房地产企业债务融资

第三章

房地产企业(qǐyè)债务融资共八十六页了解债务融资的主要类型，我国房地产企业(qǐyè)贷款的类型及其特点，项目融资的概念，项目融资的投资结构和资金结构本章(běnzhānɡ)点睛共八十六页债务融资概述(ɡàishù)项目融资本章(běnzhānɡ)主要内容共八十六页金地集团（600383.SH）在2月14日的股东大会上也正式被同意向中国人民银行申请发行10亿元短期融资券，用于补充流动资金。金地申请的是期限为1年的短期债券，这类短债的利息成本通常在3％以下，由于年初是房地产企业资金相对紧张的时期，利息水平可能在3.7％左右(zuǒyòu)。

2005年1月11日，首创股份（600008.SH“）宣布发行10亿元1年期短期融资债券，采用簿记建档贴现发行，主承销商为中国农业银行，债券起息日和缴款日同为1月12日，并于1月13日开始流通。共八十六页一、房地产企业债务(zhàiwù)融资概述（一）一般形式（二）房地产企业(qǐyè)贷款（三）房地产企业债券共八十六页房地产融资(rónɡzī)分类房地产企业融资外部融资内部融资股权融资债权融资其他融资内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目(xiàngmù)合作、房地产企业兼并等方式债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等共八十六页1、房地产企业商业信用

房地产企业之间在土地转让和房屋买卖的交易中采用(cǎiyòng)的赊销、预售定金（订金）、商业票据等形式。（1）房地产企业预收定金（2）商业票据（3）卖方融资（一）一般(yībān)形式共八十六页2、房地产企业贷款

银行机构为满足房地产企业因开发、经营房地产等活动(huódòng)所需要的资金而提供的贷款。主要是住房开发贷款、房地产经营贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款。共八十六页3、房地产企业债券

房地产企业为筹措(chóucuò)资金而向债券购买者出具的承诺按一定利率支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证，是一种重要的信用工具。共八十六页1、概念(gàiniàn)区分——房地产贷款与房地产企业贷款（1）房地产贷款（2）房地产企业贷款（二）房地产企业(qǐyè)贷款共八十六页（1）地产开发贷款：银行支持城镇综合开发和经济开发区建设的贷款，是融通地产资金的重要形式。（2）房地产开发企业流动资金贷款：（3）商品房建设贷款：分为住房(zhùfáng)开发贷款、商业用房开发贷款2、房地产企业贷款(dàikuǎn)的种类共八十六页（4）房产经营贷款：对从事房屋租赁、房产交易、房屋维修和装饰(zhuāngshì)以及其他服务性活动的独立经营、自负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。（5）建筑贷款（6）商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款（7）房地产贴息贷款：国家下达规定贷款额度，由银行来发放，但其利息由国家财政补贴的房地产贷款支付。一般贷款期限1-3年，分为全贴息和半贴息共八十六页3、房地产企业贷款(dàikuǎn)的特点（1）贷款数额大，贷款周期长（2）贷款情况收经济周期影响大（3）一般要以不动产作为(zuòwéi)抵押以抵御贷款风险（4）银行会慎重挑选贷款申请者（5）地域限制风险大共八十六页14(三)房地产企业债融资(rónɡzī)1、债券的基础知识2、我国房地产债券融资(rónɡzī)的概况3、房地产债券融资的操作流程共八十六页151、债券(zhàiquàn)的基础知识（1）债券(zhàiquàn)的概念（2）债券的分类（3）债券的特点（4）债券与股票的异同共八十六页16（1）债券(zhàiquàn)的概念

债券是发行人(政府、企业、金融机构)直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行(fāháng)，承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。理解债券的概念还需要把握以下几点：①债券的本质是债的证明②债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系③债券是一种有价证券④债券一般具有一定格式的票面形式

债券的基础知识共八十六页17债券(zhàiquàn)的基础知识共八十六页18（2）债券(zhàiquàn)的分类按照发行主体划分①政府债券

政府债券又为中央政府债券和地方政府债券。

中央政府债券称为国债或国库券，是目前债券市场上流动性最好(zuìhǎo)、风险最低的债券。我国曾于80年代末至90年代初发行过地方政府债券，1993年被禁止。2009年，为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。//

