建设工程施工合同争议解决第八章 优先受偿权

建设工程施工合同争议解决主讲人：第八章优先受偿权目录73优先受偿权的权利属性76优先受偿权的行使方式和行使期限74优先受偿权的行使主体和行使对象77优先受偿权的权利位阶75优先受偿权的标的物和权利范围78优先受偿权的放弃与限制73.优先受偿权的权利属性优先受偿权的权利属性留置权问题：1、留置权的行使仅限于动产。2、建设工程施工合同属于特殊的承揽合同。

实践中，由于法定优先权的制度体系和规则并不完备，优先受偿权的行使中仍有大量案例参照抵押权规则来行使。在执行中，参照抵押权规则处理优先权情形：【实现担保物权案件】根据《民事诉讼法》第196、197条规定，人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。【优先受偿权的实现】依据最高院《民事审判指导与参考》总第63辑中《未经诉讼直接向执行机构主张建设工程优先权的，执行机构应当如何处理》和《最高人民法院司法观点集成（新编版）·民事卷III》，法院收到承包人要求行使未经生效法律文书确认的建设工程优先权申请的，可分两种情况予以处理：

一是，如果被执行人对其申请的工程款金额无异议，且经法院审查承包人提供的建设工程合同及相关材料合法有效，亦未发现承包人和被执行人恶意串通损害国家、集体和第三人利益的，应准许其优先受偿；

二是，如果被执行人对其申请的工程款金额有异议，法院应当告知承包人另行诉讼，但法院对工程变价款的分配程序须待诉讼有结果后方可继续进行。优先受偿权申请执行程序也即参照抵押权而实施。法定抵押权问题：1、抵押权依照约定产生，现行法律中并无法定抵押权的概念。2、建设工程的抵押需要进行登记公示。法定优先权1、现有法规中有关优先权的规定。（《海商法》船舶优先权、《民用航空法》民用航空器优先权）2、建设工程的优先受偿权如同船舶优先权、民用航空器优先权一样，属于法定权利，且无需登记公示。优先受偿权的权利属性《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》中观点（最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组）第三种观点是优先权说。该观点认为，建设工程价款优先受偿权属于优先权，符合优先权特点。

首先，建设工程价款优先受偿权只要符合本条规定的条件即成立，既不需要以承包人占有建设工程为要件，也不需要登记；

其次，我国其他法律也规定有各种类型的优先权；

再次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》使用了“建设工程承包人行使优先权"的表述，说明司法实践认可建设工程价款优先受偿权为一种优先权。

从比较法的角度看，《法国民法典》第2095条规定：“优先权是指，依据债权的性质，给予某一债权人先于其他债权人，甚至先于抵押权人，受清偿的权利。"《法国民法典》第2103条就建设工程的优先权作了规定。《日本民法典》则规定了先取特权，本质上也是一种优先权。《意大利民法典》也规定了优先权。我国《企业破产法》《民事诉讼法》《民用航空法》《海商法》等法律也规定了优先权。这种权利系立法者基于特定政策考量，为追求实质公平而赋予了特定民事主体权利优先保护的法律效力。

笔者认为第三种观点具有合理性。优先受偿权的权利属性最高人民法院（2018）最高法民终846号建设工程价款优先受偿权是法律赋予承包人的法定优先权，目的是保障承包人对自己的劳动成果获得报酬。最高人民法院（2016）最高法民终463号对于府都公司主张的双方2013年5月3日《会议纪要》中约定府都公司享有优先受偿权，本院认为，由于当时建设工程价款尚未确定，该优先权尚未起算，故该约定不具有行使建设工程价款优先受偿权的法律效果，而且，建设工程价款优先受偿权系法定优先权，当事人的上述约定，亦不产生相应的法律后果。最高人民法院（2018）最高法民申5769号《合同法》第二百八十六条是建设工程承包人在其应得工程款范围内对其施工的工程折价或者拍卖所得价款享有优先受偿权的法律基础。鉴于建设工程价款优先受偿权系法定优先权，因其具有优于普通债权和抵押权的权利属性，故对其权利的享有和行使必须具有明确的法律依据，实践中亦应加以严格限制。裁判观点《合同法》第二百八十六条规定了建设工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，建设工程价款优先受偿权在效力上优于抵押权和其他债权，故其应如担保物权一样具有物上代位性，即当建设工程毁损、灭失或者被征收时，优先受偿权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等代偿物优先受偿。北京市高级人民法院（2017）京民终786号北京华汇房地产开发中心等与北京申全福熊猫环岛综合市场有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书优先受偿权是否具有担保物权中的物上代位性？优先受偿权系法定优先权在实践中被认可优先于抵押权和其他债权《优先权批复》（法释[2002]16号）（已废止）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第三十六条

