浅析上市房地产公司投资价值与发展前景-以万科为例

毕业论文学生姓名：学号：系别班级：金融系2011级投资学本科班专业：投资学题目：浅析上市房地产公司投资价值与发展前景——以万科为例指导者：助教评阅者：讲师2015年5月12日毕业论文中文摘要浅析上市房地产公司投资价值与发展前景-以万科为例摘要：改革开放30多年来，我国的经济面貌发生了翻天覆地的变化，成为了世界第二大经济体，在这过程中，房地产行业也一跃成为国民经济的支柱产业之一，涌现了大批优秀的上市房地产公司。如何正确评估上市房地产公司的投资价值，既关系到广大投资者的切身利益，也对我国的国计民生有重要的影响。本文通过对我国房地产行业的发展现状和问题进行深入剖析，探寻房地产行业未来的发展道路，为广大投资者进行理性投资作一些有用的参考。为了更加清楚明晰地了解上市房地产公司的投资价值，本文选取了上市房地产公司中市值最高、经营业绩最好的龙头企业-万科集团作为分析的对象，通过分析其经营的优势和劣势，并对其财务状况进行深入剖析，最后利用经典的估值方法对万科集团的公司价值进行合理估算，得出了万科集团的投资价值，并以其为代表，探究出我国房地产上市公司的整体投资价值，为广大投资者进行理性投资提供有益参考。关键词：房地产行业投资价值万科毕业论文外文摘要TitleAnalysisofInvestmentValueandDevelopmentProspectofListedEstateCompaniesofChina-TakingVankeforExampleAbstractAfter30yearsofreformandopeningup,Chineseeconomyhasundergoneenormouschangesandbecometheworld'ssecondlargesteconomicentity.Intheprocess,therealestateindustryalsobecomesoneofthepillarindustriesofthenationaleconomy,emergingalargenumberofoutstandinglistedrealestatecompanies.Howtoproperlyassesstheinvestmentvalueoflistedrealestatecompanies,notonlyconcernsthevitalinterestsofinvestors,butalsohasimportanteffectsonournationaleconomy.ThispapermainlyanalyzesthedevelopingsituationandproblemsofChineserealestateindustrytoexplorethefuturepathoftherealestateindustryandhelpthemajorityofinvestorsmakerationalinvestmentdecisions.Inordertounderstandtheinvestmentvalueoflistedrealestatecompanies,thispaperselectsVankeGroupasanobjectofanalysis,byanalyzingthestrengthsandweaknessesofitsbusiness,andalsoanalyzingitsfinancialcondition.Finally,thispaperusestheclassicalmethodsofvaluationtoestimatethevalueofVankeGroup,obtainstheinvestmentvalueofVanke,explorestheinvestmentvalueofthewholelistedrealestateindustry,offerimportantreferencetoinvestors’investmentstrategies.Keywords：RealEstateInvestmentValueVanke 目录 1引言 