房地产基础知识

房地产基础知识

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房地产基础知识

-踏入房地产业的第一节课

仅供集团内部培训使用

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什么是房地产？

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提问：中国房地产这个行业从什么时候有的？

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目录CONTENTS

01房地产概念

02中国房地产发展历程

03房地产核心名词的概念及理解

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发展历程：有多少年？经历了几个阶段？就像我们一个人他的出生地

在哪里一样，作为一个房产人，非常有必要去了解。

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01房地产基本概念

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提问：中国房地产这个行业从什么时候有的？

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房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

A、我们从事的房地产行业是什么？

PART1

土地开发

PART2

房屋开发

PART3

房屋销售

PART4

物业管理

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先说我们公司在房地产业里边主要是一个从事什么样的行业？代理、

销售、服务，我们是服务板块，不管是我们现在做的新房代理、二手

房、推广公司、装修公司、金融公司、所有的这几个板块都属于房地

产行业中服务板块，列举职业（提问）

据不完全统计，跟房地产相关的行业附带的其他行业有63个，包括

装修、施工、绿化、景观、树木都属于，63个之多，所以房地产是一

个影响国家大局的行业

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房地产业的范围

1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、

拆迁安置、委托规划设计、

旧城开发等；

2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖

租赁、抵押等；

3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；

4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳

务市场、信息市场，制定合理

的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产

市场的宏观调控。

A、我们从事的房地产行业是什么？

请列举你所了解到的房地产业内的职业有哪些？

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先说我们公司在房地产业里边主要是一个从事什么样的行业？代理、

销售、服务，我们是服务板块，不管是我们现在做的新房代理、二手

房、推广公司、装修公司、金融公司、所有的这几个板块都属于房地

产行业中服务板块，列举职业（提问）

据不完全统计，跟房地产相关的行业附带的其他行业有63个，包括

装修、施工、绿化、景观、树木都属于，63个之多，所以房地产是一

个影响国家大局的行业

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房地产：房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体

上的权益。

B、房地产基本概念

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提问：中国房地产这个行业从什么时候有的？

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房地产市场

一级市场即土地市场，

土地局通过协议、招标、拍卖的方式，将土地使用权转让给房地产开

发商

二级市场即新房市场，

房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上建房销售

三级市场即存量房（二手房）市场，

指个人之间的买卖、租赁。

B、房地产基本概念

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提问：中国房地产这个行业从什么时候有的？

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土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、

收益权、处置权。政府以协议、招标、拍卖的方式，将国有土地使用

权在一定年限内出让给土地使用者。

房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使

用权。

B、房地产基本概念

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提问：中国房地产这个行业从什么时候有的？

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思考：小产权房的土地所有权属于哪种？

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在我们国家，土地只有两种形式存在，一种是社会主义公有制的全民

所有制，另一种是集体所有制。小产权是集体土地

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出让年限

B、我国现行土地制度一土地出让

出让方式

出让年限

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所有制不允许个人买卖土地，我们现在开发商买的地是怎么回事呢？

通过招拍挂的形式把土地使用权转让给了土地使用者，不管是公司还

是一些法人这种形态，土地使用者以土地出让金的形式来使用这土地,

土地使用权出让的是由国家垄断的，其他人是没有权限的。

在出让的时候，目前国家用的最多的就是招标、拍卖、挂牌，就目前

郑州的这种情况来看，以拍卖为主，现在基本上是怎么拍卖的？一一

竞价，怎么竞价？现在已经不再面对面的拍卖，在某个机构或拍卖行

拍卖，而是网上竞拍，所以现在出现了“熔断”这个词，也是因为土

地招拍挂这个情况随之产生的。

公寓使用年限40年，属于商业用地，不管它的物业、水电都是按照

商业标准收取的，未来在转让过程中所征收的转让税费也是按照商业

来收的，这也是公寓和住宅最大的差别。

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C、根据土地性质进行房地产分类

房地产分类：

1.居住用地：普通住宅、别墅

2.工业用地：厂房

3.商业用地：商铺、写字楼、公寓

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所有制不允许个人买卖土地，我们现在开发商买的地是怎么回事呢？

