“又一城”招商租金价格及租赁条件建议

“又一城”招商租金价格及租赁条件建议租金价格及租赁条件建议包含的三项内容制定原则制定方案实现方式制定原则一、服务销售原则：本项目包租区价格的制定需支持销售承诺的五年年返租８％的需要。既：均价为９５００元时，五年内平均租金不得低于２.０８元／天／平方米制定原则二、服务招商执行原则：价格的制定要具备可操作性，建议分业态，分行业进行差别定价。同时，利用产品自身条件在铺位分割、交通组合创造高租金点。制定原则三、服务后期商业运营管理原则：考虑后期商业运营当中的管理风险和商户流失风险。在租金及招商政策的制定上，将可能出现的空置率、退租率等预先计算在租金中，避免后期运营过程中出现亏损。（空置率预留范围：１０％－２０％）制定方案包含内容：租金租期递增率免租装修期付款方式制定方案－租金制定方案一、定价原则：采用分级定价原则既：按照主力店、次主力店、普通商户、填充商户进行分别定价。制定方案－租金制定方案二、定价方案：１、确定保本租金：保本租金：２.０８元／天／平方米２、计算空置率下保本租金２０％空置率下保本租金：２.５元／天／平方米１０％空置率下保本租金：２.３元／天／平方米３、分级定价分级定价一、面积分配：包租区总建筑面积２万平方米主力店次主力店普通商户填充商户比例分配１５％２０％５５％１０％建筑面积（平方米）３０００４０００１１０００２０００面积标准（平方米）３０００１０００-１５００５００-８００１５０-３００商户数量（个）１２－３１５-２０１０-１５分级定价二、租金核算原则：主力店、次主力店的引进需要较大租金优惠，普通商户对租金的承受力相对较高，在租金的核算上以总回报率试算平衡为原则。分级定价租金核算表：２０％空置率下保本租金２.５元／平方米主力店次主力店普通商户填充商户建筑面积（平方米）３０００４０００１１０００２０００平米日租金（元／平米）１.２１.９３.１３.５２０％空置率下年回报（万元）１０５.１２２２９９５.７２０４.４合计：１５２７.２万元（略高于保本年回报租金１５２０万元）分级定价租金核算表：１０％空置率下保本租金２.３元／平方米主力店次主力店普通商户填充商户建筑面积（平方米）３０００４０００１１０００２０００平米日租金（元／平米）１.１１.６２.８３１０％空置率下年回报（万元）１０８.４２１０.２１０１１.８１９７.１合计：１５２７.５万元（略高于保本年回报租金１５２０万元）制定方案－租期制定方案主力店：５年起次主力店：５年起普通商户：３－５年填充商户：１－３年制定方案－递增率制定方案主力店：递增率为第三年起每年３％次主力店：递增率为第三年起每年３％普通商户：递增率为第三年起每年３％填充商户：递增率为每年５％首年租金依目标租金与递增率反推获得。制定方案－免租装修期制定方案主力店：９０天次主力店：６０天普通商户：３０天填充商户：１５-３０天装修期租金建议采用补贴的方式返给经营者，或或按户按年分摊。制定方案－付款方式制定方案主力商户：押二付一次主力商户：押三付一普通商户：押三付三填充商户：押三付三实现方式扩大商户积累量延长蓄势时间制造商户内部竞争扩大招商面加强商户谈判力其中以扩大商户积累量作为重点。扩大商户量的原因目前商户目标成交量需达到２５-３５户，按照成交率２０％计算，需要积累商户量１２５至１７５户，目前尚有１００户左右意向商户的缺口。扩大商户积累量的方式一、本区域内积累量扩大：扩大招商范围扩大商户选择范围非品牌类商户的深入筛选个体商户的评估落位加盟品牌的支持与落位扩大商户积累量的方式二、异地商户的拓展：常规方式联合中介（重点）联合中介方案活动背景：天津本地商户对“又一城”区位、消费力等因素表示质疑。天津商户在经营选址上更希望直接进驻成熟商圈，不愿意培养市场天津商业项目相对北京的商业项目租金较低。北京商户比较容易接受。北京的特色商家在进军外埠市场时，缺少引导性选择北京商户对又一城不会带有原始思维惯性。联合中介方案活动目的：运用北京丰富的中介资源为“又一城”项目的招商工作服务，拓展北京市场，为“又一城”引进更多高质量的商户。北京的中介机构由于其历史时间长，发展迅速，更因为其专业化的服务，受到商户的普遍欢迎和信任。目前北京的中介机构掌握者大量高质量商户，并且越来越多的房地产开发商选择同中介机构充分合作，共创双赢。“又一城”项目能够成功的运用北京的中介资源，将可以扩大招商面，弥补商户资源不足的劣势，为“又一城”成功招商打开局面。联合中介方案活动操作方案：流程：联络实力中介机构举办授权发布会代理行授权发牌仪式（“又一城”金牌代理行）后期招商统筹联合中介方案一、时间安排：８月１７－２４日联络北京中介机构８月１７－２４日联络北京活动场地８月１７－２４日确定当天会议主持人及发言内容８月２５日授权发布会８月２５日后招商工作展开联合中介方案二、中介机构联络名单：北京京城房地产经纪北京新澳房地产经纪北京万邦兴合房地产经纪北京百富行投资顾问北京中原物业顾问北京恒量地产顾问北京卓德咨询＜英资＞高纬宏腾房地产顾问(上海)北京办事处＜美资＞北京世邦魏理士物业管理服务21世纪不动产北京海煦加盟店北京戴德梁行物业管理＜港资＞ 第一太平戴维斯物业顾问（北京） 北京豪德商务 北京中大恒基房地产经纪(公寓一部) 北京嘉园置地房地产经纪 北京顺益兴房地产经纪 上海史贝商务咨询 仲量联行 信诚嘉业房地产经纪 汇兴达房地产经纪联合中介方案三、联络北京活动场地场