2023年海南房地产半年报（同策）

6月楼市巨变，阶梯式“L型”趋势初现2023年7月2023年房地产半年报Contents目录一、政策：当前楼市调控基调及措施二、城市：城市发展的特征及趋势三、市场：2023年上半年楼市特征四、房企：市场现状下的房企运营情况五、趋势：下半年趋势研判及相关建议政策：当前楼市调控基调及措施12023年楼市调控的重点是“防风险、稳市场”，单纯依靠对房企的金融支持已经无法达到防风险的目标，必须结合并依靠房地产销售端的恢复，支持“刚性和改善性住房需求”，来实现市场稳定2023年楼市调控的重点是“防风险、稳市场”把恢复和扩大消费摆在优先位置，要合理增加消费信贷，支持住房改善防范房地产业引发系统性风险，确保房地产市场平稳发展要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡2022年12月中央经济工作会议有效防范化解优质头部房企风险，

改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性

和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，加快推进老旧

小区和危旧房改造。2023年3月“两会”政府工作报告要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推

动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。2023年4月中央政治局会议“十九大”后，中央对楼市调控的主基调随市场环境的变化及时调整，2022年市场骤冷并延续至2023年，2022年中央经济工作会议首次把楼市调控放在“防风险”单独段落集中论述，这意味着不会为了防风险而出台全国性强刺激政策、不会为应对当前风险而推升未来风险“防风险”是2023年楼市调控的主基调2021年12月中央经济工作会议2022年12月中央经济工作会议五是有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房

问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过

渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。加强党中央对金融工作集中统

一领导。要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。市场环境：市场由热转冷论述章节：三是结构政策要着力畅通国民经济循环主要内容：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2020年12月中央经济工作会议市场环境：疫情后热度提升论述章节：七是解决好大城市住房突出问题主要内容：住房问题关系民生福祉。要坚持房

子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产

市场平稳健康发展。要高度重视保

障性租赁住房建设，加快完善长租

房政策，逐步使租购住房在享受公

共服务上具有同等权利，规范发展

长租房市场。2019年12月中央经济工作会议市场环境：市场逐步稳定论述章节：三是确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善主要内容：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展

租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城

施策，稳地价、稳房价、稳预期的

长效管理调控机制，促进房地产市

场平稳健康发展。2018年12月中央经济工作会议市场环境：市场热度提升论述章节：七是加强保障和改善民生主要内容：要构建房地产市场健康发展长效机

制，坚持房子是用来住的、不是用

来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房

市场体系和住房保障体系。楼市防风险不仅是当前的重点，未来要“标本兼治、远近结合”总书记在《求是》杂志发表署名文章，要求“坚持标本兼治、远近结合，牢牢守住不发生系统性风险底线”，最终“消除多年来‘高负债、高杠杆、高周转’

发展模式弊端”，这意味着不会为了解决当前的风险，而短期大范围刺激房地产2023年2月15日，《求是》杂志发表了习近平总书记《当前经济工作的几个重大问题》（五）有效防范化解重大经济金融风险我们必须坚持标本兼治、远近结合，牢牢守住不发生系统性风险底线。一是防范房地产业引发系统性风险房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门要扛起责任。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。二是防范化解金融风险三是防范化解地方政府债务风险上一轮“去库存”，大力推进“棚改货币化”安置，实际上造成了库存积压及房地产风险扩大。近期住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》实际上是精细化管理城市更新，从源头堵上“大拆大建”，未来大规模“棚改货币化”难以再现7月5日，住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》 文件主要内容及解读城市更新新政：严防大拆大建一、坚持城市体检先行。建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提二、发挥城市更新规划统筹作用。依据城市体检结果，编制城市更新专项规划和年度实施计划三、强化精细化城市设计引导。将城市设计作为城市更新的重要手段，完善城市设计管理制度四、创新城市更新可持续实施模式。坚持政府引导、市场运作、公众参与，推动转变城市发展方式五、明确城市更新底线要求。坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建城市更新更加有计划性，建立项目库，政策可能

仅对入库项目开放探索并形成城市更新的持续发展模式，保障项目投融资及改造实施从根本上限制大拆大建，堵住上一轮棚改货币化

安置的举措2022年发布的“金融十六条”政策中，有适用期限的两条政策获得延期，并未对救助内容扩充。这意味着在防范房地产风险仍然严峻的背景下，金融端对优质房企及项目的支持将延续，但很难释放更大力度的救助政策金融新政：延续过去已有政策，未做救助内容扩充7月10日《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》对2022年11月11日中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（金融十六条）其中两条政策延期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展

期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。2023年上半年，国家政治局会议及各部委均发声支持“刚性和改善性”住房需求，而在实际落地层面，与楼市调控主基调一致，

