肥西商业市场调研报告

新华长江商业华邦万派城·商业综合体定位报告项目定位分析商业市场研究宏观环境综述一三二一、宏观环境综述城市背景经济背景人口基数项目区位合肥城市概况2014年合肥市情况概表数据国土面积（平方公里）11,445城市建成面积378常驻人口（万人）757.2市区常住人口（万人）370合肥、安徽省会，全省政治、经济、文化、信息、交通、金融和商贸中心，全国重要的科研教育基地，长江城市经济协调会会员城市，因东淝河与南淝河均发源于此而得名主要支柱产业：汽车、装备制造、家用电器、化工及橡胶轮带、新材料、电子信息及软件产业、生物技术及新医药、食品及农副产品加工等八大产业；国家重点科教城：科研机构：200多个大学：中国科学技术大学、合肥工业大学、安徽大学、安徽永夜大学安徽医科大学等学院：安徽新华学院、合肥学院、那非师范学院等省师范高中：合肥一中、合肥6中、合肥8中等合肥无疑是全省的政治、经济、文化、信息、交通中心国民生产总值、三产比例宏观经济合肥经济一直保持平稳增长，从整体上看其产业结构正处于调整及转型过程中2013年合肥国民生产总值达到4,672.9亱元，在2012年之后继续保持平稳增长；当前全球经济总体低迷，2013年合肥国民生产总值增长率为2005年以后最低（12.2%）2013年合肥三产比例分别为5.3：55.3：39.4,与2012年相比，二产不变，三产增多0.2%,一产减少0.2%；从整体来看，合肥第二产业在其生产总值中占比最高，自11年以来增长较慢，其产业结极正处于调整及转型过程社会固定资产投资、房地产投资合肥宏观经济合肥固定资产投资稳定增长，房地产市场投资加速合肥社会固定资产投资总额在2005年以后保持稳定增长，2013年达到4,044.99亿元；增长率自2005年以后逐渐趋缓。2012年合肥各个新区投资较为火热，增长率于2006年后首次上升，至18.2%；2013年增长率略有下降至17.7%。2013年，合肥市房地产开发投资在楼市持续热销的刺激下，全年投资总量创历史新高，增速逐月攀升，投资额达1,105.81亿元，同比增长21%；增长率自06-08年房地产投资呈爆发性增长后逐年下降，2013年出现较多幅度上扬。社会消费品零售总额合肥宏观经济合肥消费市场活跃，社会消费品零售总额稳定增长。合肥社会消费品零售总额自2005年以来整体保持较快增长，至2013年达到1,480.84亿元；受金融危机影响09年合肥社会消费零售总额增长率降低到历史最低，为13.51%；2013年增长率为14.47%，呈现下滑趋势。2013年社会消费零售总额中，餐饮收入为88.77亿元，比2012年增长9.4%，商品零售为1,392.07亿元，比2012年增长15.1%。进出口总额及外商投资额合肥宏观经济合肥外商直接投资近年来保持稳定增长，对外贸易较为活跃。2008年9月爆发全球球金融危机使得合肥外商直接投资金额自2005年以来首次减少；08年之后保持稳定快速增长，2013年合肥巶外商投资总额为18.9亱美元，相比2012年增长18.0%。受金融危机影响2009年合肥迚出口总额降低至64.28亿美元；之后保持较快增长幵于近两年有所放缓，2013年合肥进出口总额为181.90亿美元，增长率放缓，为3.1%。其实肥西就是合肥Infact,FeixiistheHefei······城市背景肥西作为合肥“１４１”城市发展战略西南组团的重要组成部分，县城所在地上派镇更成为肥西发展的重中之重，也必将成为大合肥发展战略重要组成部分！西南组团华邦·万派广场位于合肥市肥西县境内，金寨南路与青年北路交汇处北侧。地处合肥“141战略规划”的西南组团核心位置。在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。西南部组团包括经济技术开发区、上派镇。城市背景2009-2014年，肥西县连续6年入选全国百强县，目前位居第73位肥西县是中国百强县，中部十强县，是安徽省经济强县之一。县政府驻上派镇人民西路。上派镇是肥西县城关镇，地处派河上游而得名,素有合肥南大门之称。经济背景肥西经济快速发展、综合实力不断提升,2013年GDP占合肥10%，第三产业比重较大,产业结构比例良好464.3亿元13.8%净增7844元人均地区生产总值为54026元二、三产业二三产业增加值占GDP比重为87.9%，比上年提高0.9个百分点；工业增加值占GDP的比重为56.5%，比上年提高1.3个百分点。人均可支配收入同比增长13.2%，比全国、全省平均增幅高0.6、0.2个百分点。农民人均纯收入9081元，超过全国、全省平均收入1164、1921元；同比增长15.5%，高于全国、全省2.0、0.6个百分点。4672.9亿元11.3%人均可支配收入为25434元694.36亿元13.2%财政收入合肥第一产业增加值229亿元，增长5.4%；第二产业增加值2303.9亿元，增长15.4%；第三产业（服务业）增加值1631.4亿元，增长12.3%。