法院小区商住楼开发工程项目可行性论证报告

项目可行性研究报告株洲高盛工程投资咨询有限公司报告编制单位：株洲市工程咨询公司发证机关：国家发展与改革委员会公司总经理：方继雄编制负责人：方继雄主要编制人：罗寿彪 1.1项目名称 1.3项目申报单位基本情况 1.4项目提出的背景及理由 1.6申请报告编制依据和编制单位 2.1炎陵县经济社会基本情况2.2炎陵县城区近期商品住房供求分析与预测2.3项目优势分析 2.4价格预测··113.1城市规划·3.2房地产业政策··134.1建设规模·4.2建设内容·4.3主要市政条件··145.1场址·5.2用地规模及现状·5.3土地获取方式及土地利用的合理性··156.1总平面布置·6.2结构与基础·6.3供配电·6.4给排水·6.5消防安全··227.1环境保护·7.2节能·7.3水土保持··258.1投资估算·8.2资金筹措 8.3资金使用计划 ·299.1财务评价依据说明·9.2销售收入、税金及附加费估算·9.3损益分析·9.4不确定性分析·9.5财务评价结论与建议 1炎陵县中天房地产开发有限责任公司是经炎陵县工商行政管理局注册各类石材加工销售、建材零售、温泉（地热）开发经营等项目。注册资金捌佰万元人民币。公司法定代表人：万明，经营办公地址：炎陵县霞阳镇％，公司分别被湖南省银行业协会、株洲市银行业协会评为“守信用企业”。2南省炎陵县霞阳镇，大学本科文化，高级工程师。该同志经商十余年，有本项目地块系炎陵县中天房地产开发有限公司从县国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系县法院办公用地。根据炎陵县规划办规划和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是：①合理利用土地资源，改善旧城区环境；②完善小区建设，实现预期目标；③满足中、低收工薪阶层3株洲高盛工程投资咨询有限公司发证机关：国家发展和改革委员会1㎡2㎡2.1.1㎡2.1.2㎡2.1.3㎡3%4%53.76789层层户个%%62加快城镇建设是炎陵县“二小三大”工作重点之一，该项目是炎陵县扩容提质的重点工程。炎陵县政府对该项目十分关注，各项优惠政策均已6②城乡居民收入不断增加，解决和改善居住条件及投资房地产以期增③农民进城无门槛，教育资源整合，农村集中办学，激发了农民进城④各乡镇工作的干部、职工、教师在以往房改时因客观因素而没有享开工面积(万㎡)竣工面积(万㎡)已售面积(万㎡)空置面积(万㎡)643.20.86.857.26.460.487.570.58.47.66.90.77供应总量(万㎡)已售面积(万㎡)空置面积(万㎡)销售率(％)6.87.260.48718.47.60.80从上表可以看出，消费者在购买住宅区域时对其的交通、购物、价格比较敏感，其次就学和小区环境也受到普遍关注，因此在项目开发时要着证公司利润的前提下让利给消费者。还应增强项目配套功能，满足内部居0外观设计室内户型朝向绿化景观工程质量通风采光从上表可以看出，消费者购房的首要关注集中在对工程质量和室内户型，其次对通风采光，朝向的关注也有新的认识。对居住环境的生态、健康、环保的关注已在城市建设日益密集的局限下演变为对生态居家环境的强烈要求。因此，在开发建设本项目时，我们已在质量承诺、户型设计与50大户型四室二厅三室二厅二室二厅从以上调查结果可以看出，选择四室二厅、三室二厅是消费者主要的房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引炎陵县房地产业近几年呈现出快速发展的强劲势头，但也出现如房屋供应结构不尽合理问题。当前的政策导向主要是：以需求为导向，调整供应结构，大力发展普通商品住宅；进一步激活二级市场，鼓励居民换购住炎陵县法院小区商住楼地处炎陵县井冈东路路段，以东山明珠为中心的中心商业区附近，向东向西均是城市发展和功能的辐射区，区位优势十项目的发起人和主要股东均长期从事房地产和基础设施等投资，且经营状况良好，自有资金充裕，融资能力强，有利于把项目打造成区域中高开发公司具有多年房地产开发经验，并主持过较大型项目的策划、设对楼盘的价格预测采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同一档次的楼盘作为比较对象，进行比较预测。主要比较楼盘有鑫源世家、东山中天商业广场小区定位为中档楼盘，档次不利于市场的建设，另一方面也有利于城市中心区土地资源的优化配置，有利于改善中心城区环境和提高城市品位。项目符合炎陵县城市发展总体规房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房为主要内容的房地产宏观调控政策。建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》等文件，提出了六条调控房地产业的政策措施以及十五条具体的房地产调控措施和若干硬性的指标，对炎陵县房地产业近几年呈现出快速发展的强劲势头，但也出现如房屋供应结构不尽合理问题。当前，当前炎陵县房地产的政策导向主要是：贯彻中央宏观调控政策措施，保持全县房地产业持续健康发展；采取积极稳妥的措施，加强供应与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格；以需求为导向，改善市场供应结构，大控制因拆迁造成的被动性需求；完善住房保障体系，抓好经济适用住房和廉租住房建设；发展节能省地型住宅，转变房地产业的增长方式；稳定各项优惠政策，保持良好的投资环境和住房消费环境；继续合理控制城镇房屋拆迁规模，完善城镇房屋拆迁法规政策，推进拆迁规范化管理；进一步激活二级市场，鼓励居民换购住房；进一步加大个人住房贷款力度，完善㎡㎡㎡㎡㎡㎡项目位于城市主干道井冈东路和内环张之间的地块。项目建设及交付项目的供水水源为城市自来水。解放路已铺设有完善的供水城市供水在井冈路路一侧，距项目不远处，有一变压器，项目供电可从该变压服务、居住等条件的日益改善，越来越多的投资者、消费者看好该地段的商住优势，形成强劲的投资和消费需求。变性土地，在原址上开发建设与满足消费者的需要；另一方面有利于土地资源的优化配置，发挥县城中心产开发有限公司通过土地市场公开竞拍获得该宗地的土地使用权。中天房身形态与周边现状之间的内在联系，延续和发展居住区富有个性的规划结小区主出入口设在井冈路上，以精致的景观绿化相辅，提升本社区形车行道路简明便捷，采用完全人车分流的交通组织方式，小区内部不受机动车干扰，为儿童，老人等提供了安全的地面活动场所，有利于集中居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。绿色空间在靠近居住区的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，将小区根据建筑平面布置和使用功能的要求，综合楼建筑拟采用砖混结构，商场、会所应根据建设高度和层数不同拟采用框架结构或剪力墙结构，高层住宅拟采用现浇钢筋混凝土框架――剪力墙结构形式。本项目建议采用建设单位未能提供相关的地质资料，项目的基础类型待相关资料确定本工程内高层建筑与消防有关的用电设备为一级负荷。其他建筑的消防用电负荷、高层、小高层客梯、生活给水泵和楼道应急及地下室照明等每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。每套住宅单相进线，设置电源总断路器并采用可同时断开相线和中性线的开关。住宅进户在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明及其标志。采在庭园小径边，竖直安装园林小径灯，与建筑、树木相衬，使庭园显得幽静、舒适；在草坪边安装草坪灯，能使草坪有宽广的气氛，使人在草户外箱式变、配电均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于4Ω,供物上的避雷带组成的接闪器，利用建筑物混凝土内的钢筋做引下线和接地住宅的智能设计和设备选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网每栋楼集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。电视、电话、网络管线必须到户。住宅设有有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。在主卧室、起居室、书房应正常时，区内用水主要是饮用、卫生间的生活用水和浇洒道路及绿化室外给水为生活、消防合一的低压制。