工程管理概论第三章

工程管理概论

第三章建设工程管理概述

本章主要内容第一节建筑业概述第二节房地产业概述第三节建设工程管理第一节建筑业概述一、建筑业的概念

广义的建筑业——是指建筑产品生产的全过程及参与该过程的各个产业和各类活动。建设规划、勘察、设计建筑构配件的生产、施工、安装建成环境的运营、维护、管理相关的技术、管理、商务、法律咨询、中介服务相关的教育科研培训反映了建筑业的经济活动空间，在行业管理中采用.1.建筑业的概念狭义的建筑业

属于第二产业，基于统计分析需要界定。

包括四个分行业：房屋和土木工程建筑业建筑安装业建筑装饰业其他建筑业通常的三大产业是联合国使用的分类方法:第一产业包括农业、林业、牧业、副业和渔业;第二产业包括制造业、采掘业、建筑业和公共工程、上下水道、煤气、卫生部门;第三产业包括商业、金融、保险、不动产业、运输、通讯业、服务业及其他非物质生产部门。三大产业的关系——相互依赖，相互制约：①第一产业为第二、三产业奠定基础；②第二产业是三大产业的核心，对第一产业有带动作用；③第一二产业为第三产业创造条件，第三产业发展促进第一二产业的进步。三大产业2.建筑业的内容依据《国民经济行业分类》（GB/T4754―2011）行业划分，建筑业具体内容如下：781.形成和成长阶段(1949一1957年)

1949年8月，我国第一个大型国营建筑公司华北建筑公司正式开业。

1952年1月，颁发了新中国有关基本建设管理的重要规范性文件《基本建设工作暂行办法》，对基本建设的范围、组织机构、设计施工、验收交接等都作了明文规定。同年4月，成立中央建筑工程部和各省市的建筑工程局，整理和合并国营建筑公司，接收和加强建筑工程师队伍，扩大建筑工程队伍。此后各地区陆续建立了建筑行业的主管部门，第一批建筑设计院相继建立，各地区的建筑队伍迅速发展。

1956年国务院通过了《关于加强和发展建筑工业的决定》，为我国建筑业走上正规的、工业化的发展道路奠定了基础。建筑业增加值占GDP的比重1952年为3.2%，1957年提高到4.3%。我国建筑业从此茁壮地成长起来。二.我国建筑业的发展历程92.曲折阶段(1958~1976年)

正当我国建筑业蓬勃发展时，1958年开始的“大跃进”和十年动乱使建筑业的发展遭到巨大破坏。建筑队伍由1958年极度膨胀到六十年代初期高度压缩，建筑业从业人员占全社会劳动者的比例由1957年的3.1%减少为1965年的2.0%。随后的文化大革命中，建筑设计、科研和大专院校等单位纷纷被撤销，己建立起来的一整套制度被批判，建筑企业的管理陷入瘫痪状态。同时，用超经济的手段取代经济管理，造成建筑企业管理和施工生产的极度混乱，建筑业生产力受到严重破坏，劳动生产率大幅度下降，在工程造价提高近一倍的同时，工程质量普遍下降，工程事故之多为建国以来所罕见。103.恢复阶段(1977~1983年)

1978年党的十一届三中全会以后，我国进入伟大的历史转折时期，党的工作重心转向经济建设，中央确立了改革开放的方针政策。我国建筑业以此为契机，逐步摆脱了停滞不前的困境。1983年全社会建筑业增加值占国内生产总值的比重由1961年的2.2%增加到4.6%，建筑业得到了恢复和加强。在对国民经济的贡献逐步增大的同时，建筑业开始摸索自身的改革之路，进行了劳动工资制度改革，并在全行业推行了招标投标制。这些措施为建筑业的改革探索了道路，大大提高了我国建筑业的劳动生产率。114.发展阶段(1984年以后)加强了法制建设。引入了工程施工竞争制。建立了新的劳动工资制度。加快了管理体制改革。第二节房地产业概述13