未出台强刺激楼市的政策，主要政策调整是下调房贷利率（LPR降低0.1%）、推进“带押过户”优化二手房交易流程2023年上半年国家层面的重点政策上半年需求端未出台国家层面的强刺激政策对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3

个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限建立首套住房贷款利率政策动态调整机制推进不动产“带押过户”一、以点带面，积极做好“带押过户”二、因地制宜，确定“带押过户”模式三、深化协同，提升便利化服务水平2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，双双下降10个基点，5年期以上LPR的调整降低购房者的房贷成本房贷利率下降现阶段三四线城市早已放开限购，政策工具几乎用尽、松无可松，2023年主要政策调整主要是降低二套房公积金贷款首付比例、多胎家庭提升贷款额度、发放购房补贴。一二线城市调控政策储备相对充足，应对市场变化的能力更强上半年需求端政策调整主要是地方层面因城施策部分地方政府楼市调控政策一线城市二线城市三四线城市2023年政策调整内容1、城市更新及旧房改造2、推进“带押过户”3、保障房建设及供应4、多孩家庭公积金贷款提额1、缩小限购区域2、多胎家庭限购套数放松3、针对特定区域、人群降低首付比例4、公积金贷款额度提升、首付降低5、购房补贴6、二手房带押过户1、降低二套房公积金首付比例2、多胎家庭公积金贷款额度提升3、发放购房补贴4、组织单位团购时允许房价打折一线城市二线城市三四线城市放松限购深圳（深汕合作区）沈阳、武汉、长沙、郑州、合肥、杭州、南京、厦门、济南赣州、扬州、无锡、宁德、泉州放松限售深圳（深汕合作区）长沙、郑州、青岛、厦门扬州、惠州、常州、徐州首付降低长沙、乌鲁木齐、青岛、贵阳湖南全省、济宁公积金贷款提额上海、广州、深圳乌鲁木齐、大连扬州、柳州、淮北、济宁、吉林市、临沂人才政策放松北京、上海、广州、深圳郑州、杭州、合肥、长沙、南昌、长春无锡、芜湖、洛阳、淄博发放购房补贴郑州、南昌、乌鲁木齐、哈尔滨、大连、重庆扬州、临沂、周口、荣阳、桂平、盐城、安义、鹰潭、滁州、徐州城市：城市发展的特征及趋势22022年起，居民储蓄存款余额增速从10.7%持续增长至18%，突破前期高点，这意味着居民储蓄的意愿增强，整体储蓄金额也持续增长。但另一方面，消费意愿不足，CPI、PPI跌入0以下，在全球面临通胀的背景下，国内消费需求弱、引发物价下跌，

面临通缩压力2023年经济面临的核心问题1：居民消费意愿不足数据来源：同策研究院，wind0.0%2.0%6.0%4.0%10.0%8.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%2015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-05居民储蓄意愿持续提升2015至2023年6月金融机构居民储蓄存款余额同比增速-10-50510%152015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-05CPI当月同比PPI:全部工业品当月同比CPI、PPI同比增速跌到0以下，面临通缩压力2015至2023年6月中国CPI、PPI同比从货币角度看，过去贷款利率下调、刺激市场消费及投资，但近年来M1同比增速下行、而M2增速增长，剪刀差扩大，这意味着货币宽松无法达成促进经济增长的目标、货币政策可能失灵。另一方面，民间投资意愿不足，民间投资占固定资产投资的比例从57.8%持续跌至52.9%，投资金额同比增速跌破0，货币宽松也无法推动民间投资增长2023年经济面临的核心问题2：民间投资意愿不足数据来源：同策研究院，wind-30-20-100102030%40505152535455565758%592020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-06累计同比（右轴）累计占比占比=民间投资额/固定资产投资完成额*100%民间投资额占比及同比增速双双下跌2020至2023年6月中国民间固定资产投资完成额占比及同比增速-2-402468101214%162020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-06M1同比M2同比M1、M2剪刀差扩大2020至2023年6月中国M1、M2同比短期稳经济的手段在于财政政策发力数据来源：同策研究院，wind，国际清算银行77.70050100150200%2502010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09中国英国法国德国美国日本国际清算银行公布的口径下，截至2022年中国政府部门杠杆率仅77.7%，同发达国家相比仍有加杠杆空间。未来财政政策发力如果投向传统产业及基础设施仅能带动短期的就业及低效产能，难以长期推动经济发展。因此，代表未来经济的实体产业将成为财政投资的重点领域，但此类产业通常需要较长的培育期才能形成完备产业链，并持续正向推动经济增长、带来就业和收入增加政府部门杠杆率 传统财政投资方向 未来产业的投资方向投资方向：铁路