债券的基础知识共八十六页19债券(zhàiquàn)的基础知识②金融债券

金融债券的发行主体为银行和非银行金融机构，目的(mùdì)是筹集长期资金，利息高于同期银行存款利息。我国的金融债券主要由国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行等政策性银行发行。共八十六页20相关概念——政策性银行政策性银行是指由政府创立，不以营利为目的，为贯彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接或间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中央银行举债等，一般(yībān)不面向公众吸收存款。我国于1994年相继建立了国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行。共八十六页21债券(zhàiquàn)的基础知识③企业债券根据发行企业的性质不同，企业债券(广义(guǎngyì))可分为企业债券(狭义)和公司债券两类。

企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公司债券是由股份有限公司和有限责任公司发行。除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企业债券的组成部分，本章以下所指均为公司债券。//共八十六页22按照是否提供担保(dānbǎo)划分①信用债券

信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发行人的信誉为担保发行的债券。政府债券和金融债券多为信用债券，但规模较大、信用等级高的企业也可发行。企业采用信用担保可以降低发债成本，提高市场机制对公司的约束(yuēshù)，增强投资者的风险意识，促进成熟投资者群体的形成。//债券的基础知识共八十六页23债券(zhàiquàn)的基础知识②担保债券

担保债券是指发行人以抵押、质押和保证等方式发行的债券。

担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸引力。担保债券又可分为封闭式和开放式两种。封闭式债券的发行的规模(guīmó)取决于担保资产的价值。

2007年10月，《中国银监会关于有效防范企业债担保风险的意见》限制商业银行对企业债进行担保。共八十六页24按照(ànzhào)能否转换成股票划分①可转换债券

可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定的条件将其债券转换为公司普通股的企业债券。企业发行可转换债券应同时具备发行公司债券(ɡōnɡsīzhaiquàn)和发行股票的条件，并应得到国务院证券管理部门批准。②不可转换债券不可转换债券是指不能转换为普通股的债券，又称为普通债券，其利率一般高于可转换债券。//债券的基础知识共八十六页25债券(zhàiquàn)的基础知识按照利率是否(shìfǒu)固定划分

①固定利率债券

是指利率不随市场利率的变化而调整的债权(直接将利率印在债券票面上)，是最常见的债券类型。②浮动利率债券

是指利率随市场利率变动而调整的债券(债券利率一般高于市场利率一定的百分点)。共八十六页26债券(zhàiquàn)的基础知识

按照是否(shìfǒu)能够提前赎回划分①可赎回债券

可赎回债券是指在债券到期前发行人可以以事先约定的价格赎回的债券。②不可赎回债券

不可赎回债券是指不能在债券到期前赎回的债券。//共八十六页27债券(zhàiquàn)的基础知识按照(ànzhào)偿还方式划分(1)一次到期债券

一次到期债券是指债券发行公司于债券到期日一次性偿还全部债券本金的债券。(2)分期到期债券

分期到期债券是指分批偿还本金的债券。分期到期债券可以减轻发行公司集中还本的财务负担。//共八十六页28债券(zhàiquàn)的基础知识按照(ànzhào)债券流通性划分

按照债券流通性不同，债券可分为流通债券和不可流通债券，或上市债券和不可上市债券。按照发行方式划分

按照发行方式不同，债券可分为私募债券(发行对象一般为特定的机构投资者)和公募债券(发行对象是社会公众，对象不特定)

。//共八十六页29债券(zhàiquàn)的基础知识按照债券是否记名(jìmíng)划分

按照债券是否记名，债券可分为记名债券(票面上标明债权人姓名；转让时需要背书)和无记名债券。按照发行期限划分

按照发行期限不同，债券可分为短期债券(偿还期1年以内)、中期债券(偿还期1-10年)和长期债券(偿还期10年以上)等三类。//共八十六页30（3）债券的一般(yībān)特点①债券具有(jùyǒu)偿还性(换本付息)②债券一般具有流通性③债券投资的安全性比股票高④债券投资具有收益性⑤债券融资的用途特定性共八十六页31（4）债券、贷款及股票(gǔpiào)的异同债券融资与贷款的异同相同点：都是债务融资，都要还本付息。不同点：(1)债券融资是直接融资，银行贷款是间接(jiànjiē)融资；(2)债券融资成本通常较银行贷款高；(3)债券融资的成本及程序比银行贷款复杂；(4)企业对债券融资所筹集资金的自主权较银行贷款大共八十六页32债券与股票(gǔpiào)的异同相同点：(1)都属于有价证券(yǒujiàzhèngquàn)(2)都能在市场上流通(3)都具有一定的收益(4)都具有一定的投资风险共八十六页33