通过招拍挂的形式把土地使用权转让给了土地使用者，不管是公司还

是一些法人这种形态，土地使用者以土地出让金的形式来使用这土地,

土地使用权出让的是由国家垄断的，其他人是没有权限的。

在出让的时候，目前国家用的最多的就是招标、拍卖、挂牌，就目前

郑州的这种情况来看，以拍卖为主，现在基本上是怎么拍卖的？一一

竞价，怎么竞价？现在已经不再面对面的拍卖，在某个机构或拍卖行

拍卖，而是网上竞拍，所以现在出现了“熔断”这个词，也是因为土

地招拍挂这个情况随之产生的。

公寓使用年限40年，属于商业用地，不管它的物业、水电都是按照

商业标准收取的，未来在转让过程中所征收的转让税费也是按照商业

来收的，这也是公寓和住宅最大的差别。

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出让年限

C、根据土地性质进行房地产分类

居住用地和商业用地区别：

1、使用年限不同：居住70年、商业40年

2、市政配套不同：住宅：天然气、暖气均有；商业：部分商业拥有暖

气，没有天然气

3、水电费征收标准不同

住宅：水费4.5元/吨，电费0.56元/度（第一阶梯）

商业：水费5.95元/吨，电费0.77元/度（第一阶梯）

4、房产交易税费不同：

住宅：新房交易契税有减免政策、二手房交易契税、个税、营业税有

减免政策

商业：新房交易契税全额征收、二手房交易契税、个税、营业税全额

征收

5、拆迁赔付比例不同

住宅：1:1

商业：1:3

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所有制不允许个人买卖土地，我们现在开发商买的地是怎么回事呢？

通过招拍挂的形式把土地使用权转让给了土地使用者，不管是公司还

是一些法人这种形态，土地使用者以土地出让金的形式来使用这土地,

土地使用权出让的是由国家垄断的，其他人是没有权限的。

在出让的时候，目前国家用的最多的就是招标、拍卖、挂牌，就目前

郑州的这种情况来看，以拍卖为主，现在基本上是怎么拍卖的？一一

竞价，怎么竞价？现在已经不再面对面的拍卖，在某个机构或拍卖行

拍卖，而是网上竞拍，所以现在出现了“熔断”这个词，也是因为土

地招拍挂这个情况随之产生的。

公寓使用年限40年，属于商业用地，不管它的物业、水电都是按照

商业标准收取的，未来在转让过程中所征收的转让税费也是按照商业

来收的，这也是公寓和住宅最大的差别。

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02房地产行业发展

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提问：中国房地产这个行业从什么时候有的？

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房地产成为一个行业，允许上市交易，允许作为一种商品存在，最早

是在1978年

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第二阶段（1996年至2000年）：

中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作

为一个产业才真正产生。

第三阶段（2000年至2007年）：

整个中国的房地产快速发展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要

讲产品，要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更

加要整合。

第四阶段（2008年至今）：

整个中国房地产深化调控阶段，房地产项目和产品发展多元化，产业

复合化。在调控之下，

房地产市场的热度受到抑制，逐步走向成熟。

第一阶段（1978至1996年）：

消费者对产品的要求不高，仅仅满足于居住为主，对劣质产品、市场

需求不是太看重，但市场在起步，整体市场供应有限，总的来说是卖

方市场；

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全国第一个商品房小区1978年筹备，1979年开工建设。

1980年，邓小平指出住房要进行商品化

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2018年

GDP中房地产投资占比

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星河湾行业内膜拜的一个项目

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郑州在全国30个典型城市房地产投资与GDP占比排名第5,

占比达32.1%

2018房地产开发投资占GDP比重城市排行情况

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星河湾行业内膜拜的一个项目

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省会郑州发展:

根据郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035)

(草案)规划，2035年郑州人口规模达到1350万。

省会人口占比数据对比：郑州目前占比不到10%,

而西安、武汉、合肥等省会人口占比超过20%。

国家中心城市：

国家中心城市是居于国家战略地位、体现国家意志、肩负国家使命、

引领区域发展、

跻身国际竞争领域、代表国家形象的特大型都市。

北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、关R州、西安

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星河湾行业内膜拜的一个项目

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03房地产核心名词的概念及理解

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建设用地面积:

经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

基底面积：

指建筑物外墙或结构外围水平投影的面积。

总建筑面积：

指在建设用地范围内所有建筑物地面以上及地面以下各层建筑

面积之和。

（包括住宅建筑面积之和、地下车位面积之和、物业用房、设备用房

面积之和）

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用地面积：有没有人见过开发商的土地证？看过土地证的看到附带的

那一页了没有？这张图就是用地面积的体现，我们叫它红线图，什么

是红线图？就是我们用地的边界，我给你画个圈你不能出这个圈，就

像孙悟空那个圈一样，踏出这个红线就死了，圈之外的地不是你的不

允许动，圈里边的就是我们的用地面积。

建筑物基地面积：有的学员认为是一楼地基外围范围内的面积，对吗?