公路

开发区新城建设低端制造业面临问题：低效，仅能短期推动经济和就业，停止投资后经济很快转差投资方向：新能源

人工智能生物制造绿色低碳量子计算面临问题：培育周期长，对经济、就业拉动慢各城市产业基础差异明显，一线城市的高新技术企业大量聚集，部分强二线城市高新企业正在快速发展，普通二线城市增速相对较慢，三四线城市缺乏高新技术企业。在当前政府严格执行财政预算及审批的背景下，具有高新产业基础的城市受财政扶持力度更大，随着城市产业的培育，直接影响各城市税收收入、导致人口流动分化有高新产业基础的城市受财政扶持力度较大数据来源：Wind，天眼查，同策研究院上海北京深圳广州重庆成都武汉杭州苏州南京天津福州郑州

青岛济南合肥长沙西安厦门宁波大沈连阳长春南南宁昌05005年5000内4500新成4000立的3500高新3000技术企2500业数2000（个1500）10000500010000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 500002022年各城市高新技术企业数（个）上海北京深圳重庆武汉杭州天津成都宁波广州合肥西安长沙大连福州沈阳

南京郑州南昌长春

厦门南宁-15%-10%-5%0%5%10%15%0济南青1岛0002000苏州300040005000 6000 70002022

年税收收入（亿元）2022年各城市高新技术企业数及5年内新增数2020-2022税收收入增幅（%）2022年各城市税收收入及2年累计增幅高新技术八大领域：电子信息、航空航天、生物新医药、新材料、资源与环境、新能源与节能、高技术服务、先进制造与自动化当前中国面临总人口、劳动力人口、出生人口三大拐点，出生人口快速下跌、2022年跌破1000万人，且已经出现死亡人口大于出生人口的交叉。在年龄结构上，人口逐渐老龄化，代表着总体上刚需减少、改善需求增加。高新产业的发展将成为主导人口流动的核心要素，并导致各城市需求结构出现差异中国人口总量面临拐点，人口将跟随产业在城市间流动数据来源：国家统计局，同策研究院亿人15.0014.0013.0012.0011.0010.009.008.007.0020002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022全国总人口 15-64岁人口2000-2022年全国出生人口、死亡人口数2021年全国常住人口峰值14.1亿人劳动人口峰值10.1亿人2000-2022年全国总人口、15-64岁劳动人口数2013年全国050010001500万人200020002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022出生人口死亡人口2021年死亡人口首次超过出生人口2016年之后，全国出生人口快速下跌2000-2016年出生人口数相对平稳全国七普和六普人口年龄结构00-4岁5-9岁10-14岁15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80岁以上“六普”2010年“七普”2020年首次置业需求减少首次改善需求增加再次改善需求微降2.28亿1.67亿2.15亿2.23亿2.30亿2.07亿以典型城市为例，一线城市外来刚需流入但未能填补年龄增长的空缺，改善需求明显增长；强二线城市刚需大量流入、改善需求增长；普通二线城市流入刚需较少未能填补年龄增长的空缺，改善需求增加；三四线城市人口流出，刚需减少，改善需求也减少人口流动导致城市需求分化出现数据来源：各地统计局，同策研究院212811627412930-4岁5-9岁15-19岁10-14岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80岁以上以大连为例（普通二线城市）七普和六普人口年龄结构5133046723230-4岁5-9岁15-19岁10-14岁25-29岁20-24岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80岁以上“六普”2010年 “七普”2020年刚需减少、但外来人口流入改善需求增长7247590-4岁5-9岁10-14岁15-19岁20-24岁30-34岁25-29岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80岁以上“六普”2010年 “七普”2020年 “六普”2010年“七普”2020年外来人口流入导致刚需增长改善需求增长1311688以南通为例（三四线城市）七普和六普人口年龄结构7662230-4岁5-9岁10-14岁15-19岁25-29岁20-24岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80岁以上“六普”2010年 “七普”2020年以上海为例（一线城市）七普和六普人口年龄结构 以杭州为例（强二线城市）七普和六普人口年龄结构改善需求微增刚需减少460435

改善需求减少刚需减少综合来看，二线城市中武汉、成都、杭州、西安、合肥、苏州、济南两方面指标均比较优质，发展潜力较高的宁波、南京存在市场压力，中高端改善市场仍有投资机会二线城市综合评判：优先关注高发展潜力城市，部分城市关注改善性投资机会推荐级别：绿色>浅绿>粉橙>橙色