不同点：(1)发行主体(zhǔtǐ)不同(2)存续时间不同(3)收益来源不同(4)投资者地位不同(5)承担的责任不同(6)投资风险不同(7)价格影响因素不同(8)资金性质不同共八十六页342、我国房地产债券融资(rónɡzī)的概况房地产债券(zhàiquàn)融资的种类房地产债券融资存在的问题房地产债券融资的发展前景共八十六页35(1)房地产债券(zhàiquàn)融资的种类①公司债券2我国房地产债券(zhàiquàn)融资的概况

公司债券是企业(公司)依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券。

企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公司债券是由股份有限公司和有限责任公司发行。共八十六页36我国房地产债券融资(rónɡzī)的概况公司债券的优点(yōudiǎn)：

(1)筹集的资金使用期限较长(与贷款相比)；

(2)对企业原有股东的股权没有影响；(3)发行债券的成本要低于普通股；

(4)发债融资具有财务杠杆作用；(5)筹资范围广、金额大、对象广泛；(6)对投资人来说，收益较为稳定，风险较低共八十六页37我国房地产债券融资(rónɡzī)的概况公司债券(ɡōnɡsīzhaiquàn)的缺点：

(1)对四投资人来说，无权干涉企业的经营决策；(2)对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂；(3)对发行人来说，财务成本比发行股票大共八十六页38我国房地产债券(zhàiquàn)融资的概况

房地产企业债券的发行概况：2008年以来，由于资金链紧张，部分房地产企业(qǐyè)相继选择发行企业(qǐyè)债券的融资渠道(见下表)。发债企业发债时间发债规模债券期限债券利率金地集团2008年3月12亿8年5.5%保利集团2008年5月43亿5年7.0%新湖中宝2008年7月14亿8年9.0%北辰实业2008年7月17亿5年8.2%中粮地产2008年8月12亿10年6.06％万科房产2008年9月59亿5年5.5%/7.0%厦门建发2009年4月6.3亿7年6.0%复地集团2009年4月19亿5年7.3%龙湖集团2009年9月14亿7年6.7%2015 年 6 月 9 日收到中国证监会《关于核准中房地产股份

有限公司公开发行公司债券的批复》核准公司发

行面值不超过 7 亿元的公司债券。

共八十六页39我国房地产债券融资(rónɡzī)的概况

可转换债券(zhàiquàn)是指债权人可以在特定的时期，按规定的条件将其债券(zhàiquàn)转换为公司普通股的企业债券(zhàiquàn)。可转换债券的特点：债权性；股权性；可转换性。②可转换债券(可转债)共八十六页40我国房地产债券融资(rónɡzī)的概况可转换债券的优点：ⅰ利率低于普通债券，发行公司融资成本较低；ⅱ对投资(tóuzī)者而言，投资(tóuzī)灵活性较强；ⅲ对投资者而言，转股后的收益高于普通债券；ⅳ对投资者而言，投资风险要比投资股票低。共八十六页41我国房地产债券(zhàiquàn)融资的概况

可转换债券的缺点：

ⅰ若投资人选择转股，则公司(ɡōnɡsī)股本会被稀释，而且面临着股价下跌的可能；ⅱ投资人若不转股，则其收益低于普通债券；ⅲ若公司倒闭，其清偿顺序位于其他债务之后；ⅳ证券市场上的债券价格随利率的波动而波动；ⅴ若投资人要提前赎回，则公司还款压力很大；ⅵ若发行人要提前赎回，则投资人面临损失。共八十六页42我国房地产债券(zhàiquàn)融资的概况可转换债券的发行概况：

(1)2001年以前为可转债的试点阶段；(2)2001年4月《上市公司发行可转换公司债券实施办法》出台,标志着可转换公司债券成为我国一种常规的融资品种，发行可转债的上市公司增加；(3)但是从总体上看发行公司的数量还不多，融资规模与整个资本市场规模相比(xiānɡbǐ)还偏小。2007年共发行可转债585亿元，仅占当年股市IPO的12.3%；(4)2001年开始，陆续有房地产企业发行可转债。共八十六页43我国房地产债券(zhàiquàn)融资的概况