三次产业结构由上年的5.7∶55.1∶39.2调整为5.5∶55.3∶39.2肥西县合肥编号社区\行政村名称常住户数常住人数流动人数总人数SP01卫星社区3712120451502027065SP02绿锦社区457157210102582SP03爱和社区380911024350014524SP04四十埠社区352410208250012708SP05派河社区281310315350013815SP06紫蓬社区25087824460012424SP07新华社区19126207450010707SP08青年社区7506240161300037016SP09南郢社区7578185191400032519SP10肥光社区1712520715006707SP11馆驿社区1106351620005516SP12古埂社区341598041020020004SP13金岗村503201815003518SP14三岗村2314654324008943SP15五十埠村65722571502407SP16谢塘村5621613251638SP17芮祠村1402442112005621SP18方岗村101532144503664SP19中派村110834085603968SP20北张村141340195504569SP21佛寺村78224573502807SP22灯塔村101429864503436SP23鲍冲村39614524001852SP24大墙村65821195002619SP25彭圩村1409402615005526SP26前进村55624134002813合计5384116320385765248968编号社区\行政村名称常住户数常住人数流动人数总人数ZP紫蓬镇12056351093020065309TH桃花镇7514250425506080102YD严店乡160855012815050278HG花岗镇29679106554106554FL丰乐镇170006320063200SH三河镇222457321073210SSG柿树岗乡149605361453614SN山南镇219707927579275合计14150948613285410571542县域实际人口共计82万，其中上派镇约25万，周边乡镇人口57万。不包括09年-14年交付楼盘42个，潜在人口14万。符合区域性商业综合体的人口需求。人口基数未来三年肥西县城人口增加将不断增长！人口基数项目3公里范围内在建或新交付住宅统计住宅名称户数华邦·万派城约1520户百大·拓基广场1033户金宇·天地城3733户名邦·西城国际4030户科创·和谐盛世2000户瑞泰·翰林水岸2100户中街·水晶城3700户开拓·环球世家1000户金云·国际750户凉亭安置小区800户共计20666户区位交通舒城县肥西县合肥市合安高速G206国道S103省道合九铁路肥西至合肥约15公里，至舒城约30公里，主要有合安高速，合九铁路、G206国道、S103省道跨境穿过，交通便利，区位优势明显。小结：二、商业市场研究老城区商圈分析新兴商圈分析以传统街铺和小百货为主商业比较集中，如青年街道、人民路等；2000年以前2005年2008年2013年1、肥西商业历程百货电器、中小型超市等商业形式，开始兴起于肥西；以永良购物广场，永良超市为代表，肥西开始拥有了集中商业；肥西商业开始进入集购物、餐饮、休闲娱乐为一体一站式购物城市休闲中心时代；2、老城区商圈分析青年路三河路金鸣街巢湖路人民路新华街百大购物中心中街水晶城商圈范围：北起派河、南至三河路；西起金寨路、东至人民路商业类型：小型购物广场、商业街、传统市场、零售街铺、建材街铺、电器市场、中小型酒楼、娱乐等商圈现有商业：肥西电器城、新华街、金鸣街、三河路建材市场，永良购物广场、中街水晶城、百大购物中心；消费群体本地主要消费客群：肥西县城常住居民和乡镇学生及陪读家长；辐射群体：肥西县乡镇居民；商业街区新华街巢湖中路人民中路青年路金鸣街三河路巢湖西路合计商铺数量200300220200180350700约2150主营业态服装鞋帽服装、餐饮餐饮服装服装家居家电、建材餐饮、家居--单店面积40706050609080--商铺面积（㎡）14000210001320010000108003150056000156500老城区主要商业街道共有商户约2000余户，营业面积约15万余平方米2、老城区商圈分析位置档次业态青年路中档社区配套、餐饮、休闲娱乐人民路中低档酒店、家居建材、汽摩配三河路中低档家居建材、农贸、商行巢湖路中高档金融办公、电器数码、服装、超市、教育培训新华街中高档品牌服装、餐饮休闲金鸣街中档精品服装、饰品老城区商圈依然是肥西县城商业规模最大、商业密度最高、商业形态最为集中的区域；集聚了肥西全部的综合商业街区、超市、小型购物广场、建材家居等；2、老城区商圈分析巢湖中路名称巢湖中路商圈分析主要特点商业发展最为成熟，业态齐全、服装服饰居多、整体档次不高、大众消费商业形态服装服饰零售、银行证券、通信服务、电器城、超市、婚纱影楼知名商家工商银行、合家福、移动、联通通讯、海澜之家、肥西农村商业银行、七匹狼物业街铺、住宅或办公楼底商、一层商铺居多；开间3至6米、进深8至10米，50平米以下小铺居多租金水平转让费用较高，一般都要5万以上,高者甚至在10万以上；一般30平米小铺租金在5、6万以上；单位面积月租金100以上，肥西租金较贵区域租户访谈位置好、人流量大、老商业区、租金贵2、老城区商圈分析服装服饰、社区类、办公类、餐饮类所占比例较大;现巢湖路正处于道路重建工程，商业所受影响较大！名称新华街商圈分析主要特点主要商业业态为服装鞋帽类，缺少品牌店和精品店商业形态服装服饰鞋帽零售、餐饮、社区服务、娱乐、儿童、家居等，以服装服饰为主，占到业态50%以上。