数据来源：同策研究院；分析方法：层次分析法；城市城市发展潜力房地产市场潜力武汉4.4510.444成都1.9141.091杭州1.4671.010西安0.8900.292长沙0.585-0.553合肥0.5560.219苏州0.2110.191宁波0.068-0.131济南0.0630.471南京-0.214-0.210青岛-0.2550.404厦门-0.4010.600重庆-0.539-0.740郑州-0.564-0.181福州-0.794-0.917沈阳-0.916-0.248大连-1.220-1.372长春-1.265-0.054南昌-1.318-0.733天津-1.3360.804南宁-1.383-0.386样本二线综合评判城市发展潜力城市市场现状城市综合评判分析思路高新产业发展指标高新企业数5年新增高新企业数综合经济指标GDP5年复合增速2022年税收收入2020-2022税收涨幅人口流入指标3年累计净流入/万人3年累计净增长/万人库存及销量指标加权库存去化周期2021-2022平均销量2023年上半年销量市场变化指标2022年销量同比2023年上半年销量同比2023年2季度销量同比样本三四线城市中佛山、无锡、珠海、东莞、温州、惠州、昆山兼顾城市发展潜力及市场两方面指标的优势，占比仅30%，且均位于长三角、珠三角。其余70%的三四线城市将面临长期调整，失去长期投资价值三四线城市综合评判：三四线中70%城市失去长期投资价值推荐级别：绿色>浅绿>粉橙>橙色

数据来源：同策研究院；分析方法：层次分析法；城市城市发展潜力房地产市场潜力佛山2.4110.808无锡1.7160.094芜湖1.464-1.311泉州1.300-0.857湖州1.138-0.517珠海1.0490.376洛阳0.874-0.130南通0.843-0.393东莞0.5950.492温州0.5440.377盐城-0.041-0.795惠州-0.0771.267昆山-0.1620.568烟台-0.267-0.429徐州-0.4170.355泸州-0.500-0.128太仓-0.537-0.518舟山-0.691-0.100常熟-0.774-0.102张家港-0.863-0.375肇庆-0.9080.280中山-1.1920.207淮安-1.573-0.285九江-1.6780.609汕头-2.2520.508样本三四线城市综合评判城市发展潜力城市市场现状城市综合评判分析思路高新产业发展指标高新企业数5年新增高新企业数综合经济指标GDP5年复合增速2022年税收收入2020-2022税收涨幅人口流入指标3年累计净流入/万人3年累计净增长/万人库存及销量指标加权库存去化周期2021-2022平均销量2023年上半年销量市场变化指标2022年销量同比2023年上半年销量同比2023年2季度销量同比城市发展特征总结一线城市强二线城市普通二线城市三四线城市城市名单北上广深武汉、成都、杭州、西安、合肥、苏州、济南宁波、南京短期面临市场压力，中高端市场仍有机会除强二线城市外，其他二线城市如大连、沈阳、青岛、南宁、长春、福州等全国仅30%城市经历调整后存在机会，且多位于长三角、珠三角。如佛山、无锡、珠海、东莞、温州、惠州、昆山其余城市（70%）将长期处于底部人口特征常住人口基数大，同时人口升级，吸收高素质人才低收入劳动者流出常住人口基数较大且人口净流入较大有一定常住人口基数，虽然人口净流入，但流入较少且速度放缓常住人口基数较小且人口持续净流出经济、城市产业活力高新技术企业总量超1.5万家，5年间增量1000-5000家高新技术企业总量在1.0-1.5万家，5年间增量在1000-3000家高新技术企业总量在0.2-1.0万家，5年间增量在200-1000家高新技术企业总量主要在3000家以下，5年间增量主要在10-500家土地库存广义、狭义去化周期小于2年广义、狭义去化周期普遍小于2年狭义库存去化周期1-2年，土地库存周期拉长至3-7年狭义库存去化周期20个月以上，多数土地库存去化周期达4-10年需求基础和结构刚需、改善、豪宅刚需、改善刚需减弱、改善偏弱少量刚需、点状改善市场趋势市场相对稳健，新房改善需求占主导，豪宅市场热度提升刚需下滑幅度较大，改善需求跌幅相对较小，其风险相对较低目前市场库存较大，未来3-5年失去投资价值，可关注改善性需求的投资机会70%城市失去长期投资价值，仅30%的城市有改善项目的点状投资机会1、一线城市的发展潜力和房地产市场潜力均好，新房改善需求占主导，豪宅市场热度提升2、强二线城市中发展潜力和房地产市场潜力较好的有武汉、成都、杭州、西安、合肥、苏州、济南，未来人口持续流入带来刚需，