11.1研究背景和研究意义 11.2文献综述 11.3研究内容和研究目的 31.4研究过程和方法 32我国房地产行业目前的发展现状及存在的问题 32.1我国房地产行业现状 32.2我国房地产行业存在的问题 43房地产公司投资价值的决定因素 53.1宏观经济政策 53.2经济发展水平 63.3公司经营状况 74万科房地产公司基本情况 74.1公司概况 74.2万科房地产公司的经营优势和劣势分析 75万科房地产公司财务分析 95.1偿债能力分析 95.2营运能力分析 105.3盈利能力分析 116用估值方法对万科集团进行估值 126.1市盈率法 126.2股利贴现模型 136.3现金流折现法 146.4估值结果 157房地产行业未来的发展趋势和发展路径研究 167.1房地产行业的发展趋势 167.2房地产行业未来的发展路径 17结论 19参考文献 20致谢 211引言1.1研究背景和研究意义随着市场经济的不断发展，我国的经济结构在不断转型升级，社会公众的生活水平在不断提高，在这个过程中，必然伴随着的是房地产市场的发展和繁荣。从西方发达经济体的发展历史可以看出，社会生产力发展程度越高，房地产需求便不断增加，房地产行业也不断发展壮大。中国改革开放30多年来，中国的房地产业有了巨大的发展，涌现了万科、金地、招商、保利等大型上市房地产公司，他们引领了中国经济发展的方向，有必要深刻剖析它们的公司价值。同时，我国的大型房地产公司多是上市公司，分析其投资价值有利于广大投资者作出正确的判断，促进我国证券市场的有序运行和房地产行业的稳定健康发展。1.2文献综述房地产行业作为我国经济体系的支柱产业之一，受到社会各方的广泛关注。改革开放30多年来，我国经济经历了大发展、大繁荣，同时我国房地产行业也经历了黄金时期。但是自2014年以来，我国房地产市场开始出现降温，增速明显放缓，国家宏观调控政策也在不断加强，导致房地产行业出现新的态势。特别对于上市房地产公司来说，投资者如何评估和认识上市房地产公司投资价值的变化，对于他们做出正确的投资决策有重要的意义。本文意在分析当前我国上市房地产公司的投资价值，并以龙头企业万科集团为例，认清当前房地产行业的发展态势，并对未来房地产行业的发展有个新的展望。对于房地产行业，业内的专家学者也有自己独特的观点。吴敬琏（2013）深入分析了我国经济发展的本质，他认为房价高速增长的根本原因是货币发行量过大，过多的货币供给量远远超过经济发展的需要，因此多余的资金进入收益率高的房地产行业，导致了房价大幅上涨。陈宝存（2011）指出我国的房地产行业会跨入为期30年的白银增长期，增长速度将会放缓，告别多年来的野蛮增长现象。他深切的指出，由于中国的城镇化进程大概花费30年时间，换句话来说，我国每年平均1%的新增城市人口将会持续30年的时间，如此一来我们房地产行业的增长速度必须保持在一个稳定的水平，而不是以前的飞速发展。在未来的发展道路上，房地产行业仍将扮演重要的角色，但是依然会维持支柱产业的地位。倪鹏飞（2014）认为现在经济发展已经进入新的发展阶段，告别高增长、高消耗的时代，与此同步的中国房地产行业也将呈现新的面貌。他指出最近的房产调控力度空前，真正使房地产行业进入调整期，因为新一届政府的调控时间持续会更长、程度更深、效果更好。此外，房产调控的地域差别也是明显的，对于一线城市而言，房地产需求旺盛，供给相对有限，因此其受的影响也比较有限，未来将维持中高速增长；对于二线、三线城市来说，购房需求相对偏弱，房源充足，在新的历史发展时期，这些地方的房价将会进入比较深的调整期，房地产投资的热潮将会慢慢退去，真正进入发展的新阶段。邓郁松（2014）分析了2014年我国房地产行业发生的新的变化，他认为这种变化主要体现在两个方面，第一个是房屋新开工面积大幅减少，另一个便是房产投资的增长速度放缓。此次房地产行业的增长下降，不仅是中央政府宏观调控政策出台的影响，更重要的是房地产行业本身的生命周期出现了变化。他认为从英国、德国、日本、美国等发达经济体的发展经验来看，房地产行业的黄金时期一般出现在该国人口规模不断扩大、经济高速发展的时期，而我国经济增长速度在不断下降，GDP增速跌破8%，相应的人口增长速度也在放缓，人口老龄化趋势愈加明显，正因为如此，我国房地产公司将进入增长速度下降直至稳定增长的状态。