房地产是房屋财产和土地财产的总称。房产是指法律上明确了权属关系的房屋财产，是通过开发建设等社会经济活动而产生以至形成使用价值和价值的商品，并能在不同所有者和使用者之间进行流通，经过使用价值的交换，是价值得以实现。地产是在一定土地所有制关系下作为财产的土地，它在法律上有明确的权属关系，并能给所有者和经营者带来经济利益的建设用地。从物质形态上看，“房地产”是由房屋建筑和建筑地块有机组成的整体。由于房、地不可分离，即所谓“房依地建、地为房载”，因此，房地产总是表现为房屋及其所依附的建筑地块的统一体。由于房地产本身的不可移动性，因为房地产又称为“不动产”（RealEstate）。一.房地产的概念14二.房地产业的概念

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业。房地产业的活动领域主要包括：

土地的开发和再开发；房屋开发；地产经营，包括土地使用权出让、转让、租赁、抵押；

房产经营，包括房产（含土地使用权）的买卖、租赁、抵押等；

房地产金融，包括信贷、保险和房地产投资等；

房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师和公证等；

房地产市场的调控和管理；

房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修保养、保安、绿化、卫生等。15房地产房地产投资开发企业房地产营销企业房地产租赁企业房地产管理企业房地产咨询业房地产服务业房地产金融业房地产保险业投资开发交易买卖租赁管理管理估价信息咨询装饰维修信贷抵押保险投资开发交易买卖租赁管理16依据《国民经济行业分类》（GB/T4754―2011）行业划分，房地产业具体内容如下：三.我国的房地产业1.1949年以前。2.1949-1955年。3.1956-1965年。4.1966-1978年。5.1978年以后。18

房地产业在我国是一门新兴产业，它和我国国民经济中的许多产业部门都有着比较密切的联系。作为经济发展的先导性产业，在国民经济中占有显著的地位，起着十分重要的作用。19四.建筑业与房地产业的联系与区别1.联系⑴两者作用的对象都包含不动产，即地产和房产。⑵日常房地产开发建设过程中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的密切合作关系。⑶建筑业和房地产业共同完成房地产的生产、流通全过程，同时，两者的产值共同成为社会固定资产总额的主要构成部分，两者都是国民经济的重要产业。⑷建筑业和房地产业存在互相促进、共同发展的互补功能。一般而言，建筑业和房地产业的景气和萧条是同步的，都与国民经济总体状况密切相关。同时，两者中任何一方发展不好，都会对另一方造成极大的影响。20建筑业和房地产业是相互独立的不同行业。建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业是建筑产品的流通环节，属于第三产业。2.区别第三节建设工程管理1.建设工程管理的重要性及背景重要性：（2）建设工程管理关系到我国新型工业化道路的实现数据来源：中华人民共和国国家统计局（3）建设工程管理关系到我国经济持续快速稳定发展

（1）建设工程管理关系到我国全面建设小康社会的大局。背景：（1）宏观经济的持续稳定增长和入世后的国际化要求更加注重建设工程管理数据来源：中华人民共和国国家统计局（2）城市化进程的加快为建设工程管理提供了更广阔的舞台1998-2016年我国城市化发展水平

城市化发展S形曲线数据来源：中华人民共和国国家统计局（3）大型工程项目的不断涌现为建设工程管理的发展提供了更为广阔的前景

随着我国经济的快速增长和综合国力的不断增强，我国涌现出了一大批大型的工程项目，如三峡水利工程、青藏铁路工程、南水北调工程以及西气东输工程、港珠澳大桥等等。这些大型工程都有一个突出特点就是能对区域经济、国民经济、全球经济产生重大深远的影响，对国防建设、重大科技探索、社会稳定、生态环境保护、重大历史事件有决定性的意义。因而保证这些大型工程项目目标的顺利实现就显得极为重要，而建设工程项目管理在保证这些大型工程项目目标顺利实现的过程中更是扮演了极为重要的角色。可以预测，随着经济建设步伐的加快和国家综合国力的不断增强，在能源、交通、水利、国防建设以及生态环境保护等方面的大型建设工程项目还将不断涌现。因而，毫无疑问大型建设工程项目将会为建设工程管理提供更为广阔的前景。（4）建筑业与房地产业的蓬勃发展为建设工程管理提供了有力的保证

