2024房地产行业简析报告

ANALysls商业合作/内容转载/更多报告版权归属上海嘉世营销咨询有限公司商业合作/内容转载/更多报告•2024年4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。4月底政治局会议后地方原有四限政策限制加速解除，与去库存相关的以旧换新、房票安置等政策密集•5月17日，中央多部委联合发布政策“组合拳”去库存、稳需求，6月7日，国常会再次强调“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。•量价持续下滑的基本面环境下，政策思路出现从“防守”到“进攻”的积极转向，新一轮围绕“去库存”的政策周期开始启动。4.03.53.02.52.01.51.00.50.030252050•固定资产投资是反映投资规模、结构和发展速度的综合性指标。从广义口径上是由固定资产投资（不含农户）和农户固定资产投资两部分组成，从狭义口径上一般指固定资产投资（不含农户包括计划总投资500万元以上的固定资产项目投资及所有房地产开发项目投资两个部分。•固定资产投资主要由房地产业、基建和制造业投资组成，2015-2023年三者占固定资产投资的比重平均值为80.1%。其中，这期间房地产业投资占固定资产投资的平均比重为22.3%。23.9%23.4%22.6%22.1%23.0%24.6%26.3%25.9%25.8%26.3%27.4%25.5%22.3%31.9%29.5%31.0%31.7%30.7%19.8%19.4%19.8%19.4%19.8%20.3%19.8%6.1%6.1%6.1%6.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%7.0%•房地产行业能够拉动上下游50多个行业，是实体经济的重要组成部分。其中，房地产开发投资有力拉动钢铁、有色金属、机械制造、化工等上游制造业和建筑业；房地产销售，既拉动与住房有关的家电、家具、建材等制造业和装饰装潢行业，也带动金融、交通运输、互联网等第三产业；房地产使用，持续拉动着公用事业、居民服务业的发展。视听器材水泥制造玻璃制造铜、铝等其他建材家用轻工房屋建设园林工程装修装饰装修装饰视听器材水泥制造玻璃制造铜、铝等其他建材家用轻工房屋建设园林工程装修装饰装修装饰水务石化、塑料、橡胶等燃气•房地产有力带动了建筑建材、家电家具等上下游产品消费。商品房销售催生了建材装饰以及家用电器等上下游产品购置需求。•1999年以来，商品房销售面积由1.3亿平方米增长至2021年的最高值17.9亿平方米，2023年为11.2亿平方米，带动水泥和钢材总产量由1999年的6.6亿吨增长至2020年的最高值37.0亿吨，2023年为33.9亿吨；带动家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调总产量由1999年的0.8亿台增长至2021年的5.8亿台。302520502.52.01.52.52.01.51.00.50.0•2021年末开始，随着地产景气度下行，民营开发商陆续暴雷，我国商品住宅销售面积和金额不断下滑，去化周期持续上升。2024年3月去化周期已达历史最高点，约为27.2个月。•2024年3月，一/二/三线城市库存分布处于历史最高位的90%/75%/96%，近1年来整体均保持稳定。一二三线城市的去化周期均已达历史新高，三线城市去化周期上涨速度最快，形势最为严峻。302520500634251一线城市去化周期（月）二线城市去化周期（月）三线城市去化周期（月）35.030.0一线城市去化周期（月）二线城市去化周期（月）三线城市去化周期（月）35.030.025.020.015.010.05.00.0•2023年全国房地产市场，在经历2、3月“小阳春”短暂回暖后持续回落，全年呈现前高后低的走势，2023年百强房企全口径销售金额同比下降17.7%，10家样本国央企金额同比微降1.9%，样本民企则同比下降19.2%。•销售面积方面，百强房企全口径销售面积同比下降25.7%，样本国央企面积同比下降5.1%，样本民企面积同比下降13.7%。销售均价方面，样本国央企2023年均价增长3.4%，而样本民企均价下降6.3%。整体看销售量价表现，民企均较国央企承受更大下行压力，房企间分化加剧。mm样本国企全口径销售金额（亿元）样本国企同比增速（%）35000300002500020000150001000050000201920202021202220232024.01-0530%20%10%-10%-20%-30%-40%-50%-60%样本民企全口径销售金额（亿元）样本民企同比增速（%）mm2022全口径销售金额（亿元）mmmm2022全口径销售金额（亿元）mm2023全口径销售金额（亿元）同比增速（%）5000450040003500300025002000150010005000美的置业新城控股华发股份中国金茂越秀地产滨江集团金地集团龙湖集团建发国际集团绿城中国招商蛇口华润置地中国海外发展集团万科A保利发展20%-10%-20%-30%-40%•2024年6月，53城商品房成交面积同比-18.3%，降幅较5月收窄12个百分点，年内降幅呈现收窄的趋势，如果固定19年同期作为同比基数，那么24年6月53城新房同比下降48%，较4-5月小幅收窄2-3pct。