郎咸平（2015）在“万达商业投资高峰论坛”指出，2014年开始的房地产调整是正常现象，正如中国股市一样有跌才有涨、有上升才有下降。因此民众不必窃喜、开发商也无须担忧，中国的经济依然会维持比较高的发展水平，相应的我国房地产行业也不会跌入深谷，只是增长速度下降而已。以上这些知名学者分析了房价的增长原因、房地产行业的发展现状，并对未来房地产公司的发展提出了自己的见解，但是并没有具体阐释房地产行业的发展趋势和上市房地产公司的投资价值，鉴于此，本文将具体分析我国上市房地产公司的投资价值，并以龙头企业万科集团作为主要研究对象。1.3研究内容和研究目的为了正确评估我国房地产上市公司的投资价值，为广大投资者进行投资提供有用的建议和帮助，我对我国房地产行业进行了深入分析，首先，本文研究了目前我国房地产行业的发展现状、指出了我国目前房地产行业存在的问题；其次，我把万科集团作为本文分析的重点，把它作为我国房地产行业的缩影进行研究，在介绍万科集团基本情况的基础上，深入分析万科集团的经营优势和劣势，并剖析万科集团近年来的财务状况；最后利用经典的公司估值方法对万科集团进行估值。通过这些研究，我们探究出了万科集团的投资价值，并映射到我国房地产行业的投资价值和发展趋势，最后对我国房地产行业未来的发展提出了建设性意见，希望对我国房地产行业的健康稳定发展提供有益的帮助。1.4研究过程和方法本文主要采用了描述统计的研究方法，通过国家统计局网站、慧博投研资讯网站、东方财富网、大智慧股票分析软件等渠道获得我国房地产行业相关的数据和图表，并对这些数据进行分类和整理，最后运用所学的统计学和投资学理论对数据进行研究和分析。此外，我还从中国知网上下载类似的文章和期刊，了解前人的研究方法和研究成果，并进行合理借鉴，进而，我们发现了其中隐含的规律与问题，最终通过分析得出了结论。2我国房地产行业目前的发展现状及存在的问题2.1我国房地产行业现状中国经济在改革开放的洗礼下经历了30多年的高速发展，人民生活水平有了极大的提高，在这个过程中，房地产行业也取得了很大的发展和壮大，成为了我国经济体系中的重要角色。在这个时间段涌现了许多优秀的房地产企业，像万科、绿地、招商、金地、保利等大型地产公司。然而2013年我国的房屋贷款政策第一次下调，对房地产行业进行深度调整，因此上市房地产公司的股价也有较大的跌幅，房地产业疯狂扩张和发展的时代已经接近尾声。国家有意提高二套房首付比例至40%以上，并要求银行减少对房地产开发商的贷款额度，这些强有力的调控措施极大遏制了中国房地产行业的泡沫，促进了房地产行业的健康有序发展。由此带来的中国房地产行业的黄金时代也将告一段落，但是中国作为世界第一人口大国，伴随着城镇化进程的加快，住房需求依然相当强劲，房地产行业在未来很长一段时间依然会是我国经济体系中的重要组成部分。2.2我国房地产行业存在的问题2.2.1供需失衡明显我国人口众多，住房需求大是个不争的事实，且伴随着城镇化进程的加快对房屋的需求量会加大，正因为如此我国房地产业才发展的如火如荼，但是矛盾也因此产生。据报道，2014年的春季、夏季、秋季中，中国的房产供应同比上涨，然而在这中间中低价位普通住房供应量却减少，我国房地产行业的供需畸型矛盾显现出来。因为中国大部分购房者的收入达不到购买中高档住宅的要求，面对供应充足的中高档住房他们只能望洋兴叹，从而造成房子供应不断上升，却依然呈现住房供应不足的假象。这是由于房产开发商只看重高端住宅的巨大利润率，而对于需求巨大的中低档住宅投入较少，正是这样才造成我国房地产市场的畸形发展。2.2.2房价炒作严重，房价虚高从图1可以看出，北京市的商品房销售价格从2004年起不断飙升，从5000元每平方米涨到2013年的约20000元每平方米，涨幅巨大，由此看到我国房地产市场炒作非常严重，房价过高导致人民的生活水平不能稳步提升。过高的房价促使房地产企业利润不断上升，规模不断扩大，但是由此带来的房价虚高也提高了房地产公司的经营风险。一线城市房价居高不下，北上广深房价在中央各项调控措施的作用下，非但没有下降反而有不断飙升的趋势。