国内部分房地产企业(qǐyè)发行可转债的情况：发债企业发债时间发债规模债券期限债券利率(%)万科房产2002年6月15亿人民币5年1.5万科房产2004年9月19.9亿人民币5年1/1.375/1.75/2.125/2.5招商地产2006年8月15.1亿人民币5年1.0/1.4/1.8/2.2/2.6合生创展

2007年1月2.7亿美元3年1.5碧桂园2008年2月5亿美元

5年2.5SOHO中国2009年7月28亿港元5年2.7建业地产2009年8月7.65亿港元5年4.9共八十六页44①短期(duǎnqī)融资券我国房地产债券(zhàiquàn)融资的概况

企业短期融资券是指具有法人资格的非金融企业为缓解流动资金短缺而发行的短期债券。短期融资券的特点：ⅰ债券期限短(不超过365天)ⅱ只对机构投资者发行，不向社会公众发行ⅲ属于无担保债券ⅳ只在银行间债券市场交易共八十六页45相关概念(gàiniàn)——银行间债券市场

银行间债券市场是指包括商业银行、农村信用社、保险公司、证券公司等金融机构进行债券买卖和回购的市场。银行间债券市场目前已成为我国债券市场的主体部分。全国银行间债券市场成立于1997年6月，依托于中国外汇交易中心、全国银行间同业拆借中心和中央国债登记结算公司。我国房地产债券融资(rónɡzī)的概况共八十六页46我国房地产债券融资(rónɡzī)的概况短期融资券的发行概况：

(1)1987年开始在上海进行短期融资券的试点，1989年开始在全国推行；(2)90年代中期因某些企业出现偿付(chánɡfù)问题而被叫停；(3)2005年，重新允许发行短期融资券，随即掀起了一股融资券发行的热潮(2005年发行规模达1500亿元；2006年发行规模达2500亿元)，但房地产行业很少；(4)目前部分房地产企业试水发行短期融资券，但基本仅针对国资及开发区背景、城市基础设施建设和土地运营等开发企业，一般的房地产企业很少。共八十六页47我国房地产债券融资(rónɡzī)的概况发债企业发债时间发债规模债券期限利率金融街2006年05月9亿365天3.82%金桥股份2006年11月4亿365天4.3%南京高科2007年05月5亿365天5.36%张江高科2009年01月10亿365天3.8%华侨城2009年08月30亿240天5.03%

国内部分(bùfen)房地产企业发行短期融资券的情况：共八十六页48④海外发行债券(zhàiquàn)

由于国内发行债券的门槛高，监管严格，审批时间长，成功发行企业债券的房地产企业并不多，不少房地产企业不得不选择海外发行债券进行融资。

//我国房地产债券(zhàiquàn)融资的概况共八十六页49我国房地产债券(zhàiquàn)融资的概况发债企业发债时间发债规模上市地点中国海外2005年07月3.0亿美元香港中新地产2006年05月11亿港元香港世茂房产2006年11月6.0亿美元美国绿城中国2006年11月4.0亿美元香港合生创展2007年01月2.7亿美元新加坡中国地产2007年05月3.0亿美元香港碧桂园2008年02月5亿美元新加坡SOHO中国2009年07月28亿港元香港建业地产2009年08月7.65亿港元香港雅居乐2009年11月4.0亿美元新加坡

国内部分房地产企业海外(hǎiwài)发行债券的情况：共八十六页50（2）房地产债券融资存在的问题债券融资本应是房地产业重要的融资渠道之一，但从目前的融资情况看，债券融资在整个房地产业资金来源中所占比例极小。

2004年第一季度的统计数据显示，在我国全社会(shèhuì)融资总量当中：银行贷款占93.8%，国债融资占3.6%，股票融资占2.0%，债券融资占0.6%。

2009年，全国房地产债券融资总额仅587亿，占当年房地产开发投资总额的1.63%。我国房地产债券融资(rónɡzī)的概况共八十六页51债券融资比例过低的原因主要在于：