承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。将“建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定写入了司法解释《优先权批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”但该批复被《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》（法释〔2020〕16号）所废止，已于今日失效，现该批复第一条的内容由新《施工合同解释一》第三十六条直接规定。“建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定对承包人、建设工程的抵押权人及发包人的其他债权人的权利影响巨大，如此重要的条文，由最高人民法院的批复意见进行规定，显然已不合适。故有必要将上述规定吸收为新《施工合同解释一》的组成部分，此在确保了上述规定的连续性的基础上，增加了上述规定的权威性。74.优先受偿权的行使主体和行使对象优先受偿权的行使主体《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第三十七条装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。权利主体施工总承包人装饰装修工程承包人工程总承包人平行发包的名义分包人与发包人形成事实合同关系的其他主体建设工程价款债权的受让人无效合同的承包人有争议发包人选定分包人后直接与其签订合同与发包人、总承包人订立三方合同优先受偿权的行使主体《民法典理解与适用》中关于优先受偿权权利主体的观点实践中，对于哪些承包人享有建设工程价款优先受偿权的问题，争议较大。

第一，建设工程的勘察人和设计人不享有建设工程价款优先受偿权。建设工程价款优先受偿权制度的初衷是保护农民工等建筑工人的工资权益。建设工程是农民工等建筑工人劳动物化的成果，因此，应当对建筑工人的物化劳动予以特别优先保护。农民工等建筑工人主要受雇于建设工程施工合同的承包人。因此，原则上建设工程的勘察人和设计人不享有建设工程价款优先受偿权。第二，转包合同和分包合同的承包人不享有建设工程价款优先受偿权。关于建设工程价款优先受偿权的主体，《建设工程施工合同司法解释（二）》第17条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定，请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。"本条规定的本意是，与发包人没有建设工程施工合同关系的实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。这是基于平衡保护农民利益和保护交易安全及其他当事人利益的考虑。第三，不仅实际施工人不能享有建设工程价款优先受偿权，合法分包合同的承包人与发包人之间也不存在建设工程施工合同关系，合法分包合同的承包人也不享有建设工程价款优先受偿权。因此，转包合同和分包合同的承包人均不应享有建设工程价款优先受偿权。第四，支解发包情况下，承包非主体工程的承包人不享有建设工程价款优先受偿权。在支解发包的情况下，存在多个承包人，且承包人均与发包人签订了建设工程施工合同。在支解发包合同中，不仅发包人有过错，承包人也有过错。在存在多个承包人的情况下，如果每个承包人都享有建设工程价款优先受偿权，将会对工程的施工、利用以及交易安全造成较大的损害，尤其是承包非主体工程的承包人，其可能因为一小部分分项工程的价款而对全部建设工程行使建设工程价款优先受偿权，对施工秩序和交易秩序的影响都非常大。因此，综合当事人过错、各方当事人利益和建设工程施工的客观情况，在支解发包的情况下，笔者认为，应当将建设工程价款优先受偿权的权利人限定为承包主体工程的承包人。第五，与代建人签订建设工程施工合同的承包人享有建设工程价款优先受偿权。第六，借用资质签订建设工程施工合同的情况下，缺乏资质的单位或者个人是否享有建设工程价款优先受偿权的问题，实践中存在争议。对这一问题，有两点需要注意是享有建设工程价款优先受偿权的主体原则上应当是一人而不宜为多人；二是在处理出借资质的建筑企业、借用资质的单位或者个人、发包人三方之间的关系时，应当考虑《民法典》第146条规定，以各方当事人的真实意思为基础确定各自法律关系。案例黄显林、湖北荆门团结科技产业园投资管理有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书湖北省荆门市中级人民法院（2019）鄂08民终72号争议焦点：关于黄显林是否符合工程款优先受偿权主体条件的问题？裁判观点：《施工合同司法解释（二）》第十七条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”本案中，2016年4月24日的《建设工程施工合同》、2017年1月20日的《关于荆门团结科技产业园5#、6#楼施工合同内容<工程造价>的补充合同》均由团结公司与黄显林签订，摩登公司未在该两份合同上加盖公章，且团结公司明知黄显林系借用摩登公司资质进行施工，仍直接向黄显林支付案涉工程的工程款，未向摩登公司支付过案涉工程的工程款，故本院认定团结公司与黄显林就案涉工程成立事实上的建设工程施工合同关系。因此，黄显林实为就案涉工程与发包人团结公司订立建设工程施工合同的承包人，故黄显林符合工程款优先受偿权的主体条件。发包人（团结公司）承包人（摩登公司）《建设工程施工合同》与发包人形成事实合同关系的其他主体，是否属于优先受偿权的权利主体？实际施工人/挂靠人（黄显林）挂靠协议《内部承包合同》案例江苏天许建设有限公司与徐州市久隆建安工程有限公司、徐州新腾置业有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书江苏省徐州市中级人民法院（2019）苏03民终2223号争议焦点：天许公司对白云东路定销房4#、8#是否享有《合同法》第二百八十六条规定的优先受偿权？裁判观点：《施工合同司法解释（二）》第十七条规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人享有优先受偿权；第二十五条规定，实际施工人根据合同法第七十三条规定，以转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权，对其造成损害为由，提起代位权诉讼的，人民法院应予支持。

