四川广安市广安区滨江大道可行性研究报告

项目可行性研究报告二00九年四月1第一章概述1.1项目名称1.2建设地点1.3项目建设单位名称：1.4建设单位简介广安市广安区鑫源市政建设开发有限公司成立于二00八年十月，位于广安市广安区五星街6号，是为广安区人民政府(1)城市基础设施建设项目投资、筹资、融资工作和经营(2)行使政府投资市政工程建设项目业主职责；(3)管理和经营政府授权的国有资产。公司注册资本：10000万元人民币。出资形式为货币资金3000万元，国有土地使用权7000万元。1.5编制依据及范围1.5.1编制依据21.5.2研究范围1.6项目建设内容及规模31.7项目施工进度安排预计建设工期为两年，即2009年8月-2011年8月1.8项目总投资及资金广安区滨江大道基础设施建设工程总投入39703.104万元元(1)自筹20703.104万元，占总投资的52.14%。(2)申请银行借款1900万元年限为6年。由广安市广安区鑫源市政建设开发有限公司作为贷款主(3)资金使用计划1.9项目运作模式4式是根据规划建设的需要，将本项目基础建设过程中涉及的土地经过征用、拆迁、整理后，作为城市公共设施、房地产开发坚持基础先行、滚动发展的原则，先行实施区域内的道路和桥梁建设工程，完善市政基础设施，进一步彰显地理环境和逐步推进的办法，拆迁一片，开发一片，有计划、有步骤地实施全面开发，破解拆迁和市政建设资金不足的难题，实现房屋1.9.1还款来源广安区有充足的资金确保按期还贷，除白塔、岔马路片区房地产开发和开发企业税收收入作为偿还银行贷款本息的第一来源外，广安区财政将归还银行贷款纳入财政预算，以确保贷1.9.2结论本项目的实施是广安区建设发展的需要，项目的实施已提到了广安市委、市政府工作的重要议程，成为广安区现阶段发展建设的重要工程。本项目属广安区基础设施建设工程，对整故本项目是必要的而且紧迫的，资金辞行措是可靠的，且项目5第二章项目区位概况2.1四川广安市广安区基本情况与重庆市接壤，西部和北部与遂宁市、南充市、达州市相这里物产丰富，交通条件便利，总人口460万人，城市人口20余万，主城区距全国爱国主义教育基地邓小平故里8公里，是县、蓬安等6县(市)相邻。区内地形地貌复杂，山地、丘陵、平坝交错，以丘陵为主。总人口120万人，非农业人口17.946居委会；幅员1536平方公里。全区GDP:47.2亿(2003年),位列四川省的41位人均GDP:3369元(2003年)位列四川省的106位。地方财政收入1.22亿元(2003年),位列四川省111全国综合治理工作优秀城市、省级卫生城市、省级双拥模范城万吨的现代化制水厂、日供天然气20万立方米的供气站，现有星级宾馆11家，其中五星级酒店1家，四星级酒店3家。近年来，广安区抓住纪念邓小平同志诞辰100周年的历史机遇，众志成城，顽强拼搏，锐意进取，实现了经济社会跨越式发展。“十五”期间，全区生产总值年均增长14.3%,由2000年的32.36亿元增长到2005年的70.08亿元；全社会固定资产投资累计完成143.1亿元，年均增长24.8%;2005年地方财政一般预算收入实现13433万元，比2000年同口径增加7579万元。城乡面貌明显改观。五年来，城市面积拓展近10平方公里，城市交通、绿化、亮化及水电气等配套设施全面提升，城市综合功能不断完善，小城镇拓展10平方公里，建成农民新村57个，农村建房420余万平方米，乡乡通水泥路、村村通公路，发展环境全面优化。招商引资成效明显。五年累计引进项目352个，到位资金32.6亿元，利用外资1090万美元，出口创汇953万美元。工业实现集群发展。7工业经济效益稳步提升，2005年规模以上企业实现增加值13.37亿元、总产值32.9亿元，销售收入33.5亿元、利润1.9亿元，分别增长31.5%、41.9%、40.4%、22.73%,规划3平方公里区域启动。前锋工业集中区按企业性质以企业可达5万吨、日供气量可达10万立方米。四川协力制药广安机械有限公司仪表项目落户前锋工业集中区，广(安)前(锋)工业走廊初具规模。人民生活不断改善。到2005年底，全区城乡居民储蓄余额达77亿元；城镇居民可支配收入达7748元；农民人均纯收入达2860元，比2000年增加1003元；社会商品零售总额达24.72亿元，是2000年的1.73倍。