招标投标重庆ZZ医科大学职工住宅小区物业管理投标书

招标投标重庆ZZ医科大学职工住宅小区物业管理投标书家专业化的具有国家二级物业管理资质的物名度，树立起“新锐物管”品牌。公司与客户共发展的企业价值观，我们遵循的企业文化为：主城区。[企业组织机构代码证][工商营业执照]本公司博采众长，独具特色，推行标准化管理模式，在每个不同的管理项目中采取统的合作关系，得到各方的充分认同。中庭花园、水景、健身设施、地下车库、商业用项目位于高新区石桥铺科园1街，建筑面积9万余平方米，.……………....篮球、舞蹈、登山………..重点节日庆祝……….四新锐对《重庆医科大学教职工住宅小区》的管理服务代都市生活。心做好每个细节”的服务理念，让每一位业主领略到真正意义上的安居，享受舒适人生。长期使小区各业主生活在一个“快节奏、高效率、简洁、安全、舒适”的现代都市生活中，作为保障公司正常运作的资金是必不可少的。我公司通过多方面调查及反复、精确的预算，在保质量，博信誉、创名牌的方针指导下，我们将在各小区管理服务中将以尽量保平,略有盈余的基调，真正做到把服务作为物美价廉的商品提供给业主。科大学教职工住宅小区》的物业管理服务中，把新锐已积累的成功经验导入现场管理中。在日常工作中服务者必须以角色换位的方式考虑、分析制度及流程是否合理，是否给专业的管理服务水准，才能创造真实的客户满意。在小区大门口设立形象佳、态度好、熟悉小区物业概况的安全管理员秩序。列的为小区整套的服务，确保小区的整体物业服务水平处于较高的水平。方式。出反应，及时解决业主需求。务模式，物业管理服务的一切工作每时每刻都在进行，所有的职能都处于运行或待命状态，服务电话全天候向业主开放。在业主需要物业服务的时候，都能得到有效的响应和处理。秩序的开展。和物业管理公司的要求及业主的期望。树立公司形象，提高公司信誉。做到，业主没有想到的，我们要想在前面。明的工作机制。严格的管理，严密的组织，严谨的执行，确保把物业管理的各项工作做好，做到位。5.2新锐物业公司有将派专业的骨干人员对《重庆医科大学教职工住宅小区》进行物业后备人才业务素质。管理市场化动作等，尽快使员工接受[新锐物业]的企业文化，融进[新锐]大家庭中。赛、公益劳动等。负责管理，该项目所有物业管理费收入均存该帐户，而相应的所有支出也于该帐户内列支，物业实际收支与预估收支，以供管理处及委托方清晰了解并掌握物业财务收支状况。能与配置方面的遗憾。根据《重庆医科大学教职工住宅小区》项目的规划设计情况，提出相对系统和务实的建议。研究小区之设计及总体规划，并从使用者及物业服务的角度，提供顾问意见及报告，托方提出管理方面意见，并协助审核方案；对停车场及配套建筑和设施的规划和设计提出有帮助的意为节能降耗，向委托方提供合理调节区域内公共照明及供水的点位根据项目的实际情况对日后维护的原则向委托方提供设施设备安装、配套小品布置、智能化设备选型及安装等方面建议；在委托方同意的情况下，对工程招标的内容提供顾问建议；对工程用品及首次物料的购置提供相关之清单供委托方参对日后的计划性维修，提供初步的预防性维护项目，以供参格以预备交付使用后的应用或修订。再《重庆医科大学教职工住宅小区》项目的前期介入,将主要以建议修改、优化规划设计方阶段就充分考虑到业主使用与未来物业服务的实际需求，让设计更加人性化，更具前瞻性。设备设施的维护保养扫清障碍。同时通过派工程技术人员到施工现场，熟悉基础隐蔽工程、工程资料，及时提出整改建议，也为后期物业接管做好充分的准备。服务能够自然过度，让物业的硬件建设与软件服务相得益彰。4.前期介入费用估算针对本项目的前期介入，我们要开展下列工作：12气度，切实做好这项工作，为日后的管理打好基础。准。◎技术资料：建、构物竣工蓝图（总平面、建筑、结构录隐蔽工程验收签证；沉降观察记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量浆、混土试块试压报告；供水的试压报告等资料。应由开发单位整理成统一表格，编号造册，表格内容包括：安装（保修）单位全称、地址、保修内容、保修期限、联系人、联系电话、注意事项等，一并交物业公司备查。①在处理接管验收过程中，遇到质量问题应坚持原则性与灵活性相结合的原则。的问题应作详细记录，要求建设单位组织返工。返工达不到要求，不予签字。所谓灵活性，解决接管验收中存在的问题。②对工程质量的验收要坚持细致入微与整体把握相结合的原则。会严重损害广大业主的利益。①接房阶段的前期准备；②接房工作的实施；③入住管理有关手续文件；◎入住通知书；◎接房须知；◎缴费通知书；◎验房书；◎用户登记表；◎住户手册和业主（临时）规约（待后编制）；；（◎房屋装修申请表；②装修申请审核；◎装修管理规定；（告知业主及施工单位）③签订装修协议书；◎装修协议书；④装修施工管理；⑤装修完工检查；◎房屋室内装修检查表；）；①建立与管理业主档案；②定期管理业主权籍；保小区设施、设备的安全使用。建立完善的管理制度和岗位责任制，并在各工作岗位上墙张贴。编制每年度维修、养护计划，并落实到每月实施计划中。财产和运行状况均要挂牌予以标明。编制突发事件应急处理程序，并对所有相关人员进行培训。依靠科学的管理手段和认真细致的工作态度来关注节能工作。专业技术工作必须持证上岗，并在规定时限内通过审（验）证。各开关、仪表、指示灯完好，设备及设备房清洁；有值班工作日志，交接班制度完善，进出人员登记严格；时刻注意无鼠防鼠，杜绝意外事件的发生。-所有电梯须经技监局检查并核发安全使用证和检验报告后方可运行；-保证物业正常使用，尽量杜绝人为破坏，最低限度减轻自然损坏，延长物业-做好季节性的特殊养护工作，如梅雨季节的通风、干燥；雷雨季节前对避雷设施的检查；-建筑外观完好、整洁；建筑墙面、地砖、天花、厕所等的各种损坏要及时修补，不让人们有破损的感觉。-定期清洁二次供水水箱，并送卫生防疫部门检验符合标准；-水泵运行正常，定期保养，无漏水、漏油，有养护纪录；-按环保要求处理排污，各种排污管道无堵、无漏；定；另一面是有热情助人，以对待小区管理区域内各正当人士，楼道及屋面等地段的巡逻。全体保安人员必须接受处理突发事件的应急处置流程的培训。劝阻商贩、直销人员及其他非小区业主和住户的人员随意进入小区。加强对车辆，特别是非机动车的停放管理。督查和阻止不文明施工和践踏绿地的行为，提高公共区域的文明程度。全体服务人员的仪表、仪容，统一服装，佩胸卡上岗。定期组织保安人员进行训练，每年择时举行不同类型的消防培训和演练。保洁工除定时定点清扫外，同时也是环境保护的监督员，也就是包干区域的责任人。修补好不文明人随意开拓的绿地中的通道，加强环境布局的总体规划。环境的点缀。其与正常使用区域划分开来。主提供方便。得到美的享受，陶冶情操。-聘请专业园林工艺师进行总体设计和绿化管理指导，使小区内外总体环境更和谐、更优美。服务于《重庆医科大学教职工住宅小区》的[新锐物业]全体员区应该具备3种精神：物业管理涉及的方方面面关系很多，相对复杂。在我公司管理的各个物业项目点，都能较能较好地处理与各方面的关系，并建立起了良好的社定会与各方合作得愉快和顺利。新锐一直以来能建立起良好的社会关系网，与各是合理和共赢。吸取客户的建议和意见，从中吸取养分和智慧，不断提高和完善自身。物业管理或酒店管理等相关专业，熟悉物业管理法规、政策及相关业务知识；具有较强的计划、组织、沟通、协调能力；持有物业管理经理岗位培训、非财务人员的财务知识培训、物业经理资格证书。熟悉物业日常各项管理业务的特点、程序，了解有关物具有较强的组织、沟通、协调及内部管理能力及持有物业管理从业资格证书。