改善市场相对好于刚需市场；而宁波、南京城市发展潜力强，房地产短期面临压力，但中高端市场仍有机会3、弱二线城市发展潜力偏弱、市场库存及去化压力大，未来3-5年将失去投资价值，可关注改善性需求的投资机会4、三四线城市中70%城市失去长期投资价值，仅30%的城市有改善项目的点状投资机会市场：2023年上半年楼市特征3从全国层面来看，今年一季度市场回暖，房地产开发投资、住宅新开工面积、商品住宅销售面积虽然同比下滑，但降幅不断收窄，销售面积追平去年同期；进入二季度后，市场后续乏力，全面下跌，投资、开工、销售同比降幅进一步拉大；其中新开工面积累计同比下跌25%，跌幅明显市场整体特征：房地产全面下跌-5.8%-7.90%-20%-10%0%10%20%30%40%02468101214万亿元162021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-06房地产开发投资完成额累计值房地产开发投资完成额累计同比房地产开发投资月度累计值及累计同比（至2023年6月）全国住宅新开工面积月度累计值及累计同比（至2023年6月）全国住宅销售面积月度累计值及累计同比（至2023年6月）万㎡80%

180000数据来源：国家统计局万㎡160000.001.4%-2.8%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0200004000060000800001000001200001400001600002021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-06商品住宅销售面积累计值商品住宅销售面积累计同比-18%-25%-60%-40%-20%0%20%40%60%0.0020000.0040000.0060000.0080000.00100000.00120000.00140000.002021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-06全国住宅新开工面积累计值全国住宅新开工面积累计同比上半年全国宅地市场供应、成交规模同比都有明显收缩，降幅约30%，主要是由于多数城市依然面临销售、库存压力，房企资金紧张尚未缓解，因此政府供地和房企投资都态度谨慎；成交楼板价和溢价率与去年相比攀升，主要是由于今年宅地供应结构中增加核心城市优质地块占比，依靠地块点状热度维持市场土地市场：供求规模整体收缩30%，热度依靠点状优质地块维持0100020003000400050006000元/㎡7000010,00020,00030,00040,00050,000万㎡60,0002021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月供应建筑面积(万㎡)成交建筑面积(万㎡)成交楼板价(元/m²)2021年-2023年6月全国住宅类用地供应成交情况0.005.0010.0015.0020.0025.00%30.002021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2021年-2023年6月全国住宅类用地成交溢价率情况2023年上半年：宅地供应建筑面积：40836万㎡，同比减少29.4%宅地成交建筑面积：24252万㎡，同比减少34.6%楼板价持续攀升，主要是由于地块质量提升1-4月宅地成交溢价率攀升是由于住宅销售回温，加优质地块，推升土拍热度近两月溢价率小幅下滑，主要是由于市场需求缺乏支撑，热度再度下滑数据来源：Dataln价格方面，一线城市新房和二手房价增速持续下滑，但新房价格基本维稳，二手房价格则在6月首次出现同比下滑；二线及以下城市新房和二手房价指数同比持续下滑，其中三线城市二手房价同比降幅达到3.4%住宅市场：一线城市价格维稳，二线及以下城市价格持续下跌2021年-2023年6月70大中城市新建商品住宅价格指数同比2021年-2023年6月70大中城市二手住宅价格指数同比%%数据来源：Dataln-0.401.300.50-1.40-6.00-4.00-2.000.002.004.006.008.00中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:当月同比中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:当月同比中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:当月同比-0.40-2.40-2.80-3.40-6.00-4.00-2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.00中国:70个大中城市二手住宅价格指数:当月同比中国:70个大中城市二手住宅价格指数:一线城市:当月同比中国:70个大中城市二手住宅价格指数:二线城市:当月同比中国:70个大中城市二手住宅价格指数:三线城市:当月同比在第二季度市场整体走弱的背景下，一线城市市场表现相对稳定，刚需下滑明显，改善性需求更加抗跌，其中上海、北京、深圳二季度销售规模和6月销售规模环比均保持增长，但广州6月销售规模有所下滑，环比下滑约10%住宅市场：一线城市市场相对稳定，仅广州6月销售规模环比有所下滑元/㎡80000700006000050000400003000020000100000050100150200万㎡25022年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月23年1月23年2月23年3月23年4月23年5月23年6月供应 成交 均价广州商品住宅供应成交情况元/㎡70000600005000040000300002000010000002001801601401201008060402022年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月23年1月23年2月23年3月23年4月23年5月23年6月供应 成交 均价深圳商品住宅供应成交情况元/㎡50000450004000035000300002500020000150001000050000万㎡14012010080604020022年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月23年1月23年2月23年3月23年4月23年5月23年6月供应成交均价上海商品住宅供应成交情况北京商品住宅供应成交情况万㎡元/㎡9000080000700006000050000400003000020000100000140120100806040200万㎡16022年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月23年1月23年2月23年3月23年4月23年5月23年6月供应成交均价数据来源：Dataln上海：二季度销售规模环比：+5.3%6月销售环比：+35.5%北京：二季度销售规模环比：+32%6月销售环比：+2.6%广州：二季度销售规模环比：持平6月销售环比：-10.5%深圳：二季度销售规模环比：+34.6%6月销售环比：+6.2%从月度销售数据来看，21个二线城市中，近1/4城市3-6月销售持续下滑：重庆、长沙、天津、南京、大连；6月，销售下滑的二线城市数量增多，且14个下滑城市中，7个城市销售环比下滑幅度超过20%二线城市3-6月商品住宅成交情况（按4月成交环比增速排序）住宅市场：4-6月二线城市销量整体呈现月度“阶梯式”

