设计

C.详细设计

D.系统测试

【答案】A

13、采用面向对象程序设计语言C++/Java进行系统实现时，定义类S及其子类

Do若类S中已经定义了一个虚方法intfun(inta,intb),则方法(44)

不能同时在类S中。D中定义方法intfun(inta,intb),这一现象称为

(45)。

A.覆盖/重置

B.封装

C.重载/过载

D.多态

【答案】A

14、患儿男，7岁，智力正常，平素好动，注意力不集中，记忆力差，学习成

绩差，兼见躁扰不宁，脾气暴躁，动辄出手打人，胸中烦热，便秘尿赤，舌质

红，苔黄腻，脉滑数。该患儿针灸治疗宜首选的经穴是

A.任脉、手厥阴经、手足少阴经穴

B.督脉、手足厥阴经、手少阴经穴

C.任脉、手少阴、手足厥阴经穴

D.任脉、督脉、手少阴经穴

【答案】B

15、在某高校教学管理系统中，有院系关系D(院系号，院系名，负责人号，

联系方式)，教师关系T(教师号，姓名，性别，院系号，身份证号，联系电

话，家庭住址)，课程关系C(课程号，课程名，学分)。其中，“院系号”唯一

标识D的每一个元祖，“教师号”唯一标识T的每一个元组，“课程号”唯

一标识C中的每一个元组。假设一个教师可以讲授多门课程，一门课程可以有

多名教师讲授，则关系T和C之间的联系类型为(请作答此空)。假设一个

院系有多名教师，一个教师只属于一个院系，则关系D和T之间的联系类型

为()。关系T(),其外键是()

A.1:1

B.1：n

C.n:1

D.n:m

【答案】D

16、用户交互界面设计的易用性原则不包括（）。

A.用户交互界面尽量由业务人员设计

B.所用名词和术语尽量采用业务用语

C.功能菜单尽量与业务划分基本一致

D.操作流程尽量与业务流程基本一致

【答案】A

17、在面向对象技术中，抽象类是（）o

A.接口

B.没有方法的类

C.没有子类的类

D.至少有一个未定义消息的类

【答案】D

18、以下关于程序语言的叙述，正确的是（）。

A.Java语言不能用于编写实时控制程序

B.Lisp语言只能用于开发专家系统

C.编译程序可以用汇编语言编写

D.XML主要用于编写操作系统内核

【答案】C

19、程序中将多处使用的同一个常数定义为常量，其目的是为了（）o

A.提高程序的运行速度

B.提高程序的可读性以及可维护性

C.缩短源程序代码长度

D.便于进行程序测试

【答案】B

20、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估

价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业

要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

A.句子应简洁

B.句子搭配要得当

C.句子逻辑性严密

D.可运用非标准词汇

【答案】D

21、无符号二进制数100110.101转换成的十进制数为（）o

A.38.625

B.42.315

C.48.625

D.68.815

【答案】A

22、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接

口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进

行约束或解释的简单符号为（）事物。

A.结构

B.行为

C.分组

D.注释

【答案】A

23、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为（请作答此空），一个

对象具有多种形态称为（）。

A.属性

B.封装

C.类

D.消息

【答案】D

24、若原始数据序列（23,4,45,67,12,8,19,7）采用直接插入排序法

（顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置）排序，则进行完第4趟后的排

序结果是（）0

A.4,8,45,23,67,12,19,7

B.4,7,8,12,23,45,67,19

C.4,12,8,19,7,23,45,67

D.4,12,23,45,67,8,19,7

【答案】D

25、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时，()o

A.查找元素所需的比较次数与元素的位置无关

B.查找序列中任何一个元素所需要的比较次数不超过[log2(n+1)]