中国广播网报道说，2013年10月2日我国100个城市住宅16个月环比上涨，可见房地产市场的价格虚高现象依然十分严重。高房价一方面影响了居民的生活，抑制了人们的创业热情，使得年轻一代的生活压力巨大，另一方面也影响了社会的和谐、经济的发展和社会的进步，因为许多人一生都在为一套房子忙碌，又怎么会有时间来创业和为社会做出贡献。中央政府已经意识到高房价带来的巨大社会隐患，先后出台了“国五条”等抑制房价的措施，但是收效甚微，这一问题有待进一步解决。图1北京市商品房平均销售价格数据来源：国家统计局网站2.2.3政府保障性住房不足政府为了保障人民的生活水平不被虚高的房价所累，稳定社会秩序，投资建设了经济适用房、廉租房等保障性住房，解决困难家庭的住房问题，取得了一定的效果。但是这些保障性住房对于庞大的人群来说实在太少了，大部分购房者无法获得这种指标，政府也没有过多的资金来进行保障性住房的建设，使得保障性住房供不应求，甚至出现高价抢购保障性住房的乱象。这些现象都使这项民生工程变得名存实亡，真正需要住房而家庭困难的群众并没有获得这项福利。同时，建设保障性住房的利润过少，房地产企业不想介入，单靠政府的力量来建设也使得保障性住房的数量难以满足市场需求。3房地产公司投资价值的决定因素3.1宏观经济政策房地产行业是我国经济体系的重要组成部分，受到国家宏观经济政策的调控和影响。为了促进我国经济社会的稳定健康发展，中国政府相继出台了许多房价调控政策，“国十一条”、“国十条”、“国五条”和“新国五条”等房价调控政策，这其中还包括一系列的限购令等其他措施。这些政策的出台无疑对我国房地产市场形成了巨大的影响力，部分地区的房价出现了较大幅度的调整。特别是自2014年以来，我国北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价开始出现回调，房价回归理性，带动全国房地产市场出现房价下滑的迹象，为过热的经济降温解暑，使得中国的经济真正实现软着陆。房价渐渐回归理性，合乎其内在价值，使得人民群众的生活得到改善，这些变化无不和新一届政府的宏观经济政策息息相关。3.2经济发展水平作为我国经济体系里的重要组成部分，房地产行业对经济的增长有巨大的贡献。另一方面，国民经济的发展也对房地产行业的持续发展有着深刻的影响，整个经济体的发展程度直接影响到房地产行业的发展水平。从下图的国房景气指数可以看出，在2012年之前，我国经济在高速发展中，国家各项产业蓬勃发展，从而国房景气指数也处于高水平，在2010年6月到达105的高点，在此之后，由于全国经济面临下行压力，国房景气指数开始下滑。从中可以窥探经济发展水平对我国房地产行业的显著影响，因为经济发展水平高，群众的收入相应会增加，从而使得购房需求上升，推高房价，促进房地产市场的进一步发展。与此同时，房地产行业的发展也反过来促进了国民经济的繁荣和发展，为GDP的增长作出了巨大的贡献。图2国房景气指数数据来源：国家统计局网站3.3公司经营状况房地产行业经过几十年的发展，已经涌现了一大批优秀的房地产公司，他们引领着我国房地产行业的发展方向，以万科为代表的优秀房地产公司是我国房地产行业的领头羊。在42家房地产上市公司中，万科集团、招商地产、保利地产、金地集团被称为房地产上市公司中的“四大金刚”，他们经营业绩良好，利润率高于同业水平，有着优秀的领导者和精干的公司团队，代表着房地产行业的最高水平；而余下的几十家上市房地产公司由于公司经营状况不如这些优秀的房地产公司，从而缺乏市场竞争力，其投资价值也会大打折扣。4万科房地产公司基本情况4.1公司概况万科集团是中国有名的房地产公司，也是中国最早成立的房地产公司之一，于1984年建立于深圳市，目前是中国上市房地产公司中的龙头企业。万科由王石一手创立，经过30多年的发展，现在已经成为销售收入上千亿元的大型公司，在2014年，该公司取得了2151.3亿元的销售额，是中国上市房地产公司中的世界五百强企业。公司于1988年IPO，发行股票2800万股，募资2800万元，极大促进了公司的进一步发展；公司于1991年1月29日于深圳证券交易所上市，是深交所的第二个上市公司。