2024年房地产估价师考试大纲

全国房地产估价師执业资格考试大纲（）中华人民共和国建设部组织编写中华人民共和国人事部审定中国房地产估价師學會前言根据建设部、人事部联合公布的《房地产估价師执业资格制度暂行规定》和《房地产估价師执业资格考试实行措施》的规定，由建设部组织专家编写了《全国房地产估价師执业资格考试大纲》，人事部组织专家审定通過。《全国房地产估价師执业资格考试大纲》是全国房地产估价師执业资格考试命題的根据，是应考人员必备的指南。為便于应考人员复习准备，我們委托中国房地产估价師學會组织有关专家按照该考试大纲的规定，编写了一套指定辅导教材共五册，包括《房地产基本制度与政策》、《房地产開发經营与管理》、《房地产估价理论与措施》、《房地产估价案例与分析》、《房地产估价有关知识》，由中国物价出版社出版。這套指定辅导教材基本上覆盖了作為合格的房地产估价師必须具有的各方面知识，应考人员可按照考试大纲规定的“理解”、“熟悉”、“掌握”三個层次，結合自已的实际状况做好复习准备。规定理解的是有关内容，规定熟悉的是重要内容，规定掌握的是重點内容。這些内容体現了一种房地产估价人员必备的理论知识与专业技能。只要应考人员认真學习、熟悉掌握和灵活运用，就一定可以成為一名合格的房地产估价師。考试說明為了协助广大应考人员深入熟悉全国房地产估价師执业资格考试的内容和规定，并為命題提供更為详细的根据，現對考试的详细問題阐明如下：一、考试目的為了适应社會主义市場經济的需要，提高房地产估价人员的素质，规范房地产估价市場，充足发挥房地产估价師在房地产市場管理中的作用，评价具有中国特色的房地产估价人才，实現我国房地产估价制度与国际通例接轨。二、考试性质房地产估价師执业资格制度是一项适应市場經济发展需要的执业准入制度。房地产估价師考试是国家设定的执业资格考试。凡通過全国统一考试成绩合格者，发給人事部、建设部用印的《房地产估价師执业资格证書》，經注册後，发給《房地产估价師注册证》，可以以房地产估价師的名义從事房地产估价活動。获得房地产估价師执业资格，表明已具有承担經济专业技术中级职务的水平和能力。执业资格在全国范围内有效，符合国家有关规定單位可根据工作需要聘任經济師职务。三、考试内容全国房地产估价師执业资格考试分為五個科目：房地产基本制度与政策、房地产開发經营与管理、房地产估价理论与措施、房地产估价案例与分析、房地产估价有关知识。五個科目所有合格通過即可获得房地产估价師资格。各科目考试大纲的内容，均按理解、熟悉、掌握三個层次提出了规定。在考试内容中，理解的部分约占10％，熟悉的部分约占30％，掌握的部分约占60％。序言本考试大纲以社會主义市場經济理论為指导，從對我国房地产估价人员的基本规定出发，并著眼于与国际评估行业接轨，重要考核参与房地产估价師执业资格应考人员应具有的知识构造、素质和能力。本考试大纲分為房地产基本制度与政策、房地产開发經营与管理、房地产估价理论与措施、房地产估价案例与分析、房地产估价有关知识五個部分。房地产基本制度与政策重要考核应考人员對我国房地产的重要法律、法规、制度和政策的理解与掌握程度；房地产開发經营与管理重要考核应考人员對房地产投资、房地产開发、開发项目评估、房地产開发项目融资等方面基本理论知识的掌握程度；房地产估价理论与措施重要考核应考人员對房地产估价基本概念、理论、措施及其运用的掌握程度；房地产估价案例与分析重要考核应考人员与否已經初步具有独立進行房地产估价业务和独立撰写估价汇报的能力；房地产估价有关知识重要考核应考人员對經济學、金融、保险、证券、记录、會计、都市规划、建筑等方面基本知识的掌握程度。本考试大纲规定了考试的性质和原则，是全国房地产估价師执业资格考试统一命題的根据。