(2020年达到当年全国平均水平)的宏伟蓝图，提出全区生产总值年均增长12%以上，至2010年达到112.8达到9000元以上的8目标，并确定了“突出特色，发挥优势，加速工业化、农业2.2地理区位南北长90公里，幅员面积6344平方公里，辖广安、岳池、武9有184米。全市中丘、浅丘面积1091平方公里，占全市幅员面积的64.66%;深丘1270平方公里，占23.23%,平坝面积509平方公里，占8.3%。2.3历史沿革广安历史悠久，有记载的文明可追溯到3000多年前，巴文遗存，全市有国家级文物保护单位1处，省级文物保护单位3处，县级文物保护单位87处，上册馆藏文物1400多件。2.4广安白塔片区现状概况与分析1、自然环境(1)区位车站45公里，交通便利，依山傍水，环境优美。(2)气象和水文热兼优，湿度大，雨量充沛。多年平均气温16～18℃,最高气温41.2℃,防暑降温期为7～9月，最低气温45℃,取暖期为12月至次年12月；最高气压为979.2毫帕，最低气压为976.9毫帕；年平均雾日31.5～78.5天，日照时数1356.9小时；风少且风速小(17米/秒);最大风力七级；多年平均相对湿度80~(1983年),最小降水量594.5mm(1969年),一年中降水量多集中在5～10月，占全年降水量的80%,月平均降水量220~260mm,最高可达577～773mm,降水强度大的季节与降水集中强度1052～1351.6mm,其中6～9月蒸发强度占年蒸发量的42.8～46.9%,降水强度大(2004.9.5,达188.20mm),暴雨时广安片区内水系发育，主要河流为渠江及其支流，渠江为岸，区内渠江干流长度为8.05km,最大流量11800m³/s,最小流量12.63m³/s,多年平均径流量105.69亿m³。区内发育数条横贯全区的由东向西的小溪流(最大溪流为西溪河),流量动态(3)地质构造及地震从区域地质条件上看，白塔片区地块位于华鉴山褶断带的北段下盘，华鉴山褶断带北东段的构造运动一直比较微弱，其最西侧断层距离白塔片区超过9公里，所以可以认为白塔片区在区域构造上是稳定的，无大的不良地质现象，工程地质条件良好，适宜开发建设。从地震条件来看，广安所在的川中褶带区基座最差异运动微弱，是整体完整的地块。历史地震资料表明，该区历史上从未发生过5级以上的破坏性地震，故白塔片区在地震条件上是2、社会经济环境广安城区分老城和新区两部分。老城属广安区委、区政府所在地，新城是广安市委、市政府所在地。新区设施齐备、环境优美。老区因地势原因，城市品味、档次均不如新区。为让老城区靓起来，为优秀旅游城市增光添彩，广安区委区政府计划大手笔地对老城区进行改造，其中，滨江大道是这次改造的滨江大道地处渠江西岸。打造滨江大道，将带动城市发展，促进城市升级，滨江大道沿线也将成为广安未来主要标志性城市空间，成为西部最高的城市大道。为高起点规划滨江大道，广安区建设局实施了网上招商，并请国际国内知名公司实地考察。经过多次修改评审，一个天蓝、草绿、水清的滨江大道高档次设计方案日臻完善，并于近日敲定付诸实施。滨江大道起于杨森花园，止于白塔仓库，全长6公里。设带，串联白塔风光带、西溪峡景观带、渠江公园、东门码头、奎阁桥头广场、花园等节点，使整个滨江大道沿线的公共空间门码头、渠江公园、西溪峡、白塔风光带6个节点。(1)距离襄渝铁路广安站约45公里。(2)市政基础设施现状②电：广安区代市镇有240万千瓦广安火力发电厂一座，第三章项目建设的必要性分析3.1项目背景3.1.2广安市的规划和建设指导思想中小城市和小城镇协调发展的城镇化道路，逐步构建与市域经济相适应的规范有序、分工明确、布局合理、协调发展的城乡本着“规划高起点，建设高标准，管理高效能”的要求，重点抓中心建设、提升辐射能力，统筹抓城乡建设、改善城乡环境，突出抓功能建设、完善配套设施，统筹城乡发展，实现3.1.3城市发展目标广安城市以建设精品城市为目标，突出邓小平故里特色，安市城市总体规划要依据重庆和三峡经济区发展的要求，从广安组合城市的角度出发，注重研究广安与区域内的其它城市之间的协调统筹规划，尤其是广安中心城区和辅城前锋、代市、风貌。规划充分利用广安城区的地理位置和山水环境等自然条件，突出城市的特色和风貌，正确处理好城市人工环境和自然具有良好生态和环境的园林式城市为目标。市。规划注重经济和产业的变化对城市发展的作用。