缤纷环球城项目招商方案设计

湖南商务职业技术学院毕业设计

目录

1项目背景介绍...................................................1

2招商目标.......................................................1

3招商优劣势分析.................................................2

3.1优势分析.................................................2

3.2劣势分析.................................................3

4招商对象及条件.................................................3

5招商计划及具体安排.............................................3

6招商策略.......................................................5

6.1媒体策略.................................................5

6.2招商先行，销售跟进.......................................5

6.3大户先行，散户跟进.......................................5

6.4灵活把握，循序渐进，保证效益.............................6

6.5立足长远，放水养鱼，低价引进.............................6

6.6同业差异，异业互补.......................................6

6.7形象先行，造势优先.......................................7

6.8主动出击，重点突破.......................................7

6.9因时利导，控制有序.......................................7

7保障体系.......................................................7

7.1组织机构保障.............................................7

7.2人员保障.................................................8

7.3政府保障.................................................8

7.4营销配合保障.............................................8

7.5物业保障.................................................8

8工作安排.......................................................9

8.1项目组长及副组长的工作安排...............................9

8.2执行人员的工作安排.......................................9

8.3协调文员的工作安排.......................................9

I

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9费用预算.......................................................9

参考资料.......................................................11

II

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缤纷环球城项目招商方案设计

1项目背景介绍

邵东作为湖南乃至全国的经济强县，拥有百万以上人口，三十余家专业市

场，小商品贸易空前发达，却没有真正现代化的商业中心，商业零售市场的发

展远远跟不上邵东的经济发展水平。缤纷环球城，应时代发展所需，填补商业

