物业工程人员巡查维保手册

Visual

operation

standardsforpatrol

inspectionand

maintenance物业工程专业1.

工程部职责2.

工程专业岗位工作概述3.

维修工职业发展路径4.

维修工的行为准则4.1

仪容仪表4.2

行为举止4.3

入户维修5.

维修工的标准配置6.

安全作业篇7.1

安全作业基本规定7.2

电气安全作业7.3

综合维修安全作业7.4

动火安全作业7.5

受限空间安全作业7.6

高处安全作业7.7

起重吊装安全作业7.8

电动工具作业8.住宅、写字楼业态8.1发电机组运行巡检目

录8.1

发电机组运行巡检8.2

发电机组运行维保8.3

电梯管理日常巡检8.4

电梯管理日常维保8.5

消防系统日常巡检8.6

消防系统日常维保8.7

弱电系统巡检8.8

弱电系统维保8.9

高低压配电巡检8.10

高低压配电维保8.11

中央空调系统巡检8.12

中央空调系统维保8.13

雨污水系统巡检8.14

雨污水系统(化粪池)维保8.15

生活供水房巡检8.16

生活供水房维保8.17

公共设施(房屋主体附属设施)巡检8.18

公共设施(房屋主体附属设施)维保3.工程专业岗位工作概述u

按照公司管理目标，

制定、

实施本部门工作计划。u

编写各类工程报告、

管理规章制度及操作流程。u

组织召开各类工程专题会和专业培训工作。u

监督、

检查各物业服务中心共用设备设施的运行、

维保修和管理工作。u审核、

督导各物业服务中心制定设备设施应急预案和演练，

参与设备突发事件的抢险及善后处理工作。u审核各物业服务中心的工程预算、

施工方案，

成本控制。u

组织各物业服务中心设备设施的普查工作。u

协调、

督导各物业服务中心工程遗留问题的处理。u

各物业服务中心节能降耗工作的分析和指导。u参加各物业服务中心工程类的供方评估和招投标工作。u随时关注政府及行业主管部门颁布的物业工程类相关法律法规发布情况，

及时对分公司及各物业服务中心进行培训和文件下发工作。晋升优势•每个人都有平等的机会报名竞聘，

公平竞争•成为优秀维修工，

可享优先晋升、

调薪机会•内部培训、

培养机制完善，

实操与培训相结合•

可实现从基层员工到管理员工的角色跨越•

职业晋升路径清晰可见，

职业发展前景好物业公司工程维修工岗位工作概述物业公司维修工职业发展路径4.维修工职业发展路径基层员工优秀维修工维修班长答辩竞聘2.工程部职责维修工工程主管项目经理工程专业标准手册桨手训练营舵手训练营发现难题及时与工程负责人联系