天许公司上诉主张，结合上述二条规定，可以得出人民法院对天许公司在本案中主张的工程价款优先受偿权应予支持的结论。

本院认为，天许公司的主张不能成立。理由如下：1、从《施工合同司法解释（二）》中有关承包人与实际施工人条款的表述来看，承包人与实际施工人二者分列，内涵不同；2、工程价款优先受偿权是《合同法》第二百八十六条规定的权利，赋予承包人，专属于承包人，不属于合同法代位权规定的可以代位行使的债权；3、从立法精神来看，法律具有惩恶扬善的功能。实际施工人是违法承建工程的主体，本应受到规制。如实际施工人享有与合法承包人一样的权利，则无法体现法律的引导作用，与立法精神相背离。因此，在现行法律未明文规定实际施工人享有工程价款优先受偿权的情况下，本院对天许公司的上诉主张不予采纳。发包人（新腾公司）承包人/转包人（久隆公司）《建设工程施工合同》实际施工人，是否属于优先受偿权的权利主体？实际施工人（天许公司）《白云东路定销房项目施工合同》案例中国电力工程顾问集团东北电力设计院有限公司与牡丹江佳日热电有限公司建设工程施工合同纠纷一案一审民事判决书黑龙江省高级人民法院（2012）黑民初字第3号争议焦点：关于电力设计院对诉争工程享有优先受偿权问题。裁判观点：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条关于“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”的规定，电力设计院应在佳日公司未支付的已完工程款项4299.41元范围内（未到现场的设备以到现场后的价值为准）对诉争工程享有承包人的优先受偿权。发包人（佳日公司）工程总承包人（电力设计院）《牡丹江佳日热电有限公司扩建2×25MW汽轮发电机组工程总承包合同》工程总承包合同中总承包人，是否属于优先受偿权的权利主体？诉争已完工程部分总价款停工损失：566951.52元及利息勘察设计费523万元建安工程价款4690.5万元其他费用89.45万设备总价款4068.46万元已付款未到场设备28万元法院支持优先受偿部分案例中建三局建发工程有限公司与陕西西岳山庄有限公司、第三人中建三局第三建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷二审案最高人民法院（2007）民一终字第10号争议焦点：关于建发公司对涉案工程是否享有优先受偿权的问题。裁判观点：建设工程款具有优先受偿性质。建发公司基于受让债权取得此项权利。鉴于该项建设工程目前尚未全部竣工，《施工合同》因西岳山庄拖欠工程款等原因而迟延履行，建发公司优先受偿权的行使期限应从2005年10月10日解除合同时起算。此前建发公司已提起诉讼，故不应认定其优先受偿权的行使期限已超过6个月。对于西岳山庄关于建发公司已超过行使优先受偿权期限的主张，本院不予支持。发包人（西岳山庄）承包人（三公司）《建设工程施工合同》建设工程价款债权的受让人，是否属于优先受偿权的权利主体？债权受让人（建发公司）债权转让案例中国建筑第六工程局有限公司、哈尔滨凯盛源置业有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书最高人民法院（2017）最高法民终730号争议焦点：关于中建六公司主张对案涉工程享有优先受偿权的问题。一审法院观点：