近年来，万科集团依托传统优势，大力发展住宅，成为了家喻户晓的房地产公司，也是上市公司中的蓝筹股份，受到广大投资者的广泛关注。因此，万科作为中国乃至世界房地产企业的杰出代表，研究其投资价值就显得至关重要。4.2万科房地产公司的经营优势和劣势分析4.2.1经营优势作为我国上市房地产公司的龙头企业，万科集团具备良好的社会声誉，经营优势也是十分明显的。1.家喻户晓的品牌知名度作为中国最早成立的专业房地产公司之一，万科集团在业界的知名度是无可匹敌的，在中国甚至全球都是优秀房地产公司的代表。正因如此，万科集团凭借这项优势在中国有很高的市场占有率，也因此给公司带来了巨额的利润。2.优秀的企业文化文化是企业的灵魂，在董事长王石的带领下，万科集团具备了尊重客户、尊重人才、改革创新的优秀企业文化，也正是在这种先进企业文化的熏陶下，万科集团能在中国的房地产市场上领跑几十年，成为知名的专业住宅开发企业。3.卓越的管理和创新能力万科集团发展至今，年销售额2000多亿元，离不开公司团队良好的管理能力和创新意识。为了适应新形势的发展，万科集团设置了创新研究部门，开发出很多让顾客满意的产品，而不是局限于以前取得的成就。近年来，万科的创新研究部门取得了住宅性能标准方面的创新60多项，并且正在向专利局申请相关专利，从中可以看出万科集团卓越的管理和创新能力。4.2.2经营劣势作为上市房地产公司中的领头羊，万科集团虽然优势明显，但是同样存在不少的劣势，也正因为如此，2014年末在公布全年销售额之后，落后于另一家房地产非上市公司“绿地集团”。其经营的劣势如下：1.扩张速度过快，存货数量过多，导致流动性欠佳，影响公司的进一步发展。2.土地成本过高，土地资源受限。作为民营企业的万科集团，在土地资源的获取上不如国资背景的房地产公司那么容易，其开发的土地大部分来自公开拍卖或者二级交易市场，从而成本较高，影响了公司的利润。3.顾客对公司满意度地域差异比较明显。在万科的客户群中，深圳客户对万科集团的评价最高，然而北京客户对万科集团的评价最低，并且其他各省市客户对万科集团的满意度差异也很大，这可以看出万科集团在客户服务方面还有待改善，只有让全国的住户满意，才是房地产龙头老大的应有表现。5万科房地产公司财务分析良好的财务状况是公司持续经营的保障，为了正确认识万科集团的投资价值，下文将着重分析该公司的偿债能力、营运能力和盈利能力。5.1偿债能力分析房地产行业是高风险行业，对于资金的依赖程度很高，因此其偿债能力的高低直接影响了公司的长远发展和投资价值。表1万科集团偿债指标指标2009-122010-122011-122012-122013-122014-12流动比率1.921.591.411.401.341.35速动比率0.590.560.370.410.340.43资产负债率67.0074.6977.1178.3278.0077.21数据来源：东方财富网图3万科资产负债率数据来源：慧博投研资讯网站由表1可知，万科集团的流动比率近年来低于2:1的正常水平，并且从2009年开始呈现持续下降的趋势，表明该公司的短期偿债能力在不断减弱。扣除存货之外的速动比率也维持在较低水平，同样从2009开始下降明显，并且流动比率严重高于速动比率，可见万科集团存货在其流动资产中占的比率很大，这也使得公司的偿债能力严重削弱。最后我们来分析反映企业长期偿债能力的资产负债率，从2009年开始，万科集团的资产负债率一直处于高位，并且在2012年达到78.32%的峰值，从中可以发现万科集团善于利用财务杠杆促进公司的发展，但是同时也加大了企业的财务风险。5.2营运能力分析公司的利润获取最终依靠的是公司对资产的运用能力和企业管理效率的高低，反映公司营运能力的常用指标主要是应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率。表2万科集团营运指标指标2009-122010-122011-122012-122013-122014-12应收账款周转率59.7643.9646.1860.6354.5458.58存货周转率0.390.270.250.180.320.32总资产周转率0.380.290.280.310.320.3数据来源：东方财富网应收账款周转率是反映企业收回款项速度的指标，该指标越高反映公司收取应收账款的能力越强、坏账率越低。