举个例子，一楼商业层，二楼以上标准层，三十二层顶层，如果我们

基础层是2000平方，标准层是1800平方，中间有楼层是2100平方，

顶层面积是1500平方，基底面积是多少？是2100平方，是它的水平

投影面积，是最外围的面积。

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控规：用地范围内控制性详细规划

道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

退红线：

在道路交叉口的建筑，其后退距离还应当满足道路交通安全视距要求

城市快速路，20米以上

城市主次干路，15米以上

城市支路，10米以上

镇主要道路，8米以上

镇一般道路，5米以上

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用地面积：有没有人见过开发商的土地证？看过土地证的看到附带的

那一页了没有？这张图就是用地面积的体现，我们叫它红线图，什么

是红线图？就是我们用地的边界，我给你画个圈你不能出这个圈，就

像孙悟空那个圈一样，踏出这个红线就死了，圈之外的地不是你的不

允许动，圈里边的就是我们的用地面积。

建筑物基地面积：有的学员认为是一楼地基外围范围内的面积，对吗?

举个例子，一楼商业层，二楼以上标准层，三十二层顶层，如果我们

基础层是2000平方，标准层是1800平方，中间有楼层是2100平方，

顶层面积是1500平方，基底面积是多少？是2100平方，是它的水平

投影面积，是最外围的面积。

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建筑层数：

楼栋地面以上，层高大于2.2米的楼板结构分层层数。

建筑高度：

自建筑物场地地坪，至建筑物最高部分的垂直高度。

绿化率：

是指绿化垂直投影面积之和与建设用地的比值。

绿地率：

是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包

括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。

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建筑层数：正常觉得有什么问题，不是就是1层、2层、3层吗，但

是真正的层数是大于2.2的楼板结构分层层数，所有小于2.2米的都

不算一层。

有很多的电梯梯井层是不计入层数的，现在环内住宅限高是100米,

很多开发商会紧着100米尽量多挤出来一个楼层，所以很多开发商的

层高会建在2.9米，正常比较舒适的应该是3米・3.2米，挤出来的结

果就是基本可以建到34层，建出来34层基本上就是99.8左右，突

出来的电梯梯井层高大概是多少，也在2米多3米，这个时候突破了

100米的限制，其实是不超100米的，因为它不算层数，所以没事。

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日照间距：

指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在大寒日底层获得不低于

两小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。

土地出让金：

土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，向受让人收取的土地

出让的全部价款

（指土地出让的交易总额）

建安成本：

房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称

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容积率：作为房产人必须理解，网上搜搜一些图片看看什么叫容积率,

有一张图片很显眼，一只鸡，两只鸡，一群鸡…有些客户问，为什么

都说在买房的时候一定要问下小区的容积率，很多人不理解，如果说

买了这块地是100亩，建了4栋楼，和建了6栋楼，住的人员是不一

样的吧，如果这块公共用地有5个人活动，和50个人活动空间能一

样吗？容积率越低的话，居住舒适度越高，一般的话在别墅、养老房

区体现，现在高层的话是很难很难，除非在三环以外，如果在三环之

内的话，容积率是非常高的。一个良好的居住小区，高层住宅容积率

应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受

土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

建筑密度越大，这个小区越拥挤，建筑密度越小，越舒适。

影响一个项目规划的最大问题就是日照过不了，开发商总想多建一些

房子，密度建的更密一些，但是日照过不了。

冬至日：日照时间最短的一天，我们所处北半球。所以很多人在选择

买房子的时候，选择南户、东南户、西南户，很少选择东北户、西北

户，原因是什么，也是跟咱们中国的气候有关的，所以在售价上三个

方位的房子价格也会比较高一些。

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容积率：

指地上总建筑面积与总用地面积的比。

例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的地上总建筑面积，

其容积率为0.4o

建筑密度：

指在居住区用地内各类建筑的基底总面积和居住区用地的比，

它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

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容积率：作为房产人必须理解，网上搜搜一些图片看看什么叫容积率,