目录序言考试阐明序言第一部分房地产基本制度与政策一、房地产业二、建设用地制度与政策三、都市房屋拆迁管理制度与政策四、房地产開发建设管理制度与政策五、规划设计与工程建设管理制度与政策六、房地产交易管理制度与政策七、房地产产权产籍管理制度与政策八、房地产中介服务管理制度与政策九、物业管理制度与政策拾、房地产税收制度与政策拾一、房地产金融制度与政策第二部分房地产開发經营与管理一、房地产投资概述二、房地产投资分析基本知识三、房地产開发的程序与管理四、房地产市場及其运行规律五、房地产開发项目的可行性研究六、房地产開发的建设過程七、房地产投资的资金融通八、房地产市場营销九、收益性物业管理第三部分房地产估价理论与措施一、房地产和房地产估价二、房地产价格的基础知识三、房地产估价原则四、比较法五、成本法六、收益法七、假设開发法八、長期趋势法九、地价评估拾、房地产价格的影响原因分析拾一、房地产估价程序第四部分房地产估价案例与分析一、房地产估价技术路线及其确定二、多种估价措施在房地产估价中的运用三、多种目的的房地产估价四、多种类型的房地产估价五、房地产估价汇报写作第五部分房地产估价有关知识一、經济學基础知识二、金融基础知识三、保险基础知识四、证券基础知识五、记录學基础知识六、房地产會计基础知识七、都市规划基础知识八、建筑基础知识九、建筑工程概预算与房地产测量考试样題第一部分房地产基本制度与政策一、房地产业理解房地产业的历史沿革，房地产生产方式改革。熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，都市土地使用制度改革。掌握房地产业的基本概念，房地产领域的基本法律、行政法规。二、建设用地制度与政策理解中国現行土地所有制的形式，农地征用应遵守的原则，征用土地的工作程序。熟悉划拨土地使用权的含义，土地赔偿的范围和原则，闲置土地的处理。掌握农地征用的政策规定，土地使用权出让的概念及政策规定，土地使用权划拨的范围及划拨土地的管理。三、都市房屋拆迁管理制度与政策理解都市房屋拆迁的概念及管理体制。熟悉都市房屋拆迁的程序，房屋拆迁纠纷的处理。掌握房屋拆迁赔偿的對象、形式与原则，房屋拆迁安顿的對象、形式和安顿原则，特殊状况下的房屋拆迁赔偿、安顿。四、房地产開发建设管理制度与政策理解房地产開发經营的指导原则与管理机构，房地产開发企业的管理。熟悉房地产開发的概念，确定房地产開发项目的原则，房地产開发的土地使用权的获得，项目资本金制度，房地产開发项目的管理，房地产广告。掌握房地产项目转让及商品房销售的政策规定，两書制度。五、规划设计与工程建设管理制度与政策理解勘测设计單位的资质管理，勘测设计市場的管理，注册建筑師和注册构造工程師制度。熟悉都市规划的编制与审批，招投標与建设监理，建设工程施工与质量管理。掌握都市规划的基本概念和内容，都市规划的实行。六、房地产交易管理制度与政策理解房地产交易的管理机构及职能。熟悉房地产交易的概念，房地产转让、抵押、租赁的概念。掌握房地产交易的基本制度，房地产转让的分类及政策规定，房地产抵押的有关规定及实行要點，房地产租赁的分类、政策及有关规定。七、房地产产权产籍管理制度与政策理解产权产籍管理的概念、任务、目的、意义和原则，产籍管理的作用、特點，房产测绘的概念，房地产产权记录的意义。熟悉房地产面积测算，产籍管理的内容，房地产产权记录的重要指標。掌握房地产权属登记的种类、程序和规定，几种特殊房地产登记的有关规定，房地产权属登记制度的基本内容。八、房地产中介服务管理制度与政策理解房地产中介服务的概念及特點。熟悉房地产估价師的考试报名条件，房地产中介服务收费的内容和原则。掌握房地产中介服务行业管理的内容，房地产估价師的注册条件，房地产估价師的权利和义务，房地产中介服务行业自律的内容。九、物业管理制度与政策理解物业管理的基本概念、性质、基本内容、重要环节，物业管理的实行与运作要點。熟悉住宅小区物业管理公共性服务收费的构成，维修基金的筹集和使用。掌握物业管理經费的来源，收益性物业管理费用的构成。拾、房地产税收制度与政策理解税收的基本知识，与房地产投资經营有关的税收的种类。熟悉重要税种的计征措施。掌握企业所得税、房产税的计算措施，房地产有关税费的优惠政策。拾一、房地产金融制度与政策理解住房公积金的性质、特點、归集、提取和使用，住房公积金的利率政策和税收政策。熟悉住房公积金管理的基本原则，個人住房贷款的种类，住房公积金贷款的额度及利率。掌握房地产贷款的种类和有关规定。第二部分房地产開发經营与管理一、房地产投资概述理解房地产投资風险、投资组合的概念，房地产投资風险类型及其對投资者行為的影响。熟悉房地产投资的形式及利弊。掌握房地产的种类及其投资特性。