万科集团的应收账款周转率维持在50%左右，可见公司的收账能力很强，这也反映了公司较强的营运能力，有利于降低企业的经营风险。作为反映公司管理存货水平的存货周转率等于主营业务成本和平均存货的比值，该比值越高反映公司管理存货的能力越强；万科集团的存货周转率从2009年至2014年底都围绕0.30附近上下波动，可见万科集团管理存货的能力已经保持稳定，公司管理层的营运能力较强。总资产周转率是反映公司所有资产从投入到产出的流转速度的指标，该项指标越高反映企业对于资产的利用效率越高。和存货周转率一样，万科集团的总资产周转率也保持在0.30左右，反映了作为房地产公司龙头企业良好的营运能力。通过以上各项指标的分析可以看出，万科集团整体营运能力较强，并且趋于稳定。5.3盈利能力分析盈利性是企业的根本属性，盈利能力的高低很大程度上影响了公司价值的高低，为了反映万科集团的盈利能力，我选取了最具代表性的2个指标：净利润率和净资产收益率，以此来分析万科集团的盈利水平。表3万科集团盈利指标指标2009-122010-122011-122012-122013-122014-12净利润率13.1517.4313.4112.1711.1610.76净资产收益率15.3717.7919.8321.4521.5419.17数据来源：东方财富网图4万科集团净资产收益率数据来源：慧博投研资讯网站从表3可以知道万科集团的净利润率从2010年开始呈现逐年下降趋势，但是依然维持在10%以上，说明万科集团整体盈利能力有所减弱，但是依然维持在比较高的盈利水平。从图4可以看到，万科集团从2008年开始，净资产收益率快速攀升，最高点到达21.54%，可以发现万科集团从2008年起盈利能力不断增强，股东权益的收益率越来越高，但是2014年公司净资产收益率下降明显，主要是受国家楼市调控政策的影响。从整体来看，万科集团的盈利能力在同行业中还是很好的，但是也不可避免受到国家宏观调控政策和市场环境的影响，盈利能力在2014年出现较大的下行，值得投资者密切关注。6用估值方法对万科集团进行估值目前学术界对于公司的估值已经形成了稳定成熟的方法，而对于上市公司而言，其价值更多的体现在公司的股价上，公司价值高则其股价也较高。但是鉴于我国股票二级市场还不够完善，投机性强造成股价大涨大跌严重，影响了对于公司内在价值的判断，在2014年的股票历史上，上证指数单日涨幅100点以上的天数逐渐增加，而单日跌幅5%的大幅下挫也同样在上演，可以看出我国资本市场的经济功能没有显现出来，更多的是投机功能。因此，对于上市公司的股价，无法完全反应公司的真正价值，只有通过一些经典的估值方法方可对公司的价值作出正确的评估，为广大投资者作出明智的投资决策提供帮助。在此，我们采用国际上通用的市盈率法、股利贴现模型、现金流折现法三种方法对万科房地产公司进行估值，以得出正确的公司价值。6.1市盈率法市盈率估值法是上市公司估值的常用方法，在实践中有广泛的运用。市盈率=股价/每股收益对于上市公司而言，股价的获得可以直接取二级市场的当日收盘价。每股收益则可以从公司的每年的财务报表中获知，因此其数据的获得相对方便快捷，市盈率估值法也因而受到极大的欢迎。以下是我国房地产行业的市盈率统计图：表4市盈率统计表静态加权市盈率中位数动态加权市盈率中位数16.9328.0616.8528.17数据来源：大智慧行情分析软件而同期万科A（000002）股票的动态市盈率为15.2倍，每股收益0.76元，市盈率水平低于行业平均水平，但是每股收益在42家上市房地产公司中处于较高水平，从中可以由“股价=市盈率×每股收益”得知，万科A股票价格偏低，具备较高的投资价值。作为我国上市房地产公司的龙头企业，万科A良好的业绩和低于行业平均水平的市盈率，突显了该公司巨大的投资潜力，值得广大投资者给予密切关注。6.2股利贴现模型股利贴现模型是从现金流贴现模型的基础上转化过来的，该理论认为：对于投资者而言，预期获得的现金流量便是上司公司派发的红利，因此上市公司的理论价格应该是以后各期股利的现值之和，其公式如下：V＝D1/(R-G)鉴于万科房地产公司均实行固定股利分配率政策，也就是说公司分配每股利润的15%，因此我们因地制宜对其采取固定股利增长模型来进行估值。