某地产工程第三方评估管理规范

地产控股股份有限公司工程第三方评估管理规范（2021版）编码：KF.XMSS-BF601-2020DOCVARIABLEDOCNUMBERDOCVARIABLE文档编号发布日期：2021/6/21第17页，共17页修订记录批准日期修订内容修订审核批准评估介入时间、各维度评估权重2021.6评估打分计算表2021.6

目录TOC\o"1-1"\h\z\u1. 总则 12. 适用范围 13. 编制依据 14. 第三方评估定义 15. 第三方评估职责 26. 第三方评估流程 37. 评估实施方案 118. 第三方评估诚实守信管理 159. 评估结果公布及奖惩 1610. 附则 1711. 附件 17第1页，共17页总则为进一步提升地产整体工程管理水平，进一步提高地产各项目的工程品质，使项目管理常态化，交付出高品质的产品，总部工程成本中心工程管理部实施工程第三方评估。通过在建阶段的过程评估、交付阶段的交付评估，及时了解项目各阶段的客观工程质量水平及风险状态，并及时整改以促进工程实体质量的实时改进和持续提高，及时识别并消除项目工程管理风险，降低客户对工程质量的投诉隐患，以提升客户满意度为导向，最终达到提升房屋质量满意度和客户满意度的目的，特修订本管理办法。适用范围适用于地产开发和管理的所有在建项目，包括从工程开工到交付前的各个施工阶段。编制依据相关国家、地方法律法规、行业标准、行业规范的有关规定。地产相关的管理制度，地产工程成本中心工程管理部组织第三方评估单位研讨会纪要。第三方评估定义第三方评估指地产总部工程成本中心委托第三方对地产开发和管理的所有在建项目进行的工程质量、安全及管理水平进行评估，它包括项目定期过程评估、定期交付评估及不定期飞行评估。4.1.1定期过程评估在建住宅土建过程：项目±0.000至交付前两个月间或移交精装单位前，进行一季度一次的检查评估，包括工程实体质量、安全文明、质量风险、管理行为、管理红线等内容的检查。在建商业土建过程：项目±0.000至交付前两个月，进行一季度一次的检查评估，包括工程安全文明、质量风险、管理行为、管理红线等内容的检查。住宅精装工程评估：住宅户内精装项目湿作业（厨、卫间墙或地砖铺贴）大面完成10户或户内客厅、房间吊顶大面完成3层，至交付前45天进行一月一次检查评估，以确保关键工序受控。包括工程实体质量、安全文明、质量风险、材料抽检、管理红线等内容的检查4.1.2定期交付评估：指在交付前15天对交付项目进行的一次质量风险评估活动，包括户内观感、公共部位观感、外立面观感、园林观感、交付专项指标扣分等内容的检查。4.1.3不定期飞行评估：地下工程不定期飞行评估：指工程桩及支护桩已试桩完成（确认桩基施工工艺符合要求），桩基进入施工阶段后，或基坑开始开挖后，可以介入地下工程不定期飞行评估。包括基坑、桩基/基础实体质量、安全文明、质量风险、管理行为、管理红线、材料抽检等内容的检查。其他类阶段项目不定期评估：针对当季度评估成绩结果偏低、存在重大安全隐患、质量隐患的三类项目进行评估复查。包括工程实体质量、安全文明、质量风险、管理行为、管理红线、材料抽检等内容的检查。第三方评估职责总部工程成本中心工程管理部5.1.1负责检查评估管理办法的编制、修订和发布。5.1.2组织各区域公司、项目公司、项目部的检查评估方案的培训辅导。5.1.3组织安排第三方评估，做到有序、及时、客观真实、公平公正。5.1.4负责评估结果总结分析、评估存在的问题的整改跟进、与行业内优秀企业对标改进、评估结果公司OA排名公告、评估奖惩考核等。