空白，满足邵东百万人百亿元的消费需求。

由于邵东省级重点项目的带动和城市发展规划的要求，邵东市的商业布局

也开始发生了变化，但是目前仍没有一家真正意义上规模较大、经营功能齐

全、消费层次多样、综合服务较完善的大型现代商业综合体。邵东缤纷环球城

应运而生，其位于邵东市核心区域，总建筑面积约15万平方米，成为邵东目前

最大的现代商业综合体，缤纷环球城涵盖精品百货、超市卖场、品牌餐饮和特

色零售等多种业态，是集购物、餐饮及娱乐为一体的大型综合性项目。

该项目定位于打造“吃喝玩乐”一站式的现代商业综合体，打造集休闲、

娱乐、购物为一体的精致生活城。邵东缤纷环球城是邵东首家大型现代商业综

合体，涵盖娱乐体验、教育培训、逛街购物、餐饮美食和商务办公等多元化消

费模式。在生活上，它要满足消费者的购买需要及消费水平；在心理上，它要

能够满足消费者吃喝玩乐等一系列复杂的消费心理需求和行为。为了满足这两

个要求，该项目在整体组合上，需要采取多业种、多层次、多元化的策略，来

保证项目的圆满完成。在经营管理上，该项目应制定科学合理的经营管理制

度，使之更好的发挥作用，才能保证商业市场的健康发展。在信息宣传上，项

目将充分利用报纸、网络、电视等媒体，对招商信息进行宣传。同时，为了使

项目快速发展，必须加强与各部门之间的合作。因此为了能够顺利的开展此次

招商工作，希望各有关人员严格按照此方案开展有关工作，使招商工作顺利开

展并取得预期效果。

2招商目标

（1）通过各项招商工作的开展，逐步完善该项目的经营运作体系，从而确

立市场地位；

（2）利用各种渠道向消费者进行准确、有效的推广，吸引消费者到商场进

行消费，给消费者带来不一样的购物体验，满足不同层次消费者的消费需求，

促进商场更好的发展；

（3）通过招商，推动项目的销售，填补商业空白，带动全市经济平稳健康

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发展；

（4）通过招商，引进一批国内外知名品牌入驻，为消费者提供时尚、健

康、品质的消费环境，提升项目的投资价值；

（5）通过招商为整个商场带来固定客流的同时形成商业氛围，从而增强投

资者的投资信心；

（6）在保证商场整体质量的基础上完成第一年6000万的租金目标和80%

以上的出租率；每年10%左右的增长率；每年至少引进1个以上国内知名品

牌；每年至少引入1个新店；

（7）目标客户群：商场附近的居民；慕名而来的人；追求消费感受的人；

有一定消费能力的中高端消费者，主要为工薪阶层和中高收入人群；目标客户

人群在未来三到五年内不会有太大变化。

3招商优劣势分析

3.1优势分析

（1）区位优势：雄踞邵东红岭路核心地段，西邻红岭路，北至荷花路，南

接衡宝路，东侧双向四车道缤纷路已开工，拥有无可比拟的区位优势；

（2）企业优势：宁波缤纷控股集团在全国成功开发运营缤纷系列商业综合

体30多个，累计资产余200亿元，同时拥有3000多家国内外一线商业品牌资

源。十余年的运营管理经验、庞大的资金支持、先进的产品设计、庞大的消费

市场，邵东缤纷环球城在集团的大力支持下，必将掀起新一轮的致富狂潮，与

商户同发展，与城市共成长；

（3）管理优势：宁波缤纷控股集团的商业中心采用五大统一运营管理模式

即统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理为项目作保障，拥有

专业的运营管理人才、充足的资金背书以及庞大的消费市场，通过长期不断的

活动、网红级的打卡圣地打造、专业的服务理念，确保项目长效有序经营，使

消费者、经营户、投资者多方收益；

（4）创新优势：从沿街商贸到商业步行街，再到商业综合体，产品始终在

升级换代，商业的功能也从满足物质需求转变为满足精神需求，社交、体验的

功能越来明显，邵东缤纷环球城旨在为邵东商业升级开创新方法，打造一个新

型复合型商业中心，从外观设计到产品服务全方位升级，颠覆邵东想象；

（5）业态优势:缤纷环球城分为四大主力业态，商铺类型丰富，具有强大

的业态组合力，在生活上，满足消费者的购买需要及消费水平；在心理上，能

够实现消费者吃喝玩乐等一系列复杂的心理需求和行为；

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（6）政策优势：邵东市被列为国家新型城镇化综合试点地区之一，拥有许