维修工对设备设施进行巡检和维保对报修的问题进行维修321选拔考核管理员工5.3

【入户维修】p

1.敲门：

每次敲门间隔3~5秒，

三次无回应应联系接报修人。p

2.向客户确认维修及问好：

问候

“您好”面带微笑，

口齿清晰主动核实情况，

如需收费说明收费标准。p

3.穿鞋套：

入户前，

侧对客户穿好鞋套。p

4.准备工具：

到维修地点后打开工具箱，

把工具箱放在垫布上，

拿出工具准备维修。p

5.维修中：

维修中不得随意移动客户的物品，

做好成品保护，

把废料放在布垫上。p

6.客户查验：

维修完毕后，

查验维修效果，

询问客户是否满意及是否需要其他维修服务。p

7.客户签字：

维修人员根据维修具体事项填写维修单并请客户签字。p8.清理现场：

客户签字确认后，

收好工具，

清理现场垃圾。p

9.向客户道别：

与客户道别，

出门说“再见”。p

10.施工现场：（1）

放置施工现场相关标识牌；（2）礼貌文明地接待参观和检查人员，提醒参观、检查人员注意安全，

佩带安全帽等；

（3）

正确操作施工工具；

（4）

语言文明，

不在工区内追逐打闹，不用施工现场工具比划、

开玩笑等；

（5）

与公司各相关施工单位配合良好，

及时沟通；

（6）

工完场清。 5.2

【行为举止】p

1.园区行走：

交接班工程人员列队前行时，

应遵循

“二人成行、

三人成列”的行进原则。p

2.骑单车行进： （1）

上下车跨右腿从后上下；

（2）

行进时应昂首挺胸，

面带微笑，

精神抖擞，

保持直线前进、中速行驶，

双手扶车头手柄，

双腿踏车并靠里，

不超出车头宽度；

（3）

行进时遇到客户询问或与客户交涉时，

应下车停稳车辆，

呈姿态立正，

点头致意，

面带微笑，

然后进行交谈；

（4）面带微笑，

直线中速，

双腿踏车，

不超出车头宽度，

遇客下车答询。p

3.室外维修及施工：（1）

服装整齐，没有明显污迹、破损；（2）进入工地进行高空作业或交叉作业时须佩戴安全帽。5.1

【仪容仪表】p

1.工作时间须着本岗位规定工服，

佩戴本岗位工牌，

特殊作业情况下着绝缘鞋及深色短筒袜

（须过脚踝）

。p2.工服应干净、

平整，

按规范扣好钮扣，

衬衣领、

袖：

不敞开外衣、卷起裤腿、衣袖。工服外不得显露个人物品，

衣、

裤口袋整理平整，

勿显鼓起。

非因工作需要，

外出时不得穿着工服。p

3.根据维修内容配备专业工具箱，

保持工具箱内物品摆放整齐有序。5.维修工的行为准则工程专业标准手册【工具箱内的标准配置】

【工具箱】p配置标准：

1个/人p规格：

15寸；p材质：

塑料；【鞋套】p配置标准：

2双/人p材质：

布；【抹布】p配置标准：

2块/人p

规格：

300mmx300mm；【地垫】p配置标准：

2块/人p规格：1000mm

ⅹ

1200mmp材质：

布维修工通常作为工程部门的形象展示。主要对所管辖范围内的设备设施的巡检、

维保及维修工作。工程专业标准手册6.维修工的标准配置7.2

【电气安全作业】p

1.物业公司电气作业人员及外委维保单位作业人员需持电工操作证上岗，

按照国家相关电气安全规

范进行作业。p

2.工程主管应组织人员学习用电安全知识。p

3.各供电回路的操作开关，

要有清楚明显的标志牌。

停电时，

先停负荷开关，

后停隔离开关

（即

先用电点后供电点）

;送电时，

先送隔离开关，

后送负荷开关

（即先供电点后用电点）

，禁止带负荷拉闸。p

4.凡是拆除的电气设备的导线电源端必须用绝缘胶布包好，

不得有裸露部分。p

5.熔断器熔丝的额定电流要与设备或线路的安装容量相匹配。p

6.电气设备的保护接地或接零必须连接牢固，

接地电阻不超过4Ω。p

7.漏电保护器应定期清扫、

试验，

定期测试绝缘电阻，

阻值应不低于0.5MΩ，

电子式电气元件不

准用兆欧表测量相邻端子间的绝缘电阻。p

8.电工工作前，

应穿戴绝缘防护用品，

仔细检查各种工具，

保证使用的工具绝缘性能良好。p

9.绝缘手套使用前，

必须进行仔细检查和空气试验，

如发现有裂纹或漏气，

不得使用,绝缘鞋不准裸足穿用。7.1

【安全作业基本规定】p

1.物业公司对各工作环境进行作业环境识别和评估，

确保各作业场所通风、

采光与照明良好，

为员工创造安全的工作条件。p

2.物业公司对于有害作业环境应定期委托当地疾病预防中心监测，

若有超过安全标准的场所，

立即停止作业进行整改直至达到标准要求。p

3.各部门负责人在高危作业之前，

应报告分公司工程经理进行现场风险评估，

掌握作业范围内的

环境情况，

检查安全防护用具，

共同确定安全作业方案。p

4.有作业禁忌者不得进行高危作业。p

5.设施设备检修作业前，

设施设备管理责任人必须现场清点检查工具、

消防器材、

通信设备、

照

明设备、

紧急通道等，

并做好安全保护措施。p

6.需夜间维修的作业场所应设有足够亮度的照明装置。p

7.作业现场不准堆放无关的易燃易爆及其它危及作业安全的物品。p

8.对作业现场的坑、

井、

洼沟、

陡坡等应设置围栏和警告标志及夜间警示红灯。p

9.作业完毕后，

必须清点所用工具、

材料及零配件，

以防遗留在设备内造成事故；

因维修需要而

拆除的盖板、

扶手、

栏杆、

防护罩等应恢复正常，

脚手架、

临时电源、

临时照明设备应及时拆除。p

10.高危作业须有两人以上人员在场，

一人作业、

一人监护。7.安全作业篇工程专业标准手册7.2

【电气安全作业】p

10.供电系统维护检修作业时，

停电后，

操作人员应验电、

装设接地线、

设遮拦，

隔离开关的操

作把上应挂上

“禁止合闸，

有人工作”的警示牌。p

11.低压送电前，

操作人员应彻底检查、

清理现场，

撤除接地线、

遮拦，

检查无误后方可摘警示

牌送电。p

12.非工程共享中心持电工作业操作证人员严禁拉接、

拆除电源线以及送停电操作。p

13.除临时用电接线端外其它配电接线端未经批准禁止拉接临时用电。

临时电源线禁止搭靠设备、

管道。p

14.必须使用绝缘良好的手电钻、

砂轮等手持电动工具，

并配上漏电保护开关以防止触电事故。p

15.外委维保单位及施工单位拉接、

拆除临时电源工作应由工程共享中心进行监管。p

16.电气作业人员应当根据潮湿、

化学腐蚀、

高温等使用环境正确选用不同绝缘种类导线，导线绝缘必须符合线路电压、

电流要求。p

17.配电线路必须安装可靠的短路、

过载、

漏电保护装置。p

18.线路铺设完毕后应检测导线间和对地绝缘电阻，

检测合格后方能投入使用。p

19.在危险的场所或者危险的情况下，

严禁带电作业。

严禁雷、

雨、

雪天及6级以上大风时在户外

带电作业。

也不应在雷雨时进行室内带电作业。p

20.禁止在设备带电运行过程中维修。

工作临时中断后继续开始工作前，

必须重新检查验电，确认电源已切断后才允许继续工作。p

21.严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。

若交接过程中有事故发生，

应停止交接。