工程价款优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提，即使施工合同无效或工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。故中建六公司主张优先受偿权，一审法院予以支持。但案涉工程的房屋已部分出售给众多购房人，根据《优先受偿权批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故中建六公司享有优先受偿权不得对抗案涉房屋的买受人，且优先受偿权不涉及建筑物所占用的建设用地使用权。二审法院观点：建设工程施工合同具有一定的特殊性，在发包方欠付工程款的情况下，施工方由于无法取回其“实际投入”或者物化到建设工程中的该部分价值，从而设定了一种对拍卖价款的物上代位权，即施工方可以从该工程拍卖或者折价价款中优先取得其实际投入或者物化到建设工程中的价值。本案中，凯盛源公司尚欠中建六公司工程款152612130.74元，一审法院判决确认中建六公司在凯盛源公司拖欠工程款范围内，对案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用权）享有优先受偿权，并无不当，本院予以维持。发包人（凯盛源公司）承包人（中建六公司）无效合同的承包人，是否属于优先受偿权的权利主体？1、应招标项目未招标，所签订《施工协议书》因违反效力性强制性规定无效2、双方“先定后招”的“串标”行为导致《建设工程施工合同》无效优先受偿权的行使对象《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第三十七条装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。项目受让人（在建工程所有权转让）行使对象发包人合作开发项目中的合作方非发包人的工程所有权人非行使对象有争议案例宁夏瑞富山水置业有限公司（原宁夏庆华置业有限公司）、华宸建设集团股份有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书最高人民法院（2019）最高法民终1572号发包人（华泽公司）承包人（华宸公司）《建设工程施工合同》合作开发项目中的合作方，是否属于优先受偿权的行使对象？争议焦点：华宸公司是否可主张案涉工程价款优先受偿权。合作开发单位（瑞富公司）《项目合作开发协议》1、瑞富公司与华泽公司为案涉工程的共同开发建设主体，之间的关系为合作开发关系；2、案涉建设工程施工合同是由华泽公司与华宸公司签订，之间的关系为建设工程法律关系；3、两者虽有牵连，但性质不同。案例宁夏瑞富山水置业有限公司（原宁夏庆华置业有限公司）、华宸建设集团股份有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书最高人民法院（2019）最高法民终1572号合作开发项目中的合作方，是否属于优先受偿权的行使对象？争议焦点：华宸公司是否可主张案涉工程价款优先受偿权。裁判观点：依据《合同法》第二百八十六条的规定，设置建设工程价款优先受偿权是考虑到承包人的劳动已经物化到建筑物之中，当发包人不能按照约定支付工程款时，赋予承包人对工程优先受偿的权利，以保护承包人对工程价款的实际受偿，是对工程款债权进行的特殊保护。故建设工程价款优先受偿权的基础权利来源于承包人所享有的工程款债权。按照瑞富公司与华泽公司签订的《项目合作开发协议》的约定，案涉工程项目由瑞富公司提供土地，由华泽公司承担项目开发的全部风险，无论项目是否盈利，华泽公司均向瑞富公司支付固定收益，项目开发、建设、销售以瑞富公司名义进行，华泽公司全部付清瑞富公司固定收益、承担项目对外全部负债后，项目整体转让至华泽公司名下，由华泽公司独立开发建设。而实际履行协议中，由华泽公司作为发包人与华宸公司签订了《建设工程施工合同》，之后因《项目合作开发协议》解除未能继续履行，现案涉工程在瑞富公司名下。华宸公司已向瑞富公司移交了施工工程，因华宸公司的施工行为，建筑材料和劳动力已经物化为在建工程，已经和在建工程不可分离，优先受偿权的标的物为华宸公司施工所完成的工程。依据《施工合同司法解释（二）》第十七条“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”的规定，华宸公司作为案涉工程的承包人有权依法主张对案涉工程的优先受偿权。瑞富公司与华泽公司因《项目合作开发协议》及协议解除等形成的债权债务，与本案不属于同一法律关系，瑞富公司以此作为案涉工程价款优先受偿权的抗辩理由，没有法律依据，本院不予支持。案例陕西华达建筑工程有限公司与渭南高新技术产业开发区管理委员会侵权责任纠纷二审民事判决书陕西省高级人民法院（2013）陕民一终字第00104号发包人（凯通公司）承包人（华达公司）《建设工程施工合同》项目受让人，是否属于优先受偿权的行使对象？争议焦点：关于高新区管委会侵犯华达公司留置权和优先受偿权，并赔偿华达公司债权无法实现的损失问题。项目受让人（高新区管委会）《合同书》《终止﹤合同书﹥协议》1、2003年7月11日，高新区管委会与凯通公司就投资兴建国际学校、国际教育交流中心事宜签订《合同书》，约定高新区管委会向凯通公司出让建设用地300亩，凯通公司三年内完成总投资一亿六千万元人民币等；2、2006年10月，凯通公司与华达公司签订《建设工程施工合同》约定，凯通公司将其投资兴建的建设工程发包给华达公司施工；3、2008年7月31日，高新区管委会与凯通公司签订《终止﹤合同书﹥协议》约定，终止《合同书》及一切合同附件；凯通公司无偿交回土地使用权及证书，管委会收回该项目，对凯通公司投资给予合理补偿。4、高新区管委会接管项目后，采用强制手段，将华达公司驱离施工工地。案例陕西华达建筑工程有限公司与渭南高新技术产业开发区管理委员会侵权责任纠纷二审民事判决书陕西省高级人民法院（2013）陕民一终字第00104号项目受让人，是否属于优先受偿权的行使对象？裁判观点：建设工程价款优先受偿权是一种承包人就建筑物直接支配其交换价值而优先于发包人的其他债权人受偿其债权的权利，它的实现无须借助义务人的给付行为，且不仅可以对抗发包人，还可以对抗第三人。