熟悉公共秩序维护、消防常识及要点，能独立处理日常工持有物业管理从业资格证书，退伍军人优先。从事设备管理工作五年以上，有管理宾馆、商务楼设备的经验；工作认真踏实，作风严谨，有良好的协作和团队精神。具备较强的管理、协调能力，熟悉保安、保洁、工程等有二年会计/出纳工作经验；持有助会/会计员证书或会计上岗证者优先。有二年以上物业或酒店管理经验；退伍军人，持物业管理岗位证书者优先。保安员/装修管理员的任职要求有一年以上相关工作经验；有二年以上相关工作经验；持有相应上岗证及技术等级证书；工作责任心强，能吃苦耐劳。有一年以上相关工作经验；工作责任心强，能吃苦耐劳。按照物业管理相关法规及物业管理实际操作之需要，以及本项目规划的要求，本项目新锐将该用房主要安排如下：存放间等。传递企业理念、服务技能、考核要求，建立无补型、学习型组织，持续提升服务质量；以多种形式参与学习训练。a)培训工作的指导思想我们始终高度重视人力资源的培训与开发，把培训提升到一个战略的高度，我们相信，一个好的管理模式必定包含一个好的人力资源开发机☆、培训是企业壮大的催化剂。☆、培训是员工职业生涯的加油站。☆、培训是企业给员工最实惠的福利。整培训策略，不断更新培训内容，保证培训效果。作指令也应该以培训的方式下达，让员工在实践中不断地提高自己的工作能力和绩效。基础上得以实现，保证“首问责任制”的正常运行。是落实培训，量化培训，避免管理处培训流于形式。如拓展训练、感受性训练、游戏等）增加培训的效果。和技巧(SKILL)于一体的培训方法。其中包括讲授法、讨论法、案例法、角色模拟法、对抗辩论法、专题讨论会、参观学习、现场实习和职务轮换等方法。工的紧迫感和压力感，将传统的被动接受培训，变为员工自发性的主动参与。积极性。论应用到实践工作中。评估和反馈。我们对员工的培训分为三个阶段。即：入职培训––转正培训––能力提升培训每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训，内容详见新员工公共培训科目；一个月试用期满后，员工将接受为期三天的转正培训，内容详见各工种培训科目表。训后登录积分，详见下表：持以“在职培训为主，脱产培训为辅”的原则。别演练类一二三服务意识：四五六七八一功二三四例会（政治思想及职业道德教育，五六规政策；范七八序号一二三四核五核六七一二三四五六知识七序号一二三四核五核六七核八九1房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完检查时按标准每发现分点，即不符合之处2完成，急修不过夜。零修、急修全部符合时限要求。3维修工作质量合维修质量。全年不合格维修项目返修。45害。检查时按标准每发现分点，即不符合之处6染。公共区域地面、栏杆等整洁，无积尘，垃圾桶整洁，无异味，7全完好，保证排放通畅、无堵塞。排污口保持通畅，附8残缺。9公共区域照明灯净。大型及重要机电行巡查制度，建档记录，水、电供应正常。火灾隐患。对业主的投诉全部在约定时间内处理。档案建立与保管制定严谨的档案管理制我们的承诺提供有力的保障。我们的相关制度及规程可以有效的保证我们的服务承诺二、在当班时不得饮酒、打瞌睡、看书阅报、听广播、上网聊天或与同事闲谈、赌博。时特别注意小区清洁及维修，遇有异常情况，立即记录及处理，并向上级报告。四、在暴风雨季节期间，管理人员必须按照服务中心所颁布应急措施安排做好一切防风、防暴雨工作，以保护公共财产，防止意外或水五、服从上级的领导并完成领导安排的其他工作。六、留意各项公共设备有否被破坏，并通知有关人员修理，必要时须协助维修工作。九、详细记录业主投诉事项，并迅速处理及向上级报告。若有需要外借时，必须登记借用人之姓名及身份证。公函、总结、报告、通报、会议纪要以及资料：用说明书、规章制度、合同、法律法规等的存档、整理和保管。二、项目服务中心相关业务有关的档案由服务中心客户部负责统一保管如：小区业主档案、相关合作、服务单位的资料、合同、协议、内部工作有关的文件、表格。三、所有的资料文件要妥善保管，不准散播其内容，不准给未经领导批准的人员翻阅，不准复印，不准带离办公岗位。档案夹里清楚的标明。存必要的材料，经服务中心领导审核，公司总经理审批后按指示进行销毁处理。各项工作之中。安事件并采取有效措施制止。安全检查，及时整改隐患，消除不安全因素。施减少或消除影响。确定护卫部内部制度、规范部门建设、确立员工言行规范。3.1护卫员文明规范3.1.1着装规定3.1.2仪表、头发、指甲经常修剪，保持整洁。队员不准留大包头、不准蓄胡须，不准纹身。当班队员不得佩戴个人饰品及与工作无关的3.1.3站姿保持全身正直成跨立姿势。3.1.4语言：遇到客人要让道、微笑、问好。常用语：您好！请！谢谢合作！对不起！不3.1.5纪律：有自我约束力，不违章、不违纪；服从领导分配指挥；严格遵守考勤制度，按岗位要求进行工作，严禁饮酒后上岗，在岗时严禁赌博、打逗、聊天、睡岗、脱岗、窜岗和做其他与工作无关之事。3.1.6工作态度：端正稳重，尽职尽责；处理问题时要热情、礼貌、周到；当小区业主、员工生命、财产安全受到威胁或可能受到损失时，要机智、灵活、妥善地采取应急措施，协助公安机关全力保护业主生命、财产的安全。3.2.2未经护卫部主管批准，任何人不得随意换岗、调班。3.3.1必须在岗位上交接班，接班人员提前5分钟到达岗位，严格履行交接手续、交接物3.3.2交班人员必须待接班人员交接清楚后才能离岗，如交接过程中发现问题由交班人员承担。交班时接班人未到不准擅自离岗，必须经领导批准有人接班方可离岗。3.4护卫部请示报告制度3.4.1各岗位发现的异常情况应即时向当班班长报告,紧急情况下可以越级向护卫部主管及服务中心经理报告。3.4.2发生事故、发现重大情况应立即向护卫部主管和管理处领导报告。3.4.3凡超过本级权限，无把握解决或按规定要请示报告的问题要一事一报。3.4.4凡属各班的工作、思想状况等应随时向主管作专题报告。3.4.5报告应及时、准确、实事求是，对于报告的问题，主管应及时处理并回复。3.4.6汇报通常以口头形式逐级汇报，必要时以书面形式报告。赔偿。3.6请销假制度3.6.1请假均须填写《请假单》。3.6.3请假三天以上（含三天）由公司经理批准。3.6.4因请假所缺工作岗位应有护卫部安排人员替补。3.6.5请假期满应按时归队，及时到部门报到销假，并报告班长，接受执勤任务。3.7.1护卫员宿舍内务要整洁、美观、统一。3.7.2护卫员的床铺必须统一摆设。被子、大衣等床上用品必须保持干净整洁，摆放整齐。3.7.3床下按规定排列好鞋子，不能放置其他物品。乱放。3.7.5除必要的工作、生活用具外，其它物品或非护卫员物品，未经批宿舍。3.7.6每周由护卫部主管负责组织班长巡查内务情况，并在《内务检查3.7.7不允许私自在休息室会客，不准留客于宿舍过夜。3.7.8对违反上述规定者，按《护卫部奖惩实施细则》内的相关规定处理。3.1奖励：通报表扬、现金嘉奖、荣誉称号、奖励旅游、晋升工资、晋职、转岗等。4.1班长具有对日常违纪惩罚的权利。4.2护卫主管具有决定给予护卫队员奖励的建议权和惩罚的权利。4.3部门主管以下员工的纪律处罚由部门具体执行，但应报公司行政人事部备案。4.4所有奖励项目均以书面形式上报服务中心经理审核后，交行政人事部报公司总经理审批签字生效，公司行政人事部备案。5.1凡符合下列条件之一者，视情节给予通报表扬、现金嘉奖、荣誉称号的奖励：5.1.1严格执行公司的规章制度，不徇私舞弊，严肃查处违纪行为成绩突出者。5.1.2工作勤奋踏实、积极主动、忠于职守，认真履行职责，无违章违纪优异者。