由交班人员负责处理事故，

接班人员协助。p

22.电动工具、

电子仪器应有专人负责管理，

并定期进行检修、

测试和维护，

检修、

测试和维护

的频次应取决于电动工具、

电子仪器的规定的要求和使用情况。p

23.长期放置不用的电动工具、

电子仪器在重新使用前，

应经过检修和安全性能测试。p

24.供配电设备电气安全作业规定参照《高低压配电室作业规程》

。7.3

【综合维修安全作业】p

1.工作间内不得存放大量的油漆及其它装修材料，

木料单独存放并码放整齐，

上述地点用有明显

的禁烟防火标志。p

2.工作前应认真检查工具，

防止松动及其它损坏现象，

避免发生事故。p

3.需要操作电动设备前，

应熟知其性能及操作方法、

安全注意事项，

防止盲目性而发生意外。p

4.高空作业必须要有安全措施；

必须在有人监护下方可进行工作。p

5.工作中遇有电源或照明电路，

必须由电工配合。7.安全作业篇工程专业标准手册7.4

【动火安全作业】p

1.动火前的

“八不”：（1）

防火、

灭火措施不落实不动火。（2）

周围的易燃杂物未清除不动火。（3）

附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火。（4）

凡盛装过油类等易燃液体的容器，

管道、

未经洗刷干净、

排除残存的油质不动火。（5）

凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不动火。（6）

凡储存有易燃、

易爆物品的房间、

仓库和场所，

未经排除易燃、

易燃易爆危险的不动火。（7）

在高空进行焊接或开始割作业时，

下面的可燃物品未清理或未采取保护措施的不动火。（8）

未有配备相应的灭火器材的不动火。p

2.动火中的

“四要”（1）

动火前要指定现场安全负责人。（2）

现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，

发现不安全苗头时，

要立即停止动火。（3）发生火灾爆炸事故时，要及时扑救。（4）

动火人员要严格执行安全操作规程。p

3.动火后的

“一清”动火人员和现场安全责任人在动火后，

应彻底清理现场火种，

确保火种完全熄灭，

留守现场15分钟至30分钟，

才能离开现场。p

4.焊工必须持有专业技术操作证，

方可从事电焊工作。

在从事电焊工作时，

严格遵守物业工程共享中心动火制度，

经过消防培训，

熟练使用灭火器。p

5.工作前应仔细检查焊机的接线，

附属电闸及接地是否良好，

电焊机电压与电源电压是否相符。

无论380V焊机或220V焊机均应配备有节电型漏电保护器。p

6.进行电焊作业时，

穿戴防护用具。

焊接时焊支与焊件间保持合适距离，

避免长时间接触产生过强电流。p

7.使用交流电焊机合闸操作时，

脸部应闪开，

使用直流焊机时必须装启动开关。

工作中应随时注意电焊机的发热情况，

其温度不易过高，

焊机的地线不能搭在易燃易爆的设备管线上，

动火时要7.3

【综合维修安全作业】p

6.在油漆场所严禁明火，

防止发生爆炸事故。p

7.砌墙工作，

高度超过1米，

需采用安全措施，

但不得使用铝合金梯子代替脚手架。p

8.全体员工应熟知消防器材的性能及使用方法和存放地点。p

9.凡在工作中发生或发现不安全隐患，

以及人员、

设备损伤等情况，

均应逐级上报。工程专业标准手册7.安全作业篇7.5

【受限空间安全作业】p

1.分公司应定期组织人员学习GBZT205-2007《密闭空间作业职业危害防护规范》

。p

2.由物业工程共享中心进行维护人员的组织工作及确定现场负责人并填写《有限空间作业审批表》

。

由现场负责人检查所需的安全用具和设备。

选派核验身体健康的维护人开始作业。p

3.安全措施（1）

布置围挡或拉提示警戒线.（2）

向有限空间送新风。（3）

风机为二级电机。

送新风管直径不小于30cm。（4）

小于320立方体积的空间，

送新风30分钟后方可进行下一操作。（5）

大于320立方体积的空间，

送新风1小时后方可进行下一步操作。（6）

有限空间两口的，

一进风一出风。

多口的，

一进多出。

出口加排风机，送新风选在作业点最近的口，

排风选作业点最远的口。（7）

风机开启后不准停机，

待维修人员完工且安全撤离后方可关闭风机。（8）维修人员必须穿戴防护服、罩、腰间系安全绳。（9）

地面监护安全绳的监护人员每绳不少于3人身体健康

（壮年）

，

维修人员进入后必须与地面人员保持联系。

（可选防毒罩内置麦克式语音联系方式。

也可以选用拉动报警铃或报警绳的联系方式）7.4

【动火安全作业】注意环境空气流通。p

8.电焊机设有专用接线开关，

不得直接接于电源上或一个开关挂两台电焊机，

电焊机手柄必须用

绝缘耐热材料制成并与电线连接牢固包好，

防止脱落触电。p

9.电焊机的配电线必须用胶皮线，

应由电工负责，

操作者不得乱接。

焊接结束后，

不得将焊把与

地线放在同一导电物体上。

横跨马路与潮湿的人行道时，

一二次线应保持绝缘良好，

用角钢盖好，

防止人踏车轧。p

10.在设备、

容器内作业时，

要做明火试验，

同时设备容器内外要有两个人以上保持联系，

互相

配合操作设备，

容器内的照明应在24V以下。p

11.在高空焊接时，

脚手架、

安全带要符合安全规定，

同时注意焊渣外溅发生事故。

雨天或地面

有水作业时，

应采取临时良好的绝缘措施。p

12.电焊机禁止放在易燃、

易爆或雨淋潮湿的地方，

若因工作需要，

则必须采取防潮与绝缘等各

种临时措施。p

13.焊条打药皮时应立即戴好防护眼镜，

防止药皮迸入眼内。7.安全作业篇工程专业标准手册7.6

【高处安全作业】p

1.分公司应定期组织人员学习《建筑施工高处作业安全技术规程》

（JGJ80-2016）

。p

2.凡在离地面两米以上的作业，

都属于高空作业。

所有高空作业者，

不论什么工种，

进行作业的

时间、

地点，

也不论专业或临时的，

均应执行本制度。p

3.长期进行高处作业人员须持高空特种作业上岗证，

经安全教育，

熟悉现场环境和施工安全要求。

对患有职业禁忌症和年老体弱、

疲劳过度、

视力不佳及酒后人员等不准进行高处作业。p

4.高处作业人员不穿硬底鞋，

应按照规定穿戴劳动保护用品

（如安全带，安全绳）

，材料、器具、

设备应符合高处作业安全要求，

使用梯子的应设专人扶梯作业。p

5.高处作业须设监护人，

监护人应认真负责坚守岗位并与作业人员保持有效的联络。p

6.高空作业现场，

应划出危险禁区，

设置明显标志，

严禁无关人员进入。p

7.高处作业所使用的工具、

材料、

零件等必须装入工具袋，

在高处移动时手中不得持物，

禁止投

掷物品，

也不准从地面往高空抛物件，

应使用绳索、

吊篮、

高架车或中车等传递物件。

易滑动、

易滚动的工具、

材料堆放应有防坠落措施。p

8.登石棉瓦、

瓦棱板等轻型材料作业时必须铺设牢固的脚手板并加以固定，

脚手板上应有防滑措

施。p

9.凡遇有闪电、

打雷、

暴雨、

六级以上台风;