区域公司工程管理部5.2.1负责区域公司内项目评估工作的跟踪，配合总部工程成本中心工程管理部协调区域公司内项目评估工作有效顺利进行。5.2.2负责跟踪督促区域公司内各评估项目问题整改措施及预防控制措施的落实。5.2.3负责区域公司内各评估项目的问题整改复查及整改报告的按时提交。5.2.4负责对区域公司内工程管理人员进行项目评估工作培训。5.2.5负责督促检查区域公司内各项目评估前的自查自检工作。项目公司项目部5.3.1由项目组织，项目总包单位应依照该评估方案之实测实量、强控项目、安全文明、及质量安全风险评估标准每月组织对标段工程进行100%自评估，监理单位应根据总包单位上述自评估内容抽取不少于50%进行复评估，项目工程部应根据监理单位复评估内容抽取不少于30%进行校核；在建工程管理评估要求在项目层面形成考核体系，并对总包及监理单位形成月度考核并持续进行提高和改善；5.3.2负责评估当日的各参评单位的组织工作，配合第三方单位有效进行项目评估工作。5.3.3负责组织监理、施工单位进行日常质量、安全文明及管理资料的检查工作。5.3.4负责对本项目评估暴露的各类问题进行整改落实，确保工程质量的持续提升。5.3.5负责对监理单位及施工单位进行评估体系的培训。5.3.6负责评估结果中关于对施工单位奖惩部分的落实工作。第三方评估流程评估流程图评估准备→启动会→现场评估→总结会→评估简报评估准备6.2.1评估组织总部工程成本中心委托第三方评估公司进行定期过程评估、交付评估及不定期飞行评估。定期过程评估：每季度组织一次，每季度最后一个月月初各区域公司工程管理部向总部工程成本中心工程管理部提交在建项目的现场进度跟踪表，总部工程成本中心根据各项目现场施工进展情况确定本季度须评估项目清单，连同项目现场进度跟踪表一并发第三方评估公司，第三方评估公司2日内制定当季度评估计划，提前一晚通知参评项目部，以进一步加强评估随机性和客观性。评估阶段业态开始时间结束时间土建过程独栋出正负零且可实测范围不少于3栋、且每栋不少于2层为不迟于下列三个时点的较早时点：1）综合竣工验收备案日，或项目质监验收日（仅成都、济南地区），精装修交付的项目不受此条限制；2）工地开放日前30天；3）交付日前60天。同时，项目须基本达到完工状态。双联排、类独栋出正负零且可实测范围不少于6户、且每户不少于2层多联排、合院出正负零且可实测范围不少于6户、且每户不少于2层叠拼、叠院出正负零且可实测范围不少于8个单元（每个单元相当于一户的面宽）、且每单元不少于2层洋房、小高层、高层（超高层）出正负零且可实测范围不少于3个楼层（架空层不计）精装过程（仅适用于精装修交付的项目）全业态湿作业（厨、卫间墙或地砖铺贴）大面完成10户或户内客厅、房间吊顶大面完成3层交付日前45天商业过程商业、办公、酒店等出正负零开业或交付日前60天不定期飞行评估：第三方评估公司在接收到地产总部工程成本中心工程管理部需飞行评估项目清单及评估时间段后，2天自行确定评估计划，评估当日通知项目部。定期交付评估：项目交付前15天进行交付评估，各区域公司工程管理部需在项目交付前40天向总部工程成本中心工程管理部反馈实际交付时间、交付区域等信息。总部工程成本中心工程管理部于交付前25天与区域公司工程管理部再次核对该项目交付信息无误后发第三方评估公司，第三方评估公司3日内制定评估计划发总部工程成本中心工程管理部，并提前5日通知区域公司工程管理部。如发现区域公司上报的项目现场进度与实际不符或重点工序遗漏或故意漏报，一经核实对该项目评估综合得分减3分处理。评估参加人员：地产聘请第三方评估公司进行项目查验评估，各区域公司、项目公司工程负责人要全程参与各在建的项目查验评估，并做好配合、协调和现场见证工作。