下探趋势城市3月销售面积（万㎡）4月销售面积（万㎡）5月销售面积（万㎡）6月销售面积（万㎡）4月销售面积环比5月销售面积环比6月销售面积环比成都139.56181.04168.53140.1030%-7%-17%西安77.1495.2860.9266.1824%-36%9%合肥65.4570.7554.3641.868%-23%-23%福州20.0620.1414.9412.560%-26%-16%杭州146.57125.7192.05105.54-14%-27%15%南昌32.2026.5719.6121.54-17%-26%10%沈阳76.3162.9748.3356.20-17%-23%16%济南85.2669.8174.0855.35-18%6%-25%苏州74.8159.6362.2758.32-20%4%-6%郑州96.0471.7991.2450.16-25%27%-45%重庆78.3757.7755.7744.90-26%-3%-19%厦门31.6322.9424.2620.19-27%6%-17%长沙100.8266.4459.9748.27-34%-10%-20%天津150.6598.5982.6770.24-35%-16%-15%宁波83.8054.2350.3458.08-35%-7%15%南京101.4263.8858.6554.47-37%-8%-7%青岛130.9177.5986.77218.81-41%12%152%长春62.4132.4243.5554.17-48%34%24%大连23.3312.0110.223.48-49%-15%-66%武汉159.2680.99138.6060.06-49%71%-57%南宁66.2731.5934.6824.04-52%10%-31%数据来源：Dataln从月度销售数据来看，25个三四线城市，4-6月销售规模全部波动下滑；六月，80%的三四线城市环比再次下滑，下滑城市数量明显高于5月，且25个三四线城市中，13个城市下滑幅度超20%三四线城市3-6月商品住宅成交情况（按4月成交环比增速排序）住宅市场：三四线城市呈现月度“阶梯式”

下探趋势，80%的城市6月继续下滑城市3月销售面积（万㎡）4月销售面积（万㎡）5月销售面积（万㎡）6月销售面积（万㎡）4月销售面积环比5月销售面积环比6月销售面积环比汕头28.0827.4028.0020.25-2%2%-28%湖州21.6019.3525.318.41-10%31%-67%珠海39.1532.1723.5317.53-18%-27%-26%太仓10.558.477.038.00-20%-17%14%东莞38.4229.1624.9424.98-24%-14%0%泉州7.785.668.715.32-27%54%-39%张家港7.965.7812.116.42-27%110%-47%无锡45.2932.3824.2620.49-29%-25%-16%淮安18.8113.2213.441.49-30%2%-89%肇庆40.8227.0727.3222.79-34%1%-17%昆山30.8420.0915.239.15-35%-24%-40%温州58.4235.5227.4941.53-39%-23%51%惠州91.7255.4165.5647.34-40%18%-28%泸州27.7716.5814.5610.92-40%-12%-25%洛阳30.4217.5916.6111.20-42%-6%-33%佛山101.4056.9864.1154.93-44%13%-14%烟台41.8423.1022.0629.70-45%-4%35%常熟18.039.918.755.35-45%-12%-39%芜湖9.985.385.866.19-46%9%6%盐城9.004.835.351.30-46%11%-76%舟山10.145.345.375.91-47%1%10%南通12.385.725.495.32-54%-4%-3%中山52.1123.7636.0132.36-54%52%-10%徐州73.7129.4239.4338.29-60%34%-3%九江14.681.358.834.99-91%553%-44%数据来源：Dataln目前住宅市场逐渐走弱的最主要原因在于客户普遍收入预期、房价预期不稳，因此观望情绪依然严重；根据央行《2023年第二季度城镇储户问卷调查报告》，约一半受访者认为形势严峻，就业难，因此居民普遍储蓄意愿不断增强，且居民对未来房价预期普遍不乐观，因此有需求的客户也选择持币观望居民收入感受和收入信心指数60住宅市场下行背后购房者心态变化：收入和房价预期不稳，选择持币观望根据中国人民银行《2023年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示：今年第二季度，居民的收入感受、收入信心、就业感受、就业预期都有不同程度下滑，