C.元素位置越靠近序列后端，查找该元素所需的比较次数越少

D.元素位置越靠近序列前端，查找该元素所需的比较次数越少

【答案】B

26、网络中某些用户只能接收但不能发送Email,此时管理员应检查()。

A.Email服务器是否与网络连通

B.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了

denySMTP设置

C.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了

denyany设置

D.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了

denypop3设置

【答案】B

27、词法分析的作用是识别源程序中的()。

A.字符串

B.单词

C.标识符

D.语句

【答案】B

28、程序排错是排除经测试发现出错的程序中错误的措施，其中测试排错法发

现和排除错误的主要手段是利用（）。

A.跟踪程序执行

B.测试实例比较

C.实现逻辑推断

D.路径径反向搜索

【答案】B

29、采用面向对象技术开发的应用系统的特点是（）。

A.重用性更强

B.运行速度更快

C.占用存储量小

D.维护更复杂

【答案】A

30、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地

价占到了60队随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建

以该公司产品商标为原型的雕塑。

A.首先缴纳土地使用权出让金

B.首先支付银行贷款

C.首先支付处分抵押房地产的费用

D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用

【答案】C

31、（）语言可以编写Applet并通过Script程序调用执行。

A.FORTRAN

B,C++或

C.HTML

D.JAVA

【答案】D

32、程序排错是排除经测试发现出错的程序中错误的措施，其中测试排错法发

现和排除错误的主要手段是利用（）。

A.跟踪程序执行

B.测试实例比较

C.实现逻辑推断

D.路径径反向搜索

【答案】B

33、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构

被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。

A.类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易

价格

B.类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实

际成交价格为依据

C.将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和

修正，确定比准价格

D.根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房

屋最终估价价格

【答案】A

34、以下关于软件维护的叙述中，错误的是（）。

A.软件维护解决软件产品交付用户之后运行中发生的各种问题

B.软件维护期通常比开发期长得多，投入也大得多

C.软件的可维护性是软件开发阶段各个时期的关键目标

D.软件工程存在定量度量软件可维护性的很好的普遍适用的方法

【答案】D

35、关于对象封装的叙述，正确的是（）。

A.每个程序模块中都封装了若干个对象

B.封装可实现信息隐藏

C.封装使对象的状态不能改变

D.封装是把对象放在同一个集合中

【答案】B

36、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。

A.公有

B.私有

C.保持不变

D.受保护

【答案】C

37、n个元素依次全部进入栈后，再陆续出栈并经过一个队列输出。那么,

（）O

A.元素的出队次序与进栈次序相同

B.元素的出队次序与进栈次序相反

C.元素的进栈次序与进队次序相同

D.元素的出栈次序与出队次序相反

【答案】B

38、软件的易使用性反映了用户学习、使用该软件以及为程序准备输入和解释

输出所需的工作量。按照ISO/IEC9126软件质量度量模型定义，一个软件的易

使用性不包括OO

A,易理解性

B.易操作性

C.易改变性

D.易学性

【答案】C

39、患儿男，7岁，智力正常，平素好动，注意力不集中，记忆力差，学习成

绩差，兼见躁扰不宁，脾气暴躁，动辄出手打人，胸中烦热，便秘尿赤，舌质

红，苔黄腻，脉滑数。该患儿针灸治疗宜首选的经穴是

A.任脉、手厥阴经、手足少阴经穴

B.督脉、手足厥阴经、手少阴经穴

C.任脉、手少阴、手足厥阴经穴

D.任脉、督脉、手少阴经穴

【答案】B

40、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商

业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请

抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产

不存在其他法定优先受偿款。

A.交通条件

B.地理位置

C.基础设施完备程度

D.公共设施完备程度

【答案】D

41、如果计算机断电，则()中的数据会丢失。

A.ROM

B.EPROM

C.RAM

D.回收站

【答案】C

42、()语言可以编写Applet并通过Script程序调用执行。

A.FORTRAN

B.C++或

C.HTML

D.JAVA

【答案】D

43、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使

用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用

地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于

商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门

提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中

心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级

房地产估价机构，进行了在建工程评估。

A.住宅和商铺可销售面积之和

B.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积

C.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积和公建面积

D.住宅和商铺总规划建筑面积之和

【答案】C

44、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构

被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。

A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定

B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定

C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定

D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当

选或采取摇号、抽签等随机方式确定

【答案】D

45、以下关于类和对象的叙述中，正确的是（）。

A.类是对象的模板,一个类仅能生成一个对象

B.对象是类的模板,一个对象仅能生成一个类

C.类是对象的模板,一个类是一组对象的集合

D.对象是类的模板,一个对象是一组类的集合

【答案】C

46、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择

适宜的估价方法，进而进行分析、测算。

A.经营管理

B.建筑结构

C.建筑类型

D.建筑等级

【答案】A

47、（）不是面向对象程序设计的主要特征。

A.封装

B.多态

C.继承

D.结构

【答案】D

48、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结

果，这种现象称为多态，其实现由（请作答此空）支持。多态分为多种，（）多态

是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。

A.继承

B.封装

C.过载

D.覆盖

【答案】A

49、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估

价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A

房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地

产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评

估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

A.委托其他评估机构另行评估

B.向原估价机构申请复核评估

C.向当地评估专家委员会申请鉴定

D.向当地人民法院提起诉讼

【答案】B

50、在面向对象技术中，抽象类是（）0

A.接口

B.没有方法的类

C.没有子类的类

D.至少有一个未定义消息的类

【答案】D

大题（共10题）

一、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的