总部工程成本中心工程管理部评估过程中随机选取评估项目参与查验。6.2.2现场准备现场工具准备（部分工具需项目部提供，详见下表）实测分项工程配备仪器数量用途备注主体结构实测5米钢卷尺3把测量构件尺寸评估单位提供2米靠尺2把墙柱垂直度/平整度项目部提供塞尺1个墙面平整度评估单位提供塔尺1个测量顶棚水平度项目部提供双十字激光扫平仪1台测量顶棚水平度项目部提供冲击钻1台破损法钻洞测楼板厚度项目部提供砌筑工程实测2米靠尺2把墙面垂直度/平整度项目部提供塞尺1个墙面平整度评估单位提供激光测距仪1台外门窗洞口尺寸评估单位提供装饰工程实测5米钢卷尺3把测量尺寸评估单位提供2米靠尺2把墙面垂直度/平整度/门窗垂直度项目部提供塞尺1个墙面平整度/门缝宽度评估单位提供塔尺1个测量顶棚水平度项目部提供双十字激光扫平仪1台测量顶棚水平度/地面水平度/房间方正激光测距仪1台门洞尺寸/开间、进深/净高评估单位提供阴阳角尺1个测量阴阳角方正空鼓锤1个抹灰墙面空鼓钢塞片1个铝合金（塑钢窗）型材拼缝高低差、宽度涂饰工程观感充电式强光手电筒3个涂饰墙面观感评估单位提供小水桶1个地漏排水坡度项目部提供插座安全查验仪3个插座接线线路检测评估单位提供防尘鞋套5个保持室内清洁项目部提供交付评估5米钢卷尺3把测量尺寸评估单位提供2米靠尺2把墙面垂直度/平整度/门窗垂直度项目部提供激光测距仪1台空间尺寸开间进深、净高等项目部提供塔尺1个测量顶棚水平度项目部提供双十字激光扫平仪1台测量顶棚水平度/地面水平度/房间方正项目部提供空气质量检测仪器1台检测交付房间空气质量评估单位提供隔声检测仪器1台检测交付房间隔声质量评估单位提供备注：以上实测工具型号、产地等按项目常规标准提供，达到国标要求即可，对品牌、产地等不做要求人员准备：参评项目部负责组织各参评标段施工单位（总包及各专业分包）、监理单位人员到位。资料准备：参评项目部、施工单位、监理单位应提前准备项目评估涉及的标段总平面图及相关图纸（含建筑、结构、机电及其他专业施工图等）、内业资料，如现场样板管理、管理行为、工作面移交、防渗漏资料、淋水、闭水、通球、试压等试验记录、专项施工方案等。评估启动会6.3.1会议时间：评估前会议由第三方评估组主持，会议时间为评估当天上午9:00~9:30。6.3.2参加单位：总部工程成本中心（如参与查验）、区域公司工程管理部、参评项目部、施工单位（总包及各专业分包）、监理单位和评估组全体。6.3.3会议流程：由评估组组长介绍评估组人员及分工。由项目部负责人介绍与会人员。由项目部或监理介绍项目情况（各标段划分、形象进度、各标段户型及套数、交付时间等）。由评估组根据项目部填报的《项目进度采集表》确定查验部位（楼栋、楼层、户型、房号等）和查验内容。由评估组组长介绍评估原则，及评估配合工作要求，具体如下：设计相关图纸（含建筑、结构、机电及其他专业施工图等）由项目部负责提供，供现场使用；现场评估过程由项目部、施工单位、监理单位共同见证并确认；当参加人员对现场条件、查验方法、数据、评判标准等存在异议时，参评各方协调未能达成一致意见的，需即时报总部工程成本中心沟通协调；各参评单位应积极配合现场评估工作，如因参评单位故意不配合造成现场评估工作无法进行的，即中止该项目评估。该项目当期评估结果按0分计，总部工程成本中心将对参评项目部进行通报；确定评估当天时间安排，包括现场实测实量、内业资料、安全文明、观感质量、综合风险查验、评估后会议等；确定参加和配合人员的数量和分工。原则上评估组每个小组均安排项目部、施工单位、监理单位至少各一人陪同；需交待的其他事项。现场评估6.4.1定期过程评估与不定期飞行评估：第三方评估组成员按照附件过程评估、专项评估体系进行现场评估。