树立工业4、坚持可持续发展理念，顺应城市动态开发规律，有序3.2项目建设必要性广安新型城镇化“12355”战略，即：到2012年建成1座城区人口40万以上的中心城市(广安主城区),建成2座城区人口10万以上的中心辅助城市(华鉴市区、前锋一代市工业集中区),建成3座城区人口15万以上的组团城市(岳池、武胜、邻水县城),建成5座城镇人口5万以上的小城镇(花桥镇、烈全市城镇化率年均增长2.5个百分点，城市建成区面积达105目前，广安城市总体规划确定广安市区城市的扩展方向为即面向南部的重庆大都市，依托区域交通条件的变化，城市向现有城区的东部和西部发展；在城区南部预留区域性的交通走廊，保持城市的组团形态布局。渠江右岸滨江大道沿线区域的规划建设是广安城市“东拓”以及建立渠江绿轴为中心的组团式城市结构的重要环节。遵循统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，从积极培育新的经济增长极出发，综合考虑交通区周边片区协调发展，形成城乡建设与经济社会发展相协调、人与自然和谐相处的“一主、二辅、三组团、多节点”的一体化3.2.3项目的实施有利于改善居住和交通条件本项目通过配套建设片区的基础设施，必须促进区域内的危房较多，大多为上世纪60、70年代修建，道路狭窄，布局凌乱，基础设施无法满足居民日益增长的生活需要。该区域绝大部分农民未通自来水和天然气、生活配套设施差。通过建设白塔片区项目，完善水、电、气、道路等排污等配套基础设施，彻底改善农民生活质量，促进社会经济全面协第四章建设内容及规模渠江右岸滨江大道沿线的功能进行定位为：旅、居、休三位一体的人性化城市滨水公共空间。具体分为以下节点：4.1杨森花园最早为明代户部尚书王德完私家花园，民国40年由国民革规划在原有公园基础上进行扩建，将公园北部居民迁出，拆除原有老旧与乱搭建进行一步完善公园的内部设施。公园内部增加川军抗日纪念园等，并且考虑将江水引入园(图为花园规划平面图)4.3建设路口至奎阁大桥段本段位于广安市渠江西侧。净用地355.6亩，包括住宅用地、商业用地、文化娱乐用地以及规划绿地低，被洪洲大道划分为两个较完整部分，北部地势起伏1)通过项目建设，为城市提供一个新的增长点，包括住宅、商业、酒店和社区会所等综合开发，商住用地建设的开发以低密度、高容积率为主导，建筑按照不超过100米的高设计。为满足规划停车位的要求，基地采用整体开筑面积856960平方米，其中住宅建筑面积为748620平方米。高层住宅建筑结构抗震按7度设防。商业——考虑到本地块西临环城北路，人车流量大，同时规划道路路口被加大放宽，容易聚集商气的现状特点，将商业布置在了下方地块的左上角，并且以商业步行通道的方式将两个商业区建筑相连，可起到聚集人流、盘活商业的作用。幼儿园——因为地块被洪洲大道划分为两个部分，为了保证幼儿就近入学的交通安全性，因此分别在两个部分中设置幼二、景观设计景观设计规划，以建筑总体规划为前提，在其基础上通过景观的设计布局完善建筑与外部空间的关系，营造出自然、舒适的生活环境空间。除突出建筑空间的规划，同时借用建筑外部空间，引入到社区内部，统一内外景观，使社区内环境相协调，成为一体，从而令社区融合到自然景观中。主题景观的设计，以自然生态化公园为主题，植树成林，以不同的设计手法体现在本项目的细部景观元素设计中。点式湿地公园位于渠江大桥右岸桥头，占地面积约8公顷，设计参照杭州西溪湿地实例，尊重场所精神，在现状地形地貌的基础上，开挖大小和形状各异的水塘，储存雨水和潮水，种植芦苇等湿地植物于水塘和岸边，同时设置亲水木栈道和观景平台，将其打造成观江景和湿地景观为一体的公园形式。(图为生态湿地景观区效果图)该区位于滨江大道中部，从新平街至东门码头段。规划以广安近代的民俗文化和红色文化等为题材，通过小品、浮雕、仿川东风格茶楼等诉说广安近代的民俗和历史。(图为文化景观区雕塑小品)三、道路规划及交通设计考虑到本片区为一大型居住社区的特点，通过弧线形道路的形式以及景观节点的设置，既形成了景观视线通廊，又使其通而不畅，可自然限制车速。另外，以人车分流为原则，车行道尽量沿地块边界布置，并通过与主干道衔接形成组团环路。在道路设计上，区内主要车行道路宽为6米，车库出入口布置在区内道路两侧。结合消防车要求，4米宽的宅前路以硬质铺人行入口则作为景观主入口进行重点设计，通过广场、开拆迁工程将岔路片区分为13个地块，并分为6期进行折迁，规划于2010年6月底全部折迁工作完成。