知名商家耐克、阿迪、水晶家纺、婴幼儿童物业沿街二层商铺，一层经营，二层仓库；开间4至5米，进深8米左右，一层商铺大小在30平方米左右租金水平靠近西段30平米左右年租金能达到10万左右，靠近东段30平米左右年租金4万左右，月租金近200元左右租户访谈位置好、服装家纺较多、形成气候、租金贵2、老城区商圈分析新华街服装服饰、社区类、餐饮类所占比例较大,娱乐、宾馆、婴童类、教育所占比例较小名称青年路商圈分析主要特点青年路是老城区最核心地段，青年路西段以土菜馆、生活配套为主；东段位于核心商圈，价值等同巢湖中路，业态以服饰、餐饮、服务、通讯为主、整体档次不高、大众消费商业形态餐饮、服装服饰零售、生活服务、黄金珠宝、通讯、娱乐、超市、电器等知名商家老乡鸡、真维斯、肥西宾馆、小胡黄金珠宝、利郎、奥康等物业一层经营，层高3米至4米，面积一般在30平米左右租金水平西段月租金在70～100元以内，中心区域在200元左右租户访谈位置好、人流量大、老商业区、小餐饮店多；西段以土菜馆为主，其他生活配套类相辅助2、老城区商圈分析青年北路建材、家居一条街，专业市场型，街铺形式体现,建材家居、配套小家电、土特产市场、当地餐饮类为主,娱乐、社区服务类较少2、老城区商圈分析三河路服装鞋帽街区，以个体经营和外贸服饰为主，消费群体以青少年消费群体为主2、老城区商圈分析金鸣街项目位置：肥西核心商圈三河路西段总体量：10000平方米引进品牌：永良超市、老庙黄金、移动通讯、三星、诺基亚专卖；福太太、虎都、利郎、洛兹、阿迪、耐克等开业时间：2007年12月与项目关系：开业时间长，有固定的消费客群，位于商圈中心，超市与小型商场结合，符合当地人消费习惯楼层永良购物广场四楼儿童用品、运动休闲、床上用品、儿童娱乐城、风味小吃三楼女装、毛衣二楼男装、鞋帽、箱包一楼超市、黄金珠宝、手机、数码代表项目-永良购物广场2、老城区商圈分析商场门口以及一层超市人气较为旺盛，二层以上商业人气一般，以中低档次为主！代表项目-中街水晶城2、老城区商圈分析项目位置：核心区域新华街与老中街交汇处总体量：总建筑面积50万平方米；商业体量：商业总建筑面积约10万㎡商业规划：超市、外街为特色美食街、内街为精品服装、鞋帽、休闲服饰、餐饮、娱乐及其他等；主要以服装服饰为主，与新华街、金铭街相类似。引进品牌：永辉超市、肯德基、老乡鸡、大千百货等与项目关系：有较强的竞争关系，水晶城位置较好，永辉超市能够带动人气，与街区餐饮、娱乐、购物相互动，能够吸引肥西区域消费水晶城位居老城核心区，街区没有商管团队进行运营管理，业主自主招商，在营商业业态杂乱；商铺靠近永辉超市附近商业氛围较好，租金较高。时尚餐饮较为聚集区域业态分布：超市、服装、饰品、大型休闲娱乐场所租金水平：60-200元/㎡/月，本区域为上派最成熟商圈之一，业态较丰富，但服装业相对较多。店面面积月租金楼层位置店面面积月租金楼层易邻94㎡46元/平米/月一拖二3元祖10㎡83元/平米/月一层艾莱依120㎡86元/平米/月一拖二4沙县小吃25㎡53元/平米/月一层山羊庄106㎡47元/平米/月一拖二5彩虹糖童装56㎡39元/平米/月一层同福顺340㎡44元/平米/月一拖二6壹萃鲜茶70㎡65元/平米/月一拖二代表项目-中街水晶城2、老城区商圈分析3、新兴商圈分析伴随合肥141城市规划，肥西也迎来大建设时代，商业也呈现爆发式增长，新兴商圈开业、在建40余万方综合体商业开业！华邦·万派城6万方金宇·天地城10万方百大拓基广场10万方名邦广场10万方绿地新都会10万方兴众广场4万方未来商业：购物中心：名邦万派城、名邦西城国际、金宇天地城；专业市场：用世生活城、西南国际汽车城代表项目-百大购物中心、CBC拓基广场楼盘名称百大拓基广场楼盘地址上派巢湖中路与派河大道交汇处总建面15万㎡项目规划项目规划6栋高层(6#楼不对外出售）、2栋商业、4万平米百大商业中心（自持）价格情况一层23000，二层17000左右客户情况肥西当地及合肥市区投资客户返租模式前6年帮客户统一经营，返客户点数具体为：前3年，每年6个点，3年18个点后3年，每年7个点，3年21个点目前百大购物中心（A座）2014.1.18开业，（B座）预计2015年元份开业。3、新兴商圈分析租金水平：A座为百货，租赁方式均为扣点,业态规划与合肥百大基本一致，珠宝、服装等百货为主，商场内人气一般，代表项目-百大购物中心（Ａ座）3、新兴商圈分析楼层业态业态细分5F生活馆运动服饰、针织、羊毛羊绒、床饰床品、布匹、家电4F绅士馆商务男装、休闲户外、客服中心、成衣制定、综合服务区、雅米中西快餐3F名媛馆精品女装、少淑女装、内衣饰品、儿童服饰、童车玩具、儿童乐园2F合家福超市1F精品馆黄金珠宝、化妆品、名表、箱包皮具、男女鞋、哈根达斯-甜品A座租期扣点黄金3年25%化妆品3年22%男装3年20-22%女装3年21%代表项目-百大拓基广场（B座）B座业态（单层4000平）目前进度其他三层艾麦可KTV、时代影院影院尚未确定，艾麦可KTV已在营业自持二层餐饮单层10家左右，目前还剩2家（420、650平）基本上是合作单位；售后返租其中，商铺部分销售；租金80一层精品零售全部售完，小业主自行招商租金80-150元/㎡/月3、新兴商圈分析B座规划一层百货，由小业主自行招商，二层为餐饮，三层为艾麦可及KTV，租金主要在70-200元/㎡/月左右。项目位置：金寨南路以北、天海路两侧总建面积：90万平米商业面积：6万平米物业类型：集住宅、商业、写字楼、酒店等多种业态为一体的区域性门户商业综合体。项目动态：新都会为纯新盘，商业暂未动工；目前正在进行住宅地块的销售。绿地新都会项目含6万方的大型集中商业、4万方的五星级酒店，还有180米高层办公。定位都市风尚新生活，精英生活示范区，商业综合体，打造肥西区域门户标杆。3、新兴商圈分析代表项目-绿地新都会B1F1F2F3F4超市15000㎡零售/折扣百货店知名餐饮1000㎡零售/折扣百货店休闲餐饮1000㎡特色餐饮KTV2000㎡动漫游乐城1200㎡影院5000㎡影院5000㎡健身1200㎡餐饮3000㎡商业亮点：宜家、餐饮娱乐、衣之家折扣百货。购物中心主力业态：折扣百货、影院、超市、电器、KTV、餐饮、动漫、儿童乐园。时尚天地购物中心定位：主题街区定位：美食、文化创意3、新兴商圈分析代表项目-绿地新都会集中商业业态划分商业定位3、新兴商圈分析代表项目-金宇天地城四组团五组团未推出