6.4.2项目交付评估：第三方评估组成员按照附件交付评估体系进行现场评估。6.4.3材料异地送检：抽检种类：总部工程成本中心工程管理部提供抽检范围及抽检要求，第三方评估组根据各项目现场施工情况确定各项目材料抽检的种类。抽检方式：由第三方评估机构人员以不定期、不定项目、不定材料种类的检查形式，现场抽取正在施工作业面使用中的材料或采取破坏的方式进行抽取，由项目部现场见证，严格履行现场随机取样、拍照、封样、异地送检程序，抽检材料遵循事前保密原则。异地送检：异地送检的检测机构选用北、上、广、深等一线城市的权威检测机构，尽量跨城市公司送检，送检地点遵守保密原则。结果运用：材料抽检检测结果不记入项目评估总分，在地产总部的季度专项材料检查结果通报中进行发布，第三方评估发现的偷工减料、货不对板等违规行为，工程成本中心经与法务条线沟通后可要求区域项目依法追究施工方的法律责任，并依据公司奖惩管理规定对内部责任人进行追责，相关情况报备总部审计风控部。评估总结会议6.5.1会议要求：评估后会议由第三方评估组主持，会议时间为现场评估完成后。会议应聚焦实体质量，做到公平公正，避免扯皮、拖延；如项目未在合理时间内组织人员参加会议，经第三方上报总部工程成本中心工程管理部报备后有权终止召开总结会；区域、项目、总分包、监理等相关人员不得在总结会召开之前探听评估成绩，或要求在总结会之前对评估成绩进行篡改。一经核实将对相关责任人员进行严肃处理。由评估组总结质量实测、强控缺陷、管理行为等各项内容的检查情况及优秀做法，并对现场检查评估中发现的问题提供改进建议；参加单位就评估情况进行互动和答疑。项目负责人与评估组长共同现场确认评估会签表，并对当天评估结果签字确认。如无故拒签，一经核实将对相关人员进行通报批评。如对当次评估结果存在异议的，应在会签表上写明具体异议的事项，后续由总部工程成本中心工程管理部进行复核与回复。6.5.2参加单位：总部工程成本中心工程管理部（如参与查验）、区域公司工程管理部、参评项目部、施工单位（总包及各专业分包）、监理单位和评估组全体。6.5.3会议流程：由评估组总结查验情况、上期问题闭合情况和值得推介的优秀做法，并对存在问题提供改进建议；参加单位就评估情况进行互动、交流和答疑；确定现场存在问题的整改时间后提交总部工程成本中心工程管理部；宣布会议结束。评估成果输出6.6.1项目/标段评估报告：每个参评项目现场评估工作完成后，均需要由项目负责人对项目评估数据进行签字认可，项目（过程/交付评估）现场评估结束当天完成实测实量数据上传，并于评估结束后4个工作日内，由第三方评估公司编制完成项目/标段评估报告，发送到总部工程成本中心工程管理部，总部工程成本中心工程管理部汇总后，下发项目/标段评估报告。6.6.2季度评估报告：在每季度所有参评项目评估结束后10天内，由第三方评估公司编制季度评估报告，发送到总部工程成本中心工程管理部。报告内容包括：季度查验项目情况综述、与上季度查验情况对比、过程评估排名情况（含各分项排名）、交付评估排名情况（含各分项排名）、过程及交付评估发现的主要问题及对应提升措施，优秀做法推荐汇总、下一季度质量改进提升重点。6.6.3年度评估报告：在每年第四季度所有项目查验评估完成后20个工作日内，由第三方评估公司编制年度评估报告，发送到总部工程成本中心工程管理部；总部工程成本中心统一在公司层面进行通报和发布。报告内容包括：年度查验项目情况综述、与行业标杆企业质量水平对比、与上年度查验情况对比、各项目质量评估情况横向对比、过程评估排名情况（含各分项排名）、交付评估排名情况（含各分项排名）、过程及交付评估发现的主要问题及对应提升措施、优秀做法推荐汇总、下一年度质量改进提升重点等。