表5万科集团2014-2018年预期每股股利表年度20142015201620172018每股股利0.330.430.550.690.82折现率0.73120.65870.59350.53460.4817现值0.23910.28430.32790.36630.3960数据来源：大智慧行情分析软件从以上预期每股股利的趋势可以看出，万科集团每股股利未来5年依然呈现出稳定增长的趋势，到2018年每股股利预计为0.82元左右，并预计将保持稳定增长，因此根据2018年的每股股利和8%的稳定增长率及10.98%的社会平均贴现率计算万科集团的价值，同时使用预期折现率把他换算成现值，结果如下：P=（0.82×1.08）/（0.1098-0.08）×1.1098-10=10.48元而2015年2月底万科A股票的收盘价为6.3元/股，可以看出该公司二级市场的价格低于其内在价值，该股票还有升值空间。依据投资学的相关理论成果，上市公司股票的内在价值是由投资者未来从公司获取股利的贴现值决定的，该估值方法受到理论界的广泛追捧，主要原因是这种发法接受度较高，数据获取比较容易，并且折现率的确定相对容易，只需要采用股权资本成本即可，这也就是说没有必要采用加权平均资本成本（WACC），极大简化了运算量。此外，其精确度也是较为可信的，因为数据的获取都是从该公司的财务报表中获知。但是同样不可否认的是股利贴现模型也有自身的缺点，那就是因为公司股利政策每年虽然趋于稳定，但是还是有所区别的，从而导致参数的准确性受到影响；另一方面，该方法不适用于初创期的企业价值评估，因为这种公司分红派息的比例很低，甚至不分红，他们习惯于把利润用于继续扩大生产，扩大企业的规模，所以如果用这种方法估值便会低估这些企业的价值。但是鉴于万科集团是处于稳定期的上市公司，使用这种方法就十分适合了。6.3现金流折现法现金流折现法是评估企业价值的另一种评估模型，这种方法相对比较客观，因为现金流量不可伪造，能真实反映企业的内在价值，只要确定一个合适的贴现率，便可以方便的计算出企业的价值。其公式如下：P＝，其中CF为现金流量，R为贴现率，t为时间。依据慧博投研资讯的统计，万科集团的未来自由现金流量预测如下：表6万科现金流量预测年份现金流量（亿）WACC现值20134325.3313%398.5820141452.3513%12.3520152798.5713%26.6620163257.0313%30.6620179878.7513%7458.88数据来源：慧博投研资讯网站把万科集团各年现金流量现值相加，就可以得到2013年该公司的价值为7927.13亿元，比万科集团的账面价值4792.05亿元要高得多。这个估值方法显示万科A(000001）这支股票的评估价值高于它的账面价值，从证券投资中价值投资的角度来说，这支股票未来还有上升空间，是一支业绩优良，价值低估的股票。通过现金流贴现法得出的结论是万科A这个股票的估值较为合理，但是我需要申明的是，这种方法对估值参数的要求是比较高的，我直接采用了权威投资咨询网站慧博投研资讯的数据，因为他们有专业的投资研究团队和技术，能使得数据的准确性提高，也使得整个估值过程公平合理。6.4估值结果经过以上三种经典估值方法的计算，可以看出万科房地产公司在市盈率上低于行业平均水平，具备升值潜力和空间，是一支价值低估的蓝筹股份。从股利贴现模型计算出的公司股票价格也比较贴近目前该公司的二级市场交易价格，可见该公司经营稳健，派息率维持在比较合理的水平，是成熟上市公司的典范。从现金流贴现法的计算结果得出万科集团的内在价值高于其账面价值，可以知道这也是一支值得投资的股票。由此可见，万科集团的投资价值在房地产上市公司中依然较高，但是随着国家宏观调控政策的出台和经济增长速度的放缓，其投资价值也在逐渐下降，与此同时，整个房地产行业的估值也会趋于下降，因此需要广大投资者认清房地产行业的发展阶段和趋势，从而做出正确的投资决策。