未推出三组团二组团一组团项目名称金宇天地城位置金寨路与滨河路占地面积16.4万平方米总建筑面积60万平方米住宅面积50万平方米商业面积10万平方米商业形态主力超市、影院、餐饮、娱乐、风情街主力店品牌待定金宇天地城目前以住宅销售为主，集中商业与街区商业定位尚处于概念阶段！项目档次定位——中高端档次·高端表现·资源型综合体

备选案名：集中商业：金宇·新都会

街区：金宇·天街形象定位：中心区·滨水景观·全面升级化产品体系3、新兴商圈分析代表项目-金宇天地城楼盘名称名邦广场楼盘地址肥西县上派镇金寨南路与站前路交汇处东北开发商合肥联泰房地产开发有限公司总建面50万㎡（商业：10万㎡）项目规划共计四层，一层百货、二层餐饮、三层超市、四层影院一期推出20~180平米独立产权街铺——肥西金街价格情况一层临街商铺均价50000，内街30000，二三层6000-8000左右销售模式返租5年，三年24%，从总房款中扣除，两年以租金形式返还代表项目-名邦广场3、新兴商圈分析现已基本装修完毕，其对外宣传2014年年底开业！预计到春节前后开业家乐福、麦当劳、大地影院等主力商家已开始装修，苏宁电器一开始营业肥西一站式家庭体验主题购物中心Feixione-stopfamilyexperiencethemeshoppingcenter代表项目-名邦广场3、新兴商圈分析项目定位楼层品类租期租金免租期-1百货，零售2-380-1003-61百货，零售2-3100-1203-62餐饮5-856-603-103餐饮5-840-506-12餐饮：一般品牌餐饮：300平方以下，租期5年，免租3-10个月；

300平方以上，租期5-8年，免租期6-10个月；品牌餐饮：500平方以下，租期5-6年，免租期6-10个月；500平方以上，租期8年，免租期6-12个月。租赁政策代表项目-名邦广场3、新兴商圈分析代表项目-名邦广场3、新兴商圈分析代表项目-名邦广场3、新兴商圈分析目前公共部分已经装修完毕，2-3层餐饮商户已部分在装修，商家装修预计需要2-3个月完成。肥西商圈分析小结肥西商业整体属于合肥西南区域副商业中心，辅助功能在加强，但是合肥商业的发展及便利性对肥西商业发展一定程度上有抑制作用；肥西商业发展不可忽视合肥商业的现状与发展方向；随着县域与乡镇经济的发展，肥西未来商业发展空间大，空白点与机会点多；传统商业地段好，居民形成消费习惯，但是消费档次低、环境差、品牌、品类不够丰富，各方面亟待改善、提升；未来商业项目多，体量大，现有商业面积约10多万，目前在建项目规划商业总面积近40万平方米、专业市场规划面积超过60万平方米，在未来五年内，商业体量将面临过剩局面；终端市场分析消费者市场调研分析商户调研分析消费者调研分析根据顾客前往购物比率，商圈可以划分为：核心商业区、次级商业圈、边缘商业圈问卷调查时间2014年11月10日--11月15日文件实施地点项目周边及主要商圈，地点包括问卷参与人员6人数量统计：实际收回269份，其中有效问卷173消费者调研分析本项目青年北路新华街巢湖中路金鸣街三河路核心商圈消费者调研本次消费者调研主要针对于一级商圈市场消费者调研分析受访者基本特征摘要年龄主要年龄段是19-45岁，次年龄段群体是家庭主要收入来源的主体，消费能力强，也是本项目未来消费的主体。收入水平家庭月收入为6000元以内的家庭占比最大，约为60%这部分人群为项目未来主体客户群消费水平被访者家庭的消费支出1000-2000元的占到7成表明肥西家庭消费结构良好家庭结构50%的受访者已婚，其中45%拥有1个及以上子女选项百分比4000元以下37.3%4000-6000元27.1%6000-800022.9%8000-10000元12.8%10000以上0.0%月收入在6000元以内的家庭占比较高，这部分家庭是项目未来主力客户群，而家庭消费也是项目的重要关注点家庭月收入分析：消费者调研分析消费者调研分析交通对消费的影响交通便捷程度很大程度上影响消费者到达项目的次数,从外交通工具出配比上建议，重点思考项目地上私家车停车位与摩托车/电动车停车位的分配比例调研表明肥西消费者以家庭日常消费生活为主，消费较为理性消费者调研分析消费者调研分析肥西老城区消费群体以家庭式消费及年轻人群为主。有针对性的业态组合，以及多种餐饮类型组合，有利于满足不同消费者的需求，并可吸引目的性消费群，在项目培育期具有重要作用，本项目要求对餐饮采取精致模式，以增强对周边区域的吸引力，并扩大辐射能力小结商户调研分析针对本项目模拟的项目定位，商管对本项目根据的目标商户进行了客户访谈工作。共计访谈省内外知名品牌20户。以及肥西本地市场10户。前期已到项目实地考察了解过，国美有意进入肥西市场，项目虽靠近主干道和具有大润发的优势，但是偏离主商圈，但如果是在我们项目操作，需要一定优惠商务政策以及相对对家电卖场有利的人流动线设计，以满足主力商户前期市场的培养期以及能够有效的将客流引入卖场。前期与名邦广场项目接触洽谈一段时间，但是因为泳池条件的限制未能最终实现合作，金仕堡认为肥西的健身市场还是有待开发提高的，无论是从软件还是硬件上的都需要升级，整个肥西县目前只有一个对外营业的泳池，如果我们项目能设一个带有泳池的健身会所，不论金仕堡还是其他健身品牌也要都是吸引他们入住的一个亮点。商户调研分析序号品牌联系人访谈方式访谈记录1肯德基杨总电话会议会优先与大润发合作，认为我们项目偏离城区主城区商业消费商圈2屈臣氏周总电话会议在县级市场拓展较为谨慎，需要观察名邦店的消费情况在决定开店。3国美电器郭总电话会议可以考虑，但是要看具体的商务政策以及人流动线设计4金逸影城朱总电话会议可以考虑项目5庐州太太谢总电话会议目前暂无对肥西市场拓展的想法6金仕堡健身罗总拜访前期跟名邦有过洽谈，现在绿地在跟进，认为如果做健身会所能够带泳池就非常具有竞争力7宏图三胞宗总电话会议暂不考虑对肥西拓展8阿里巴巴KTV贝总电话会议要根据具体政策，可以考虑拓展项目商户调研分析肥西当地市场商户调研序号品牌联系人访谈方式访谈记录1和福顺周先生拜访现在餐饮生意不温不火，但对这个市场很有信心2捞旺王先生拜访平时生意还好，对我们项目位置感觉有点偏，如果能够有些吸引客户的品牌在那边市场前景会不错3老北京李女士拜访生意不好，老板打算不做了，我们项目感觉有点远，有个大超市应该会比较不错4芒果KTV王先生拜访公司已经在名邦开了一家店，肥西市场正在升级，我们自身也在不断提高，认为我们项目周边消费群体还是少了。5重庆刘一手刘女士拜访生意一般，餐饮需要聚集，周边好的餐饮太少，没能形成餐饮氛围。如果我们项目能有很多不错的餐饮品牌，可以考虑。肥西当地市场商户调研访谈小结针对商户公司进行访谈的优质客户普遍有两种观点。