(1)债券融资的还本付息压力比银行信贷更大

(2)债券融资比银行信贷及股权融资的约束更大(3)由于房地产行业的特殊性，房地产企业(qǐyè)的主体评级相对较低，增加了债券融资的难度

(4)企业债券对投资者还缺乏足够的吸引力(由于安全性、收益性、流动性等)我国房地产债券(zhàiquàn)融资的概况共八十六页

自监管部门去年初允许房地产企业在境内市场公开发行企业债券以来，房地产商过去一年在信用债市场发行的债券规模已经数倍于前5年的总发行金额。记者基于wind资讯统计的数据显示，从去年至本月初，房地产商在境内市场发行的债券规模已经超过1.1万亿元，是过去5年发行的全部债券金额的近3倍，票面利率均值(jūnzhí)约为5%。保利地产今年1月中旬发行的一笔5年期公司债其票面利率仅2.95%，创行业新低。共八十六页53（3）房地产债券融资的发展前景债券融资具有其固有的优点

①融资规模较大；②债券利息可计入成本从而(cóngér)冲减所得税；③具有财务杠杆效应；④对企业原有的治理结构不受影响。现状为债券融资提供了发展空间①股市游资及巨额保险资金需要投资渠道；

②整个资本市场发展极不平衡。我国房地产债券融资(rónɡzī)的概况共八十六页54（1）企业债券的发行与上市流程(liúchéng)（2）可转换公司债券的发行与上市流程（3）企业短期融资券的发行流程3、房地产债券融资的操作(cāozuò)流程共八十六页55（1）公司债券的发行与上市流程(liúchéng)

公司债券的发行条件①净资产不低于3000万元或6000万元②累计债券余额不超过公司净资产40%③近三年平均可分配利润不少于债券1年的利息④资金投向符合国家产业政策⑤债券利率不超过国务院限定的利率水平⑥经有债券评级能力的评级机构的信用评级房地产债券融资(rónɡzī)的操作流程共八十六页56房地产债券融资(rónɡzī)的操作流程公司债券的发行程序

①董事会制定发行方案②股东大会批准③选择保荐人④向中国证监会申报⑤中国证监会核准(受理-初审(chūshěn)-审核-核准)⑥发行债券及承销(可一次核准、分期发行)共八十六页57房地产债券(zhàiquàn)融资的操作流程公司债券的上市程序

向证券交易所申请上市交易的企业债券除了符合发行时的条件外还必须符合以下条件：①债券的期限为1年以上②实际发行额不少(bùshǎo)于5000万元③信用等级不低于A级④具有担保人的担保⑤证券交易所认可的其他条件//共八十六页58公司债券(ɡōnɡsīzhaiquàn)申请上市交易的程序：

(1)董事会作出上市决议(2)股东大会批准(3)财务审计及验资(4)聘请推荐人并出具上市推荐书(5)向证券交易所提出申请(6)证券交易所核准

(7)债券登记托管

(8)刊登上市公告书

(9)上市交易(10)信息披露//房地产债券融资(rónɡzī)的操作流程共八十六页59（2）可转换(zhuǎnhuàn)公司债券的发行与上市流程可转换债券的发行条件《证券法》规定，上市公司发行可转换债券，除了应当符合发行公司债券的条件外，还应当符合公开发行股票的条件，并需要报证监会核准。//房地产债券融资的操作(cāozuò)流程共八十六页60《上市公司证券发行管理办法》对发行可转换债券进行了具体的规定：①近三年净资产收益率平均不低于6%②发行后累计(lèijì)债券余额不超过净资产额的40%③近三年平均可分配利润不少于债券1年利息房地产债券融资(rónɡzī)的操作流程共八十六页61房地产债券融资的操作(cāozuò)流程可转换债券的发行(fāháng)程序、上市交易程序(同企业债券！)可转换债券的上市程序

向证券交易所申请上市交易的可转换债券除了符合发行时的条件外还必须符合以下条件：①债券的期限为1年以上②实际发行额不少于5000万元共八十六页62（3）企业短期融资券的发行流程企业短期融资券的发行坚持了市场化原则，其发行实行(shíxíng)“备案制”(其他证券实行“审批制”或“核准制”)，即在市场准入方面弱化行政干预，将风险识别和风险承担交给投资者，将信息揭示的职责交给专业的评级机构，使行政部门从对发行人的实质性判断中摆脱出来。//房地产债券(zhàiquàn)融资的操作流程共八十六页63房地产债券融资(rónɡzī)的操作流程短期融资券的发行条件①最近1个会计年度盈利②募集资金用于本企业的生产经营(jīngyíng)③近三年发行的融资券没有延迟支付本息④经具有债券评级能力的评级机构的信用评级⑤中国人民银行规定的其他条件共八十六页64房地产债券(zhàiquàn)融资的操作流程短期融资券的发行程序①董事会制定发行方案②股东大会批准③财务(cáiwù)审计及验资④聘请主承销商并出具推荐书⑤发行备案⑥发行债券及承销⑦登记托管⑧债券交易、结算和兑付⑨信息披露共八十六页一、房地产项目融资的概念项目融资从广义上讲是为了建设一个新项目或收购一个现有项目或对已有项目进行债务重组所进行的融资活动。房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措(chóucuò)和资金供应两个方面。