5.1.3工作中主动发现事故苗头，并积极采取措施防止和挽救事故成免受损失者。5.1.4密切联系业主，为业主做好事、助人为乐、受业主称赞者。5.1.5努力学习业务知识，大胆提出合理建议，对护卫工作的改进做出较大贡献者。5.1.6抓获可疑人员和偷拿公司财物的违纪人员。5.1.7积极同坏人坏事做斗争，抓获持刀抢劫、盗窃案犯和其它违法犯罪分子。5.1.8受到新闻媒体表彰，收到表扬信、感谢信、锦旗等查证属实者。5.2在各种级别的竞赛、比赛中获得前三名者分别给予不同金额的现金奖励。6.1.1上班（会议）迟到或早退，全月累计迟到、早退三次（含）以上予以相关考核。6.1.2违反着装规定，配戴不齐全，仪容、仪表不整，影响公司形象。6.1.3工作时间在岗位上看书报、听音乐、吹口哨、抽烟、吃零食、聊天戏、打手机及干其他与工作无关的事。6.1.4工作时间值勤姿态不符合要求，有蹲、趴、躺等现象。6.1.5上班时间扎堆聊天，窜岗等。6.1.6非公务私自将公司配发服装和其他装备带出小区。6.1.7工作时间未经许可私自会客，或将亲朋好友带至岗上玩耍。6.1.8不按规定填写工作记录，执勤中未使用文明服务用语的。6.1.9在值班记录本上乱涂乱画。6.1.10小区内/岗位上随地吐痰、乱扔烟头、果皮、纸屑等杂物6.1.11利用对讲机谈论与工作无关的事6.1.13一月内连续累计达三次者处严重警告一次，两次严重警告建议予以辞退。6.2.1无故不参加会议、训练、学习者。6.2.2未经主管领导批准私自调换班、调休者。6.2.4拣拾物品据为己有不报者。6.2.5未经部门负责人批准，在宿舍留宿公司以外人员。6.2.6未经领导批准，擅自动用公司物品或私自进入库房、办公室者。6.2.7不服从上级领导的管理和工作安排，随意顶撞拒绝上级。6.2.10本班次成员同时两人以上犯有重度过失，班长负有6.3.1被业主有效投诉一次罚款50元，第二次予以辞退。6.3.2值班期间岗上饮酒的。6.3.4工作失职或履行职责不当造成重大影响或后果的。6.3.5对业主或其他部门反映或投诉的事情不闻不问、不处理、不汇报。6.3.7伪造虚假质量记录，违反公司保密制度的。6.3.8与业主或客户发生争吵、辱骂上级领导的。6.3.9工作期间玩忽职守，造成严重后果的。6.3.10捏造请假理由或伪造有薪假期证明。成员过失行为，不能严格执行本规定的。6.4.1态度粗暴、言语粗俗、打骂危害他人的。6.3.3聚众赌博的。6.4.3监守自盗、敲诈勒索、无理伤人、见危不救、私自收受他人财物的。6.4.4私自留宿异性的。6.4.5不服从上级领导工作调动，煽动他人怠工、闹事的。6.4.6因失职玩忽职守或违反操作规程，造成严重后果或较大损失的。6.4.7故意损坏公共设备设施或公司财物的。6.5有下列行为之一者，除承担相应责任外，公司将坚决予以辞退。6.5.1恶意损毁公司声誉。6.5.2恶意抵毁他人名誉。6.5.3不服从上级管理，造谣惑众，挑拔是非，辱骂同事或管理人员，蓄意破坏内部团结，6.5.4参与打架斗殴6.5.5侮辱、打骂、讥讽业主。6.5.6有吸毒、偷盗、抢劫等违法行为。6.5.7利用工作之便中饱私囊，损害公司利益。6.5.8擅自挪用公款。6.5.9严重违反操作规程，给公司造成重大损失的。6.5.10连续旷工三天以上。6.5.11泄露公司机密，致使公司利益遭受损失的。6.5.12从事第二职业。6.5.13利用职权打击、报复下属。6.5.14有其它严重违法行为。6.6对违纪者应及时处理，不得拖延，三天内必须给予相应处理，如情节复杂或有其它特殊情况需要延长时间应报上级批准。6.7处分决定采取当面、班前、会议或以书面形式宣布，相关处理文件存档。财产安全，特制定本制度。表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。时将设备复位。红外防盗系统报警记录等应保存、更新，硬盘信息记录予以保存。码等。设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得管理处同意、登记，且管理处技术人员在场情况下，方可进行，无关人员不得操作监控中心设备。全方位监视巡查管理区域，保证辖区的安全和良好秩序。服务中心所有护卫队员。尽快处理，并做好记录。规定及时处理。或部长及时处理，并做好值班记录。等恶劣天气期间，更要加强巡查，做好应急准备工作。3.7一旦发现有形迹可疑人员、斗殴事件或醉酒者、精神病人等情况，按相关规定处理，做好值班记录并上报。3.8巡点时间与计划时间偏差10分钟内为3.9巡点时间与计划时间偏差20分钟以上为巡检3.10如一个班次内巡检期间迟到(早到)累计超过两次，不得长签字认可，但一周内班长认可权限不得累计超过三3.11巡点行进路线根据各管理处实控制闲杂人员进入管理处封闭辖区，规范物品出入管理，保障本物业管理区域正常的生活和工作秩序。适用于各个项目服务中心的物品出入管理。3.1护卫部负责对进出小区的装修、施工人员及物品进行控制，进入辖区的人员必须持有本辖区的有效出入证件，外出辖区的大件贵重物品，必须经业主同意3.2护卫部主管负责检查执行情况。3.3护卫部领班、护卫队员负责实施人员及物品出入管理。4.1人员进出管理4.1.1对熟悉的业主进入管理处辖区时，当值护卫队员敬礼主动问好。4.1.2当陌生人说明是业主时：核对证件无误后，将证件交还来人（从验证到将证件交还应在30秒内完成并说：“不好意思，刚认识您，谢谢您的合作，请进！”a)当来人说明是业主/物业使用人，但无携带业主卡/临时出入证时：应立即通知领班员,巡逻队员前来协助处理。毕后允许来人进入小区。的朋友联系好后，再来访好吗？”应立即通知护卫班长,巡逻队员前来协助处理。入。短期（三日内）从事临时工作的人员应在门岗办理《临时出入证》后进入。4.1.3对公司领导进入项目服务中心辖区检查工作时，当值人员应主动问好、敬礼。4.2物品出入管理4.2.1租赁户、来访者及施工人员进入管理处辖区携带有易燃、易爆、剧毒等危险品时，4.2.2当值护卫队员应对施工人员带入管理处辖区的施工用具、作好登记工作。4.2.3租赁户、来访人员及施工人员携带物品离开管理处辖区时，当值护卫队员应礼貌检相符，不相符只放行《出门条》列明的物品。b)如没有办理有效的放行手续时，应要求业主在办理有效放行手续后放行。c)物品经核对无误放行后，当值护卫员应及时在《出门条》上签署姓名及日期。4.2.4物品放行后，当值护卫队员应及时将物品种类、数量等登记在《物品放行登记表》上。工作。4.4每班下班前，当值护卫队员应收集所有《出门条》交班长，并由班长上交护卫部主5.1《装修工人出入登记表》5.2《来访人员出入登记表》5.3《物品放行登记表》5.4《出门条》适用于各项目服务中心辖区门岗。3.3负责对进出小区的施工车辆及运出的物品进行控制。进入辖区的行，货车、出租车还应接受检查，携带易燃易爆等危险品的人和车辆严格控制入辖区。3.8门岗发生的情况、事件都须在《值班备的完好率，交接清楚，对遗留事项进行详细记录并告知接班人。4.2对进出辖区的人员进行询问、验证、4.2.2检查出入证的日期、姓名、相片等资料是否与其本人相符，如有异常，严禁进入。4.2.3对于进入的施工人员，及时通知相关巡逻岗位对其监控，是否有违反小区管理规定。4.2.4对于临时施工人员，可根据规定发放临时出入证，并收取出入证押金。4.2.5对临时施工人员收回临时施工出入证，并退还押金。4.3车辆进出辖区的工作。4.3.1对进入辖区车辆,站岗队员伸手示意来车停下,尔后走到车前行军礼,再询问，确认后，代其刷临时《IC卡》并将卡发给驾驶员，举左手示意放行,坐岗负责在《临时4.3.2坐岗队员对来车的车号、临时《IC卡》号及进区时间进行登记。