1：品牌客户目前对在县级市场进行拓展的很少，选择项目都非常谨慎，处于观望状态。

2：认为本项目地理位置、商圈位置都属于次级商圈，非核心消费区域。

针对肥西当地市场的商户调研观点是：

1：当地商户普遍看好肥西的市场前景，但是在整体定位方向上需要升级提高，消费者的生活品质不断提高，需要新兴的商业综合体满足他们的消费，让消费者不用到合肥市区一样可以感受到全新的消费模式。

2：对于万派城项目，普遍认为项目非主要商业圈，虽然地理位置不远，但没有特色业态实力商家，很难吸引老城区人群前去消费。

因此商管公司认为本项目要想吸引品牌影响力较强的优质客户和本地的优质商户，需要在商务政策以及工程结构、人流动线设计上做一些调整，以满足优质品牌客户的入驻要求。三、项目定位-战略定位-档次定位-客群定位-主题定位-业态布局项目四至项目四至North项目东北侧为华邦万派城住宅项目，人口约1500多户，现在有交通银行、茶楼汽车美容等商业，北侧是当地回迁社区。东侧紧邻金寨路及老城繁华区域，作为商业延续点项目四至EastSouth南侧隔金寨路与麦肯希酒店相望，未来与本项目相呼应项目四至West项目东侧以回迁小区和待开发地块为主！项目四至地块整体分析老城区项目宗地发展有利条件宗地发展不利因素1、项目地南侧有市政河流，对商业稍有阻断性质2、现有商业氛围以低端商业为主，消费1、项目整体地势平整2、项目比邻城市主干道金寨路，青年北路，可视性好，交通便利3、临街老城商业区，商业氛围良好项目地块周边环境主要以城中村未开发农田组成，但肥西规划已化为改造范围内，在未来几年将逐步发展成商业住宅及商业用地项目回迁社区万派城住宅大颜湾社区翡翠路44号县道青年路金寨南路青年北路合肥市地块区域交通32路目前肥西及所辖乡镇消费群体购买日常用品仍有大量人群，通过金寨路乘坐30，32、33路公交车到经开区的卜蜂莲花超市、中环城。肥西县万派城与市中心四牌楼商圈的关系仍很密切，百货大楼、乐普生、青云楼等百货店的客群有相当一部分来自“三县一郊”。30路33路31路经开区中环城四条链接肥西与合肥市之间的公共交通，有三条途径本项目！经开区卜蜂莲花SWOT分析区位优势：本项目处于肥西县金寨路沿线重点商业，为城市发展方向之一交通优质：有三条公交线路途径本项目，紧接金寨路与青年北路交叉口，到达项目便利。品牌优势：华邦集团资深的品牌优势经济稳定发展：城市经济发展，消费意识及意愿呈良性发展的态势；城市扩容：大合肥战略的规划，使得区域的距离越来越近商业升级：项目区域周边商业处于街铺式商业，购物环境具有较大的提升空间。优势机遇快速出击·抢占市场利用肥西快速发展，商业市场升级的时机，构建优质项目，抢占肥西商业市场先机。打造特色·扩大辐射力--项目位置优势、交通便利，应尽力打造具备特色的购物中心，并充分利用自身特色争取更多的消费者展示特色--立足肥西市场，综合特色定位，本项目应以优良的商业规划、丰富的业态组合及商业运营为区域消费群体提供全新的商业体验SWOT分析区位：目前项目所在地，金寨路西侧周边居住人口及商业氛围不足，项目西侧消费动力不足有河阻断启动周期：项目晚于名邦广场启动，体量及市场先机均呈现劣势；未来竞争激烈：金寨路沿线未来大体量商业中心入市，“近身肉搏”局面不可避免基础工作提前启动为确保甚至是提前项目面世时间，相关筹备工作，如谈判、招商等工作应提前启动恰当的品牌及档次定位--既要考虑到阶段时间市场消费人群的构成和消费力，也应考虑到未来快速发展的市场变化，在项目档次及品牌组合上恰当的定位，确保项目的良性发展营造优越购物空间--创造更加优越的购物环境，提高自身的服务水平，从硬件以及软件方面进行提升，确保项目具有强劲的竞争力劣势威胁定位原则形象肥西生活新中心业态主体化、新颖化、体验化主力店互动性强、是亮点集群的体现功能社交生活平台、精致家庭生活、朋友相聚客群肥西中等收入家庭、公务员、年轻群体等城市新中心、商业汇聚地--万派·生活广场肥西人的生活体验馆战略定位肥西万派·生活广场--家庭生活体验馆大合肥新中心精生活发展时代背景在合肥大发展、大建设的背景下，商业获得高速发展的机遇，为项目的诞生奠定了坚实的基础。区域未来定位发展潜力极佳的城市副中心确立辐射肥西县的精致生活服务中心项目业态组合消费不高，但品牌精致，符合肥西消费人群对精致生活的需求战略定位档次定位购物中心档次的划分，一般根据当地实际收入及消费水平，项目体量、定位、规划、硬件、品牌组合、资金价格、消费者客群等因素，按不同的权重比例综合对比分析。其中，以商场内品牌组合，尤其是所引进的国际、国内品牌多少来衡量购物中心档次的方法，是较为通用及简便的参考标准购物中心档次划分高档及以上国际顶级或一线品牌占40%以上国际二线占30%精品占20%独有或自营品牌占30%或以上中高档国际顶级或一线品牌占5%（中偏高）国际二线占30%左右、国内精品占40%及以上（中高）独有、知名日韩潮流品牌中档国内品牌居多极少或无国外品牌国内一线精品20%，国内品牌占80%左右或有地区特产商品中低档基本无国外及精品品牌主要为国内中底档大众品牌国内非知名小商购物中心档次的划分档次定位根据区域、商业发展等多种因素考虑，建议本项目档次以“中档”为主在项目档次定位上，需要考虑到以下因素：商业中心均在向体验式购物中心转变，考虑现有商业购物中心消费档次，项目预计在2016年底面世，考虑到肥西几年的快速发展，在档次定位上应该乐观考虑。