钢管上雨水未干及高空作业可能发生危险的其他情况，

应停止露天高空作业。

当上述情况过后，

必须经公司安全主管和有关技术人员检查各种作业

设备，

确认无问题后，

才能恢复作业。7.5

【受限空间安全作业】（10）

如维修人员于地面持安全绳的监护人员失去语音联系10秒或报警铃、

绳动作监护人员立即启动安全绳，

把维修人员提出有限空间，

同时启动紧急预案的抢救程序。（11）

进入有限空间的维修人员，

不准在有限空间内动用明火。

照明设备必须用防爆类灯具。（12）

各种安全用具使用前及维修人员穿戴好防护服后经由专人检查后，

方可进入有限空间。进出有限空间的维修人员必须在《有限空间作业审批表》

内签字。（13）

各种工具及材料吊下，

严禁向下抛物。（14）

进入有限空间维修的人员15分钟以内更换一次。（15）

维修完毕时专业主管、

现场总负责人清点核对人员无误后方可撤围挡、

风机等。7.7

【起重吊装安全作业】p

1.分公司应定期组织人员学习GB6067-2010《起重机械安全规程》

。工程专业标准手册7.安全作业篇7.8

【电动工具作业】p

1.砂轮机安全操作规程：（1）

必须在砂轮机铭牌规定的电压和频率的条件下使用。（2）

砂轮机在使用前，

外壳必须有良好可靠接地。（3）

不要在有易燃易爆气体的场合使用。（4）严禁拆除安全防护罩，使用砂轮机。（5）

请勿将砂轮机置于室外使用。（6）

请勿在雨淋和水溅的场合使用。（7）

请勿让非操作人员靠近运转的砂轮机。（8）

砂轮机的旋转方向应与转向指示牌一致。（9）

在使用砂轮机时应戴防尘眼镜或使用配套防尘镜。（10）

请勿将工件与砂轮猛撞，

以免造成砂轮片破碎飞出伤人。（11）

使用完毕和意外停电时，

应将开关置于

“关”的位置，

避免意外起动造成伤害他人。（12）

施工现场需放置或悬挂警示标识，

做好现场防护措施。

完工后做好现场清理工作。p

2.角磨机安全操作规程：（1）

使用前一定要检查角磨机是否有防护罩，

防护罩是否稳固，

以及角磨机的磨片安装稳固。（2）

严禁使用已有残缺的砂轮片，

切割时应防止火星四溅，

防止溅到他人，

并远离易燃易爆物7.7

【起重吊装安全作业】p

2.起重作业人员须持起重作业上岗证。

起重吊装作业前必须对各种起重吊装机械的运行部位、

安

全装置及吊具、

索具进行详细的安全检查。

在吊装区域内应设置安全警戒标志并设专人监护人

，

禁止人员及车辆进入吊装半径内。p

3.起重吊装作业人员必须佩戴安全帽。p

4.起重吊装作业时应有足够的照明。p

5.室外作业遇到大雪、

暴雪、

大雾及六级以上大风时应停止作业。p

6.严禁利用管道、

管架、

电杆、

机电设备等作为吊装点，

未经工程主管批准不得将建筑物、

构筑

物作为吊装点。p

7.任何人不得随同吊装重物或吊装机械升降。p

8.起重吊装作业时起重机具包括被吊物与线路导线之间应按《

110～

500kV架空电力线路施工及

验收规范》

（建设部公告第353号）

保持安全距离1KV以下的距离≥1m，

10KV的距离应≥1.5m，

35KV的距离≥3.5m。p

9.起重吊装作业时必须按规定负荷进行吊装，

严禁超负荷运行。7.安全作业篇工程专业标准手册7.8

【电动工具作业】。（3）

要带保护眼罩，

穿好合适的工作服，

不可穿过于宽松的工作服，

更不要戴首饰或留长发，

严禁戴手套及袖口不扣而操作。（4）

角磨机刚打开时会有较大摆动，

要用力握稳。（5）

打开开关之后，

要等待砂轮转动稳定后才能工作。（6）

切割方向不能向着人。（7）

连续工作半小时后要停十五分钟，

待其散热后再用。

长期使用后，

机器应在空载速度下运

行一较短的时间，

以便冷却马达。（8）

用角磨机切割或打磨时要稳握角磨机手把均匀用力。（9）

不能用手捉住小零件对角磨机进行加工。（10）

出现有不正常声音，

或过大振动或漏电，

应立刻停止检查；

维修或更换配件前必须先切断电源，

并等锯片完全停止。（11）

使用切割机如在潮湿地方工作时，

必须站在绝缘垫或干燥的木板上进行。

登高或在防爆等危险区域内使用必须做好安全防护措施。（12）

角磨机的碳刷为消耗品，

使用一段时间后要注意更换。

更换时注意让其接触良好。（13）

停电、

休息或离开工作场地时，应立即切断电源。p

3.电钻安全操作规程：（1）

装钻头或螺丝刀时，

先把它完全插入卡头，

然后用卡头搬手拧钻头卡盘。（2）

请勿戴手套使用电钻。（3）

将电钻放在地板上时，

应先确认电钻是否已完全停止。（4）

使用时，

请用双手握紧电钻。（5）

在往墙上、

地板或天花内钻孔时，

要事先充分了解其中是否埋有电线或其他管道。

（

6）

在高处使用电钻时请注意下方情况，

防止坠落物发生意外。

4.电圆锯安全操作规程：（1）

必须让安全装置保持定位，

并按规定顺序工作，

不可绑住下方保护器不用。（2）

锯片要保持清洁锐利，

使用锐利的锯片可减少故障与回弹到最小限度。（3）

工作时，

手必须离开锯断区，

不可触摸锯片，

当锯片正在转动时，不可将工件插进去，锯片尚在转动时，

也不可伸手拿切断的加工件。（4）

大块工件必须加以支撑稳定，

锯解大块材料时，

必须用垫木支撑稳定以减少夹锯或发生回弹的危险，

需要将圆锯支撑在加工件上时，

应将工具支撑在较大的工件上而锯下较小的一边。（5）

纵向锯木料时必须使用纵锯导板或直边挡板。工程专业标准手册7.安全作业篇品7.8