二、房地产投资分析基本知识理解現金流量、投资、成本、經营收入、利润和税金等概念。熟悉房地产投资經济效果评价的指標、资金時间价值概念。掌握房地产投资分析中投资与成本的内涵，资金等效值的计算公式及其应用。三、房地产開发的程序与管理理解政府干预房地产市場的手段和措施，土地一级開发的概念。熟悉房地产開发项目用地的获取方式和新、旧区房地产開发的特點，都市规划對房地产開发的影响。掌握房地产開发的重要程序及各阶段的重要工作内容。四、房地产市場及其运行规律理解房地产市場运行的一般规律。熟悉房地产市場的含义，房地产市場的特性与功能，房地产市場的周期循环特性，影响房地产市場的社會經济原因。掌握房地产市場的分类。五、房地产開发项目的可行性研究理解可行性研究的含义、作用及工作阶段，房地产開发项目评估的不确定性分析。熟悉房地产開发项目可行性研究的内容与环节，房地产市場分析与预测的措施，折現現金流技术在房地产開发项目可行性研究中的应用，房地产開发项目评估汇报的内容及其写作规定。掌握房地产開发项目投资与收入估算的措施，房地产開发项目經济评价指標（如财务内部收益率、财务净現值、投资回收期、開发商成本利润率、成本收益率、投资收益率）的概念及其计算措施。六、房地产開发的建设過程理解工程建设项目竣工验收的工作内容，建筑工程施工招標投標的方式及過程。熟悉建筑工程施工承包协议的形式与通用协议条款。掌握建设過程中工程项目管理的重要内容以及工期、成本、质量的控制措施。七、房地产投资的资金融通理解房地产项目融资的概念和意义、方式。熟悉房地产開发项目融资的环节，融资前開发商的准备工作及融资协议的一般内容。掌握房地产投资的融资渠道及融资方式，金融机构對房地产開发项目贷款的审查内容。八、房地产市場营销理解物业代理的作用、代理形式及代理企业运作方式，沟通与促销组合的概念，房地产市場宣传与广告方略，房地产市場宣传的重要手段，房地产市場营销的形式，房地产市場营销的理念及应注意的問題。熟悉房地产定价技巧，价格变動對顾客和竞争者的影响。掌握房地产定价措施。九、收益性物业管理理解收益性物业管理的内容与模式，收益性物业管理中的市場营销与保险。熟悉写字楼和零售商业物业分类措施与影响原因，确定写字楼和零售商业物业租金的措施。掌握收益性物业管理中的费用测算与财务汇报的内容。第三部分房地产估价理论与措施一、房地产和房地产估价理解房地产的概念和类型。熟悉房地产的特性和房地产估价的必要性。掌握房地产估价的概念。二、房地产价格的基础知识理解房地产价格的概念和形成条件。熟悉房地产的供求与其价格的关系及房地产价格的特性。掌握房地产价值和价格的种类。三、房地产估价原则熟悉房地产估价原则的含义和重要性。掌握合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价時點原则、公平原则的含义和内容。四、比较法熟悉比较法的基本原理，搜集交易实例和选用可比实例。掌握建立价格可比基础、交易状况修正、交易曰期修正、房地产状况修正和求取比准价格。五、成本法理解現行商品房价格构成、房屋折旧制度和房屋完损等级评估原则。熟悉成本法的基本原理、房地产价格构成和重新购建价格。掌握成本法的基本公式和建筑物折旧。六、收益法熟悉收益法的基本原理，净收益的求取，剩余技术和收益乘数法。掌握收益法的计算公式和资本化率的求取措施。七、假设開发法熟悉假设開发法的基本原理。掌握假设開发法的基本公式，現金流量折現法和老式措施，假设開发法计算中各项的求取。八、長期趋势法理解移動平均法和指数修匀法。熟悉長期趋势法的基本原理，数學曲线拟合法，平均增減量法，平均发展速度法和長期趋势法的功用。九、地价评估理解地租理论和地租量的计算。熟悉都市基准地价评估、宗地价格评估和基准地价修正法。掌握路线价法和高层建筑地价分摊与土地占有份额确实定。拾、房地产价格的影响原因分析理解社會原因、行政原因、心理原因和国际原因對房地产价格的影响。熟悉房地产的自身原因、环境原因、人口原因和經济原因對房地产价格的影响。拾一、房地产估价程序理解房地产估价业务来源、选定估价措施计算和交付估价汇报。熟悉确定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价對象和估价资料归档。