区域因素：项目地理位置优越，交通便利综合以上因素，我们建议项目定位于中档偏高体验式购物中心抵挡高档百货购物中心永良购物广场百大购物中心名邦广场万派生活广场金宇天地城功能定位本项目开发，其功能应具备：引领肥西生活新主张，提升城市商业水平，满足居民生活配套服务服务功能满足家庭、会友等多样化之餐饮功能丰富生活内容，增加生活乐趣之娱乐休闲功能根据消费者、商户及竞争项目分析，可从3方面强化项目的功能定位为肥西消费者提供一个生活配套服务服务功能齐全社交生活体验式购物的平台更精致的餐饮品牌选择更贴心的生活配套服务更强的休闲娱乐体验消费人群定位重点目标消费者特征关键字：肥西县中、高收入家庭、社会精英、注重品质、舒适、体验性消费核心消费者特征：次级消费者特征：边缘消费者特征：肥西县中、高收入家庭、社会精英、注重品质、舒适、体验性消费合肥经开区金寨路沿线南段及，肥西与舒城交通沿线中高收入家庭肥西县周边乡镇中高收入家庭竞争项目分析项目名称名邦西城国际百大购物广场中街水晶城金宇天地城位置金寨路与站前路巢湖路与派河路新华街与老中街金寨路与滨河路占地面积15万平方米4.1万平方米16.4万平方米总建筑面积50万平方米15万平方米50万平方米60万平方米住宅面积40万平方米11万平方米40万平方米50万平方米商业面积10万平方米5万平方米10万平方米10万平方米商业形态主力超市、影院、集中商业、商业街超市、电器城、百货商场、集中商业主力超市、商业步行街、娱乐主力超市、影院、餐饮、娱乐、沿河风情街主力店品牌家乐福合家福、百货店、百大电器永辉超市待定优势比较商业体量大，四面临县城主干道，与用世生活城，人气互动；乡镇来往客群较方便百货体量大，品牌优势强，资深零售背景老商业中心、地段好、已开业、永辉超市带动作用、商业街符合肥西人消费习惯商业体量大，易形成规模，沿河风景带，易于商业景观设计劣势比较距离老城区商业中心有一定的距离；传统百货模式落后，创新不足所经营的业态不全，不能满足大部分的消费需求，有可能会被新的综合商业体替代商业体量过大，招商启动有难度，一面临河对客流有一定的制约，一面位于跨河桥下，临路面不是很好已开业及待开业商业亮点是大型超市、百货、电器相继进入，周边家居、建材、汽配专业市场集聚，但是缺乏大众化而且精致的商业综合体，来满足肥西追求精致生活家庭的需求。核心竞争力思考针对竞争项目机会点分析针对金宇天地城项目针对名邦广场针对中街水晶城占尽天时、地利、人和、不作为重点竞争对手有直接竞争关系，目前为本项目最大竞争对手，地理位置上各有优势，业态规划上类似，主力品牌及业态相近，对于县城东边、南边的居民具有一定的吸引力，对于乡镇的居民通达更为方便集中式商业在环境、档次上更符合未来消费潮流，注重体验式消费，不受季节与天气影响。客群引导、品牌提升、组合多元化、娱乐、儿用、特色餐饮针对百大商业中心项目与百大错位经营，百大侧重于零售；侧重于美食休闲娱乐、生活服务。核心竞争力思考核心竞争力思考在项目发展方向上，我司认为应该走业态精、品牌新、主题化强的方向，通过精致品牌组合来形成不同的主题区域，并在装饰装修、色调上予以配合，形成独具特色的主题区域，强化与消费者的互动体验，形成项目特色和亮点项目应该着重考虑打造项目区域特色，形成丰富的变化，通过不同区域不同主题的变换，赋予消费者不同的购物体验，与那些体量大，动线长，消费者在行走中感到疲劳的项目形成鲜明的区分！为确保生活中心人气持久，建议餐饮品牌走性价比较高，如海藻，绿茶等特色餐饮为主到品牌或考虑引入引入“首次”入驻肥西的餐饮、娱乐品牌与主力店大润发在宣传上起到互动作用。集中商业，分层经营，现代化购物场所，宽敞、明亮、舒适。定位中档及中高档，品牌档次提升，品类丰富，满足县城居民消费需求引进中端特色餐饮、品牌电器店，加强娱乐、婴童类产品业态占比，抢占市场本案商业2万平方米左右，规划业态综合生活购物商业有发展空间万派生活广场形象定位创造优质家庭服务提升生活品质提供优质的生活服务、休闲娱乐场所开创多彩的时尚潮流生活营造体验幸福的家庭欢乐氛围万派生活广场四大主题：打造最精致的家庭生活中心精致家居快时尚店家居精品零售精品零售极致娱乐巨幕影院精品KTV童梦时代儿童乐园儿童服饰、玩具饕餮美食大型餐饮特色餐饮轻便餐饮主题定位精品生活大展场，肥西最具生活格调的家居世界...精致家居巨幕影院、游艺中心、特色KTV多彩娱乐，让生活变得绚丽多彩......极致娱乐变换的色彩，驿动的木马，飞翔的秋千......无忧无虑的空间体验童真时代大型餐饮及特色餐饮，品味美食，朋友聚会的优雅之选！汇聚中西餐、尚品美食！饕餮美食项目亮点展示肥西最有特色的巨幕影城主题式KTV如：HELLOKITTY哆啦A梦等受欢迎卡通人物，增强娱乐氛围体验感快时尚及家居旗舰店：肥西家庭精品生活的标志！