4.3.3对车辆所装物品进行检查，发现带有易燃易爆物品谢绝进入小区。4.3.4对于漏水、漏油车辆或破坏小区环境的车辆谢绝进入。4.3.5通知相关巡逻岗位对进入车辆进行监控。车费后行军礼，并举手示意放行。4.4物品检查4.4.2检查时应让对方自己打开所查物品,核对品名、数目,确认登记后放行。4.4.3检查中发现可疑情况（人或车辆应进行控制，并及时向班长报告，待班长前往处理。4.4.4若遇重要事情或特殊情况立即向班长报告。5.1《来访人员登记表》5.2《物品外出登记表》5.3《值班记录》5.5《出门条》保障小区安全、规范交通及生活秩序。各项目服务中心所有巡逻岗。3.2小区基本实行半封闭式管理。3.3巡逻应无规律，晚上隐蔽化。3.4巡逻时发现问题要及时处理，如遇难以处理之事应即时报告当班班长。3.5对巡逻中发现的异常情况记录在《值班记录》本上。4.2检查消防设备和器材，消除火情隐患。4.3门、窗、铁栅是否牢固，安全出口标志、照明是否符合要求。4.4制止乱扔乱倒垃圾、践踏草坪、攀摘花木。4.5公共设施有无损坏，公用地段是否被占用，有无乱堆乱放物品，车辆有无乱停放。4.6盘查辖区可疑人员和车辆。5.1巡逻方式：分片包干、交叉互补、集中巡逻。5.2巡逻要做到：勤走动、勤观察、勤思考、勤盘查。况，当见到有明显执勤标志，巡逻人员注意上他后，或多或少会有不自然举动。6.1严肃、认真、礼貌。6.2在任何情况下不准耍态度、抖威风。6.3要内紧外松，防止被盘查对象行凶逃跑、毁灭可疑物品。逃跑。6.5一般情况下，不能主动去翻查对方物品，应让对方按自己要求去翻，不准接触对方钱财及其它贵重物品和有价证券。6.6在盘查中，若进一步发现可疑情况，立即控制。若发现凶器，则立即收缴，报告上级处理。7.1《值班记录》规范护卫部各岗位交接班工作，确保工作交接清楚，责任明确。适用于各个项目服务中心护卫部各岗位每天、每班次的交接工作。3.1护卫班长负责交接班工作及当班情况的讲评。3.2班长负责本班组的交接班工作。3.3当值护卫队员负责本岗位具体的工作交接。个班组。全体队员依据《护卫部排班表》进行当值。4.2接班前集合4.2.1严格执行《护卫部规章制度》的有关规定，不符合仪容仪表要求的不准上岗。4.2.2所有接班人员应于接班前10分钟到达指定地点集合。a)注意自身形象，不得相互追逐、打闹。b)保持站立姿式，不得蹲坐。4.2.3整理着装。当值班长按《护卫部规章制度》的有关规定检查员工着装。4.2.4当值班长集合队伍，点名并统计、做好记录。4.2.5当值班长下达工作指令，交待有关工作注意事项。4.2.6集合过程应在5分钟内完成。4.3接班4.3.1所有当值队员由当值班长带队到各自分配的岗位进行交接。4.3.2交接时首先敬礼并问好，随即进行交接。4.3.3交接时，接班队员首先清点公用物品（对讲机、警具、电瓶灯等如发现损坏、上做好记录。4.3.4认真查阅值班记录，询问本岗位值班情况，如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进。4.3.5检查区域内有无异常情况，在上一班当值队员的带领下，系统的检查责任区域的及做好记录。4.3.6交接班队员在双方确认无误后在《值班记录表》上签名，接班队员开始值勤，下4.4交班4.4.1各岗位交班前10分钟进行岗位整理、清洁。4.4.1.1保持地面无明显积尘，无烟头、纸屑、果皮等杂物，无痰迹。4.4.1.2灭火器摆放整齐表面无积尘，电风扇表面无污垢、整洁光亮，挂钟镜面、干净无积尘，门窗无积尘，墙面无脚印，天花无蛛4.4.1.3公物摆放整齐有序，桌面、桌椅干净无灰尘、无杂物。4.4.2做好值班记录，整理好相关的工作证据。4.4.3在接班人员到达岗位时，主动向对方敬礼并问好。将未完成的工作如实向接班人4.4.4带领接班人员系统的检查责任区域内的工作情况。4.4.5互相签名后，方可离岗，并及时赶往集合地点。4.5交班后集合4.6当值班长在全部岗位交接清楚后集合队伍、清点人数。4.6.1当值班长讲评本班次的整体工作表现，批语或指出不足，提出改正措施或意见。4.7交接完毕后，当值班长应对各岗位的交接情况及时跟进、查巡。5.1《值班记录表》维持辖区交通秩序。各项目服务中心停车库的车辆管理。挂失、缴费补办。3.2漏油、漏水车辆及施工带泥车辆严禁驶入辖区。3.3进入辖区的车辆必须遵守小区的有关交通标志、减速禁鸣的要求，停放指定地点。理员的指挥在规定地点停放。3.6禁止在小区内冲洗车辆。3.7被车辆撞坏小区内的一切设施，将照价赔偿。3.8小区巡逻队员有责任对进入辖区的车辆进行交通疏导。3.9不得在小区内学习驾车、试车。4.1《临时出入车辆登记表》规范机动车停放、确保车库车辆安全、有序停放，为业主提供停车服务。各项目服务中心所有车库的管理。3.10车库为有偿使用，车主到客户部车费用。3.11《IC卡》不得随意借用、转让。如有遗失须到客户部登记缴费补办。4.0车辆进出车库作业流程:4.1车辆进入车库应服从车库管理员的指引，严禁漏油、漏水及施工带泥车辆驶入车库。并交付停车费收据给驾驶员属临时停车的根据停放时间长短交纳相关费用）车辆方可驶离。5.1车场内的车位及行驶方向均已做标识，并设立限速、禁鸣、限高等标志，车场出入口设立明显标志，另有照明、消防、管道等设施。5.7车库管理员要经常检查标志是否清楚客户服务中心或监控中心报事。5.8车库维修时，应在维修点放警示标志，维修完毕撤除警示标志。6.0车库管理人员注意事项：6.1认真执行停车场规定,礼貌待人、热情服务,保证车辆安全，禁止车辆逆行。6.2了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、房号等情况，以便于识别。并在《值班记录表》上做好记录，同时报告班长处理。发现有可疑情况应立即报告护6.5巡视时发现有违章或引起各种安全隐患行为要及时制止。发现无关人员或可疑人员到车场时要及时劝其离开。6.6协助保洁员维护好车场卫生。8.1《值班记录表》8.2《车库车辆出入登记表》为了加强辖区内的安全防范,维护公司利益，防止突发事故和自然灾害对辖区和公司的危害,根据公司的特点和辖区安全防范的必要，特组建安保应急分队。适用于项目服务中心管辖区域内发生的各类突发事件或异常情况。3.3所有队员必须服从命令，坚决执行任务，将损失和影响降低到最低。3.4.3应急队员必须服从指挥，听从命令，视公司利益为最高利益。大损失者将依法追究其刑事责任。3.4.5积极参加政治、业务学习和军事训练，不断提高政治觉悟、法制观念和业务技能。并将应急处置情况以书面形式上报管理处主任。队员职责，迅速制止犯罪。事出入口，同时通知监控室录像，然后视情况向有关领导汇报。怀疑对象等情况。安保队员或其它人员的指纹等痕迹留在物品上。4.1.8业主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院抢救并报告公安机关。4.1.9护卫部主管做好现场记录，并写出书面报告。4.2.1各岗位护卫人员无论接到各种形式的火警信息后，应先通知巡逻队员到实地查看，做出正确处理，其它人员严守各自岗位待命。值班长组织扑救，监控室必须马上向上级领导报告。劫。4.2.4监控室值班人员将电梯迫降至首层，消防电梯进入消防状态。解释工作。4.2.6疏散人员时应走消防楼梯，严禁使用电梯。4.2.8扑救完毕后，公司安排人员协助有关部门查明原因、查明损失，并做好安置工作。