【电动工具作业】（6）

当圆锯突然减速时，

应即放松开关，

锯片还在转动时不可从工件上移动圆锯，

决不可将手

或手指放在工具后面，

因为如果发生反弹时，

圆锯易回弹到手上很可能会造成严重伤害事故。

必

须选用正确的锯片，

不可使用锯片不合格的锯片，

也不能使用规定外的套环和螺栓。（7）

操作圆锯时，

应使导线远离锯断区并加以固定，

使其不至于在操作时被工件缠住。（8）

将圆锯底板的较宽一边放在被坚固支撑的那部分工件上，

而不是锯断后会掉下的部分上。（9）

决不可用老虎钳反夹圆锯，

因这种操作方法非常危险并可能会引起严重伤害事故。（10）

锯完木料需要放下圆锯时，

必须确定下方保护器是否完全盖上，

锯片是否完全停止。工程专业标准手册7.安全作业篇发电机组运行巡检、

维保

电梯管理日常巡检、维保消防系统日常巡检、

维保高低压配电室巡检、维保生活供水房巡检、维保8

【住宅、写字楼业态】

住宅、写字楼业态工程专业目视化操作标准流程公共设施

（房屋主体附属设施）

巡检、

维保工程专业标准手册中央空调系统巡检、

维保雨污水系统巡检、维保

弱点系统巡检、

维保Ø

确保发电机组周围严禁烟火，

保持消防设备等设施完好Ø控制箱：

状态巡查Ø控制柜：

状态巡查Ø

蓄电池：

检查电压及蓄电池内液体充足Ø

燃油：

检查油量和观察是否漏油Ø排烟净化：

检查排烟喷淋给、

排水道状态Ø

室内排风：

检查机房、

油库排风机状态Ø

检查各种连接件紧固件应紧固可靠，

接地线良好Ø

工程技工对机组的清洁卫生进行清扫，

达到设备无积尘每日对发电机组巡检一次；每月对发电机消防设施巡检一次；工程主管应在每年12月底列出下一年度发电机巡查计划，

并将计划分解到月、

日。8【住宅、写字楼业态】Ø水箱：

检查外装置及

外表面是否保持整洁、

完好，

检查水箱水位

是否在正常范围Ø空气滤清器：

检查是否

堵塞或需要更换滤芯Ø

风扇：

检查散热风扇的锁紧螺丝Ø软接管：

检查软管连接位工程专业标准手册8.1

【发电机组运行巡检】

8【住宅、写字楼业态】“三级保养”的检查----每4500小时、

2年

重复日常保养、

一级保养、

二级保养的保养内容。

必须把油泵和喷油器拆下送实验室调校；

检查水泵是否漏水、

锈蚀；

彻底检查增压器和硅油减振器；重复日常保养，

一级保养的全面检查保养

更换冷却系统内的防冻液，

并冲洗冷却系统“一级保养”检查----每250小时、

6个月

先完成日常保养的全面检查；

250小时或6个月更换机油

（备用机）

，

必须使用相同品牌的专用机油。

（D级、

F级、

H级）

更换康明斯专用滤芯一套；

必须使用康明斯公司认可的专用滤芯，

在更换滤芯时要特别注意，先将滤芯里面注满新油。日常保养检查----每日检查机油，

冷却液，

排除三漏（漏气、

漏水、

漏油）

；检查进气管是否漏气

（如果漏气易引起发动机早期磨损）

；检查皮带工：

水泵皮带、

风扇皮带

、

充电发电机皮带，

排气系统；

检查蓄电池电压，

电解液是否淹没极板10-15mm；

检查报警信号

灯是否正常，

若是自动化机组，

看各系统是否在自动位置；

放掉油、

水分离器里面的水。每两年校泵一次每年更换防冻液工程专业标准手册8.2

【发电机组运行维保】“二级保养”的检查----每1500小时、

1年每半年更换专用机油检查蓄电池电压

电梯合格证

8【住宅、写字楼业态】Ø

机房通道通畅、

通风良好、

门窗完好并能防雨、能锁Ø

机房门有

“机房重地、

闲人免进”标识Ø机房内机房内整洁、

干净（不得有杂物）

。配备消防设施。应急救援说明、机房管理制度、

电梯平层标识的粘贴，

设备负责人上墙Ø

机房照明有效。

机房内松闸工具齐全，

电机完好，

控制柜无异常气味。Ø轿箱装饰板干净，

无尘土Ø轿厢内粘贴电梯合格证、维修电话

、

紧急报警提示及乘

梯须知Ø轿厢内照明齐全Ø轿厢光幕或安全触

板功能正常Ø轿厢警铃功能正常、

五方对讲功能正常Ø电梯运行平稳，

无

异响对项目电梯进行巡视，

超过45台电梯的项目每半月覆盖检查一次，其他项目每周覆盖检查一次按照物业公司现有电梯数量每天巡视一次、要求全覆盖工程专业标准手册8.3

【电梯管理日常巡检】

应急救援电话

乘梯需知

装饰板干净、

无尘机房门完好有标识机房上墙制度配备消防设施机房松闸工具Ø

维保工作时应放置警示牌

、

张贴通知或厅门

围挡Ø施工现场严禁吸烟，

包括底坑、

轿厢、

轿顶、井道、

机房及其他公共区域Ø

严禁酒后作业Ø

应平稳进出轿顶

。

严禁跳入跳出

、

在轿顶运

行快车Ø

应使用爬梯进出底坑及上下机房高台，

严禁

从高处跳下Ø

工作完成后严禁遗留短接线Ø

应穿着工作服，

整洁，

无破损；

应始终穿着

安全鞋；

在井道中工作时必须佩带安全帽；

在进行搬运

、

清洁及有割伤

、

挤压等危险的

工作时必须佩带手套

（在旋转部件上工作时严禁佩带！

）Ø

在1.8米以上高度且无护栏或0.3米空隙的工作

环境时必须穿戴全身式安全带Ø

应携带工具箱，

且完好无破损；

小型手持机

械工具动作灵活，

无损坏，

绝缘完好；

电动

工具线缆、

插头

、

防护罩等完好无破损；

梯

子完整无破损且防滑Ø

现场维保人员的有效上岗证原件或复印件应存放

于驻场办公室。

非驻场的维保人员应随身携带

。