1978年以来，我国建筑市场规模不断扩大，国内建筑业产值飞速增长，建筑业增加值占国内生产总值的比重从3.8%增加到了7%左右，成为拉动国民经济快速增长的重要力量。2013年以来建筑业持续增长，对GDP的贡献率达到7%左右。房地产业在2003年以后更是得到了蓬勃的发展，每年房地产开发投资占固定资产总投资在20%左右，对GDP的贡献率更是高达10%左右。建筑业和房地产业在相当长的时期都是我国国民经济的两大支柱产业，为建设工程管理的持续发展提供了强大的动力。2000-2018年我国房地产开发投资占固定资产投资2.建设工程的基本概念

建设工程就是在一定的建设时间内，在规定的资金总额条件下，需要达到预期规模和预定质量水平的一次性事业。如：建一所医院、一所学校，一幢住宅楼等都是建设工程。“一定的建设时间”是指建设工程从立项到施工安装、竣工建成直至保修期结束这样一段工程建设的时间。它是有限制的，在这段时间里，工程建设的自然条件和技术条件受地点和时间的限制。“规定的资金总额”是指用于建设工程的资金并不是无限的，它要求在达到预期规模和质量水平的前提下，把建设工程的投资控制在规定的计划内。“一次性事业”是指建设工程具有明显的单一性，它不同于现代工业工程大批量重复生产的过程。即使是通用的民用住宅工程，也会因建设地点、施工生产条件、材料和设备供应状况的不同，而表现出彼此的区别和很强的一次性。一、建设工程的概念按资金来源划分国家拨改贷工程银行贷款工程企业自筹工程外资工程按投资再生产性质划分基本建设工程更新改造工程新建工程扩建工程改建工程迁建工程再按投资规模可划分为大型、中型、小型工程技术改造工程技术引进工程设备更新工程再按投资规模可划分为限额以上、限额以下工程按建设阶段划分筹建工程新开工工程续建工程投产工程收尾工程停建工程按投资建设用途划分生产性建设工程非生产性建设工程经营性工程非经营性工程按投资建设用途划分生产性建设工程建设工程分类（以土木建筑工程为例）按工程内部系统构成划分单项工程单位工程分部工程分项工程二、建设工程的分类（1）按投资再生产的性质划分新建工程：指从无到有新开始建设的工程，即在原有固定资产为零的基础上投资建设的工程。按照国家的规定，若建设工程原有基础很小，扩大建设工程规模后，其新增固定资产价值超过原有固定资产价值3倍以上的，也视为新建工程。扩建工程：指企业、事业单位在原有的基础上投资扩大建设的工程。如在企业原场地范围内或其他地点为扩大原有产品的生产能力或者增加新产品的生产能力而建设的主要生产车间，独立的生产线或者是分厂。改建工程：指企业、事业单位对原有的基础设施进行改造的工程。迁建工程：指原有企业、事业单位，为改变生产力布局，迁移到别的地方建设的工程。不论建设规模是原来的还是扩大的，都属于迁建工程。技术改造工程：指企业采用先进的技术、工艺、设备和管理方法，为提高产品质量、扩大生产能力、改善劳动条件而投资建设的改造工程。技术引进工程：从国外引进专利和先进设备，再配合国内投资建设的工程。设备更新工程：拟采用先进的设备更新、重组、装配技术进行设备改造的工程。建设工程内部系统的构成划分单项工程单位工程分部工程分项工程按建设工程内部系统的构成划分建设项目：在一个总体设计或初步设计的范围内，由一个或多个工程所组成的经济上实行统一核算，行政上有独立机构或组织形式实行统一管理的工程项目。如一家工厂，一所学校。单项工程：具有独立的设计文件，建成后可独立地发挥生产能力或效益的配套齐全的工程项目。如一栋楼房，办公楼等。单位工程：不能独立地发挥生产能力，但具有独立设计图纸和独立施工的工程。如：土建工程，设备工程，电气安装工程，管道安装工程。分部工程：按工程的部位，设备种类和型号、使用材料和工种不同进行的分类，它是对单位工程的进一步分解。如基础工程，主体工程，楼面与地面工程，装修工程，屋面工程等。分项工程：按不同施工方法，不同材料，不同规格，不同配合比，不同计量单位等进行的划分。如模板工程，混凝土工程，钢筋工程等.建设工程的类型（按用途划分）住宅工程主要是居民的住房公共建筑工程大型公共建筑：医院、机场、公共图书馆、文化宫、学校商业用建筑：大型购物场所、智能化写字楼、剧院土木工程水利枢纽工程、港口工程、水电工程、高速公路、铁路和城市基础设施工程工业工程化工厂、发电厂、汽车制造厂住宅图公共建筑上海“三件套”建筑南京奥体中心体育场