多的优势条件和资源配套设施；同时它也是湖南省唯一入选中国全面小康十大

示范县市榜首的县市；该项目是市委、市政府为了推进邵东城区功能升级、打

造邵东城市新名片、提升邵东城市形象从而制定的一大重要举措；

（7）人口经济优势：邵东是湖南省传统的商贸重镇，同时也是全国文明县

城。邵东市常驻人口为103.84万人，2022年邵东市实现生产总值726亿元，

比上一年增长6%；全市全体居民人均可支配收入达34094元，增长9%。同年

在中郡研究所发布的报告中表示邵东市成为全国县域经济与县域综合发展百强

县（市）之一，经济发展迅速，有广阔的发展前景。

3.2劣势分析

（1）知名度不高：总的来说，缤纷环球城只在邵东城区被较多人知晓，邵

东乡镇知晓的人较少；

（2）商圈辐射能力有限：邵东市属消费能力较强的县市，但周边城市发展

较快，市场竞争激烈；

（3）互联网发展迅速，消费者对网购的信任度加强，对实体店依赖程度降

低；

4招商对象及条件

对象：（1）国内外知名品牌经营、代理商；

（2）当地具有一定口碑、获得大部分消费者支持的老品牌；

（3）根据经营定位需要引进的相关特殊业种经营者；

条件：（1）具有较强的投资能力和良好财务状况，有一定经营能力和经济

实力，不限地域、资信可靠；

（2）具备良好的职业道德，能够自觉遵守国家法律法规和企业的各项规章

制度；

（3）组织观念强，能够自觉接受管理和监督；

（4）能够按规定及时交纳各种费用；

（5）有较好的社会关系，能够为消费者提供优质服务；

（6）对所经营的品牌（商品）具有长远的发展目标和超前的经营理念，能

够及时把握市场机遇的能力。

5招商计划及具体安排

表1招商时间安排表

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阶段时间具体工作安排

准备阶段2023①成立项目管理团队，进行企业宣传；

年2②成立项目招商小组，拟定招商工作计划，并开通国内

月3日长途电话；

至③与政府相关部门沟通，争取政府相关政策支持；

2023④拟定营销方案，开展广告宣传活动，进行市场调查、

年2招商考察等；

月10⑤向社会各界收集相关品牌信息；

日⑥撰写招商资料和项目推介书；

⑦对招商小组的人员进行工作培训，为招商各项工作的

全面开展做好准备；

⑧招商条件及基本租金测算。

意向性接2023①通过各种方式（如通讯、通信、面谈等）与目标品牌

触阶段年2取得联系，传递该项目的相关资料，使对方了解缤纷环

月11球城的基本情况；

日至②通过对目标品牌的了解，取得目标品牌的合作意向，

2023进行相关情况的调查了解；

年3③与有意向合作的品牌取得联系，对其进行实地考察；

月1日④与邵东市及其周边城市的品牌联系，传递项目的相关

资料，使其了解缤纷环球城的基本情况；

⑤对抛来橄榄枝的品牌取得联系，进行了解，分析其相

关情况；

⑥对提出合作意向的品牌进行详细了解，在此基础上对

其进行招商条件、谈判程序安排等。

意向谈判2023①通过实地考察，与有意向合作的品牌进行接洽；

阶段年3②通过与有关品牌的合作意向谈判，明确双方合作意

月3日向、合作条件等要求，从而与其达成合作意向。

至

2023

年3

月20

日

签约谈判2023①在合作意向书的基础上，与合作方洽谈具体的合作条

阶段年3件及合作方式等，从而达成一致意见，与其签署合作合

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月22同书；（注意在项目签约之前，项目方必须在合作意向

日至书中明确项目的招商条件、合作方式、双方合作期限以

2023及其他内容）

年4②洽谈双方最终确定合作内容，签署合作合同书。协议

月8日签订后，办理相关手续及各种有关事宜

③举行签约仪式，请相关媒体进行系列报道宣传，

提高缤纷环球城的知名度、美誉度，从而进一步推动商

铺的销售及商场的招商工作。