从高新区管委会与华达公司的往来函件内容可以看出，华达公司在其工程权益未实现的情况下并不愿意移交其施工的在建工程。高新区管委会也没有提交华达公司向其移交在建工程或者向凯通公司移交工程的书面手续。管委会与凯通公司签订《终止﹤合同书﹥协议》内容明显涉及施工人华达公司的重大经济利益。《合同法》第286条规定，建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。因此，对于该在建工程的折价补偿款，华达公司依法享有优先受偿的法定权利。管委会与凯通公司签订终止合同书协议也约定，凯通公司收到款项后，必须保证优先清偿与该项目工程建设的有关债务，并接受管委会监督。

根据上述事实，管委会作为华达公司施工的在建工程的占有人，在负有明确监管职责的情况下，疏于监管，致使华达公司无法就其应得工程款在该工程折价款范围内优先获得清偿，造成华达公司丧失了物上担保的法定权益，高新管委会明显存在主观过错，侵犯了华达公司工程款的优先受偿权，理应承担侵权责任。华达公司被高新区管委会侵犯的建设工程优先受偿权的担保范围只应限于工程款3675834元。高新区管委会支付后，即享有（2011）陕民一终字第00071号终审判决中判令凯通公司支付华达公司3675834元的工程款请求权，华达公司同时丧失该工程款请求权。发包人（凯通公司）；承包人（华达公司）；项目受让人（高新区管委会）75.优先受偿权的标的物和权利范围优先受偿权的标的物《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第三十九条未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。《民法典》第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。标的物须满足条件质量合格工程不宜折价、拍卖的工程工程质量符合法定标准未办理规划审批手续等原因不能取得物权虽未竣工，但已完部分合格虽有瑕疵，但经修复后合格社会公益性质的工程和特殊工程、保密性工程所有权不属于发包人非独立工程，无法单独拆分进行折价拍卖工程质量不合格且难以修复的建筑因消费者支付全部或者大部分购房款的商品房优先受偿权的标的物开工竣工分部分项工程验收合格消防验收合格材料和工程设备合格隐蔽工程合格符合法定质量标准源于《建筑法》第3条、第52条的规定，即建筑工程质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求。质量合格的认定主要根据《建设工程质量管理条例》、《建筑工程施工质量验收统一标准》等规定或规范性文件。质量合格指的是符合法定的质量标准质量符合法定标准质量符合约定标准实践中，承、发包双方可能会对质量作出特殊约定，如要求工程质量达到优良或要求工程获得某些专业奖项。工程质量合格不等同于工程质量符合约定，质量合格但不符合约定的，可以请求减少价款，而非拒付价款。VS质量合格不限于竣工验收合格案例南通长城建设集团有限公司、儋州珠联璧合房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书最高人民法院（2019）最高法民申1250号争议焦点：关于南通公司是否就案涉建设工程价款享有优先受偿权。裁判观点：