在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。第二节

房地产项目(xiàngmù)融资共八十六页房地产项目融资的内涵应该是为了分散(fēnsàn)房地产投融资的风险而采取的以房地产项目未来可用于还款的净现会流和项目资产本身价值为融资要约的资金融通模式。共八十六页二、房地产项目融资的主要(zhǔyào)特点（优势与劣势）P841、以项目为导向，有利于实力及资信状况不佳的开发商获得资金。

在传统(chuántǒng)融资方式中，贷款银行看重的是开发商的实力及资信状况。而项目融资，顾‘名思义，以项目为主体。贷款银行的贷款依据是该商业地产项目的经济强度。与传统(chuántǒng)融资方式相比，项目融资可以获得更高的贷款比例和更长的贷款期限，也可以帮助那些仅凭资信很难取得银行贷款的开发商获得资金。

共八十六页2、实现融资的无追索或有限追索。

追索权是指在借款人未能按期偿还债务时，贷款银行要求借款人用除抵押资产外的其他资产偿还债务的权利。

在传统融资方式中，贷款银行拥有完全追索权，即借款人拥有的所有资产都可供还债之用。而在项目融资中，项目的经济强度决定资金偿还情况。在无追索项目融资中，当商业房地产开发项目没有达到完工标准而以失败告终或是项目在后期的经营(jīngyíng)过程中无法产生足够的现会流量时，开发商不直接承担任何债务清偿的责任。在有限追索项目融资中，贷款银行的追索权往往也在时问、对象和数量上具有一定限制，贷款银行不能追索到开发商除该项目资产、现金流及担保之外的任何形式的资产。有限追索既限制了开发商的风险，又使开发商有更大的空间从事其他项目的开发。

共八十六页

3、实现风险分担。

有限追索权有效实现了风险分担。与项目有关的各种风险要素要以某种形式(xíngshì)在所有与项目有直接或间接利益关系的参与方之间进行分担，使项目中没有任何一方单独承担全部风险。开发商应当学会如何识别和分析项目的各种风险因素，确定参与各方所能承受风险的最大能力及可能性，充分利用与项目有关的一切可以利用的优势，设计出对开发商具有最低追索的融资结构。

共八十六页4、实现资产负债表外融资(Off-balanceFinance)。一般情况下，开发商取得的银行贷款会体现在资产负债表上，使负债率提高，形成不利(bùlì)的资产负债结构，从而加大未来融资成本影响公司自身经营发展。项目融资的无追索或有限追索特点为安排资产负债表外融资提供了可能。在项目融资中，由独立法人的项目公司与贷款银行签署融资协议并负责项目建设，只要开发商在项目公司中的股份不超过一定比例，项目公司的融资就不会反映在开发商的资产负债表上。当然，这要依赖于有关会计法规。共八十六页5、信用结构安排灵活多样。

一个成功的项目融资，其贷款信用结构的安排是灵活多样的，可以将信用支持分配到与项目有关的各方面。例如，在工程建设方面，为了减少风险，可以要求工程承包商提供一个固定价格、固定工期的建设合同或“交钥匙”工程合同，还可以要求项目设计者提供工程技术保证；在原材料和能源供应方面，可以要求供货方提供供货合同：在项目招商(zhāoshānɡ)方面，开发商可以要求入驻的零售商提供长期租约合同。这些都是项目融资强有力的信用支持，能提高项目的债务承受能力，减少融资对借款人资信和其他资产的依赖程度。

共八十六页6、税务优势。

在法律法规允许范围内，通过精心设计的融资模式，可以将政府对投资者或经营者的税务鼓励政策作为一种资源在项目参与各方中最大限度(xiàndù)加以利用，以降低融资成本、减少项目高负债期的现会流压力、提高项目偿债能力和综合收益率。此类政策一般包括加速折旧、利息成本税前扣除、投资优惠政策及其它费用的抵税法规等。项目开发期和经营前期的亏损可被不同财务状况的利益相关方吸收，用于合理避税，降低开发商或其他参与方的融资成本。