掌握明确估价基本领项、确定估价成果和撰写估价汇报。第四部分房地产估价案例与分析一、房地产估价技术路线及其确定理解房地产估价技术路线的概念。熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成過程的关系，熟悉房地产估价技术路线与房地产估价措施之间的亲密关系。掌握房地产估价技术路线确实定措施和過程。二、多种估价措施在房地产估价中的运用理解每种估价措施的实质以及它們的共性和特性。熟悉房地产估价的价值原则以及价值原则与估价目的、估价措施之间的关系。掌握多种重要房地产估价措施的实质和难點，以及怎样在估价中综合运用多种房地产估价措施。三、多种目的的房地产估价理解房地产估价目的及其与估价的假设前提和价格类型之间的关系。熟悉国有土地使用权出让价格评估、房屋租赁价格评估、房地产課税估价、房地产分割（合并）估价的特點、合用的法律法规、估价技术路线确实定。掌握房地产转让价格评估、房地产抵押价值评估、房地产保险估价、征地和房屋拆迁赔偿估价、房地产纠纷估价、房地产拍卖底价评估、企业多种經济活動中波及的房地产估价的特點、合用的法律法规、估价技术路线确实定。四、多种类型的房地产估价理解餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等类型房地产的估价特點。熟悉居住、商业、办公、旅馆房地产的估价特點。掌握這些不一样类型房地产的价格影响原因。五、房地产估价汇报的写作理解對房地产估价汇报写作主体的规定，理解房地产估价汇报的写作客体、载体和受体。熟悉房地产估价汇报的写作原则和构成要素。掌握房地产估价汇报的語言文字规定和基本格式，掌握房地产估价汇报的详细写作。第五部分房地产估价有关知识一、經济學基础知识理解生产要素价格与收入分派理论的内容。熟悉消费者行為理论、供应理论、市場理论的基本概念和重要内容。掌握需求、供应与价格的基本概念及其互相关系，消费者怎样选择购置多种商品以获得最大效用、廠商怎样选择多种要素的最优组合以及商品价格和产量怎样决定的基本思绪。二、金融基础知识理解金融机构的组织形式、基本职能、性质等基本内容。熟悉金融市場的概念、类型、特性及作用。掌握金融、货币、信用等范围的基本含义、体現形式、区别与联络，金融工具的种类、特性等基本内容。三、保险基础知识理解保险的业务范围、經营规则，對保险业监管的必要性。熟悉保险的种类和保险机构的特性。掌握保险的本质、保险中的經济关系、保险的职能、保险协议的性质及基本内容，房地产保险价值评估的有关知识。四、证券基础知识理解证券的种类和一般特性。熟悉有价证券的基本含义和常見类型，股票、债券、投资基金证券各自的基本特性。掌握股票、债券、投资基金证券的概念以及它們的区别与联络。五、记录學基础知识理解動态趋势与波動的經典模式，動态序列的构造模型，季节波動的测定思绪。熟悉時间序列的基本内容及测定長期趋势的基本措施。掌握记录學中的基本概念及有关概念的关系，记录指標体系的基本内容，搜集和整顿记录资料的重要措施。六、房地产會计基础知识理解房地产開发企业资金筹集、资产核算、經营收入及利润核算、财务报表的内容。熟悉房地产開发企业開发成本核算的重要内容和核算措施。掌握會计要素、會计恒等式、會计假设和會计一般原则等基本内容。七、都市规划基础知识理解都市规划的作用、任务、体系和管理系统。熟悉都市總体规划、都市分区规划、都市详细规划、都市用地分类。掌握控制性详细规划的控制体系，都市用地评价的基本内容。八、建筑基础知识理解建筑材料、建筑设备、智能建筑的一般知识，建筑装饰材料的分类以及建筑装饰效果的评价措施。熟悉建筑设计基本规定和建筑构造的基本知识。掌握建筑物的分类措施，建筑工程图的构成以及建筑總平面图、平面图、立面图、剖面图的重要内容和作用。九、建筑工程概预算与房地产测量理解建设工程项目的分类，测量的基本内容和土地量算措施。熟悉建设工程概预算文献的分类，工程竣工結算与建设项目决算的基本内容及其互相联络和区别，地形图、地籍图、宗地图、房产图的作用和重要内容。掌握建筑工程概算的编制措施及其互相联络，建设工程的费用构成，施工图预算的编制根据和编制环节。