根据《合同法》第二百八十六条的规定，承包人有权请求就所涉工程折价或者拍卖的价款优先受偿。然而，根据本案查明的事实，案涉工程至本案一审庭审时仍未办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，属于违法建筑，其不能依法取得相应物权，且相关工程一直处于停工状态，原审判决据此认定案涉工程属于依现状不宜折价、拍卖的建设工程，进而对南通公司就案涉工程价款享有优先受偿权的主张不予支持，并无不当。不宜折价、拍卖的工程----违法建筑发包人（珠联公司）承包人（南通公司）《建设工程施工协议》合作开发单位（西联农场）《合作开发土地合同书》1、2013年3月26日，甲方西联农场与乙方珠联公司签订《合作开发土地合同书》，甲方按约定提供项目建设所需用地，乙方按约定提供建设项目所需的全部资金，合作开发“联合城市花园”项目；2、2013年10月22日，珠联公司与南通公司未经招投标，签订《儋州联合城市花园建设工程施工协议》；3、同年9月24日，儋州市住房和城乡建设局就案涉工程项目，作出《责令停止违法（章）行为通知书》。案例不宜折价、拍卖的工程----违法建筑浙江省高级人民法院（2019）浙民终1104号裁判观点：本案所涉工程为崇贤街道杨家浜小学工程，因其属于事业单位、社会团体以公益目的建设的教育设施，不宜进行折价、拍卖，故对明业公司、袁文忠请求确认对案涉工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。石家庄市新华区人民法院（2016）冀0105民初1276号裁判观点：本案诉争工程项目为回迁房，且相关建设手续尚不完善，根据工程的性质不宜进行折价、拍卖。因此，原告要求对涉案工程行使优先受偿权的请求，本院不予支持。济宁高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0891民初135号裁判观点：原告要求对其所施工的工程价款享有优先受偿权，但原告主张的工程款所涉及的工程为室外河道、道路、供水管道、室外电气，该工程在性质上属于附属项目工程，不宜进行折价、拍卖，故对原告的该项主张，本院依法不予支持。注：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六条以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是有下列情形之一的除外：（一）在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；（二）以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效的，人民法院不予支持。……优先受偿权的权利范围优先受偿权权利范围《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等该规定并不能解决实际中的问题索赔价款究竟属于工程价款还是损害赔偿金？“垫资款”质量保证金工程总承包中设计费用是否已经实际物化到建设工程？是否属于可主张的欠付工程款？两者价款可否拆分？优先受偿权的权利范围案例到期的工程质保金也应计入优先受偿权的范围内中建七局第二建筑有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书最高人民法院（2020）最高法民申4593号中建七局二公司申请再审称：二审存在漏判情形。二审在判决给付工程款、返还4%质保金的请求时，虽然判决中建七局二公司享有工程价款优先权，但享有优先权的金额未包括4%到期质保金，存在漏判。再审法院认为：本院经审查认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十一条规定：“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持”。住房城乡建设部、财政部2017年6月印发的《建设工程质量保证金管理办法》第二条第一款规定：“本办法所称建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金”。具体到本案中，根据一、二审查明的事实，对于工程价款的支付，涉案《建设工程施工合同》约定“工程竣工结算办理完毕后15日内支付至工程结算总价款的95%，余款5%为质保金，工程竣工验收合格满二年后七个工作日内支付4%，满五年后七个工作日内无息付清。”一、二审法院根据上述合同约定，将中建七局二公司起诉要求偿付的工程款分为两部分，即总价款95%以内的工程结算款和质保金分项裁判虽无不当，但因涉案质保金在本案中属于工程价款的一部分，二审法院未将涉案质保金计入中建七局二公司享有优先受偿权的范围存在漏判。同时，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条的规定，“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”，二审法院认定中建七局二公司于2017年10月11日起诉主张工程款优先受偿权并未超过六个月的法定期限虽具有事实依据，但对于涉案工程欠款相应利息的起算时间，也需结合上述规定在再审时一并予以查清。再审裁判结果：一、指令安徽省高级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。76.优先受偿权的行使方式和行使期限优先受偿权的行使方式《民法典》第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。催告催告是否为行使优先受偿权的必要程序？《合同法释义》中写道：“发包人不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。”按文义理解，催告为授权性规范，催告与否完全取决于承包人的选择。区别以房抵债协议承包人能否不经诉讼程序直接在执行程序中主张？协议折价申请法院拍卖若双方对工程价款不存在争议，承包人可以直接向人民法院申请拍卖并就所得价款优先受偿。若双方就工程价款存有争议，承包人只能向人民法院起诉或申请仲裁，依生效判决或仲裁裁决申请法院拍卖。优先受偿权的行使方式《民法典理解与适用》中关于优先受偿权行使方式的观点七、准确把握建设工程价款优先受偿权的行使方式诉讼不是承包人行使建设工程价款优先受偿权的唯一方式。承包人不仅可以通过诉讼的方式行使建设工程价款优先受偿权，还可以通过与发包人协商折价的方式行使建设工程价款优先受偿权。《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。“