4.2.9护卫部主管做好事故记录，并写出书面报告报上级主管部门。4.3.1执勤中（以及业主投诉）发现业主之间有争吵、斗殴的现象时，要及时制止。4.3.2制止原则a)劝阻双方住手、住口。b)将争吵或斗殴的双方或一方劝离现场。c)持有器械斗殴则应先制止持械一方。d)有伤员则先送伤员去医院救治。4.3.3迅速报告主管领导、公司领导，由公司出面调解，如个人力量单簿，应请求增援。4.3.4在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。4.4.1先观察1—2分钟，然后上前主动礼貌地询问对方，了解情况。4.4.2若对方是辖区物业的业主或业主的客人，不熟悉情况，应热情帮助客人，主动为其排忧解难。4.4.3若对方是商贩、推销人员，就应劝阻他们尽快离开，不要影响业主的工作和休息。4.4.4若对方神色慌张、语无伦次、支支唔唔，应将其带到护卫部接受进一步的调查。4.4.5若发现对方与公安部门通缉人员的相貌特征相似，且行为诡秘、狡诈，应尽快通知班长协助将其送到公安部门查处。4.5精神病人的处理），拦截车辆，横冲直撞，甚至行凶打人；还有政治疯子，经常呼喊反动口号，涂写反动标语。在执勤中，发现精神病患者，不同患者采取不同的处理方法。4.5.1丑疯子：一旦发现特别是裸露身体的，要想方设法让其穿上衣服；并设法与其家人取得联系或送当地派出所处理。4.5.2武疯子：特别是行凶打人、滋事的，立即协助公安机关将其制服。4.5.1政治疯子：一旦发现政治疯子乱涂乱画，要立即予以制止，并将所写的胡言乱语抹刷干净，同时将患者送当地公安派出所处理。醉汉是酒后丧失正常人的理智，处于不能自控的状态，乱发狂物，调戏妇女等，在执勤中发现醉汉，要妥善处理。4.6.1对醉酒成性的醉汉，尚未完全失去理智的情况下，可好言相劝，或者约束到适宜的4.6.2醉汉不听约束，还手舞足蹈甚至谩骂行人，引来群众围观，妨碍交通和治安秩序，可动员群众协同强行带到室内约束起来，直至其酒醒为止。4.6.3醉汉闯入公共场所大发酒疯、打人骂人，毁坏公私财物，甚至调戏妇女，就立即报告当地公安派出所处理。4.6.4因酒精中毒严重，面色苍白，口吐泡沫，有可能出现生命危险的，应立即送附近医4.7遇急症病人或人员受4.7.1第一时间赶到病人所在现场。4.7.2立即通知当值班长和经理。4.7.3将病者或伤者安置在适当地方休息，并设法通知其单位或家属。4.7.4妥善保管好伤者或病者的财物。4.7.5唯有受过急救训练者，方可急救伤者。4.7.7将详细情况记录后，尽快报告管理处主任。4.8触电事故的应急处理程序4.8.1发现有人触电应马上赶到现场并关闭电源。4.8.2在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人，预防连自己也触电，应用绝缘的东西把线头或人拉开。4.8.3立即进行人工急救，并电告医院马上派医生抢救或送医院急救。4.9突发性水浸事故处理程序。4.9.1当接到业主投诉或报告后，立即前往现场查看。4.9.2抵达现场后，立刻检查漏（渗）水正确位置及所属水质、水源，设法制止漏水，不围扩散。4.9.3观察四周环境，漏水是否影响各项设备，如高压电力房电线糟、升降机等是否影响其它设施的维护，如天花、墙身、地面等。4.9.4利用沙包及可用之物料堆筑，防止漏水渗入电力房、升降机等设备，并须将升降机升上最高楼，以免被水浸湿而使机件受损。4.9.5如漏水、渗水可能影响日常操作、保养及可能涉及申报保险金等问题须拍照片以作4.9.6通知清洁人员协助清洁现场积水，检查受影响范围，通知受影响业主。4.9.7日常巡逻时，应注意渠道有否淤泥、杂物等，随时清理干净、以免堵塞。4.9.8书写相关报告，报告管理处存查跟进。4.10.1检查紧急应用工具并确定其性能良好。4.10.2检查急救箱，确定各项基本药物齐备。4.10.3将紧急应用电话表张贴于大堂显眼的地方。4.10.4提醒业主搬离放在窗台及花架上的花盆及各类杂物。4.10.5天顶沟渠、地漏的清扫工作，要落实到人。或移走；检查天台、平台下水道入口、水渠确保其畅通。4.10.7紧闭所有门窗、电梯机房及垃圾房等之门窗，还必须做好防水措施。4.10.8加固所有树木或用绳索捆好，将盆栽之花卉移至低处隐蔽角落。真正做到“三个关键”即：在关键的时候，出现在关键的地方，解决关键的问题，加强与各部的联系和沟通，做好协调配合工作。4.12值班人员在执勤中，若遇到不愿出示证件强行进入、强行在不准停车的地方停车、在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等，可采取以下处置方法：4.12.1纠正违章时，要使用礼貌规范的服务用语，以理服人。可上报部门，由部门出面妥善处理。处理。在执勤过程中，如发现爆炸物品爆炸，应根据不同情况，紧急地予以处理。4.13.1听从部门领导指挥，有序地撤离现场，不要乱闯，避免引起其它爆炸。4.13.3应在现场周围划警戒线，拉上警戒绳，并派专人专门看守，不让无关人员进入。公安机关作证。4.14.1偷车者惯用的方法4.14.1.1直接进入停车场偷取汽车。4.14.1.2用偷来的汽车驶入停车场内然后再偷别一辆车。4.14.1.3将管理人员扣留恐吓或捆缚，然后偷取车辆。4.14.2应采取的行动4.14.2.1通知上级证实确认后报告警方。4.14.2.2记下被偷车牌，颜色及牌子。4.14.2.3记下偷车人数、相貌、服饰及是否持有凶器，汽车行驶方向。4.14.2.4切勿拦截汽车。4.14.2.5等候警务人员到达，并记下主管警官警衔、编号及报案编号，以备日后查考。及通知相关人员到电梯门处并保持联系。话联系时须询问对方姓名、预计可到达现场时间及告知故障状况、有人被困。即通知消防人员协助解救。4.15.4被困者被救，须询问：4.15.4.1是否有人不适，是否需要帮助。4.15.4.2姓名、地址、联系电话及到辖区原因。4.15.4.3如被困者不合作及自行离开，须记录在案。时间、联系人、联系电话、车牌号码等。4.15.6须记录被困者救出的时间或伤员离开时间及查询伤员送往何处医院。4.15.7书写报告，报相关部门主管存查，跟进处理。4.16.1当收到怀疑泄漏易燃气体报告，应立即报告班长并尽快赶到现场查看究竟。4.16.3协助有关人到场检查，劝谕围观人员撤离现场。4.16.4到户外打抢修电话，通知供气单位派人处理。4.16.5如果事态严重，应立即撤离现场，打119报警达现场。4.17.1在公用地方，如走道、走廊、楼梯、广场等拾获财物时，应立即向当班班长报告，并交由客户服务中心处理。4.18.1设法抓获施暴者和耍流氓者，并向公安机关和护卫部报告。4.18.2对受害者要安排在适当位置，并加以保护。4.18.3将受伤者送医院，避免外人围观，迅速与被害人家属、单位联系。4.19.2抢救受伤者，疏散围观群众和车辆。4.19.3保护好事故现场。4.20.1通知工程维修人员，并启动备用电源、应急灯等。4.20.2加强对要害部位的管制和巡查。4.1《安全工作重大事项报告表》为了确保辖区人员生命财产安全，保证消防设施设备随时处于正常状态，提高员工管理意识和安全责任感。各项目服务中心所管理的范围。3.1.1对消防设备和灭火设备及灭火器材的完好情况和工作状态进行检查，并填写《消防3.1.2检查安全出口、通道是否畅通，防火门是否关闭。3.1.3检查有无危险品、易燃易爆品存放在辖区内。3.1.4检查装修施工单位明火作业有无许可证，现场有无负责人，有无配备灭火器材。3.1.5检查施工单位是否有私拉乱接的电线、电缆等。