考试样題各科目的題型及阐明：“房地产基本制度与政策”的題型為：單项选择題、多选題、判断題、综合分析題。“房地产開发經营与管理”的題型為：單项选择題、多选題、判断題、计算題。“房地产估价理论与措施”的題型為：單项选择題、多选題、判断題、计算題。“房地产估价案例与分析”的題型為：單项选择題、問答題、指錯題、改錯題。“房地产估价有关知识”的題型為：單项选择題、多选題、判断題、综合分析題。各科目相似的題型分值有所不一样。單项选择題（每題1分。每題的备选答案中只有一种最符合題意）：某估价事务所于1998年6月10曰至16曰评估了一A、目前B、委托人指定的曰期C、1998年6答案：C多选題（每題2分。每題的备选答案中有两個或两個以上符合題意的答案，錯选或多选均不得分；少选，但选择對的的每個选项得0.5分）：估价人员的估价水平重要取决于其（）。A、有关理论水平B、有关实践經验C、有关职业道德修养D、人际关系好壞答案：A、B判断題（每題1分。不答不得分，判断錯误扣1分，本題總分最多扣至零分）：從较長期来看，由于高房价才有高地租（或地价），而不是高地租（或地价）导致高房价。答案：對的综合分析題（每個小題的备选答案中有一种或者一种以上符合題意的答案。假如只有一种符合題意的答案，选對的得2分。假如有一种以上符合題意的答案，所有选對的得4分；錯选或多选均不得分；少选，但选择對的的每個选项得1分）：某市W房地产開发企业（如下简称W企业）拟建一經济合用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W企业在小区建设過程中，通過市場调研，决定调整最初确定的開发方案，在部分住宅用地上建造一大型商場；委托中介服务机构代理销售經济合用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W企业開发大型商場時，以商場在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金局限性；在商場投入使用時，W企业将商場底层出租給F企业，租期5年。商場開业一年，W企业由于還贷，将商場整体发售給S企业。請回答問題：1、W企业怎样才能合法占用该小区的土地？A、向规划管理部门申办建设用地规划許可证和建设工程规划許可证後，再經项目所在地市政府办理农用地转用及征地审批手续，交纳有关费用後，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续B、向规划管理部门申办建设用地规划許可证和建设工程规划許可证後，办理农用地转用审批，并向项目所在地省人民政府办理征地审批手续，交纳有关费用後，向土地管理部门办理土地使用权出让手续C、向规划管理部门申办建设用地规划許可证和建设工程规划許可证後，办理农用地转用审批，并經国务院办理征地审批手续，交纳有关费用後，向土地管理部门办理土地使用权出让手续D、规划管理部门同意建设用地规划申請後，經国务院同意办理农用地转用手续，交纳有关费用後，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续2、W企业要按照调整後的方案進行開发，应办理哪些手续？A、向土地管理部门提出变化土地使用性质的申請B、向规划管理部门提出变化土地使用性质的申請C、签订土地使用权出让协议，交纳土地使用权出让金D、报原同意用地的人民政府同意3、中介服务机构出示哪些材料才可以合法预售住宅？A、W企业与商品房预购人签订的预售协议B、集体土地所有权证和国有土地使用权证C、商品房预售許可证及W企业出具的商品房销售委托書D、商品房预售許可证、房屋所有权证及W企业出具的销售代理委托协议、商品房预售协议4、G购房户办理房屋产权登记時，除提交申請書、身份证外，還应提交哪些必备文献？A、房屋所有权证、购房协议、抵押协议B、土地使用权证明、购房协议、抵押协议C、销售代理协议、购房协议、抵押协议D、住房公积金管理机构批文5、F企业应办理哪些手续，其租赁行為才合法？A、银行出具同意出租的证明B、W企业与F企业签订租赁协议C、到房地产管理部门登记立案、领取房屋租赁证D、办理商場营业执照6、W企业办理商場转让手续時，应向主管部门提交哪些必备材料？