在就业形势方面，11.9%的居民认为“形势较好，就业容易”，44.5%的居民认为“一般”，43.7%的居民认为“形势严峻，就业难”或“看不准”。被问及未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择比例由高到低排序为:教育(27.1%)、医疗保健

(26.6%)、旅游(26.0%)、社交文化和娱乐(19.8%)、大额商品(17.7%)、购房(16.2%)

和保险(13.0%)。数据来源：中国人民银行45405055收入感受指数 收入信心指数居民就业感受和就业预期指数30354045506055就业感受指数 就业预期指数指数低于50说明居民认为就业形势艰难，尤其是预期较低居民消费、储蓄、投资意愿调查中，二季度有58%的居民选择“更多储蓄”指数低于50说明居民认为收入预期不乐观，信心不足房企：市场现状下的房企运营情况4受下行周期影响，50%Top50房企6月销售规模出现下滑，以民企为主。2023年上半年，国企销售业绩相对优于民企，市场份额不降反升，占比66%，较2022年提升10个百分点Top50房企销售下滑，市场份额国企升民企降数据来源：Wind，Dataln，同策研究院Top50房企中国企、民企操盘金额及占比（万亿、%）33%35%35%45%56%66%67%65%65%55%44%34%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2018 2019 2020 2021 2022

2023H1国企 民企国央企操盘金额Top50排名202120222023H1保利发展4

3

1

万科地产2

2

2

中海地产6

5

3

华润置地8

6

4

招商蛇口9

7

5

绿城中国7

4

7

建发房产18

10

8

中国金茂15

13

12

华发股份29

16

13

绿地控股11

14

14

越秀地产31

15

15

中国铁建24

17

17

保利置业5635

23

中国中铁--24

远洋集团32

20

25

电建地产5431

26

联发集团645230

首开股份43

27

31

中交房地产615334

华侨城5244

35

中建中孚--36

中建壹品--37

国贸地产727138

象屿地产--41

上海地产--45

大悦城控股--47

金融街786349

民企操盘金额Top50排名202120222023H1碧桂园1

1

6

滨江集团22

12

9

金地集团10

8

10

龙湖集团12

9

11

融创中国3

11

16

中国恒大5

34

18

旭辉集团13

18

19

美的置业23

23

20

新城控股16

19

21

卓越集团38

29

22

路劲集团46

30

27

中南置地17

24

28

世茂集团14

22

29

大华集团5139

32

建业集团36

41

33

中骏集团39

28

39

仁恒置地48

21

40

雅居乐33

37

42

伟星房产8746

43

佳兆业34

65

44

阳光城19

38

46

合景泰富42

43

48

龙光集团20

36

50

原2022年Top50：宝龙、金辉、中梁、金科、万达、富力、融信、荣盛、海伦堡等民企，武汉城建、中粮大悦城等国企，掉出2023半年度Top502023上半年操盘金额Top50房企类型5月

操盘金额6月

操盘金额环比仁恒置地民企7018.9-73%金融街国企18.49-51%中国恒大民企69.642.1-40%中交房地产国企38.623.5-39%滨江集团民企194.4122.9-37%伟星房产民企47.630.3-36%卓越集团民企67.243-36%阳光城民企26.318-32%合景泰富民企20.614.7-29%保利置业国企45.434-25%旭辉集团民企62.148-23%龙光集团民企23.718.6-22%首开股份国企38.230.9-19%华侨城国企28.123.3-17%华润置地国企292247.6-15%中国铁建国企75.665.1-14%美的置业民企53.446.1-14%碧桂园民企219.5199.5-9%雅居乐民企25.723.4-9%保利发展国企386354-8%万科地产国企304.2282.1-7%融创中国民企72.267.5-7%中国金茂国企128.6120.7-6%新城控股民企53.451.9-3%越秀地产国企85.884.5-2%深耕民营房企排名公司名称类型新增

土地货值（亿元）1华润置地国企1015.92滨江集团民企7883万科地产国企783.94中海地产国企734.25保利发展国企6676招商蛇口国企655.27建发房产国企607.28绿城中国国企5749长隆集团民企40810越秀地产国企292.511中国铁建国企286.412中国金茂国企279.113龙湖集团民企268.214伟星房产民企218.815碧桂园民企205.816华发股份国企198.517京投发展国企195.518国贸地产国企188.419广州城投国企167.120保利置业国企江浙160.5系区域受资金和市场预期的影响，房企整体拿地明显减少，其中国央企资金相对充裕，投资拿地更为积极。2023上半年，新增土地货值Top40家房企中，27家拥有国资背景，占比超6成，其余民企中江浙系区域深耕企业占多数房企拿地趋于谨慎，国央企是当前主力，部分区域深耕民企逆市抄底数据来源：Dataln，同策研究院529710067116820327100500150200600550500450400350300250招商蛇口金地集团绿城中国建发地产滨江集团2018年2019年2020年2021年2022年2023年1-6月516194144717357131530100200300400500600碧桂园万科保利地产华润置地中国海外发展2018-2023年中期TOP10房企拿地宗数（宗数）排名公司名称新增