3.2.2严禁损坏、挪用消防器材，禁止将消防水用做民用。3.2.3严禁占用、堵塞辖区的任何通道，楼梯通道或其它安全疏散口，严禁损坏任何消防设备及各种防火开关。3.2.4严禁封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设备和消防标志等。5控制携带易燃易爆等物品进入辖区和储存。3.2.6各单位应严守防火规范，严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最后离开房间前，检查并保证烟头已熄灭，并把全部还在开启的电器关闭。4.1《消防检查记录》4.2《值班记录表》4.3《消防器材配置统计表》4.4《消防检查整改通知书》提高防护、救护能力，确保火警、火灾得到及时有效的各个项目服务中心护卫部、护卫当值班组及应急分队。3.1指挥员要牢记处置程序，现场指挥员要冷静沉着，切勿慌乱。保持迅速传达。3.2动作要快，争分夺秒，注意整体协同作战，互相支援保护。3.3以快速疏散人员，保证人员生命安全为主要任务,最大限度减少人员伤亡。4.2报告护卫部主管，通知工程维修人员切断着火处的电源、气源开关。4.3监控中心发出火警信号,停止电梯动作，启动紧急广播引导客户疏散，启动着火区域4.4告知应急分队、义务消防队着火地点，并及时赶到着火地点集中。4.5分队负责疏散转移被困人员、物资。4.6护卫应急分队将易燃易爆物品迅速转移到安全地带。4.7护卫部组织人员扑救火的同时，各岗4.8指挥本公司其它人员（在岗人员、配电房、监控中心）坚守岗位防止火势蔓延。4.9疏散被困人员，如火势太大，着火层无法通待求援，着火层以下的客户顺通道疏散至零层离开火漏，保证所有客户全部疏散。4.11如消防队到达现场，现场指挥员应立即将火场人报告，灭火指挥权移交给消防队负责人。本公司所有人员服从消防队负责人指挥，作好协调作战工作。4.12火灾扑灭后,应在公司领导指挥下做好善后，即:外围警戒、人员救护、保护火4.13护卫部主管将火灾情况记录于《安全护卫重大事项报告表》5.1《值班记录表》1.组织编制和执行公共设施、设备维护保养计划，负责具体实施对公共设施、设备性能的2.负责小区内设备、设施及工程项目的维修工作。.3.负责对设施、设备运行中发生异常情况的处理和有效监控。4.负责对设备、设施机房的检查管理，保障运行良好。1.负责小区的公共建筑部分及其他公共设施、设备2.负责处理工程报修工作和业主专用部位的维修服务，积极开展特约维修服务。2.负责服务技能、维修质量的提升和管理。3.负责本部门员工的培训和劳动纪律的管理。2.利用新技术、新方法、新材料，积极创新，努力进行技术革新，做好节能工作。1.负责业主装修图纸的审查和各项监督管理工作，确保业主及公共利益不1.负责组织人员配合公司进行物业接管验收工作，负责物业2.负责公司合作单位及开发公司的各项遗留工程问题的协调处理，跟进遗留问题的解决。服务工作能顺利开展。适用于物业管理公司维修部全体员工。查准备工作之前，不得擅自离岗。4.1.2、交班人员应对本班次工作及上班次遗留下来的工作的完成情况做好详细记录，并向接班人员如实交接。4.1.3、接班人员应认真阅读工作日志，了解上一班次的工作情况。若是休假后上班，则应同时阅读休假期间的工作日志，了解整个工作运行情况。4.1.4、交接班人员应明确回复接班人员提出的各种问题，和接班人共同核以及相关记录等。4.1.5、接班人员若发现交班人员未认真完成有关工作或检查中发现问题，上级领导处理。4.1.6、在处理设备及附属设备事故或故障时，不得进行交接班，交接班人合，共同做好事故或故障处理工作。4.1.7、在事故或故障处理结束后，交接人员须经上级同意后，班人员已确认无其它疑问后，可进行交接班签名工作。4.1.8、交接班一旦结束，接班人员即开始承担值班期间全系统的安全运行操作责任。要求；分配员工一天的具体工作内容、质量要求、标准及进度。务、设备运营及工作质量检查结果，布置第二4.3.2、按有关运行管理规程对所辖区域设施设备进行巡查、保养、维修。4.3.3、值班人员因特殊情况需要调班并签字方可调班。4.4.1、各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作。4.4.2、接班人员负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要至合格。4.4.3、维修部主管负责本部门卫生清洁工作的日常检查和督导。规范工具管理工作，确保维修部工具完整及各项性能完好。适用于物业管理公司维修部的工具管理。部备案。用工具由个人领用并负责保管，分部门公用工具由班长领用并负责保表》内并领用人签名确认。4.5.个人使用工具使用注意事项：）；）；4.5.3、维修部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。4.5.4、维修部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补以旧换新，库管理员应做好登记。4.5.5、员工辞职、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给维修部，使用工具登记在《班长保管工具登记表》内，并在“备注”一栏内注明“退员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作为以旧换新的工具。4.5.6、维修班长每季度末检查每个员工的个人使用具将责令立即补充。4.5.7、对于换下来的个人使用工具每半年由库管理员进行一次盘点并登记修部主管负责报废处理。登记表》上。4.6.2、公用工具使用注意事项：应每个月进行一次保养；经理批准后上报总经理审批。4.6.4、各班组负责人工作调迁、辞工或被解雇时，由维修部主管会同库管该负责人所管公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究其本人责任。4.6.6、对于换下来的公用工具每半年由仓库管理员进行一次盘点并登记在登记表》内，经维修部主管批准后上报公司审批。审批后由维修部主管负责报废处理。重申购。登记表》上，对于需要补充的工具应建议维修部主管尽快申购。维修工作。适用于物业管理公司辖区内的维修工作。到疑难问题要如实、详细地汇报给班长，请求支援解决。4.1.2、维修公共设施时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌，简洁地说明事由，征得租户/业主同意后方可进入室内进行工程维修。4.2.3、维修员进行维修前，维修人员向租户/业主出示收费标准、并在征得租户/业主原因并签名确认后交还服务中心备案。4.2.4、维修员进行维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能哗、嬉笑取闹。维修后尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得租户/业主的同意量取得租户/业主的谅解。4.2.5、维修完毕，维修员应及时清扫工作场地：要将所有维修垃圾装入塑胶袋带走，主对此次维修收费有异议，应向租户/业主做出解释。若使用业主提供材料应得到业主确认。4.2.6、维修员离开租户/业主时，应礼貌地向租户/业主道别、谢谢租户/业主的支持、配合与谅解。填写记录4.3.1、服务中心各部门日常工作中将发现公共设施、设备受损，统一报至客户部报至维修部，由工程主管按报修内容（电气类、综合类）指派所属班组任务。