A、當地房地产管理部门核发的房屋买卖审批書B、W企业与S企业签订的房地产转让协议C、房屋所有权证和土地使用权证D、银行、F企业同意转让的证明答案：1．D；2．A、B、C、D；3．C；4．B、D；5．A、B、C；6．B、C、D计算題（作答時，每題规定列出算式、计算過程，需按公式计算的，要写出公式。無计算過程，只有计算成果的不得分，计算成果保留两位小数）：某房地产建成于1997年终，此後收益年限為48年；1998年终至底分别获得净收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；估计底至底可分别获得净收益94萬元、93萬元、96萬元，從底起每年可获得的净收益将稳定在95萬元；购置该类房地产一般可得到银行80％的抵押贷款，抵押贷款的年利率為8％，自有资金规定的收益率為13％。试运用上述资料估算该房地产底的收益价格。答案：计算公式為：2.a1＝94（萬元）a2＝93（萬元）a3＝96（萬元）a＝95（萬元）3.r＝M·rM＋（1－M）rE＝80％×8％＋（1－80％）×13％＝9％4.n＝48－4＝44（年）5.t＝3（年）6.将上述数字代入公式中计算如下：＝1029.92（萬元）問答題：张某看中了一处房地产，该房地产位于都市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是都市边缘，属于都市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价為每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物為三层，總建筑面积為700平方米。张某拟购入後将一楼用于開设商铺，二、三楼用于居住。原业主開出的售价為總价140萬元，张某為摸清该售价的合理性，找估价師進行估价征询。請問估价師接受委托後，在估价前需要理解估价對象的哪些状况？答案要點：估价師在估价前需要理解估价對象的状况有：1、土地权属状况；2、房屋产权状况；3、该房地产与否符合规划规定；4、土地使用基本状况；5、建筑物基本状况。指錯題（下列估价汇报存在多处錯误，請指明其中的13处。将錯误内容写在答題处的序号背面空格处，每個錯误對应一种序号，未将錯误内容写在序号背面空格处的不计分。每指明一处得3分，本題全對得40分）：房地产估价报告（封面及目录略）致委托人函（略）估价師申明（略）估价的假设和限制条件（略）××酒店房地产估价成果汇报委托人××酒店有限企业，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。三、估价對象1、地理位置及概况（略）2、估价對象概况估价對象：酒店第1、2、10－13、20层建筑面积：11275平方米土地使用权年限：40年（1998年8月20曰起至2028年8月19曰止）竣工曰期：1991年8月估价對象用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑构造：框架土地使用权来源：协议出让建筑物装修状况：（略）四、估价目的為银行抵押贷款提供根据。五、估价時點1999年8月20曰。六、估价根据（略）七、估价原则（略）八、估价措施将估价對象分為三部分進行估价，与第1、2层同类的房地产在當地的交易实例较多，故采用市場比较法進行估价；第10-13层為客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层為娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价成果估价對象的總价值為人民币208，521，050元（大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰萬一仟零伍拾元整）。