维保人员变更应第一时间上报服务中心备案。Ø

在对电梯进行维修保养时不少于2个人Ø

发生困人时，

驻场维保供方应在十分钟内到达现

场；

非驻场维保供方应在三十分钟内到达现场Ø

故障处置速度：

不涉及配件更换的一般故障三十

分钟内排除

8【住宅、写字楼业态】

工程专业标准手册8.4

【电梯管理日常维保】①消防主机工作灯、

火警灯、

故障灯等工作指示灯处于正常显示状态，

各电器元件接线端子紧固、

无烧损、

无灰尘，

电线无破损无老化；②确保火灾自动报警系统、

固定灭火系统和其他联动控制设备处于正常工作状态，

不得将应处于

自动控制状态的设备设置在手动控制状态；③消防主机及CRT必须24小时处于正常工作状态，

报警后能够准确显示报警图文及详细位置。

确

保打印机正常打印及报警信息存储大于30日；④消防主机在发生火灾后具备操作切非消防电源功能，

具备远程操作消防水系统、

防火卷帘门下

降、

消防广播、

防排烟风机等功能；⑤消防控制室为重点防火部位，

严禁存放易燃易爆、

杂物等，

须张贴标识，

设置防水、

防鼠设施。

8【住宅、写字楼业态】工作指示灯正常，

接线端紧固、

无灰尘主机及CRT24小时开机，

存储大于30天工程专业标准手册消防控制室8.5

【消防系统日常巡检】火灾报警系统①消防烟感和温感探测器、

燃气探测器、

手动报警器、

消防电话、

层显报警器、

声光报警器处于正常工作状态，

严禁遮挡、

封闭影响

其正常使用功能；②消防报警器点位发生报警后，

消防控制室主机CRT上应显示具体

区域或位置；③消防感烟、

感温探测器确保吸顶安装，

手动报警器、

消防专用电

话安装距离地面1.3-

1.5m高度；④各类报警器安装牢固，

表面无灰尘，

报警确认灯应朝向人员便于

观察方向。①消防控制室及消防水泵房、

防排烟风机等消防设备两路电源或

两回路供电线路供电；②消防控制室、

消防水泵房、

防排烟机房、

消防电梯等的消防供

电最末一级配电箱处设置自动切换装置；③消防控制室应设置应急照明装置；④消防联动控制器的电压控制输出应采用直流24V；⑤消防应急照明和灯光疏散指示标志备用电源连续供电时间应不少于0.5小时，

消防主机备用电源时间应不少于3小时。

8

【住宅、写字楼业态】供电时间不少于0.5小时工程专业标准手册8.5

【消防系统日常巡检】⑤泵体张贴设备编号、

用途标识，

管网标识水流方向；⑥各类阀门和排放余水阀连接牢固、

启闭灵活、

朝向合理无渗漏；⑦系统应设独立的供水泵，

并应按一运一备或二运一备比例设置备用泵，

确保设备完好有效使用；⑧系统的供水泵、

稳压泵，

应采用自灌式吸水方式。

采用天然水源时，

水泵的吸水口应采取防止杂物堵塞的

措施；⑨每组供水泵吸水管不应少于2根。

报警阀入口前设置环状管道的系统，

每组供水泵的出水管不应少于2根。①便于维护、

通风良好、

不结冰、

不受污染；②水池

（箱）

的进水管、

出水管应加设防水套管；

③消防水池

（箱）无锈蚀、不渗漏，不滋生藻类，

便于清洗维修，

安装的附件牢固、

无锈蚀、无渗漏；

④水池

（箱）

的溢流管、

泄水管不得与生活用水的排水系统直接相连，

应采用间接排水方式；

⑤消防水池

（箱）

根据设计要求标注出有效水位

，

且水位线不低于有效水位。①泵房主要人行通道宽度大于1.2

m，

电气控制柜

前通道大于1.5m，

严禁存放易燃易爆等杂物；②消防喷淋

、消火栓、增（稳）设施供电正常，自动手动启停正常，

主备电正常切换，

各项性能

符合设计要求；③泵房电源控制柜柜体指示灯、

仪表显示正常；④水源控制阀

、

报警阀组进行外观检查，

并应保

证系统处于无故障状态；8【住宅、写字楼业态】工程专业标准手册8.5

【消防系统日常巡检】消防水池

（箱）消防泵房①气体灭火控制器供电正常，

设备处于正常、

安全工作状态；②指示灯、

显示屏、

按钮、

标签正常，

钥匙或开关在正常位置；③紧急启动按钮有保护措施且张贴警示标示；④

存储容器安装牢固，

容器阀、

单向阀、

连接阀、

安全泄放装置等

无碰撞或机械损伤、

无锈蚀；⑤设备标示标牌、

警示标牌安装清晰，

位置明显。①风机控制柜负荷电流在额定电流范围内、

螺栓无松动、

无

锈蚀，

工作指示灯及操作开关正常；②控制柜内部无积尘、

无异常声响、

无焦糊气味，

与风机连

接电源线路须套管保护、

固定安装；③防排烟风机具备联动功能，

防火阀、

送风阀、

排烟阀具备

手动和自动启动功能；④防排烟风机、

控制柜标识标牌清晰；⑤联动排烟口或排烟阀的电源为直流24V；⑥消防送风\排烟风口控制阀操作功能正常。消防喷淋①消防喷淋头严禁被遮挡、

封闭，

影响其正常功能及保护面积；②喷淋最不利点水压不低于0.05MPa,水力警铃测试不低于70dB；③安装的消防喷淋头选型正确，

无油灰、

无滴漏及损坏状况；④标准喷头与保护对象垂直距离不低于0.45m；⑤设置在严寒、

寒冷等冬季结冰地区的非采暖房间、

停车场的应采

取防冻措施；⑥预作用喷水灭火系统管网内的气压符合设计要求，

阀门无泄漏

（无气泵预作用喷水灭火系统联动逻辑关系正常）

。

8【住宅、写字楼业态】工程专业标准手册8.5

【消防系统日常巡检】机械防、

排烟气体灭火系统①卷帘门与轨道无剐蹭，

平稳上行下行；②防火分隔帘面无破损、

无分隔间隙，

卷门机紧固件

无松动；③设计二步降落卷帘门一次降落高度1

.