整改跟踪与总结提升措施6.7.1整改及备案区域公司/项目部在收到评估报告后，应立即组织对项目评估中反映出的问题进行整改；对项目/标段综合得分排在全公司后10%的项目/标段，区域公司工程管理部还应组织项目部制定专项整改和品质提升方案，并负责跟踪整改措施的制定和执行情况，从收到季度报告后，10天内将其执行与闭合情况上报总部工程成本中心工程管理部，汇总后备案。6.7.2总结及提升各区域公司工程管理部在收到评估报告后，应组织所属项目部对评估中发现的问题进行分析总结，并对各项目存在的质量问题有针对性地制定预控和提升措施，在后续施工和日常查验过程中严格执行，尽量避免类似问题重复出现，促进产品品质的持续提升。评估实施方案评估体系构成与权重7.1.1定期过程评估毛坯项目，精装项目土建过程评估定期过程评估包括项目实测实量、安全文明、质量风险、管理行为以及管理红线五部分内容，项目综合成绩=（实测实量得分×30%）＋（质量风险得分×45%）＋（安全文明得分×10%）+（渗漏试验×10%）+（管理行为得分×5%）-管理红线扣分；项目实测实量包括混凝土结构工程、砌筑工程、设备安装工程、抹灰工程、防水工程、装饰工程等内容；质量风险评估主要针对可能存在渗漏、空鼓开裂、观感质量缺陷、成品保护、结构安全等质量风险的工艺节点进行检查；安全文明含防火管理、安全防护、机械设备、安全用电、工完场清、场容场貌等内容；管理行为包括甲方项目部管理行为、监理项目部管理行为、总包项目部管理行为；检查表格详见《附件6：地产第三方（住宅）土建过程评估表（2021年版）》。精装修过程评估本评估体系各分项权重级计算方式，项目综合成绩=（实测实量得分×50%）+（质量风险得分×30%）+（成品保护得分×10%）+（安全文明得分×10%）-材料扣分-管理红线扣分；实测实量包含：涂饰工程、墙面饰面砖、地面饰面砖、插座面板、室内门窗工程等分项；质量风险包含：抹灰工程、吊顶工程、腻子工程、瓷砖石材、木饰面、涂饰、木地板、户门、栏杆、洁具、收纳等分项；安全文明包含：施工用电、临边、高空抛物、施工机具、防火等分项；成品保护包含：电梯、栏杆、门窗、机电、墙地砖、部品部件等分项；检查表格详见《附件6：地产第三方（住宅）精装修过程评估体系（2021年版）》。商业过程评估本评估体系各分项权重级计算方式，项目综合成绩=（质量风险得分×60%）+（安全文明得分×30%）+（管理行为得分×10%）-管理红线扣分；质量风险包含：土建、机电、通风与空调、幕墙、消防、小市政等分项；安全文明含防火管理、安全防护、机械设备、安全用电、工完场清、场容场貌等分项；管理行为包括甲方项目部管理行为、监理项目部管理行为、总包项目部管理行为；检查表格详见《附件4：地产第三方（商业）过程评估体系（2021年版）》。7.1.2定期交付评估项目交付评估内容包括对户内观感质量、公共部位观感质量、外立面及屋面观感质量、园林景观观感质量、专项指标扣分五部分，交付批次的项目综合成绩=（户内观感质量得分×55%）＋（公共部位观感质量得分×15%）＋（园林景观观感质量得分×20%）+（外立面及屋面观感质量得分×10%）-专项指标扣分。