4.4建设路至思源中学段滨江大道道路及绿化改造路面调整：滨江大道由六车道改造为四车道首先，广安市提出了将渠江右岸滨江大道沿线打造成西部一流的滨水景观的目标，而实际情况是现有的滨江绿化带渠江公园上游的宽度大部分不超过8米，而需要重点打造的东门码头地段绿化带宽度只有4到5米，只能容纳下步行道的宽度，第二，现阶段滨江大道六车道的使用率过低，近期四车道设计完全可以满足交通流量，远期交通流量增大可以拉通厚街与渠江北路分流部分交通压力。靠右车道现主要是做为停车使用，而靠左车道为非机动车道，而关于停车的问题现阶段可以在取消爱众广场后，将城墙街、东门广场两段道路划为临时停前路、洪州大道、广渝高速等几条主干道将形成一条高效的环路系统，滨江大道的过境交通流量将进一步降低。滨江大道将进一步演化为生活干道，而广安市城市总体规划中也是将滨江爱众广场改建对老城区内部的交通疏理，拉通渠江北路与厚街，分流滨浓洄古镇便利的特点。将老街、南园片区、兴国寺统一规划为浓洄古镇旅游项目与渠江公园、思源广场、广安中学等共同形式具有一定规模的广安城区的旅游核心景点，提升旅游开发价值与知名质量好的古镇内部的建筑以保留修复原有建筑为主。修建主要入口文化广场、游客服务中心、公共停车场等，内部建筑使用以商业为主，打造传统商业特色的老字号街区。从研究思源广场的思想主题入手，思源广场的主题思想是为我们今天打下的坚实基础，广场中心水景的音乐喷泉，暗喻建筑的平面构图设计成一对腾飞的翅膀，隐喻我们正在党中央的带领下走向更美好的是“明天”!建筑外形设计上，我们采用大胆超前的手法，同时局部又结合川东民居的风格，设置退台式屋顶花园，其上可设置酒吧茶座等，建筑顶部设置屋顶花园种植花草树木等与背景山体融为一体，沿街墙体立面可设置反映广安地方文化特色的浮雕景墙。可作停车场及其它用途，二层平台与渠江公园观景平台连接形东门码头景观建设项目过去对外联系的重要口岸。1919年，少年邓小平就是从这里踏观，既是广安人民永远纪念小平同志的需要，也是广近1000平方米观光主阁楼及两侧两个副阁楼的建的大型浮雕石刻制作、现有码头向下延伸建设等，整个工程预算投资为1000万元。72.65万平方米，其中开发用地38.73万平方米(折580.95亩，其中桃花溪已出让土地15.69亩，消防特勤中队划拨土地30发用地为，建设总用地面积226.6亩(不含市政道路用地),道1、片区内滨江大道道路建设，需要挖土方量约35万立方2、建设排水管网16km,行道树栽植1840棵。建渠江防洪堤925米，西溪河防洪堤1320米。35000平方米，城市房屋拆迁38000平方米(据地形图量算情况),同时进行场地平整。6、白塔公园带，与奎阁、思源广场遥相呼应，视线开阔，景观效果极佳。辅以必要的市民娱乐空间及设施，亭、台、楼、阁等。蓝天碧云，绿树苍葱，更显生机与活力，展现广安社会各方面发展的对公园周边地块进行适当的商业开发，沿街开发仿古商业街，以提供休闲娱乐、餐饮、茶馆等为主。打造广安的市民休住宅以低密度高档住宅与多层相结合的方式为主。滨江大桥工程建设内容广安滨江大桥建设工程项目，桥梁全长198.66米，桥梁宽主要内容包括土石方、钢筋混凝土桥墩、桥面工程(路基、路面、雨污排水、人行道路、路灯)及其他配套工程等。广安白塔片区已由区政府着手进行土地的征用及房屋拆迁滨江大桥自筹资金部分已到位，已完成调查摸底、勘察设白塔景观带(1500白塔风光带位于基地东南端，规划以广安十六景之首的白塔凌云为主要思路，将公园定位为展现广安历史文化特色的生态型休闲公园，合理配植公园绿化，打造广安城区的绿色桥头堡。公园设计以白塔为主景，配以仿古商业步行街，辅以必要的市民娱乐空间及设施，亭、台、楼、阁等。同时，设置小买部、公共卫生间等服务配套设施，形成一个功能比较完备的江(图为巴濮余韵景观区景观区建设平面图)广安名人园观瀑广场入口广场9、西溪河(图为西溪峡景观带效果图)观带。该区以巴文化和濮文化为题材进行设计，西第五章项目建设管理5.1项目特点及难点5.2项目建设管理任务5.2.1编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划，审5.2.2采用国内公开招标确定工程拆迁代理单位、道路、5.2.3采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合5.2.4审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、5.2.5检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。