是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托

人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价

对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报

告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18

日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法

前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经

营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为

前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担

责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年

6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对

象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值

时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的

正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所

有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地

方的有关法律、法规政策等。

【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合

法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公

司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土

地使用权年限自价值时点起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值

时点起为44年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自

本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状

况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与

实地查勘的状况保持一致。

二、下表中，第一行依次列出了0.00,0.01,0.02,0.03,0.99,共100

个数据；对第一行的每个数据采用方法1处理后形成第二行数据；对第一行的

每个数据采用方法2处理后形成第三行数据。方法1是对末位数字采用4舍5

入处理，即末位数字是4或4以下时舍去，若末位数字是5或5以上，则进

lo方法2对4舍5入法做了如下修改：如果末位数字是5,则并不总是

入，而需要根据前一位数字的奇偶性再决定舍入：如果前一位数字是偶数，则

将5舍去；如果前一位数字是奇数，则进1。例如，0.05将舍入成0.0；0.15

将舍入成0.2。通过对这三行数据分别求算术平均值，可以看出：在处理

一批正数时，方法1（通常的4舍5入法）与方法2（修改后的4舍5入法）相

比，（）。

【答案】单纯解答本题并不难。第一行100个数据都是正数，均匀地列出了2

位小数的各种可能，其平均值为49.50。经方法1处理后的100个数据的平均

值为50.00,可以看出，方法1产生了偏高结果：经方法2处理后的100个数

据的平均值为49.50,可以看出，方法2改进了方法1。本题的意义是：对处理

大批正数而言，4舍5入方法比较简单实用，但也比较粗略，会产生略微偏高

的结果。在需要更精确要求的应用领域，采用方法2更好些。实际工作中采集

的数据大多是正数，而且大多是近似值，小数点后太多的位数没有实际意义。

为了使计算结果精确到小数点后某一位，原始数据就应在小数点后多取1位。

计算完成后，常需要对小数点后最末一位数字进行舍入处理。人们通常使用4

舍5入法对最末位数字进行舍入处理。4以下的数字则舍去。5以上的数字则雳

要进I。这种做法确实简单实用，但从下表可以看出，平均而言，舍的量略低

于入的量。其中，0.4舍的量与0.6入的量可以相抵，0.3舍的量与0.7入的量

可以相抵……。正数4舍5入的偏差来自尾数为5的量都要进位，从而产生偏

高结果。为平衡起见，应将尾数为5的情况分裂成两种情况：有一半的可能需

要舍，有一半的可能需要入。方法2规定，经舍入后应保持新的尾数为偶数，

这有一半的可能。当然，如果规定新的尾数应成为奇数，也是可以的。但在同

一个问题的计算过程中，总是要有统一的规定。保持偶数比保持奇数对进一步

计算（例如再分半）会更有利些，所以人们选用方法2来改进方法1。在银行

利息计算中，采用粗略的方法还是采用更精细的方法可能会有较大一笔钱的出

入。对于正负数对称分布的情况，则4舍5入法不会产生偏差。因为正数的舍

（引起减少）与负数的舍（引起增加）相抵，正数的入（引起增加）与负数的

入（引起减少）相抵。从本题也可以看出，在信息处理领域人们不但要学会使

用数据处理的软件，更需要研究数据处理领域本身的技术。

三、1、XXXX房地产估价报告封面及目

录（略）致委托人函XXX（委托人全

名）：受您委托，我公司对您提供的位于XX市XX区XX大道XX号1〜2层

243.7m2商铺（以下简称估价对象）的现时市场价值进行了估价。估价目的是为

确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价

目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响

房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足

各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元（大写：人民币

壹佰柒拾万肆仟壹佰元整）。单位建筑面积价格人民币6993元/m2（大写：每平

方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整）。附函提供房地产估价报告2份。

XXXX房地产评估有限公司（盖章）

法定代表人：XXX（签章）

2006年10月15日估价师声明（略）

【答案】1.致委托方函缺估价时点。2.致委托方函缺估价报告应用的有效

期。3.结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。4.结

果报告估价方法中缺估价方法定义（或各种方法未做说明）。5.结果报告中估价

报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：“如果本报告超过应用

有效期还未使用，本公司不负任何责任。”6.技术报告中可比实例B、C商业

土地等级与估价对象不一致，应修正。7.比较因素欠缺，如可比实例建成年

代、容积率、可收益年限等是否相近。8.缺少可比实例因素的分析说明（或缺

少可比实例因素修正系数取值说明）。9.可比实例C的繁华程度修正系数取值

与实际描述不符。10.市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不

符。H.估价对象一层层高4.5m,未进行相应修正处理。12.技术报告中市场

法缺少计算公式。13.租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。

14.10%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。

四、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分，错处不超过4

个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣

2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本

次估价背景情况如下：XX投资有限公司于2017年12月通过拍卖方式购

置了12000m2的办公写字楼，并于2018年1月开始装修，在完成吊顶、墙面装

修后，公司资金周转困难，于是和XX银行协商，欲将此办公楼抵押给银行，

并委托了XX房地产估价有限公司评估，估价公司2018年3月28日-4月10

进行了估价作业，完成估价报告。致估价委托人函XX银行：受贵银

行委托，我们对位于XX市XX区XX路XX号的XX办公房地产价值进行了

估价。估价目的是：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值。价值时

点是：2018年3月28日。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共

和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价

指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原

则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定XX办公房地产在现

有装修完成后的价值为人民币240000000元，大写金额人民币贰亿肆仟万元

整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和

限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有

关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。XX房地产估价有限公