共八十六页7、融资结构复杂，融资时问长，融资成本高。

这是由于，项目融资涉及面广、合同结构复杂、风险大．需要花费大量时间做好有关项目设计、风险分担、税收结构、资产抵押等技术性工作，必然造成复杂的融资结构，漫长的融资谈判和高额的融资成本。这些缺点(quēdiǎn)影响了项目融资在我国商业房地产开发的应用，因此，除了看到项目融资的优势外，也必须考虑规模经济效益问题。共八十六页三、房地产项目(xiàngmù)融资模式（结构）P94

1、直接安排融资模式

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即房地产开发商（项目发起人）直接安排项目的融资，并直接承担其融资安排中相应的责任和义务。开发商与项目管理公司签订协议，由项目管理公司负责对房地产开发项目的建设和销售进行管理，开发商也可自行对项目进行管理；开发商与融资方签订融资协议，由融资方提供贷款给开发项目。开发商将自有资金注入开发项目，使项目得以启动。在项目的建设过程中，融资方通过银行帐户对项目进展情况进行监控，并按与开发商的协议规定陆续注入后续资金。当项目建设成功并进入销售阶段(jiēduàn)时，项目所取得的销售款项将按开发商与融资方的协议，一部分用于贷款的偿还，其余部分作为收益流向开发商。这种模式适合房地产开发商本身的财务结构不是很复杂的情况。即使是有限的追索权，因为直接使用了开发商名义进行融资安排，所以，对于资信状况良好的开发商来说，直接安排融资模式可以获得相对较低成本的资金。

共八十六页2、“设施使用”融资模式“设施使用”模式是指某种工业设施或服务性设施的提供者和这种设施使用者之间签订一种“无论提货(tíhuò)与否均需付款”性质的协议，这种设施使用协议在工业项目中有时也称为“委托加工协议”。这种模式在房地产开发中可应用于廉租房建设等项目中共八十六页3

“产品支付”融资模式

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产品支付法是指采用无追索权或有限追索权的融资方法，提供贷款的银行或投资者从项目中购买一定(yīdìng)份额的生产量，这部分产品的收益作为项目融资的偿债来源。此种模式可应用于房地产公司代某组织开发某项房地产业务，其中以单位集资建房形式为主共八十六页4、BOT融资(rónɡzī)模式

BOT是英文Build-Operate-Transfer（建设

运营

转让）的缩写形式，是为了动员私人投资基础设施经常采用的一种办法，具体做法就是政府将公用基础设施的建设和经营权交给私人资本，并授予特许权，然后由私人企业自行筹资建设，并在建成后自行运营取得预期收益，若干年后再移交给政府。BOT实际上是政府和私人企业间就基础设施建设所建立的特许经营权协议关系。BOT项目(xiàngmù)融资模式目前还发展出了BTO，BOOT，TOT等多种延伸形式。

BOT项目融资模式可应用于公共休闲场所的建设中，如公园等项目。如南山的空中欢乐谷。共八十六页5、ABS(Asset-Backed-Securitization)融资(rónɡzī)模式。ABS融资模式是以房地产项目所拥有的资产为基础，以项目资产的未来现金收益为保证，通过在资本市场上发行高级债券来筹集资金的一种项目融资方式。这种融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的项目可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用等级高、安全性和流动性强、债券利率低的特点，降低发行债券筹集资金的成本。共八十六页6、

PPP即公共部门与私人企业合作融资模式

PPP

是public

private

partnership即公共部门与私人企业合作模式，对项目生命周期过程中的组织结构设置提出了一个新的模式。它是政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的“双赢”或“多底”为理念的相互合作形式，参与各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。此种融资模式适用于建设大型的体育场馆和开放式的健身场所。PPP同BOT模式有些相似(xiānɡsì)，但参与项目的公共部分和私人企业之间是合作关系，私人企业从项目论证阶段就开始参与项目，而BOT模式从项目招标阶段才开始参与项目。如体育场馆的建设可由政府牵头，体育协会、体彩中心等非营利组织、房地产企业共同参与建设。共八十六页

PPP融资模式可以使得房地产企业在项目的前期就参与进来，有利于