5.2.6检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。5.2.7作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工5.2.8根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，5.2.9组织竣工验收5.2.10组织工程审计5.2.11审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，5.3项目投资管理项目的投资控制着重点是在设计阶段和施工控标，通过优化设计控制工程造价，通过招标确定投资控制目标。施工阶段主要是采取有效措施随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实施费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实施支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以5.4项目质量管理5.5工程进度管理5.6合同管理5.7协调管理5.8安全和文明施工首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度，必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理，监理，施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求，工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好完全检查，对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。第三，要做好文明施工，采取有效措施做好施工降噪、防尘和便民工作。5.9资金管理项目建设资金应在指定银行设专用帐户，专款专用，制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设第六章招标方案6.1工程概况本项目建设已由广安区发改局核准为公开招标。四川中和工程项目管理有限责任公司委托代理本工程的施工、监理招标6.2招标范围1、项目招标范围资质等级第七章工程实施进度计划本项目建设工期两年，即2009年8月至2011年8月。7.1前期工作7.2建设进度安排第八章环境保护与节能8.1概况基础设施建设项目旨在加快城乡一体化进程，解决交通、雨污水截流，改善广安区人居环境、发展区域经济等项任务，为确保工程的正常施工和运行安全，我们把工程建设对环境的负面影响减至最小作为研究的目的。8.2环境影响评价8.2.1主要环境影响分析不利影响被、动物、景观将直接造成破坏影响，并可能破坏边坡稳定，施工期对废(污)水、扬尘、噪声、卫生、交通等均会带8.2.2工程新建的有利影响(3)营造良好环境，促进招商引资8.2.3环境影响评价积极作用，其经济效益、社会效益和环境效益显著,其有利影8.3环境保护措施8.3.2工程所用的条石和块石，无论在当地、外地开采，8.3.3环境保护(主要是水土保持)投资应列入估算，由8.3.4施工噪音，需合理安排施工时间，以免对居民生产8.4节能减排节能减排是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会是推进经济结构调整，转变增长方式的必由之路；是提高人民生活质量维护中华民族长远利益的必然要求。在项目建前、建8.4.1发挥业主主导作用广安区要建立健全节能减排工作责任制和问责制，一级抓一级，层层抓落实，形成强有力的工作格局。要强化政策措施的执行力，加强对施工单位节能减排工作进展情况的考核和监督，坚决遏制施工单位高耗能、高污染的行为。8.4.2强化企业主体责任施工单位必须严格遵守节能和环保法律法规及标准，落实8.4.3建立强有力的节能减排领导协调机制为加强对节能减排工作的组织领导，广安区应成立专门的节能减排领导协调小组，负责施工单位的节能减排工作，同时在项目建设期间，将节能减排工作落到实处。