公共建筑某学校功能区总体布置图土木工程三、建设工程管理的概念*建设工程管理是指通过一定的组织形式，用系统工程的观点、理论和方法，对工程建设周期内的所有工作进行决策、计划、组织、协调和控制，以达到保证工程质量、缩短工期、提高投资效益的目的。1.建设工程管理的具体职能具体职能决策职能计划职能组织职能控制职能协调职能2.建设工程管理的任务环境保护信息管理风险管理目标控制组织协调合同管理建设工程管理的任务3、建设工程管理的参与主体建设工程项目投资人业主工程咨询方项目承包方政府机构其他有关组织建设工程管理的参与主体投资者为项目提供资金业主项目最终成果的接受者和经营者咨询方为项目提供工程技术和管理服务承包方工程承包方、设备制造方按合同完成建设任务建设工程管理的参与主体政府机构规划、计划、建设、环境管理部门对项目建设进行监督管理其他相关主体建筑材料供应商、工程设备租赁公司、保险公司、银行等提供服务、产品、资金等第二节建设工程项目的生命周期和建设程序一.建设工程项目的生命周期和建设程序建设工程项目的生命周期建设工程项目的建设程序1、建设工程项目生命周期

定义：建设工程项目生命期是指建设工程从研究开发、设计、建造使用直到报废所经历的全部时间。

生命周期阶段划分：2.建设工程项目的生命周期策划和决策阶段（概念阶段）编制项目建议书编制可行性研究报告规划设计阶段设计准备阶段编制设计任务书设计阶段方案设计初步设计施工图设计建设工程项目生命周期阶段划分503、生命周期各阶段主要工作项目生命周期1）目标设计2）项目建议书3）可行性研究报告4）评估、决策前期策划阶段结束阶段施工阶段设计与计划阶段1）筹建项目组织（项目法人）2）设计任务书、图纸3）计划4）招标5）审批手续6）现场准备1）施工过程控制2）中期评估3）竣工验收自检、申请、联检4）运营准备

1）试运行、验收与交接2）竣工后工作（决算、资料交接）3）保修和回访4）项目后评价5）运营维护

“一书二证”建设项目选址意见书建设用地选址规划许可证建设工程规划许可证前期策划阶段结束阶段施工阶段设计与计划阶段54（4）结束阶段以寿命周期成本最低为目标制定合理的运营和维护方案运用现代管理手段和修缮技术,实施项目结构或部件的维护,设施或设备的修理和保养对项目实施多功能、全方位、科学系统的管理,以提高经济价值和使用价值,降低运行和维护费用,实现建设项目寿命周期价值最大化555、工程项目生命周期的影响因素（1）物理因素（外观、内部结构）56

（2）经济因素（城市化）

（3）技术因素（技术更新）

（4）社会和法律因素（要求提高）2、建设工程项目的建设程序项目建议书阶段可行性研究阶段设计阶段初步设计、技术设计、施工图设计建设准备阶段建设实施阶段竣工验收阶段项目后评价阶段3、建筑业的建设工程管理勘察设计工程监理对外工程承包工程质量管理工程安全管理勘察设计

2010年，工程勘察设计行业业务形态和客户需求继续呈现多样化趋势，工程勘察设计单位在满足市场需求的同时开创新的业务模式和领域，实现了勘察设计行业的可持续发展。勘察设计行业营业收入从2001年的719亿元增长至2010年的9547亿元，增长超过了12.3倍，年均增长达到了33.3%;勘察设计行业生产效率也大幅提高，人均产值从2001年的10万元/人增长至2010年的68万元/人，增长了近6倍，年均增长23.7%。2014年全国共有19262个工程勘察设计企业参加了统计，与上年相比增长0.2%。其中，工程勘察企业1776个，占企业总数9.2%；工程设计企业13915个，占企业总数72.2%；工程设计与施工一体化企业3571个，占企业总数18.5%。2014年，全国工程勘察完成合同额合计695.69亿元，与上年相比减少2.58%。