司(公章)法定代表人：XXX(手签)二O一八年三月二十四日

【答案】1.错处：致函对象为XX银行错误，改为：“XX房地产投资公

司”。属于委托人错误

2.错处：估价目的：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值错误

改为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。

3.错处：确定XX办公房地产在现有装修完成后的市场价值改为：确定

XX办公房地产在现状装修下(或价值时点状况下)的市场价值。4.错

处：致函落款日期为：二O一八年三月二十四日改为：致函落款日期为：

二。一八年四月十日。致函日期或估价报告完成日期为致委托人函落款日

期。

五、某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2,总建

筑面积80000m2,预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2,建成后

一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分

费用为2000元/m2,建安工程费为5000元/m2,专业费按建筑费的6肮十算，上

述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和觊，利息率取

11%,折现率14虬今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。

1.计算开发完成后的价值。80000X18000/(1+14%)元=126316万元2.建筑

费。(5000+2000)X80000元=56000万元3.专业费。5000X80000X6%元=2400

万元4.销售税与销售费用。126316X(5%+3给万元=10105万元5.利息。

[V+5000(1+6%)X80000]X3Xll%=0.33V+13992万元6.利润。

[V+(5000+2000)(1+6%)X80000]X30%=0.3V+17808万元

【答案】(1)开发完成后的价值应为80000X18000元=144000万元(2)专业费应

为(5000+2000)X80000X6%元=3360万元(3)利息应为

VX3Xll%+7000(l+6%)X80000XI.5Xll%=(0.33V+9794.4)万元您可能感兴趣

的试题

六、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢

建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使

用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的

灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷

款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种

估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？

2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？

【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新

购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本

时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折

旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。

2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途

特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买

者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐

全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割

转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地

产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定

估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格

的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺

序。

七、估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动

手写作估价报告。、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？、一份完整的估

价报告应包括哪些内容？、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防

范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？

【答案】1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写

作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错

漏。（1）对词义的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；用

词不可带有较强烈的感情色彩；用词简练、标准，不堆砌、不生造。（2）对语

句的要求：句子简洁，概括性强；搭配得当；逻辑严密。

2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份

完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）致估价委

托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估

价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对特定目的的房地产估价报告

如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。

此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价

报告的基础上形成估价报告摘要。3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价

报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重

点主要包括以下几方面：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条

件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的界定、描述和分析；（5）市

场背景描述与分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估价方法选用；（8）数据

来源与确定、参数选取与运用及计算过程；（9）估价结果确定及结论表述；

（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。

八、因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己

的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估

结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是

他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构

申请复核评估。、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评

估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？、一

般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明

采用该种方法评估的主要步骤。、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪

些？

【答案】1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费

用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而

且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同

的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值

时点评估的重新购建价格。

2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清

该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算

方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估

价对象的价值。