4.3.2、维修部各班组班长根据报修内容，负责派工，落实人员进行修理工作。4.3.3、修理人员在修理工作完毕后，必须汇报班长，并由班长进行检验4.3.4、如果报修需要由多工种或分班次共同完成，可由班长（主管工，并协调、落实班次工作量，直至完成。水泵房管理制度泵房，特制定如下制度：好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。标志简单明确。并协助工程维修部作好水量平衡测试。人员严禁对电梯进行操作、维护。单位作好强制性的维保工作。和责任人。3.1值班人员岗位职责修值班记录》或专业值班记录。3.1.2密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼勤、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐3.1.3值班人员接到《派工单》时应及时安排维修。3.2.1接班人员必须做到：---查看上一班记录，听取上一班值班人员的设备运行介绍。---检查用具、工具，并在交接班记录本上签名。---检查设备运行状况。3.2.2下列任何情况都不得进行交接班：3.2.3交班人员工作3.2.4接班人员工作行的检修情况，查阅各种工作记录。3.2.5交班人员办清交班手续,接班人员检查完毕后,接班人员应在《维修值班记录》上签字。3.3.1下列情况应立即报告工程维修主管或专业责任人。3.3.2下列情况必须报告服务中心经理。4.1《维修值班记录表》4.2《派工单》加强安全防火意识并规范其行为。物业公司各服务中心所辖区域。3.1全体物业工程维修人员必须加强安全防范意识，自觉遵守执行国家的安全法规。3.4各专业负责人必须每两个月对所属范围进行安全检查并在《定期安全检查》表上如实记录，发现不安全因素及时发出《安全整改意见》3.5工程维修主管在安排工作时必须根据工作性质和内容制定切实的安全作业防范措施。3.6各重要房间钥匙不得随意配置，机房、工作房及工具间无人时，门窗必须锁好，无3.7重要的工具、材料要专人保管，领用时作好登记。3.8维修工作中使用易燃材料时应由专人负责管理，并采取相应的防火灭火措施。3.9在配电房、电梯机房动火作业时，必须办理《动火申请》后方可进行施工，施工前排除易燃物品，施工后认真检查，确认无火种后方可离开作业场所。3.10任何人员都不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或跑、冒、滴、漏应及时报告主管。3.11所有-物业工程维修人员须加强消防、防火意识，一旦发现火情必须及时报告，并采取正确灭火措施扑灭火灾。4.1《动火申请》4.2《定期安全检查表》保证避雷系统外观良好，能正常使用，在雷击时能保证大厦的安全。每年至少保养一次。换。否氧化，若不紧密、氧化，先清理氧化层，然后在压接面处垫上锡板，最后上紧螺栓。确保低压配电柜的正常、安全运行。低压配电柜每年总体检查、保养。4.2检修前3天应告知客户服务中心通知业主是否良好，接头点有无发热变色，检查电缆头、接线桩头是否牢固无锈蚀，接线桩头是否紧固。所有二次回路接线连接可靠，绝缘符合要求。完好。路的接线螺丝及接地装置。合闸后进行指示部分及自动补偿部分的调试。松动、变形和脱落。4.7.1操作前应按下列步骤进行：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器然后用导线短接母排并挂接地线，紧固母排螺丝。4.7.2检修操作步骤：母排接触处重新擦净，并涂上电力复合脂，用新弹簧垫片固，检查母排间的绝缘子、间距连接处有无异常，检查电流、电压、互感器的二次绕组接线端子连接的可靠性。保障系统良好运行，便于来访客人与住户联系、访问及住户报警求援。2．2维修班、安保队员或客户服务中心负责4．2保养人每半年检查访客对讲主机及值班室管理主机、楼层解码正常，测试机箱电源电压是否符合设计要求，紧固所有端子连线。确保风机手动、自动的正常运转。2.2风机、风阀的维修保养。3.1断开主电源，挂上“禁止合闸”标志牌，检查电机接地线是否良好。3.3检测电动机的绝缘电阻是否符合规定，检查主回路触点。若触头严重烧蚀(触头3.4调整皮带的松紧度，用手盘动风轮，观察转动是否平稳。3.5检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。3.6清洁电机及风轮、过滤器及机壳内部。对于油漆脱落处应补刷。3.7向转动部位填加润滑油，以保证联轴节及轴承的灵活性及稳定性。3.8检查调节阀机械开闭动作是否可靠、灵活，开闭角度标志清晰。3.9手动开机检查指示灯及电压、电流表三相电流值是否平衡。3.10全面检查各遥控点控制箱内元件是否3.11连续三次开停机，检查各点遥控是否正确3.12试运转二小时，观测电机轴承温度、电机温度升高是否正常。确保风机运转正录。4.1《设备保养记录》确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。物业公司所管理范围内的水泵。3.1生活水泵每月进行一次一般性检查次全面保养，记录在《设备保养记录》上。Ⅱ级设备保养记录》上。3.3生活泵、潜水泵每半年进行一次全面保养，记录在《设备保养记录》上。备保养记录》上。3.5.1检查泵体有无破损、铭牌是否完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆3.5.2补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。3.5.3检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。3.5.4联轴器的连接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。3.5.5生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。3.6.1电机的保养每月进行，记录在《设备保养记录》上。3.6.2外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。3.6.4接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。3.7.1相关阀门、管道及附件的保养，记录在《设备保养记录》上。3.7.2各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。3.7.3单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。3.7.4压力表指示准确，表盘清晰。3.7.5管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。3.7.6点动判断泵转向是否正确，若有误应予更正。3.8控制柜的保养3.8.1控制柜的保养，记录在《设备保养记录》上。3.8.2断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。3.8.3检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完发好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。