肥西最具特色的餐饮集合地肥西最具体验感的儿童购物游乐园业态布局原则未来最大限度拉动购物中心的人流，而且主力店能有效觉得项目档次；布局需考虑避免死角，从而提升商铺价值，以华润五彩城为例（1）多数主/次力店大部分在各楼层两端，有利于展示西形象并横向拉动人流；（2）休闲娱乐次主力店大部分在中高层，垂直带动人流向上。五彩城主力店及次主力店统计店面楼层类型位置F4沃美影院、青年餐饮影院、餐饮4-04、4楼西F3银乐迪KTV3-16-22F2优衣库、拉夏贝尔、万丽快时尚2-09-10、2-11-10、2-35-36F1优衣库、必胜客快时尚、餐饮1-09-10、1-25-26B1华润苏果1F2F3F4F红色区域为各层主力店/次主力店位置B1L1L2L3购物中心商业街大润发肥西第一巨幕影城大型餐饮、美食广场、休闲餐饮时尚家居旗舰店国际名表、精品服饰、珠宝、咖啡、烘培等主题KTV、电玩城、网咖儿童乐园、婴童用品、童装、玩具、时尚男女服装主题餐饮、轻便餐饮、中式快餐等业态布局构思方案一：大润发超市儿童乐园婴童用品玩具男女装童装、童鞋男女装中老年服装及用品华邦·万派生活广场负一层业态布局图街区面积：商铺3500平米、公共走道1700平米。经营方式：售后返租。拟经营业态：儿童乐园、童装、童鞋、玩具、25-35岁时尚男女装、（补充小面积中老年服装及用品）楼层业种集中商业面积（平方米）商业街面积（平方米）品牌举例B1超市、7500--零售--2900婴童娱乐--600共计75003500--业态及目标客户华邦·万派生活广场一层业态布局一层门厅大润发超市老珠宝旗舰店快时尚时尚家居旗舰店名表名品KFC甜品烘培社区配套商业社区配套商业咖啡休闲服饰店商业面积：内街商铺2100平米、外街商铺750平米，公共走道1300平米。经营方式：售后返租。拟经营业态：精品零售、及家居休闲。楼层业种集中商业面积（平方米）商业街面积（平方米）品牌举例F1超市、7500--零售--1950休闲--400社区配套--500共计75002850--各层业态及目标客户特色餐饮特色火锅华邦·万派生活广场二层业态布局商业面积：集中商业8000平米、街区商业3500平米，公共走道1300平米。经营方式：自持租赁（集中商业）、售后返租（街区商业）。拟经营业态：零售、休闲、餐饮（街区商业）电器、IT、休闲（集中商业）。大型餐饮（同庆楼翰林宴等）主题餐饮美食广场台湾美食时尚餐饮休闲餐饮小吃餐饮主题餐饮SPA健身中式餐饮楼层业种集中商业面积（平方米）商业街面积（平方米）品牌举例F2餐饮80002000休闲--1500共计80003500--影院特色饮品书店主题KTV商业面积：街区商铺3200平米、影院2200平米，公共走道1300平米经营方式：自持租赁（影院部分）、售后返租（街区商业）。拟经营业态：电玩、网咖、KTV。电玩城、网咖华邦·万派生活生活广场三层业态布局电玩城网咖影院特色书店楼层业种集中商业面积（平方米）商业街面积（平方米）品牌举例F3影院2200--娱乐--3200共计22003200--B1L1L2L3购物中心商业街大润发肥西第一巨幕影城大型家电广场、IT数码广场、主题KTV时尚家居旗舰店国际名表、精品服饰、珠宝、咖啡、大型餐饮，SPA、健身会所儿童乐园、婴童用品、童装、玩具、时尚男女服装鞋包、主题餐饮、轻便餐饮、中式快餐业态布局构思方案二：大润发超市儿童乐园婴童用品玩具男女装童装、童鞋男女装中老年服装及用品华邦·万派生活广场负一层业态布局图街区面积：商铺3500平米、公共走道1700平米。经营方式：售后返租。拟经营业态：儿童乐园、童装、童鞋、玩具、25-35岁时尚男女装、（补充小面积中老年服装及用品）华邦·万派生活广场一层业态布局一层门厅大润发超市老凤祥旗舰店快时尚时尚家居旗舰店名表名品精品服饰KFC甜品烘培社区配套商业社区配套商业咖啡休闲服饰店商业面积：内街商铺2100平米、外街商铺750平米，公共走道1300平米。经营方式：售后返租。拟经营业态：精品零售、及家居休闲。特色餐饮华邦·万派生活广场二层业态布局商业面积：集中商业8000平米、街区商业3500平米，公共走道1300平米。经营方式：自持租赁（集中商业）、售后返租（街区商业）。拟经营业态：零售、休闲、餐饮（街区商业）电器、IT、休闲（集中商业）。台湾美食特色餐饮SPA健身中式餐饮家电广场美食广场大型餐饮特色餐饮量贩KTV影院特色饮品书店主题KTV商业面积：街区商铺3200平米、影院2200平米，公共走道1300平米经营方式：自持租赁（影院部分）、售后返租（街区商业）。拟经营业态：电玩、网咖、KTV。电玩城、网咖华邦·万派生活生活广场三层业态布局电玩城网咖影院特色书店规划设计建议玻璃顶部配LED灯规划设计建议广场设置特色景观小品为商务快捷酒店预留大堂区域运营筹备招商推广方案项目招商整体策略1、招商与销售的关系招商先行、销售跟进；人气带动招商，招商成果带动销售；招商与销售紧密互动；2、招商推广原则：