给水从解放路市政给水管引入室外消防为生活、生产、消防合一的低压制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓设于市政给水管引入的给水环网管上，并根据消防规室内设消火系统及自动喷淋系统，自动喷淋按中危险Ⅱ级设计。设置本项目排水采用雨污分流制，雨水采用有组织排水，设计重现期为一年，雨水经室外雨水管汇集排入市政雨水管。室外粪便污水经粪池处理后室内雨水与污水分流排水，排水系统设专用通气立管；生活污水和粪在按规范要求必须设置火灾自动报警和联动控制装置的建筑物，均设扑救火灾；在不设消防报警控制系统的建筑物内，当发生火灾时，由建筑物消火栓按钮直接起动消防泵，扑救火灾。在有些建筑物的重要场所和功项目区内原生产、办公、生活的建筑物已基本拆除。场内地势，北部用地靠近城市主干道，但又不直接临街，具有“闹中取静”的相对优散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是位和居民的环境产生一定的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对沿线人项目使用天然气、煤作为生活能源，厨房分组设有统一的烟道，油烟项目无锅炉等集中式供热设施，无集中式中央空调系统，故无高噪声材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应项目施工过程中，没有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾可本项目在实施过程中，按照国家《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标电气节能是一项重要的技术政策，又是一种能源开发。本项目计本项目在工程建设过程中的场地平整、道路修建等到作业均会不同程工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保施工中，根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于防止水土流一二①②③④2⑤5⑥⑦⑧三四五123451234567896金由项目申报单位从自有资金、商品房预售或银行按揭贷款解决套数套数12345123451234561234567／（正常情况下平均销售价格＝销售收入／销售面积社会评价从以人为本的原则出发，研究拟建项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。项目建设影响着区域社会与住宅的需求，特别是加大了中小户型商品房的社会供应量，对解决中、低低下，社会效益也不明显，不能充分体现商业区核心地带土地土寸金”施工期间对空气的主要影响是尘污染，尘污染主要产生于施工中灰土工程项目的投资效益除了利益相关者获得的经济效益以外，还体现社会效益方面，既符合投资者的利益，也符合区域广大群众的利益，同时也项目涉及到个人的拆迁补偿问题，如果处理得不当，可能带来社会风险。另外，项目在施工期间，如果环境保护和治理等工作不到位，可能引 1.1项目名称 1.3项目申报单位基本情况 1.4项目提出的背景及理由 1.6申请报告编制依据和编制单位 2.1炎陵县经济社会基本情况2.2炎陵县城区近期商品住房供求分析与预测2.3项目优势分析 2.4价格预测··113.1城市规划·3.2房地产业政策··134.1建设规模·4.2建设内容·4.3主要市政条件··145.1场址·5.2用地规模及现状·5.3土地获取方式及土地利用的合理性··156.1总平面布置·6.2结构与基础·6.3供配电·6.4给排水·6.5消防安全··227.1环境保护·7.2节能·7.3水土保持··258.1投资估算·8.2资金筹措 8.3资金使用计划 ·299.1财务评价依据说明·9.2销售收入、税金及附加费估算·9.3损益分析·9.4不确定性分析·9.5财务评价结论与建议 .................................................................................................................................................................................................................1.2社会经济发展现状.........................................................1.3城市结构与人口...........................................................1.4城市能源供应及消费状况................................................1.5环境状况.................................................................1.6交通条件.................................................................2设计依据、设计原则及规范与标准............................................2.1设计依据.................................................................2.2编制原则.................................................................2.3编制应遵循的规范、标准................................................3我国城镇燃气概况与发展燃气政策............................................3.1我国能源.................................................................3.2城镇燃气概况.............................................................3.3我国发展城镇燃气政策.....................................................4气源确定与气源基本参数........................................................4.1气源条件.................................................................气源选择......................................................................................................5工程项目范围、供气规模及主要工程量....................................5.1工程项目建设的必要性.....................................................5.2工程项目范围.............................................................5.3供气原则.................................................................5.4供气对象与供气范围.......................................................5.5气化人口与气化率的确定................................................5.6工程分期..................................................................5.7各类用户耗热定额.........................................................5.8居民与商业用户高峰系数的确定....................................5.9供气比例与供气规模.......................................................5.10各类用户耗气量平衡与高峰流量...........................