•新房整体弱复苏，重点城市新开盘去化率有所提升，24年2月重点城市开盘去化率27%，为21年以来最低水平，3月回升至47%，4月降至37%，5月新政后持续改善，到6月回升至52%，已高于22-23年平均水平（49%基本面正逐步改善。53城商品房成交面积同比53城商品房成交面积同比（基数固定19年）60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%-80.0%56.0%54.0%52.0%50.0%48.0%46.0%44.0%42.0%56.0%54.0%52.0%50.0%48.0%46.0%44.0%42.0%40.0%2021202220232024.06•2024年6月，14城二手房成交面积同比增长34.7%，与19年相比也有7%的增长，实现单月正增长。•同口径的8个城市新房与二手房成交数据，24年1-5月二手房成交套数占比平均为69%，为17年以来的新高，二手房表现活跃，一是二手房流动性更好（所见即所得，没有交付担忧二是二手房价格更为市场化。=O14城二手房成交面积同比=om14城二手房成交面积同比（基数固定19年）120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0% 0.0%-20.0%-40.0%-60.0%-80.0%8城市二手房占比（单月）8城市二手房占比（MA6）80%70%60%40%30%20%8城市二手房占比（单月）8城市二手房占比（MA6）80%70%60%40%30%20%•2024年1-5月份统计局口径70城新房房价累计环比下跌2.34%，截止最新5月末70城新房房价同比-4.30%，同环比下跌城市数量进一步上升。•二手房价格下跌幅度较新房更高，其中存在新房限价以及部分二手房业主成本价较低能容忍的折扣空间更大等原因，但也一定程度上反应了当前二手房供需关系或更弱。24年1-5月份统计局口径70城二手房房价累计环比下跌3.7%。1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%-1.0%8070604030200贝壳二手房价格指数环比贝壳二手房价格指数环比70城房价环比2.0%2.0%1.5%1.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%-2.0%•2023年国央企与民企拿地能力持续分化，样本9家国企2023年拿地金额逆势增长11.0%，而民企在2022年低基数上继续下降34.4%，几乎丧失拿地能力。•从投向看，头部国央企投资策略有一定趋同，核心城市核心地段的项目土拍热度较高，中低能级城市土拍相对冷清。•从拿地力度看，2023年样本9家国央企全口径金额投销比46.0%，处于合理补库的水平；而样本民企投销比仅22.1%，补库力度较弱。样本国企拿地金额（亿元）样本民企拿地金额（亿元）样本国企同比增速（%）样本民企同比增速（%）160001400012000-10%1000080006000-50%4000-60%200002020202120222023-20%-30%-40%-70%-80%20%金地集团龙湖集团滨江集团越秀地产绿城中国华发股份万科A招商蛇口建发国际集团中国海外发展集团保利发展金地集团龙湖集团滨江集团越秀地产绿城中国华发股份万科A招商蛇口建发国际集团中国海外发展集团保利发展华润置地2022拿地金额（亿元）2023拿地金额（亿元）同比增速（%）2000180016001400120010008006004002000120%100%80%60%40%20%-20%-40%-60%-80%•房企发展模式由“规模为王”转为“精耕细作”，拿地权益比的提升能够提高房企的结算效率。•头部房企保利发展、招商蛇口、华发股份为案例进行权益比分析，可以发现，2020-2023年4年间三家公司拿地权益比均呈增长趋势，分别增长15pct、12pct及20pct。•横向对比来看，保利发展、招商蛇口、华发股份三家公司在2023年的拿地权益比均高于当年的结算权益比，未来结算权益比均具备提升空间。202020212022202390%80%70%60%50%40%30%20%10%保利发展招商蛇口华发股份202020212022202020212022202374%72%70%68%66%64%62%60%58%56%54%保利发展招商蛇口华发股份•目前我国大量新市民群体的住房需求尚未得到满足，但是受人口结构影响我国总量层面的住房需求已经出现拐点。•我国住房空置率已经达到15%，部分省份超过25%，高于国际5%的空置率标准。我国近两年财政收入受疫情冲击、留抵退税以及房地产“遇冷”等因素影响明显承压。•考虑到我国人口规模和财政收支情况，未来增加住房供给的措施将更接近德国模式，即在完善租赁市场的同时，重点增加租赁住房的供给。•坚持租售并举将重点在增加保障租赁住房供给方面发力，公租房和共有产权房则分别对应着更高层次的保障水平和更多元化的需求，将是保障住房体系的重要补充。保障租赁住房筹集目标(万套)目标解决新市民住房需求(万人)保障租赁住房筹集量(万套)保障租赁住房筹集目标(万套)目标解决新市民住房需求(万人)保障租赁住房筹集量(万套)实际解决新市民住房需求(万人)9008007006005004003002001000202120222023常住人口城镇化率60%40%30%20%201620172018201920202021