招商与销售紧密互动，有效整合资源进行宣传推广；形象先行，造市先造势，塑造项目区域内市场形象差异；“先做人气、再做生意”，与商户有效互动，实现共赢。项目整体传播策略品牌形象品牌定位一站式生活、休闲购物广场品牌地位区域领导性地位品牌个性潮流、时尚、高品质且高性价比的品牌配套设施以超市、美食城、家电、影院等中心，广泛联系其他各类生活所需业态基本认同区位城市新中心，商业新高地规模大型项目属性吃喝玩乐娱，时尚生活城延伸认同方便感全面的配套设施中消费方式带来吸引力顾客心理肥西普通民众及对生活品质有追求者皆可满足人气人气旺盛，客流量大优点诉求实用功能方面配套齐全的生活mall品牌感觉方面对消费者来说——轻松、便捷、愉快的一站式购物、休闲中心对商户来说——持续性人气，收益良好项目整体招商推广思路动用多种媒介，多渠道进行项目招商宣传推广不同节点以不同的媒介渠道为主，巧用各类媒介，做好项目炒作策划贴近项目定位的主题性活动，动员区域群众参与，引发关注重要节点安排重要招商活动，制造新闻话题，成为项目宣传重要里程碑与入驻商家充分沟通，共同组织各类暖场活动，以期达到高人气1、主题先行策略——形成商业项目向心力除了正常营销渠道传递招商信息，项目与周边项目的差异化和独特定位也可以引起市场轰动，通过对此宣传，凸显项目竞争力。2、充分利用各专业业态协会、各政府部门，实施活动营销策略

与超市、家电、影院、家居、婚庆等各类协会建立合作关系，共同策划活动；

针对目标商户有的放矢的宣传项目优势，给意向客户注入强心剂；

以较有公信力的方式树立项目正面形象，扩大项目影响力，从而促进项目招商与销售；2、广告宣传策略媒介宣传以招商广告、销售广告、活动信息宣传为主，其中招商广告先行，活动信息宣传穿插进行。3、活动推广大纲在招商过程中，通过穿插举办一些适合肥西的主题活动，吸引目标客户群，为项目提升人气，从而带动招商和销售。项目整体招商推广策略推广节点2015年1月启动至5月预热期引爆期升温期高潮恒温期2015年5月至2016年2月2016年2月至9月2016年10月2016年10月后“单页+户外”传递项目招商信息“招商发布会+媒