第九章投资估算9.1投资估算依据1、建设部1996年颁发试行的《全国市政工程投资估算指其他费用根据建设部建标(1996)628号文件的有关规7、银行借款按长期贷款考虑，年利率按2008年11月央行8、固定资产投资估算表中的所有数据均以整数(万元)计。9.2项目投资估算9.2.1费用子项目一.建筑安装工程费建筑安装工程费包括主要工程费、其他工程费、其他直接费、现场经费、间接费、综合利税费。机械使用费组成。人工费、材料费以综合指标的人工工日数及各种材料数量乘以工程所在地的人工费单价、材料预算单价计工程所在地的人工费单价和材料预算单价按《四川省建设工程清单计价规范GB50500-2003》及《四川省建设工程工程量规定计算，并根据材料预算价格的规格取定表计算指标材料综2.其他工程费以直接费为基数按《指标》附录一规定的百3.其他直接费、现场经费与间接费综合费用的计算公式如综合费用=指标直接费X(1+其他工程费率)X其他直接费、现场经费与间接费综合费率综合费率是以省会地点和省、自治区、直辖市直属施工企业施工为对象测算的，如与建设项目实际有较大出入时，可以4.综合利税费指施工技术装备费、计划利润和税金之和，以直接费、其他工程费、其他直接费、现场经费与间接费综合费用之和为基数，按综合利税率10%计算。二、设备、工具、器具购置费及工程建设其他费用路线工程和独立桥梁工程的设备、工具、器具购置费以及工程建设其他费用中的拆迁赔偿费、研究试验费、勘察设计费、供电贴费按本办法附录规定的费率，以第一部分建筑安装工程费总为基数计算。建设单位管理费(含工程质量监督费、工程监理费、定额编制管理费、设计文件审查费)按《公路基本建设工程概算、预算编制办法》的规定费率均以“指标建筑安装工程费”总额为基数计算。征用土地费按附录规定的亩数以工程所在地的价格计算，如建设项目的亩数有较大出入进坷以帛换。大型专用机械设备购置费、固定资产投资方向调节税、建设期贷款利息均按《公路基本建设工程概算、预算编制办法》的规定计算。三、预留费用工程造价增涨预留费、预备费以第一二、三部分费用之和(扣除大型专用机械设备购置费、固定资产投资方向调节税、建设期贷款利息)的11%计算。9.3资金投入计划表按照广安区各片区建设情况，预计建设总投入83935.41资金投入计划表序号(万元)基础设施建设投入其中①市政道路建设费350元/m²其中滨江大道建设费350元/m²其它大道建设费350元/m²②防洪堤建设费1.5万/m③公园绿化及广场建设费其中东门码头11900元/m²白塔风光带300万/ha西溪河景观带300万/haB4#地块滨江风光带300万/haJ1#地块岔路片区公共绿地300万/haH11#地块花园300万/ha(二)拆迁投入费(三)公共设施费用公共厕所、停车场(四)基本预备费建设投入总计资金筹措(1)自筹20703.104万元，占总投资的52.14%。(2)申请银行借款1900万元，占总投资的47.86%申请银行借款1900万元，为长期贷款，贷款利率为6.1%,建设期年利息为115.9万元，自筹资金通过市政府纳入市财政银行借款由广安市广安区鑫源市政建设开发有限公司作为贷款主第十章收益评价10.1项目收益情况目前，广发房地产市场均价为80万元/亩，容积率平均为2.0,折合进入房价为600元/建筑成本约为600元/m²(指建材、人员和机械等建筑施工费用)。各种税费为330元/m²。由此计算。开发企业利润为500元/m2。扣除资金利息因素，开发企业利润维持在投资的30%左右，处在一个较为科学合理的土地支持政策是以出让等方式依法取得土地使用权的大宗南充均价为4000元/m2,达州为3000元/m2,而广安为2000元/m2。平明显偏低，在近期内需要快速推升。现广安实际城市人口仅25万人，城市化率为23%,较全省37%,全国46%相差太大。市上已决心在2012年增长至40%。年均将增加城市人口3万人已上，年增住房需求量在100万平方米以上。二是农村人口呈现出成规模向房地产市场将逐步升温，预计到2012年，广安的房地产市场将呈规划容积率为1.8-4.5,建筑密度为25-35%,规划建筑面积为116.7万平方米，其中：住宅96.1万平方米、公共建筑20.6万平方米，计划总投资21亿元。设用地，坡度均小于25%,适于建设大型居住社区。设计采用120米的标志性高层建筑，与桥头绿化休闲广场，构成城市北出口的靓丽景观。