错..误..........储气与调峰................................................................................................................................6.1站址选择.................................................................6.2建站规模及占地面积.......................................................6.3总图布置.......................................................................................................................6.5交通运输及道路...........................................................6.6绿化.....................................................................6.7用地指标.................................................................6.8工艺设计与主要设备.......................................................6.9管材选择及防腐...........................................................公用工程..............................................................................................................................7.1中压输配系统压力级制确定............................................7.2城区中压管网布置原则.....................................................7.3中压管网布置.............................................................7.4中压管网的敷设和特殊地段的处理................................7.5管材选择与防腐...........................................................7.6管道水力计算.............................................................8、组织机构及劳动定员.............................................................................................................................9.1设计采用规范及标准.......................................................9.2污染物及治理措施.........................................................9.3绿化设计......................................................................................................................................设计采用规范和标准......................................................工程项目火灾危险性分析.................................错..误................消防措施................................................................建立健全各种规章制度...................................................11劳动保护、职业安全与工业卫生..............................................11.1设计依据及遵循的标准和规范.............................错..误............安全措施................................................................劳动保护与工业卫生......................................................12各类用户对燃气价格承受能力分析..........................................12.1居民用户对燃气价格承受能力分析........................错..误..！..未..定..义..书..签..。.......12.2商业用户对天然气价格承受能力分析......................错..误..！..未..定..义..书..签..。..............................................................................能耗分析................................................................节能措施................................................................节能效益.................................................................................................................................经济效益分析............................................................社会效益分析............................................................环境效益分析................................................................................................................主要设备................................................................15.2主要技术经济指标（一期工程）.......................................................................................................................................................招标范围及招标..........................................................招标初步安排............................................................招标形式................................................................招标方式................................................................评标专家来源.........................................