依据该条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式有二：一是与发包人协议将该工程折价，二是申请人民法院将该工程依法拍卖。将承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式限定为诉讼方式，与《合同法》第286条规定不符。另外有观点认为，承包人不应当以诉讼的方式行使建设工程价款优先受偿权。根据《合同法》第286条规定，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，其建设工程的价款债权可就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。该条所规定的申请人民法院将该工程依法拍卖不属于普通的民事诉讼，而是一种特殊救济程序，类似于申请人民法院强制执行公证债权文书一样，属于非诉程序。该观点过于机械，也没有诉讼法上的依据。实践中的情况更加复杂，承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式也更加多样。只要承包人并非怠于行使建设工程价款优先受偿权，原则上都应予保护。案例昆明二建建设（集团）有限公司、北京国际信托有限公司第三人撤销之诉再审民事判决书最高人民法院（2018）最高法民再84号争议焦点：昆明二建公司主张建设工程价款优先受偿权是否超过法定期限。裁判观点：根据合同法第二百八十六条之规定，发包人逾期不支付建设工程价款的，承包人既可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖来行使建设工程价款优先受偿权。即承包人享有的建设工程优先受偿权系法定权利，不需要经法院确认即享有。本案所涉溪谷雅苑项目工程于2013年6月7日竣工，金冠源公司未按照合同约定与昆明二建公司进行结算。昆明二建公司与金冠源公司协商以溪谷雅苑项目房产折抵部分工程款，并于2013年11月26日向金冠源公司发出催告函，要求金冠源公司尽快结算并声明享有建设工程价款优先受偿权，而金冠源公司也于2013年11月28日向昆明二建公司出具《协商意见》，表示会在两个月内进行结算，并认可昆明二建公司对溪谷雅苑小区工程享有优先受偿权。昆明二建公司行使案涉建设工程价款优先受偿权，符合《优先受偿权批复》第四条关于“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”之规定。原一审、二审判决关于昆明二建公司发函仅主张享有优先受偿权，而没有行使优先受偿权，起诉主张案涉工程享有优先受偿权已经超过了除斥期间的认定确有错误，本院予以纠正。发包人（金冠源公司）承包人（昆明二建公司）《建设工程施工合同》催告是否构成优先受偿权的行使？发包人（金冠源公司）承包人（昆明二建公司）优先受偿权的行使期限优先受偿权行使期限原《施工合同解释二》规定承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，现新《施工合同解释一》变化为“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月”。仅从期限来看，其将承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限从六个月延长到了十八个月，期限的起算日期“自发包人应当给付建设工程价款之日起算”似乎无变化。但原《施工合同解释二》出台后一直存在重大争议的“发包人应当给付建设工程价款之日”的起算标准仍未解决。目前司法审判实践中，因六个月期限较为短暂，且一般情形下迟迟无法达成结算多系因发包人占据强势地位，对结算予以拖延，为更好的保护承包人的利益，司法审判中多倾向于有利于承包人的观点进行处理。但是在新《施工合同解释一》实行后，行使期限从六个月延长至十八个月，在此情况下，即便起算时间按绝对时间计算，也足以保护承包人的利益，故以后的司法审判实践对“发包人应当给付建设工程价款之日”的认定标准或将有所变化。关于“合理期限”。此前的司法实践认为，原《施工合同解释二》第二十二条规定的六个月期限属于除斥期间，一般不得中止、中断或延长，亦无需当事人事先约定。现新《施工合同解释一》既规定建设工程价款优先受偿权需在合理期限内行使，又规定最长不得超过十八个月，由此产生的问题是如何界定合理期限？当事人可否事先约定合理期限？当事人约定的期限过短将产生何种法律后果？前述问题仍待最高人民法院释明。对于该规定，我们认为，对于合理期限，法官是有一定自由裁量权的。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（已废止）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十二条承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。第四十一条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。案例锦宸集团有限公司、呼伦贝尔市天顺房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书最高人民法院（2018）最高法民终846号基本案情：1、锦宸公司（承包人、乙方）与天顺公司（发包人、甲方）相继签订《建设工程施工合同框架协议书》、《建设工程施工合同》、《<建设工程施工合同框架协议书>补充协议书》，天顺公司将天顺新城二、三期建设工程发包给锦宸公司施工。2、2015年2月9日，天顺公司、锦宸公司及审计单位共同作出两份《工程结算审计核定单》，其中总包单位2012年-2013年完成工程量审定结算值为283592959.69元，2014年完成工程量审定结算值为87082516.39元。2015年11月25日、27日，作出三份《2015年工程进度结算书》。3、天顺新城二期工程少部分入住，但未竣工验收；天顺新城三期工程停建。发包人（天顺公司）承包人（锦宸公司）《建设工程施工合同》争议焦点：关于锦宸公司对于案涉天顺新城二、三期建设工程是否享有优先受偿权问题。案例锦宸集团有限公司、呼伦贝尔市天顺房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书最高人民法院（2018）最高法民终846号一审法院观点：本案涉案工程所签订的五份合同虽为无效，但系双方当事人的真实意思表示。根据《合同法》第二百八十六条规定，承包人可以对建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。该规定就未付工程款对所承建的工程享有优先受偿权，系为保护承包人对工程价款的实际受偿，在认定优先受偿权的起始期限时，应当遵循案件的客观事实。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条将建设工程价款的范围明确限定为：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。在本案所涉合同中，约定的竣工日期为2015年12月30日，锦宸公司与天顺公司就天顺新城二、三期工程已经于2015年2月、2015年11月进行工程结算。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。根据上述规定，锦宸公司于2017年5月5日向法院起诉请求优先权已过期限，其要求对所施工的工程享有优先受偿权无法律依据，应不予支持。发包人（天顺公司）承包人（锦宸公司）《建设工程施工合同》案例锦宸集团有限公司、呼伦贝尔市天顺房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书最高人民法院（2018）最高法民终846号二审法院观点：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案中，案涉天顺新城二期工程未竣工验收、三期工程停建，且案涉五份建设工程施工合同无效，故本案建设工程优先权行使期限不宜从建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。一审判决认定锦宸公司优先受偿权行使期限自约定的竣工日期2015年12月30日起算缺乏事实和合同依据，本院纠正。根据本案查明的事实，锦宸公司与天顺公司于2015年2月、2015年11月就案涉天顺新城二、三期工程进行的结算属于施工过程中工程进度结算，并非对案涉工程的结算。锦宸公司于2017年3月2日委托公证向天顺公司、鑫都公司分别邮寄送达了催告及解除合同通知函。《合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《合同法解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。故本案锦宸公司行使优先权期限应自锦宸公司解除合同到达天顺公司、鑫都公司时起算。锦宸公司请求对天顺新城二、三期工程拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，具有事实和法律依据，应予支持。一审判决认定锦宸公司请求优先受偿权已经超过行使期限，属适用法律错误，本院予以纠正。发包人（天顺公司）承包人（锦宸公司）《建设工程施工合同》77.优先受偿权的权利位阶优先受偿权的权利位阶优先受偿权的权利位阶根据《优先权批复》第2条之规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。故在已经支付全部或大部分购房款的商品房消费者的权利与建设工程价款优先受偿权产生冲突时，应优先保护商品房消费者的权利。随着《优先权批复》被2021年1月1日生效的《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》（法释〔2020〕16号）废止，已经支付全部或大部分款项的商品房消费者能否继续对抗建设工程价款优先受偿权成为讨论的热点，此种情形下，对商品房消费者继续予以保护于法无据，仅能在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形下排除执行。已经支付全部或大部分款项的商品房消费者能否继续对抗建设工程价款优先受偿权？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。优先受偿权的权利位阶优先受偿权的权利位阶法院认可如下案款分配方案：（一）优先支付：共益费用。对案件诉讼、执行过程中，所发生的诉讼费、执行费、评估拍卖费等实际发生的共益费用，在所得价款中优先支付。（二）第一清偿顺位：欠缴的划拨土地收益金。对被执行人恒通公司欠缴的划拨土地收益金2251231元以第一顺位进行清偿。（三）第二清偿顺位：建设工程价款优先权部分。对被执行人的司法处置房产所涉及的建设施工单位，享有的建设工程价款优先权部分以第二顺位进行清偿。（四）第三清偿顺位：抵押优先受偿权。对债权人应其抵押物所享有的优先受偿权以第三顺位清偿。（五）第四清偿顺位：一般债权。若被执行人司法处置财产的价款足以清偿上述优先权，对其剩余价款部分，依照各优先债权人的未获清偿的债权部分及一般债权人的债权按照比例进行清偿。平安银行股份有限公司重庆分行、重庆恒通房地产发展有限公司等执行分配方案异议之诉案件最高人民法院（2014）民一终字第50号78.优先受偿权的放弃与限制优先受偿权的放弃与限制《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十二条发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。《民法典理解与适用》中的观点八、准确把握承包人承诺放弃建设工程价款优先受偿权行为的效力建设工程价款优先受偿权是较为特殊的民事权利。关于建设工程价款优先受偿是否可由承包人承诺放弃的问题，实践中存在争议。