户内观感质量评估内容及权重：毛坯交付户内观感：入户空间及水电设备（20%）+尺差测量（10%）+保洁（10%）+阳露台（10%）+门窗（15%）+户内装饰（35%）；精装交付户内观感：入户空间及水电设备（15%）++户内装饰（30%）++安装部品（15%）+门窗栏杆（10%）+尺差测量（15%）+保洁（15%）；公共部位观感：公区入口（10%）+公区装饰（55%）+地下室（15%）+安装设备（20%）；园建绿化观感：软景（50%）+硬景（50%）；外立面及屋面观感：毛坯/装修房外立面（90%）+屋面（10%）；专项指标扣分：毛坯户内专项指标、外立面/屋面专项指标、园林绿化专项指标、淋闭水试验检查表格详见《附件1：地产第三方（住宅）交付评估体系（2021年版）》。7.1.3不定期飞行评估地下工程不定期飞行评估体系内容：标段综合得分=（桩基工程专项得分×30%）+（基坑工程安全得分×40%）+（地下室质量风险得分×30%）+重大风险（加扣分）；原材料异地复检:包括施工现场所有甲供、乙供材料，重点在于与客户质量满意度关联度较高、容易引起社会关注的材料检测，目的在于督促各城市公司和项目部加强日常材料进场的检查，避免大范围系统性的原材料风险出现；针对上季度定期过程评估成绩结果偏低、存在重大安全隐患、质量隐患的三类项目进行不定期飞行评估复查：评估内容在定期过程评估体系上增加了对上季度过程评估中的缺陷问题整改情况，核实整改报告的真实性；检查表格详见《附件5：地产第三方（专项）评估体系（2021年版）》。评估细则7.2.1测区、测点抽选原则定期毛坯或土建过程评估实测实量：主体工程随机抽选2层；砌筑工程随机抽选2户；抹灰工程随机抽选2户。质量风险：质量风险测区原则上高层建筑不少于２栋、洋房不少于３栋、别墅不少于５栋；地下室、屋面、露台、外墙为必选部位。（现场涉及到的工序必须补齐）。安全文明：覆盖全现场。定期精装修过程评估实测实量采用现场电脑随机软件进行测区抽取，每个标段根据施工进度进行抽取，户内抽取5户，公共区域抽取5层；质量风险、材料检测、成品保护不限定测区，全数覆盖标段各工序；安全文明：覆盖全现场。定期商业过程评估质量风险：参评标段处于单阶段（Ⅰ阶段或Ⅱ阶段）时，中间层检查抽取整个自持商业一整层作为检查区；当参评组团处于复合阶段（Ⅰ、Ⅱ阶段楼层同时存在）时，中间层检查抽取处于Ⅰ、Ⅱ阶段楼层各半层作为检查区。【1、现场分为Ⅰ、Ⅱ两个阶段，Ⅰ阶段为主体结构和砌体施工阶段，Ⅱ阶段为装饰装修及机电安装阶段；安装、幕墙工程两个阶段均涉及；2、中间层吊顶龙骨安装超过50%，该楼层进入Ⅱ阶段】；安全文明：覆盖全现场。定期交付评估户内观感：现场按交付户数的5%进行随机抽选，抽样总数不少于10套且不多于15套。公共部位：现场按交付的电梯前厅数的5%进行抽选，抽样总数不少于5层不多于10层，其中地下室的电梯厅抽取2个，首层大堂抽取3个单元。地下车库全数检查。外立面：全部楼栋外立面检查（最多6栋）。园林景观：全部景观区域检查。不定期飞行评估地下工程：覆盖全现场。质量风险：别墅20%楼栋，洋房、高层随机2栋楼，确保覆盖所有工序节点。安全文明：覆盖全现场。材料专项：覆盖全现场。第三方评估诚实守信管理为确保第三方评估公司的公正、独立性，在项目评估期间，禁止各区域公司、各项目部采取一切诱导、干扰第三方评估公司进行公正、独立的项目评估工作，总部工程成本中心将随机进行抽查，一经发现存在弄虚作假、有违公正的现象，将采取补验、重验、罚分等处罚措施，并在总部层面进行通报批评；查验数据应反映项目的真实情况，避免为了片面提高评估指标，过度修补或做表面文章，查验取点时应规避相应修补部位，并对修补方案合理性进行查验。如混凝土墙柱出现大面积修补，截面尺寸、墙面表面平整度、垂直度合格率将按实测合格率的80%计算；如混凝土顶板出现大面积修补，则顶板水平度合格率将按实测合格率的80%计算；第三方评估单位在现场开展查验评估工作时，如出现以下情况，将按下述表格对评估总得分进行扣减分处理，具体如下：序号违规情况扣减分值1现