有一张图片很显眼，一只鸡，两只鸡，一群鸡…有些客户问，为什么

都说在买房的时候一定要问下小区的容积率，很多人不理解，如果说

买了这块地是100亩，建了4栋楼，和建了6栋楼，住的人员是不一

样的吧，如果这块公共用地有5个人活动，和50个人活动空间能一

样吗？容积率越低的话，居住舒适度越高，一般的话在别墅、养老房

区体现，现在高层的话是很难很难，除非在三环以外，如果在三环之

内的话，容积率是非常高的。一个良好的居住小区，高层住宅容积率

应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受

土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

建筑密度越大，这个小区越拥挤，建筑密度越小，越舒适。

影响一个项目规划的最大问题就是日照过不了，开发商总想多建一些

房子，密度建的更密一些，但是日照过不了。

冬至日：日照时间最短的一天，我们所处北半球。所以很多人在选择

买房子的时候，选择南户、东南户、西南户，很少选择东北户、西北

户，原因是什么，也是跟咱们中国的气候有关的，所以在售价上三个

方位的房子价格也会比较高一些。

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楼面价：

单位建筑面积分摊的土地出让价格。

(土地总价格/建筑总面积)

例：假设一个小区土地价格为40万/亩，容积率为18两种方式得出

楼面价：

楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(().()()15亩是1平方米)。

&楼面地价=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一亩约666.7平方

米)

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容积率：作为房产人必须理解，网上搜搜一些图片看看什么叫容积率,

有一张图片很显眼，一只鸡，两只鸡，一群鸡…有些客户问，为什么

都说在买房的时候一定要问下小区的容积率，很多人不理解，如果说

买了这块地是100亩，建了4栋楼，和建了6栋楼，住的人员是不一

样的吧，如果这块公共用地有5个人活动，和50个人活动空间能一

样吗？容积率越低的话，居住舒适度越高，一般的话在别墅、养老房

区体现，现在高层的话是很难很难，除非在三环以外，如果在三环之

内的话，容积率是非常高的。一个良好的居住小区，高层住宅容积率

应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受

土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

建筑密度越大，这个小区越拥挤，建筑密度越小，越舒适。

影响一个项目规划的最大问题就是日照过不了，开发商总想多建一些

房子，密度建的更密一些，但是日照过不了。

冬至日：日照时间最短的一天，我们所处北半球。所以很多人在选择

买房子的时候，选择南户、东南户、西南户，很少选择东北户、西北

户，原因是什么，也是跟咱们中国的气候有关的，所以在售价上三个

方位的房子价格也会比较高一些。

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思考题：

1、某项目基本资料如下：

总用地面积：120亩总建筑面积：217480m2,其中：

计容积率建筑面积：20万n?；

不计容积率建筑面积：174800?（地下车库及设备用房）

建筑物占地面积：50000m2

容积率=?建筑密度=?

2、某项目占地120亩，容积率3.0,每亩单价650万

楼面价=?

总

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容积率：地上有效建筑总面积/建筑用地面积=20000/5000=4

建筑密度二居住区用地内各类建筑基底总面积/居住区用地

=2500/5000=0.5

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生地：

还未开发，尚有青草，未规划作用。

三通一平（净地）：

是指土地具备水通、电通和道路通以及场地平整的条件

七通一平（熟地）：

是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、

通路、通讯、通暖气、通天然气或煤气以及场地平整的条件，使二级

开发商可以进场后迅速开发建设。

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五证：

《国有土地使用证》（市国土资源局）；

《建设用地规划许可证》（市规划委员会）；

《建设工程规划许可证》（市规划委员会）；

《建筑工程施工许可证》（市建委）；

《商品房预（销）售许可证》（房屋管理局）;

两书：

《住宅质量保证书》；

《住宅使用说明书》；

一表：

《商品房竣工验收备案表》

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房地产分类：

住宅：别墅：独栋、双拼、联排、叠加

普通住宅：退台洋房（1・5层）、多层洋房（1・7层）、小高

层（7・18层）、图层（18-33层）

商业：独立商业/裙楼商业

标准写字楼/商住写字楼（公寓）

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根据中国《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）将住宅建筑依层

数进行如上划分。

小高层住宅一般指7层层的住宅，随着社会的发展目前很多城市

广义上把18层及以下的住宅也称为小高层住宅，在建设部有关规定

中，没有小高层这个概念，它是人们的通俗叫法，具体几层叫小高层

没有约定俗成的概念。

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独栋别墅

独门独院，私密性极强的单体别墅

双拼别墅

由两户住宅并靠组成

联排别墅

由多个独门独户的居住单元拼联组成,

各户在房前房后有专用的院子

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酒店式公寓

提供酒店式服务的住宅，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套

家具及厨房设备

叠加式别墅

一般四层，一、二层为一户，三、四层为一户，上下叠加而成

花园洋房

多层的一个特殊形式，6层以下多层住宅，强调景观均好，绿化率比

较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台。

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建筑结构：

指在建筑物（包括构筑物）中，由建筑材料做成用来承受各种荷载或

者作用