6招商策略

6.1媒体策略

媒体是指能引起人们注意、产生兴趣，并获得信息的载体。我们将充分利

用报纸、网络、电视等媒体，对招商单位进行宣传，如可以在周边地区发传

单，贴海报，也可以在邵东官方网站上发布相关招商信息，还可以通过抖音短

视频、快手短视频、微信公众号推文等方式展示宣传信息来扩大项目的知晓

度。

6.2招商先行，销售跟进

招商成功是实现顺利销售的先决条件，在招商前期我们将主要是根据所招

商户的品牌、面积、品类等情况制定方案，在项目尚未正式启动前先取得初步

进展。在招商中期我们将更多的关注商户的经营状况，根据商户的经营状况采

取相应措施，以争取商户在短期内达到进驻项目，成为市场主力店。在项目正

式启动后，再与相关品牌商洽谈入驻情况。但在在招商工作中要注意：

①对项目所需商户、品牌，必须做到知根知底；

②注重招商的过程管理，使之形成一种良性循环；

③对商户进行长期的跟踪和管理。

6.3大户先行，散户跟进

在招商过程中，只有在确定了某一个或几个大户（主力店、次主力店及旗

舰品牌商户）后，才能真正实现市场的全面启动。我们可以选择品牌号召力较

强、符合我们商场档次规划的商家入驻经营，并确定其所需经营的面积。

散户跟进是指在大型招商活动之前，有组织、有计划的进行市场推广工作

以及对散户的动员工作，通过各种方式使散户能够及早介入，尽早进驻缤纷环

球城经营场所。

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我们在进行散户跟进时应注意：

①选择一个与缤纷环球城有良好关系和合作意向较高的商家；②针对不同

客户类型选择相应的沟通方式；③选择有实力和知名度较高的媒体宣传渠道；

④利用主力店与其建立良好合作关系的机会，为其提供一定优惠条件或者在品

牌宣传上给予支持。

6.4灵活把握，循序渐进，保证效益

本项目在整个招商过程中我们会根据商家的不同类型、不同档次等因素进

行动态调整。在进行初期招商时，我们可以选择商家较少、商家档次较低、知

名度及影响力较低的品牌进行重点招商。待店铺达到一定数量后，逐步向商家

提供更好的装修及服务设施，吸引到品牌商家的加盟。然后在进行长期营销

时，我们可以根据商户的需求，再确定是否引进一些品牌店，或是引进一些品

牌组合店。另外在本项目中我们还可以根据本地段及邵东消费水平来考虑适当

引进一些高消费高档次的品牌。如：麦当劳、肯德基、星巴克等。

一般情况下，选择主力店的主要目的是为了获取较高的经济效益，同时，

也为后期招商工作带来较好的销售基础。所以在选择主力店的时候，应尽可能

全面考虑，多方面、全方位衡量一个目标商家的实力和经营条件后再决定是否

引进。在整个项目招商过程中应尽可能保持主力店的数量优势（可按实际情况

酌情把握），以保证后期项目经营的顺利进行。另外，对于一些小商户应尽量

避免引进。

6.5立足长远，放水养鱼，低价引进

为了引进优质的品牌入驻缤纷环球城，在整个项目招商过程中我们要有长

远的目光，运用发展的眼光来考虑这个问题，使项目逐步发展壮大，这样才能

获得更多的经济效益，从而使商家在缤纷环球城这个平台上能够得到更好的发

展和壮大，取得一定的经济效益。

通过采取“放水养鱼”的方式，先请进来一些综合实力强、信誉好的品牌

商家，以达到预期招商目的，占据邵东市场的有利先机。随着邵东市整个商业

市场的提高与发展，缤纷环球城的发展也将逐步壮大，具体在招商条件上，灵

活变动。

6.6同业差异，异业互补

缤纷环球城是一个多业态组合的商业中心，是一个拥有明确经营目标和主

题定位的商业综合体，在招商过程中要始终维护好自己的品牌形象。同业差异

是指在同一条街上，各商铺之间的经营定位及业态上有区别，这种差异对顾客

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来讲，可以是一种新奇、另类的消费心理；而异业互补就是指在同一地段上经