但是，经典的估值方法对于公司的估值毕竟是理论价值，在实际的公司经营中，市场风险无处不在，企业所面临的系统性风险和非系统性风险变幻莫测，包括国家产业政策的调整、市场需求的变化、公司管理层的变动等多方面的因素都会对公司价值产生巨大的影响。特别是对于贴现率的确定一直是理论界的难题，如何确定一个合适的贴现率直接影响公司价值的大小。因此要真正评估万科集团的企业价值，还需要综合考虑其他因素，才可以得出正确的结论，指导广大投资者进行理性投资。7房地产行业未来的发展趋势和发展路径研究通过上文对万科集团投资价值的深入分析，我们可以探究出我国房地产行业的发展趋势，房地产行业作为我国经济体系的重要组成部分，在经历了几十年的蓬勃发展之后，已经形成了比较稳定的格局，业务构成和管理体制渐渐完善，但是在面临经济全球化和互联网技术的冲击时，也呈现出新的发展趋势。7.1房地产行业的发展趋势7.1.1房地产行业增长速度趋缓，逐渐达到稳定状态根据报道，我国房地产公司每年投资增长速度大概在15%左右，这么高的投资增长速度是和我国改革开放分不开的，同时和房价上涨、投资利润高不无关系。但是随着经济增长速度的放缓，国家宏观调控政策力度的强化，以及购房者结构的变化等因素，房价已经开始下降，告别了高增长的时代，故而房地产增长速度将会趋缓，直至达到稳定。7.1.2房地产市场供需结构发生变化在过去的30多年里，由于经济的快速增长和人口的膨胀导致对于房产的需求巨大，呈现出供不应求的局面，也因此推高了房价。但是随着房地产市场的剧烈扩张，房产存量越来越多，房屋空置率越来越高，再加上人口增长速度的放缓，导致房地产供过于求的现象开始显现。因此房地产市场供不应求的格局将会慢慢改变，由卖方市场向买方市场转化。7.1.3房地产公司融资模式渐趋多元化由于房价的过快上涨，国家宏观调控政策逐渐加强，信贷政策越来越严格，房地产公司单纯依靠银行融资来支持公司发展的格局已经不复存在了，因为这种融资方式成本越来越高，难度越来越大，房地产公司必须采用其他的融资方式。依靠金融衍生品融资将会成为房产公司的新选择，资产证券化、信托理财产品等新的融资模式会逐渐盛行。7.2房地产行业未来的发展路径面对国家宏观调控的加强和市场状况的变化，当代房地产企业为了摆脱困境，迎接未来新的挑战，我认为可以采取如下措施：7.2.1进行企业重组和行业并购在房地产行业发展了几十年之后，出现了大批的房地产公司，他们中间有业绩优良、经营稳健的公司，也有规模较小、经营不善的企业，因此弱肉强食就难以避免，大型优秀房地产开发商兼并小型的弱势开发商就成为必然的选择。经过企业重组和行业并购之后，大型房地产公司可以进行资源整合，增强自身优势、弥补自身不足，从而降低开发成本、拓宽市场广度，增强市场竞争力和综合实力，将极大促进房地产行业的发展和繁荣。7.2.2加强内部控制，降低经营成本近年来我国房价虚高的很大一部分原因便是由于房地产企业的经营成本过高，这其中包括土地成本、建筑成本、人工成本、公关成本、融资成本等等。企业要想在激烈的市场竞争中占有一席之地，就必须加强企业的内部控制，优化管理体制，注重细节管理，从土地获取到房屋销售的全过程都要有良好的内部控制，避免不必要的资源浪费和支出，从而降低企业的经营成本。7.2.3拓宽融资渠道，获取多元化资本由于国家宏观调控政策的出台，银行贷款的获取成本和难度在不断加大，过高的利率成为房地产企业沉重的负担，因此能否获得足够的资金支持就成为房地产开发商成功经营的关键。为了降低融资成本，房地产企业应该拓宽融资渠道，采用发行债券、信托产品、上市融资等多种渠道进行融资，真正降低企业的融资成本，增强企业实力。近年来房地产公司融资创新能力成为制约公司发展的重要因素，地产信托基金就是很好的例子，其形式一般是股份公司，通过股票发行筹集广大投资者的资金，使得中小投资者也能参与到房地产实业投资中，真正拓宽房地产公司的融资渠道，降低融资成本。房地产公司还可以采用其他的金融工具进行融资，降低企业的经营成本，获得充足的现金流量。7.2.4开发特色产品，避免同质化中国房地产行业的同质化经营十分明显，各大房地产公司开发的产品大同小异，在同一地区相似度更高，造成竞争力下降。因此房地产企业想要在竞争的大潮中获得优势，必须加强创新，开发属于自己的特色产品，开拓自己