类型 土地货值（亿元）国企金地集团西安城市发展集团象屿地产国企民企 159.5152.3131.524方远集团民企 131.22526272829浙江交投大家房产

中建国际

成都轨交

石家庄城投国企127.6124.5117.1116.9113国企国企国企国企30坤和集团民企113国企3132中建智地中建壹品国企103.110133宇诚集团民企96.734建杭置业民企96.335亚伦房地产民企94.8义乌双江湖开发集团金融街盐城城投国企93.69382.6国企国企39新城控股民企80.340远达房地产民企78.92023年中期新增土地货值Top40排行榜受市场下行影响，房企拿地求稳，布局回归核心一二线城市，其中核心区域的核心地块受房企欢迎。近2年，销售金额Top10房企主要在核心一二线拿地，占比近80%房企回归一二线，聚焦核心区域核心地块数据来源：Dataln，同策研究院2020-2023年中期销售TOP10房企拿地城市能级（%）

2020-2023年中期销售TOP10房企拿地区域（%）6月30日，深圳第二批次居住用地拍卖深圳湾超级总部基地宅地（22年唯一宅地）华润、招商、保利、中海、中铁和越秀参与竞拍交易金额达125.32亿触顶后转竞配，最终由中海125.32亿+竞配自持租赁58500㎡拿下，溢价率达15%，楼面价近6.03万元/

㎡深圳湾地块与地铁2号线红树湾站的直线距离不到300米，其所在的深圳湾超级总部基地，总部大厦林立，已建成或在建的包括TCL、神州数码、OPPO国际总部、招商银行总部、中兴通讯总部、天音控股总部聚焦核心区域核心地块T207-0060地块11号线红树湾地铁站6%4%4%8%22%26%22%28%29%31%29%28%21%20%20%16%13%18%12%5%6%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2020年2021年2023年1-6月2022年一线 新一线 二线 三线 四线 五线19%22%24%32%17%19%17%16%19%17%14%9%10%9%10%13%11%9%8%12%7%9%12%8%6%8%6%4%3%4%4%5%3%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2020年2021年2022年2023年1-6月长三角 环渤海长江中游

成渝中西部 珠三角 中原海西 北部金融政策放松，但出险房企获扶持有限，债券违约持续发生数据来源：Wind，同策研究院61344231571244600501001502002503002020202120222023H1企业数 笔数：境内债 笔数：境外债房企信用债2020-2023年中期违约情况（个、笔）第一支箭：信贷融资支持（2022.11.23）人民银行宣布全面下调存款准备金率，“金融16条”房地产开发贷款投放，60余家银行支持100多家房企信贷融资4万亿，改善优质头部房企资产负债状况第二支箭：债券融资帮扶（2022.11.08）民营企业债券融资支持工具扩大，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，额度约2500亿元第三支箭：股权融资松绑（2022.11.28）股权融资调整优化5项，支持修复优质房企的资产负债表，推动行业优化整合自2022年11月“三支箭”发布后，金融机构信心恢复缓慢，优质房企依旧是融资放款首选，出险房企实际获得的资金支持有限，

在这背景下债券违约事件一直持续发生。截止2023年中期，仍有23家房企出现债券违约，涉及60笔境内外信用债信贷、债券、股权“三支箭”持限优出质险房房企企“

获好扶上加力好度”

有5趋势：下半年趋势研判及相关建议在国家层面，楼市防风险是调控的基调，不会为了短期防风险而推出强刺激政策，楼市调控不会大幅宽松。未来对企业端的调控政策主要围绕“保交楼”进行，覆盖范围以央国企及优质民企为主。消费者端主要是构建“租购并举”的住房体系，对消费者进行分流，支持有能力的购房需求释放政策导向趋势：下半年国家级调控政策不会大幅宽松企业端：围绕“保交楼”，限制流入房地产行业资金的流向；对房企的融资支持仅能覆盖国央企及优质民企推进“现房销售”为代表的低风险行业发展模式消费者端：构建“租购并举”的住房体系，推动低支付能力消费者进入租房市场对有支付能力的消费者，降低消费门槛，便利交易流