在环城大道与洪洲大道交叉口，设置一动场所。在广花公路东侧山顶设置观景平台和休闲健身中2、洪洲大道至奎阁大桥左侧区域(A地块)该地块用地面积为11.78万平方米，容积率为2.7,规划建筑面积32.1万平方米(其中住宅27.9万平方米，商业4.2万平方米),计划容纳居民3096户、9906人。该地块内待拆迁房屋3.4万平方米，计划投资5.5亿元。本项目以高层、多层建筑形态相结合。项目南侧与广安汽洪洲大道至奎阁大桥右侧区域(B地块)该地块用地面积为12.96万平方米，容积率为3.0,规划建筑面积39.2万平方米(其中住宅23.3万平方米，商业及酒店15.9平方米),计划容纳居民1284户、4108人。该地块内待拆迁房屋2.4万平方米，计划投资8亿元本项目以高层结合部分多层为主要建筑形态，在临环城路局部有商业建筑。该项目临江而建，视野开阔，户户均可直望4、奎阁大桥至杨森花园沿江项目(C地块)该地块的用地面积为16.03万平方米，容积率为1.8,规划建筑面积为28.9万平方米，计划容纳居民3206户，10260人.该地块内待拆迁房屋0.8万平方米，计划投资4.8亿元。本项目除临奎阁大桥旁局部高层外，其余均为多层建筑，恬静舒适的江岸生活将是这里最大的靓点。正在兴建的奎阁大桥，即将重建的杨森花园，更将直接提升本项目的开发价值。奎阁大桥至杨森花园沿江项目以西区域(D地块)该地块的用地面积为9.34万平方米，容积率为1.77,规划建筑面积16.5万平方米(其中住宅16万平方米，学校0.5万平方米),计划容纳居民1769户、5659人。该地块内待拆迁房屋2.2万平方米，计划投资2.7亿元。本项目位于连结城北开发区与邓小平故居保护区交界部位，建筑形态以高层和多层相结合。该项目纵横于繁华与静谧项目概况：总用地面积64410平方米，总建筑面积54667平方米。其中修复建筑22204平方米，重建建筑32463平方米，门面230间。开发方式：由于古镇内部现状建筑以危旧建筑占大多数，开发利用将产生严重的安全隐患，对原有大部分建筑予以拆除重建，仅对质量好的建筑予以修复，同时亦有利于古镇内部的规划布局：规划中的古镇分为四个功能区：兴国寺、综合服务区、老字号商业街、古镇游览区。兴国寺以宗教旅游观光为主，综合服务区以旅游接待及管理服务设施为主，老字号商业街以老字号商品经营为特色，古镇游览区以川东传统风格的开发特色：规划以现浓洄小学地块上修建主入口广场、游客服务中心、公共停车场等，古镇内部的道路宽度为3至6米，规划在原有小溪的基础上人工增加水流量，形成小桥流水的景观效果。对兴国寺进行扩建，增加旅游开发价值，古镇内部新规划的建筑使用功能以商业为主，形成以传统商业为特色的老8、白塔片区房地产开发项目(图为白塔片区居住区鸟瞰图)项目概况：白塔片区位于广前公路连接线、西溪峡和渠江之间，总用地面积30公顷。该项目地处广安正在大规模实施开发建设的东南片区，位于城南、城北和奎阁三大城市组团结合部，地势开阔，渠江至此由急变缓，是广安最为显要的“阳光海岸”地段。项目距广安中学及广安职业技术学院均不到500米，距新建的广安市人民医院不到1000米，是广安绝佳的居住休闲和旅游胜地。广渝高速、滨江大道穿越而过，交通便利。该项目可开发建设净用地为226.6亩，规划用地以居住为主，定位为高中档住宅区，同时布设一定的商业建筑和酒店公寓。建筑采用多层、小高层、高层相结合的模式，沿江向内形成高低错落、富有层次感的空间布局形态。该项目规划容积率为2.6,建筑密度20%,建筑总面积31.9万平方米。该项目内待信息测算，该项目开发建设总投资为6亿元。10.2.1土地开发收入项目相关土地收益表地块分区地块标号用地类型用地面积容积率规划建筑面积(m²)土地收益总价(万元)居住用地地价折合楼面价格500公园用地不计收益居住用地地价折合楼面价格450居住用地地价折合楼面价格450公园用地不计收益教育片区其中中学用地.