一方面，依民法法理，如果不违反法律的禁止性规定和社会公序良俗，民事主体有权自由处分其财产权利，包括放弃财产权利或者限制该财产权利。如果民事主体放弃或者限制财产权利的行为损害第三人利益的，对第三人不发生效力；

另一方面，建设工程价款优先受偿权属于法定权利，本条规定赋予承包人此项权利，目的是为保护建筑工人的利益。

因此，承包人对该项权利的处分不能违背本条的立法宗旨，不能损害农民工等建筑工人的权益。对此，《建设工程施工合同司法解释（二）》第23条规定：“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。"优先受偿权的放弃与限制大连安泰建设有限公司与大连中裕嘉合房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（2016）最高法民终532号基本案情：2013年11月18日，嘉合公司作为委托人与受托人吉林银行大连分行签订了《吉林银行流动资金贷款支付委托书》，融资用途为装饰、装修支付工程款及费用，支付对象为安泰公司，同时安泰公司向吉林银行大连分行、北京天地方中资产管理有限公司、嘉合公司出具的书面《承诺函》载明：（一）无论借款人现在及以后是否欠付我公司上述项目在建工程的工程款，我公司自愿放弃上述《抵押合同》中约定的在建工程的优先受偿权。法院认为：安泰公司放弃优先受偿权不违反法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。建设工程优先受偿权是法律赋予建设工程施工人的法定权利，属于具有担保性质的民事财产权利。作为民事财产权利，权利人当然可以自由选择是否行使，当然也应当允许其通过约定放弃。而且，放弃优先受偿权并不必然侵害建设工程承包人或建筑工人的合法权益，承包人或建筑工人的合法权益还可通过其他途径的保障予以实现。因此，安泰公司关于优先受偿权属于法定权利，不能通过约定放弃的上诉理由，于法无据，不应支持。需要强调的是，本案安泰公司已经明确放弃了涉案工程的优先受偿权，其优先受偿权已不复存在，也就不存在是否能够对抗恒源公司债权的问题。嘉合公司答辩时虽对原审判决的工程款利息及违约金提出异议，但其并未对此提起上诉，该问题不属于二审审理范围，本院依法不予审理。指导性案例第27批指导性案例2021年3月3日，最高人民法院发布第27批共9件指导性案例，内容涉及第三人撤销之诉和案