营不同行业的店铺，相互之间有互补性，以求达到优势互补、提高效益和降低

成本等目的。因此对于商业中心来说就需要对各种经营业态进行合理组合。在

本项目中我们选择百货业态，同时我们还可以引进餐饮、娱乐等行业，如将餐

饮和娱乐行业搭配，或者将百货与餐饮结合等等。

6.7形象先行，造势优先

形象先行，造市先造势。邵东缤纷环球城作为邵东首家“吃喝玩乐”一站

式的现代商业综合体，在进行项目招商时，首先要立足邵东市场，树立商业中

心形象。因此，在进行招商的时候，我们可以优先选择邵东市场有一定知名度

和影响力的商家。另外，在项目正式对外招商前，也可以与这些品牌商进行合

作洽谈，以确保项目的顺利启动。通过造势，扩大该项目在邵东的知名度，从

而更好的促进该项目招商圆满完成，一举超越邵东现有市场。

6.8主动出击，重点突破

在立足邵东本地市场的同时，我们将积极与其他行业协会及组织加强联

系，为合作商家争取更多的合作机会；在巩固原有大型商家战略的同时，重点

开发周边地区及其他城市大型品牌消费群体；对已有合作商家进行重点突破，

为新老商家的经营活动做好铺垫工作。

6.9因时利导，控制有序

商场在招商的过程中，有可能出现商家临时退租的情况，这也会给商户带

来很大损失。为了避免此类情况发生，对同一商家进行一定的数量及质量控

制。

在商场运营过程中，会遇到各种突发情况，要灵活处理，及时应对。在前

期对商户和品牌进行调查，对其进行综合分析评估得出结论，然后再做出相应

的处理方法。在运营后期则可以针对运营情况和商家经营状况等因素采取不同

方案对商铺进行重新调整或者关闭。

做好各类合同的签约工作。为了避免商场与商户之间发生的各种纠纷问

题，对商家要进行合同备案管理。

7保障体系

7.1组织机构保障

邵东缤纷环球城的招商工作，是一项复杂的系统工程，涉及到方方面面。

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首先需要专业的人才来进行招商工作，因此，必须组建一个以项目负责人为核

心、专业队伍为骨干、相关职能部门相互配合的招商团队，安排专业人员全程

专职负责，才能有效整合现有的资源，发挥其优势，促使招商成功，基于此，

我司建议以缤纷控股集团项目组为主体，由邵东市场服务中心和缤纷控股集团

联合组成招商工作小组，全面负责有关招商工作，给予全程运作的职责、权利

和费用保障。

邵东缤纷环球城项目团队，是缤纷控股集团基于邵东商业发展现状而成立

的一支全新的项目团队，我们以“激情、创新、专业”为目标，积极投身于邵

东商业转型升级发展的伟大事业中去。

7.2人员保障

（1）组长：缤纷环球城开发执行总经理陈志民

（2）副组长：邵东市场服务中心主任赵志伟

（3）执行人员：小赵、小刘、小王、小金、小胡，小杨、小陈等9人

（4）协调文员：小邓、小龙等4人

7.3政府保障

（1）项目开发中的各类费用由政府财政全额保障；

（2）开发商及项目建设单位向邵东市财政交纳的保证金；

（3）缤纷控股集团向市政府交纳的城市基础设施配套资金及配套奖励；

（4）对该项目在银行贷款方面给予支持；

（5）项目开发建设中政府各职能部门给予政策和资金方面的支持。

7.4营销配合保障

（1）协助开展项目的宣传工作；

（2）协助对各商户进行管理；

（3）帮助商户办理开业手续，对开业后的营业情况进行监督，为开业后经

营管理提供指导和帮助；

（4）积极与各合作单位保持联系，并协助其开展招商工作；

（5）协助项目负责人与商家谈判、协调相关工作。

7.5物业保障

（1）基本的停车位要求；

（2）排水系统要求；

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（3）通风及排烟系统要求；

（4）消防、安防系统要求；

（5）自动扶梯的配置及安装；

（6）供电系统的配置及安装；

（7）空调系统的配置及安装。

8工作安排

8.1项目组长及副组长的工作安排

（1）负责组织本项目的招商工作，如招商方案、招商条件、招商策略的决

策等；

（2）负责收集、整理、上报招商信息，并及时向上层汇报；

（3）负责项目规划设计，并负责施工现场管理、质量控制；

（4）全面负责项目的日常工作，并监督执行。

8.2执行人员的工作安排

（1）负责制定和撰写招商方案及招商策略等；

（2）负责招商租金的测算及拟定基本招商条件；

（3）负责确定目标品牌；

（4）负责与意向客户进行洽谈，从而促成合作；

（5）配合做好商场的租赁、管理，监督等工作；

（6）负责将谈判的具体情况及时向缤纷控股集团报告；

（7）对招商所需费用进行预算，报请缤纷控股集团审批。

8.3协调文员的工作安排

（1）收集、整理、分析和汇总招商信息，并及时上报有关部门；