3.8.4清洁控制柜内外灰尘。3.8.5合上总电源，检查电源指示应正常。3.9保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。3.10观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。4.1《设备保养记录》保证车场管理系统运行良好，操作灵活可靠。维修班维修保养。每月检查保养一次。在毛刺、开裂现象，发现异常应立即更换。保证小区/大厦防盗监视系统的正常工作，使每台监视器的图像清晰。本公司所管理的小区/大厦防盗监视系统。无松动，校正镜头焦距，清理镜片和防尘罩上灰尘；如果仍不清晰，则检查摄像头或镜头是否损坏。有无断裂；如果还不正常，检查摄像头是否损坏。4．3控制器不能控制云台，首先检查控制器有无控制电压输出，若无控制电压输出则确定是控制器损坏，应更换或修理控制器；如有电压输出，则检查云台输入有无控制电压，如云台输入端有控制电压输入，则检查云台输入插件，如插件损坏，则更换插件；如插件正常，则云台损坏，需更换或修理云台。5.1.1每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好，擦洗镜头及冷焦距，确保图像清晰。5.1.2检查支撑杆的脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护检查避雷针接地是否良好检查转动部分的电线是否有破裂、拉断现象；检查转动的部分的润滑情况。5.2.1每月检查防尘罩，并清理干净；清洁镜头及冷却风扇；校调镜头焦距。5.2.2检查支撑杆的固定与防腐。5.2.3监视与控制系统：检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好。压应正常；4.2开启油阀和电瓶开关，启动发电机；4.4停机时，先断开负荷开关，发电机转至怠速运行状态，再运行5---10分钟后停机，关5.2值班人员应每天检查电瓶电压，至少每半年检查充电一次；5.3每天对发电机及控制设施进行检查，确保随时处于待命状态；5.6每半年更换发动机机油，并检查燃油滤清器，根据检查结果进行清洗或更换；5.7每半年更换水滤器。6.1如在发电机运行过程中，出现超负荷情况，应立即按超负荷处理预案进行执行；手动（用转换开关）逐组投切电容器。检查熔断器、接地器、热继电器及其接线。接触良好，无过热，无损坏。，；二、建立严格的配送电运行制度和电气维修制度，加强日常维护检修。术要求，线路负荷要满足业主的需要，确保发配电设备安全运行。五、停电、限电提前出安民告示，以免造成经济损失和意外事故。六、对临时施工工程及住户装修要有用电管理措施。七、对电表安装、抄表、用电计量及公共用电进行合理分配。八、发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，要及时切断电源。九、禁止乱拉乱接供电线路，严禁超载用电，如确需要，必须取得主管人员的书面同意。十、建立各类供电设备档案，如设备信息卡等。识和安全责任感。物业公司所管理项目配置的所有消防设施设备。作联动功能试验。立即更换。如发现玻璃被其他物质污染，立即清洁保持灵敏度。时应提前通知客户中心，由客户中心告知业主此为消防例行检查。每双月检查消火栓是否锈蚀、有无渗漏、转动机构是否灵活。每双月对室外消火栓进行放水检查，对润滑部份擦洗加油。按《水泵定期保养规程》执行。3.5上述消防设施的检查均记录在《定期安全检查表》上。规范住户家庭安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户家庭的安装/维修工作。适用于物业管理公司辖区内住户家庭安装/维修工作。3.1工程维修部主管负责检查住户家庭的安装/维修工作的实施情况。3.2工程维修部班长负责住户家庭的安装/维修工作的组织实施。3.3工程维修部水电维修工具体负责住户家庭的安装/维修工作。4.2维修工接到住户家庭安装／维修通知单后应在15分钟内准备好安装／维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等）,带上入户用的鞋套。按司规定在鞋上套一次性鞋套方可进入住户家庭。取得住户的谅解。4.6维修工进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品嬉笑取闹。解决。4.10维修工离开住户家时应按公司规定请住户签署《派工单》并征求住户意见，应礼貌向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。5.1《派工单》6.1《员工服务管理标准作业规程》6.2《电气维修规定》规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。使用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的操作。3.1工程维修部班长/主管负责检查《供配电设备设施安全操作标准作业规程》的3.2值班电工负责供配电设备设施的操作。4.1安全注意事项4.1.1操作高压设备设施时，必须带绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。4.1.2操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套避免正向面对操作设备。4.1.3带电工作，紧急情况下须带电作业时，需具备如下条件：1)有监护人。2)工作场地空间足够。4)工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作服、绝缘鞋。强行供电，必要时允许试送电一次。4.1.5电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。4.1.6变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。4.2供配电设备设施操作4.2.1配电变压器停电的操作要领：1)拉开各低压出线开关。2)拉开各低压总开关。3)拉开配电变压器高压侧开关。4.2.2自发电停电的操作要领：1)拉开发电机配电柜总开关。2)（按下发电机停止按钮）关掉发电机控制电源。4.2.3配电变压器送电的操作要领：1)合上配电变压器高压侧开关。2)合上低压总开关。3)合上各低压出线开关。4.2.4自发电送电的操作要领：2)合上发电机配电柜总开关。4.2.5在配电变压器上工作前，操作要领如下：1)拉开高、低压两侧电源。2)验电，确认无电。4)搞安全护栏，挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低压开关处。4.2.6在配电柜开关上工作前，操作要领如下：1)拉开开关、有明显的开路点。2)验电，确认无电。3)挂三相短路接地线。5)挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处。6)站在绝缘垫上工作，尽量单手工作。规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客的安全和电梯的安全运行。适用于物管公司辖区内电梯困人的救援工作。3.0职责3.1工程维修部主管负责电梯困人后的救援工作的组织实施。3.2维修人员负责电梯困人后的救援工作。4.0程序要点4.1当发生电梯