不计收益居住用地地价折合楼面价格300居住用地地价折合楼面价格500地地价折合楼面价格500渠江公园文化娱乐用地地价折合楼面价格500文化娱乐用地地价折合楼面价格500老街、南园片区其中商住用地地价折合楼面价格300商住用地地价折合楼面价格400商住用地地价折合楼面价格500东门片区其中办公用地地价折合楼面价格450地地价折合楼面价格450商住用地地价折合楼面价格450商住用地地价折合楼面价格450商住用地地价折合楼面价格450商住用地地价折合楼面价格450其中居住用地地价折合楼面价格500居住用地地价折合楼面价格450商住用地地价折合楼面价格450岔路片区居住用地地价折合楼面价格450商业用地地价折合楼面价格400商业用地地价折合楼面价格400居住用地地价折合楼面价格300市政用地…………商业用地地价折合楼面价格300居住用地地价折合楼面价格300学校用地不计收益居住用地地价折合楼面价格300安置房用地不计收益公园绿化…不计收益居住用地地价折合楼面价格280园公园用地…不计收益公园用地.…不计收益总计基础设施收益情况建设应纳入该片区计算收益。片区共计建设资金，可用资金达到88129.62万元。10.2.2税费收入税费收入合计41389.7715万元(1)税：2508471m²×130元/m²=32610.1230万元(2)配套费：2508471m²×35元/m²=8779.6485万元(88129.62+41389.7715-39703.104=2914万元)后政府收益10.3片区基础设施建设盈利片区建设总投入序号基础设施建设投入(二)拆迁投入费(三)公共设施费用合计(四)基本预备费建设投入总计89816.2875万元-83935.41万元=5880.8775万元89816.2875万元。但本收入尚需要将部分资金投入到本片区其它片区总收益情况后减去片区总投入，实际片区建设总盈利5880.8775万元。10.2广安区财政收支状况1、由区财政支付利息，2005年—2006年广安区财政收支状况附表所示，广安区财政收入、基金收入在2005年—20062004年财政总收入为58424万元，2005年财政总收入为81084万元，2006年财政总收入为144235万元，第十一章综合效益分析11.1社会效益11.2生态效益第十二章风险分析及对策12.1财务风险12.1.1资金周转风险本项目基础设施投入资金大，资金52%左右尚需要从银行借款解决，如在实施过程中遭遇意外的困难加强招商引资工作和土地出让步伐，促进现金回银行保持良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，增强项目的抗12.1.2投资估算的风险对白塔片区内基础建设工程量及成本进行估算，这种估算不可避免地会存在系统偏差，同时今后政策、法律、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响白塔片区的确定合理的土地自用及房屋拆迁标准，减少投资。在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例不可预见费；在实施过程中，定期(一般按年)对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整投12.2政策调整对投资成本的影响广安市人民政府对投资房地产开发建设项目的企业和单位参照《关于促进房地产市场稳定健康发展的意见》(广安府发[2008]39号文件)的优惠政策执行。投资市政基础设施(含旅游设施)建设的，按“一事一议”一、加快住房保障建设(一)建立和完善住房保障体系。(二)落实保障性住房优惠政策。(三)驻市各金融机构要根据国家关于房地产业的宏观调利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。(四)调整住房公积金政策，个人首次购买商品住房申请住房公积金贷款的，首付款比例由30%调整为20%,贷款最高额度由25万元调整为30万元，贷款最长期限由20年调整为30年。下调个人住房公积金贷款利率，其中5年期以下(含5年)由现行的4.05%下调为3.51%,5年期以上由现行的4.59%下调为4.05%,分别下调0.54个百分点。(五)税务部门要充分考虑当前我市房地产和建筑安装企(六)个人销售或购买住房免征印花税，个人销售住房暂购买90平方米以内(含90平方米)住房，契税减按1%征收。(七)开发商竞购土地后，因特殊原因未能按时交付使用土地的，税务部门应充分听取开发商的合理诉求，本着客观公(八)对符合条件的小型微利房地产开发企业，减按20%的税率征收企业所得税。对新注册的房地产开发企业一次性免(九)对全市房地产开发企业预计利润预征所得税由15%调为10%,土地增值税的预征率和核定征收率统一调减为1.5%。(十)自文件公布