8

m，

延时5-

60S后下降至全闭状态;④手动操作开关安装位置合理，

能够手动操作控制卷

帘门上、

下动作；⑤消防控制室具备远程操作下降功能，

现场手动及拉

链下降、

温控释放等功能正常。①应急广播分布位置合理，

严禁围挡、

封闭，

影响其正常功能；②应急广播语音清晰，

声压级应满足

设计要求；③应急广播控制设备的主、

备电源自①应急照明配电箱无故障，

指示灯、

开关处于正常状态；②应急照明灯布局合理分布，

亮度符合设计要求，

应急照明持

续工作时间不低于30min；③疏散指示标识指示方向明确，

位置、

间距合理，

外观无破损；④自发光疏散指示标识在低照度下指示方向清晰；⑤疏散指示方向明确指向最近的消防疏散通道。动转换功能正常，

各切换器、

继电器的界限和触点完整、

牢固、可靠；④应急广播安装距离地面高度不低于2.2m，

功率不小于3W；⑤具备联动功能，

应急状况下能够切换背景音乐至疏散广播状态。

8

【住宅、写字楼业态】

8.5

【消防系统日常巡检】工程专业标准手册应急照明、

疏散指示防火卷帘门应急广播①消火栓内卡扣、

水带、

水喉、

枪头、

灭火器等配件齐全，

启泵按钮有效

、

无锈蚀

、

触

点无松动、

无漏水、

阀门启闭灵活；②消火栓标识明显

、

清晰，

栓体禁止被围挡

圈占，

影响其正常使用功能；③室外消火栓须冬季做好防冻措施，

消火栓

井内径不小于1m；

④消火栓管网内水压不低于设计压力值

（高

层

建

筑

最

不

利

点

消

火

栓

静

水

压

力

不

应

低

于0.07MPa）

。①水泵接合器各阀门灵活性

、

无锈蚀

、

无渗

漏，

操作无障碍；②标识标牌明显，

标注消防喷淋

、

消火栓水

泵接合器标志、

供水范围及额定压力值；③墙壁式消防水泵接合器的安装应符合设计

要求；④地下消防水泵接合器的安装，

应使进水口

与井盖底面的距离不大于0.4

m，

应有防水和

排水措施。室

内

消

火

栓

8

【住宅、写字楼业态】

8.5

【消防系统日常巡检】

室内、

外消火栓工程专业标准手册室

外

消

火

栓水泵接合器①每日检查所有消防蓄电池、

备用电运行状况；②检查各设备供电电压是否平稳，

主备电能够在30S内切换；③消防供电设备油污积尘、

油污，

周边无易燃物、

可燃物；④消防供电设备导线套管、

线槽固定保护，

无老化、

损伤现象；⑤对蓄电池每季度进行充放电检测，

每月测试发电机是否正常

运行；⑥每年进行一次非消防电源切断测试。①每日对稳压泵的停泵、

启泵压力和次数进行检查和运行记录；②消防水泵应每月启动运转一次；

当消防水泵为自动控制启动时，

应每月模拟自动控制的条件启动运转一次；③每季度对消防水泵的出流量和压力进行一次测试；④每月对气压水罐的压力进行一次检查；⑤每年对消防供水能力进行一次测试；⑥消防用泵故障维修须在48小时内修复。①每周对消防控制室各设备运行状况检查，