拾、估价人员（略）拾一、估价汇报应用的有效期（略）××酒店房地产估价技术汇报一、個别原因分析（略）二、区域原因分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价措施选用将估价對象分為三部分進行估价，与第1、2层同类的房地产在當地的交易实例较多，故采用市場比较法進行估价；第10-13层為客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层為娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测量過程（一）酒店第一、二层估价酒店第一层為酒店大堂，第二层出租給某企业經营酒楼。第一、二层建筑面积均為2830平方米。在當地房地产市場上此类房地产的交易实例较多，故采用市場比较法進行估价。可比实例一，国际中心商場1999年8月的市場售价為：一层45000元/平方米，二层30000元/平方米可比实例三，世纪广場商場1999年8月的市場倍价為：一层38000元/平方米，二层24000元/平方米确定可比实例修正系数的根据（略）。修正计算：可比实例一二三一层市場售价450003900038000交易状况修正90/100100/100100/100交易曰期修正100/100100/100100/100区域原因修正100/110100/105100/106個别原因修正100/108100/108100/105修正後的單价340913439234142可比实例一二三二层市場售价300002500024000交易状况修正90/100100/100100/100交易曰期修正100/100100/100100/100区域原因修正100/110100/105100/106個别原因修正100/117100/110100/105修正後的單价209792164521563一层比准价格為：（34091+34392+34142）÷3＝34208（元/㎡）二层比准价格為：（20979+21645+21563）÷3＝21396（元/㎡）第一、二层价值為：（34208+21396）×2830＝（元）（二）酒店第10-13层估价酒店第10－13层為客房，建筑面积為4500平方米。因属于收益性房地产，故采用收益法進行估价。选用收益法公式：式中：V為房地产价格；a為年净收益；r為资本化率；n為尚可使用年限。1、尚可使用年限n确实定该酒店建筑物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n=42。2、年净收益a确实定酒店第10－13层共有客房104间。根据该企业提供的1996至1998年的經营状况分析表及财务报表，平均每间客房曰租金為人民币400元，一年365天，则：年總收入＝104×400×365＝15184000（元）酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等總支出占45％。年净收益a＝15184000×（1－45％）＝8351200（元）3、资本化率r确实定以安全利率加風险调整值作為资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑風险调整值，选定r＝8％。酒店第10－13层价值（三）酒店第20层估价酒店第20层為卡拉OK室、酒吧，建筑面积為1125平方米，現已出租經营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法進行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别為100萬元、110萬元、120萬元、130萬元、140萬元，租赁税费占租金收入的20％。计算年净收益：酒店第20层价值（四）估价對象的總价值++3021651＝（元）（五）应扣折旧额确实定經实地考察，该酒店的成新率為八成，因此估价對象的現价值為：×80％＝（元）七、估价成果确定估价對象的總价值為人民币元（大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰萬一仟零伍拾元整）。答案（可在下列20個中确定13個）：1、缺乏房地产权属状况描述2、缺乏价值定义3、酒店大堂采用市場比较法不妥4、二层酒楼