每月对

设备除尘保养；②检查消防主机备用电源是否正常工作；③确保火灾自动报警系统和其他联动控制设备处于正常工作状态；④确保消防水泵、

防排烟风机、

防火卷帘等消防用

电设备的配电控制装置处于自动控制状态

（或通电状态）

；⑤消防主机故障无换件维修须在12小时内修复。

8【住宅、写字楼业态】工程专业标准手册8.6

【消防系统日常维保】消防用电消防主机消防泵①每半年对消防烟感和温感探测器、

燃气探测器

及模块外观进行一次除尘处理；②每季度对手动报警器、

消防电话、

声光报警器

外观进行一次除尘处理；③点型感烟探测器投入运行2年后，

应每3年至少

全部清洗一遍；④火灾报警点位故障无换件维修须12小时内修复。①每日检查机械防排烟系统控制柜的标志、

仪表、

指示灯、

开关和控制按钮；②每月检查防排烟机手动或自动启动试运转，

有

无锈蚀、

螺钉松动；③半年检查排烟防火阀手动或自动启动、

复位实

验，

有无变形、

有无锈蚀，

弹簧性能可靠；④每年对所全部防排烟系统进行一次联动测试。①每月对水位进行一次检测，

玻璃水位计两端的

角阀在不进行水位观察时应关闭；②在冬季每天对消防储水设施进行室内温度和水

温检测，

当结冰或室内温度低于5℃时应确保不

结冰或不低于5℃措施；③每年检查消防水池

（箱）

蓄水设施的结构材料

是否完好。

8【住宅、写字楼业态】工程专业标准手册消防水箱

（池）8.6

【消防系统日常维保】机械防排烟火灾报警①每日对气体灭火控制器、

选择阀、

驱动装置、

柜式气体灭火装置喷嘴、

灭火系统手动控制与

误操作警示标志外观或压力等进行检查；②对低压二氧化碳系统储存装置的液位计显示

损失10%时应及时补充；③每月对灭火剂存储容器、

选择阀、

高压软管、

集流管、

启动装置、

管网与喷嘴、

压力信号器、

安全泄压阀等组件进行外观检查；④每季度检查气体灭火设备灭火剂输送管道、

支架、

吊架有无松动，

连接管有无变形老化，

喷嘴有无堵塞；⑤年度对每个保护区进行一次模拟自动喷气实

验及对消防控制室有无动作、

反馈信号。①每日对疏散指示标识、

应急照明配电箱及应急

照明分配装置进行一次外观检查；②每月检查应急照明集中电源和应急照明控制器

的指示状态进行一次检查；③每季度对供电系统进行自放电，

更换放电低于

30min的产品或电池；④每半年对应急照明联动切换进行一次测试；⑤应急照明、

疏散指示故障须12小时内修复。①每日对消防喷淋干

（湿）

报警阀组、

试水阀、

水利警铃、

压力表，

最不利端静压值一次检查；②每月对消防喷头、

阀门及铅封、

电磁阀启动测

试、

水流指示器动作反馈信号等检查；③每季度对消防喷头外观进行一次覆盖检查；④半年进行一次末端泄水联动启泵测试。

8【住宅、写字楼业态】应急照明、

疏散指示工程专业标准手册8.6

【消防系统日常维保】气体灭火消防喷淋①每日检查室内、

外消火栓箱外观进行检测，

每月度进行一次开封箱体内状况检查；②每季度对室内外消火栓进行一次检查维修；③每季度对室外阀门井的进水管的控制阀门

进行一次检查；

每月度对铅封、

锁链进行一

次检查；④每年入冬前对地上消火栓逐一进行出水实

验；⑤每年冬季每日对消防水池、

消防水箱、

消

防主管网进行一次防冻检查；⑥每季度对水泵接合器连接管、

止回阀、

安

全阀、

放空管、

控制阀进行一次检查。①每日对防火卷帘门帘面、

导轨、

操作开关外

观进行一次检查；②每月对防火卷帘门进行一次手动下降测试；③每季度对防火卷帘门进行一次监控中心远程操作下降测试；④年度对防火卷帘门齿轮、

锋条等部件加油润

滑保护，

每年进行一次联动测试。

8

【住宅、写字楼业态】

8.6

【消防系统日常维保】

消防广播

①每周对消防应急广播控制设备及扬声器外观、

仪表测量、检查；②季度对主、备电自动切换、广播及语音进行一次检查；③半年进行一次联动测试。消火栓、

水泵接合器工程专业标准手册防火卷帘门每日检查录像回放硬盘录像机Ø每天一次单画面和多画面循环

回放检查，

确保录像能清晰的按

照时间顺序准确的回放。Ø每周一次硬盘录像机外部除尘，

除尘使用干燥毛刷或小型吸尘器摄像机Ø每周一次巡视确保外观完整

、

摄像角度正常Ø每周一次巡视红外夜视效果

、

确保红外灯正常发光摄像机电源Ø每周一次巡视确保外观完整

、

密封良好，

电源指

示灯正常每周1次散热孔除尘终端显示设备Ø每周一次显示设备外部除尘

，

除尘使用干燥毛刷或小型吸尘器8【住宅、写字楼业态】工程专业标准手册8.7

【弱电系统巡检】监控系统Ø

电控锁

（供电开锁）

：测量电控锁开锁瞬间直流12V供电是否正常，

供电异常代换电控锁，

供电

正常，

电控锁正常。Ø

电磁锁

（断电开锁）

：测量电磁锁开锁瞬间是否有直流12V供电，

有供电代换电磁锁，

无供电

，

电磁锁正常。关门力度调节阀关门力度调节阀对讲电话：Ø

测量直流18V供电是否正常；

供电异常，代换对讲电话，

供电正常，

检查数据传输线路。Ø

传输线路异常，

检修传输线路；

传输线路正

常，

对讲电话正常。电源Ø测量电源交流220V输入是否正常；Ø输入异常，

检修220V供电电路；Ø

输入正常，

测量直流输出18V、12V输出是否正常；

直流18V、

12V输出正常

，

电源工作正常闭门器：Ø

关门力度过小，

顺时针调整调节阀。

Ø

关门力度过大，逆时针调整调节阀。8【住宅、写字楼业态】工程专业标准手册楼宇对讲系统8.7

【弱电系统巡检】周界报警系统Ø每周巡检一次，

确保探头防区没有影响红外线传送的障碍物。Ø每周巡检一次，

确保探头防区范围正常。Ø探头防护罩每周一次清洁除尘；Ø每季度一次根据探头使用说明，

测试、

调校其技术参数；Ø每年入夏、

入冬之前必须检查探头防护罩，

确保外观及密封性

完好无损；Ø每季度一次排查探头接线端子，

确保不松动。主机：Ø每周巡检一次，

确保声光报警能准确应答。Ø每周一次周界报警主机外部除尘，

除尘须使用干燥毛刷或小型

吸尘器。电源：

每周巡检一次，

确保电源外观完整，

无起鼓和异味。Ø

每天一次遥控、

持卡测试道闸机运行情况，

确保道闸机械结构无

异响，

自动落杆运行正常，

防砸车功能正常；Ø

每月一次手动落杆运行，

确保手动落杆能正常运行。Ø

每天一次测试读卡器感应距离，

确保读卡器正常运行；Ø

每天一次巡查自助发卡机及出卡按钮，

确保出卡准确无误。8【住宅、写字楼业态】工程专业标准手册停车场道闸系统Ø每天一次巡查道闸显示屏，

确保显示信息准确无误；8.7

【弱电系统巡检】

Ø每天一次外部除尘；

探头：摄像机Ø每年一次摄像机镜头清洁、测试、调效，确保焦距、光圈、方位满足使用要求。

镜头清洁时要用镜头纸对镜头进行擦拭；Ø

每年一次摄像机防护罩清洁除尘，

清洁时用医用酒精作为清洁剂辅以干

净的软布擦拭防止磨花防护罩。

安装防护罩时，

密封圈与壳体接合部必须准确、

到位，

确保密封效果良好；Ø

每年一次摄像机云台机械部分适量加润滑油，

确保证云台转动角度准确

无误；Ø

每年一次红外灯防护玻璃管清洁除尘。Ø

每周一次巡视确保外观完整、

密封良好，

电源指示灯正常；Ø

每季度一次根据使用说明，

测试、

调校其技术参数；Ø

每季度一次排查接线端子，

确保不松动。Ø

每季度一次硬盘录像机专项检查，

确保图像能存储、

回放；Ø

回放正常录像机工作正常，

不正常调校录像机参数；Ø

录像机参数正常，

代换硬盘；Ø

每季度一次排查、测量视频线路，确保线路整齐、规范，无局部短路、断路、接地；Ø线路不整齐，

整理线路；

线路整齐，

排查局部短路、

断路、接地；Ø

无局部短路、断路、接地，再次测量视频线路；Ø

每季度一次排查电源线路和接线端子，

确保接线端子不松动。

8【住宅、写字楼业态】工程专业标准手册监控系统8.8

【弱电系统维保】整改后整改前道闸机：Ø

道闸机在维修保养过程中必须断电作业，

避免发生意

外；Ø

每季度一次加注润滑油、

检查机械部件的磨损程度，

确保机械结构工作正常；Ø

每季度一次道闸箱密封性检查和内部除尘，

除尘须使

用干燥毛刷或小型吸尘器；Ø

每季度一次紧固接线端子，

排查、

整理线路确保线路

正常；Ø

每季度一次根据使用说明，

测试、

调校其技术参数。主机硬件：每月一次测试、

鉴别坏卡，

避免系统内出现错误信息；每季度一次内部除尘，

除尘须使用干燥毛刷或小型吸尘器；每季度一次紧固接线端子，

排查、

整理线路确保线路正常。

每次维保完成后填写相应的记录表单。主机软件：Ø

每天一次查看车辆出入情况，

确保记录完

整。Ø

每天一次查看卡录入系统，

确保卡录入系

统正常运行。Ø

每季度一次查看系统管理软件及管理计算

机，

确保软件及计算机正常运行。

8【住宅、写字楼业态】工程专业标准手册道闸系统8.8

【弱电系统维保】电源：每月一次测试、

调校其技术参数；每季度一次主机内部除尘，

除尘时须使用干燥毛刷或小型吸尘器;每季度一次排查探头接线端子，确保不松动;维保完成后维保人员应填写相应的记录表单。探头：探头防护罩每周一次清洁除尘；每季度一次根据探头使用说明，

测试、

调校其技

术参数；每年入夏、

入冬之前必须检查探头防护罩，

确保

外观及密封性完好无损；每季度一次排查探头接线端子，

确保不松动。主机：每季度一次排查探头接线端子，确保不松动；

每季度一次传输线路排查，